23区内の新築マンション価格動向（その11）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。価格的には一部既に天井に来たのか（下がり始めたのか）、仕様グレードの低下にも注視が必要です。

過去スレその１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[81: 匿名さん]

賃料上がっているのは築浅設備がいい物件だよね。古いものまでは
上がってない。

[82: マンション投資家さん]

東京駅周辺へ今後オフィスが集中するのは明らかだから
中央区からはみ出して江東区での
ワンルーム建築が１年ほど前から活発化しています。
結構人気で、空が多いわけでもないし、
時代が変わりつつあるのでしょうか？

何か東の住宅地化が独身もファミリーも活発で、
人が住む住環境も一変して行きそうです。

[83: マンション投資家さん]

>>81
江東区の場合、
築浅の家賃が高め（港区、渋谷区あたりに比べればめちゃ安ですが）
が先に埋まって、旧物件のグレードが低く、家賃も安いのが
残る傾向が顕著です。
その為、統計上の募集賃料は下がるという妙なことになっています。
旧仕様のものが壊されて新仕様のものに変わって行く動きも
活発になっています。
ずいぶんと変わったものです。

[84: 地元不動産業者さん]

色々議論は出ていますが、最終的には２極化するというのが正解だと思います。
既に、都心の地価高騰、需要超過に反比例するように地方では不良在庫が積みあがっているようです。

東京都心はミニバブルかもしれませんが、元々庶民には縁のない土地だから値段が上がろうが下がろうが庶民には関係ないですよね。後は都心と呼べる場所がどこまで広がるかで、これまで庶民の買えたマンションの建っていた土地で、利便性や治安の良い場所が金持ちの住処になってゆくのかな。湾岸や江東区がこれにあたるんでしょうね。
そして、それ以外の地区は軒並み値下がり。治安も悪化。都心近辺でも治安や利便性の悪い地域は地価が下がってゆきます。高度経済成長期なら郊外で、高級住宅地ではなくとも、公共施設や福祉の行き届いた地区は存在したし、暮らしてゆくには不都合なかったかもしれませんが、これからの時代、そんな夢のような未来がないことは、皆気づいています。治安の悪化した地方では、不良在庫や管理者不在のマンションがゴーストタウン化し・・・
アホな政府は何も対策を実行することができない脳死状態のまま、日本没落、既得権益層や特異な能力者は益々富み、一般的なサラリーマンの年収は伸びないままにどんどん格差は広がり・・・

もう、うんざりだよ。
誰か革命を起こしてくれ！！！

[85: 匿名さん]

今回の金利上昇で末端購入者の購買意欲が減退するでしょうね。
マンションブームに終止符を打つ予感。

[86: 匿名さん]

マンションブーム前に戻るだけなら問題なしですね。

[87: 匿名さん]

マンションブーム前なら、一部の物件を除いて抽選にならずに買えた時代か。
そして、中古は新築よりも安くなる時代。
ほんの数年前はそうだったから、問題なしですね。

[88: 匿名さん]

江東区賛美の方がいらっしゃるようですな

[89: 匿名さん]

>>84
23区内も

①伝統的富裕層居住地域
②新富裕層居住地域
③貧困層居住地域
④極貧層居住地区
⑤外国人居住地区

と区分が明確になっていくでしょうね

それと中間層は死滅

[90: 匿名さん]

マンション価格は買い手の懐具合で上限が決まる。

高値を追いかけ、法外な借金を抱え込んだり
人の金まであてにするようになったら、
それはパチンコ狂いの主婦や男狂いで横領働く銀行員と
さしてかわらない。

バブル期は荒川区にも億ション。今もそこだけ異空間。
警察官僚の狙撃事件もあった。今は安値だ。
田園都市線は藤が丘や鷺沼にリクルートコスモスが億ション
建てた。宮前平のバス便で地名は南平台で１２０平米クラスの
億ションがあったが売れなかった。
長谷工の宮前平物件も有名だった。
港北ＮＴの中川にも広尾ガーデンヒルズの間取りのパクりが
建った。

これらは、既存物件の高騰で買い替え需要をねらったものだ。
もちろん世の中バブル景気でキャッシュは余って困っていた
人がたくさんいた。途中まで飛ぶようにうれて、最後は
だいぶ売れ残った。

昔は３５年ローンなんてなかった。金利も５％が普通。
毎年、地価も物価も給与も上がった。

８０年代も、一時取得者には４０００万の壁があった。
公庫・財形は８割の頭金しか貸さない。年収の５倍
という枠で６００万の貯蓄で、５００万の年収なら
３０００万の物件を買うのがせいいっぱい。
それも２５年〜３０年ローンで金利も５％が普通。
支払いは楽ではない。
８０年代前半の城南の新築坪単価が１８０万／坪
の頃、３０００万で買える部屋は５５平米の２ＤＫ
それに５年住むと、７０００万で売れて、同じローン
負担で、田園都市線や東横沿線の３ＬＤＫ７５平米
に住み換えができた。

郊外の宅地が値上がりした背景には、都心部の地上げ
がある。しもた屋を法外な値段で買収された住み手は
郊外の庭付き一戸建てを求めて川崎の王禅寺や
港北ニュータウンや田園都市線のあざみ野郊外へ
どんどん移住した。
かくして郊外の庭付き一戸建ては軒並み１億以上の
値をつけた。

今後の価格は、「既存物件の高騰、買い替え」の後押し
が効くのは都心部だけ。

もちろん２００４年購入物件を２００７年に売って買い替え
というのも少しはある。
しかし、かつてのように満遍なく地価を上昇させるような
景気の底力がない以上、循環型の地価上昇が起こる地区は
都内のなかでも際めて限定的だろう。

[91: 匿名さん]

普通のひとが不動産で貧乏になるきっかけはいくつもある。

１９８５年までは不動産を買えないことでリッチになり損ねた

１９９０年以降は不動産を買うことでプアになった。

２００２年以降は不動産を買えないことでリッチになり損ねた

２００７年以降は不動産を買うことでプアになる。

[92: 匿名さん]

バブル当時の地上げは凄かったね。
うちにも地上げ屋さんがしょっちゅう訪れて、売らないかと言われた。
地上げ屋さんの提示価格よりも高く、某デべ系の会社に一般で売ったけどね。

[95: 匿名さん]

大丈夫、大丈夫、すぐに反応はあるよ。
冷やかしだけの内覧客がゾロゾロ。

[96: 匿名さん]

大丈夫、大丈夫、すぐに反応はあるよ。
買う気のない冷やかしだけの、内覧客がゾロゾロ。

[97: 匿名さん]

パソコンの故障で連続投稿になった。故意ではないので御容赦を。

[98: 販売関係者さん]

都心の物件を２，３年前に買ったリーマンは間違いなく勝ち組。
港区で坪200万円台前半の物件がごろごろしてました。
しかも値引き付で。。。
マンションデベに勤めていればそのころから土地仕入れ価格の潮目が変わったのでみんなしっかり買っていたね。
実際なんでこの物件は自社の人が多いねん！って言う物件がそのころには結構あります。
不動産にはインサイダーがないのでうはうはですわって最近毎晩楽しんでます。うふふ。。。

[99: 物件比較中さん]

中古マーケットの中心は旧深川区に移動中ですよ。

まだ掘り出し物がある世界デツ