23区内の新築マンション価格動向（その11）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。価格的には一部既に天井に来たのか（下がり始めたのか）、仕様グレードの低下にも注視が必要です。

過去スレその１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[70: 匿名さん]

>>66
手元の建物固定資産の減価償却表に寄れば50年分ありますけど・・
60歳以上として、110歳まであれば十分ではないでしょうか？

[71: 匿名さん]

67　土地信託と混同していない？
ふつうリバースモーゲージは単なる貸し金だよ。
だって自宅なんだから、自宅に住み続けたら自分で自分の
信託受益権に店子で住むという形。

日本の場合、元金返済のない貸し金が出来ないので便法として
不動産信託の仕組みをかませているかもしれないが原理は
貸し金だ。

[72: 匿名さん]

http://www.reversemortgage.jp/
ここで勉強してね

[73: 匿名さん]

70　相手が抵当価値をみとめなければ貸してくれないでしょ。
　　計算できてもその通りにはならん
　　　

　　　それとそれは税金の計算のための表だろう？

[74: 匿名さん]

>>73
貸す貸さないんの意見は、
あなたが融資課長になってからじっくり聞く。
意見ではなく理論が知りたい。

[75: 匿名さん]

＞手元の建物固定資産の減価償却表に寄れば50年分ありますけど・
正確には４８年　あとは残存価値は一定

それは賃貸事業の減価償却費を控除するときなどに使います。
ついでに言うと、中古の場合、買った時点で法定耐用年数が１０年
しかなかったら、建物の買価の９割を１０年で償却する。
だから中古の賃貸は減価償却費か大きく出せるという寸法（蛇足）

[76: 購入経験者さん]

47年じゃないの？

[77: 匿名さん]

理論はわからないけど、感覚的に、古い庶民のマンションでも500万くらいは貸せるんじゃないかな？利息だけ入れてもらえれば、死んでから精算する建て前で。現場では生前に処分するように誘導されたりね（笑い）郵便銀行と信販会社や消費者金融が目をつけないかな？何事も弊害は歩けど・・・信託銀行の独占？が崩れたら普及するんじゃない？

[78: 匿名さん]

話をスレタイに戻すと
>>74
担当の調査役の私にむかって何と無礼な物言い（笑）てのは冗談ですが

私に銀行に転職をお勧め下さっても・・ねぇ
融資課長じゃ嫌だな　
米国でもコンドミニアムのリバースモーゲージはないだろう。
で、　　それとスレタイとどう関係あるんだ？

>>76
購入時の価格もいれるから表は４８年分でいいの（笑）

オレってこいつらに弄ばれてないか？
家で養老先生の本でも読み返すか
http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4106100037

ちっとも話がスレタイに戻ってないかｗ

[79: 物件比較中さん]

今年から所得税と住民税の税率が変わっただけで、トータルの税金は変わりません、ということらしいけど、定率減税（所得税・住民税合わせて17.5％）がなくなったぶん、思いっきり増税やんか。マンション買えるのも大変だわぁ・・・

[80: 匿名さん]

ぜんぜん価格動向の話になってない。。
中古でも成約価格上がって、家賃は出遅れていて、今後の傾向、
価格、家賃、さあどうなりまっかね、という話題に戻しましょう。

うちの周辺では、有料情報を取ってみると家賃水準も10%弱上がっております。不動産価格は1年前から20%以上上がってますが。

[81: 匿名さん]

賃料上がっているのは築浅設備がいい物件だよね。古いものまでは
上がってない。

[82: マンション投資家さん]

東京駅周辺へ今後オフィスが集中するのは明らかだから
中央区からはみ出して江東区での
ワンルーム建築が１年ほど前から活発化しています。
結構人気で、空が多いわけでもないし、
時代が変わりつつあるのでしょうか？

何か東の住宅地化が独身もファミリーも活発で、
人が住む住環境も一変して行きそうです。

[83: マンション投資家さん]

>>81
江東区の場合、
築浅の家賃が高め（港区、渋谷区あたりに比べればめちゃ安ですが）
が先に埋まって、旧物件のグレードが低く、家賃も安いのが
残る傾向が顕著です。
その為、統計上の募集賃料は下がるという妙なことになっています。
旧仕様のものが壊されて新仕様のものに変わって行く動きも
活発になっています。
ずいぶんと変わったものです。

[84: 地元不動産業者さん]

色々議論は出ていますが、最終的には２極化するというのが正解だと思います。
既に、都心の地価高騰、需要超過に反比例するように地方では不良在庫が積みあがっているようです。

東京都心はミニバブルかもしれませんが、元々庶民には縁のない土地だから値段が上がろうが下がろうが庶民には関係ないですよね。後は都心と呼べる場所がどこまで広がるかで、これまで庶民の買えたマンションの建っていた土地で、利便性や治安の良い場所が金持ちの住処になってゆくのかな。湾岸や江東区がこれにあたるんでしょうね。
そして、それ以外の地区は軒並み値下がり。治安も悪化。都心近辺でも治安や利便性の悪い地域は地価が下がってゆきます。高度経済成長期なら郊外で、高級住宅地ではなくとも、公共施設や福祉の行き届いた地区は存在したし、暮らしてゆくには不都合なかったかもしれませんが、これからの時代、そんな夢のような未来がないことは、皆気づいています。治安の悪化した地方では、不良在庫や管理者不在のマンションがゴーストタウン化し・・・
アホな政府は何も対策を実行することができない脳死状態のまま、日本没落、既得権益層や特異な能力者は益々富み、一般的なサラリーマンの年収は伸びないままにどんどん格差は広がり・・・

もう、うんざりだよ。
誰か革命を起こしてくれ！！！

[85: 匿名さん]

今回の金利上昇で末端購入者の購買意欲が減退するでしょうね。
マンションブームに終止符を打つ予感。

[86: 匿名さん]

マンションブーム前に戻るだけなら問題なしですね。

[87: 匿名さん]

マンションブーム前なら、一部の物件を除いて抽選にならずに買えた時代か。
そして、中古は新築よりも安くなる時代。
ほんの数年前はそうだったから、問題なしですね。

[88: 匿名さん]

江東区賛美の方がいらっしゃるようですな

[89: 匿名さん]

>>84
23区内も

①伝統的富裕層居住地域
②新富裕層居住地域
③貧困層居住地域
④極貧層居住地区
⑤外国人居住地区

と区分が明確になっていくでしょうね

それと中間層は死滅

[90: 匿名さん]

マンション価格は買い手の懐具合で上限が決まる。

高値を追いかけ、法外な借金を抱え込んだり
人の金まであてにするようになったら、
それはパチンコ狂いの主婦や男狂いで横領働く銀行員と
さしてかわらない。

バブル期は荒川区にも億ション。今もそこだけ異空間。
警察官僚の狙撃事件もあった。今は安値だ。
田園都市線は藤が丘や鷺沼にリクルートコスモスが億ション
建てた。宮前平のバス便で地名は南平台で１２０平米クラスの
億ションがあったが売れなかった。
長谷工の宮前平物件も有名だった。
港北ＮＴの中川にも広尾ガーデンヒルズの間取りのパクりが
建った。

これらは、既存物件の高騰で買い替え需要をねらったものだ。
もちろん世の中バブル景気でキャッシュは余って困っていた
人がたくさんいた。途中まで飛ぶようにうれて、最後は
だいぶ売れ残った。

昔は３５年ローンなんてなかった。金利も５％が普通。
毎年、地価も物価も給与も上がった。

８０年代も、一時取得者には４０００万の壁があった。
公庫・財形は８割の頭金しか貸さない。年収の５倍
という枠で６００万の貯蓄で、５００万の年収なら
３０００万の物件を買うのがせいいっぱい。
それも２５年〜３０年ローンで金利も５％が普通。
支払いは楽ではない。
８０年代前半の城南の新築坪単価が１８０万／坪
の頃、３０００万で買える部屋は５５平米の２ＤＫ
それに５年住むと、７０００万で売れて、同じローン
負担で、田園都市線や東横沿線の３ＬＤＫ７５平米
に住み換えができた。

郊外の宅地が値上がりした背景には、都心部の地上げ
がある。しもた屋を法外な値段で買収された住み手は
郊外の庭付き一戸建てを求めて川崎の王禅寺や
港北ニュータウンや田園都市線のあざみ野郊外へ
どんどん移住した。
かくして郊外の庭付き一戸建ては軒並み１億以上の
値をつけた。

今後の価格は、「既存物件の高騰、買い替え」の後押し
が効くのは都心部だけ。

もちろん２００４年購入物件を２００７年に売って買い替え
というのも少しはある。
しかし、かつてのように満遍なく地価を上昇させるような
景気の底力がない以上、循環型の地価上昇が起こる地区は
都内のなかでも際めて限定的だろう。

[91: 匿名さん]

普通のひとが不動産で貧乏になるきっかけはいくつもある。

１９８５年までは不動産を買えないことでリッチになり損ねた

１９９０年以降は不動産を買うことでプアになった。

２００２年以降は不動産を買えないことでリッチになり損ねた

２００７年以降は不動産を買うことでプアになる。

[92: 匿名さん]

バブル当時の地上げは凄かったね。
うちにも地上げ屋さんがしょっちゅう訪れて、売らないかと言われた。
地上げ屋さんの提示価格よりも高く、某デべ系の会社に一般で売ったけどね。

[95: 匿名さん]

大丈夫、大丈夫、すぐに反応はあるよ。
冷やかしだけの内覧客がゾロゾロ。

[96: 匿名さん]

大丈夫、大丈夫、すぐに反応はあるよ。
買う気のない冷やかしだけの、内覧客がゾロゾロ。

[97: 匿名さん]

パソコンの故障で連続投稿になった。故意ではないので御容赦を。

[98: 販売関係者さん]

都心の物件を２，３年前に買ったリーマンは間違いなく勝ち組。
港区で坪200万円台前半の物件がごろごろしてました。
しかも値引き付で。。。
マンションデベに勤めていればそのころから土地仕入れ価格の潮目が変わったのでみんなしっかり買っていたね。
実際なんでこの物件は自社の人が多いねん！って言う物件がそのころには結構あります。
不動産にはインサイダーがないのでうはうはですわって最近毎晩楽しんでます。うふふ。。。

[99: 物件比較中さん]

中古マーケットの中心は旧深川区に移動中ですよ。

まだ掘り出し物がある世界デツ

[101: 匿名さん]

大量供給されていても売れ残らないところはまだ上げ余地があるってことだから、
購入者層が今までと変わった可能性が高いね。

そんなところで、業者も購入者も疑心暗鬼になる。
面白いね。

[102: 匿名さん]

懐疑の中で相場は育つ。

[103: 匿名さん]

不動産相場も大きな地殻変動を迎えつつあるって感じだよね。

読み間違えるとフフフ

皆さん頑張って将来を予想してください。

[104: 匿名]

マクロの話で重箱の隅をつついても筆者以外には興味無いよね。重箱だけで四隅あるんだし、寿司桶なら隅は無限にあるから。

外的要因やマクロ話よりも消費者心理としてのマンションブームがどれほど続くか、続く間はマンションの実質価格は上がっていくだろうね。要は、５ー６０００万円の物件を「賢く」買いたい消費者がこの１０-１５年でどれほど蓄積されていて、２００４−６年頃にどのていどガス抜きされているかだろう。
このガス抜きが終わっていなければ、工費と立地、或いは共有スペースを微妙に落としつつ４−６０００万円の物件発売が続きいていくだろうね。

人口減なんて２３区には関係ないね。地方の過疎化が進むだけ。

もっと、個々の物件の今後の読みを書いてよ。素人に毛の生えた程度や買う金も無いフリーターや学生さんの理屈なんて興味無いよ。

[105: 匿名さん]

＞９８
港区で坪200万円台前半の物件がごろごろって言ったって、どうせ湾岸のタワーでしょ。

[106: 販売関係者さん]

素人はこれだから困る。
かの白金・広尾の物件も・・・・。
これ以上は言いません。

[107: 匿名さん]

前のスレで100万ドル以上の富裕層が220万人ってあったけど、
今速報ニュースで5.1%伸びた上で147万人だそうで。ネットの
書き込みは当てにならない。あと、これ全国だし、23区人口の
860万人に対するような書き方もおかしいし。
なんか意図的なものを感じるな。

[108: 匿名さん]

個人情報保護法もあるし、自分の金融資産総額を他人に教えてる人ばかりではないし。
富裕層の数って正確なものなの？

[109: 匿名さん]

そもそも自分の金融資産総額がいくらあるかなんて
わからないぞ。

株とか債券とか預金とかきちんと把握してない。

[110: 匿名さん]

>>94

未入居転売の脱税は、税務監督官の昨年来のテーマ。
①Ａさんはデベのコネを使って、昨年秋に湾岸タワー高層階７０００万ゲット
②住民票を移し未入居転売
③販売開始３ヶ月で売れたが、その間毎日芝税務署が販売経過を監視
④１４００万儲かったと大喜びのＡさん、外車を買ったり住宅ローン返済したり
⑤来年春確定申告の時期が過ぎても譲渡益課税を出さないＡさんのもとに
以下の内容の紙が
「貴殿が売却された以下の不動産について、譲渡益課税の確定申告が
　なされておりません。その理由について該当するものに○をつけて
　２週間以内にご返送ください・・・・（以下略）」
⑥どうせ、地元の税務署が芝税務署の内容などわかるものか。
単なる脅しだろうと無視していると、呼び出しをくらう。
結局、居住を証明できる証拠のないＡさんは住民税＋所得税で
５５０万を払うはめに。
とりあえず、金利８％のカードローンと手持ちの株を売って対応。
親になきついて借りる以外には、住宅ローンの借り換えくらい
しか手はなさそう。

生兵法は怪我のもと。

[111: 匿名さん]

>>104
無申告加算税と延滞税もお忘れなく

[112: 匿名さん]

人は、自己イメージにあった収入を得るものらしい。


大多数の人は自分は「中の上」とか思っているらしくて
それゆえいつまでたっても「上の下」になれないらしい。

競争社会のなかで、学歴で「中の上」になれないと
今度は就職でも「中の上」から振るい落とされたりもする。

せっかく就職で「中の上」に入ったのだからそれなりの
「中の上」の住まいをゲットしようと思って探すのだが
こんどは「中の上」の住まいにも振り落とされる。

ここで「中の中」に格下げされてなるものか。


団塊ジュニアは親の代からの筋金入りの競争社会の
猛者ぞろい。
ところが、気がつけば「中の上」のはずの物件の価格だけが
「上の下」になっている。

こうなるともう訳がわからない。
そういえば、俺の会社ももとは中の下からここまで成長したんだ。
俺の卒業した大学も昔は中の下と言われていた。
そうか、このエリアもきっと成長株にちがいない。

そういう勘違いが天井間際の湾岸相場を買い支えている今日この頃。

[113: 匿名さん]

111
訂正
× >>104
○ >>110

[114: 匿名さん]

人はサルの仲間だから、群れの名前で、自己イメージを作る習性がある。

自己イメージにあわせて収入を得て、自己イメージにあわせて自分の器や
環境を「選択」する。そしてたまたま選んだ環境を自分と同一視する。

しかし同じ「中の上の群れ」でも会社とマンションでは大きく違う。
会社は入社したときヒラでも、いずれは部長、役員になれたりもする。

タワーマンションは、入居したとえきに４階に住んでいたら、いずれ２３階
３８階に出世するわけでもない。
帰属意識だけで満足できるのが不思議なところだ。


いってみればタワーマンションは、大企業の子会社、孫会社のようなもの。

高層階は港区、文京区　中央区という「親会社」からの退職者の
指定席。下は新卒プロパー。一部に特殊技能で金の稼げる専門家が
含まれていたりする。

そうなると地域は、「業界」のようなもので、
旅行業界にも頂点にはＪＴＢもあるが
どこの会社も低層にいる人間のやっていることはさしてかわらない。

湾岸タワーの高層階からは東京が見渡せるが、低層階からは
都営アパートや倉庫か人の部屋しか見えない。

都心が金融なら、江東区はさしずめ輸送機械製造業といったところか。

株価のではない。
合コンのモテ度が基準の話だ。

[115: 匿名さん]

高層階の住民は新築のおいしいとろだけを食って
大抵が１０年くらいで他の新築へ移住する。
建物の維持費を２０年も３０年も支えるのは、目いっぱいローンを
抱えた若年層だ。

ローンの多寡ばかりではない。

不動産サイクルの底値の時期
地域の将来性
建物が環境変化で減価しないか

を考えると、いつでもよりよい場所が、よりやすく買える状況に
なったら住み替えができたほうがいい。

住み替えするたびに損をする人もいれば住み替えのたびに
資産が増える人もいる。

それを決めるのは、いつどこで最初の物件を買うかだけ。

[116: 匿名さん]

タワー高層階も良いですが、結局飽きちゃう。
馬鹿と煙は高いところへ、、私もそうでしたね。
タワー高層階、皆さんが飽きる前に、売ってしまったほうが良いかも。
マンションはやはり低層マンション最上階角部屋、が王道ですね。

[117: 匿名さん]

運も影響するけどね。
入居してみたら予想外の問題が…
ってケースもあるから。

[118: 匿名さん]

いつ買ってもどこ買っても大成功と言う例のほうが少ないよ。

だから、失敗したら一旦売って、賃貸で様子見という勇気が
結果的に幸運を招くこともある。

金持ちと貧乏人の差はその辺の行動力如何にある。

[119: 匿名さん]

手持ちの金の少ないやつは、仲介手数料だとか引越し代だとか
目先の小金を失うことを恐れて、
やり直しのチャンスを永遠に手放すことにもなる。

そのまえに、５年も値上がりが続いたらそろそろやばいと思う
方が普通だが。