23区内の新築マンション価格動向（その11）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。価格的には一部既に天井に来たのか（下がり始めたのか）、仕様グレードの低下にも注視が必要です。

過去スレその１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[81: 匿名さん]

賃料上がっているのは築浅設備がいい物件だよね。古いものまでは
上がってない。

[82: マンション投資家さん]

東京駅周辺へ今後オフィスが集中するのは明らかだから
中央区からはみ出して江東区での
ワンルーム建築が１年ほど前から活発化しています。
結構人気で、空が多いわけでもないし、
時代が変わりつつあるのでしょうか？

何か東の住宅地化が独身もファミリーも活発で、
人が住む住環境も一変して行きそうです。

[83: マンション投資家さん]

>>81
江東区の場合、
築浅の家賃が高め（港区、渋谷区あたりに比べればめちゃ安ですが）
が先に埋まって、旧物件のグレードが低く、家賃も安いのが
残る傾向が顕著です。
その為、統計上の募集賃料は下がるという妙なことになっています。
旧仕様のものが壊されて新仕様のものに変わって行く動きも
活発になっています。
ずいぶんと変わったものです。

[84: 地元不動産業者さん]

色々議論は出ていますが、最終的には２極化するというのが正解だと思います。
既に、都心の地価高騰、需要超過に反比例するように地方では不良在庫が積みあがっているようです。

東京都心はミニバブルかもしれませんが、元々庶民には縁のない土地だから値段が上がろうが下がろうが庶民には関係ないですよね。後は都心と呼べる場所がどこまで広がるかで、これまで庶民の買えたマンションの建っていた土地で、利便性や治安の良い場所が金持ちの住処になってゆくのかな。湾岸や江東区がこれにあたるんでしょうね。
そして、それ以外の地区は軒並み値下がり。治安も悪化。都心近辺でも治安や利便性の悪い地域は地価が下がってゆきます。高度経済成長期なら郊外で、高級住宅地ではなくとも、公共施設や福祉の行き届いた地区は存在したし、暮らしてゆくには不都合なかったかもしれませんが、これからの時代、そんな夢のような未来がないことは、皆気づいています。治安の悪化した地方では、不良在庫や管理者不在のマンションがゴーストタウン化し・・・
アホな政府は何も対策を実行することができない脳死状態のまま、日本没落、既得権益層や特異な能力者は益々富み、一般的なサラリーマンの年収は伸びないままにどんどん格差は広がり・・・

もう、うんざりだよ。
誰か革命を起こしてくれ！！！

[85: 匿名さん]

今回の金利上昇で末端購入者の購買意欲が減退するでしょうね。
マンションブームに終止符を打つ予感。

[86: 匿名さん]

マンションブーム前に戻るだけなら問題なしですね。

[87: 匿名さん]

マンションブーム前なら、一部の物件を除いて抽選にならずに買えた時代か。
そして、中古は新築よりも安くなる時代。
ほんの数年前はそうだったから、問題なしですね。

[88: 匿名さん]

江東区賛美の方がいらっしゃるようですな

[89: 匿名さん]

>>84
23区内も

①伝統的富裕層居住地域
②新富裕層居住地域
③貧困層居住地域
④極貧層居住地区
⑤外国人居住地区

と区分が明確になっていくでしょうね

それと中間層は死滅

[90: 匿名さん]

マンション価格は買い手の懐具合で上限が決まる。

高値を追いかけ、法外な借金を抱え込んだり
人の金まであてにするようになったら、
それはパチンコ狂いの主婦や男狂いで横領働く銀行員と
さしてかわらない。

バブル期は荒川区にも億ション。今もそこだけ異空間。
警察官僚の狙撃事件もあった。今は安値だ。
田園都市線は藤が丘や鷺沼にリクルートコスモスが億ション
建てた。宮前平のバス便で地名は南平台で１２０平米クラスの
億ションがあったが売れなかった。
長谷工の宮前平物件も有名だった。
港北ＮＴの中川にも広尾ガーデンヒルズの間取りのパクりが
建った。

これらは、既存物件の高騰で買い替え需要をねらったものだ。
もちろん世の中バブル景気でキャッシュは余って困っていた
人がたくさんいた。途中まで飛ぶようにうれて、最後は
だいぶ売れ残った。

昔は３５年ローンなんてなかった。金利も５％が普通。
毎年、地価も物価も給与も上がった。

８０年代も、一時取得者には４０００万の壁があった。
公庫・財形は８割の頭金しか貸さない。年収の５倍
という枠で６００万の貯蓄で、５００万の年収なら
３０００万の物件を買うのがせいいっぱい。
それも２５年〜３０年ローンで金利も５％が普通。
支払いは楽ではない。
８０年代前半の城南の新築坪単価が１８０万／坪
の頃、３０００万で買える部屋は５５平米の２ＤＫ
それに５年住むと、７０００万で売れて、同じローン
負担で、田園都市線や東横沿線の３ＬＤＫ７５平米
に住み換えができた。

郊外の宅地が値上がりした背景には、都心部の地上げ
がある。しもた屋を法外な値段で買収された住み手は
郊外の庭付き一戸建てを求めて川崎の王禅寺や
港北ニュータウンや田園都市線のあざみ野郊外へ
どんどん移住した。
かくして郊外の庭付き一戸建ては軒並み１億以上の
値をつけた。

今後の価格は、「既存物件の高騰、買い替え」の後押し
が効くのは都心部だけ。

もちろん２００４年購入物件を２００７年に売って買い替え
というのも少しはある。
しかし、かつてのように満遍なく地価を上昇させるような
景気の底力がない以上、循環型の地価上昇が起こる地区は
都内のなかでも際めて限定的だろう。

[91: 匿名さん]

普通のひとが不動産で貧乏になるきっかけはいくつもある。

１９８５年までは不動産を買えないことでリッチになり損ねた

１９９０年以降は不動産を買うことでプアになった。

２００２年以降は不動産を買えないことでリッチになり損ねた

２００７年以降は不動産を買うことでプアになる。

[92: 匿名さん]

バブル当時の地上げは凄かったね。
うちにも地上げ屋さんがしょっちゅう訪れて、売らないかと言われた。
地上げ屋さんの提示価格よりも高く、某デべ系の会社に一般で売ったけどね。

[95: 匿名さん]

大丈夫、大丈夫、すぐに反応はあるよ。
冷やかしだけの内覧客がゾロゾロ。

[96: 匿名さん]

大丈夫、大丈夫、すぐに反応はあるよ。
買う気のない冷やかしだけの、内覧客がゾロゾロ。

[97: 匿名さん]

パソコンの故障で連続投稿になった。故意ではないので御容赦を。

[98: 販売関係者さん]

都心の物件を２，３年前に買ったリーマンは間違いなく勝ち組。
港区で坪200万円台前半の物件がごろごろしてました。
しかも値引き付で。。。
マンションデベに勤めていればそのころから土地仕入れ価格の潮目が変わったのでみんなしっかり買っていたね。
実際なんでこの物件は自社の人が多いねん！って言う物件がそのころには結構あります。
不動産にはインサイダーがないのでうはうはですわって最近毎晩楽しんでます。うふふ。。。

[99: 物件比較中さん]

中古マーケットの中心は旧深川区に移動中ですよ。

まだ掘り出し物がある世界デツ

[101: 匿名さん]

大量供給されていても売れ残らないところはまだ上げ余地があるってことだから、
購入者層が今までと変わった可能性が高いね。

そんなところで、業者も購入者も疑心暗鬼になる。
面白いね。

[102: 匿名さん]

懐疑の中で相場は育つ。

[103: 匿名さん]

不動産相場も大きな地殻変動を迎えつつあるって感じだよね。

読み間違えるとフフフ

皆さん頑張って将来を予想してください。

[104: 匿名]

マクロの話で重箱の隅をつついても筆者以外には興味無いよね。重箱だけで四隅あるんだし、寿司桶なら隅は無限にあるから。

外的要因やマクロ話よりも消費者心理としてのマンションブームがどれほど続くか、続く間はマンションの実質価格は上がっていくだろうね。要は、５ー６０００万円の物件を「賢く」買いたい消費者がこの１０-１５年でどれほど蓄積されていて、２００４−６年頃にどのていどガス抜きされているかだろう。
このガス抜きが終わっていなければ、工費と立地、或いは共有スペースを微妙に落としつつ４−６０００万円の物件発売が続きいていくだろうね。

人口減なんて２３区には関係ないね。地方の過疎化が進むだけ。

もっと、個々の物件の今後の読みを書いてよ。素人に毛の生えた程度や買う金も無いフリーターや学生さんの理屈なんて興味無いよ。

[105: 匿名さん]

＞９８
港区で坪200万円台前半の物件がごろごろって言ったって、どうせ湾岸のタワーでしょ。

[106: 販売関係者さん]

素人はこれだから困る。
かの白金・広尾の物件も・・・・。
これ以上は言いません。

[107: 匿名さん]

前のスレで100万ドル以上の富裕層が220万人ってあったけど、
今速報ニュースで5.1%伸びた上で147万人だそうで。ネットの
書き込みは当てにならない。あと、これ全国だし、23区人口の
860万人に対するような書き方もおかしいし。
なんか意図的なものを感じるな。

[108: 匿名さん]

個人情報保護法もあるし、自分の金融資産総額を他人に教えてる人ばかりではないし。
富裕層の数って正確なものなの？

[109: 匿名さん]

そもそも自分の金融資産総額がいくらあるかなんて
わからないぞ。

株とか債券とか預金とかきちんと把握してない。

[110: 匿名さん]

>>94

未入居転売の脱税は、税務監督官の昨年来のテーマ。
①Ａさんはデベのコネを使って、昨年秋に湾岸タワー高層階７０００万ゲット
②住民票を移し未入居転売
③販売開始３ヶ月で売れたが、その間毎日芝税務署が販売経過を監視
④１４００万儲かったと大喜びのＡさん、外車を買ったり住宅ローン返済したり
⑤来年春確定申告の時期が過ぎても譲渡益課税を出さないＡさんのもとに
以下の内容の紙が
「貴殿が売却された以下の不動産について、譲渡益課税の確定申告が
　なされておりません。その理由について該当するものに○をつけて
　２週間以内にご返送ください・・・・（以下略）」
⑥どうせ、地元の税務署が芝税務署の内容などわかるものか。
単なる脅しだろうと無視していると、呼び出しをくらう。
結局、居住を証明できる証拠のないＡさんは住民税＋所得税で
５５０万を払うはめに。
とりあえず、金利８％のカードローンと手持ちの株を売って対応。
親になきついて借りる以外には、住宅ローンの借り換えくらい
しか手はなさそう。

生兵法は怪我のもと。

[111: 匿名さん]

>>104
無申告加算税と延滞税もお忘れなく

[112: 匿名さん]

人は、自己イメージにあった収入を得るものらしい。


大多数の人は自分は「中の上」とか思っているらしくて
それゆえいつまでたっても「上の下」になれないらしい。

競争社会のなかで、学歴で「中の上」になれないと
今度は就職でも「中の上」から振るい落とされたりもする。

せっかく就職で「中の上」に入ったのだからそれなりの
「中の上」の住まいをゲットしようと思って探すのだが
こんどは「中の上」の住まいにも振り落とされる。

ここで「中の中」に格下げされてなるものか。


団塊ジュニアは親の代からの筋金入りの競争社会の
猛者ぞろい。
ところが、気がつけば「中の上」のはずの物件の価格だけが
「上の下」になっている。

こうなるともう訳がわからない。
そういえば、俺の会社ももとは中の下からここまで成長したんだ。
俺の卒業した大学も昔は中の下と言われていた。
そうか、このエリアもきっと成長株にちがいない。

そういう勘違いが天井間際の湾岸相場を買い支えている今日この頃。

[113: 匿名さん]

111
訂正
× >>104
○ >>110

[114: 匿名さん]

人はサルの仲間だから、群れの名前で、自己イメージを作る習性がある。

自己イメージにあわせて収入を得て、自己イメージにあわせて自分の器や
環境を「選択」する。そしてたまたま選んだ環境を自分と同一視する。

しかし同じ「中の上の群れ」でも会社とマンションでは大きく違う。
会社は入社したときヒラでも、いずれは部長、役員になれたりもする。

タワーマンションは、入居したとえきに４階に住んでいたら、いずれ２３階
３８階に出世するわけでもない。
帰属意識だけで満足できるのが不思議なところだ。


いってみればタワーマンションは、大企業の子会社、孫会社のようなもの。

高層階は港区、文京区　中央区という「親会社」からの退職者の
指定席。下は新卒プロパー。一部に特殊技能で金の稼げる専門家が
含まれていたりする。

そうなると地域は、「業界」のようなもので、
旅行業界にも頂点にはＪＴＢもあるが
どこの会社も低層にいる人間のやっていることはさしてかわらない。

湾岸タワーの高層階からは東京が見渡せるが、低層階からは
都営アパートや倉庫か人の部屋しか見えない。

都心が金融なら、江東区はさしずめ輸送機械製造業といったところか。

株価のではない。
合コンのモテ度が基準の話だ。

[115: 匿名さん]

高層階の住民は新築のおいしいとろだけを食って
大抵が１０年くらいで他の新築へ移住する。
建物の維持費を２０年も３０年も支えるのは、目いっぱいローンを
抱えた若年層だ。

ローンの多寡ばかりではない。

不動産サイクルの底値の時期
地域の将来性
建物が環境変化で減価しないか

を考えると、いつでもよりよい場所が、よりやすく買える状況に
なったら住み替えができたほうがいい。

住み替えするたびに損をする人もいれば住み替えのたびに
資産が増える人もいる。

それを決めるのは、いつどこで最初の物件を買うかだけ。

[116: 匿名さん]

タワー高層階も良いですが、結局飽きちゃう。
馬鹿と煙は高いところへ、、私もそうでしたね。
タワー高層階、皆さんが飽きる前に、売ってしまったほうが良いかも。
マンションはやはり低層マンション最上階角部屋、が王道ですね。

[117: 匿名さん]

運も影響するけどね。
入居してみたら予想外の問題が…
ってケースもあるから。

[118: 匿名さん]

いつ買ってもどこ買っても大成功と言う例のほうが少ないよ。

だから、失敗したら一旦売って、賃貸で様子見という勇気が
結果的に幸運を招くこともある。

金持ちと貧乏人の差はその辺の行動力如何にある。

[119: 匿名さん]

手持ちの金の少ないやつは、仲介手数料だとか引越し代だとか
目先の小金を失うことを恐れて、
やり直しのチャンスを永遠に手放すことにもなる。

そのまえに、５年も値上がりが続いたらそろそろやばいと思う
方が普通だが。

[120: 匿名さん]

グーで３回じゃんけんに勝ったら次もグーで勝てると思う
ほどの単純さだなｗ

[121: 匿名さん]

今って新築マンション坪単価350万くらいで買えるところはどのあたりなんですか？富士見が丘とか、川崎、武蔵小杉とか？
そこまでは流石にいかないんでしょうか。
一気に350万ラインが郊外に行ったことは確かですが、それがまた都心に戻ってくるきっかけは何でしょうね。
今後地方で一生懸命デベは開発するんでしょう。地方くらいしか採算合う場所が無いですよね今は。

都心周辺は上がる、下がるというか、そもそもマーケットが無くなる。
富裕層同士の取引に終わる。湾岸以外は。
その他23区は最後の買いチャンスでしょう。これ逃すと市部、千葉、埼玉、そしてそれ逃すと茨城、静岡、群馬、、、

[122: 匿名さん]

＞350万ラインが郊外に行ったことは確かですが、
あはは。行ってないよ。２５０万ラインの誤りでは？

＞それがまた都心に戻ってくるきっかけは何でしょうね。
大規模土地の安値放出。
ことに、都営住宅建替のための定期借地権分譲が
増加、ムードとして安値感が広がる。
郊外の完成在庫の投売り。都内中古の売れ行き不振。
消費税アップによる住宅市場の冷え込み

オフィス賃料が天井を打ってレジデンシャル賃料にも波及
ファンド物件の収益性が低下して物件を安値でリートに売る
それによる「公示地価」の値下がり。
公示地価が下向くと個人地主は売り急ぐ。
結果、地価は次第に下がり中古相場も下がり
用地の高値買いが減って新築マンション相場も下がる。

[123: 匿名さん]

今買わないと、千葉・さいたまどころか、茨城、群馬、静岡になるって？
ひどい煽りだなＷ

[124: 匿名さん]

２５０万／坪が一次取得者の上限。
これを超えて上がるには、上位の土地から下位の土地への
住み替え、戸建からマンションへの住み替えがないと無理。
それも譲渡益の下駄を履かせてもらっての話。
ローン完済物件が４０００万で売れても４０００万で買えるのは
１ＬＤＫでは住み替えはすすまない。

いまの世の中含み損を抱えた住み替え希望者ばかり。
六本木ヒルズの屋上から都心を眺めてみれば
わかるがそもそも戸建住宅が激減したのがここ１０年の
都心の流れだ。

買い替えの連鎖による「買い手の郊外化」が進まない限り
横浜、川崎だって２５０万の壁を越えられないよ。

[125: 匿名さん]

>>518

含み益より含み損がお好きならどうぞご勝手に。
含み益があると、それで値抵当打ってフリーローンが低金利で
借りられたり、いろいろ余禄があるよ。
含み損抱えていたら、与信が減ってアパマンローン借りて
１ＬＤＫ買って貸すなんてことにも支障をきたすのだが

勉強不足みたいだね。

[126: 匿名さん]

すまん誤爆だ

[127: 匿名さん]

富士見が丘は350万が完売してましたね。
公示地価の値下がりはしばらくは夢物語。

[128: 匿名さん]

どこの話？

[129: 匿名さん]

自分で調べなよ。すぐ分かるから。
大森あたりでも坪400以上で売れてるよ。

[130: 匿名さん]

物件平均坪単価と個々の物件坪単価を混同してないか？

[131: 匿名さん]

>124
一次取得者、坪250万が上限、なんですか？
別に関係無いでしょう。今30台後半あたりで、賃貸暮らししていて、
最近になって買っている人多いですよ。今までずうっと下げ相場だったので、買わなかった賢い人ね。みんながみんな、下げ相場で買っているわけでは無い。下げ相場だったからこそ、需要が溜まっていたんですよ今まで。
こういう人たちは坪400だろうが500だろうが買えている人もいる。

[132: 匿名さん]

つまり販売価格の総和÷専有面積総和
でものをいうべきでで１軒ごとの販売価格ではそりゃ４００も３５０も
あるでしょうよ。角部屋最上階ならそれくらいいくだろうし。

[133: 匿名さん]

個々の物件でいえば、富士見ヶ丘で450万くらいで売れてましたね。
それはまた別としても、かなり郊外ですよ、350万ラインはもはや。

[134: 匿名さん]

23区の新築平均が311万でしょ。いまや。今日の日経によれば。
23区で、これは驚きですからね。

[135: 匿名さん]

一次取得者の年収が１０００万として５倍までが融資限度額
それが５０００万、自己資金が１０００万として６０００万
それでもって２５坪なら２４０万だろうし２０坪なら３００万

[136: 匿名さん]

１３１
あんたの知り合いばかりがマンション購入者ではないよ。
そういう感覚でマーケできたら苦労はないな

[137: 匿名さん]

マーケティングもっときっちりやって下さいよ。
マスにばかり目を向けてないで。

[138: 匿名さん]

あいにく個別の話は掲示板ネタにしかならないもんで。

[139: 匿名さん]

もう少し金持ちに目を向けたほうが、儲かりますよ。
大衆に安売りするよりは。
頑張って、高くても良いマンションを作ってください。

[140: 匿名さん]

おれ、別分野のマーケ担当なんでお願いされてもこまる。

[141: 匿名さん]

じゃあ関係ないでしょああた。語りなさんな。

[142: 匿名さん]

>>137
は値段があがるとうれしいみたいなお立場ですか？

[143: 匿名さん]

不動産マーケには違いないがレジの企画はしてないという意味だが。
語ってわるかったね。
少なくとも一般人やチンパンジーよりは経験と知識はあるけどね。

[144: 匿名さん]

137ですが、
自宅用のキャピタルゲインは意味無いという考えです。
貸しているマンションの家賃は上がって欲しい。
そんな立場です。一回も不動産を売ったことはありませんし、売るつもりはありません。

[145: 匿名さん]

>143
知識が邪魔をすることが良くあります。お互い気をつけましょう。

[146: 匿名さん]

口数のへらないガキだねｗ

あんたと漫才やるつもりはないよ

[147: 匿名さん]

1〜1.5億くらい出せる人は、山ほどいるよ、
50坪くらいの土地の戸建てを住み替える人なら、余裕と思われます。
城南地区で、坪300くらいはいってるでしょう。
一人暮らしのや夫婦二人のシルバーは、戸建てとりマンションの方が便利だしね。実際、そういう人が都心の高額物件買っているしね。

[148: 匿名さん]

しかし、不動産業者、このマーケティングの人とかって、プロと言っているけど、自分で買ったり、貸したり、売ったりしてるの？そういう経験無いプロなんて、笑っちゃいますが。自分は郊外のしがないマンション暮らしです、って感じなのだろうか。

[149: 匿名さん]

それはわかってるって。
それと２３区の一般のマンション市場は「連動してない」というのが
これまでのこのスレの論旨だと思うが。

金があったら江東区でも荒川区でもお構いなしに買うって話ではないよ。
城南があがっても江東区に人が流れない。
田園都市線や港北ＮＴや一気に厨子、鎌倉にいったりする動きだ。

２３区ではなく　都心＞城南＞田園都市腺＞横浜＞練馬＞板橋＞城東

ひとつのパラメータは、レストランチェーンの出展動向など
客単価が６０００円超えたレストランは江東区には出せないのが実態。

３５０万マンション価格は日ごろ８０００円（ワイン別）の客単価のレストランに出入りする客層にふさわしいのではないだろうか。

[150: 匿名さん]

>>148
あたま悪そう。そんなこと書いて俺が自分の不動産購入履歴喋るとでも？

[151: 匿名さん]

不愉快だから馬鹿にはもう教えない。

[152: 匿名さん]

>149
確かに。鎌倉はもはや高いですね。城南を諦めた人はむしろ横浜とかですね。
>150
別にあなたはどうでもよく、不動産業者って不動産買える人少ないだろうなあと思っただけです。

[153: 匿名さん]

江東区は５千万円台、６千万円台のマンションが中心で
億ションはまだまだ少ない。
富裕層居住区とはまだまだ言えないよ。
まあまあの所得レベルの３０代サラリーマンが中心
港区、渋谷区とはちょい違うｗ

[154: 匿名さん]

城南諦めて横浜まで下れるか？遠いな。。。

[155: 匿名さん]

ＹＡＨＯＯＯ不動産で検索したら
世田谷区の新築マンション４２件中、なんと１９件が
即入居可＝売れ残り物件でした。
このあたりを今買うとやばそうです。
http://new.realestate.yahoo.co.jp/bin/dispatch?rps=1&pf=13&md=...

[156: 匿名さん]

■「売りたい価格」と「売れる価格」を混同するな！

■「値引き」も「値上げ」も、最後はマーケットが価格決定する時代へ

[157: 賃貸住まいさん]

建築資材の高騰の一方で、エンドが出せる金額が限られているとすると、
どこでつじつま合わせが起こるのでしょうか。

地価の下降かな？

[158: 匿名さん]

>155
シティハウスって、竣工後の販売ですよね？
やばいの？

[159: 匿名さん]

>>157
割高地域でのマンション供給はストップでしょ。

そして、時代に取り残されて、
既存住民の高齢化だけが進んで行く。

そして最後はアポンｗ

[160: マンション投資家さん]

株式に比べると、不動産の価格動向の変化は緩やか。
現在、新築マンションの価格上昇が踊り場ではないかと言われ始めていますが、都心や城南地区においてはまだ大丈夫でしょう。
但し郊外は言うまでもなく、都内の不人気地区は微妙と思われる。

新築価格の上昇に遅行して、中古価格の上昇が明らかになってきたが、ここはあと2年くらいは持つでしょう。
選挙後に議論されるであろう、消費税引き上げ前の駆け込み需要後が転換点となるのでは。

以上のことから勘案し、今から購入する場合。
投資という観点では都内（不人気地区を除く）中古物件が狙い目でしょう。
居住用であれば、都心・城南地区が堅い。

[161: 大学教授さん]

城南地域は戸建（ミニ戸が多いですが）も中古マンションも
新築マンションも軒並み余ってますよ。
都心回帰の影響なんでしょうか？
これから投売りが出てきそうな気がして怖くて手が出ません。

賃貸なんか新築があまり行われなくなってきてるし、
借りてまで住もうって人も減ってきている雰囲気。
何か大きく流れが変わって来ているのでは？
業者の方、正直なレポートお願いします。

[162: 匿名さん]

余ってきている、という定義に基づくならば、販売在庫数が目に見えて過去から比べて増えてきている、ということだと思いますが、実際はその逆です。まともな物件の在庫はむしろ払底しつつあるのが現状です。

新築マンションも、余った余ったと騒いでいますが、世田谷で150戸程度。むしろ過去の方が完成在庫数は多かったです。業者もこれらを慌てて売るつもりは無いんでしょう。

世田谷地区の現状の特徴で言えば、築20年以上の物件の売り物は確かに増えつつあります。中古流通の半分以上は築20年以上。そのなかで不便なところは売れてない。ただ売れている物件は築20年以上でも平均価格は上がっている。
世田谷内部でも二極化が進行していると理解しています。

[163: 匿名さん]

もうこれからは都心区以外は売れないでしょうね。

はっきりいうけど、東京都の公式の都心は

http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2007/07/60h75100.htm

のとおり
都心３区：千代田区、中央区、港区
都心１０区：千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、墨田区、江東区、渋谷区、豊島区

それと２３区の序列は永久に変わらない。都心３区と都心１０区以外
は＊＊＊み。

異論のある方、どうぞ。
城南地区って１つも都心区がないね。

[164: 匿名さん]

住宅ローン、金利上昇続く・８月も上がる公算
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20070708AT2C0701907072007.html

[165: 匿名さん]

住宅ローンの状況見ると、完成在庫の中で業者が慌てて売りたく無いもの以外は一気に売れる可能性がありますね。即入居可プレミアムが短期的に発生する公算。

[166: 匿名さん]

一気に売れるということは需要の先食いだから、
そのあと反動で売れ行きが落ちるということ。

[167: 販売関係者さん]

>>162
ここんところ大型物件が無いのでどうにかなっていますが、
かなりキツイ状況です。
土地の仕入れ原価が高いのが多くて困っています。
以前盛んだった端切れ土地の売買も終わった感じです。
主戦場は完全に都心部に移った感じです。

ただし、城南地域でも駅近だけは動いています。
マンションは結局利便性なんですね。

[168: 匿名さん]

主戦場が都心部？郊外では無く？

[169: 匿名さん]

>>163
都が公式に都心１０区を定義しているわけではないし、都の定義で
不動産が動くわけではない。そんなの市場が決める。

価値ある地域、として民間事業者が決めた都心１０区。
港、渋谷、新宿、中央、千代田、品川、目黒、文京、世田谷、大田。
もちろん、城東地区など一つも含んでいない。
http://www.a-lab.co.jp/research/press060625.html
http://tokyorent.jp/concept/index.html

[170: 匿名さん]

確かに
不動産の話をしてるのだから、
不動産市場を考える意味での、
都心でなければ価値なしだね。

[171: 匿名さん]

163は江東区買ったんでしょうね・・・

[172: 匿名さん]

都心の定義に、

> 台東区、墨田区、江東区、豊島区

が含まれると思ってこれらの地域を買ってしまった人が、
163の言う＊＊＊ということなんでしょうね。

墨田区は新東京タワー、江東区も湾岸はダメですが門前仲町の再開発で、
今後10年くらいで化けると思っています。

[173: 販売関係者さん]

>>168
５千万円台、６千万円台を買ういわゆるちょっと年収が高い
サラリーマンの一次取得者狙いの主戦場って意味です。

昔は郊外の戸建志向が強かったですが、今は都心部のマンションです。
通勤に便利な都心部の土地をいかに安く仕入れられるかが勝負に
なってます。
ワンルーム系も都心部集中ですから、両面作戦で、とにかく遊休地が
あれば押さえて行くってことです。

町工場系が世代交代の時期で、後継者がいないので、こまめに回れば
意外と押さえて行けますよ。
町工場系が次々に住居系に変わってますから、後になれば住環境が
良くなって地価も高くなりますから、安く仕入れるのは早い者勝ちです。
とにかくローラー作戦で、回れまわれです。

[174: 匿名さん]

>>169
犯罪の多い世田谷、町工場だらけのきたない大田区買ってしまった
痛い人。
そもそも世田谷区は賃貸だらけ、愛着を持った住民なんかいない。

[175: 匿名さん]

>>169
都が定義してるところを
都心と定義して開発するのは東京都。
外れたところは、いつでも多摩地域にしてもいいはず。
東多摩地域に東京都が指定したらどうなると思いますか？

いくら不動産屋が煽っても売れないでしょう。

[176: 匿名さん]

そうそう世田谷が都心ってのはおかしい。山の手３区にでも入れとけって感じ。

[177: 大学教授さん]

>>175さんが正論でしょうね。

業者は自分に都合が良い定義を使いますから、
食品表示なんかは、行政がちゃんと指導していますが、
不動産は・・
賢い購入者はくれぐれも業者主導の表示に騙されないよう気を付けましょう。騙されても死ぬわけではありませんが・・

[178: 大学教授さん]

業者が多く存在する区を調べると良く分かりますよ。
まさに我田引水の世界ですから、
そう理解したうえで、検討しましょう。

[179: 匿名さん]

なるほど、なるほど。そういうことですか。そういう意味では世田谷はそもそも90%が住宅地で、なかなか土地がまとまって出にくいというのもあるんでしょうか。

[180: 匿名さん]

何だかんだ言われてる二子玉川園跡地も世田谷区。
利益がキチンと出るなら順調に再開発計画が進んでるはずですよ。