23区内の新築マンション価格動向（その11）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。価格的には一部既に天井に来たのか（下がり始めたのか）、仕様グレードの低下にも注視が必要です。

過去スレその１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[851: 近所をよく知る人]

>流れ読めよ

貴様は何で
人様にえらそうな口調で命令してるの？
何を根拠に自分は偉いと信じきってるの？
ここは２３区の板。

湾岸は湾岸僻地板で頼むわ。（依頼調）
湾岸に中古も新築もあるかいな。
２０年後には廃墟街にきまっとるわ。

[852: 近所をよく知る人]

確かに、湾岸は別でお願いしたいなー。

このように荒れるので。

生みの近くは昔から気性が荒くっていけないね（笑）。

戦前からある宅地限定でそうでしょう？

[853: 大学教授さん]

首都圏は今後少子化がますます深刻化します。
人手不足を補うための大量の地方からの上京者は恒常化し、且つ、その数は年々増えて行きます。
一方、首都圏産まれの人々は両親からの不動産相続が増えて行きます。
従って、一次購入者に占める上京者率は年々高まり、最終的には、大部分が地方からの上京者となるでしょう。

そう言った点で、人々の都心部志向がますます強まる可能性が非常に高いと分析されます。価格が上がれば買える人は少なくなりますが・・
従来の近郊、郊外の住宅地はもともと住んでいる人には愛着があるが、地方から上京した人々には単に遠い不便なところにすぎません。
業界の方々は、古い観念に囚われず、新しい視点で不動産開発に取り組む必要があるでしょう。若い人たちはあまり持ち家に拘りません。不便なところに買うくらいなら、都心部の賃貸を選択する人が増えます。

[854: 匿名さん]

「先生。富裕層になるにはどうしたらいいんでしょ？」

「簡単やがな。富裕層の家に生まれたらええのや。」

「私でもできる方法を」
「ところで種銭はいくらあるんや？」
「１５０万くらいなら、なんとか」

「そら、金持ちまで遠いなぁ。毎月給料もらって何につこおとるの？」
「家賃と、ギャンブル、風俗。クルマですかねぇ。ファッションは
　テキトー。メシは贅沢いいません。あとは酒ですか。」
「はよ、結婚せえよ。」

「先月しました。そしたら嫁がマンション買ってくれと」
「郊外のど田舎こうたらええやんか。安いで。２０００万からあるで」

「嫁がなっとくせんのです。」
「だったら、公団賃貸くらいでガマンしたらええやん」
「嫁の同級生が、みな都内のマンション買ったみたいで遊びに
招かれて、欲しくなったみたいで」
「あんた、富裕層になりたいんと違ごうたんか？」
「そうですが。」

「銭失うのは簡単やで。割高のもんにバンバン金つこうたらええねん。
　週二回銀座でメシ食って酒飲んでみ。１０００万が１年もたんで。」

「そんなことしたくありません。カード破産したらマンション買えないし」
「あんた、もっと効率のいい方法がありまっせ、１０００万割高のマンション
　買うたらええねんで。最初から損しとるけ、カード破産にもならんよ。」
「先生、そんなこと言っても、いまさら安い物件など買えませんよ。」

「あほやな、お前。底値なんて誰にもわからんって言うたやないか。
　ただし、過去の上昇率はわかるやろ。いままだ上がってない場所を買おたら
　ええのや。」
「どこですか？」

「千葉でええやろ
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=5&pf=12&md=...
こんなんでどうだ。２１１８万やで。」

「いやですよ五香六実」
「ばかいえ。フラット３５も物件が住宅金融支援機構の基準に適合しているかどうか
検査機関又は登録建築 士(適合証明技術者)に申請のうえ、適合証明(物件調査)を
とれば使えるんや。
ことにバブル期の竣工物件はモノは悪うない。とれたらもうけもんやで。」
「先生、スレタイと大きく話題がずれてますが。」

「あほぬかせ。これでええんじゃ。
これを買って月々８５００万のローン払って、都心が次の底値にきたあたりに売るんじゃよ。」
「先生。次の底値なんてわかりますか？」
「あんた、人の話聞いとらんね。１０００万割高が嫌なら、１０００万割安の時期を待って買う
　それでええやん。」
「五香六実が１０００万でしかうれなかったら？」
「８００万の持ち出しやね。」

「いやですよ。やっぱ都心がいいです。」
「どうやって、頭金用意すんの？」
「彼女の親が富裕層なんで。」

「さよか。好きにしなはれ。」

[855: 匿名さん]

「もとい　月々８５００万のローン払って
　やのうて８万５０００円やった。悪いのぉ」

[856: 元祖匿名はん]

わてもずっと東京におったんやで。どうでもいいけど。

個人向けノンリコの必要性は前書いたから省略。
成長しない銀行員への宿題。
スキームなんて、別にSPCじゃなくてもいいよ。
リコースをやめりゃ良いだけの話。
まず保証協会つぶすか。

アーバンリゾート？どこがだよ。こんな辺境都市に誰が住む。
モナコやドバイあたりのカネの集まりと勘違いしてるんじゃないのか。
そういう実需に根ざさない話をエンド向けでするから余計にサブイんだ。

[857: 元祖匿名はん]

ファンドや外資もマンション区分一室狙いで来てるわけやないねんで。

区分みたいな本来ボラティリティーも低くて市場流通性も低いもんに、
たまたまド短期で上がった下がったゆーて一喜一憂してどないすんねん。この東京もん。

[858: 匿名さん]

なんか・・気持ち悪いスレになってきたな。
もう、終了か？？？

[859: 匿名さん]

どれが本当の元匿さんかわからなくなってきた・・・
区分になんて目もくれていないのはわかっています
湾岸を馬鹿にするお気持ちもわかりますが、
庶民には湾岸がアーバンリゾートです
銀座も楽しくて、お台場の公園でもリラックス出来ます
海っていいですよね
自宅は東京湾と東京タワーが両方大きく見えるのですが
住みやすくて本当に夢のようなんです
モナコは旅行で行っただけで、ドバイは出張で行っただけです
庶民にとってはモナコもドバイも意味がないんです
湾岸でいいんですよ

[860: 匿元祖名はん]

856、857です。

湾岸を特別どうこう言うつもりはありません。
買うも買わないも自己責任ですので。

ただ湾岸中心にモノを語るのは他の方も指摘あるとおりお控えください。

[861: 匿名さん]

ご返答ありがとうございます
了解しました

[862: 匿名さん]

「ヒロミ、喜べ。家が売れるかもしれんぞ」

「あなた、もともと不動産運がないんだから無理しなくてもいいのに。」

「ここが売れれば、豊洲に移れるんだよ。あこがれの都民になれるんだ。
・・・銀座に５分だし。」
「それは、そうだけど、何で５８８０万で買ったものを半値以下で売るはめに
なっちゃうんでしょうかねぇ」

「まぁ、ここに住んで親の老後もみられたことだし、
オヤジの遺産をおフクロが郵便貯金で残しておいてくれたおかげで、
むこうのあたま金も出せた。結果オーライだよ」

「それにしても厳しい査定額ね。」
「買換え特約で契約できただけでもラッキーなんだよ。
普通は抽選ではずされる。」
「あなた大丈夫なの。この家のローンは１７年間で繰り上げ返済し
たからあと１５００万だけど、売って６００万しか手元にないわよ。」

「親の遺産が株も含めたらまるまる４０００万。
これにローンを２０００万足すだけだ。
６０００万ならなんとかいけるよ。オレの退職金もあるだろうし。」

「それにしても７０平米は狭くない？
今まで５人家族で１３０平米だったというのに」

「竣工は２００９年３月だよ。子供たちは就職して家を出て行くだろう。」
「家にいたがっているわよ。」
「だったら一緒に住めばいい。」
「４人は無理よ。」

「息子は寮かアパート暮らしだろう。彼女もいるみたいだし」
「勝手にきめたら可哀相よ」

Ｘ０年後

「母さん、喜んで。マンションが売れるかもしれないわよ。」

「私たち、もともと不動産運がないんだから無理しなくてもいいのよ。」

「ここが売れれば、庭付き一戸建てに移れるのよ。
あこがれの『ロージンパラダイスニュータウン』の住民になれるのよ、
母さん。
・・・病院も、火葬場だって斎場だって近くにあるわ。」

「それは、そうだけど、何で６０００万で買ったものを
半値以下で売るはめになっちゃうんでしょうねぇ
私たちっていつもそんなこと繰り返しているような・・・」

「まぁ、ここに住んでアーバンリゾートを堪能できたことだし、念願の
都心回帰を果たせたんだからお父さんも思い残すことはなかったのよ。

お父さんの団信でローンも消えたし、遺族年金とマンション売却代金で
なんとか暮らしていけるわよね。結果オーライよね。」

「それにしても厳しい査定額ね。」

「買ってくれる人がいるだけでもラッキーなのよ。
タワーマンションなんてもう珍しくもなんともないし、今はお金持ちでも
タワーは買わないのよ。
おまけにここは建て混んでしまって海も見えなきゃ新東京タワーもみえない。」

「あんた本当に大丈夫なの。
確かにローンは団信で消えたにしろ売って２８００万しか手元にないわよ。」

「うちの亭主に残りのローン負担させればいいのよ。これにローンを２０００万足すだけだ。
６０００万ならなんとかいけるわ。お父さんの残した株も少しはあるみたいだし。」

「それにしてもまた千葉なんだねぇ？
私ゃ、千葉はもううんざりなんだけどねぇ」

「なにいってのよ。いまはＬＯＨＡＳの時代よ。
子供たちを自然にふれさせないと知能が発達しないって知ってる？」

「川島隆太教授監修 脳を鍛える大人のDSトレーニングじゃいけないのかねぇ。」
「あんなの古すぎるわよ。」

「それはともかく、私が一緒に住んで迷惑じゃないかねぇ。」
「ロージンパラダイスニュータウンは広いのよ。家も町も」
「で、住所は？
　　　・・・なんで、なんでまた松◆市なのかねぇ」

[863: 匿名さん]

もう・・ネタ切れ状態ですね。
ポジティブ・ネガティブ両面において・・金利動向は気になるけど。
しばらくお休みですかね？

[864: 匿名さん]

地震で傾いたりして、物件の価値がなくなったらどうなるのだろう？
そう思うと、賃貸も悪くないのかも。

[865: 匿名さん]

「先生、ネタ切れなんスか？」
「そんな、高校生のデートじゃあるまいし、そうそう簡単に語るネタに尽きたりはせんよ。」
「じゃ、語ってくださいよ。」
「関心のないこと語ってしかたないからな。質問してみなさいよ。何が知りたい？」
「２３区マンション価格は今後どうなるって話でしょ、やっぱ」
「そりゃ決まってる。高いところはテキトーに上がるし、都心６区でも価格の上がらない
ところは出てきている。全般的にはそろそろ天井なんだよ。」
「どうしてわかるんですか？」
「都心６区の物件で、５０戸以下の小ぶりな物件は、億ションか１ＬＤＫのコンパクト
マンションに別れてきている。中央区や豊島区では坪単価３００万近辺であいかわらず
動かない地区もあるよ。」
「パークハウスまでコンパクトマンション売ってますね。」
「１００平米クラス、５００万／坪の物件を買う人は毎年何人いると思うね？」
「５００人くらいですかね。」
「それだけいればまあ御の字だろうね。彼らだって必要にせまられて買うわけじゃない。
　希少価値を認めるから買うわけだ。」
「それじゃ、希少性がない土地は？」
「ＤＩＮＫＳ、コナシさん、独身キャリアウーマンむけコンパクトマンションだな。」
「いつまで続くんでしょう？」
「ちょうど、１９９４年近辺の状況に似ているね。あのころは、８年近く供給が枯渇した
時期だから徹夜で並んで物件買ったものだ。ほとんどが５０㎡〜６０平米のコンパクト
マンションだったけどね。」
「そのころ買った物件はどうなったんですか？」
「場所によるよ。市谷や中目黒、中野あたりじゃその後も徐々に下がったが恵比寿
　ガーデンテラス壱番館などは、今は倍の価格で売りに出ているね。」
「先生、それで結論は？」
「だから、上がる物件は上がる。ほかは上がらないか下がる。」
「なんだ、物件次第ってことですか。」
「平均値は下がるよ。　景気がもりあがらないままで金利があがれば
物件の売れ行きはおちる。仕込みの土地も高値で買われなくなれば
地価も徐々に下がる。」
「いつごろですか？」
「だから２０１２年って書いているのに、誰も反論してこないうちに、ネタ切れですか
　なんてこきやがる。」
「先生、お言葉が乱れてます。」

[866: 元祖匿名はん]

・分譲を買ってて「地震が来たときには賃貸より安心だ」と思う人と、
・賃貸に住んでて「地震が来たときには分譲だと心配だ」と思う人は、
両方いると思います。正解はありません。
ただ、一番悲劇なのは、前者のケースで、想定理論どおり安全性が実証
されなかったり将来金銭負担を被る場合なのは疑う余地がない話です。

[867: 匿名さん]

湾岸の築浅中古は全然売れずにさらしものになってるね。
値段が下がりだすとあわてて投売りスパイラルになるのが見えてるね。
それまで買う必要はない。現金があったら今割安な株で運用してるほうが
ずっとましだ。

[868: 匿名さん]

867
それは貴方の希望的観測でしょ？
これから売り出す湾岸物件はどんどん都心から離れていく。
都心物件の枯渇と購入時の値ごろ感を考えれば、すぐに
投売りするの状況は考えられないよ。

[869: 匿名さん]

すぐに投げ売りはさすがに無理なんじゃない？
ただ、５年くらい待てるなら。
８６７さんが住みたいかどうか分からないけど。。。

[870: 匿名さん]

http://www.nikkei.co.jp/news/tento/20070717AT2E1301E13072007.html
ソース元

マンション開発のプロパストが13日発表した2007年5月期の連結決算は、経常利益が前の期比2.9倍の93億円だった。権利調整の絡んだ土地の再開発や収益不動産の再生案件などが大幅に増加。不動産価格の上昇により売却物件の利益率が高まり、4月に上方修正した従来予想からさらに9億円弱上回った。

　売上高は87％増の804億円。土地の再開発などの資産活性化事業が676億円と4.4倍に増加。大型案件を中心に35物件を売却した。マンションを分譲する不動産開発事業は大型物件の引き渡しがなく、55％減の121億円だった。

　08年5月期は売上高が36％増の1096億円、経常利益が31％増の122億円の見通しだ。年間配当は3000円とする。


各社デペはマンション売り玉が無いのでしょうか・・？
専門家の方は教えてください。

[871: 匿名さん]

群盲象を撫でる

もはや、２３区のマンション市場はかつてのように
一様に論じられる場ではなくなった。
価格幅が大きくなりすぎたのだ。
新築、築浅含め坪単価は１２００万〜１８０万まで
すでに７倍近い幅があり
かつての、３３０〜１４０万／坪の２．５倍の状況とは
およそ比べものにならない。
横浜でも、千葉、埼玉でもせいぜい２５０万から１３０万
２倍の格差がせいぜいだろう。

誰かは、板橋のファミリー物件をイメージして語り、
誰かは六本木ヒルズの
分譲中古物件価格を語り、
誰かは、有明の新築物件をイメージして語り
誰かは、西新井駅前をイメージして語り
誰かは文京区の新築物件、
誰かは浜田山、
誰かは等々力の中規模ファミリー、
誰かは四谷のコンパクトマンションをイメージして語る。

平均値が意味をなさない時代とは換言すれば格差社会ということだ。
バブルの地価が全体が隆起したのに比べ、今回の地価上昇は
中間層がふるい落とされる二瘤駱駝型、二極型の上昇だろう。

さて、私の好きな「東洋経済」が特集「バブル真相解明」を書いている。
じっくり読んで考えてみよう。

[872: 匿名さん]

>871さん

悲しい現実だけど、ロジックは正しいと思いました。
旧バブルとは異なる別な意味での嫌な時代になったと感じられます。

[873: 匿名さん]

高いところは多少高給取りでも一般リーマンには高すぎに、手に届くところ（城東・城北）も下がる可能性が高い水準に。。。ということで、どちらにしても買えないということ？　そういう意味ではないんでしょうか？

[874: 匿名さん]

＞湾岸の築浅中古は全然売れずにさらしものになってるね。

まず、「湾岸の築浅」にも東品川、天王洲、港南、芝浦、汐留、勝どき
月島、豊洲、東雲、有明、お台場で、全然様相が異なる
また、同じエリアでも、目の前ふさがれたコス◆ポリスやふさがれそうな
アイ◆ークタワーも、出来てから人気が高まった物件もあれば
賃貸には向くけど住むにはちょっとグレード感が低いとか
意外と庶民が集まって高級感とは言いがたい物件や、
値段に関係なく品位を保っている物件もある。
一つの物件のなかでも高値で売れる部屋もあれば、不人気部屋もある。

ただ、晒し者の定義が４ヶ月以上空き部屋のまま、ローン・管理費を無駄
に払う部屋・・・という意味なら、そういう余裕のある人は少ない。
買取業者に引き取らせるか賃貸に出すという手順になる。
「晒しの」というのが、ヤフー広告に乗っている期間というのなら、誰かも書いて
いたように、売れても下げない広告が多いという事実もある。
大規模マンションの１〜２％程度が売りに出ているのは健全な状況だろう。
１０００戸のマンションで２０戸くらいの売りが出て、そのうち１０戸が不人気でも
取り立てて騒ぐほどのことではない。

それより、勝どきの４００戸が売れるかどうかのほうになぜ注目しない？

[875: ビギナーさん]

>売れても下げない広告が多いという事実もある


更新しなければ、自動的に削除されるでしょう。

[876: 匿名さん]

＞各社デペはマンション売り玉が無いのでしょうか・・？

逆に聞きます。あったらなぜ売らないのでしょう。あるから売ってます。
不動産は、地面を育てて売るのでなく、地面は仕入れないといけない。
建物は、作りながら考えるわけでなく、土地を買うかどうか判断する段階で
どのくらいの規模がいくらで売れるかを計算する。
そこで、採算があわないところは買わない。
いくら安くても、郊外の駅から遠い土地は頼まれても買わない。
いくら都心でも、規模が小さくて、３ＬＤＫ７戸しか建たないところは事業を
やっても採算がとれない。そういうところは１ＬＤＫをたくさん作って貸した
ほうがいい。そういう計算をする。

デベロッパーは規模が大きくて単価が高い物件を効率よく売りたい。
そういう意味では、もう玉はないでしょう。
カスみたいな玉はいくらものこっていますね。
こちらを見ればわかります。
http://new.realestate.yahoo.co.jp/bin/dispatch?rps=1&lc=03&md=...

[877: 匿名さん]

>>875
その場に住めばわかるとはいわない。せめて歩いてオープンルームを
見て回りなさい。
売れない物件は極めて限られているよ。

[878: 匿名さん]

>>872
お言葉ですが
「出来事としての事実」に意味はない。
意味を与えるのはあなた自身。

それを悲しいと捉えるか、喜ばしいと捉えるかは、
自身の立ち位置の問題。
できれば、楽しいと思えるように心をひらいたほうがいい。

勝手に、
「所得は伸びない、都心に住みたいけど自分には無理だ。」
そういうネガティブな思いに囚われていくのは
どうなんでしょう？

未来は幾重にも分かれていて
ひとりひとりが違った未来を選択するものなのかもしれません。

事実を観客のように眺めて喜んだり悲しんだりするのも
それなりに楽しいですが
それ以前に、シナリオを自分で描いて予測する。
シナリオを複数用意して評価のフィルターにかける。
そういう生き方をすべきではないですかね。

ビジョンをしっかり描くことのほうが、実現すること
以上に価値があることだと私は思います。

[879: 匿名さん]

いろいろなシナリオですか。
都心に住みたい→とりあえず賃貸で行く。
都心に住みたい→安い郊外を買って時期を待つ。
都心は止める→なるべく便利で許容な郊外を買う。
都心は止める→多少不便でも注文戸建てにしてこだわる。
都心は止める→田舎に帰る。
他にもまだまだありますかね？　ありますよね。

[880: 匿名さん]

>879
君は都心には住めないタイプの思考力しか持ってないな。
どのシナリオも都心に住んでないぞ、それはマズイヨ。

[881: 匿名さん]

>>879
都心か都心じゃないか１かゼロじゃないだろ（駅は線・面に無数にある）

[882: 匿名さん]

>>879
そりゃ、「打ち手」でしょう。
下手な将棋と同じで打ち手はいくらでも浮かんでくる。
でも、肝心なのは状況変化のシナリオですよ。
シナリオというのは、こういうこと。
地価が今後いつまで上昇するか
世の中はインフレになるのか、それとも資産インフレなのか
景気はいつまで伸びて、いつ萎れるのか
そういうことをいろいろ考えながら
自分の条件がどう変わるかを考える。

①今、無理をすれば、自分はいくらの物件が買えるのか。
②その結果、月々いくらのローンを払うのか
③いついくらの昇給があるか
④いついくらの出費があるか
⑤今後固定金利はどう動くか、変動でいけないかどうか
⑥物件優遇金利はどこまで効くか
⑦もし５年後に価値が下落して１０年で半値になったらどうするか
⑧下落途中で売却する勇気があるか
⑨このまま待って、仮に１５年後にまた安値で都心に住める時期が
　きたら、自分はどういう状況になっていたら住み替え可能か
⑩自分は、どういう３０代、どういう４０代どういう５０代、どういう６０代
　そういう老後の生活環境を求めているのか。

あとは、ビジョン。簡単にいうと夢。
どのくらいの広さの家に住んで、インテリアはどんな感じで
窓から何が見えるか。
家族はそこでどんなことをしていて、あなたに何を話しかけるか。
部屋はいくつあって、最寄の駅はどこか
窓の下にはどういう景色が広がっているか。

そういことを３年くらいじっくり根をつめて考えるとなんとなく
いろいろな条件が好転してくるものです。
状況を追いかけない。状況を自分で変えていく。そのためには
自分の世の中に対する見方を変えるべきなのです。

[883: 匿名さん]

×そういう老後の生活環境を求めているのか。
○どういう老後の生活環境を求めているのか。

[884: 匿名さん]

なんだか、自己啓発セミナーみたいになってきたなｗ

都心生活は、６０年代からみんなの憧れ。
みんなそれぞれ知恵を絞って、なんとかその夢に近づこうしてきた。
１９６７年には、建築家東孝光が自邸をキラー通りに建てた。
団地の給水塔がそのまま階段室になったような変な建物だ。
１９８０年代、都心に住むことは社宅住まいにはさして難しいことでは
なかった。銀行員でも上場企業の課長クラスでもすこしうまく立ち回れば
港区や目黒区の社宅や借り上げマンションに住めたりした。
もっとまえの８０年代には「意地の都市住宅」
を中原洋がビジネスマン向け情報誌に連載して好評だった。
この系譜は脈々と引き継がれ、雑誌「ｍｅｍｏ男の部屋」
（だったか？なんかゲイ雑誌みたいなタイトルだねｗ）
で都市住宅特集が続いて
日経ＢＰの細野透氏が「ありえない家」としてまとめた。

１９９０年代、都心のマンションは急落した。買えるレベルまで
舞い戻ってきた。５０００万台で１ＬＤＫが買え
６０００万出せば、市ヶ谷の７３平米３ＬＤＫが買えるまでになった。
ただし急な坂の途中の半地下の部屋だったが。

もうここが底値と、あらゆるメディアが騒ぎ立て、おまけに金利まで
あがるぞと、流言蜚語が飛び交った。
「郊外は買うな。買うなら都心がいい。」
この伝説はこの時期生まれた。
確かに、坪単価４５０万でこの時期に都心を買った人は、今
１３年目でほっと胸をなでおろしているはずだ。

人気私鉄沿線の築浅マンションが安値で売られた。
新築も６０００万出せば江田や藤が丘でまぁまぁのものが買えた。
こちらは今は４０００万でも中古は売れまい。

２０００年都心はひそかに安値で売られた。完成在庫が山積みで、
ワンルームも億ションも値引きだらけだった。
とにかく、ノストラダムスが「１９９９年7の月、恐怖の大王が降ってくる」
とか言っているのにだれがマンションなど買う気になるものか。
五島勉氏はデベロッパーにとってはとんだ厄病神だったにちがいない。
オレなんか２０００年問題でローンの支払い記録がぐちゃぐちゃになって
くれたらいいのにと願った方だがそれもなかった。

中古も買い時だった。築２０年の２ＬＤＫが４０００万台で買えた。
今でも、都心の賃貸に会社の家賃補助で借り手住んでいる人はいる。
公務員なら汚い官舎だが恵比寿や池尻や下馬、駒沢あたりに
いくらでも住いはある。

ということで、すくなくとも、これまで３年以上根をつめて考えてきて、
さあ「今買おう」という人は少ないのではないか？というのがオレの
いいたいことだ。
１０年ぶりに、ニューヨークから帰国。そうだな東京のマンションが安い
から買おう・・・っていう人くらいはいるだろうか。

多くの人は、２００１年あたりから考えはじめて、下がっていく
価格を追っていったら２００３年あたりで湾岸に行き着き
２００４年〜２００５年あたりで世田谷か文京区あたりに行ったか
広さをとって湾岸を買ったか。
２００６年のグローヴ２期（１０月中旬）は実際は２００５年価格
の再演にすぎないわけで、
あれを２００６年の出来事と考えないほうがいい。
それでないと、２００６年のパークシティ豊洲、２００７年の
ＴＯＹＯＳＵ　ＴＯＷＥＲの高値を不当に思える。

逆に言えば、坪単価が２５０万を超えた時点で、誰もが
湾岸という名の擬似都心を買うことで経済復興に貢献する
一大イベントは終了したのだと感じたことだろう。

ご丁寧に、このイベントは、横浜ＭＭや川崎西口
武蔵小杉でもリバイバル公演があった。
ここまで派手にキャンペーンがあれば、おおかたのお祭り好きは
乗り遅れたはずはないだろう。

まぁ、チケット買いそびれた人のために追加特別講演を
やや高めでやっているのが、豊洲、
３階席でよければ東雲、有明もありますというあたりだ。

この間、江東区の清澄白河、小名木川界隈がちょっと注目
されたが美術館いがいさしたるアメニティがないことが
判明すると人気は下火になったが中高年には結構売れた
場外の馬券売り場でモニター観戦みたいなもんだ。

それじゃ、今買いたい人にどこを勧める？

昔の玉の井、遊郭みたいな土地が再開発でバリューを
新たにするのが本当のデベロッパーの力量なのだが
ＵＲは仕掛け人の「地上げ屋本舗」を名乗る時代。
あてにはならん。
どこまで、街を変えていく力が発揮できるか。
注目すべきは、ＵＲが一人で気を吐く日本橋人形町界隈
あのへんは、まだまだ変わる。

九段北などのボロマンションを中古買すると再開発で
新築タワーに変わる可能性もゼロではない。もっとも中古でも
それを見越してけっこうな価格だったりする。

本当は元匿はんがもっと詳しい。

「元祖匿名はんが語る、東京のお買い得地区はここやでぇ。
　わいが言うんや。間違いないでぇ。」
というスレがもうじき建つだろうから、そっちにまかせたい。

[885: 匿名さん]

>>884
一極集中による効率性の追求
産業構造の変革
世代交代が始まっている

この３点を考えれば
自ずから結論は分かるだろうに。

悩める子羊たちよ

[886: 匿名さん]

>>885
＞一極集中による効率性の追求
いまにはじまったことじゃないよ。
１９９０年石澤卓志が長銀総研時代に書いた本のテーマだ。

＞産業構造の変革
デベが仲介にシフトするのをそう呼ぶとは知らなかった
まさかものづくりから金づくり、人づくりからＴＯＢへというんじゃないよね。

＞世代交代が始まっている
そりゃ、年寄りが辞めても企業風土は現場が変わらなくちゃ変わらない
御手洗さんを見習うべきだ。
今の４０代はバブル採用組みだからあまり賢いのはいない。
誰が社会を担うのかね。
むしろ餌（安値のマンション）与えられた３０代がローン抱えて頑張るのに
オレは期待するけどね。

低所得者層の働き甲斐ということを、マイホーム以外に求めることが
ないと、そのようなパラダイム転換も知識層の絵に描いた餅に終わる。

なにしろ人あまり時代に安い人件費で稼いだ会社が皆あやしく
なってきている。
品質の追求でつぶれたラーメン屋があるが本当は人件費のかけすぎ。
とにかく、いい年のおじさんが作ってる。うまかったのに残念だ。
その点マクドはえらい。ほとんど若いアジア系外人だ。
逆にバイトでファーストフードで働く若い子はいなくなったということ。

労働環境の変化。やはり働き甲斐ってことをマイホーム以外の
何に求めるかが今後の日本の屋台骨を支える一大事だと俺は思うよ。

[887: 匿名さん]

労働環境の変化。やはり働き甲斐ってことをマイホーム以外の
何に求めるかが今後の日本の屋台骨を支える一大事だと俺は思うよ。＞

極めて特徴的な発言なので取り上げる。
既に首都圏に両親が家を持っている方の発言だと推測する。
この種の方は、首都圏に家を買うのに大きなエネルギー＝お金を費やすのに大きな疑問を感じています。大部分は近郊か郊外にその両親が家を持っています。父親の通勤が大変なことは子供の頃からつぶさにみていますから、都心に住みたい気持ちはありますが、今まで住んでいた家とライフスタイルを否定する気にはなれません。
そこで、このような折衷案的な発想になります。
家なんか考えずに取り敢えず賃貸でいいじゃん。親の家もあるし・・って事です。

地方から上京している人たちの考え方とは大きくずれています。
この人たちは、一生賃貸か、それとも首都圏に家＝活動拠点を持ちえるかの選択だから、真剣なんです。
まさに、お父さん達が経験した歴史を繰り返しているわけです。

[888: 匿名さん]

これから少子化で在京住民の比率が減って、上京住民の比率（下手すると移民の受入が始まる可能さえある）時代に悠長なこと言ってられなくなるよ。
思い入れとか関係なく、便利で住みやすい都心部が突出して高くなる時代になるよ。
こりゃ間違いないよ。

[889: 匿名さん]

移民にとっても都心部が住みやすいだろう。
今より更に外国人の増える街、東京都心。

[890: 匿名さん]

>>889
ただし
高給の知的移民のみ都心部に住める。
オリンピックの選手村跡なんかが有力候補になるな。
インターナショナルスクールもそのあたりに作れば良いし。

都市構造自体が大きく変わろうとしている時代だと認識しないと、不動産購入に大失敗しますよ。

[891: 匿名さん]

みなさん
最近のREITの暴落をどう見てられますか？
例えば代表的な銘柄のひとつトップリートは
ここ数ヶ月でピークから役４割の下落です。
なんらかの関連性を連想してしまいますが
さていかが？？

[892: 匿名さん]

都心が突出して高くなる。
オレも全く同感だ。

それはそれでいいじゃない。どうこういってもはじまらん。
バーキンもロマネコンティもフランクミューラーも高いほうがいいよ。
下がってもらったら困る。下がる必要もない。
ただ、いつかは買いたい、買ってやりたいとか思うけど、リーマンで
いきなりフランクミューラー買っちゃう馬鹿は頭わるそうだね。
三浦展が『富裕層の財布』の中で書いていたが
裏原宿で、一山あてたアパレル屋が、六本木ヒルズの家賃２００万
に入ったというのを彼は蔑んでいたね。
裏原宿のアバンギャルドの美意識がなぜ、成金の局地の美学につながる
のか理解できないと書いていた。

都心突出というのがちょっと悲しい。できたら、横浜山手とか鎌倉に
もうひとつ米国のロングアイランドみたいな高級住宅地ができてもいい。
そんな気はするけどね。

[893: 匿名さん]

>不動産購入に大失敗しますよ。
そういわれても２００１年から２００６年まで４物件買ったオレは
どうやって失敗すればいいんだ？

[894: 匿名さん]

行政は公共の福祉と経済の活性化のために時には時代の流れに反する
ことをするものだ。
社会正義や不公平感の是正というのがないと、世の中の治安が乱れると
心配するんだね。官僚特有のおせっかい。やらなくてもいいことなんだけど
「規制緩和のあとには規制強化がくる」というのが世の常だ。
どこの政治家も年寄りが借家を追い出され公園で野たれ死ぬ姿は
見たくないだろう。

都心の住宅に安く住むには、生活保護世帯になって仏教系与党の
都議会議員と親しくなって都営住宅に入れてもらうという手があるらしい
オレはしらんが聞いた話だ。
高齢者でないと使えない手ではあるが。

ちなみに、都営住宅は思わぬ都心に老朽化したものがごろごろころがって
いて、これを建替えるには予算がない。

一方、どうみても貧しいと思えない人が入居している新築の都営アパート
もなかにはある。
そういうことで、地価が高騰した先には、中堅所得者むけの良質で
低廉な分譲住宅供給が都の課題になる。
昔の公団分譲みたいなコンセプトで、坪単価２００万以下で（まさかもう
坪単価１５０万以下とは言わないだろう）都営建替えとセットで定期借地
権分譲マンションが、いくつか出てくるにちがいない。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_keiei/264-00toeidanchi.ht...
都営住宅は、高齢化社会がすすめばすすむほどその数は必要とされる。
建替えて戸数を増やして、土地を有効利用する必要がでてくる。

公務員住宅はすでに次の住宅供給による景気浮揚の道具立てとして
放出が検討されているが、本根は老朽化だ。いくらなんでも狭くて
古くて地震で壊れそうな官舎にエリート官僚はもはや住んではいないだろうが
たたき上げのおじさんだって地震で死んでもらってはこまる。
地震の時に自衛隊員が官舎の下敷きで出動できないというのもまずい。
土地を出すかわりにどこかに代替の新築官舎をという流れではないか。
中堅ゼネコンの救済策にもなる。早くやればいいのに、景気が悪くならない
とやりそうもないな。

[895: 匿名さん]

>>892
山手、鎌倉、逗子
そこに住んで職場に通うってことにはならないから、
土日に過ごすセカンドハウスか、リタイアした使途が住む場所になるだろうね。
そうなると選択肢は一気に広がって、軽井沢、熱海なんてのも競争相手になりますね。

[896: 匿名さん]

＞山手、鎌倉、逗子
＞そこに住んで職場に通うってことにはならないから、

オレの同級生でいいとこの坊ちゃんはいまだに自宅から通勤してるぞ。
山手などパチンコ屋の社長の大邸宅があるよ。
都内の上場企業の社長（雇われ）の自宅は大抵このあたりだ。
セカンドは、湾岸タワーだ遅くなると止まっていく。
部屋にはゴルフ道具や出張の身支度が置いてあったりする。

現実はキミの妄想通りではない。もっと現地調査やったら？
人的交流で視点を広げないと、不動産以外でも大失敗しそうだな。

[897: 匿名さん]

作家や映画プロデューサなど本拠地を熱海や軽井沢にしていて
東京のマンションをセカンドハウスにしている人は結構いるね。
東京のマンションは、サラリーマンが多いからコミュニティが
形成しづらい。向こうには作家仲間や文化人の地縁社会がある。
とにかく、生活の基盤は、生活レベル、文化レベルがにかよった
人たちが群れるもので結局そういう場所が一番居心地がいい。
にわか成金や底値買いのサラリーマンがどこまで心地よいサロンの
ようなコミュニティーを作れるか、そりゃ今後の課題だね。

[898: 匿名さん]

東京で使う電気は東京湾で発電すれば良い！原子力発電で！
　電力の送電ロスも最小限に抑えられるし、発電所の熱で地域冷暖房
　も可能。石原都知事の環境政策にも通じるだろ！
　二酸化炭素も減らせる。柏崎のような田舎での放射能汚染も起きない。

　原発メルトダウンのリスクを背負えない軟弱者は東京を逃げ出す
　から東京の人口が減少し、地価も下がり一石二鳥。

　自分が総理大臣になれなかったものだから国を馬鹿にし、地方の人
　間を見下げて偉そうなことばかり言っている。

　ならば、己の行政エリアのエネルギーくらい自分でまかなってから
　言えよ！親バカ石原！！

[899: 匿名さん]

２ちゃんで流行った話書かないでくれるｗ

[900: 898]

その場合、湾岸タワマンは原子力発電所をミサイル攻撃から守る防護壁
という重要な使命を果たす。