23区内の新築マンション価格動向（その11）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。価格的には一部既に天井に来たのか（下がり始めたのか）、仕様グレードの低下にも注視が必要です。

過去スレその１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[761: 匿名さん]

通勤が苦にならなくて、都心にあまり出かけない方なら
その選択もありでしょう。

自分は休日の郊外の渋滞と平日の通勤ラッシュは堪えられない。

[762: 購入経験者さん]

郊外を買うのはその人の生活環境によるでしょ。皆が都内勤務とは限らない。
それに横浜勤務の人なら郊外に買うのは全く不思議ではないが。
日本人は何かと他人と比べる癖があるが、自分が良かれと思えば郊外でも都心でも関係ないと思いますが。
何故他人の評価や意見を聞きたがる？

[763: 匿名さん]

まあ都内に通う人前提なんじゃないの？
でも、買いたくても都内が買えない人は郊外を買うか、
待つかしかないなあ、今の状況では。

[764: 大手企業サラリーマンさん]

>759さん
年収や自己資金、勤め先などの前提条件が違い過ぎるので議論のしようが無いのだと思いますよ。価格をローン年数で見るというのもやや無理が。

例えば、金利3%、年収800万、自己資金1000万の一次取得者が買う物件として、
①都内で5000万の物件を30年ローンで買う→月16.8万円、年収返済率25.3%
②埼玉で3500万の物件を15年ローンで買う→月17.3万円、年収返済率25.9%
のどちらが良いかと問われれば、多少頑張ってでも通勤利便性と資産性に勝る①を選ぶ方が多いのではないでしょうか。

[765: 匿名さん]

>>759
もう購入してしまったのに、あれこれ言ってもしょうがないからスルーしたけど。

私の場合、今度入居するところは現金で購入できたけど、実際は頭金半額だけ入れて残りは３５年ローンにした。
今金利が安いから無理して払わないで、あえて長期ローンを組んでいるのもいるよ。
こうすれば現金を手元に残せるし、金利が想定以上に上がった場合も全額支払うという選択もできるからね。

[766: 匿名さん]

>>765
759です。
もちろん郊外の１５年ローンは都内の物件に比べて格段に安いので、
現金はほとんど使わずに手元に残しています。
都内の物件なら頭金現金＋３０年ローンになったでしょうが、
郊外の物件を選択したため、１５年ローンのみでほとんどの現金は手元に残っています。
そうした方がゆとりのある豊かな人生を送れるんじゃないかと思いまして。

[767: 匿名さん]

金銭的なゆとりと時間的なゆとりどちらを選好するかは
人それぞれ。

自分は時間のゆとりが欲しい。
通勤で往復２時間超毎日かかることのコストは馬鹿にならない。

[768: 匿名さん]

そもそも月の支払いが○万円多い少ないとか気にする種類の人間は、都心になぞ住まない方がいいんでは？
よほどの資産家で不労所得だけで食ってる人でなきゃ、例え経営者や士でも、仕事も今時それなにに忙しいはずで、金じゃなくって心のゆとりが欲しいのさ。金には替えられない。

[769: 匿名さん]

金利が上がり始めて１年経ちますが、マンション下がる気配ないですね。
下がる派はエンドがついて来れないって意見くらいしか言えないみたい
だし。

売り渋りとか言って完全に供給をコントロールされてる。
在庫増って騒いでるけど、デべとしては虎の子の在庫だから売り叩く
ことはないよ。
デべの一番の関心事は販売苦戦なんかより、用地仕入なんだから。
東急もあと２年くらいで在庫尽きるらしいよ。

急激な上昇でバブルだって心配されている方も多いけど、日銀からも
バブルではないってお墨付き頂いてるし。適正な価格に急速に戻った
だけ。

賃料の下落傾向が続いてたから利回り15%とかあった訳で、賃料の
急回復かつ更なる上昇期待がある今、利回り5,6%で落ち着いたってとこ
でしょう。その間価格は２、３倍になった。

これから起こることはオフィス賃料の更なる上昇。
大規模供給がない中で年20%ペースで３年は上がる。

すると２年後くらいにはみんな感覚が鈍ってくるんだよね。
20%の賃料上昇が後何年も続くと想定し地価が吊り上がる。
その時本当のバブルが起きるんじゃないかな。

オフィスとマンションはマーケットが違うって？
マンション用地仕入れるのに、マンション用地なんで安く
買わせて下さいって安く買えるならそうだろうけどね。

金利は上がるかどうか判らんよ。

[770: 匿名さん]

金利の上下、価格の高低、ローンの年数、都心か郊外．．．そんなことを論じる以前に、自分が住むところに、自分の与信枠を目一杯使ってしまった時点でア・ウ・ト！

[771: 匿名さん]

一般の個人で自分の住むところ以外に与信使うとこなんてないでしょ。
なんでアウト？

[772: 購入検討中さん]

770

なこたないでしょ。
この低金利なら、いくら手元に金あっても、とりあえず、
借りられるだけ借りるのが吉と思うよ。

運用力にもよるけどね。
2%そこそこで借りて、5%でまわせば、金利はマイナスで借りられる。
福利でまわせば、元本部分も投資が稼いでくれる。

頭金がマジでない人にはお勧めしないが、手元資金5000万
持ちながら1億ローンのほうが、手元資金500万に
5500万より断然いいと思うよ。今のタイミングは。

もちろん1億以上の物件買わなきゃ1億借りられないけど。
ネット借金額は変わらないんだから、両建てにしたほうが
今の金利なら得だと思うよ。

枠どんどん使うべし。ただし、十分長い期間固定金利の
タイプでね。

[773: 購入検討中さん]

>5500万より断然いいと思うよ。今のタイミングは

5500万ローン借り入れの方が断然いいと思うよ。


のあやまりっす。

[774: 匿名さん]

>>772
確かに今は全ての通貨に対して円安だから、海外の債権買うだけでも
５％の運用は十分可能。加えてこの円安傾向は相当期間続くとのこと。
永久に続くかも。なぜなら今後の日本に円が強くなる理由が見当たらない。
人口減少・高齢化の進展、外資の参入による国富の流出など・・・

[775: 購入検討中さん]

>5500万ローン借り入れの方が断然いいと思うよ。

飲みすぎた。

5500万ローン借り入れより断然いいと思うよ。

の誤り。

手元に金ある人は、自宅担保に、低金利で借りられるだけ
借りて、手元に流動性のある安心感&投資による、元本返済負担
減に励みましょう。

いまどこも融資伸ばしたいから、あなたなら大丈夫。

[776: 774]

債権は債券の誤り

[777: 774]

自身も現在は家賃２万円の3ＬＤＫ通勤１時間の社宅住まいであり、
　一戸建て又は分譲マンションを買うべくこつこつと貯金をして
　福澤諭吉を４ケタまで増やし、いよいよ購入と考え始めたのだが、
　最近の円安傾向及び海外投資窓口の拡大により、頭金のはずのも
　のがどんどん増えて毎年３ケタの利益を生んでくれるのを経験す
　るにつれ、今の状況があまりに心地よく、妻子には悪いがもうし
　ばらく社宅住まいをお願いしたいと思う今日この頃なのです。
　とにかく可処分所得が多くなって毎日の生活が楽しいので・・・

[778: 774]

もちろん頭金も増やしていますよ！

[779: 匿名さん]

円が第三の通貨として再評価されませんかね？
http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=90003017&sid=aE.w_Zj1D3Os&a...

[780: 匿名さん]

この異常事態をどう説明するんだよ。売れるはずがないだろ。
（平成19年06月現在マンション平均価格ランキング、右は昨年）
○は値下がり
　1東京都 品川区20,847万円、5,502
　2東京都 千代田区15,245、7,094　
　3東京都 目黒区13,513、7,258
○4東京都 渋谷区10,388、15,951
○5東京都 港区10,189、10,250
　6東京都 豊島区8,169、4,414
　7東京都 世田谷区7,731、5,996
　8神奈川県 逗子市7,237、5,303
　9東京都 中野区6,871、3,868
　10東京都 新宿区6,733、5,029
　11神奈川県 横浜市青葉区6,139、5,050
　12神奈川県 横浜市西区5,814、5,383
　13東京都 小金井市5,449、5,116
　14神奈川県 横浜市戸塚区5,392、4,171
　15東京都 府中市5,184、4,367
　16神奈川県 川崎市中原区 5,029、4,649
　17神奈川県 川崎市多摩区5,010、3,829
　18東京都 三鷹市4,887、4,820
　19東京都 東村山市4,862、3,281
　20 東京都 東久留米市 4,844、2,696
　21神奈川県 川崎市高津区4,835、4,272
　22神奈川県 川崎市宮前区4,812、4,704
○23東京都 杉並区4,749、4,844
　24東京都 調布市4,666、4,498
　25埼玉県 さいたま市浦和区4,599、4,181
　26神奈川県 川崎市麻生区4,582、4,304
　27千葉県 市川市4,559、3,892
○28東京都 文京区4,521、5,706
　29神奈川県 横浜市鶴見区4,424、3,376
　30東京都 多摩市4,397、3,749
　31埼玉県 さいたま市大宮区4,371、3,548
　32埼玉県 新座市4,366、3,479
　33東京都 清瀬市4,330、
　34神奈川県 藤沢市4,321、3,261
○35東京都 大田区4,320、5,415
　36神奈川県 横浜市栄区4,301、4,077
○37東京都 中央区4,196、4,383
　38神奈川県 川崎市幸区4,170、4,008
○39千葉県 浦安市4,163、4,929
○40東京都 江東区4,147、4,409

[781: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。今の不動産業界の関心事はどこにあるの？」

「オフィスと商業なんじゃないかなぁ。
地所が中心にすすめている大手町（日経連やＪＡなどの街区）もあるし、
大丸有（大手町・丸の内・有楽町）にはまだまだ、建替えのビルが残っている
日本橋もこれから変わる。六本木ヒルズの第二段。
それから新宿百貨店戦争。
いっきにできた郊外のＳＣのオペレーションの真価を問われるのもこれからだからね。」

「元ちゃんは、梅田北ヤードの開発のプロジェクトファイナンスでもやってんのかな？」

「誰？それ。
　ああ、元匿はんね。彼は、ヤスオちゃんとかナカヤマ氏知ってる
　くらいだから、東京が本拠地だろう。六本木バツイチなんたらだし。
　・・・大阪は出張なんだろうかね。」

「もう、住宅はあまり関心がないのかな。　デベは。」

「終わりにしたいんだろう。大崎や駒込あたりでまだやりたがって
いる手合いはいるが。」

「あんだけ儲けたんだからバーゲンセールでもやればいいのに。」

「そこが、不動産業界の面白いところ。
安値でも売れなかった時期に
いっぱい値引き販売して在庫を吐いた過去があるわけだよ。」

「お兄さん、いい子がいますよ・・こんな時間だ、安くしときますよ。って」

「場末のポン引きかい？
　確かに、一声１００万値引きとかそういう時期があったのは確かだね。
　転売業者が２割引でひきとって１０％抜くまでに現場で平気で
　値引きやっていたよ。」

「下がり相場のときは、青田売りが裏目に出たというわけね。」

「そうなんだ。年率５〜７％の地価下落の状況だった１９９９年頃
　には、２年土地仕入れが早ければ、土地代だけで１０％〜１４％の
　差になる。
　あとからの競合物件は竣工時には確実に１０％下げた価格をだしてくる訳だ。」

「不動産業界は、２０００年当初にバーゲンセールをやってしまって、いまはもう
死んでも価格は下げたくありませんて話なのかな？」

「値引きどころか販売のローコストオペレーションで必死に利益確保をねらってるさ。」

「でもモデルルームは立派だし、チラシもコマーシャルもキャラにもお金かけてる。
どこにも節約ムードはないわよ。」

「広告削ったら客がこないよ。

　マンションは、歩いてこない
　だから広告打つんだね。
　毎週金曜、３ヶ月で１２回。
　一期終わればちょっと休む。
　マンションは、ワンツーパンチ。
　汗かき、べそかき歩こうよ
　あなたの売ったそのあとにゃ、
　管理会社が儲けます♪　
　ってね。

実際、落としているのは『面積と仕様』だよ。
素人目にわからない範囲でね。」

「東急さんも長谷工さんも管理会社のほうが元気がいいみたいね」

「管理会社って、ゼネコンと人材派遣セットにしたようなぼろい商売だからね。」

「いま、管理人さんで優秀な人が減っているんだってね。」

「いい人材がいないのはフロントマンだよ。」

「コンシェルジュ？」

「そうじゃなくて管理会社の顧客対応の担当者ね。
こいつが優秀かどうかで管理は決まる。」

「急にマンション作りすぎたんだからしょうがないわね。」

「Ｍ井もＳ友も管理会社がビル管あがりの人間だから、マンション知らない
　し、知っていてもサービス業という自覚がないみたいだな。」

「客をなめているのね」

「所詮、総合不動産会社のなかで住宅部門なんてママコ扱いなんだってばさ」

「あーら、Ｍ井なんてレジデンシャルを販売・開発一体化して気合入っている
みたいだけど」

「本体との給与格差を明確にしただけだろう。販社と一体化すれば
　給与水準は下がる。
　利益にあった給与。
　子会社をいっぱいつくって、末端が一番苦労する仕組みになっている。
　企画が一番高い給料もらって、その企画が間違ったことをすると
　現場が無理してでも売るはめになる。」

「販売はさておきグループ会社など親会社の看板もらったら
　仕事はしやすいんじゃないの？」

「仲介の基本はインセンティブ給与だからね。生保のおばちゃんみたいなもんだよ。」

「マンションって、結構裾野の広いビジネスなのね」

「屋号つけているのはそういう意味だね。
　全部わたしがやりますって、なわばり表示。
　それなのに管理会社が
　屋号と関係ない会社にかわったりするのが昨今の厳しい情勢だ。」

「大規模マンションだからってぬくぬくと怠けていると、結構他社に出し抜かれる
　みたい。」

「いずれにしろ、
住戸公団がなくなって都内がミニ戸だらけになった結果
１９９５年以降未曾有のマンションブームだったわけだ。
ことに２００２年以降は大規模マンション供給が一時期に
集中したよね。今はその終局状態だ。
ここで買うと、物件も人もあまりいいものはあてがわれない
って話かな。」

「残り物には福が無いってことね」

[782: 匿名さん]

「コンシェルジュってのも、ＫＩＯＳＫのおばちゃんみたいな人がやってたりする。
　共用部が完成予想図と違っていたりするとみんな文句いうけど
　人には文句いわないから不思議だな。」

「買わせていただいているって感じなんでしょ。」

「『ラストチャンス』だもんな。なにしろ。
　　文句は言えないだろ。」

「２００５年暴落説のあたりでも、危機感はあったけど、当時は品不足という
　より供給過剰。それでも安値に人気殺到だったし、高値のところは
　完成後も在庫が残ったわよね。」

「人は昔から、ひとより高い目線で暮らしたいという願望があるんだね。
　小高い場所は、自然災害とか出水とかにも安全だ。日当たりもよくて
　清潔で明るい。」

「　高台はお屋敷町、坂の下は庶民の町よね」

「というか、低所得者が住む場所は低地や北斜面と相場がきまっていたんだね。
　もともと治水がきちんとしていない時代、水は低きに流れるの喩えどおり
　坂の下にはお屋敷の雨水も雑排水も下りてくる。
　　水浸しや悪臭は低地に集まる。」

「昔は、火事や地震で人が亡くなったのは、下町が多かった。」

「震災で焼け出されて下町が、世田谷に丸ごとうつったりした。
　そこでも目黒川の支流の川沿いの低地に商店街が
　できたりしているよ。」

「低地は密集してにぎやかになるのね」

「逆に高台は緑が多く、区画も広かったんだね」

「高台のお屋敷は無理でも高台のマンションは素敵よね。」

「人工高台が、タワーマンションだな」

「豊洲にできた人工高台・・・って低層階はどうなのよ」

「屋上に上ればいいだろう。共用部で我慢だ」

「街ってある程度、密集してにぎやかでないとつまんないわよね。」

「ＳＣに店舗も映画館もなんでも押しこめればいいってのが米国式だけど」

「昔のショッピングセンターは、狭くて店も画一的でつまんなかったけど
　最近は、大規模で迷路みたいなものが多いわね。」

「問題は、ＭＤだね。マーチャンダイジング、つまり品揃え、店のバラエティ。
人は、成長するし、飽きやすい。
１０年サイクルで増床していかないと、かつてのニュータウンのＳＣと同じ
憂き目にあう。短期に街を造りこんでしまうと、町並みに新旧の差がないから
そういう新陳代謝ができなくなっちゃうんだね。」

「せっかくの休日　早朝からこんな話してると、暇だと思われるわよ」

「暇でいいんじゃない？
　暇じゃないってのは、金をつかうのに忙しかったり、
　金がないってこととイコールだったりする。
忙しいより面白いほうがいいんじゃないの？」

「そうよね。みんな人間暇を楽しめるようになるために
　せっせとお金稼いで
　いざ暇になると、無駄金つかうんだよ」

「暇＝退屈　忙しい＝やることがいっぱい≠やりたいことがいっぱい。
　という感じかな。金を稼ぐより、無駄金を使わないようにするほうが
　よっぽど難しいし知識もモノを見る目もいるね。」

「今、マンション買う金があったら賃貸のいいのに入るほうが得なのかな？」

「というか、使える金が豊富にないから、せまいマンションでも都心に近いと
いうだけで、やみくもに借金して買っちゃう。
でも気がつけば、家具や、食器や食費に
　まわすキャッシュがない。」

「がらんどうの部屋に、ソファだけっての格好いいわよ。
佐藤可士和の家みたい」

「そりゃ、センスの問題。庶民はがらんどうの部屋に食卓の上には、
　ほか弁と缶チューハイが現実」

「そこまで酷くはないでしょ。」

「まぁ、クレジットカードでいっぱいいっぱいの生活ってところだ。
ボーナスは支払いで消えていく。余裕はないだろう。
衣食住のバランスって大事だよ。家に６０００万。生活費が１５万か？」

「ローンの足りない分は親の金だからね。結局親の家に住んでいる気分
なんでしょ。いつまでも、あると思うな親とカネ。

でも、ひとのうちの生活なんてどうでもいいでしょ。」

「もう少し豊かな生活イメージの膨らむ間取りならいいのだけどね」

「そもそも図面が読めないのよ」

「もともとの想像力の欠如かもね」

「幅広い発想がないんだね。世間が狭いから仕方が無い。
　自分の経験の範囲しかイメージが膨らまない。」

「本読まないからね。今の若い人」

「映画は観ているけど、受身なんだよね。自分でイメージわかない。
ハリー・ポッターみたいに呪文をとなえればなんとかなると思って
いるんじゃない。ドラクエ世代だし。」

「思いやりがないのよ。自分の世界で頭がいっぱい。」

「愛がないんだな。」

「社会貢献って意識がない。自分の次は地球環境みたいに跳んでしまうのよ。
世界観ていえば、ゲームのシナリオやファッション用語だとか思っているし」

「それとマンション新築価格とどういう関係あるんだ？」

「おおいにあるわよ。もっと大きな視点で、ものごとをとらえないと貧乏になるよ」

「心豊かにく暮らしたくてマンション買うのにその結果貧しくなるのかい？」

「努力が足りないの」

「え？いままで何度も抽選はずれまくりで、
やっと買えたのが努力の結果ではないのか？」

「そういう人は堅実に郊外か中古にシフトしてない？あるいは、もうあきらめてるでしょ。
　今高値でも買う人って、いきなり買うか親にねだっている人なんだからさ。」

「決め付けちゃ失礼だろう。」

[783: 匿名さん]

「ねぇ、ねえ。家って基本的に値下がりするのが当たり前っていつから決まったの？」

「自分の住まいだから、資産価値なんて関係ないっていう人もいるね。」

「キャッシュの比率が高い人の言うセリフよ。
　３５年もローン払い続けて、価値が目減りするなんて何を買ってるの。
　だったらダイヤか金塊でも買ったほうがよっぽどましよ。」

「スーパーコンピュータを３０年ローンで買ったら面白いだろうな」

「それに近いわよ。
　もうこれ以上安くはならんとか自分にいいきかせて
　買っているわけよ。
　よく考えたら価格の半分以上は勝手に値上がりした
　土地代ってこと。
　気がついてない。」

「不動産の値動きを知らない人が、いつも景気浮揚の捨石になるわけだ。」

「それを教えると、デベの人に怒られるよ。」

「だって、あれだけ市場初ともいえる安値で物件が出回って、誰かが得して
　誰かが損をしているわけだね。
その損のつけまわしが、誰にいくか。
　高値買いのエンドユーザだろうね。」

「土地の値上がりはねずみ講と同じよ。先の人が得をした分あとのひとがかぶる」

「１３年も値下がりが続くと、１３年前社会人になった人は、必ず
１３年は値上がりが続くような錯覚に陥る。」

「過去のバブルの急騰は１９８７年、１９８８年の２年という短期間なのよね。」

「今の３５歳は当事中学生だから、それこそジュリアナ東京の扇子ねえちゃんの踊り狂う
姿をＴＶでみながらせっせとお勉強だよ。」

「そのとき社会勉強しておけばよかったのにね」

「こういう時期に売ってる販売担当の気持ちってどうなの？
　良心がとがめたりするのかな」

「良心がとがめるような奴はとっくに転職してるよ。
おまえ、マルチ商法の社員研修ＴＶでやってたりするから
みたことあるだろう。
みんなをお金持ちにして自分も豊かになるぞ。って、
まぁ志は間違ってないが、方法に信憑性がない。」

「そこまでひどくはないでしょう？」

「まんしょんが売れなきゃ日本の景気拡大はない。
くらいの教育は受けているよ。
俺たちがここで物件を売り切らねばまた不況に逆戻りだ。
いいかぁ。
間違っても買えない客に無理に売るなぁ。
太っ腹のお金持ちだけを捕まえて売れ。
・・・そういう感じだろう。

実際しつこいテレアポもないよね。最近は。
ひっそりDM送ってくる。」

「郊外が売れなくなったら、やっぱ不況でしょ？」

「そんなことないよ。最後は値引きしても売るんだから。
単にデベが赤字こいて業績不振になるだけさ。」

「住宅産業はすべての景気の原点だって教わったけど。」

「高値で売れないより、デベが腹くくって安売りしたほうが
景気拡大するんじゃないの。

　ここで郊外が１割でも値引き販売したらすごいよ。
いっきに郊外人気に火がつくね」

「今は過渡期の我慢比べってこと？」

「郊外が将来値下がりするってのは神話にすぎないよ。
　あくまで都心との対比で価格の値ごろ感はきまる。
　郊外と都心周辺の線引きも通勤時間以外で線引きは難しい状況だ。
　環境としての実質価値が高ければ価格はさがらないという見方もある。」

「環境としての実質価値って？何よそれ？」

「生活利便性、交通アクセス、住民の質　この三つだね。」

「タウンマネジメントとかいってる話ね。」

「つくるときばかり気合いれても他社とリスク分散しているうちに
　警備員置いて監視カメラつけてみたいなせこいレベルで終わってしまう。」

「地域への愛よね。
そうなるとやっぱり東急田園都市に一日の長ありよね。」

「いや、案外ＵＲの造った京葉腺沿線や東急でもあすみが丘あたりの方が
内容も住民も充実していたりする。」

「もう少し近場にないかしらね」

「南千住なんかついつい都営住宅を駅前に建てる愚を冒してしまったからね。
米国みたいに場所のいい土地に徹底した資本を投下して価値を上げるような
再開発がやりずらいんだろうな。」

「２００２年は森政権の都市再生プロジェクトでそういう試みがなされた最初で
　最後のときだったんじゃない？」

「やっぱもう終わってる。」

「豊洲が騒がれてるけど、第３地区や晴海が建てこんできたら、インナーハーバーの
奥の奥。ウォーターフロントの地の利は全く希薄な場所になるかもね」

「ただの高層建物密集地区？
オフィスビル見て暮らすのも悪くないわよ。都会的。」

「というか、この手の都市計画、本当は今後１０年が勝負なんだよ。小泉政権の
景気浮揚策の道具になったおかげで、焦らされているね。
大きい容積率をもらったがゆえに敷地に余裕のないタワマンが墓石のように
立ち並ぶ構図だな。」

「値上がりすると部屋が小さくなっていくわね。以前は８５平米が標準だったのが
　７３平米クラスが増えているみたい」
「バブル期の直前に計画された広尾ガーデンヒルズ。
これがまともな面積の間取りの最後だったね。それ以降も広いマンションは出来たけど
地価の値上がりと用地取得難で三茶とか荒川区とか田園都市線とかに造られただけ。

都内では佃のリバーシティーと１９９４年の恵比寿ガーデンテラス壱番館まで７年間の
空白があった。」

「ニューヨークのように郊外に大邸宅ができないものかしらね。ロングアイランドとか
ニュージャージーみたいに」

「車社会だからね。あちらは。日本は鉄道コミューティング。自営業なら自動車
通勤している人もいるだろうが」

「豊洲も、晴海も車ないと生きていけない感じよね」

「山の手線の内側こそ時間短縮には車は必須なんだけどね」

[784: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。住戸公団って何？」

「おまえも、意地悪だねぇ。じゅうとこうだんで変換すると住戸公団に
なるんだろう。住都公団のことだろうよ。」

[785: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。今読み返すと　３人の会話になっていたりするんだけど」

「間で俺が　コーヒー飲んだんだよ。」

「そっか」

[786: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。京葉腺・・ってどこにあるの。脇の下あたり？」
「うるさいなぁ・・・」

[787: 購入検討中さん]

なんだ郊外の業者かよ、
大変ですね。

[788: 匿名さん]

「ねぇ、ねえ。郊外の業者とか言われてるよ。」

「文章読解力と想像力の乏しい馬鹿は相手にするな。
　ボランティア精神という概念すらない、チンピラだからね。」

「自分が理解できないものを、蔑むのは小心者の悪い癖ね」

[789: 匿名さん]

今から２年前のスレ読んでみた。

当時から下がるって断言してる人は結構いたね。
２年前は都心は３Ａ地区で湾岸は都心じゃないとか、地域ネタ
が多いのも興味深い。http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44941/

[790: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。あなた知識さらしすぎなんだよ。
だから、何かっていうと、業者とかマンションヲタクとか言われる。」

「いまどきの業者にこれくらいの知識があったらトップセールスに
なっているよ。」

「ずいぶんと傲慢な言い方ね。」

「もともと、マンション板ってなんのためにあると思う？」

「情報共有？」

「人は、自分の考え方感じ方を他人と共有することで、誤りを
正したり、方向修正できるんだと思うよ。」

「ブログで一方的に語るだけでは、成長ないものね。」

「こうやって話すことで自分の考えや方向性が見えてくるし
　忘れていたことを思い出すし、気づきも生まれる。
　いろいろな人がまた違った話を書いて視野も深まる。」

「なんやかんや言って、あなた元祖匿名はんにもっといっぱい
書いてもらいたいんじゃないの？」

「そうじゃないよ。単純に、マンション価格の今後に
興味があるから、自分なりにゆれうごく考察をまとめて
みたいだけだよ。」

「こんなとこに一生懸命買いても時間の無駄なんじゃないの
　どうせ、心無い人に詮索されて、嫌な思いして終わりだってば。」

「書きたいから書いているだけ。
自分が書いて面白いから。
読んで面白くなるように工夫はしているつもりだがね。」

「何か書いていて得たものはあるの？」

「住宅取得の時期と世代が親子２代、いや祖父母の時代から
資産格差を生んでいるのではないか、という仮説があって
それを深く考えてみたいんだけどね。」

「そんなこと当たり前でしょ。
　それに、ここのスレタイに合ってないわ。
　もっとも、ここでも結局今買うべきか、買わざるべきかみたいな
　話に終始して、きちんとした方向性のある話になってないけど」

「ときどき、このまま１０年、マンション価格ってずっと横ばい
ではないかって思うことがあるよ。」

「経済安定成長なんだから当然でしょ？」

「金利もゆっくり、物価もゆっくり、賃金もゆっくり、マンション供給も
ゆっくりなら、価格の変化もゆっくりになるはずだね。」

「あなた、自問自答したくて会話形式の書き込みにしたんでしょ。」

「そうかもしれんな。こういう時期は謙虚に考えないと方向性を
見誤るからね。」

「誰でもない自分を演じることで、ポジショントークを避けたつもりが
結局『郊外の業者』と言われて腹立てているんだから・・・」

「なんで、誰かが自分の利益誘導のために書きこみするとしか
思えないのだろう」

「そんな暇な人そうそういないからよ。」

「考えることは暇なことじゃないけどね」

「ま、もう物件いっぱい買ったことだし、もう書き込みやめたら？」

[791: 匿名さん]

よし！この会話、本にして出版しよう！
電車男みたいに。

[792: 匿名さん]

タイトルは「マンション価格オタク＊＊＊＊男」でよろしく

[793: 匿名さん]

会話調さんって、何人かいるんですか？
時々、雰囲気が違う気がする。

[794: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41336/

2004年の頃のスレ。

エンドがついて来ない論はこの頃からあるんだね。
結果どうなったかは・・・

緩やかな上昇が経済全体にとっては一番いいんだけどね。
マーケットはどちら方向にも行き過ぎるもの。

資産・不動産インフレに対し金利引き上げは必要だけど、
個人消費や非製造業、中小企業がそれに耐えられるかは
判らない。
長期金利も日銀が利上げしてるのに2%超えてこないのは
その辺にマーケットが懸念を感じていることの表れ。
まぁもうすぐ2%超えるだろうけど。株価も来週18300円
超えて２万目指すのかな。

日銀が短期金利引き上げても長期はあまり反応せず、
資産インフレが加速するってシナリオが考えられる。

マクロ的にみて今の円安水準では日本は買い。
日本の個人が円を売ってるから、買っても円高にならないし、
絶好の仕込みどころでしょう。

日本に流入した資金は株か不動産に流れ込む。
為替で儲けようとしてるから、株価や不動産市況がどういう
水準かなんて気にしない資金が入ってきている感じがするよ。

[795: 匿名さん]

>>794
いつもの高値論者ですね。

・無限金持ち
・無限海外ファンド資金
この２つが日本の東京23区のマンションを買い捲るという妄想は既に否定されてますが？
基本的に利益が出るものに投資し、逃げ足が速いのがそれらの資金の特長です。
収益還元法で説明できなくなる水準で逃げ出します。
一部はもう逃げ出してるようです。

[796: 匿名さん]

そう？世界の大都市では、まだまだ東京は安いんじゃない？

[797: 匿名さん]

①金利は上がる
②物件価格はもう天井圏
③給与は上がらない（成果主義の浸透）
④消費税増や社会負担増で負担は増える

手取りがどんどん減る時代の到来です。
これで、どうやって一般購入者が購入可能な物件価格が上がるのか?
デベ営業にだまされてはいけない。

彼らは地価が下がれば「今が底」
金利が下がれば「買い時」
金利が上がれば「もっと上がるので今が最後のチャンス」
地価が上がれば「上がりきる前に買わないと、もう永久に買えません」
つまり、いつでもどんな時でも買い時なのだ・・・・恐ろしいこと言うよね。
売るのが仕事の彼らは、買った人が後でどんな目に遭おうが知ったことではないからね。

普通のサラリーマンが今現在の生活水準を基準として３５年の目一杯ローンを組むのは大変危険！

ローン金利の上昇は織り込み済としても、
・消費税アップ（←基礎年金への税投入割合が1/3から1/2にアップすることが決まっているのに財源が未定）
・長期掛金アップ（←未納者の増加に加え、高齢化が益々進み、親子２代で年金をもらうような時代が来る）
・短期掛金アップ（←団塊の世代が退職し、暇つぶしのために病院通いするため、医療費支払いが増大）
・地方自治体の財政悪化に伴う公共料金の値上げ（←既に全国的に総務省から指導を受けている）
・輸入品の高騰（←輸入に頼っている食料品や衣料等が円安や原材料難により高騰）

[798: 大学教授さん]

マンションと戸建は根本的に違うところを理解する必要がある。

・マンションは一戸当たり少ない面積でも建てられる、だから利便性に優れた地価が高いところにも居住が可能になる。
・従って、マンションは本来利便性を重視する人の居住スタイルである。
（利便性を重視しない人は、近郊、郊外の戸建となり、対象エリアはぐっと広がる。好まれるエリアは広大な郊外に点在することになる。）

それでは、マンションが適した場所はどこでしょう？

・当然ですが、大多数の人々にとって利便性に優れた、都心周辺となります（近郊、郊外でマンションは本来は有り得ない選択肢）。

バブル崩壊と、規制緩和、産業構造の変革、遊休地と湾岸部の再開発の活発化によって、都心部のマンション価格は一気に下がり、これによって大勢の人が都心部マンションに住めるようになりました。
世帯単位が小さくなったことも、マンションに追い風になりました。

しかしながら、あまりに価格が上昇し過ぎると買える人は限られてきます。
それでは、これからどうなるのでしょうか？

・価格が上がり過ぎたエリアへの都心回帰は一気に萎んで行く。
・一方、開発余地があり、安定的な価格（７０ｍ２台で５千万円台〜６千万円台）で長期にわたり供給可能なエリアに都心回帰は集中する。

その結果どうなるのでしょうか？
・都心回帰が続くエリアは居住人口が増え、生活関連施設も充実、交通網の整備が進み、非常に住みやすいエリアとなって行く。また、居住者の年齢構成もバランスが取れたものになり、安定した繁栄を享受する。
・一方、都心回帰が萎んでしまったエリアは、生活関連施設、交通網の整備が停滞、居住者の年齢も年々上がって行き、活気の無い老人の街と化す。

[799: 匿名さん]

代替、大方の予想と逆の方向へ世の中は動くものだ。

>>792
ところで、マンション価格表をズリネタにできる奴ってお前だけだ
ろ。
おおっ。すげぇ、坪単価１８０万だなんて、こんな価格だしちゃって
いいのかなぁ。
あんなデベが、こんな地区でここまで安売りしていたなんて、凄い。
はぁはぁ・・とか言うわけか？
変態だよ。

どうせなら、パンフのほうが健全だぞ。ベッドルームとコンシェルジュの
お姉さんの写真もあったりするからそっちのほうがまともだ。

[800: 大学教授さん]

都心の規定自体が将来変化する可能性は無いのでしょうか？

・都心の規制緩和が進み、超高層のオフィスビル建築が容易になっています。これは、限られた土地を有効に使えることを意味しますから、オフィスの一定地域への集中化が進みます。

具体的にどこに集中するのでしょうか？

・新幹線が北方面も関西方面も両方使える「東京駅」が中心になるでしょう。そこを中心に山手線沿いに秋葉原、浜松町まで広がる感じでしょう。

都心への利便性に優れたエリアの基準は？

・概ね、地下鉄またはＪＲで都心エリアに乗り換え無しで１０分以内に到着できるエリアでしょう。

[801: 匿名さん]

会話調の君さぁ、
君のカキコ飛ばすためにスクロールするの大変だから、長々書込むの止めてくれ。

[802: 匿名さん]

若造に君よばわりされる覚えはないよ。歳はいくつだ？

[803: 販売関係者さん]

ところで、マスの購入層でマンション価格が高い部類って５〜６千万円台って本当かよ。このレベルなら千戸クラスのでも売れちゃうのかね

[804: 匿名さん]

会話調さん面白いと思う
わかりやすいし
逆にそれが気に入らない人もいるんだね
気に入らない人は黙ってスクロールするように

[805: 匿名さん]

>>801
スクロールくらいで文句いうな。阿呆。
おまえ自分のレスしか興味ないんだろうよ。ガキだね・・・ったく。

短い文が好きなら2ちゃんでカキコしてろ。

[806: 匿名さん]

それじゃ、おじさんさぁ、
人に年齢聞く前に自分の年齢先にいうのが常識なんじゃない？

若造からアドバイスさせてもらうと、少しメリハリつけて書き込みした方がいいと思うよ。

[807: 匿名さん]

会話調さん、おもしろいです。
価格が上がったのは嫌だけど、時の流れで仕方ないにしても、
仕様や面積を分からないように下げているって言うのは嫌です。
そうなると、新築よりやはり中古がいいんでしょうか？
郊外という選択もあるかもしれませんが、結局郊外もある程度
便利なところは都心ほどではないにせよ同じように上がってて、
仕様や面積を下げている気がするんですが・・・

[808: バツイチクラブいかがですかー]

まともなファンド（定義が難しいが）が、既にレジをあまり買ってない。
この事実を持って、エンドさんに模様見を訴えるには十分だと思ってる。
プロのように柔軟な資金移動が出来るわけでもアセットアロケーションが
効くわけでもないんだから。

過去のデベの発言を聞きましたか？
「売るまでは下がってない」
「自己破産でも民再でも出口だ、最後は嫁でも、それが人生」
「子供が出来たら持ち家が必要だ」
「団信ついてるから賃貸よりいいんだ」
「インフレで不動産を買わないバカがいるのか」
「世界的に見て安い、もっと高いところがある、東京はすごい」
「結局、供給なんて自分たちが牛耳ってるんだ」
このレベルのヤカラ発言ですよ。

その後に皆さんがMRあたりで聞く、
「来年はこの価格じゃ買えません」
「建築費が上がってます。公示価格も上昇です。金利もまだ今なら。」

金利以外の建築費も用地も上がってるのは、さもまるで人のせいのように
言いますが、そんなの詭弁で、実はデベ自身の問題ですよ。
用地が買い上がってるのは、猫も杓子も突っ込んだから。
建築費だって、資材価格は外的要因でも、国内建築単価なんて需給次第。
本当にそうなら、青田売りせず、完成在庫で売り切ればいい。

自分らの勝手な都合を、ぜーんぶ客に押し付けて、さー買え、さー買え。大手でも５年後より先のマーケットのことなんてわからん。
中小なら３年後でもう見えない。あるべき姿像もなんにもない。狂想曲。

新築なんて一瞬。狭い国土。セカンダリーの市場しかないはずなんです。
あとは個人向けノンリコの拡充。出ないと又悲劇を引き起こしかねない。

[809: 元祖匿名はん]

あとな、若造は黙っとけ。ヘタすりゃ俺の方が君より若い。

[810: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。新人研修で言いたいことを整理して簡潔に書くように習わなかった？」

「郊外３流業者だから研修なんてなかったけどね、俺でもそのぐらいの常識は知ってるよ、でもさ普通に書くと、つまらなくて誰も読んでくれないから会話調にするしかなかったんだよ」

「自分じゃ、おもしろおかしくしてるつもりなのかもしれないけど、冗長すぎて何が言いたいのかわからないから、そろそろやめた方がいいんじゃないの？」

「・・・・・・・」

[811: 元祖匿名はん]

あんたらはクルマ屋とは違うんだぞ。
乗換えスパンも違うし、簡単に廃車にすりゃいいというものでもない。
しかも建替えの困難な集合住宅たるマンションだぞ。
もっと真剣に取り組めよ。ブームじゃなく。デベも金融機関もだ。

[813: 元祖匿名はん]

だから買ったやつの振りしてくだらんレスつけるな。
君の仕事は目の前にある。必死で売れ。イヤなら、売れないなら辞めろ。

[814: 匿名さん]

812　コピペは止めなよ。

[815: 匿名さん]

あんまりいろいろ書かれるとまずい人達がいるっていうこと

[816: 匿名さん]

特に今月は、登録抽選契約の物件が多いからね。

[817: 匿名さん]

なるほどね。コピペな上に、引用のほうは都合悪い部分を抜いている
みたいだね・・・

[818: 匿名さん]

個人向けノンリコなんて作る訳ないじゃん。
これからの時代、金融に疎いと不動産で生きていけなくなるよ。
ＲＥＩＴ誕生により不動産市場は金融市場にリンクされたんだから。

[819: 匿名さん]

２００６年首都圏新築マンション販売７４４６３戸の価格帯内訳

３千万円以下　１４４０６戸　１９％
３〜４千万円　２８３４６戸　３８％
------------------------------------------
４〜５千万円　１６８１０戸　２３％　中間層
------------------------------------------
５〜６千万円　　７９６９戸　１１％
６〜７千万円　　３４８９戸　　５％
７千万円以上　　３４４３戸　　５％

[820: 匿名さん]

5千万以降の少なさに驚き・・・
3千万台が一番多いんだね。確かに庶民とすれば2千万でも
大借金だよなあ。
みんな麻痺してきている？

[821: 匿名さん]

２００７年５月首都圏新築マンション販売５３４３戸の分析

　　　　　　　　　　　　　シェア　契約率　区部の割合
３千万円以下　　７２１戸　１３％　７１％　　　７％
３〜４千万円　１５８８戸　３０％　７６％　　１７％　
--------------------------------------------------------
４〜５千万円　１４５７戸　２７％　８０％　　３５％
--------------------------------------------------------
５〜６千万円　　８９２戸　１７％　８２％　　５８％
６〜７千万円　　２４５戸　　５％　７６％　　６３％
７千万円以上　　４４０戸　　８％　５６％　　９２％

５〜６千万円のシェアが０６年より大きく増えているが、契約率は良好。
都心部であれば、エンドが十分付いて行ける価格帯と言える。

７千万円以上になると大きく契約率が落ちる。
供給過剰は禁物の価格帯と言える。

[822: 匿名さん]

２００７年５月実績の全ての価格帯を総合的に分析すると以下のようになる。

・新価格となり全体的に価格帯が上がっている。
・安かろう、不便だろうの郊外物件は価格帯が低くても契約率は低い。この層は購入を諦め、賃貸を選ぶ傾向が強まっている。
・３〜４千万円の層の一部が新価格に追従して、４〜５千万円の層に組み込まれている。
・利便性と将来性に優れた５〜７千万円の都心部物件は好調。４〜５千万円の層のかなりの部分が５〜６千万円の層にシフトしたと思われる。恐らく年収が高い分、低い価格帯のシフトより容易に出来ていると推測される。
・７千万円以上になると都心部と言えども、大きく契約率が落ちる。供給過剰は禁物の価格帯と言える。

[823: 匿名さん]

「おい。冗長だとよ・・・ふぅーーっ」

「仕方ないでしょ。あなたの文才はその程度なんだから
　理詰めの文章かけたら、もっと偉くなっているわよ」

「整理して書けだって。おれが楽しみで書いているものを
　読みやすく書けってことかね。」

「頭悪いのかもね。」

「あのさ。演繹的な発想じゃ企画はできないんだよ。俺の文章は
　一人ブレスト」

「読まされるほうはつらいんじゃないの。」

「どうせ読みたい人しか読まない。
読み手は、自分の気に入る部分しか反応しない」

「結論から書いたらいいのよ」

「マンションは、まだまだ上がる。

　なぜなら、理由は以下の通り
①まだ買う馬鹿がいる
②まだ売る馬鹿がいる
③市場が縮小しようが２３区新築価格の数字はあがる。

ってか？」

「やればできるじゃない。」

「おまえ、こういうので笑いがとれるか？

だったら、こういうのもあるぞ。

マンションは、２０１２年以降下がりはじめる。
なぜなら理由は以下の通り
①景気は１０年サイクル。２００３年回復した景気は１０年で不況に向かう。
②５年たっても平均給与は横ばいのまま。固定金利があがって
　マンションの売れ行きは落ち込む。
③元祖匿名さんが下がるという以上いくらなんでも５年以内には下がるはず。

これでどうだ？」

「ちょっとね。やっぱり、あなたdeductiveな発想がむいてないのね。」

「どうせ俺の頭はとっちらかった、おもちゃ箱だよ」

「長くなるから、この辺で送信したほうがいいわよ。」

[824: 匿名さん]

おまけで、７千万円以上の契約率の詳細は以下

７〜８千万円　１４３戸　７３％　ここまでは庶民価格？
８〜９千万円　　７１戸　４９％
９〜１億円　　　５８戸　５２％
１〜２億円　　１３３戸　４４％
２〜３億円　　　２７戸　４８％
３億円以上　　　　８戸　８８％

[825: いつか買いたいさん]

まえに高収入の大手企業のリーマンがどんだけいるかっていう書き込みがあったけど、格差社会が進むんだったら彼らの人口がおさまる市場は上がり、はみでる市場は下がるんじゃないの。

そのラインが23区内なのか郊外なのか知らないけど、ここでよく挙げられている高いマンションなんかは上がるんじゃないかと思う。

[826: 匿名さん]

>>825
近郊、郊外に５千万円を超えるマンションが売られていることが
バブルなんだと思いますよ。
都心部は５千万円以上のマンション。
それ以外の近郊、郊外は賃貸か安い戸建、ところどころに高級な戸建地域。
これが正しい姿。

高収入者は都心部のマンションか近郊、郊外の高級戸建地域。
それ以外は、近郊、郊外のどこか適当なところに賃貸か安普請の戸建で住む。
これがスッキリしてて良いじゃない。

[827: 住まいに詳しい人]

>>824
7000万円越えで「庶民価格」なわけないでしょ

基本的にサラリーマンが自分の所得で購入出来るのは
金融とか商社であっても6000万円が上限なの

親が都内に土地建物を持っているなど自分の所得以外から
金を引き出せる人となら7000〜7500万円ぐらいまでいける
（結果として商社などに就職出来る人なら多くはコレに該当するが）


「庶民」が購入出来るのは、現実として4500万円ぐらいが限界なんですよ
（地方ならもっと低く、3000〜3500万円が上限になる）

で、4500万円でファミリータイプとしてギリギリの住戸面積70m2なら
坪単価にして＠210万円ぐらいなわけ
TheTokyoTowersが爆発的に売れたのは、この水準での価格設定だったからなのよ

芝浦アイランドが当初グローブが売れないでケープだけが売れたのは
グローブがこの＠210万円のラインを越えたのに対して
ケープはギリギリこのラインに踏みとどまっていたため
で、その後は市況的に上昇感が大きくなったのと、開発自体の認知が拡がって
6000万円まで出せるアッパーミドルも芝浦を許容するよーになり
6000万円÷70m2＝＠280万円に収まるグローブも無事完売に至ったわけです

で、豊洲タワーが＠280万円である程度売れているのも、
パークシティ豊洲の販売やららぽーとが出来て、
豊洲がちょっと上ぐらいが住む場所としてある程度認められたからなわけ

で、これからの問題は
湾岸の大規模物件や山手通り〜環七ゾーンの非高級住宅街立地の物件が
＠300万円を越えて、サラリーマンでも恵まれた層や非サラリーマン層に
認められるかつうことですよ

それがなければ、価格上昇は富裕層が購入する都心の超高級物件でしか
継続出来ないわけだからね

[828: デベにお勤めさん]

都心部湾岸物件
安くしてくれの大合唱で
悲惨な雰囲気になってますねｗ

山手通り〜環七ゾーンでは、この手の声が一切聞こえない。
新価格で売れ残り続出は確実でしょうかねｗ

[829: 匿名さん]

>>山手通り〜環七ゾーンでは、この手の声が一切聞こえない。

これからは完成売りが基本になる。
住友の物件は青田売りをしても、完成売りにしても同じだからね。

やっと完成在庫（中古扱い）が完売しはじめた。
シティハウス成城も数年晒されてたからね。

[830: 元祖匿名はん]

金融に疎いと言われた元ノンリコレンダーです。

安くしてくれ云々とか眠たいこと言ってる連中は相手にせず

買わなきゃいいのです。そこまでして欲しいか？

東京モンはマズイ店でも行列が出来てれば並ぶ。

関西では、そこそこ美味いレベルでも高いと店が潰れます。

[831: 周辺住民さん]

豊洲がちょっと上ぐらいが住む場所か…
昔を知ってるからそう思えないけど。
イメージ宣伝戦略の勝利ですかね。

[832: 匿名さん]

結局、高級で希少価値が高ければ高いほど上昇率が高いのは、東京に限らず、ニューヨーク、ロンドン、シドニー、上海も含め、世界共通です。なぜなら、買い手の市場自体が２桁成長しているから。新興国景気が続く限り、この関係の金融やビジネスで財を成すスーパーリッチ層の購買力が、少なくとも超都心部の不動産市況は引っ張ってくれそうです。そして、それにつれて、２３区内ぐらいまでは、ぎりぎり引っ張りあげてもらえるでしょう。

[833: 匿名さん]

元祖匿名はん、日銀総裁でも金融に疎いと思われる人はいましたよね。
個人版ノンリコの住宅用なるもののスキームと意味を教えてほしい。

適正利潤をとれないほど厳しいのはどうなんでしょうね。
買わないのはいいけど、それが行き過ぎると経済自体がシュリンク
して、自分のところに帰ってくる。
清貧なんてのも昔はやりましたなぁー

[834: 匿名さん]

>>832
世田谷区は４３物件の内
なんと
１８物件
４２％が即入居可になってます。
http://new.realestate.yahoo.co.jp/bin/dispatch?rps=1&pf=13&md=...
都心部から外れてしまうと新価格は無理みたいですよ。

おっしゃる通り、中古物件もかなりの数積みあがっていますね。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=13&md=...
港区、渋谷区、新宿区あたりの古い魅力が無いマンションも苦戦ですね。

都心回帰がじわじわと不動産市場に影響を与えているようです。

[835: 匿名さん]

＞＞やっと完成在庫（中古扱い）が完売しはじめた。
シティハウス成城も数年晒されてたからね。

これも、実質的な値引き売りってことでしょうか？
そうなら、間違って定価で買った人はお気の毒ですね。

[836: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。デベって、価格の談合しているの？」

「価格カルテルは違法だよ。」

「じゃ、新価格、新・新価格って、口裏あわせたように
　上げてくるのは、どういうこと？」

「４月に、公示地価、１０月に基準値地価が発表になる。
それが上がれば値上げ根拠に使う。
原油価格が上がったからガソリン代が上がるというのと同じ。」

「土地の仕入れは３年以上前だったりしても？」

「ビジネスとは、安い時期に仕入れて高い時期に売って儲けるものだよ。
　逆をやったらなりたたないだろ。」

「ということは、もう高値と思えば仕入れない訳？」

「１年前までは、まだ高値買いがあったけど。どうなのかね。
　今これほど物件が少なくなったのは１年前の仕入れが品不足だった影響だろう。」

「豪州系のファンドが今でも物件探ししているって、お友達が言ってたわよね。」

「あいかわらず、ブローカがこまめに土地持ち企業をまわっているらしいが、
都心部で５００坪以上の遊休資産は出し尽くしている感じだな。」

「遊休とまでいかなくても、老朽化したり無駄な使い方している施設はあるでしょ？」

「そういうのを、こまめに拾って、建替えとマンションをセットにしたり、
　移転先や代替施設の世話からやるのが普通だが、時間がかかるし
　そのうち地価はますます上がっていくと、事業としてのリスクが増すね。
　土地が高くなりすぎてもうまくいかないんだよ。」

「ソニーが品川に移ってソニー通りの跡地が空くわよね。」

「その前に高輪台の独身寮、テニスコート土地がまだ片付いてない。」

「コムスンが高級老人ホームやろうとして撤退した場所ね
　あれなんかも高くなりすぎて失敗した口なのかな？」

「いくら、日本の富裕層（年収３０００万以上とか金融資産が１億円以上）が
８７万世帯といっても、東京に住んでいるのは３３％、
神奈川が９％、千葉埼玉あわせて９％だからね。」

「２９万世帯、８万世帯づつで、首都圏で４５万世帯もいるわよ。」

「それでも首都圏１７００万世帯のうちの３％にも満たない。
富裕層の持家比率は、当然ながら一般より高い。
そうそう、マンションばかり買っていられない。
セカンドハウスも３つもあっても仕方がない。
それに一般に土地・不動産を持っているから富裕層ということなんじゃないか？」

「価値あるものしかお金を出さないだろうから、マンションの高値買いはしないかもね。」

「１億円前後の希少価値の少ない物件を買うとも思えないけどね」

「ボボスはどうなの。
　年収２０００万級のデインクスや子供のいないカップルは？」

「へそ曲がりでブランド志向で、若くて所得も中途半端だから、
豊洲のいいお客さんだと思うよ。」

「年収１５００万超えの再婚カップルは？」

「それも子なしカップルに含んで考えていいんじゃないの？」

「そういう限られた需要にあわせる程度しか、今後は供給がなくなる
　というわけね。」

「売れ残りそうなものは、複数者で組んでリスク分散するでしょ。
　売り上げが伸びないと困るし。
　昔から、この業界新規参入業者が相場の値崩れを起こしそうな場合は共同売主を
　申し出て、かわりに大手が自分の物件の共同売主の名義を分け与えたりしてるよ。」

「共同売主という形で価格バランスを保ってきたのね。」

「Ｓ友みたいに、ひとりつっぱしる猛者もどこまで勢いが続くかだよね。Ｓ友って商社は
　人材が豊富だけど、不動産はどうなのかね」

「そんなこと書くと業者の人にお前も業者のくせに？とか言われるよ。」

「不動産に詳しい業種はデベ以外にもいくらもあるだろうよ。
　まずノンリコレンダー、例えば大和證券ＳＭＢＣだとかの金融会社、投資顧問
　プロジェクト企画会社、不動産ブローカー、建設会社、調査会社、シンクタンク
　国土交通省、都の不動産指導課、適正取引機構など関係団体、大学などの
　不動産学科とかね」

「あなたのような暇な人は少ないわよ。みんなせっせと頑張っている。」

「忙しいのが嫌いなだけ。書いて喋ってちゃんと飯食えてマンションも買え
るんだから人にとやかく言われる筋合いはないけどね。」

「そういう言い方するから悪目立ちするのよねｗ」

[837: 匿名さん]

×基準値地価
○基準地地価　スマソ

[838: 匿名さん]

利便性と将来性に優れた５〜７千万円の都心部物件は好調。

[839: 匿名さん]

＞関西では、そこそこ美味いレベルでも高いと店が潰れます。

梅田の地下街で「インディアンカレー」なるものを食った。
（実は丸の内にも出店しているらしい。）
未知の味。固定的なファンがいるみたい。
包丁人味平に出てくるような不思議なカレー。
確かに値段も高くない。

東京駅八重洲の一階に
頂上麺という１６００円のラーメンがあるが美味い。
ふかひれスープにしては安いくらいだ。ＵＲ都市機構がからんだ物件は、いくら相場があがって売りづらくなっても
売らないわけにはいかないんだろうね。
街場の路面店と、ＳＣの出店の違いみたいなもの。
出ると約束した以上、状況が急変しようと出なきゃしょうがない。
芝浦アイランドも豊洲も東雲もその類。
この先は、晴海だ。どうなるんだろうね。

土地代がきまっている以上、「そこそこ不味くない」仕様で
かつそこそこの高値で売ってなんとか急場をシノぎたい。

ＵＲの期待を裏切ると何かと仕事がやりにくい。
ＵＲは単なる役人もどきというより、ゼネコンデベの出向社員の
協同組合みたいなものだ。
とはいえ、ＵＲは役人で正直だから豊洲のまちびらきであんな
建てこんだ模型自慢げに展示して写真を素人にとられて
マンション販売の足をひっぱることになってもお構いなし。

民間デベのリスクはもっと大きくて、区画整理事業をやりおえたら
不況であろうが好況であろうが、出たとこ勝負で売っていくしかない。
「高いのはオイラのせいではない」って思いながら売ってるんだよ。

「こんな価格で、こんな間取りで本当に売れるんかいな？」
「あんたの、その疑い深い目ぇが私好き。」

関西弁はごまかすのにはむいてまんな。

[840: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。ちらしを真剣に眺めてどうしたの？」

「それにしても、最近の間取りでＬＤが２０畳あるものって少ないな」

「湾岸の築浅ならいくらもありますぜ、旦那。」

「うちはこの先、引っ越しできんな。
　せめて１９畳はないと、５０インチもカッシーナのソファも置けないし」

「それにおたくはワンちゃんを飼っていらっしゃるでしょう？」

「おまえねぇ、いい加減に販売員のまねやめろよ。
　うーん。こんな狭いキッチンではセラー置けないよ。うちのは６０本だよ」

「セラーはみなさんリビングに置かれていらしゃいますね」

「だったらやはり２０畳だよね」

「リビングは１４畳で我慢して、となりの洋室を趣味のコーナーに
なさったらいかがでしょう？」

「主寝室が７畳ってのもなんだかなぁ」

「ベッド、ダブルで脇によせてドレッサー小さいのでいけちゃいますよぉ。
それにこのちいさめな子供部屋も気になっちゃうって感じしすかぁ」

「なんだいこの三尺の押入れみたいなＷＩＣって。せめて２畳くらい
　なかったら大きなファンシーケースだろうよ。」

「やっぱり湾岸築浅になさいます？」

「うーん。長く住もうといのにこんなに狭くていいのかなぁ」

「みなさん、今のお住まいを基準にかんがえられるので、あまり大きい
住まいはイメージがわかないのでしょうね」

「本当は１００平米はあったほうがいいよね」

「坪３００万で９０００万ですね」

「狭くて、シンプルに暮らすっていうのも、何のためにマンション買うんだか
わかんないな」

「郊外で１００平米ってどうです？」

「郊外はみんな今住んでたりするよ。」

「都心なの、広さなの、どっちが好きなの？」

「おまえはあややか？」

[841: 匿名さん]

>>830
いちいち上京してきて、地方と比べんなって

[842: 匿名さん]

価格の高い築浅でも中古は中古。
アフターサービスを引き継げないところが多い。
駐輪場駐車場は順番待ちだったり。
新築では聞けた説明やサービスも知らないままの場合もある。
そして将来値下がりしたとき、当然だが新築で買った人より損失は大きくなる。

[843: 匿名さん]

>そして将来値下がりしたとき、当然だが新築で買った人より損失は大きくなる。

なんで？？

[844: 匿名さん]

中古も値上がりしているからじゃない？
都心近隣限定だけど。
新築も駄目、中古も駄目じゃどーすりゃいいの。
待てば海路の日和アリか。。。

[845: 匿名さん]

築７年なのに、新築時より高い値段でやりとりされてたりするからね

[847: 匿名さん]

湾岸マンション売り手が強気で下がる見込み無いよ。
都心部大規模が希少な時代になってきましたね。

[848: 匿名さん]

地方の富裕層も触手を伸ばしてきたから・・
アーバンリゾートって視点だろ。
下手な不動産買うより間違いないからな。

全国区になると、まともなリーマンでも買うのも大変だよ。

[849: 土地勘無しさん]

842

あまりに乱暴というか、無知というか、、、

>アフターサービスを引き継げないところが多い。

セコハンで電気製品買うわけでもなし、アフターって何のこと？

>駐輪場駐車場は順番待ちだったり。

ちゃんとした物件なら、権利つきだろ。

>新築では聞けた説明やサービスも知らないままの場合もある。

管理組合も管理会社もあるだろう？マンションは管理で買うって言うじゃない。

＞そして将来値下がりしたとき、当然だが新築で買った人より損失は大きくなる。

「当然だが」？わからないね。何故当然か。いつの物件をいくらで買ったかによるだろう。そんなもの。完全なケースバーケースだが、つまらん新築プレミアムが剥落したところを、普通に買えば、むしろ、値下がりリスクは中古を買った方が小さいと言えそう。しかし、これも一定の前提をおいての話。
しかし、新築で買ったほうが下値リスクに強いとは、相当特殊な過程をおかないと言えない。

特殊事情で、売主（前のオーナー）が売り急いでいるなど、中古のほうが、思わぬ「掘り出し」を当てることもある。そういう場合はかなり得をするケースもまれにだがある。
買主の待ちのスタンスと、いい物件があったときにすかさず動ける資金力（信用力）がないと、モノにするのは難しいけど。

[850: 住まいに詳しい人]

>849

流れ読めよ。土地勘無しじゃなくて読解力無しだな。
湾岸築浅物件の話なのに、
掘り出し物の中古の話にすり替えてどうする。

[851: 近所をよく知る人]

>流れ読めよ

貴様は何で
人様にえらそうな口調で命令してるの？
何を根拠に自分は偉いと信じきってるの？
ここは２３区の板。

湾岸は湾岸僻地板で頼むわ。（依頼調）
湾岸に中古も新築もあるかいな。
２０年後には廃墟街にきまっとるわ。

[852: 近所をよく知る人]

確かに、湾岸は別でお願いしたいなー。

このように荒れるので。

生みの近くは昔から気性が荒くっていけないね（笑）。

戦前からある宅地限定でそうでしょう？

[853: 大学教授さん]

首都圏は今後少子化がますます深刻化します。
人手不足を補うための大量の地方からの上京者は恒常化し、且つ、その数は年々増えて行きます。
一方、首都圏産まれの人々は両親からの不動産相続が増えて行きます。
従って、一次購入者に占める上京者率は年々高まり、最終的には、大部分が地方からの上京者となるでしょう。

そう言った点で、人々の都心部志向がますます強まる可能性が非常に高いと分析されます。価格が上がれば買える人は少なくなりますが・・
従来の近郊、郊外の住宅地はもともと住んでいる人には愛着があるが、地方から上京した人々には単に遠い不便なところにすぎません。
業界の方々は、古い観念に囚われず、新しい視点で不動産開発に取り組む必要があるでしょう。若い人たちはあまり持ち家に拘りません。不便なところに買うくらいなら、都心部の賃貸を選択する人が増えます。

[854: 匿名さん]

「先生。富裕層になるにはどうしたらいいんでしょ？」

「簡単やがな。富裕層の家に生まれたらええのや。」

「私でもできる方法を」
「ところで種銭はいくらあるんや？」
「１５０万くらいなら、なんとか」

「そら、金持ちまで遠いなぁ。毎月給料もらって何につこおとるの？」
「家賃と、ギャンブル、風俗。クルマですかねぇ。ファッションは
　テキトー。メシは贅沢いいません。あとは酒ですか。」
「はよ、結婚せえよ。」

「先月しました。そしたら嫁がマンション買ってくれと」
「郊外のど田舎こうたらええやんか。安いで。２０００万からあるで」

「嫁がなっとくせんのです。」
「だったら、公団賃貸くらいでガマンしたらええやん」
「嫁の同級生が、みな都内のマンション買ったみたいで遊びに
招かれて、欲しくなったみたいで」
「あんた、富裕層になりたいんと違ごうたんか？」
「そうですが。」

「銭失うのは簡単やで。割高のもんにバンバン金つこうたらええねん。
　週二回銀座でメシ食って酒飲んでみ。１０００万が１年もたんで。」

「そんなことしたくありません。カード破産したらマンション買えないし」
「あんた、もっと効率のいい方法がありまっせ、１０００万割高のマンション
　買うたらええねんで。最初から損しとるけ、カード破産にもならんよ。」
「先生、そんなこと言っても、いまさら安い物件など買えませんよ。」

「あほやな、お前。底値なんて誰にもわからんって言うたやないか。
　ただし、過去の上昇率はわかるやろ。いままだ上がってない場所を買おたら
　ええのや。」
「どこですか？」

「千葉でええやろ
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=5&pf=12&md=...
こんなんでどうだ。２１１８万やで。」

「いやですよ五香六実」
「ばかいえ。フラット３５も物件が住宅金融支援機構の基準に適合しているかどうか
検査機関又は登録建築 士(適合証明技術者)に申請のうえ、適合証明(物件調査)を
とれば使えるんや。
ことにバブル期の竣工物件はモノは悪うない。とれたらもうけもんやで。」
「先生、スレタイと大きく話題がずれてますが。」

「あほぬかせ。これでええんじゃ。
これを買って月々８５００万のローン払って、都心が次の底値にきたあたりに売るんじゃよ。」
「先生。次の底値なんてわかりますか？」
「あんた、人の話聞いとらんね。１０００万割高が嫌なら、１０００万割安の時期を待って買う
　それでええやん。」
「五香六実が１０００万でしかうれなかったら？」
「８００万の持ち出しやね。」

「いやですよ。やっぱ都心がいいです。」
「どうやって、頭金用意すんの？」
「彼女の親が富裕層なんで。」

「さよか。好きにしなはれ。」

[855: 匿名さん]

「もとい　月々８５００万のローン払って
　やのうて８万５０００円やった。悪いのぉ」

[856: 元祖匿名はん]

わてもずっと東京におったんやで。どうでもいいけど。

個人向けノンリコの必要性は前書いたから省略。
成長しない銀行員への宿題。
スキームなんて、別にSPCじゃなくてもいいよ。
リコースをやめりゃ良いだけの話。
まず保証協会つぶすか。

アーバンリゾート？どこがだよ。こんな辺境都市に誰が住む。
モナコやドバイあたりのカネの集まりと勘違いしてるんじゃないのか。
そういう実需に根ざさない話をエンド向けでするから余計にサブイんだ。

[857: 元祖匿名はん]

ファンドや外資もマンション区分一室狙いで来てるわけやないねんで。

区分みたいな本来ボラティリティーも低くて市場流通性も低いもんに、
たまたまド短期で上がった下がったゆーて一喜一憂してどないすんねん。この東京もん。

[858: 匿名さん]

なんか・・気持ち悪いスレになってきたな。
もう、終了か？？？

[859: 匿名さん]

どれが本当の元匿さんかわからなくなってきた・・・
区分になんて目もくれていないのはわかっています
湾岸を馬鹿にするお気持ちもわかりますが、
庶民には湾岸がアーバンリゾートです
銀座も楽しくて、お台場の公園でもリラックス出来ます
海っていいですよね
自宅は東京湾と東京タワーが両方大きく見えるのですが
住みやすくて本当に夢のようなんです
モナコは旅行で行っただけで、ドバイは出張で行っただけです
庶民にとってはモナコもドバイも意味がないんです
湾岸でいいんですよ

[860: 匿元祖名はん]

856、857です。

湾岸を特別どうこう言うつもりはありません。
買うも買わないも自己責任ですので。

ただ湾岸中心にモノを語るのは他の方も指摘あるとおりお控えください。