Brillia 成増 Ｐａｒｔ2

[匿名さん]

通りすがりですが、前スレが1000を超えたので新しくスレを建てます
引き続き検討版で楽しく情報交換をお願いします。

前スレ
Brillia 成増
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43735/

Brillia(ブリリア)成増
所在地 　東京都板橋区成増1丁目121番他
交通 　　東京メトロ有楽町線「地下鉄成増」駅徒歩4分
　　　　　東武東上線「成増」駅徒歩6分
入居予定日 平成20年5月下旬
総戸数　　 222戸
間取り 　2LDK 〜 4LDK
専有面積　 61.67m2 〜 95.67m2
販売予定時期 　平成19年1月下旬

[41: 匿名さん]

どうでも良かったら都心とかそんなこと言う必要ないじゃん。
相場より高いかどうか？そんなことどうでも。そんなことよりも、
あなたにはここからいなくなって欲しいな。

[42: 匿名さん]

＞東京の都心の範囲には統一的な定義は存在しません。

都心3区とか、都心8区とか不動産では普通に使われています。
当初のこちらのHPが不当表示だというだけです。
マンション名が「成増」なんですから、誰だって不当表示だと思います。
「都心」ではなく「埼玉に隣接する郊外」であることは間違いないでしょう。
都心物件だと思って契約した人なんて、あなた以外には皆無だと思います。

まぎらわしい表現は消費者を混乱させると業界でクレームが入って
HPから「都心」という表現がなくなったようです。
ネットでググってみても、板橋区が都心に分類されているものはありません。

都心8区・・・千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、渋谷区、豊島区の8区

http://www1.cts.ne.jp/~clab/Tokyo/TKindex.html

[43: 契約済みさん]

>都心物件だと思って契約した人なんて、あなた以外には皆無だと思います。

都心という言葉のみにとらわれていない私は
報告するときにわざわざ都心という言葉は使用しません。

とらわれていない私が都心物件だと思って契約などしているのでしょうか。
業界でクレームがあがっていたということですが、
都心という言葉のみにとらわれていない私には関係のないことです。
もう少し広い見解で物事を見極めましょう。

[44: 通りすがり]

ここのスレッドを初めて読む者です。「都心」談義に花が咲いてますね。この成増を都心と言うかは、やはり個人差があるように思えます。そうだとしたら、どなたかがおっしゃる通り、相場と比べてどうかということも、購入する際の大きな要因だと思いますが。

[45: 匿名さん]

通りすがりと自作自演

[46: 匿名さん]

>>36
特異さに重点をおき厳選しながら今まで購入されてきたのでしょうか？
そうであるとしたら、アーバンを購入する予定とまであなたに考えさせるアーバンの特異さは自分でわかるのではないですか？
今まで特異さに重点をおいていたようなので、「どこにでもあるマンションのような気がしてならない 」普通さにあなたは今魅力を感じているのでは。

[47: 匿名さん]

川越街道がうるさいとのことですが、サッシはどのクラスのものが使われているのでしょうか。

[48: 匿名さん]

>>47さん
パンフレットによると、窓ガラスは「T2等級サッシュ」を使っているそうです。日常生活に支障はないと思います。

[49: 匿名さん]

アーバン購入予定者です。やはり抽選になるのでしょうか。シーズンはどうでしたか。有利に展開する方法があれば、ご助言ください。

[50: 匿名さん]

買います。って言っておけば99％買えるよ。

[51: 匿名さん]

＞４９さん
人気住戸は抽選になるでしょう、シーズンの場合は４０００万前半の３ＬＤＫやワイドスパン住戸が倍率高かったようです。第一希望じゃなきゃイヤってのは買えない可能性ありますよ。有利かどうかはわかりませんが、早め早めの行動が情報を得る上でも良いんじゃないですかね？

[52: 近所をよく知る人]

幹線道路の沿道の物件は、神経が細かい人にはお奨めしない。

・自動車排気ガス由来の空気汚染、交通量が多くて近ければ近いほど汚染の濃度は高くなる。常時換気が普及したので給排気口付近の黒ずみは止むを得ないと思われる。洗濯物や日干し布団への付着は、風向きで多少の覚悟はしておいた方が賢明。ここの坂下には川越街道の新道と旧道の分岐点があって、信号のあるそこが谷底で汚染空気が溜まり易い。一応アイドリングストップは推奨されているけど、効果は何処までか。逆に成増駅前入り口付近での渋滞の列が上り坂のこの物件付近まで一杯になる。あれには猛暑には排気の熱気と汚染でくらくらする。

・音への感じ方は個人差があるから一概には言えないけど、防音や遮音のサッシやガラスが設備されていれば一応平均的には軽減されるのは確か。但し音には一定の大きさのものと、突発的や衝撃音の類の音も多くて、そうした変動する音への対策はどうしても確実とはいえない。勿論ハイレベルのサッシを二重にすれば効果は高いけど、費用が掛かるしオプションで新築工事に含めて作って貰える場合もあるけど、その分若干部屋が狭くなるし、頑丈すぎて視覚的に圧迫感は避けられない。あと、音の侵入経路は窓以外に出入り口や給排気口など沢山あって、完全な対策は難しい。これだけ対策すれば、多少断熱にも効果はありそうだが、コンクリートを通過する熱は別問題で片手落ち。

不動産の下見は、雨の日にと言う公式があるが、ここでは晴れた日で空気の綺麗そうな時期にも一見する事をお奨めする。深呼吸が出来る環境かどうかの確認が必要だと思う。

大都会の真ん中で田園の空気を期待するのはもともと無理な話だけれど、家族親戚にアレルギーや呼吸器疾患の経験者がいる場合は、充分に覚悟して選んで欲しいと思う。

[53: ビギナーさん]

誇大広告なのか以前の都心生活の次は、タワーなんですね、やれやれ・・・

「タワーならではの開放感と凛とした美しさ、新しき東京生活のスタイルを此処に」
地上13階と低層5階建ての存在感ある・・・・・
（パンフレットより）

周囲にない高さを誇るのはわかるのですが、また誤解を与えます。
タワーとは20階以上（60ｍ）を指す言葉です、18階位で使うならまだしも
すぐ隣が埼玉県の成増エリアでは、アーバンテラスで13階でもタワーなんですね。

[54: 匿名さん]

こんにちは。契約者です。話しが変わって恐縮ですが、金利が上がってきて、ローン面がちょっと不安だなと思っています。各銀行でいろいろな金利優遇があるみたいです。もう、もう購入した方が多いのですから、これからは、融資の面で情報交換していきませんか？　購入された方は、どの銀行で考えていますか？どの銀行が良いのでしょうか？　また、どんなローン（変動？長期固定？）を組む予定ですか？　私は銀行ローン、フラット３５？まだ迷っています。よろしくおねがいします。

[55: 契約済みさん]

>>54さん
ブリリア成増のモデルルームでは、ファイナンシャルプランナーの無料相談会を行っているようです。どんなローンを選択するかという問題は、今後のライフプランに大きくかかわってくると思いますので、一度相談してみてはいかがでしょうか？

[56: 契約済みさん]

>>54さん

契約時にはどのような融資条件で契約されたのですか？
それがわからないことにはなんともいえません。

私も契約済みですが、モデルルームにいたＦＰさんに相談しましたよ。
ＦＰさんは予約必要ですが相談してみてよかったと思いました。

ちなみにうちは大手都市銀行で借ります。
借り入れ額がさほど多くないので、短期の固定で借りる予定です。
繰上げもがんがんする予定です。

[57: 匿名さん]

サイト内にローンについて議論されている掲示板もあるようです。そちらも参考にしてみては？

[58: 匿名さん]

今日、アーバンテラスの事前内覧会に行ってきました。シーズンも見ましたが、まだ決めきれずにいます。道路から離れているんで静かな部屋が多いのはいいんですが、東向きってどうなんですかね？住んでるかた教えてください。
予定価格はシーズンと同じくらいでした。高くなるかもと、言われていたんで、思っていたより安く感じました。以上ひとまず報告です。

[59: 匿名さん]

私もきょうモデルルームに行ってきました。シーズンテラスは残すところ10戸だそうです。アーバンと比較されている方は迷いますよね…。
しかし私は、やはりシーズンを選びます。以前、東向きの部屋に住んだことがあるのですが、1階で日当たりが悪かったためか、冬の時期、結露とカビに悩まされたからです。

[60: 匿名さん]

アーバンの方がいいから、資金不足以外では迷わない。

[61: 匿名さん]

設備・構造ともにさほど変わらず土地も建築材料も同時期に仕入れているので
価格を吊り上げるのもなかなか厳しいとは思いますが
シーズンと同じ位の価格であればかなりの優良物件ですね。

[62: 匿名さん]

やっぱり逆梁の方が高級感があるね。

[63: 物件比較中さん]

６月２０日施行の改正建築基準法のためかどうか知りませんが、アーバンは今後セレクトプランのような大幅な仕様変更が困難なのでは？内装色も各部屋で決まっていて、部屋単位でどれかを選ぶしかないようです。

南向きの部屋は９０平米を超えているものが主で、６〜７千万円台のようです。一部の部屋にかなり人気が集中するのではないかと思いました。（これを狙っている人が多いんでしょうね）

安い物件は北向きとか低層の東向きですよね。北向きは川越街道の問題がありますし、東向きはハイサッシなのは良いんですけど、逆梁も加わってちょっと室内が暗いかもしれません。

まあ、シーズンもアーバンも、利便性のことを考えますと、悪くはないと思いますが。

[64: 匿名さん]

アーバンの南向きはいいですね。特に上層階。
南側は６階建てのマンションが建築中ですが、低層階があるので距離感がかなりあります。
騒音の心配もなく、北側の部屋も無いなど好条件です。
価格的にも納得感がありました。
ただ人気が出そうで倍率が心配ですね。
皆さんどう思われます？

[65: 匿名さん]

高層部の南向きはそれはそれはすばらしいですけど…
我が家は予算オーバーです。
南にこだわらず、選ぼうと思います。

[66: 匿名さん]

ねらっていた部屋は、高くて買えません。みなさん、うらやましいです。

[67: 匿名さん]

逆梁で高級感があるのと、本当に高級なのはまた別問題だしね。
最近、三井や三菱の高級グレードの物件は扁平梁を使った順梁にして、
ベランダはガラスパネルを使って室内への採光を確保してるね。

[68: 匿名さん]

その通り。アーバンは特別高級感は無いよね。
そうせざるを得ないだけだね。

[69: 匿名さん]

基本的には設備・仕様はシーズンと同じ。逆梁、ハイサッシであることが大きな違い。川越街道に面さない住戸がほとんどなのでシーズンで音がネックで、大規模は嫌って方には良いかもしれないですね。
やはり目玉は６階以上の高層階住戸です、２、３世帯、で１フロアを使うわけですし、３面採光の角住戸ですから条件は抜群に良いでしょう、
値段も良いですが…それでもほしいって人は多いんじゃないかと思います。

[70: 匿名さん]

低層の南向きってお買得ですよね！？

[71: 匿名さん]

＞70
今まで色々なMRも見たし、分譲マンションも複数住みましたけど
マンションにお買い得はない、分譲価格（坪単価）と住み心地は比例します。
デベもプロの根付けですから、割安と割高はないというのが率直な感想かな。

[72: 匿名さん]

＞71分譲価格（坪単価）と住み心地は比例します
世の中そんなに単純ではないと思います。
71さんはある意味幸せな方です。

[73: 匿名さん]

一般的に良いとされる、眺望の良い上層階、日当たりの良い南向き、道路から離れた住戸、は高めの設定でしょうし、

一般的に悪いとされる、すぐ目の前に建物がある低層階、日照時間が短い東向き、道路沿いの住戸、は低めの設定ですよね。

ですから逆を言えば、眺望が悪くても気にしない方、昼間家にいないので日当たりはあまり重視しない方、慣れてしまって音は別に気にしない方、
などにとっては、お買い得な住戸と言えるのではないでしょうか？

[74: 契約済みさん]

シーズン契約済みのものですが、アーバンってどれくらいの
価格なんですか？
間取りみたけど、南向きの部屋は贅沢ですね〜高そう。

アーバンにはキッズルームないので、アーバンに住む方は
シーズンのキッズルームを使うそうなんですが、
（営業の人から聞きました）
そうするとアーバンの方はシーズンに出入り自由ってことですよね。
居住者以外の人が出入り自由ってちょっと心配ですね。
というか、キッズルームだってシーズン居住者の管理費から
まかなうわけでなんだか納得いかないです。

[75: マンション投資家さん]

＞73
マンション雑誌そのままの解答ですね、マンション雑誌はそう書かないと
全ての部屋が売りにくくなるから、広告収入が激減するんですよ。
広告のないブログなどでは、住み心地は南や角部屋、高層階と決まっています。（もちろん、コストパフォーマンスはありますけど）

デベの値付けは、厳密だしマンション販売で一番難しい部分です。
社内規定の基準もしっかりあるし、その物件のロケーションによっても
変更するものです。
資産価値（中古価格）は、人気やエリアの購買層によっても変化しますから
分譲価格との変化は、少しでも安い条件の悪い部屋が利回りもいいと思います。
但し、高所恐怖所とかの個人の特殊要因を除けば住み心地と人気は
値付けの通り、ほぼ比例します。そうでないと、割高な部屋を買う人の説明がつかないです。
マグロの大トロと赤身のような関係です、余談ですがマンション内で高く売れるデベにとって美味しい部屋を、「トロ住戸」と言って普通は住んで貰いたい上客に回します。

Q1.
高層階＆角住戸が同面積の、低層階＆中住戸より場合によっては30％も高くても売れるのはなぜ？
Q2.
高級物件の最も割高なプレミアム住戸が例外なく最上階＆南＆角住戸なのはなぜでしょう。

基本的には基準階（中層階）の基準位置（南）の坪単価を基準にして
それより安い→我慢料　それより高い→贅沢料　なんですね。

プラスとマイナス要因　
階数：1Fにつき1〜2％　
方位：東は-5％　西は-8％　北は-15％
位置：東南角は+8％　南西角は+6％　北東角は-3％　北西角は-6％

上記要因に、眺望、騒音、臭気、嫌悪施設、個別の要因で調整して値付けをします。
分譲価格表をエクセルに入力して分析すると、値付けの理由がわかりますよ。
日影でも我慢できる、眺望は関係ない、騒音に慣れるという感性のやや鈍い人は、財布に優しい買い物ができるのです。

[76: 匿名はん]

>74さん
え　まじですか？？それはセキュリティーの面でも、管理費の面からしてもおかしくないですか？？
ではシーズンの人はアーバンに入れるってことですか？

うーん、納得いかない。。

[77: 契約済みさん]

７４さん＞
アーバンにはキッズルームないので、アーバンに住む方は
シーズンのキッズルームを使うそうなんですが、

とありますが、何かの間違えではないですか？私の担当さんは隣にあるものの管理組合も別のマンションですから、共用施設の相互利用はできない、と説明をうけていますし、重要事項説明にも記載されていませんでしたっけ？
私はそう理解しているんですが。

[78: 契約済みさん＆７４]

私はアーバンとシーズン迷っていて結局シーズンを契約しました。
それに子供がいてセキュリティ面も重視していたんです。
それで営業の人に「アーバンでもキッズルーム使えますよ」って
言われてなんだかなあって思ったんです。
営業の人いわく、「ブリリア成増はアーバンとシーズンの２つで
ブリリア成増です」とおっしゃっていたので。
ちょっと気になるので、東建のお客様サービスセンターのフリーダイヤル
電話してみます。
すみません、重説は全て目を通していないので私の杞憂でしたら
スレ汚しごめんさい。

[79: 契約済みさん]

もしアーバンの住人がシーズンのキッズルームを利用できるのだとしたら、アーバンの管理費の中には、シーズンのキッズルームの維持費が上乗せされることになりますよね。
その辺はどうなっているんでしょう？

[80: 契約済みさん＆７４]

７４です。
東建のサービスセンターにキッズルームの件問い合わせました。
するとシーズンとアーバンは全く別の管理組合なので、
共用施設の相互利用は「原則」ないとのことです。
心配していたオートロックの件ですが、データを変えたキーを使うそうで
見た目は同じでも、シーズンの鍵ではアーバンは開かない、
逆も同様とのこと。
営業の方が勘違いしていたみたいです。ほっとしました。
担当の営業の方が、異動してしまったので本人には聞けませんが。
ただし、アーバンは集会所兼キッズルームはないんですよね。
管理組合の話合いなどはどこで行うのでしょうね。

皆様お騒がせしました　○|‾|＿

[81: 匿名はん]

＞７４さん　
わざわざ問い合わせ、ありがとうございます。なんだかスッキリした気分です。

＞７８さん
アーバンとシーズンとでセキュリティーの度合いが違うのでしょうか？？

[82: 匿名さん]

価格の上昇も金利の上昇も緩やかになってきましたが
シーズンを契約して高い時に契約してしまったなと思いました。
が、契約者の皆さんはどう思っているのでしょうか。

[83: 匿名さん]

検討版を見ていたら「ディアステージ成増」というマンションが
埼玉版にありました

東武東上線「成増」駅より徒歩13分
東京メトロ有楽町線「地下鉄成増」駅より徒歩14分

この条件で
67〜75㎡で　3210万円〜3880万円
総戸数54戸　8階建て　ディスポーザー有　二重床
こことの差は、多少駅から遠いことと住所だけだからお買い得だと思いました。

[84: 匿名さん]

↑
施工はあちらは、大手の飛島建設、こちらはあまり聞かない五洋建設

[85: 匿名さん]

ご記入のとおりに埼玉県の工業地域にあるからお安いのですよ。

[86: 契約済みさん]

>>82さん
ブリリア成増は駅から近いですから、多少高くても仕方がないかな…と私は思っています。
営業担当者の話によると、埼玉県内の物件でも、武蔵浦和や大宮あたりでは、強気の価格設定なんだそうですよ。

[87: 契約済みさん＆７４]

>>74=78 です。
誤解を招くような書き方をしてごめんなさい。
シーズンとアーバンを比較してセキュリティの度合いを
確認したわけではありません。
シーズンのセキュリティがしっかりしていると感じて
契約しましたが、
アーバンの方がキッズルームを使用するために
出入りすると聞いていたのでこういう書き方になりました。

サービスセンターの方、とっても感じがよかったです。
大手はこういう契約者向けのサービスセンターを設けるなどして
安心できますね。
（特に私のところは、担当の営業の方が異動してしまったので）

>>83さん、ディアの営業の人がブリリアＭＲ近くで待ち構えていて
しつこく話しかけて（うちは１０００万以上安いですよとか）
きたんです、そのやりかたもなんだかな〜って思ったんですが
一応公式で見たら、食器洗い機なし、床暖房なし、その他
いろいろ差がありましたよ。
やっぱり安いものはそれなりだと思います。

[88: 匿名さん]

食器洗い機や床暖房はオプションであるんだろうから付ければいいだけ。
なんでそんなに標準装備にこだわるか意味不明。

でもディアステージは白子川沿いの谷間にあって周囲は工場地帯。
低地だから豪雨になると白子川が氾濫して浸水する危険性大。白子川は川幅の狭いドブ川。

近くにスーパーもないし、埼玉だから道路も狭い。
このへんに住んでるけど、板橋区と和光市では全然違う。
和光市に入ると突然歩道がなくなったり、道が狭くなる。カネのない自治体と裕福な自治体の違い。
やっぱり埼玉なんか住むもんじゃない。

[89: 匿名さん]

要は埼玉のドブ川沿いの駅遠い工業地帯の土地に建物建てれば１０００万安く売っても利益が出るってことでしょう。
まあ現実問題、予算３５００万で７０㎡の３ＬＤＫがほしいって人はたくさんいるでしょうし、そういう方が検討すればいいのでは？
比較する物件ではないですよ。

[90: 匿名さん]

>>88
駅からの距離は5分違いでも街道沿いの、騒音と排ガスにさらされて
無名の建設会社か施工しても、売り主がオフィスビルの東京建物なら
1000万円高い価値があるということ。

素人でも五洋建設は知らなくても、千代田区の飛島建設は知っている。

他人から見ると、埼玉の県境を挟んでいるものの同じエリアに見えますよ。
都心を強調する理由がわかりました、地元では大きな違いなんですね。