23区内の新築マンション価格動向（その11）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。価格的には一部既に天井に来たのか（下がり始めたのか）、仕様グレードの低下にも注視が必要です。

過去スレその１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[681: 元祖匿名さん]

あーあ、デベの言いなりスレになってきてくだらんな。この板も。
デベ人海戦術で、俺がどこかで論破されたことにまでなってるし。

まあ、そんなに買いたきゃ買いなよ。買え買え。
狭い都心物件でも、高くなった郊外でも。
どっちがましって考える人は、他の選択肢を知らんのかってだけだ。

人より多少収入多くても、結局不動産の波でババつかんだら、人並みか
ヘタすりゃ逆転現象食らうってこと、エンド側も親やら上の世代見て
学習効果ないものかね。俺の昔の同僚でも、こないだ東京で会ったら
飯田橋の狭くて高いのでどうやって生活しようとか考えてるヤツいたよ。
やめとけってアドバイスしても、買えるなら買いかねないからな。

尻尾に餡子が入ってりゃいいけどねぇ。スカスカじゃないか？モノも。
都心に賃貸で十分なのにな。それこそ分譲貸しでも値切ってやれば十分。

[682: 匿名さん]

別に分譲派でも賃貸派でもないけれど、普通のサラリーマンが今現
　在の生活水準を基準として３５年の目一杯ローンを組むのは大変危
　険！

　ローン金利の上昇は織り込み済としても、消費税アップ（←基礎年
　金への税投入割合が1/3から1/2にアップすることが決まっているの
　に財源が未定）、長期掛金アップ（←未納者の増加に加え、高齢化
　が益々進み、親子２代で年金をもらうような時代が来る）、短期掛
　金アップ（←団塊の世代が退職し、暇つぶしのために病院通いする
　ため、医療費支払いが増大）地方自治体の財政悪化に伴う公共料金
　の値上げ（←既に全国的に総務省から指導を受けている）、輸入品
　の高騰（←輸入に頼っている食料品や衣料等が円安や原材料難によ
　り高騰するのが怖い）

　一方、国内は１０年スパンでみると人口減なので、今のマンション
　高騰は一過性に過ぎない。団塊世代についても退職者の一部は退職
　金で都心のマンションを買うだろうが、一方で郊外の畑付きの別荘
　を買うような人もいる。

[683: 匿名さん]

ほんとうに23区で人口減りますか？10年スパンで。

[684: 682]

つまり平均的なレベルの国民にとっては、毎日の生活にかかる固定費用
　が現在よりもアップすることがほぼ確実なのだから、それを踏まえて
　ローンを組みましょうということ。

　おまけに子供が大きくなり教育費などがかかり始めたら目も当てられ
　ない。

　子供に「家はこんなに豪華絢爛でなくて良いから、いろんなおいしい
　おかずを食べさせて」と言われるのがオチ！子供の価値観なんてそん
　なもの。

[685: ビギナーさん]

幸せは人それぞれなんていったら、何でもありになっちゃうよ。

お金は大事に使おうってことで、このスレも、マンコミもあるんだよ。

35年もローン組んで買うことをほんとうに「買える」というのか、
もう一度考えたほうがいいと思うけどね。
無理矢理に経済を回すための駒にされていないか？

[686: 匿名さん]

それは正論ですが、
何が何でも買うな。
上がるって言ってる奴はデベ関係者。
って言い方じゃあ、何も話しが膨らまないのでは？

[687: 元祖匿名さん]

プロのマーケットの潮目が止まってる中を
エンドさんが駆け抜けていこうとしているのを
傍目で見てるのは大変忍びないよ。
不動産に携わる人間として。
悪いこといわないから、こっから先はヤメトキナの一言も言いたくなる。

そうか、都心買える人間は損こいてもほっときゃいいって気がしてきた。
そんだけ稼ぎもいいのだろう。どうしても欲しいか、一儲け狙いだし。

ただ都内でもはずれや郊外買う層は自分らの被害が最も甚大であることを
よくよく可能性として認識しなければならなかったりするのに、その実
一番流されやすい、要は浮動票のような人だったりする。
この板や、この掲示板を見る人は、いったいどうなんだろうか。

エンドを踏み台にして、不動産マーケットは拡大しようとするのか。
図に乗ったデベをエンドはキチンと躾けられるのか。注目。

[688: 匿名さん]

それでは元祖匿名さんは今の相場は高過ぎるとして
どのぐらいの水準なら買ってもいいと思われますか？
PERでも坪単価でもいいですけど。

[689: 匿名さん]

>>683
　都心に住む人といっても大半は平均的な生活レベルの人たち。

　最近の統計では東京都といえども、生活レベルの平均値は昔より
　下がっているらしい。このため、生活保護世帯が急増し、給食費
　が払えない家庭が増加していると聞く。（払えるのに払わない奴
　もいるらしいが）このような購買力の無い人でも人口で見れば一
　人は一人。

　今の東京はその豊富な税収により行政サービスが周辺自治体より
　良いから住んでいるという人も多い。低所得者は特に助かる。
　児童手当が増額されたり、医療費が無料だったりするから。

　現在、東京の税収を地方に配分する制度が検討されており、口の
　悪い石原都知事が孤軍奮闘しているが、あの人も既に７０歳半ば。
　近い将来に墓場に入れば、その後一気に国に寄り切られて、サー
　ビスレベルを落とさざるを得なくなり、低所得者層の郊外大移動
　が始まるかもね。今の公共料金も安すぎるからね。

[690: 匿名さん]

>>689
石原さんだけじゃなくて首都圏の知事連名で反対声明出してませんでしたっけ？

[691: 689]

つまり人口が増えても、生活保護を受けながら区営住宅や都営住宅
　にしか住めない人が増加するのであればマンション需要にはつなが
　らないということ。
　これからは、23区内でも町工場や下町の商店主たちがそのような運
　命に最も陥りやすいと思う。猫の額ほどの土地を売って老後資金が
　作れれば良いが、バブルの時のような地上げが起きるかは疑問？

[692: 匿名さん]

まあ弁えをもって購入してれば周りが何と言おうとも関係無いね。
別に今の時代で買うことがどうのこうの言われ様が人生満足出きれば良いのだよ。
煽りたければ煽れば良いし煽ることによって煽る人が満足になればそれでいいさ。
私はこの時代で買ってとても満足しているし今後も満足していける人生を歩んでいくよ。

[693: 匿名さん]

>>690
神奈川の松沢、大阪の太田、愛知の○○の４人でしょ？

　そんなに税金が欲しければ原子力発電所を大消費地の東京の豊洲、
　有明辺りに作ればいいのさ！送電ロスもCO2も減って、石原知事が
　こだわるエコオリンピックになるよ。

[694: 匿名さん]

今回の台風は東京を直撃しそうなコースですが、湾岸のタワマン
　がどうなるか興味がわきます。地上１５０メートルや２００メー
　トルのベランダの状況ってどんな感じなんだろう。誰が実況して
　くれませんかね？テレビでよくやっているように・・・

[695: 匿名さん]

1年くらい前にシミュレーションしてみたのを再度貼り付ける。
1年前は買わないほうが得だった。
あの時と今では
・住宅ローン減税が使えない（2年後完成とかだから）
・住宅ローン金利が上がり、返済負担が増える
・新築も中古も2割くらい価格が上がった
・定率減税廃止等で手取りが減るのが具体化した
今でも買わないほうが得な人が多いのでは？
（福利厚生がある程度ある人はね）
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賃貸でいくのが良いのか、マンション購入かシュミレーションしてみた。

東京　JR田町駅から徒歩12分　分譲と賃貸が並び立つ芝浦アイランドで比較。
購入はグローブタワー（1LDK・58平米）、賃貸はエアタワー（1LDK・57平米）。
グローブタワー（1LDK・58平米）4200万（諸費用込）です。
エアタワー（1LDK・57平米） 家賃24万（管理費込）です。
自分の場合で39歳から定年（60歳）まで住む（21年間）として計算。

賃貸の場合、（24万円×10年）+（21万円×11年）＋契約時の一時金120万円＋更新10回220万＝5992万円
（11年目で24万→21万へ家賃値下げとする）
ただし、頭金相当の1500万（財形住宅預金）への会社補助金（期末残高の1%）と賃貸家賃補助2万/月がある。
財形住宅は年間で300万積み立ててるので21年間の会社補助金は945万。
財形の利子も金利1％としても945万くらいにはなる。
家賃補助が21年間で504万。
総コストは、5992万-2394万=3598万

マンションの場合、頭金＋諸費用で1500万を預金から支出し、
物件代金の残金2700万を21年ローンで完済するとして、21年分の金利込みで返済総額は3700万。
（新生銀行25年固定金利3%：ボーナス払無しで計算）
つまり、物件取得には総額で5200万円かかる。
固定資産税等：20万円/年×21年＝ 420万円
管理費・修繕積立金：平均4万円/月×21年＝ 1008万円
自分の部屋の修繕費として10年に1回15万円かかるとして30万
入居時のエアコンや照明器具など最低限度に抑えて30万
住宅ローン減税がざっと170万
21年間の総支払いコストは、6688万円 -170万=6518万円

22年後にマンションが手取りで2920万円以上（成約価格3200万くらい？）で売却できればトントン。
それ以下であれば損する。
築21年のタワーマンション（1LDK・58平米）にいくらの値段が付くでしょうか？
今現在でも田町駅近辺で築21年・60平米弱で3200万で売れる物件はありません。2500万〜2800万くらいの相場。
今後の少子高齢化を考えると、中古物件相場は下がるだろうから都心タワマンといえど成約価格3200万は厳しいでしょう。

マンションに定年後もずっと住むという選択肢もあるが、管理費・修繕積立金の急上昇や
建替問題などを考えると、死ぬまで住むとかなりのコストがかかるだろう。

ここまで考えると、賃貸に住み続けて貯金を増やして定年まで過ごして手持ち資金を増やしたほうが正解でしょう。
増えた資金で定年後キャッシュで家を買うなり、老人ホームに入るなり選択肢は豊富になるだろうから。

上記に書いたのはあくまで自分の場合です。
・財形の補助金ある/なし
・家賃補助のある/なし
で大きく変動します。

一般的に言えるのは、福利厚生が充実している会社に勤務している人は
賃貸のほうが得です。

また、あえて書かなかったのですが
・天災リスク
・転勤リスク
・リストラリスク
があります。

それも加味すると、ますます買わない方が良いという結論になります。

[696: 元祖匿名はん]

>>688
新地で呑んだ風呂上りにたまには定量的な話もしときますか。
シゴトできないと思われたら困るし。笑

PERって、マンションで東京カンテイが使ってるやつ？
わかりにくいんだよ。PERのくせに低いほうがいいとか。
そんなんで判断するなら中古にすりゃいいだけだし。
Nさんごめん。ってわけで、勝手に想定グロスキャップで論じます。
折角貸しやすい都内の話だし。といってNOI、NCF、IRRも間尺違いだし。

そうだなー、新築で6％は最近無理でも、やっぱり5％ぐらい迄じゃね。
それは都内だろうがギリギリ安全サイドでエンド実需なら考えるべき。
4％台とかなると貸すにせよ空室リスクもランニング負担増もあるわけで。
もちろん借り入れ前提なら金利上昇もだし。回らないでしょ。
ピカピカの物件で気に入って4％台で勝負したいなら止めはしないが。
でもだったら賃貸で住むべきと私は思う。所詮、区分一室なわけで。

賃料の上昇がなく、分譲単価が鰻上りなのは、やはり健全じゃない。
そこにはデベの適正利潤を越えた何かがあると本来考えるべき。

20万の月額賃料取れる部屋で、4800万。
25万の部屋で、60M。
30万の部屋で、72M。
40万の部屋で、96M。
50万の部屋で、120M。
この水準超えてきたら俺がエンドなら買う気はなくなる。
賃貸で住む。買っても貸せるかどうかもわからんし。
（自分自身の購入判断だと当然グロス6％以上が目線だったが。）

※分譲貸しを促すわけじゃないんだが、こうしないと議論できないんで。
　多少回るからって50〜60㎡台買ってもファミリーじゃしょうがないし。
※ちなみに、募集賃料じゃなくて、あくまで成約賃料でね。
　グローブもそれで成約するかな？１Lだから多少回ってるが。

定量的な話はつまらんな。。。

[697: 元祖匿名はん]

ごめん、グロスって書いたけど共益費だけは管理費見合いってことで。
固都税も月2とか仮置きで見てNOIの方がわかりやすかったかな。
まあいいや。誤差誤差（５百万程変わるけど）笑
どうせ募集と成約で誤差もあるし、空室率も見てないし。寝よ。

[698: 匿名さん]

師匠。大阪のマンション相場ってどうなんでしょう。
先日梅田の北ヤードのそば行ったら、古いビルにライブハウスやら
カフェやら入っていて、あれ全部占有屋なんですかねぇ

西梅田（福島）の住友のマンションなんて坪単価安そうなのに
いっぱい完成在庫がありましたね。
大阪があんなんだと、びびりますね。

師匠、べつに大阪在住・・って転勤ですか？・・でなくても
いいですが、なんで東京のマンション市場にここまで
詳しいのかな？

[699: 匿名さん]

＞698

前も指摘されてたけど、この時間にその反応の早さはないんじゃない？
釣り？

[700: 匿名さん]

＞６９９
今日はゴルフなんで・・って台風だよね。早起きしたんだが
いけなかったか？

それにしても、「前も指摘されてたけど、」ってズボンのチャック
開いてるのみつけたみたいな言い方やめてくれないかね。