23区内の新築マンション価格動向（その11）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。価格的には一部既に天井に来たのか（下がり始めたのか）、仕様グレードの低下にも注視が必要です。

過去スレその１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[689: 匿名さん]

>>683
　都心に住む人といっても大半は平均的な生活レベルの人たち。

　最近の統計では東京都といえども、生活レベルの平均値は昔より
　下がっているらしい。このため、生活保護世帯が急増し、給食費
　が払えない家庭が増加していると聞く。（払えるのに払わない奴
　もいるらしいが）このような購買力の無い人でも人口で見れば一
　人は一人。

　今の東京はその豊富な税収により行政サービスが周辺自治体より
　良いから住んでいるという人も多い。低所得者は特に助かる。
　児童手当が増額されたり、医療費が無料だったりするから。

　現在、東京の税収を地方に配分する制度が検討されており、口の
　悪い石原都知事が孤軍奮闘しているが、あの人も既に７０歳半ば。
　近い将来に墓場に入れば、その後一気に国に寄り切られて、サー
　ビスレベルを落とさざるを得なくなり、低所得者層の郊外大移動
　が始まるかもね。今の公共料金も安すぎるからね。

[690: 匿名さん]

>>689
石原さんだけじゃなくて首都圏の知事連名で反対声明出してませんでしたっけ？

[691: 689]

つまり人口が増えても、生活保護を受けながら区営住宅や都営住宅
　にしか住めない人が増加するのであればマンション需要にはつなが
　らないということ。
　これからは、23区内でも町工場や下町の商店主たちがそのような運
　命に最も陥りやすいと思う。猫の額ほどの土地を売って老後資金が
　作れれば良いが、バブルの時のような地上げが起きるかは疑問？

[692: 匿名さん]

まあ弁えをもって購入してれば周りが何と言おうとも関係無いね。
別に今の時代で買うことがどうのこうの言われ様が人生満足出きれば良いのだよ。
煽りたければ煽れば良いし煽ることによって煽る人が満足になればそれでいいさ。
私はこの時代で買ってとても満足しているし今後も満足していける人生を歩んでいくよ。

[693: 匿名さん]

>>690
神奈川の松沢、大阪の太田、愛知の○○の４人でしょ？

　そんなに税金が欲しければ原子力発電所を大消費地の東京の豊洲、
　有明辺りに作ればいいのさ！送電ロスもCO2も減って、石原知事が
　こだわるエコオリンピックになるよ。

[694: 匿名さん]

今回の台風は東京を直撃しそうなコースですが、湾岸のタワマン
　がどうなるか興味がわきます。地上１５０メートルや２００メー
　トルのベランダの状況ってどんな感じなんだろう。誰が実況して
　くれませんかね？テレビでよくやっているように・・・

[695: 匿名さん]

1年くらい前にシミュレーションしてみたのを再度貼り付ける。
1年前は買わないほうが得だった。
あの時と今では
・住宅ローン減税が使えない（2年後完成とかだから）
・住宅ローン金利が上がり、返済負担が増える
・新築も中古も2割くらい価格が上がった
・定率減税廃止等で手取りが減るのが具体化した
今でも買わないほうが得な人が多いのでは？
（福利厚生がある程度ある人はね）
--------------------------------------------------------------------
賃貸でいくのが良いのか、マンション購入かシュミレーションしてみた。

東京　JR田町駅から徒歩12分　分譲と賃貸が並び立つ芝浦アイランドで比較。
購入はグローブタワー（1LDK・58平米）、賃貸はエアタワー（1LDK・57平米）。
グローブタワー（1LDK・58平米）4200万（諸費用込）です。
エアタワー（1LDK・57平米） 家賃24万（管理費込）です。
自分の場合で39歳から定年（60歳）まで住む（21年間）として計算。

賃貸の場合、（24万円×10年）+（21万円×11年）＋契約時の一時金120万円＋更新10回220万＝5992万円
（11年目で24万→21万へ家賃値下げとする）
ただし、頭金相当の1500万（財形住宅預金）への会社補助金（期末残高の1%）と賃貸家賃補助2万/月がある。
財形住宅は年間で300万積み立ててるので21年間の会社補助金は945万。
財形の利子も金利1％としても945万くらいにはなる。
家賃補助が21年間で504万。
総コストは、5992万-2394万=3598万

マンションの場合、頭金＋諸費用で1500万を預金から支出し、
物件代金の残金2700万を21年ローンで完済するとして、21年分の金利込みで返済総額は3700万。
（新生銀行25年固定金利3%：ボーナス払無しで計算）
つまり、物件取得には総額で5200万円かかる。
固定資産税等：20万円/年×21年＝ 420万円
管理費・修繕積立金：平均4万円/月×21年＝ 1008万円
自分の部屋の修繕費として10年に1回15万円かかるとして30万
入居時のエアコンや照明器具など最低限度に抑えて30万
住宅ローン減税がざっと170万
21年間の総支払いコストは、6688万円 -170万=6518万円

22年後にマンションが手取りで2920万円以上（成約価格3200万くらい？）で売却できればトントン。
それ以下であれば損する。
築21年のタワーマンション（1LDK・58平米）にいくらの値段が付くでしょうか？
今現在でも田町駅近辺で築21年・60平米弱で3200万で売れる物件はありません。2500万〜2800万くらいの相場。
今後の少子高齢化を考えると、中古物件相場は下がるだろうから都心タワマンといえど成約価格3200万は厳しいでしょう。

マンションに定年後もずっと住むという選択肢もあるが、管理費・修繕積立金の急上昇や
建替問題などを考えると、死ぬまで住むとかなりのコストがかかるだろう。

ここまで考えると、賃貸に住み続けて貯金を増やして定年まで過ごして手持ち資金を増やしたほうが正解でしょう。
増えた資金で定年後キャッシュで家を買うなり、老人ホームに入るなり選択肢は豊富になるだろうから。

上記に書いたのはあくまで自分の場合です。
・財形の補助金ある/なし
・家賃補助のある/なし
で大きく変動します。

一般的に言えるのは、福利厚生が充実している会社に勤務している人は
賃貸のほうが得です。

また、あえて書かなかったのですが
・天災リスク
・転勤リスク
・リストラリスク
があります。

それも加味すると、ますます買わない方が良いという結論になります。

[696: 元祖匿名はん]

>>688
新地で呑んだ風呂上りにたまには定量的な話もしときますか。
シゴトできないと思われたら困るし。笑

PERって、マンションで東京カンテイが使ってるやつ？
わかりにくいんだよ。PERのくせに低いほうがいいとか。
そんなんで判断するなら中古にすりゃいいだけだし。
Nさんごめん。ってわけで、勝手に想定グロスキャップで論じます。
折角貸しやすい都内の話だし。といってNOI、NCF、IRRも間尺違いだし。

そうだなー、新築で6％は最近無理でも、やっぱり5％ぐらい迄じゃね。
それは都内だろうがギリギリ安全サイドでエンド実需なら考えるべき。
4％台とかなると貸すにせよ空室リスクもランニング負担増もあるわけで。
もちろん借り入れ前提なら金利上昇もだし。回らないでしょ。
ピカピカの物件で気に入って4％台で勝負したいなら止めはしないが。
でもだったら賃貸で住むべきと私は思う。所詮、区分一室なわけで。

賃料の上昇がなく、分譲単価が鰻上りなのは、やはり健全じゃない。
そこにはデベの適正利潤を越えた何かがあると本来考えるべき。

20万の月額賃料取れる部屋で、4800万。
25万の部屋で、60M。
30万の部屋で、72M。
40万の部屋で、96M。
50万の部屋で、120M。
この水準超えてきたら俺がエンドなら買う気はなくなる。
賃貸で住む。買っても貸せるかどうかもわからんし。
（自分自身の購入判断だと当然グロス6％以上が目線だったが。）

※分譲貸しを促すわけじゃないんだが、こうしないと議論できないんで。
　多少回るからって50〜60㎡台買ってもファミリーじゃしょうがないし。
※ちなみに、募集賃料じゃなくて、あくまで成約賃料でね。
　グローブもそれで成約するかな？１Lだから多少回ってるが。

定量的な話はつまらんな。。。

[697: 元祖匿名はん]

ごめん、グロスって書いたけど共益費だけは管理費見合いってことで。
固都税も月2とか仮置きで見てNOIの方がわかりやすかったかな。
まあいいや。誤差誤差（５百万程変わるけど）笑
どうせ募集と成約で誤差もあるし、空室率も見てないし。寝よ。

[698: 匿名さん]

師匠。大阪のマンション相場ってどうなんでしょう。
先日梅田の北ヤードのそば行ったら、古いビルにライブハウスやら
カフェやら入っていて、あれ全部占有屋なんですかねぇ

西梅田（福島）の住友のマンションなんて坪単価安そうなのに
いっぱい完成在庫がありましたね。
大阪があんなんだと、びびりますね。

師匠、べつに大阪在住・・って転勤ですか？・・でなくても
いいですが、なんで東京のマンション市場にここまで
詳しいのかな？

[699: 匿名さん]

＞698

前も指摘されてたけど、この時間にその反応の早さはないんじゃない？
釣り？

[700: 匿名さん]

＞６９９
今日はゴルフなんで・・って台風だよね。早起きしたんだが
いけなかったか？

それにしても、「前も指摘されてたけど、」ってズボンのチャック
開いてるのみつけたみたいな言い方やめてくれないかね。

[701: 匿名さん]

＞７００

ゴルフ行く準備しなくていいの？

前も平日の真昼間に10分とかで反応してたから
よほどお暇な方か、２役以外ないなぁ〜と思ってただけだよ。

[702: 匿名さん]

お前もなー・・・ってつい書きたくなる。
今日は牛乳配達でもするんか？

[703: 匿名さん]

＞７０２
いや新聞配達して帰ってきたとこw
ゴルフ行くのやめたの？ちなみにどこのコースよ？

スレと関係ない話はいいや、おもろいけど暇じゃないんで

[704: 大学教授さん]

>>656
ご参考まで
東京都が都心４区の将来人口予想してます。
湾岸の開発を考えれば、私はもっと多くなると思います。

http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/ky07rf0005.pdf

[705: 匿名さん]

都心回帰も今年が最後ではないでしょうか。
来年以降入居の大型物件とかあまりないですし。

物件が少なくなったのと価格が上がり過ぎたことで
都心回帰は落ち着くと思います。

人口は微増でもマンション価格は上昇しますよ
すでにそうですが新築・築浅は希少性が出てきますから

そもそも都心は商業地です。
商業地にマンションが建てられたのは、バブル崩壊後の不況で
大企業が都心の優良地を放出せざる負えない稀な状況にあったこと、
2003年問題などオフィスに対する不安感からマンションが選好された
ことが大きな要因でしょう。

今、都心でタワー建てれるくらいの土地（1,000坪以上で容積率ＯＫな
土地）の供給がどれほどあるでしょうか。
供給が見込めない中、せっかく手に入れた土地を分譲マンションに
して売ってしまうなんて考えられないです。

[706: 匿名さん]

>>705

隅田川をはさんだ
中央区、台東区、墨田区、江東区がこれからの発展の中心になります。
但し、概ね言問い通りより南、明治通りより西になるので、
台東区、墨田区、江東区は全域とはなりません。

隅田川の西側はワンルーム、２ＤＫ等が多くなり、独身者、ＤＩＮＫＳ
中心。隅田川の東側はファミリータイプの７０ｍ２超が中心となり。
普通の人が安心して買え、借りれる価格帯で、安定した数量の供給が
これから１０年間続きます。

[707: 匿名さん]

人口増が発展というならそうでしょう。
ただ西と東の分断の溝は大きくなるような気がする。

不動産買うなら西ですよ。
お金持ちの数が違います

[708: 匿名さん]

お金持ちに囲まれた生活と、貧乏人に囲まれる生活ですか？
どっちもすごく住みにくそう。
でも、極端すぎません？　このスレが走りがちなゼロか百かっぽい

[709: 匿名さん]

>ゼロか百

昔の不動産屋は、「間を取って」と言う人が多かったな。
売り手の希望価格と買い手の希望価格の中間で決める。
玉虫色の決着で、ある意味いい加減。

[710: 匿名さん]

一部の高級住宅地とかなら分かるけど、金持ちも貧乏人も標準も
混ざっている場所のほうが多くない？
ただ、城南のほうが率が高いのは正しいけど。でも、逆に
今たくさん建つ城東の新築マンション買っている層が貧乏人とは
とても思えない。

[711: 元祖匿名はん]

>>698
大阪は東京と違って街中に住むと言う発想があまりないからね。
阪神間なり、北摂なり、場合によっては奈良の学園前界隈だったりと
周辺部に良好な住宅地があるから。（市内で帝塚山とかも超狭いし。）
マンションや住宅地地価の価格感応度が高いのは結局、芦屋西宮東灘。
それも東京の比じゃないし。まあ、需要はなんだかんだ根強いけど。
ちなみに私は自営で芝刈りはしません。板ズレ失礼。眠いから二度寝だ。

[712: 660]

＞661
＞ローンはいいだろうけど、税金、管理費、修繕積立金、その他いろいろは？
管理費・修繕積立金は今の住まいで、駐車場込みで５万程度。
ワンルームマンションの家賃より安いですよ。あと、修繕積立金は10年に一度
まとまった額を払いますが、計画的に貯めておけば大したことないじゃないですか。
そのくらいなら、万一の時も女一人の稼ぎでなんとかなります。
（家賃の2年おき更新手数料を考えれば、同じかも。）

＞社宅住まいでぬくぬくしながら文句だけ言って、分譲の現実知らないでしょ？
私は社宅住まい経験ありますが、仕事もずっと続けているので、「ぬくぬくしながら」なんて言われると心外です！　（もちろん分譲住まいで、目下買い替えor買い増し検討中です。）
ローンで無理さえしなければ、マイホーム購入は悪くないと思いますよ。

[713: ビギナーさん]

>>705

住居にするから、容積率の緩和が適用され、タワーを建てられるんじゃないですかね。
誰か、詳しい人教えてちょ。


タモリ倶楽部でホシザキを訪問した際、容積率の緩和を受けるために、会社の上に社員が住んでいるといってました。
商業施設に宿泊施設や住居がついているのも、同様の理由だとか。

[714: 匿名さん]

都内はもっともっと高くなってほしい。
低収入世帯は買えず、それなりの世帯だけが住めるようになってほしい。
都内にはもうこれ以上人間が増える必要ないから
低収入世帯は、田舎や都内の周りに散らばってくれ。

[715: 匿名さん]

今23区内のマンションで、修繕管理費、駐車場代で5万って破格じゃない？
駐車場だけで3万くらいが多いよね。
確かにローンにそれらは予定に組み込んでいないとね。
でも、本当に心理的な焦りによって、ぎりぎりでローン組んで買っちゃう
人って多いのかな？　これから23区内の高額物件買う人は自己資金も
豊富じゃないと買わないんじゃない？

[716: 匿名さん]

714
都内に住む高収入はどの程度の基準だというの？

[717: 元祖匿名はん]

なんか、。ダンナ側が持ち家でイザと言うときのことも考えて
ヨメのために団信入ってって理屈ならわからなくもないのだが、
ヨメの側からいくらイザと言うときのこととはいえ、賃貸だと
万一に心配だから分譲にして欲しい、してくれって発想、、、
正直あまり馴染めないなぁ。俺がオトコのせいもあるが。
たぶんオトコの書き込みなんだろうが。
そんなの分譲貸しに住んで、別途生命保険に入ってりゃ済む話。詭弁。

上げ潮が一番遅く来て、下げ潮が一番早く来る可能性が極めて高い。
城東なり郊外なりで勝負するのは、ずっと観客席で様子見だった人が
場の盛り上がりにあてられたか、よせばいいのにろくな準備運動もなく
雨も降ってきた最終レース間近になって、急にトラックに下りてって
全速力で走らされ大勝負打つようなもの。
でもスタートラインからゴール手前まで既にうじゃうじゃ人がいて。。。
ぬかるみの中を間に合わせの革靴で走って。それもまた人生なのか。

雨が降れば家に帰って寝てりゃいいのに。
嫁さんにたきつけられて転んで大怪我じゃ悪妻もいいとこだな。

[718: 元祖匿名はん]

>>709
不動産の鑑定評価でも、地価公示で幹事調整意見とかって、
勝手に鑑定士Aの評価額と、鑑定士Bの評価額、足して二で割りますよ。

もっと下がってると実は思ってても大して下がらない。
もっと上がってると実は思ってても大して上がらない。
しかも地価公示や動向調査は１年２年タイムラグが出る。
エンドの裾野の大多数はそれから動こうとする。竣工は１年２年先。
現場を見ず２年３年のズレがあったら致命的な判断ミスになりかねない。

売る人がいなければ下がらないと言ったデベの傲慢な意見。
成約や実態のデータさえどうせでなけりゃダウンサイドは客に転嫁しろ。
そういうタイミングに来ているのではと私は思います。

[719: 712]

715さん
正確には、5万ちょっと超えます。
世田谷区の物件ですが、棟内駐車場（機械式）で2.3万〜３万です。
駐車場代は小規模マンションより中規模、大規模のほうが有利なようです。
小規模だと屋根なし機械式だったりしますし。

高額物件は自己資金豊富じゃないとヤバいですよね‥。
ただ、いっぱいいっぱいで計画しているひともけっこういるようです。
（元祖匿名さんがやめとけっておっしゃってるタワーでの話です。）

[720: 元祖匿名はん]

例えば城東や郊外の鑑定士の判断として、上げも下げも結局都内の動き
見てからよっこらせと重い腰を上げる。

そうすると遅れて上がってくる。時間と共に遠心力で、元値がしれてる、
単価の低い城東・郊外はパーセンテージ的に上げ幅も大きくなる。

一転して都心で上げがストップ。あるいは下がる。そうすると
まだ遅れて賑わってたりして、ブレーキの制動距離が長くなる。
しかも郊外の鑑定士のブレーキの踏みはおしなべて甘い。苦笑

被害が大きくなる。郊外はやっぱりあんなに下がってるんだーとなって
相乗効果でますます市況が冷え込む。

城東・郊外が首都圏だと最終出口、逃げ道になってしまうわけですよ。
そっから先のEXITがない。だからってスッ高値の都内を買えと言わないが
買える人は自己責任で買うのも、まだまし。でも賃貸のほうが有利かと。

[721: 712]

元祖匿名はーん！
そんな事言わないで。男じゃないってば。
もともと、大手サラリーマンさんの書き込みを見て、女子どもの立場からみるとその考えはうれしいなってことでコメントしたのですよ。

わが家の場合、万一のためにって購入を決めたのは夫です。
当時は不景気だったし、主人は転勤族だしローン組むのはコワかったのですが
買ってみたらなんとかなりました。（今となっては、当時は底値なわけですが。）
生命保険はもちろん別途入ってますよ。
死亡保障4000〜6000万を20年で割ると年200万とか300万。
持ち家がないよりあったほうが、やっぱり安心です。

DINKS歴９年、購入してから子どももできたので
住環境がいいのは運気アップにつながると断言しますよ。（しつこくてすみません）
でも頭金少ないのに無理して買うのはやめたほうがいいですね。
わが家は頭金は4割近く入れ、元金均等返済にしました。ご参考までに‥

[722: 匿名さん]

嫁・子供いる場合には賃貸は不利。
買っておけば団信でローン完済＋通常保険は生活費充当
ってことが出来るけど、賃貸ならよほど保険料かけないと
生活維持できる金は出来ないんじゃない。

特に高齢出産の人は買った方がリスクヘッジになると思うが

[723: 元祖匿名はん]

これは失礼。運気ネタまで、、、私の苦手な松井某さんみたいですね。

まあ、経済観念のマトモな嫁さんを持つことは家以上に重要かもと
六本木×イチ倶楽部メンバーの独り言。
恋も家も二度目なら少しは上手になりました。家は×ついてないけど。

いろいろ毒づいてるようにお感じかもしれませんが、皆さんがお幸せに
住んでるならそれは平和でよいことだとノンキな私は願っております。

それを邪魔するヤツは許さーん！そう、そこのお前のことだ！

[724: 元祖匿名はん]

ローン金利、保証料と団信でよほどの保険料とやらは余裕で払えますよ。
三大疾病とかほにゃらら疾病ローンなんて、別途保険入るほうが安いし。
みなさん、騙されてはいけません。

[725: 匿名さん]

ローン金利と保証料は家賃相当と考えるべきでしょ。
金利に占める団信保険料は0.2%くらい、5,000万円の0.2%は10万円。
年間１０万円の保険料で5,000万円の保険金をカバーしてくれる
商品があるなら紹介して欲しい。

[726: 匿名さん]

都民共済と国民共済掛け持ちではいれば、死亡保険4000万くらい行く
じゃね？

[727: 匿名さん]

なんか物件を買って運気が上がったといわれても、自分は底値で
買いましたがという注がつくのが意味ない気がするんだけど。

[728: 匿名さん]

なんかここに常駐してるヤツは、ずっとマンション買わないと見た。底値、底値とちょっとバカっぽい。３，４年前が今時点では底値とされてるようだが、それも今の相場がわかっているから、そう分析できるんだろ。そんなことより、自分が買える時、買いたい時に少しでもいい物件にめぐり会えるようにするのが、本来の姿だろ。なんか本質を見誤っているのでないか。それとも、このスレの目的は底値で変えた自慢か？

[729: 匿名さん]

>>722
妻子のためと思ってローン組んで深夜まで残業して働いてポックリ
　逝っても、妻が仏壇を毎日拝んでくれるとは限らない。

　２〜３年したら好きな人ができて再婚して、いい年にもかかわらず
　逝った旦那が残したマンションで別の男とエッチして子供を産まな
　いとも限らないからね。そのうち子供が独立して出て行けば、残さ
　れたマンションは妻と知らない男の楽園。

　逝った旦那の実家が遠方にあれば親兄弟も状況が分からないから口
　もはさめない。

　妻子に過度な期待と配慮をするのは人が良すぎですね。妻は結局
　他人なんです。特にこれからの時代はね。

[730: ビギナーさん]

>私の苦手な松井某さんみたいですね

夫の携帯電話を鍋で煮る人だ。
あっとゆー間にテレビでなくなったね。

[731: 匿名さん]

というか、6千万くらい（それでもよく考えると高額だと思うのですが。
新価格へのなれって怖いですね）で、それなりの日当たりと暮らせる
広さで、、、というと城東か、やっぱり近県・郊外になってしまいます
よね。のるかそるか、みんな悩めますよね。底値の人はよかったですね！

[732: 729]

団信があるおかげで、住宅を購入した途端、旦那のありがたみが薄れて
　しまうのさ。

　妻は、もちろん口にはしないが「これで旦那の死後も住まいには困らな
　い。」という安心が生まれるから、それまでより旦那に対する思い入
　れは薄れる。旦那だけが「これで俺の評価が上がった。大切にしてくれ
　るはず。」と思い込んでいるだけかも。
　死んだ後も、きちんと態度で示してもらわないと旦那は浮かばれない。

　もちろんいつまでも貞操を守って子供を立派に育ててくれる奥さんもた
　くさんいるだろうが、逆に旦那の死後、旦那が生活を切り詰めて買った
　マンションで知らない男といちゃつく奥さんもいるだろうからね。
　今の奥さんは５０歳前後でも結構若くてきれいな人は多いからいろんな
　男が近寄ってくるだろうからね。
　気をつけた方がいいよ。

[733: 匿名さん]

自分が死んだ後まで嫁を拘束したくはないなあ・・・

[734: 匿名さん]

男って身勝手。
自分が若くして死んだら、
いつまでも奥さんに、よよと
自分を思い泣いていて欲しいのかしら。

誰か頼れる人と出会い、
奥さんの先長い未来を支えてあげて欲しいとは
思わないのか？

エッチのことばっか？
再婚するしない、恋人ができるできないって、
そればっかりじゃないだろ。

高校生から進歩してないね。

スレちがいで失礼しました

[735: 441]

死んだ後のことなんてどうでもよい。。好きにしてください

[736: 匿名さん]

まあ永遠に底値を目指して頑張ってくれ。どうも買えない連中のたまり場のようだし。

[737: 匿名さん]

妄想が膨らんでますね〜

[738: 匿名さん]

化けて出そうな人が居ますね。

[739: 匿名さん]

４０代、５０代の色ネタはキモチが悪いのでやめてもらえませんかぁ

[740: 匿名さん]

楽しみにしていたスレなのに、つまんなくなってしまって残念・・・
会話調さん、降臨してくださーい！

[741: 匿名さん]

今は事情がない限りは止めといたほうがいいのかなあ・・・やっぱり。

[742: 匿名さん]

なんか今日はレベル元に戻っちゃったね。このスレ。

[743: 匿名さん]

会話調の方って、住まいサーフィン→okweb→e-manと移っててきてるのでは。
たぶん平日の書き込みかと。楽しみにしてます。

[744: 老婆心]

人生も半分以上生きてきて思うのですが、
振り返ってみると住所がよく変わる人に成功者は少ないように思います。
居住地域にこだわるより、
その地域に馴染んだ人の方が人脈、信用ともに大きな財産になり、
仕事、子育てなどに好影響を与えます。
どうぞ目先の損得や噂、流行に惑わされないご判断で物件選びをしてください。

[745: 買えない人]

マンションバブル崩壊も近し！

[746: 4年前に買った人]

あほらし

[747: 匿名さん]

住所が変わる人に成功者はいないとは限らない。
バブル天井当時に自宅や土地を売った人は大儲け。
当時は売って地方を買うか賃貸に行くのが成功者だった。

今も、築浅を高く売って賃貸に移れば利益確定はできる。
それが成功者かどうかは知らないが。

[748: 匿名さん]

だから不動産はいつ買うかが一番かぎなんでしょ。
で、今は危険時期になっちゃった。まだ上がり初めくらいなら
よかったんだけど。
どうする？　底値で買って運気が上がったという意味がないのは
止めましょう。

[749: 住まいに詳しい人]

>>747
あのー、不動産売買、それも住居の売買で
1000万円ぐらいの一時的な利益を得た人が『成功者』なんですか？

ちょっとあまりに『成功者』の定義が低過ぎでしょ


この話は深追いすることはナイけど
木金あたりの書き込みを読むと
未だにマンション価格が住宅自体の需給で決定する
と信じている方が少なからずいるみたいですね

何度も言われていることですが
短期的に不動産価格を決定するのは
購入資金の需給なんですよ
簡単に言うと金利とか金融機関の姿勢
最近ならREITの“ノリ”の方が重要です

だから個人的には
今一番気にすべきは金利だと思うんだが・・・

[750: 匿名さん]

金利が上がれば、不動産価格は下がりますかね。やはり。
ならば自己資金を貯めつつ金利上がるのを待てばいいけど。
金利上がるときには貯めやすいし。

[752: 匿名さん]

いや、一応その底値時期とは別に考えなきゃいけないのでは？
下り局面でそういってで買えなかった人のことを今揶揄しても、
始まらないよ。
この半年くらいの上がり方は確かに急激過ぎるのはあるし。

[753: 住まいに詳しい人]

>>751
世の中にある数多の相場モノで
短時間に30％も価格が上昇して
調整が入らない商品なんてあるのかなぁ？

[754: 匿名さん]

>>753
株とかいっぱいあるだろｗ

[755: ビギナーさん]

株は倍以上になったよ。
オレは自己資金あったけど、
都心部マンション買った時に目いっぱい超低金利の固定で借りて
余剰資金を株に投資しました。
今は現金に変えています。

[756: 匿名さん]

いいですねー。次買う予定はあるんですか？
あったら売らないか・・・

[757: 匿名さん]

この異常事態をどう説明するんだよ。売れるはずがないだろ。
（平成19年06月現在マンション坪単価ランキング）
1東京都 品川区20,847万円、2東京都 千代田区15,245、3東京都 目黒区13,513、4東京都 渋谷区10,388、5東京都 港区10,189、6東京都 豊島区8,169、7東京都 世田谷区7,731、8神奈川県 逗子市7,237、9東京都 中野区6,871、10東京都 新宿区6,733、11神奈川県 横浜市青葉区6,139、12神奈川県 横浜市西区5,814、13東京都 小金井市5,449、14神奈川県 横浜市戸塚区5,392、15東京都 府中市5,184、16神奈川県 川崎市中原区 5,029、17神奈川県 川崎市多摩区5,010、18東京都 三鷹市4,887、19東京都 東村山市4,862、20 東京都 東久留米市 4,844、21神奈川県 川崎市高津区4,835、22神奈川県 川崎市宮前区4,812、23東京都 杉並区4,749、24東京都 調布市4,666、25埼玉県 さいたま市浦和区4,599、26神奈川県 川崎市麻生区4,582、27千葉県 市川市4,559、28東京都 文京区4,521、29神奈川県 横浜市鶴見区4,424、30東京都 多摩市4,397、31埼玉県 さいたま市大宮区4,371、32埼玉県 新座市4,366、33東京都 清瀬市4,330、34神奈川県 藤沢市4,321、35東京都 大田区4,320、36神奈川県 横浜市栄区4,301、37東京都 中央区4,196、38神奈川県 川崎市幸区4,170、39千葉県 浦安市4,163、40東京都 江東区4,147、

[758: 匿名さん]

＞750
金利が上がるとローン金利も上がるから、
多少自己資金が増えたくらいでは、月々の返済額は大して変わらないかも。
貯金以外の積極運用も必要でしょうね。

[759: 匿名さん]

反応が無かったので、もう一回問いかけます。
３０年ローンで都内のマンションを買うより、１５年ローンで郊外のマンションを買った方が
人生が豊かになる気がするのですが。
私は１５年ローンで郊外を選択しました。みなさんにとってこんな考えはどうでしょうか？

[760: 匿名さん]

仕事がら残業が多いので郊外という選択肢がそもそもないです。

[761: 匿名さん]

通勤が苦にならなくて、都心にあまり出かけない方なら
その選択もありでしょう。

自分は休日の郊外の渋滞と平日の通勤ラッシュは堪えられない。

[762: 購入経験者さん]

郊外を買うのはその人の生活環境によるでしょ。皆が都内勤務とは限らない。
それに横浜勤務の人なら郊外に買うのは全く不思議ではないが。
日本人は何かと他人と比べる癖があるが、自分が良かれと思えば郊外でも都心でも関係ないと思いますが。
何故他人の評価や意見を聞きたがる？

[763: 匿名さん]

まあ都内に通う人前提なんじゃないの？
でも、買いたくても都内が買えない人は郊外を買うか、
待つかしかないなあ、今の状況では。

[764: 大手企業サラリーマンさん]

>759さん
年収や自己資金、勤め先などの前提条件が違い過ぎるので議論のしようが無いのだと思いますよ。価格をローン年数で見るというのもやや無理が。

例えば、金利3%、年収800万、自己資金1000万の一次取得者が買う物件として、
①都内で5000万の物件を30年ローンで買う→月16.8万円、年収返済率25.3%
②埼玉で3500万の物件を15年ローンで買う→月17.3万円、年収返済率25.9%
のどちらが良いかと問われれば、多少頑張ってでも通勤利便性と資産性に勝る①を選ぶ方が多いのではないでしょうか。

[765: 匿名さん]

>>759
もう購入してしまったのに、あれこれ言ってもしょうがないからスルーしたけど。

私の場合、今度入居するところは現金で購入できたけど、実際は頭金半額だけ入れて残りは３５年ローンにした。
今金利が安いから無理して払わないで、あえて長期ローンを組んでいるのもいるよ。
こうすれば現金を手元に残せるし、金利が想定以上に上がった場合も全額支払うという選択もできるからね。

[766: 匿名さん]

>>765
759です。
もちろん郊外の１５年ローンは都内の物件に比べて格段に安いので、
現金はほとんど使わずに手元に残しています。
都内の物件なら頭金現金＋３０年ローンになったでしょうが、
郊外の物件を選択したため、１５年ローンのみでほとんどの現金は手元に残っています。
そうした方がゆとりのある豊かな人生を送れるんじゃないかと思いまして。

[767: 匿名さん]

金銭的なゆとりと時間的なゆとりどちらを選好するかは
人それぞれ。

自分は時間のゆとりが欲しい。
通勤で往復２時間超毎日かかることのコストは馬鹿にならない。

[768: 匿名さん]

そもそも月の支払いが○万円多い少ないとか気にする種類の人間は、都心になぞ住まない方がいいんでは？
よほどの資産家で不労所得だけで食ってる人でなきゃ、例え経営者や士でも、仕事も今時それなにに忙しいはずで、金じゃなくって心のゆとりが欲しいのさ。金には替えられない。

[769: 匿名さん]

金利が上がり始めて１年経ちますが、マンション下がる気配ないですね。
下がる派はエンドがついて来れないって意見くらいしか言えないみたい
だし。

売り渋りとか言って完全に供給をコントロールされてる。
在庫増って騒いでるけど、デべとしては虎の子の在庫だから売り叩く
ことはないよ。
デべの一番の関心事は販売苦戦なんかより、用地仕入なんだから。
東急もあと２年くらいで在庫尽きるらしいよ。

急激な上昇でバブルだって心配されている方も多いけど、日銀からも
バブルではないってお墨付き頂いてるし。適正な価格に急速に戻った
だけ。

賃料の下落傾向が続いてたから利回り15%とかあった訳で、賃料の
急回復かつ更なる上昇期待がある今、利回り5,6%で落ち着いたってとこ
でしょう。その間価格は２、３倍になった。

これから起こることはオフィス賃料の更なる上昇。
大規模供給がない中で年20%ペースで３年は上がる。

すると２年後くらいにはみんな感覚が鈍ってくるんだよね。
20%の賃料上昇が後何年も続くと想定し地価が吊り上がる。
その時本当のバブルが起きるんじゃないかな。

オフィスとマンションはマーケットが違うって？
マンション用地仕入れるのに、マンション用地なんで安く
買わせて下さいって安く買えるならそうだろうけどね。

金利は上がるかどうか判らんよ。

[770: 匿名さん]

金利の上下、価格の高低、ローンの年数、都心か郊外．．．そんなことを論じる以前に、自分が住むところに、自分の与信枠を目一杯使ってしまった時点でア・ウ・ト！

[771: 匿名さん]

一般の個人で自分の住むところ以外に与信使うとこなんてないでしょ。
なんでアウト？

[772: 購入検討中さん]

770

なこたないでしょ。
この低金利なら、いくら手元に金あっても、とりあえず、
借りられるだけ借りるのが吉と思うよ。

運用力にもよるけどね。
2%そこそこで借りて、5%でまわせば、金利はマイナスで借りられる。
福利でまわせば、元本部分も投資が稼いでくれる。

頭金がマジでない人にはお勧めしないが、手元資金5000万
持ちながら1億ローンのほうが、手元資金500万に
5500万より断然いいと思うよ。今のタイミングは。

もちろん1億以上の物件買わなきゃ1億借りられないけど。
ネット借金額は変わらないんだから、両建てにしたほうが
今の金利なら得だと思うよ。

枠どんどん使うべし。ただし、十分長い期間固定金利の
タイプでね。

[773: 購入検討中さん]

>5500万より断然いいと思うよ。今のタイミングは

5500万ローン借り入れの方が断然いいと思うよ。


のあやまりっす。

[774: 匿名さん]

>>772
確かに今は全ての通貨に対して円安だから、海外の債権買うだけでも
５％の運用は十分可能。加えてこの円安傾向は相当期間続くとのこと。
永久に続くかも。なぜなら今後の日本に円が強くなる理由が見当たらない。
人口減少・高齢化の進展、外資の参入による国富の流出など・・・

[775: 購入検討中さん]

>5500万ローン借り入れの方が断然いいと思うよ。

飲みすぎた。

5500万ローン借り入れより断然いいと思うよ。

の誤り。

手元に金ある人は、自宅担保に、低金利で借りられるだけ
借りて、手元に流動性のある安心感&投資による、元本返済負担
減に励みましょう。

いまどこも融資伸ばしたいから、あなたなら大丈夫。

[776: 774]

債権は債券の誤り

[777: 774]

自身も現在は家賃２万円の3ＬＤＫ通勤１時間の社宅住まいであり、
　一戸建て又は分譲マンションを買うべくこつこつと貯金をして
　福澤諭吉を４ケタまで増やし、いよいよ購入と考え始めたのだが、
　最近の円安傾向及び海外投資窓口の拡大により、頭金のはずのも
　のがどんどん増えて毎年３ケタの利益を生んでくれるのを経験す
　るにつれ、今の状況があまりに心地よく、妻子には悪いがもうし
　ばらく社宅住まいをお願いしたいと思う今日この頃なのです。
　とにかく可処分所得が多くなって毎日の生活が楽しいので・・・

[778: 774]

もちろん頭金も増やしていますよ！

[779: 匿名さん]

円が第三の通貨として再評価されませんかね？
http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=90003017&sid=aE.w_Zj1D3Os&a...

[780: 匿名さん]

この異常事態をどう説明するんだよ。売れるはずがないだろ。
（平成19年06月現在マンション平均価格ランキング、右は昨年）
○は値下がり
　1東京都 品川区20,847万円、5,502
　2東京都 千代田区15,245、7,094　
　3東京都 目黒区13,513、7,258
○4東京都 渋谷区10,388、15,951
○5東京都 港区10,189、10,250
　6東京都 豊島区8,169、4,414
　7東京都 世田谷区7,731、5,996
　8神奈川県 逗子市7,237、5,303
　9東京都 中野区6,871、3,868
　10東京都 新宿区6,733、5,029
　11神奈川県 横浜市青葉区6,139、5,050
　12神奈川県 横浜市西区5,814、5,383
　13東京都 小金井市5,449、5,116
　14神奈川県 横浜市戸塚区5,392、4,171
　15東京都 府中市5,184、4,367
　16神奈川県 川崎市中原区 5,029、4,649
　17神奈川県 川崎市多摩区5,010、3,829
　18東京都 三鷹市4,887、4,820
　19東京都 東村山市4,862、3,281
　20 東京都 東久留米市 4,844、2,696
　21神奈川県 川崎市高津区4,835、4,272
　22神奈川県 川崎市宮前区4,812、4,704
○23東京都 杉並区4,749、4,844
　24東京都 調布市4,666、4,498
　25埼玉県 さいたま市浦和区4,599、4,181
　26神奈川県 川崎市麻生区4,582、4,304
　27千葉県 市川市4,559、3,892
○28東京都 文京区4,521、5,706
　29神奈川県 横浜市鶴見区4,424、3,376
　30東京都 多摩市4,397、3,749
　31埼玉県 さいたま市大宮区4,371、3,548
　32埼玉県 新座市4,366、3,479
　33東京都 清瀬市4,330、
　34神奈川県 藤沢市4,321、3,261
○35東京都 大田区4,320、5,415
　36神奈川県 横浜市栄区4,301、4,077
○37東京都 中央区4,196、4,383
　38神奈川県 川崎市幸区4,170、4,008
○39千葉県 浦安市4,163、4,929
○40東京都 江東区4,147、4,409

[781: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。今の不動産業界の関心事はどこにあるの？」

「オフィスと商業なんじゃないかなぁ。
地所が中心にすすめている大手町（日経連やＪＡなどの街区）もあるし、
大丸有（大手町・丸の内・有楽町）にはまだまだ、建替えのビルが残っている
日本橋もこれから変わる。六本木ヒルズの第二段。
それから新宿百貨店戦争。
いっきにできた郊外のＳＣのオペレーションの真価を問われるのもこれからだからね。」

「元ちゃんは、梅田北ヤードの開発のプロジェクトファイナンスでもやってんのかな？」

「誰？それ。
　ああ、元匿はんね。彼は、ヤスオちゃんとかナカヤマ氏知ってる
　くらいだから、東京が本拠地だろう。六本木バツイチなんたらだし。
　・・・大阪は出張なんだろうかね。」

「もう、住宅はあまり関心がないのかな。　デベは。」

「終わりにしたいんだろう。大崎や駒込あたりでまだやりたがって
いる手合いはいるが。」

「あんだけ儲けたんだからバーゲンセールでもやればいいのに。」

「そこが、不動産業界の面白いところ。
安値でも売れなかった時期に
いっぱい値引き販売して在庫を吐いた過去があるわけだよ。」

「お兄さん、いい子がいますよ・・こんな時間だ、安くしときますよ。って」

「場末のポン引きかい？
　確かに、一声１００万値引きとかそういう時期があったのは確かだね。
　転売業者が２割引でひきとって１０％抜くまでに現場で平気で
　値引きやっていたよ。」

「下がり相場のときは、青田売りが裏目に出たというわけね。」

「そうなんだ。年率５〜７％の地価下落の状況だった１９９９年頃
　には、２年土地仕入れが早ければ、土地代だけで１０％〜１４％の
　差になる。
　あとからの競合物件は竣工時には確実に１０％下げた価格をだしてくる訳だ。」

「不動産業界は、２０００年当初にバーゲンセールをやってしまって、いまはもう
死んでも価格は下げたくありませんて話なのかな？」

「値引きどころか販売のローコストオペレーションで必死に利益確保をねらってるさ。」

「でもモデルルームは立派だし、チラシもコマーシャルもキャラにもお金かけてる。
どこにも節約ムードはないわよ。」

「広告削ったら客がこないよ。

　マンションは、歩いてこない
　だから広告打つんだね。
　毎週金曜、３ヶ月で１２回。
　一期終わればちょっと休む。
　マンションは、ワンツーパンチ。
　汗かき、べそかき歩こうよ
　あなたの売ったそのあとにゃ、
　管理会社が儲けます♪　
　ってね。

実際、落としているのは『面積と仕様』だよ。
素人目にわからない範囲でね。」

「東急さんも長谷工さんも管理会社のほうが元気がいいみたいね」

「管理会社って、ゼネコンと人材派遣セットにしたようなぼろい商売だからね。」

「いま、管理人さんで優秀な人が減っているんだってね。」

「いい人材がいないのはフロントマンだよ。」

「コンシェルジュ？」

「そうじゃなくて管理会社の顧客対応の担当者ね。
こいつが優秀かどうかで管理は決まる。」

「急にマンション作りすぎたんだからしょうがないわね。」

「Ｍ井もＳ友も管理会社がビル管あがりの人間だから、マンション知らない
　し、知っていてもサービス業という自覚がないみたいだな。」

「客をなめているのね」

「所詮、総合不動産会社のなかで住宅部門なんてママコ扱いなんだってばさ」

「あーら、Ｍ井なんてレジデンシャルを販売・開発一体化して気合入っている
みたいだけど」

「本体との給与格差を明確にしただけだろう。販社と一体化すれば
　給与水準は下がる。
　利益にあった給与。
　子会社をいっぱいつくって、末端が一番苦労する仕組みになっている。
　企画が一番高い給料もらって、その企画が間違ったことをすると
　現場が無理してでも売るはめになる。」

「販売はさておきグループ会社など親会社の看板もらったら
　仕事はしやすいんじゃないの？」

「仲介の基本はインセンティブ給与だからね。生保のおばちゃんみたいなもんだよ。」

「マンションって、結構裾野の広いビジネスなのね」

「屋号つけているのはそういう意味だね。
　全部わたしがやりますって、なわばり表示。
　それなのに管理会社が
　屋号と関係ない会社にかわったりするのが昨今の厳しい情勢だ。」

「大規模マンションだからってぬくぬくと怠けていると、結構他社に出し抜かれる
　みたい。」

「いずれにしろ、
住戸公団がなくなって都内がミニ戸だらけになった結果
１９９５年以降未曾有のマンションブームだったわけだ。
ことに２００２年以降は大規模マンション供給が一時期に
集中したよね。今はその終局状態だ。
ここで買うと、物件も人もあまりいいものはあてがわれない
って話かな。」

「残り物には福が無いってことね」

[782: 匿名さん]

「コンシェルジュってのも、ＫＩＯＳＫのおばちゃんみたいな人がやってたりする。
　共用部が完成予想図と違っていたりするとみんな文句いうけど
　人には文句いわないから不思議だな。」

「買わせていただいているって感じなんでしょ。」

「『ラストチャンス』だもんな。なにしろ。
　　文句は言えないだろ。」

「２００５年暴落説のあたりでも、危機感はあったけど、当時は品不足という
　より供給過剰。それでも安値に人気殺到だったし、高値のところは
　完成後も在庫が残ったわよね。」

「人は昔から、ひとより高い目線で暮らしたいという願望があるんだね。
　小高い場所は、自然災害とか出水とかにも安全だ。日当たりもよくて
　清潔で明るい。」

「　高台はお屋敷町、坂の下は庶民の町よね」

「というか、低所得者が住む場所は低地や北斜面と相場がきまっていたんだね。
　もともと治水がきちんとしていない時代、水は低きに流れるの喩えどおり
　坂の下にはお屋敷の雨水も雑排水も下りてくる。
　　水浸しや悪臭は低地に集まる。」

「昔は、火事や地震で人が亡くなったのは、下町が多かった。」

「震災で焼け出されて下町が、世田谷に丸ごとうつったりした。
　そこでも目黒川の支流の川沿いの低地に商店街が
　できたりしているよ。」

「低地は密集してにぎやかになるのね」

「逆に高台は緑が多く、区画も広かったんだね」

「高台のお屋敷は無理でも高台のマンションは素敵よね。」

「人工高台が、タワーマンションだな」

「豊洲にできた人工高台・・・って低層階はどうなのよ」

「屋上に上ればいいだろう。共用部で我慢だ」

「街ってある程度、密集してにぎやかでないとつまんないわよね。」

「ＳＣに店舗も映画館もなんでも押しこめればいいってのが米国式だけど」

「昔のショッピングセンターは、狭くて店も画一的でつまんなかったけど
　最近は、大規模で迷路みたいなものが多いわね。」

「問題は、ＭＤだね。マーチャンダイジング、つまり品揃え、店のバラエティ。
人は、成長するし、飽きやすい。
１０年サイクルで増床していかないと、かつてのニュータウンのＳＣと同じ
憂き目にあう。短期に街を造りこんでしまうと、町並みに新旧の差がないから
そういう新陳代謝ができなくなっちゃうんだね。」

「せっかくの休日　早朝からこんな話してると、暇だと思われるわよ」

「暇でいいんじゃない？
　暇じゃないってのは、金をつかうのに忙しかったり、
　金がないってこととイコールだったりする。
忙しいより面白いほうがいいんじゃないの？」

「そうよね。みんな人間暇を楽しめるようになるために
　せっせとお金稼いで
　いざ暇になると、無駄金つかうんだよ」

「暇＝退屈　忙しい＝やることがいっぱい≠やりたいことがいっぱい。
　という感じかな。金を稼ぐより、無駄金を使わないようにするほうが
　よっぽど難しいし知識もモノを見る目もいるね。」

「今、マンション買う金があったら賃貸のいいのに入るほうが得なのかな？」

「というか、使える金が豊富にないから、せまいマンションでも都心に近いと
いうだけで、やみくもに借金して買っちゃう。
でも気がつけば、家具や、食器や食費に
　まわすキャッシュがない。」

「がらんどうの部屋に、ソファだけっての格好いいわよ。
佐藤可士和の家みたい」

「そりゃ、センスの問題。庶民はがらんどうの部屋に食卓の上には、
　ほか弁と缶チューハイが現実」

「そこまで酷くはないでしょ。」

「まぁ、クレジットカードでいっぱいいっぱいの生活ってところだ。
ボーナスは支払いで消えていく。余裕はないだろう。
衣食住のバランスって大事だよ。家に６０００万。生活費が１５万か？」

「ローンの足りない分は親の金だからね。結局親の家に住んでいる気分
なんでしょ。いつまでも、あると思うな親とカネ。

でも、ひとのうちの生活なんてどうでもいいでしょ。」

「もう少し豊かな生活イメージの膨らむ間取りならいいのだけどね」

「そもそも図面が読めないのよ」

「もともとの想像力の欠如かもね」

「幅広い発想がないんだね。世間が狭いから仕方が無い。
　自分の経験の範囲しかイメージが膨らまない。」

「本読まないからね。今の若い人」

「映画は観ているけど、受身なんだよね。自分でイメージわかない。
ハリー・ポッターみたいに呪文をとなえればなんとかなると思って
いるんじゃない。ドラクエ世代だし。」

「思いやりがないのよ。自分の世界で頭がいっぱい。」

「愛がないんだな。」

「社会貢献って意識がない。自分の次は地球環境みたいに跳んでしまうのよ。
世界観ていえば、ゲームのシナリオやファッション用語だとか思っているし」

「それとマンション新築価格とどういう関係あるんだ？」

「おおいにあるわよ。もっと大きな視点で、ものごとをとらえないと貧乏になるよ」

「心豊かにく暮らしたくてマンション買うのにその結果貧しくなるのかい？」

「努力が足りないの」

「え？いままで何度も抽選はずれまくりで、
やっと買えたのが努力の結果ではないのか？」

「そういう人は堅実に郊外か中古にシフトしてない？あるいは、もうあきらめてるでしょ。
　今高値でも買う人って、いきなり買うか親にねだっている人なんだからさ。」

「決め付けちゃ失礼だろう。」

[783: 匿名さん]

「ねぇ、ねえ。家って基本的に値下がりするのが当たり前っていつから決まったの？」

「自分の住まいだから、資産価値なんて関係ないっていう人もいるね。」

「キャッシュの比率が高い人の言うセリフよ。
　３５年もローン払い続けて、価値が目減りするなんて何を買ってるの。
　だったらダイヤか金塊でも買ったほうがよっぽどましよ。」

「スーパーコンピュータを３０年ローンで買ったら面白いだろうな」

「それに近いわよ。
　もうこれ以上安くはならんとか自分にいいきかせて
　買っているわけよ。
　よく考えたら価格の半分以上は勝手に値上がりした
　土地代ってこと。
　気がついてない。」

「不動産の値動きを知らない人が、いつも景気浮揚の捨石になるわけだ。」

「それを教えると、デベの人に怒られるよ。」

「だって、あれだけ市場初ともいえる安値で物件が出回って、誰かが得して
　誰かが損をしているわけだね。
その損のつけまわしが、誰にいくか。
　高値買いのエンドユーザだろうね。」

「土地の値上がりはねずみ講と同じよ。先の人が得をした分あとのひとがかぶる」

「１３年も値下がりが続くと、１３年前社会人になった人は、必ず
１３年は値上がりが続くような錯覚に陥る。」

「過去のバブルの急騰は１９８７年、１９８８年の２年という短期間なのよね。」

「今の３５歳は当事中学生だから、それこそジュリアナ東京の扇子ねえちゃんの踊り狂う
姿をＴＶでみながらせっせとお勉強だよ。」

「そのとき社会勉強しておけばよかったのにね」

「こういう時期に売ってる販売担当の気持ちってどうなの？
　良心がとがめたりするのかな」

「良心がとがめるような奴はとっくに転職してるよ。
おまえ、マルチ商法の社員研修ＴＶでやってたりするから
みたことあるだろう。
みんなをお金持ちにして自分も豊かになるぞ。って、
まぁ志は間違ってないが、方法に信憑性がない。」

「そこまでひどくはないでしょう？」

「まんしょんが売れなきゃ日本の景気拡大はない。
くらいの教育は受けているよ。
俺たちがここで物件を売り切らねばまた不況に逆戻りだ。
いいかぁ。
間違っても買えない客に無理に売るなぁ。
太っ腹のお金持ちだけを捕まえて売れ。
・・・そういう感じだろう。

実際しつこいテレアポもないよね。最近は。
ひっそりDM送ってくる。」

「郊外が売れなくなったら、やっぱ不況でしょ？」

「そんなことないよ。最後は値引きしても売るんだから。
単にデベが赤字こいて業績不振になるだけさ。」

「住宅産業はすべての景気の原点だって教わったけど。」

「高値で売れないより、デベが腹くくって安売りしたほうが
景気拡大するんじゃないの。

　ここで郊外が１割でも値引き販売したらすごいよ。
いっきに郊外人気に火がつくね」

「今は過渡期の我慢比べってこと？」

「郊外が将来値下がりするってのは神話にすぎないよ。
　あくまで都心との対比で価格の値ごろ感はきまる。
　郊外と都心周辺の線引きも通勤時間以外で線引きは難しい状況だ。
　環境としての実質価値が高ければ価格はさがらないという見方もある。」

「環境としての実質価値って？何よそれ？」

「生活利便性、交通アクセス、住民の質　この三つだね。」

「タウンマネジメントとかいってる話ね。」

「つくるときばかり気合いれても他社とリスク分散しているうちに
　警備員置いて監視カメラつけてみたいなせこいレベルで終わってしまう。」

「地域への愛よね。
そうなるとやっぱり東急田園都市に一日の長ありよね。」

「いや、案外ＵＲの造った京葉腺沿線や東急でもあすみが丘あたりの方が
内容も住民も充実していたりする。」

「もう少し近場にないかしらね」

「南千住なんかついつい都営住宅を駅前に建てる愚を冒してしまったからね。
米国みたいに場所のいい土地に徹底した資本を投下して価値を上げるような
再開発がやりずらいんだろうな。」

「２００２年は森政権の都市再生プロジェクトでそういう試みがなされた最初で
　最後のときだったんじゃない？」

「やっぱもう終わってる。」

「豊洲が騒がれてるけど、第３地区や晴海が建てこんできたら、インナーハーバーの
奥の奥。ウォーターフロントの地の利は全く希薄な場所になるかもね」

「ただの高層建物密集地区？
オフィスビル見て暮らすのも悪くないわよ。都会的。」

「というか、この手の都市計画、本当は今後１０年が勝負なんだよ。小泉政権の
景気浮揚策の道具になったおかげで、焦らされているね。
大きい容積率をもらったがゆえに敷地に余裕のないタワマンが墓石のように
立ち並ぶ構図だな。」

「値上がりすると部屋が小さくなっていくわね。以前は８５平米が標準だったのが
　７３平米クラスが増えているみたい」
「バブル期の直前に計画された広尾ガーデンヒルズ。
これがまともな面積の間取りの最後だったね。それ以降も広いマンションは出来たけど
地価の値上がりと用地取得難で三茶とか荒川区とか田園都市線とかに造られただけ。

都内では佃のリバーシティーと１９９４年の恵比寿ガーデンテラス壱番館まで７年間の
空白があった。」

「ニューヨークのように郊外に大邸宅ができないものかしらね。ロングアイランドとか
ニュージャージーみたいに」

「車社会だからね。あちらは。日本は鉄道コミューティング。自営業なら自動車
通勤している人もいるだろうが」

「豊洲も、晴海も車ないと生きていけない感じよね」

「山の手線の内側こそ時間短縮には車は必須なんだけどね」

[784: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。住戸公団って何？」

「おまえも、意地悪だねぇ。じゅうとこうだんで変換すると住戸公団に
なるんだろう。住都公団のことだろうよ。」

[785: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。今読み返すと　３人の会話になっていたりするんだけど」

「間で俺が　コーヒー飲んだんだよ。」

「そっか」

[786: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。京葉腺・・ってどこにあるの。脇の下あたり？」
「うるさいなぁ・・・」

[787: 購入検討中さん]

なんだ郊外の業者かよ、
大変ですね。

[788: 匿名さん]

「ねぇ、ねえ。郊外の業者とか言われてるよ。」

「文章読解力と想像力の乏しい馬鹿は相手にするな。
　ボランティア精神という概念すらない、チンピラだからね。」

「自分が理解できないものを、蔑むのは小心者の悪い癖ね」