23区内の新築マンション価格動向（その11）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。価格的には一部既に天井に来たのか（下がり始めたのか）、仕様グレードの低下にも注視が必要です。

過去スレその１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[601: 元祖匿名はん]

堂々と「販売関係者さん」「デベにお勤めさん」で語ればいいんだよ。ごちゃごちゃ言い訳するなら。複数ならＡとＢでもいいし。立場も名乗らず、エンドの振りして誘導しようとするから余計に反感食らう。適正な利潤乗っけたらこの価格って堂々と言ってみろよ。それで客が買うかどうかはしらんが。板立てて言うのも癪だがこの掲示板のだめなところはそれ。少なくとも特定の物件の板でないなら、しらこい議論ふっかけるなっての。

東のほう買って欲しいなら、東のほうのよさを客の振りせず切々と語れ。

[602: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。『価格の天井』と『横ばい』ってどう違うの？」

「天井というのは、大きな上昇が見込めないってこと。
横ばいってのは対前年比で２％以下の値動きってこと。」

「天井⇒横ばい⇒下落という流れなの？」

「いやいや、１９８０年の頃のように、世の中不景気でマンション供給も無くなり
　インフレの局地だった頃は、天井⇒横ばい⇒上昇　だったこともあるよ」

「それじゃ、今が天井、これから先が横ばいであろうが、いつかまた上がれば
　天井如何は関係ないって話じゃない？」

「そうなんだよ。年２０％〜３０％などという上昇は長続きしない。
　だから天井⇒横ばいになるのが普通だよ。
　でも、その先どっちに転ぶかは、世の中次第ということだよ。」

「上がるとすればどういう原因が考えられる？」

「まず、インフレだ。
　物価が上がれば所得も上がる。要するに貨幣価値が変わってしまえ
ば、７０年代みたいに土地は２倍３倍になるし、所得も２倍３倍になる。
結果、所得と消費者物価と地価のギャップをつかって
うまく立ち回った人が冨を得る。なってほしいねぇ」

「本で読んだわ。一億総不動産屋時代って書いてあった頃の話ね。
　それって『土地神話』って話とイコールなの？」

「不動産ブームは経済成長期とそのあとの、
内需拡大政策『列島改造論』の効果だよ。

　それまでの６０年代はもっとのどかだ。
　輸出中心の経済活動は、農村は農業、漁村は漁業、工場は部品をつくり製品を
　まとめて海外に輸出し、日本全体が貿易差益を原資に潤っていた時代。

　所得は増えて、家電や車が普及し、生活が物質的に豊かになりつつあった。」

「６０年代はまだ東京一極集中じゃなかったの？」

「都会集中だよ。大阪も、名古屋も、福岡も、広島も、工業を中心に人が集まった
　なにしろ、まだ炭鉱で石炭がとれた最後の時代だからね。
　地方の経済もそれなりに豊かだった」

「都会の住宅は？」

「そりゃ不足したさ。だから国を挙げて公団住宅の供給をしたし、大規模団地も
　作ったわけだ。」

「高島平とか多摩ニュータウンとかよね？」

「東急田園都市とかもこの時代から始まっている。
　それが、７０年代前半ニクソンショック以来、もっと国内の産業を活発に
　しないと経済成長できないということで日本は『土建屋国家』ｗ
　に大きく方向転換したんだね。」

「そうなの？７０年代っていえば、新宿に超高層ビルがいくつも出来て、
　若者がフォークソング歌っていたあの時代よね。学生運動の連中も
　ヘルメットに角材もって暴れたらしいけど、土建屋だったの？」
「そうじゃないよ。学生のバイトといえば建設現場の手伝いだったりした訳で
　それほどどこでも道路工事や建設工事が盛んだった象徴でもあるね。

その時代に大人たちは、せっせと土地を買って家を建てたり、アパート建てたり
していたんだよ。」
「中野や高円寺にある古いアパートってその時代に建てられたものなのね」

「いいかい。ここからが肝心なんだ。
　７０年代に４０歳だった人って今何歳だ？」

「７５年に４０歳としても２００５年で７０歳。今７２歳よね。」

「そうなんだよ。１９７５年から不況をはさんで１９８５年までの１０年間
　マイホームを取得して不動産の値上がり益をうまく享受できた世代は
　当時３５歳〜４５歳としても　現在６７歳〜７７歳
　若い頃からお金があったとして　現在５７歳〜６７歳なんだよ」

「わかったわ。この人たち、不動産で儲けた世代だから、子供の不動産
　取得にも積極的なのね。
　今６７歳の親の子供は３５歳だったりするわね。」

「そうなんだ。だから１５００万なんて大金ぽんと出しちゃう。
しかし、この世代の悪いところは『不動産はインフレに強い』と妄信
　している点だ。
　自分がインフレ時代、バブル時代と不動産で「資産」を増やした
　経験が尾を引いている。」

「インフレにはならないの？」

「消費者物価が上がって給与も上がるようなかつてのインフレにはならないよ。
　土地価格、株価が上がる『資産インフレ』はありうるね。
・・・と藤巻さんや増田さんが書いてるね。銀行系のエコノミストもそういう
意見の人が多い。
なにしろインフレになったら日銀が金利を上げる。そうなると世の中不都合な
人が溢れるしね。」


「そのあとの世代はどうなの？」

「１９８５年から１９９５年に４０歳だった世代は、子供が小学校に行くようになると
　本能的に『勉強部屋』を与えなくてはと思い、男女２子なら部屋も分ける
　ということで、いきなり一戸建を買いに走った世代だね。」

「今６２歳〜５２歳。団塊世代とそのあとの組ね」

「この人たちは『バブルプアー』と呼ばれる不動産で損失をこうむった人たちだ」

「全員がそうだとはいわないが、４％〜５％の公庫金利の時代に３０代で家を買える
　所得の人は少なかった。
　親の援助がない限りは皆４０歳前後で購入という
　流れだったよ。新婚＝アパートや社宅暮らしが当たり前という時代だからね。」

「お金はめぐる。親から子へ。住み替えもめぐる。インフレリッチから底値マンションへ。
ってことね。」

[603: 元祖匿名はん]

それと時計周りの話は以前俺がしたよ。前回は引きも外周部から早かったでしょうが。購入層の伝播と情報の非対称性から至極当然の話で、今回もどうせそうだよ。

東が上がるって言ってる人がいる時点でマーケットは終わりってことさ。

[604: 匿名さん]

なんでこのスレの長文レスって、「省略しました」にならないの？

[605: 441]

じゃあはっきり言いますけど、エンドですよ。
デベに勤めたことも無ければ、販売関係者でも無い。
東に物件を持っているわけでも無い。

中立、客観的に、今後どうなっていくのか、Dataをできるだけ提示し、その上で私は強気という判断になっているだけ。

あなたはデベが嫌いで、デベが損して欲しい、だから下がれと言っているだけ、だから反感を買う。全くもって、客観的では無い。ディスカッションの基本も理解していない。

何度も言いますが、在庫が増えているなら、そういうDataを示した方が良いし、供給過剰で下がるなら、なぜ大量供給があった2004年、2005年に価格が上がったのかを論じる必要がある。

Valuationが高いから、売りだー、と言ってみたところで、過去よりまだ低い訳だし、理由にはならない。今買っている主体は、Valuationが2004年に比べて高いのを承知で買っている。知らないで買っているわけではないということが非常に重要なポイント。
しかも株と違い、不動産は住まいという実用的な面がある。放出するんですか？簡単に。

あなたの言葉の端々に、エンドごときが俺らの大事な不動産市場に参入するな、うざいんだよ、という思いが感じられる。エンドだろうがデベだろうが関係ない。市場というのはOpenなものだ。エンドごときが参入してしまって、あなたの商売がやりにくくなったのは残念なことだ。でもそれはしょうがないことなのですよ。

[606: 元祖匿名はん]

何感情的になってんだか。結局にわかの人ですか。
別に俺の商売にあんたの些細な動きは関係ないよ。お好きにどうぞ。
デベの協力でもエンドの振りでもしてあげなよ。
あなたは既にデベだって馬脚を現してるから必死こくなよ。

売り言葉に買い言葉。これでいいでしょうか。
ちなみに俺は全うなデベならいいと思うよ。どことかじゃなく。必要だ。
供給側の論理だけでマーケットを仕切ってると勘違いしてる奴らは嫌い。

[607: 元祖匿名はん]

ちなみに反感はあなたから買ってるだけ。ここはエンド板だから。

[608: 441]

どうでも良いので、下がる論拠をもう少し定量的に語ってください。
嫌い好きはどうでも良いし、私が誰かもどうでも良い。

[609: 匿名さん]

師匠。お言葉が乱れておりますが・・・

[610: 元祖匿名はん]

どこのデベのこの物件で在庫が積みあがってるなんて定量的に書けるわけないだろ。あんたが出してみなよ。こっちも知ってても言えないだろ。売れ行きが鈍ってる事実だけで十分だろ。

下がってないって、何故必死なんだ？あんたに何の得があるんだ。どうせ損得でしかモノを考えられない、語らないタイプだろ。読んでりゃすぐわかるよ。デベが嫌いだろとか振っておきながら好き嫌いはどうでもいいとか。支離滅裂だよ。エンドがババつかむのを俺は快しとしない、それだけだ。

[611: 元祖匿名はん]

もはやエンドじゃないセミプロならいくらでも買って損こくなら勝手にこいてくれと思う。投資は自己責任だから。ただな、エンドの実需客を「今回も」はめようとすんな。信義則にもとるだろ。営利主義ならぬ拝金主義だ。

適正利潤で適正物件を市場動向見ながら供給することに徹してくれと
消費者サイドの立場で願うだけ。調子乗ってたら突っ込むだけ。

[612: 匿名さん]

日本国内だけを見ていると、人口横ばい、生産年齢人口減少、だから不動産価格は下落といったロジックについこだわりたくなる気持ちはわからんでもない。
でも、企業活動を繰り広げている人たちは、新たな成長市場を求め、日本国内からアジアや新興国へと活動エリアを拡大し、売上高や利益の海外比率がだんだんと高まってきているのも事実。
つまり、原油高、食料高といった生活必需品が確実に値上がりしていくインフレ局面の中で、成長市場での事業展開を成功させてビジネスを拡大していくことが、企業活動に求められる必須条件。
サラリーマンも給料が上がらないのは、こうした成長戦略がとられていない没落企業にしがみついていることが原因で、伸びる会社にいれば、確実にインフレ効果による給与上昇の波には乗っていけるはず。
つまり、勝ち馬に乗ったサラリーマンは、さらに都心部の高級物件を買いあがる余力が収入増によっても確保される。
言い換えれば、新興国の成長が引っ張る世界経済の好調な状況に変化が起こるまでは、基本的にリッチ層が好む都心部物件であれば、上昇と横ばいを繰り返す継続的な上昇局面入りとみて問題ないんじゃないだろうか。

[613: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。真っ当なデベと市場を仕切っているような勘違いデベとどう違うの？」

「お前ねぇ。朝から掲示板見すぎなよ。　しょうがないなぁ。
真っ当なデベというのは、
①土地の仕入れに際して、みんなの３割り増しみたいな傲慢な入札をしないデベ
②人海戦術で、流れ作業で客を捌いたりしないデベ
③契約したら担当者は次の販売現場に飛ばされてコールセンターでしか話を
　聞いてくれないような「お客を粗末に扱う」ようなことをしないデベ
④購入者コミュニティサイトを持たずに区分所有者の意見を口頭でしか聞かない
　管理会社を子会社に持たないデベ
⑤マンコミ掲示板にやたら広告を出さない。スレ建てしたりサクラ書き込みしないデベ
こんな感じかな。」

「そんなデベばかりじゃない？市場を仕切っている・・・・ってのは」

「まぁ、簡単に言えば高値で売り切る自信満々なデベだよね。
　詳しくはデベ・ゼネコン評判板ってのがあるはずだが、
・・・・あまり盛り上がってないようだね。」

「高値で売れるなら　それはそれでいいんじゃないの」

「そうじゃないんだよ。売る、売るって格好だけで、
　最後は専用卸で逃げてみたり
　売れ残りをずっと抱えてみたり、市場を撹乱する。」

「でも、それなりに現場は苦労しているんじゃないの？」

「そりゃそうだけど。」

「で、傲慢なデベが、マンション市場を吊り上げているって話なの？」

「土地仕入れで『馬鹿高値』入札をするデベは、結果的にそういうことだね。」

「入札って今にはじまったことじゃないよね」

「そうだよ。深沢ハウスもマスタービューレジデンスも公共用地は皆入札だ。」

「深沢ハウスは長谷工だっけ？ずいぶん売れるまでに時間がかかったのよね。
　でも売れたからいいじゃん。マスタービューは？」

「鹿島がデベだ。結構高値買いしたみたいだけど、市場が上がってきて幸いした
　みたいだね。
　好評だったんじゃないの。代沢や富士見が丘みたいなところの
　他社物件が逆に値ごろ感をかもし出したみたいだね。」

「勘違いデベってどこ？・・・ねぇ。ずばり」

「そうだね。財閥系はみんな勘違いだと思うけどね。金の威光を笠にきている。
　本来マンション市場って、大京、藤和、リクコス（イニシア）、東急、長谷工
　みたいなところが、地道にやってきた市場なんだけど、この人たち
　みんなこぞってバブルで大赤字抱えて銀行に借金こさえていたものだから
　金融再生、都市再生、ゼネコン再生の流れのなかでうまいこと財閥系に
　取りこまれていったんだよね。オリックスとかに巻き込まれたのもいたけど」

「ゴークレってどうなの？私好きよ。」

「あそこは、新興勢力だね。ニュービジネス。とにかく田の字大規模、新開地
　を中心に、土地を安値で仕入れて比較的近場で安くというのが売り物で
　急成長。主婦ウケねらいの会社だね。」

「プロパストは？」

「いいだろ。もう。・・・そういう解説するスレではないし。いい会社だと思うよ。
　若い人のニーズ掴んでいるし。」

「あなたマンションがブランド商品化したって言ってたわよね。
　デベもブランド戦略を敷いているんじゃないの？」

「ブランドといえば、パークハウス、パークハイム、グランドヒルズみたいな
屋号の話だったのが、今ではデベそのものがブランド化している向きもある。
財閥系は、会社の知名度の上に胡坐をかいて商売しているようなところが
ないとはいえない。」

「みんなマンションの良し悪しの本質を見抜く目がないからねぇ。仕方がないのよね。」

「あったって、青田売りじゃ何見て判断しろっていうんだろう。日本だけだぜ。
こんな２年も前に金利の先行きも省みずに青田買いする阿呆な客は」

「青田買いが、デベの傲慢を誘う？」

「とにかく、ひとの不安に付け込むような商売がデベの本質ではないだろう。
　この時期に買い煽るようなデベは営業停止処分がふさわしいよ。
　デベは、住宅という幸福の器を売る商売なんだからさ。」

「あなた。今日は元気いいじゃないの。どうしたの？」

[614: 匿名さん]

＞６００
小田急線ってそんなにいいのかー。自分の状況だと千葉のほうが
ましかも。混み方も小田急ってすごくていまいちなんだよね。
少しは改善しているのだろうか？

[615: 匿名さん]

客観的に読んでるけど、４４１のほうが分がいいな。元祖匿名はんは
やっぱり感情的で、６０５に書かれていることあたりが本音かな
って思っちゃう。都心で設けた個人エンドは他で自慢してっていう
んもなんだかな。全部つながってる話でしょう。
もっと頑張ってや。って俺も関西じゃないけどさ（笑）

[616: 匿名さん]

小田急は、急行が止まる駅じゃないと不便。
かといって、急行は混むしね。

[617: 元祖匿名はん]

612とか、昔不良債権作ってた連中の台詞みたい。
日本でNPLビジネスがあるとみりゃ、大手振って今度は処理側に回ったり
リゾートだ、シニアだ、海外だーって、マーケットちらかしていっては
後は知らんぷり。何のビジネス理念もない。損得勘定のみの輩の類。

[618: 匿名さん]

「ねぇ。ねぇ。小田急線てどうなの？」

「おまえ、掲示板やめて掃除でもしなよ。オレ仕事にならないよ。困ったなぁ。
　小田急線も京王線も、田園都市線も電車さえ間違えなければ乗ったまま
　大手町まで来るからね。いいと思うよ。」

「殺人的混雑でしょ？」

「あのさ。少子高齢化って知ってるか？団塊世代が通勤しなくなれば
　電車は空くよ。だから東急なんてそれを見越して『お客様しばらくの
　ご辛抱を』みたいに言ってる。」

「妹がさぁ　小田急沿線にしようか柏がいいかって？」

「あのさ。柏も松戸も電車乗っていたらつくのは上野。そりゃ千代田線に
乗っていれば大丈夫だけど。通勤快速だと上野。上野から先はおそらく
１０年先まで東京には乗り入れない。」

「ＴＸはダメなの？」

「お前ねぇ、ここは仮にも２３区スレだからさ。関係ない話はよくないよ。」

「男の人は自分の通勤の都合だけ考えるからダメなのよ」

「女は買い物の都合だけだろ」

「町田っつうのもねぇ。新百合ならわからんでもないが。成城って実際どうなの？」

「セレブな街だね。松田聖子が神田正樹と腕組んで成城石井で買い物しているよ。」

「そんなはずないじゃん。いつの話よ？」

「何があったら、ｏｋなわけ？」

「シネコン、百貨店、セレクトショップ、お惣菜や、デパチカ、ワインショップ、
　大型スーパー、てもみん、ディナーが楽しめるホテル、こなれた価格のビストロ
　中華はいいよ。食材が怖い。それからＴＵＴＡＹＡと・・・」

「横浜がいいんじゃないか。そごうの近くでなんかあっただろ」

「もう売れた。」

「小田急線でこれがそろっているのは？」

「新宿」

「だめ。うーーんと。やっぱ田園都市線になっちゃうかねぇ」

「なっちゃうんじゃないか。二子玉川だな。シネコンはないが。たまぷらなら
　シネコンくらいできるんじゃないの。ＳＣもしょぼいのがあるし、どうかね。」

「坪単価２４０万で川崎市宮前区犬蔵・・・ですかね。」

「いいじゃん。宮前区。とっても教育環境いいよ。生田高校は浪人多いが
中学からの進学はいいみたいだぞ。」

「そうやって、城東に向かうまえにみんな横浜・川崎へ向かっていくのかなぁ」

「おまえ、城東のどこに
シネコン、百貨店、セレクトショップ、お惣菜や、デパチカ、ワインショップ、
　大型スーパー、てもみん、ディナーが楽しめるホテル、こなれた価格のビストロ
　中華はいいよ。食材が怖い。それからＴＵＴＡＹＡと・・・
があるんだ？亀戸、北千住、町屋？日暮里？錦糸町？新小岩か？」

「だったら、やっぱ豊洲なんじゃない？」

「あのさ。　　ららぽのどこに
百貨店、セレクトショップ、デパチカ、ワインショップ、
ディナーが楽しめるホテル、こなれた価格のビストロ
ＴＵＴＡＹＡがあるんだよ？

銀座にいけばいい？
銀座に駐車場あるかよ。だれが飲んだあと運転するんだよ？
電車？いってこいよ。
オレは家で寝てるからさ。」

「妹の旦那はそんな意地悪いわないから、いいの。」

[619: 441]

しかし、鹿島を批判してもしょうがないよね。
土地が上げ局面になれば、地主はみんな、随意契約じゃなしに、入札を実施するでしょう。
そっちの方が高く売れるんだし。3社以上入札すりゃあ、そりゃ経済原理で高値になっちゃう。じゃなきゃ談合だよ。談合で価格を抑えるしかない。

適正利潤って何だろうか。資本コストは極めて高い、金利上昇による負債コストの上昇も含めて考えると、やはり営業利益率で2桁は必要。じゃなきゃ外人株主はカンカンだ。
そうなると粗利でやはり30％は必要か。今のような訳わからんモデルルーム、馬鹿な営業マン、無駄なチラシを考えると。それをやらなければ良いじゃん、と言っても、市場原理で誰かがやってりゃやめるのは極めて難しい。

更に余裕が無ければ、建設コストを抑えるから、どうしようもない低仕様のマンションになる。学芸大学のどっかしらの物件なんか、どうしようもないね。
でもそれは、エンド（この言葉私は大嫌いです）が自己防衛するしかないよ。まともな物件はあるわけだし、それをきっちり選んでいく。それしかない。

[620: 匿名さん]

「ねぇ。ねぇ。誰か鹿島を批判したの？」

「してない。してない。おそらく長い文章を読むのが苦手な人だよ。」

「鹿島に談◆しろよみたいなこと書いているけど」

「おいおい。ダメだよそういうことを公衆の面前で言っては。
　ゼネコンにその二文字はご法度だ。」

「鹿島が高値買いすると仕様を落とすのかな」

「企画・設計・施工・売主を一手にやるので、経費はまとまるよね。
　ＶＥはお手の物だし。むしろ価格を押さえ込もうとするのは
　販売提携の会社のほうだろうね。」

「マスタービューは仕様もよかったんじゃない？」

「なかなかだと思うよ。碓井のおっさんだったか褒めていたし。」

「なんでスーパーゼネコンが自分で分譲しちゃうの？」

「いい質問だね。
　とりにかないと仕事がないんだよ。
　大変みたいだよ。
　もともとデベの仕事なんて安値で受注するわけで
　だいたいが、土地の仕込みからゼネコンがしかけてデベに持っていく
　鹿島なんか、土地情報が豊富だからいいものは自分で仕入れて
　建てて売ってしまうんだね。
　とはいえ、デベ各社はみんなお客だから競合はさけてお先に失礼
　って線をねらう。」

「そんなこと書くと、あなた鹿島の人っていわれそうね。」

「いいよ。別に。それに間違えられたらゼネコンさんに失礼だよ。
　それにしても、ここ数年スーパーゼネコンがマンションたくさん手がけたね」

「本当はマンション市場などおかまいなしにゼネコンが仕事ほしさに
いっきに仕掛けまくったって話だったりして」

「まぁだいたいそんな線だよ。デベなんてそんなに人数いないよ。
ゼネコンは、下請け含めたらたいへんな数の人間食わせているわけで
ゼネコンが不況になるから世間が不況になるという話もある。
なにしろ、経常利益率なんて１〜３％の世界。
これがまともに叩き合いはじめたら、安値受注で倒産するところが
出てくるかもしれない。」

「デベが倒産したら抱えていた物件が安値放出されるかしらね。
　そうなったらうれしいわ。ゼネコンが倒産して、職人さんが
　放出されてもうれしくないわね」

「でも、リフォームなんか安く引き受けてもらえていいかも知れんぞ。」

[621: 匿名さん]

成城には、ワインショップと大型スーパー、お総菜屋、こなれた価格のビストロはあります。
TSUTAYAはちょっと離れたあたりに。
規模は小さいですが駅ビルができ、大型書店、CDショップ、インテリアショップなどのテナントが入って、以前よりはいい感じになってきました。

小田急はたしかに急行は混みますが、小田原行きを避ければそこまで激混みではありません。
（のぼりの場合は、新宿行きよりは千代田線直通がすいています。
　新宿までも、成城からなら15分位なのでがまんできます）

[622: 匿名さん]

面白かったけど、元祖匿名の完敗！
もはや元祖匿名は目ざわり。
441さん、別スレ立てて！
620 VS 441
傍観希望！

[623: 匿名さん]

元祖匿名はん好きだけどね。大局みてて。
ある意味数字にこだわりすぎている441と対象的だから面白い。
片方だけだったらつまらなくなるだろうね。

会話形式はcynic氏かなー。
邪推するわけじゃないけど、ツボな地域ネタが素敵で。

[624: 匿名さん]

元祖匿名はんはどうも、上から目線を感じる....
師匠！とか言われている内は機嫌良さそうだったが、
ちょっと、意見を言われたら本性見せた感じで
私も完全に引きました....
お疲れ様でした。

[625: 入居済み住民さん]

シネコン、百貨店、セレクトショップ、お惣菜や、デパチカ、ワインショップ、大型スーパー、てもみん、ディナーが楽しめるホテル、こなれた価格のビストロ。それからＴＵＴＡＹＡ

…23区ぎりはずれるけど、吉祥寺に全部ありますよ。あ、映画館はシネコンでは無いか…。
最近ヨドバシカメラも出来ました。

[626: 元祖匿名はん]

どこが完敗なんだか、、、いい加減、桜は販売だけにしてろっての。

狂乱デベにとって目障りなら大いに結構。面目躍如たる想いですわ。

私はエンドの味方。「えんどゆーざーさん」の味方。
上がろうが下がろうが良いが、エンドにケツ拭かせるなってことだけ。

客も知恵つけてるから、そんなにバカじゃねーよ。
せめて都内買うような人なら、と願いたいのだが。

[627: 匿名さん]

シネコン、百貨店、セレクトショップ、お惣菜や、デパチカ、ワインショップ、大型スーパー、てもみん、ディナーが楽しめるホテル、こなれた価格のビストロ。それからＴＵＴＡＹＡ

うちの近所にも全部あるよ（笑）
渋谷区円山町ですがなにか？
ラブホに囲まれて生きていくのも楽しいよ！

資産価値なんて知らないけど、生活しやすいよ。
わんこの散歩は松涛公園も西郷山公園も直ぐ！

近くに公園も無いとね！

[628: 匿名さん]

西郷山公園と松濤公園３０分くらいはかかるよ。
どちらもすぐ？？

[629: 匿名さん]

>626
＞客も知恵つけてるから、そんなにバカじゃねーよ。
＞せめて都内買うような人なら、と願いたいのだが。

つまり、エンドはバカじゃないと願いたいのだが。
バカばっかだから、元祖匿名はんが警告して下さっていると。
お前ら、バカなんだから、黙って俺の言うこと聞いて、感謝すればよいと。

そう聞こえてしまうのは、私だけでしょうか？

[630: 元祖匿名はん]

浅はかな、あんたの受け止め方とかどうでも良いんだよ。
俺がどう思われるかもどうでもいい。
家で、不動産で、プロでもないのに泣く人がでなけりゃいいと望むだけだ。

[631: 匿名さん]

で、本当はどうなのかはどうでもいいけど、441氏の思考はデベ。
それか、本当にデベに洗脳されてしまい、
生半可な知識で最近城東のどこか（財閥系）を買ってしまったエンド。
そのどっちかの役回りだね。

元祖匿名はん氏も、それを感づきながらデベだけでなくエンドを
出してきているようにみえる。「デベのケツを拭くエンド」みたいに。

私はこのスレの「今の城東（もちろん豊洲含む）はやめとけ」論調が好き。
デベの狂乱にエンドも一緒になって付き合い狂乱している現実は、
やっぱり城東検討者って・・・と思ってしまう。
同じ躍らされるなら、門仲、業平橋・押上を待てと言いたくなる。

[632: 匿名さん]

＞西郷山公園と松濤公園３０分くらいはかかるよ。
＞どちらもすぐ？？

いい加減なことは言わない！
西郷山公園の旧山手通り側の入り口から松涛公園は１５分です。

[633: 匿名さん]

なんでこんなに熱くなっているのかわからないけれど
でもいろんな人がいて盛り上がるんだよな
元祖匿名はん、441さん、会話調さん、その他皆様乙です
もう今マンコミで熱いスレってここしかないんじゃないだろうか

[634: 匿名さん]

>630
やっぱり、ちょっと攻められると弱いのね....
見てて不愉快ですよ....
正義の味方、エンドの見方？
元祖匿名、あんたの器じゃ無い。

[635: ビギナーさん]

>もう今マンコミで熱いスレってここしかないんじゃないだろうか

白けムードが広がっているからね。
スレを小分けにして捌いていた頃の勢いはいずこ。
以前だったら、削除されたり、移動させられたりしたスレも残さざるを得なくなっている。

これから、上がる論調のレスが増える予感。
火種が残っているうちに、もうひと煽り。

[636: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。住いの話っていうとなんでこんなにみんな熱くなっちゃうの？」

「人間はサルの仲間だから、
　住むエリアとか住む建物と自分を同一視しちゃうんだよね。」

「服のブランドに自己投影するのと同じかしら」

「乗ってるクルマに自己投影する人もいるよ」

「もっと軽く、住み替えたらいいのにね。
　お洒落を覚えたての中学生が同じ服を擦り切れるまで来ちゃうのと同じね」

「おいおい、いまどきそんな子はいないだろう。自分の子供時代の話かい？」

「やっぱり貧しいのかな。日本って」

「面積でいったらまだまだ貧しいよね。
　米国のドラマに出てくるアッパーミドルクラスの住宅って
　どうみても日本のマンションの倍はあるぞ。」

「そういう意味じゃないの。
　広さでいったらパリのアパルトマンなんて相当狭いわよ。
　でも、暮らしは豊かじゃない？
　ファションにしても食べ物にしても。」

「あいつら、いくつになっても恋愛してるみたいだからね。
　オレもマネしようかな。」

「いいのよ。あなた日本人なんだから、
　あちこちに子供いっぱい作ってどうすんのよ。」

「貧しいといえば、なんでも競争意識もやす体質が恥ずかしいよね。」

「住所がまるで勲章みたいに思っちゃってる。」

「いっそ、台東区上野公園9-83 とかいうのはどうだ。」

「なにそれ？サル山？」

「東京都日野市程久保7-1-1もあるが」

「動物園はわかったわよ。」

「勝ち組、＊＊＊みってなんとかならんかね。
　そんなの住んでみて２０年経ってもまだわからんでしょうが。
　人生禍福あざなえる縄の如しと言ってだね・・・」

「勝ち組と喜んでいるうちに、足元すくわれる・・・ってか？」

「そんな意地悪はいわないよ。
　うまくいったら自慢しないで感謝したらいいんだよ。
　どうせ自分で稼いだ金だけじゃない訳だろうし、
　人のお世話にもなったわけだし
　街の巨匠に感謝・・みたいな気持ちが大事だよ。」

「おいおい、どうした。大丈夫か？」

「そういう謙虚さがないと、ホリエモンや村上某みたいに
　検挙されたりするんだよ。」

「何か後ろめたいことでもあるの？
　あなたお願いだから手鏡とか持ち歩かないでね。」

「ほらほら、そうやって守りに入る。
そうじゃなくて、手に入れたものは、感謝して大事に使う。
　それだけでいい。」

「おばあちゃんの教えなの？」

「それでもって、自分が得たものは他の人にも分け与えるんだよ。」

「そんなこといったって区分所有の物件を
　これ以上細かくわけてどうするのよ」

「そうじゃない。情報だよ。
　自分がいろいろ教えてもらったり自分で調べたりして
知ったことを、みんなにも伝えることが大事なんだよね。」

「おせっかいって言われるわよ」

「お前ね。
　人は自分の自己イメージにあわせた環境を作り出すものなんだよ。
　自分がつまらない人間だと思っている人は、
　それにふさわしい環境に住んでそこから抜け出そうとしない。
　松井和代もそういっているぞ」

[637: 匿名さん]

「そうかしらね。お金があるから立派な家に住めるんじゃないの？」

「それは結果と原因の取り違えだよ。
　お金というのはその人の自己イメージの
　大きさ、世界観、意識の広がりによって
　外から入ってくるものなんだと思うよ。」

「いくらお金が入ってきても、値上がりしたら買えなくなるんじゃないの？」

「最初にイメージがあるんじゃないのかな。」

「え？どういうこと」

「どういう住いに住みたいか。
　そういうものが漠然とあって、ものを探すわけでしょう。
　探しているうちにどんどんイメージが具体化して、
　最後は相場が買えるところまで下がっていたという・・」

「それは単に私たちが運がよかったというだけでしょ。」

「運というのは、自分の心の広さ、自己意識の広がりが
　呼び込むものだよ。」

「あなたが、＊＊＊＊の教祖の素養があるのを
　始めて知ったわ。
　それはいいけど
　だったら、乗り遅れた人たちの救済もしてあげなくっちゃね。」

「いや、大丈夫。買わない人は、懼れるから買わない。
　何か危惧や懸念をかんじたら買わないんだよ。」

「あら。元祖匿名はんは、今買ったらダメだって言ってたけど」

「買える人は買えばいいし、仮に高値掴みでも
　それで消えていくのは親の金か
株式相場で稼いだ金かもしれないから、
それで誰かが不幸になるなんて心配はしなくていいよ。」

「じゃ、先に買った人が何をしたらいいの。」

「高みの見物。あいつら馬鹿だな・・・ってあざ笑わないことだよ。
ひょっとしたら
可哀相なのかもしれない。でもひっそりとしていて、
有益な情報をさりげなく流していたらいいんじゃないの？」

「それで、自分の運を分け与えたことになるの？」

「モノというのは、もっとも価値の低い存在なんだよ。
モノなんてちょっとしたきっかけでいつでも消えてなくなるよ。
壊れたり、無くしたり、マンションなら眺望がふさがれたりもする。
昔観た映画だ。
破産した事業家が、
奥さんも子供も出て行き豪邸も人手にわたり最後にのこった
ものが、飼っていた犬一匹。

でもね、その犬ってのは「愛情」という名の価値ある存在なんだよ。」

「言ってることが支離滅裂ね。大丈夫？」

「とにかく、住宅は、ぼくら家族が幸せになるための道具にすぎない。
　道具というのは自分たちにあうかあわないか使ってみないと
　わからない側面もある。

　マンションを手に入れたから幸せなんではないよ。
　幸せな家族だからそれにふさわしい住いが手に入ったんだよ。」

「掲示板で、のろけてどうすんのよ。」


「とにかく、先にこういう住いに住みたいというイメージを持っている
　ことが大事だ。
上がり相場になって品薄になると、間取りを妥協したり立地を妥協したり
とにかく受身で物件選びをしてしまう。」

「仕方がないじゃない。
　私たちはいくらでも比較して納得いくまで吟味できたのに
　今の市場では、あるなかから選ぶだけ。」

「だから、失敗してもいいように、柔軟に構えたらいいと思うんだけど
ぎりぎりのローンでがんじがらめの決断しちゃう人がいたりする。」

「相場があがっていけば、そういう人も幸せになるんでしょ。
　だったらみんなで
　『上がれ。上がれ』
　って祈るしかないわよ。」

[638: 匿名さん]

上がれ。上がれ。
誰かに高く売るために上がれ。上がれ。

[639: 匿名さん]

鍋島松濤公園のこと？　西郷山公園とは１．５キロくらいかな。
信号多いところだし、３０分はかからないにしても２０分オーバー
くらいにはなるんじゃない。

[640: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。上がって得するのは誰なの？」

「郊外を高値で売りたいデベロッパーだろうね。」

「エンドユーザは得しないよね。」

「前スレで、『オプション』を手に入れることだという
人がいたよね。
意味は、高値で売りたいときに売る権利を手に
入れるという意味だが
自宅は、さっきもいったように自己投影しちゃうから
マンションに愛着がこもってしまうと売れないんだよね。

狭いとか汚いとか風呂釜が壊れるとかキッチンが薄汚れる
とかしてもなかなか手放す気になれないものだよ。」

「それじゃ、買ってすぐ転売する人は？」

「セカンドで単身で住んで、住民票移して公共料金の
支払いなど証拠を残して３０００万控除を受ける目的
なんじゃないのかな。」

「自宅が別にあるなら、売ってもいいわけね。」

「不動産の転売で儲けるのは別に犯罪でも何でもないからね。
そういう才覚のある人はやったらいいんじゃないの。」

「そういう人が、いっぱい出てきて相場が上がってしまって
　普通の人が買えなくなっているんじゃ困るわね。」

「あのね。相場は、売りたい人と買いたい人の合意で
価格形成されるわけだよ。
先に価格を唱えるほうが一般には不利になる。
高値で唱えれば指値が入るのが常だし、安値には
裁定買いといってプロが入って転売益を得たりもする。
そうでなくても買いが複数くれば競り上がることも
あったりするんだよ。」

「物件がよければの話よね」

「品不足になれば、どうしても欲しいっていう人は
増えるものだよ。」

「デベが意識して品不足にしているの？」

「そんなことはないよ。市場は拡大したほうがいい。
安値で土地が仕入れられたらたくさん売って売上げ
伸ばして利益も伸びたほうがいいだろうよ。」

「郊外にはいくらでも土地があるのにね」

「そうでもないんだよ。
調布や府中だって、もう駅から遠い場所しか
広い土地はない。
駅の近くでも北斜面の湿地帯みたいな場所
まで造成してデベがみんなでリスク分担して
売っていたりするよ。
地形みれば高級住宅地でないのはすぐわかるけどね。

工場跡地も川崎横浜は払底したね。今は
松戸、柏あたりしかないんじゃないの。
これもまた谷みたいな地形だったりするね。

マンション適地といったらそうそう多くは
残っていないと思うよ。」

「郊外のバス便って果てしなく長く延びているものね」
「横浜は新線が延びてましになったほうだよ。
　川崎貨物の旅客化もあるかもしれない。」

「南武線には乗りたくないわ」

「基本的に郊外のバス便はすでに戸建ての用地で
開発されてしまっているしね」

「都下なんかの駅前再開発はどうなの？」

「あるにはあるが、時間がかかっているぶん価格も高いよ」

「それじゃ、上がっても売って住み替える場所がないじゃない」

「そうなんだよ。いっきに都心物件を売った関係で、いま
戸建ての住み替えが行き先に困って鎌倉あたりまでが
対象になってしまっている。

本当は、三軒茶屋のグランドヒルズみたいなものが
もう少しこなれた価格ででてきたら戸建ての住み替えも
スムーズにすすんだんだろうね。」

「案外今もスムーズに進んでいるのかもしれないわよ」

「大きな敷地でないとマンションへの住み替えは難しいんじゃ
ないかな。
城南の住宅地で売って１億超すというのは敷地が４０坪は
必要だし、そういう土地を仕入れてミニ戸にしても買い手が
いないんだろう。」

[641: 匿名さん]

「ミニ戸は、マンションブームで一番割りをくった感じよね。」

「ミニ戸はさすが大手デベはやらない。耐震偽装以来ミニ戸の
欠陥や安普請に目が厳しくなったのもある。」

「なにより高すぎて買わないんでしょ。」

「やっぱり行き詰まっているのかもね。」

「上がれ、上がれって祈っても、上がる根っこがつまっていたら
仕方がないよ」

「だから、郊外は一次取得者の購入限界価格５５００万以上は
狙いにくい状況になっているんじゃないかな。
２２坪で２５０万。」

「実際上がってもらっても、当面住み替えるとしたら割高の
築浅しかないもんね」

「買換えで中古買いにいっても、変な部屋しか買えないよ。
　手持ちの物件を買い叩かれる。
　まず一旦物件売って、それから探す構えでないとね」

「お金かかりそうね」

「その先また上がったら売った意味ないよね。」

「二つ買ってもっていたらいいんだ」

「で、どっちを売る？」

「安いほう・・・かな？」

「それじゃ意味ないだろ。高い方を売って勝負にでるんだよ」

「値上がりが続いたら、泣く・・・と」

「それじゃ下手なんだよ。
　天井になって横ばいが続いて
　その先下落がはじまったら安心して売ればいい。」

「下がるときって安値にならない？」

「下落は上昇より値幅は小さいものだよ。
　相場より７％引き程度
　で早めに売れたらばそれで満足すべきだ。」

「下がっていたら、買換えも楽よね。」

「待ったほうがいいよ。しばらくはね
　まぁ
　取らぬ狸の皮算用だけど。」

「とにかく不動産を保有していることは、
いつか高値で売れるかも
しれない権利を持っている
　ということなにのね。」

「大きな損を抱え込む権利でもあるけどね。
　どんどん下がれば、ローン残債を評価が追い抜く。

　そうなると、実質価値のないものに
　毎月の収入から多額の金
　を支払うという憂き目を味わう。」

「元匿さんが、”これほどエンドの経済状態を疲弊させるものは
　ない”と言っていた話ね。

でも、そういうときはローン金利も下がっているでしょう？」

「固定金利が３％で借りたものが、変動に借り替えて今後いくら
　負担が減るんだい？」

「まぁ、自分たちの話じゃないから。」

「わからないよ。人間欲にかられてもう一儲けというときが
　一番危ない。」

「実際サラリーマンで、転売投資なんてしている人いるの？」

「いないだろう。去年までだって。そういう税制になってないから。
そういう背景も含めてデベはもう需要は底だとわかって売っている。」

「じゃ、元祖匿名はんの言うことが正しいんじゃないの。」

[642: 匿名さん]

結局全部織り込みズミ
自分だけ出し抜こうなんて根拠のない自信は持たないこと。

[643: 匿名さん]

「ねぇ。ねぇ。オリコミズミってどういう意味」

「久しぶりに出たな。

そいつは変なクスリやってるから相手にしないほうがいい。」

[644: 匿名さん]

会話調は面白いけど、
単独の投稿者ではなくて
真似て書いてる投稿者もいるのかな？

[645: 匿名さん]

>639
このスレには関係ないから、これで最後にするけど
歩いてみろよ！
信号は１ヶしかない。
脳内だけでいい加減なことを言うな！

体の不自由な方だったらごめん。

[646: 匿名さん]

元祖匿名はんって４〜５日前に連続して論破されてたじゃん

[647: 匿名さん]

どーでも良いけど、無様だったね。
本人は自分のことをどう思われても良いらしいけど

攻められて、反論できずに、しばらく様子見宣言！

傍観者としては、完全に肩透かしを食らったし
この板の存在意義に「？」を感じた。

元祖匿名は期待はずれでがっかりした。

どうでも良いけどね。

[648: 匿名さん]

とにかく高値で売り抜けたいデベ。
ババをエンドにつかませるのに必死。

現実知らなすぎ。
高所得者が多い東京でもリーマンならこんなもん
↓↓↓

厚生省が毎年発表する平成１７年賃金構造基本統計調査結果というデータがウェブで簡単に手にはいる。

それによると東京都で従業員1000人以上の会社勤めの場合
30-34歳で月給416,700円(残業代込)、 賞与1,358,700円で計6,359,100円。
40-44歳で月給517,700円(残業代込)、賞与1,875,500円で計8,087,900円。

従業員1000人以上の大企業でもコレです。
中小企業勤務のリーマンはもっと下。

これより所得の低い人が大部分なんですよ。
大企業勤務の40歳の人で年収800万。
年収の5倍を不動産取得に当てるとして4000万。
大体そこらへんが1馬力だと上限って事です。

23区内で4000万だと足立区で70平米買える程度でしょうか。
そう考えると、もう天井でしょう。

[649: 441]

。。。

[650: 匿名さん]

おまいらウダウダ言ってるけど
都心部に住みたいだけだろ。

下がってホスイ〜ｗｗｗｗ

金の無い奴は郊外か近郊がお似合いさ

[651: 匿名さん]

定率減税の廃止、社会保障料の増大、年金不安、成果主義による
昇給の停止、手取りの減少・・・・・
国内の国民消費は上がることなく、下がると思いませんか？？　

実際、自動車産業では既に起こってますね。
ここ３ヶ月連続で、新車販売台数が減っているそうです。
今の日本の労働者は、家を買うなど論外、新車さえ購入を控えるようになっているのです。
２兆円を越える利益を出し、フォーチューン誌でも６位にランクされているあのトヨタでさえ１万円の定期昇給を渋っているのです。
「トヨタが賃上げをしないのだから、うちが賃金を上げる理由が無い」と日本の企業はどこも賃上げをしません。
従業員＝消費者です。
その消費者の賃金が上がらないのですから消費マインドが冷え込むのも当然です。

ただ、原油価格の高騰や食品をバイオエタノール生産に充てるなんて言う事をしていますから、石油や食糧のほとんどを輸入に頼っている日本では、じわじわと日用品や食品の値段が上がっています。
これで、もしホワイトカラーエクゼンプションが実施されると、殆どの労働者は、生きていくのに精一杯で子供を作る事も不可能になってきます。
今、子供のいる人は子供に高等教育を受けさせる事が不可能になるでしょう。

勝ち組の事ばかり上げて、マンション価格が上がると吹聴するのは結構ですが足元をみてください。

日本もアメリカのように中間層がなくなり、低所得層が激増する社会になりつつあるのです。

[652: 匿名さん]

バーゲンセールが終わって正常に戻っただけ

[653: 匿名さん]

だから近郊、郊外なら安くなるって言ってるだろ。

それで納得しろよ。

[654: 匿名さん]

23区内はエリートや昔からの住民が住み、郊外は地方出身の貧乏人が住むってことですね。
すごく自然な理屈です。

[655: 匿名さん]

首都圏「10年後お勧めの街」、豊洲がトップ・日経調査
　首都圏で最も発展性が見込める街は「豊洲」——。日本経済新聞社が首都圏1都3県の在住者を対象に実施した街イメージ調査で、「10年後のお勧めの街」を聞いたところ、東京都江東区の豊洲が1位となった。造船所跡地などで再開発が進んでいることが人気を集めた。一方「流行の最先端を行く街」のトップは六本木。東京ミッドタウンの開業などが新たな魅力となっている。

　調査は「素顔の首都圏　6000人・街イメージ調査」として6月下旬にインターネットを通じて実施。東京、千葉、埼玉、神奈川に住む5992人が回答した。

[656: 441]

誰もが分かる、四季報を使って考えて見ましょう。

三井物産の平均給与は1,435万円、従業員数は41,761名
三菱商事の平均給与は1,423万円、従業員数は55,867名
日本テレビの平均給与は1,427万円、従業員数は2,886名
日興コーディアルグループの平均給与は1,153万円、従業員数は12,049名
大阪の雄、キーエンスの平均給与は1,386万円、従業員数は2,665名
三菱UFJフィナンシャルの平均給与は1,115万円、従業員数はM&Aしすぎのため不明（笑）
新日鉱ホールディングスの平均給与は1,177万円、従業員は9,969名

おそらく、この辺りの方々が、近郊で買う。キーエンスは大阪なんで違うけど。平均は意味を為さない。私の書いた平均も意味を成さない。商社で30代半ばで今2,000万くらいもらっている人が確実にいます。
資源で儲かっているので、10年、20年スパンで儲かります。給与は上がる一方。おめでとう。

都心周辺は外資系、儲かってる開業医、弁護士、土地持ちシニア、外人、超一流日系サラリーマン、
都心は外資系証券中堅シニアクラス、お金じゃぶじゃぶ美容整形医、お金じゃぶじゃぶ弁護士、外人、土地一杯持ちシニア、、、、
首都圏8万戸でしたっけか。欲しけりゃ充分需要ありますよ。

今欲しい時期なんです。しょうがないです。マーケットの期待が地価上昇方向、そして今後の金利上昇懸念を考えると。買うな、と言われても、欲しいから買うんです。住まいです。子供が小学校に上がる前になぜか賃貸派は購買派に変わっちゃうんです。本能です。

買わない人は買わないですよ、お金持っててもね。でも段々小金持ちのそういう人が買い始めていることは皆さん気づいているはず。

誰も否定はできない。買う人多ければ価格は上がる。
広尾ガーデンフォレスト、彼らからすりゃ1000万上積みするから抽選やめろ、って感じですよ。

[657: 大手企業サラリーマンさん]

>656さん
>子供が小学校に上がる前になぜか賃貸派は購買派に変わっちゃうんです。本能です。

うーん、私の心境を見透かされてしまったような…。
価格高騰、人口減少、アフォーダビリティ等の市場環境は判っていても、
正直貯蓄が2000万、年収が1000万超えてくると、設備やセキュリティの低い
社宅よりも都内の新築マンションが欲しくなってしまうのです。
2年前の底値で買えなかったことは残念ではありますが、
今はまだ買いたいものが買える価格なので買ってしまう。
こういった掲示板では笑われてしまうのかもしれませんが、
私のような人間が多ければ新価格は浸透してしまうのでしょうね。

[658: 441]

いえ、そういうものです。家族を護る者として、セキュリティが充実した住まいを求めたがり、働き盛りの頃は敢えて住宅ローンを背負い自分を鼓舞する、当たり前の頑張るマンの姿です。

[659: 匿名さん]

でも、別に新築じゃなくてもいいんじゃないの？
会話調さんの言うように、高値つかみの、金利上昇の憂き目に
遭う可能性の高い、デベ都合の青田買いより。
あと、とりあえずは社宅か、賃貸にするか。分譲物件の賃貸を
探すのも手な気がする。

[660: 匿名さん]

657さんの考えはしごくまっとうで、いいと思うのですが‥。
無理なローンを組まない額の物件を購入すればよいのでは。


マンションや家を購入したりリフォームしたり、を検討するときって
絶対家庭が円満なときですよね。
社宅とマンションでは、住み心地が全然違いますよ！
自分の家だから綺麗に住もうと心がけるし、インテリアに凝る楽しみも増え
住環境がよくなるせいか運気もアップする気がします。
あと、妻の立場での話ですが‥夫に万一のことがあった場合に、持ち家はローンが相殺され
住み続けることができるので安心です。
万一のとき社宅は出なければならないし、賃貸は女手ひとつでは家賃の負担が辛いですよ。
今値上がりしている時期でも、ニーズにあったひとには購入したほうがメリットが大きい（代え難いものがある）と思います。

[661: 匿名さん]

>>660
ローンはいいだろうけど、税金、管理費、修繕積立金、その他いろいろは？
社宅住まいでぬくぬくしながら文句だけ言って、分譲の現実知らないでしょ？

[662: 匿名さん]

万が一のことは万が一だから保険が利くわけだ。
となると、値下がりしても大丈夫という範囲で探せばいいんじゃない？
ただし、それで立地仕様に満足できるところがあるかだけど。

[663: 匿名さん]

そうなんだよねー。管理費、修繕費、駐車場代、税金、、、
都内の物件は何に付けたかい！！

[664: 匿名さん]

３０年ローンで都内のマンションを買うより、
１５年ローンで郊外のマンションを買った方が
人生が豊かになる気がするのですが。
私は１５年ローンで郊外を選択しました。
みなさんにとってこんな考えはどうでしょうか？

[665: 匿名さん]

＞６６４
それは人それぞれ。人生の考え方１つでしょう。私の場合は、毎日仕事に疲れ、自宅も混んだ電車に乗ってヘトヘトで帰る郊外では、精神的にストレスで気が変になりそう。多少ムリしても、高くて人から羨ましがられるマンションを買う。それが、人生の張りになっている。いざという時に資産性も高いし。

[666: 匿名さん]

人からうらやましがられるのが基準って面白いですね。
といっても高い値段で買ったのは、そんなにうらやましがられる
とは思わないのですが。
底値で買った人はうらやましがられると思いますが・・・ちがう？

[667: 匿名さん]

それに、今から買う話ですよね。
買った値段が高いなら資産価値が高いといっていいのかどうか？
その分使ったわけだし。どうなんでしょう？

[668: 大手企業サラリーマンさん]

>661
>社宅住まいでぬくぬくしながら文句だけ言って、分譲の現実知らないでしょ？

マンション市況ネガティブ派の人ってどうしてこういう言い方しか出来ないのか・・・。社宅が経済的に恵まれているのは当たり前の話ですが、社宅は社宅で設備やセキュリティに留まらず、上司の家族との付合いとか毎週の掃除当番とか色々あるんですよ。奥さんの負担感って意外に大きいことに、マンションを探し出すまで気づいていませんでした。

働き盛りの時期に社宅で我慢してお金貯めて、退職前後にキャッシュで家を買うか、いま無理の無い範囲でローンを背負ってでも豊かな生活を求めるか、それぞれの家族の人生設計です。

[669: 匿名さん]

確かにマイホームって話しなら金の損得だけじゃないよね。
つうかさ、投資家のスレじゃないのになんでゼロサム前提の話しばっかなんだよ。
調子に乗ったデベの尻拭いでエンドが損？
本人がその家を買うことで対価以上の満足が得られる（と思っている）なら買えばいいし、
それが新築だろうが中古だろうが他人がとやかく言うべきでない。
論理的に自説を主張するのは良いけど、感情的に他説を貶してまで否定するのもおかしい。
それが上がる派でも下がる派でも横ばい派でもね。

[670: 買い換え検討中]

でもなんかダンボール入り肉まんＭＳ買っちゃいそう＾＾
買うか待とうか〜

[671: 匿名さん]

いや、単にこれから買う人は、対価以上の幸福感が維持できるかどうか
が非常に不安なんだと思う。家庭がどうのじゃなく、それほどまでに
値上がりが激しいという意味で。

[672: 匿名さん]

＞６６７
相対的には、買った値段が高いなら資産価値が高いだろ。最近は都心の地価上昇に便乗して郊外でも８０００万オーバーの部屋を見かけるが、都心で払う８０００万と郊外で払う８０００万は、１０年なり立ったときにどちらが価値を残しているかということを見ているんだよ。郊外は下手すりゃ半額だぞ、しかもそれでもそのエリアでは高くて売れないなんてこともあり得るぞ。それと安く買えたことだけで羨ましいと思わないというか、求めてる羨ましさの質が違う。郊外のファミリータイプのマンションを半額の２０００万で買った人がいても全然羨ましくない。「ふぅーん」ってだけだね。

[673: 匿名さん]

郊外の8千万物件を買う人は、地縁が非常に強い人か、お金が余っている
人でしょ。まあ勧めないけど、地縁の事情があるなら仕方ない。
でも、今から買う東京の8千万も、なぜか近年中のそれよりずっと安い
物件と造りなどで見劣りするところがあるようなってところじゃないの？
なんで悩める・・・

[674: 購入検討中さん]

>672さん
いや、666・667さんが言いたいのは、「豊洲タワー（坪280万）の方がパークシティ豊洲（坪230万）より資産価値が高いとは言えないでしょ、後者の抽選に当たった人はうらやましいね」という話では。

[675: 441]

確かに、、土地価格は目に見えませんからね。
100%自分で満足できる物件は見つかりづらいが、最大公約数の物件は探せば1つ2つあるものです。私も初めて買った時は50件は回ったような。。そうすると、欲しい物件は必ずある。でもいつの時代も、そういう物件はやはり高い、って気がするものです。でも欲しい、、妻が何と言おうが欲しい、、子供なんてどーでも良い。僕が欲しいんだ、という物件なら買うべきですよ。

それが何かの見栄とか、妻のため、とかそういう感じで買うと後で後悔するのでは。お父さんやっちゃいました、的な軽いノリが日本人にもう少し欲しいものです。

[676: 匿名さん]

そうですね。
人に自慢したいためとか、見栄のためにマンション買うなんてただの頭の悪いバカです。
自分が納得すればいいはずでしょ。誰がなんと言おうとね。他人は関係ありませんよ。

[677: 441]

言いたいことは、過去は見てはいけないということです。
2004年に買った時なんて、もうズタボロですよ。友人から馬鹿にされ、妻から不安がられ、、。絶対下がるって言われてましたし、私も不安でしたし。でも結果的に相場が上がっただけの話で。
2007年に買ったとしても、やはり過去は見てはいけない。3年前は50円だったのに、畜生、こんな株100円は高すぎる、、と思っていると200円になりました、って経験は株やったことある人には必ずあるはず。

過去の数字って、参考にするのは良いけど、それはそれで、もうしょうがないんだよね。判断を鈍らせるだけ。絶対的な価値がどこらへんか、自分なりに結論づけ、買いなら買いで良い。最悪、売れずに塩漬けになった時、自分は後悔しないかどうか、が判断基準の１つでは。

[678: 匿名さん]

そうなると、日当たりや広さをある程度もとめると、もう都内では
予算内がないかもしれない、ということじゃないのかな？
そうなるとつまり郊外。でも、やだなあというところか？

[679: 441]

そこなんでしょう。郊外は考えられない、という従前の思考回路が変わる人は郊外に買うし、変わらない人は賃貸で待つ。

住まいサーフィンで面白い質問してますね今。

新築分譲マンション価格が高くなってきていますが、居住地について
どのように考えていますか？

途中経過は、希望居住地を変えないが少しだけ多く、なるべく都心より、という人と、買える範囲で郊外まで検討するという人が同じくらい。でも大体1/3ですね。

ただこれ、思ったよりも、「絶対都心より」、と考えている人が減ってきていると私の個人的な印象では思います。郊外に行く人が思ったより多くなってきているかな、と考えております。

[680: 匿名さん]

アンケート、見事な割れ方ですね。

5000万物件で、頭金1000万ローン4000万、というあたりが、そこそこもらってるサラリーマンの上限モデルと想定して今の状態を眺めると・・・

２、３年前には都心にアクセス良い近郊に85m2クラスが買えましたが、同じ場所だと70m2位になっている場所も多いですね。

ファミリー層の場合、ここらで悩みどころになるのかな、と。
立地か広さか。

資産的には郊外より都心により近いほうが（近郊でも）有利だと思いますが、家族で過ごす時間はそのときしかないですからね。
小学校上がる前に購入する人が多い、というのを見るにつけ、資産性諦め広さを求めて郊外、という選択もわかる気がします。

[681: 元祖匿名さん]

あーあ、デベの言いなりスレになってきてくだらんな。この板も。
デベ人海戦術で、俺がどこかで論破されたことにまでなってるし。

まあ、そんなに買いたきゃ買いなよ。買え買え。
狭い都心物件でも、高くなった郊外でも。
どっちがましって考える人は、他の選択肢を知らんのかってだけだ。

人より多少収入多くても、結局不動産の波でババつかんだら、人並みか
ヘタすりゃ逆転現象食らうってこと、エンド側も親やら上の世代見て
学習効果ないものかね。俺の昔の同僚でも、こないだ東京で会ったら
飯田橋の狭くて高いのでどうやって生活しようとか考えてるヤツいたよ。
やめとけってアドバイスしても、買えるなら買いかねないからな。

尻尾に餡子が入ってりゃいいけどねぇ。スカスカじゃないか？モノも。
都心に賃貸で十分なのにな。それこそ分譲貸しでも値切ってやれば十分。

[682: 匿名さん]

別に分譲派でも賃貸派でもないけれど、普通のサラリーマンが今現
　在の生活水準を基準として３５年の目一杯ローンを組むのは大変危
　険！

　ローン金利の上昇は織り込み済としても、消費税アップ（←基礎年
　金への税投入割合が1/3から1/2にアップすることが決まっているの
　に財源が未定）、長期掛金アップ（←未納者の増加に加え、高齢化
　が益々進み、親子２代で年金をもらうような時代が来る）、短期掛
　金アップ（←団塊の世代が退職し、暇つぶしのために病院通いする
　ため、医療費支払いが増大）地方自治体の財政悪化に伴う公共料金
　の値上げ（←既に全国的に総務省から指導を受けている）、輸入品
　の高騰（←輸入に頼っている食料品や衣料等が円安や原材料難によ
　り高騰するのが怖い）

　一方、国内は１０年スパンでみると人口減なので、今のマンション
　高騰は一過性に過ぎない。団塊世代についても退職者の一部は退職
　金で都心のマンションを買うだろうが、一方で郊外の畑付きの別荘
　を買うような人もいる。

[683: 匿名さん]

ほんとうに23区で人口減りますか？10年スパンで。

[684: 682]

つまり平均的なレベルの国民にとっては、毎日の生活にかかる固定費用
　が現在よりもアップすることがほぼ確実なのだから、それを踏まえて
　ローンを組みましょうということ。

　おまけに子供が大きくなり教育費などがかかり始めたら目も当てられ
　ない。

　子供に「家はこんなに豪華絢爛でなくて良いから、いろんなおいしい
　おかずを食べさせて」と言われるのがオチ！子供の価値観なんてそん
　なもの。

[685: ビギナーさん]

幸せは人それぞれなんていったら、何でもありになっちゃうよ。

お金は大事に使おうってことで、このスレも、マンコミもあるんだよ。

35年もローン組んで買うことをほんとうに「買える」というのか、
もう一度考えたほうがいいと思うけどね。
無理矢理に経済を回すための駒にされていないか？

[686: 匿名さん]

それは正論ですが、
何が何でも買うな。
上がるって言ってる奴はデベ関係者。
って言い方じゃあ、何も話しが膨らまないのでは？

[687: 元祖匿名さん]

プロのマーケットの潮目が止まってる中を
エンドさんが駆け抜けていこうとしているのを
傍目で見てるのは大変忍びないよ。
不動産に携わる人間として。
悪いこといわないから、こっから先はヤメトキナの一言も言いたくなる。

そうか、都心買える人間は損こいてもほっときゃいいって気がしてきた。
そんだけ稼ぎもいいのだろう。どうしても欲しいか、一儲け狙いだし。

ただ都内でもはずれや郊外買う層は自分らの被害が最も甚大であることを
よくよく可能性として認識しなければならなかったりするのに、その実
一番流されやすい、要は浮動票のような人だったりする。
この板や、この掲示板を見る人は、いったいどうなんだろうか。

エンドを踏み台にして、不動産マーケットは拡大しようとするのか。
図に乗ったデベをエンドはキチンと躾けられるのか。注目。

[688: 匿名さん]

それでは元祖匿名さんは今の相場は高過ぎるとして
どのぐらいの水準なら買ってもいいと思われますか？
PERでも坪単価でもいいですけど。

[689: 匿名さん]

>>683
　都心に住む人といっても大半は平均的な生活レベルの人たち。

　最近の統計では東京都といえども、生活レベルの平均値は昔より
　下がっているらしい。このため、生活保護世帯が急増し、給食費
　が払えない家庭が増加していると聞く。（払えるのに払わない奴
　もいるらしいが）このような購買力の無い人でも人口で見れば一
　人は一人。

　今の東京はその豊富な税収により行政サービスが周辺自治体より
　良いから住んでいるという人も多い。低所得者は特に助かる。
　児童手当が増額されたり、医療費が無料だったりするから。

　現在、東京の税収を地方に配分する制度が検討されており、口の
　悪い石原都知事が孤軍奮闘しているが、あの人も既に７０歳半ば。
　近い将来に墓場に入れば、その後一気に国に寄り切られて、サー
　ビスレベルを落とさざるを得なくなり、低所得者層の郊外大移動
　が始まるかもね。今の公共料金も安すぎるからね。

[690: 匿名さん]

>>689
石原さんだけじゃなくて首都圏の知事連名で反対声明出してませんでしたっけ？

[691: 689]

つまり人口が増えても、生活保護を受けながら区営住宅や都営住宅
　にしか住めない人が増加するのであればマンション需要にはつなが
　らないということ。
　これからは、23区内でも町工場や下町の商店主たちがそのような運
　命に最も陥りやすいと思う。猫の額ほどの土地を売って老後資金が
　作れれば良いが、バブルの時のような地上げが起きるかは疑問？

[692: 匿名さん]

まあ弁えをもって購入してれば周りが何と言おうとも関係無いね。
別に今の時代で買うことがどうのこうの言われ様が人生満足出きれば良いのだよ。
煽りたければ煽れば良いし煽ることによって煽る人が満足になればそれでいいさ。
私はこの時代で買ってとても満足しているし今後も満足していける人生を歩んでいくよ。

[693: 匿名さん]

>>690
神奈川の松沢、大阪の太田、愛知の○○の４人でしょ？

　そんなに税金が欲しければ原子力発電所を大消費地の東京の豊洲、
　有明辺りに作ればいいのさ！送電ロスもCO2も減って、石原知事が
　こだわるエコオリンピックになるよ。

[694: 匿名さん]

今回の台風は東京を直撃しそうなコースですが、湾岸のタワマン
　がどうなるか興味がわきます。地上１５０メートルや２００メー
　トルのベランダの状況ってどんな感じなんだろう。誰が実況して
　くれませんかね？テレビでよくやっているように・・・

[695: 匿名さん]

1年くらい前にシミュレーションしてみたのを再度貼り付ける。
1年前は買わないほうが得だった。
あの時と今では
・住宅ローン減税が使えない（2年後完成とかだから）
・住宅ローン金利が上がり、返済負担が増える
・新築も中古も2割くらい価格が上がった
・定率減税廃止等で手取りが減るのが具体化した
今でも買わないほうが得な人が多いのでは？
（福利厚生がある程度ある人はね）
--------------------------------------------------------------------
賃貸でいくのが良いのか、マンション購入かシュミレーションしてみた。

東京　JR田町駅から徒歩12分　分譲と賃貸が並び立つ芝浦アイランドで比較。
購入はグローブタワー（1LDK・58平米）、賃貸はエアタワー（1LDK・57平米）。
グローブタワー（1LDK・58平米）4200万（諸費用込）です。
エアタワー（1LDK・57平米） 家賃24万（管理費込）です。
自分の場合で39歳から定年（60歳）まで住む（21年間）として計算。

賃貸の場合、（24万円×10年）+（21万円×11年）＋契約時の一時金120万円＋更新10回220万＝5992万円
（11年目で24万→21万へ家賃値下げとする）
ただし、頭金相当の1500万（財形住宅預金）への会社補助金（期末残高の1%）と賃貸家賃補助2万/月がある。
財形住宅は年間で300万積み立ててるので21年間の会社補助金は945万。
財形の利子も金利1％としても945万くらいにはなる。
家賃補助が21年間で504万。
総コストは、5992万-2394万=3598万

マンションの場合、頭金＋諸費用で1500万を預金から支出し、
物件代金の残金2700万を21年ローンで完済するとして、21年分の金利込みで返済総額は3700万。
（新生銀行25年固定金利3%：ボーナス払無しで計算）
つまり、物件取得には総額で5200万円かかる。
固定資産税等：20万円/年×21年＝ 420万円
管理費・修繕積立金：平均4万円/月×21年＝ 1008万円
自分の部屋の修繕費として10年に1回15万円かかるとして30万
入居時のエアコンや照明器具など最低限度に抑えて30万
住宅ローン減税がざっと170万
21年間の総支払いコストは、6688万円 -170万=6518万円

22年後にマンションが手取りで2920万円以上（成約価格3200万くらい？）で売却できればトントン。
それ以下であれば損する。
築21年のタワーマンション（1LDK・58平米）にいくらの値段が付くでしょうか？
今現在でも田町駅近辺で築21年・60平米弱で3200万で売れる物件はありません。2500万〜2800万くらいの相場。
今後の少子高齢化を考えると、中古物件相場は下がるだろうから都心タワマンといえど成約価格3200万は厳しいでしょう。

マンションに定年後もずっと住むという選択肢もあるが、管理費・修繕積立金の急上昇や
建替問題などを考えると、死ぬまで住むとかなりのコストがかかるだろう。

ここまで考えると、賃貸に住み続けて貯金を増やして定年まで過ごして手持ち資金を増やしたほうが正解でしょう。
増えた資金で定年後キャッシュで家を買うなり、老人ホームに入るなり選択肢は豊富になるだろうから。

上記に書いたのはあくまで自分の場合です。
・財形の補助金ある/なし
・家賃補助のある/なし
で大きく変動します。

一般的に言えるのは、福利厚生が充実している会社に勤務している人は
賃貸のほうが得です。

また、あえて書かなかったのですが
・天災リスク
・転勤リスク
・リストラリスク
があります。

それも加味すると、ますます買わない方が良いという結論になります。

[696: 元祖匿名はん]

>>688
新地で呑んだ風呂上りにたまには定量的な話もしときますか。
シゴトできないと思われたら困るし。笑

PERって、マンションで東京カンテイが使ってるやつ？
わかりにくいんだよ。PERのくせに低いほうがいいとか。
そんなんで判断するなら中古にすりゃいいだけだし。
Nさんごめん。ってわけで、勝手に想定グロスキャップで論じます。
折角貸しやすい都内の話だし。といってNOI、NCF、IRRも間尺違いだし。

そうだなー、新築で6％は最近無理でも、やっぱり5％ぐらい迄じゃね。
それは都内だろうがギリギリ安全サイドでエンド実需なら考えるべき。
4％台とかなると貸すにせよ空室リスクもランニング負担増もあるわけで。
もちろん借り入れ前提なら金利上昇もだし。回らないでしょ。
ピカピカの物件で気に入って4％台で勝負したいなら止めはしないが。
でもだったら賃貸で住むべきと私は思う。所詮、区分一室なわけで。

賃料の上昇がなく、分譲単価が鰻上りなのは、やはり健全じゃない。
そこにはデベの適正利潤を越えた何かがあると本来考えるべき。

20万の月額賃料取れる部屋で、4800万。
25万の部屋で、60M。
30万の部屋で、72M。
40万の部屋で、96M。
50万の部屋で、120M。
この水準超えてきたら俺がエンドなら買う気はなくなる。
賃貸で住む。買っても貸せるかどうかもわからんし。
（自分自身の購入判断だと当然グロス6％以上が目線だったが。）

※分譲貸しを促すわけじゃないんだが、こうしないと議論できないんで。
　多少回るからって50〜60㎡台買ってもファミリーじゃしょうがないし。
※ちなみに、募集賃料じゃなくて、あくまで成約賃料でね。
　グローブもそれで成約するかな？１Lだから多少回ってるが。

定量的な話はつまらんな。。。

[697: 元祖匿名はん]

ごめん、グロスって書いたけど共益費だけは管理費見合いってことで。
固都税も月2とか仮置きで見てNOIの方がわかりやすかったかな。
まあいいや。誤差誤差（５百万程変わるけど）笑
どうせ募集と成約で誤差もあるし、空室率も見てないし。寝よ。

[698: 匿名さん]

師匠。大阪のマンション相場ってどうなんでしょう。
先日梅田の北ヤードのそば行ったら、古いビルにライブハウスやら
カフェやら入っていて、あれ全部占有屋なんですかねぇ

西梅田（福島）の住友のマンションなんて坪単価安そうなのに
いっぱい完成在庫がありましたね。
大阪があんなんだと、びびりますね。

師匠、べつに大阪在住・・って転勤ですか？・・でなくても
いいですが、なんで東京のマンション市場にここまで
詳しいのかな？

[699: 匿名さん]

＞698

前も指摘されてたけど、この時間にその反応の早さはないんじゃない？
釣り？

[700: 匿名さん]

＞６９９
今日はゴルフなんで・・って台風だよね。早起きしたんだが
いけなかったか？

それにしても、「前も指摘されてたけど、」ってズボンのチャック
開いてるのみつけたみたいな言い方やめてくれないかね。

[701: 匿名さん]

＞７００

ゴルフ行く準備しなくていいの？

前も平日の真昼間に10分とかで反応してたから
よほどお暇な方か、２役以外ないなぁ〜と思ってただけだよ。

[702: 匿名さん]

お前もなー・・・ってつい書きたくなる。
今日は牛乳配達でもするんか？

[703: 匿名さん]

＞７０２
いや新聞配達して帰ってきたとこw
ゴルフ行くのやめたの？ちなみにどこのコースよ？

スレと関係ない話はいいや、おもろいけど暇じゃないんで

[704: 大学教授さん]

>>656
ご参考まで
東京都が都心４区の将来人口予想してます。
湾岸の開発を考えれば、私はもっと多くなると思います。

http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/ky07rf0005.pdf

[705: 匿名さん]

都心回帰も今年が最後ではないでしょうか。
来年以降入居の大型物件とかあまりないですし。

物件が少なくなったのと価格が上がり過ぎたことで
都心回帰は落ち着くと思います。

人口は微増でもマンション価格は上昇しますよ
すでにそうですが新築・築浅は希少性が出てきますから

そもそも都心は商業地です。
商業地にマンションが建てられたのは、バブル崩壊後の不況で
大企業が都心の優良地を放出せざる負えない稀な状況にあったこと、
2003年問題などオフィスに対する不安感からマンションが選好された
ことが大きな要因でしょう。

今、都心でタワー建てれるくらいの土地（1,000坪以上で容積率ＯＫな
土地）の供給がどれほどあるでしょうか。
供給が見込めない中、せっかく手に入れた土地を分譲マンションに
して売ってしまうなんて考えられないです。

[706: 匿名さん]

>>705

隅田川をはさんだ
中央区、台東区、墨田区、江東区がこれからの発展の中心になります。
但し、概ね言問い通りより南、明治通りより西になるので、
台東区、墨田区、江東区は全域とはなりません。

隅田川の西側はワンルーム、２ＤＫ等が多くなり、独身者、ＤＩＮＫＳ
中心。隅田川の東側はファミリータイプの７０ｍ２超が中心となり。
普通の人が安心して買え、借りれる価格帯で、安定した数量の供給が
これから１０年間続きます。

[707: 匿名さん]

人口増が発展というならそうでしょう。
ただ西と東の分断の溝は大きくなるような気がする。

不動産買うなら西ですよ。
お金持ちの数が違います

[708: 匿名さん]

お金持ちに囲まれた生活と、貧乏人に囲まれる生活ですか？
どっちもすごく住みにくそう。
でも、極端すぎません？　このスレが走りがちなゼロか百かっぽい

[709: 匿名さん]

>ゼロか百

昔の不動産屋は、「間を取って」と言う人が多かったな。
売り手の希望価格と買い手の希望価格の中間で決める。
玉虫色の決着で、ある意味いい加減。

[710: 匿名さん]

一部の高級住宅地とかなら分かるけど、金持ちも貧乏人も標準も
混ざっている場所のほうが多くない？
ただ、城南のほうが率が高いのは正しいけど。でも、逆に
今たくさん建つ城東の新築マンション買っている層が貧乏人とは
とても思えない。

[711: 元祖匿名はん]

>>698
大阪は東京と違って街中に住むと言う発想があまりないからね。
阪神間なり、北摂なり、場合によっては奈良の学園前界隈だったりと
周辺部に良好な住宅地があるから。（市内で帝塚山とかも超狭いし。）
マンションや住宅地地価の価格感応度が高いのは結局、芦屋西宮東灘。
それも東京の比じゃないし。まあ、需要はなんだかんだ根強いけど。
ちなみに私は自営で芝刈りはしません。板ズレ失礼。眠いから二度寝だ。

[712: 660]

＞661
＞ローンはいいだろうけど、税金、管理費、修繕積立金、その他いろいろは？
管理費・修繕積立金は今の住まいで、駐車場込みで５万程度。
ワンルームマンションの家賃より安いですよ。あと、修繕積立金は10年に一度
まとまった額を払いますが、計画的に貯めておけば大したことないじゃないですか。
そのくらいなら、万一の時も女一人の稼ぎでなんとかなります。
（家賃の2年おき更新手数料を考えれば、同じかも。）

＞社宅住まいでぬくぬくしながら文句だけ言って、分譲の現実知らないでしょ？
私は社宅住まい経験ありますが、仕事もずっと続けているので、「ぬくぬくしながら」なんて言われると心外です！　（もちろん分譲住まいで、目下買い替えor買い増し検討中です。）
ローンで無理さえしなければ、マイホーム購入は悪くないと思いますよ。

[713: ビギナーさん]

>>705

住居にするから、容積率の緩和が適用され、タワーを建てられるんじゃないですかね。
誰か、詳しい人教えてちょ。


タモリ倶楽部でホシザキを訪問した際、容積率の緩和を受けるために、会社の上に社員が住んでいるといってました。
商業施設に宿泊施設や住居がついているのも、同様の理由だとか。

[714: 匿名さん]

都内はもっともっと高くなってほしい。
低収入世帯は買えず、それなりの世帯だけが住めるようになってほしい。
都内にはもうこれ以上人間が増える必要ないから
低収入世帯は、田舎や都内の周りに散らばってくれ。

[715: 匿名さん]

今23区内のマンションで、修繕管理費、駐車場代で5万って破格じゃない？
駐車場だけで3万くらいが多いよね。
確かにローンにそれらは予定に組み込んでいないとね。
でも、本当に心理的な焦りによって、ぎりぎりでローン組んで買っちゃう
人って多いのかな？　これから23区内の高額物件買う人は自己資金も
豊富じゃないと買わないんじゃない？

[716: 匿名さん]

714
都内に住む高収入はどの程度の基準だというの？

[717: 元祖匿名はん]

なんか、。ダンナ側が持ち家でイザと言うときのことも考えて
ヨメのために団信入ってって理屈ならわからなくもないのだが、
ヨメの側からいくらイザと言うときのこととはいえ、賃貸だと
万一に心配だから分譲にして欲しい、してくれって発想、、、
正直あまり馴染めないなぁ。俺がオトコのせいもあるが。
たぶんオトコの書き込みなんだろうが。
そんなの分譲貸しに住んで、別途生命保険に入ってりゃ済む話。詭弁。

上げ潮が一番遅く来て、下げ潮が一番早く来る可能性が極めて高い。
城東なり郊外なりで勝負するのは、ずっと観客席で様子見だった人が
場の盛り上がりにあてられたか、よせばいいのにろくな準備運動もなく
雨も降ってきた最終レース間近になって、急にトラックに下りてって
全速力で走らされ大勝負打つようなもの。
でもスタートラインからゴール手前まで既にうじゃうじゃ人がいて。。。
ぬかるみの中を間に合わせの革靴で走って。それもまた人生なのか。

雨が降れば家に帰って寝てりゃいいのに。
嫁さんにたきつけられて転んで大怪我じゃ悪妻もいいとこだな。

[718: 元祖匿名はん]

>>709
不動産の鑑定評価でも、地価公示で幹事調整意見とかって、
勝手に鑑定士Aの評価額と、鑑定士Bの評価額、足して二で割りますよ。

もっと下がってると実は思ってても大して下がらない。
もっと上がってると実は思ってても大して上がらない。
しかも地価公示や動向調査は１年２年タイムラグが出る。
エンドの裾野の大多数はそれから動こうとする。竣工は１年２年先。
現場を見ず２年３年のズレがあったら致命的な判断ミスになりかねない。

売る人がいなければ下がらないと言ったデベの傲慢な意見。
成約や実態のデータさえどうせでなけりゃダウンサイドは客に転嫁しろ。
そういうタイミングに来ているのではと私は思います。

[719: 712]

715さん
正確には、5万ちょっと超えます。
世田谷区の物件ですが、棟内駐車場（機械式）で2.3万〜３万です。
駐車場代は小規模マンションより中規模、大規模のほうが有利なようです。
小規模だと屋根なし機械式だったりしますし。

高額物件は自己資金豊富じゃないとヤバいですよね‥。
ただ、いっぱいいっぱいで計画しているひともけっこういるようです。
（元祖匿名さんがやめとけっておっしゃってるタワーでの話です。）

[720: 元祖匿名はん]

例えば城東や郊外の鑑定士の判断として、上げも下げも結局都内の動き
見てからよっこらせと重い腰を上げる。

そうすると遅れて上がってくる。時間と共に遠心力で、元値がしれてる、
単価の低い城東・郊外はパーセンテージ的に上げ幅も大きくなる。

一転して都心で上げがストップ。あるいは下がる。そうすると
まだ遅れて賑わってたりして、ブレーキの制動距離が長くなる。
しかも郊外の鑑定士のブレーキの踏みはおしなべて甘い。苦笑

被害が大きくなる。郊外はやっぱりあんなに下がってるんだーとなって
相乗効果でますます市況が冷え込む。

城東・郊外が首都圏だと最終出口、逃げ道になってしまうわけですよ。
そっから先のEXITがない。だからってスッ高値の都内を買えと言わないが
買える人は自己責任で買うのも、まだまし。でも賃貸のほうが有利かと。

[721: 712]

元祖匿名はーん！
そんな事言わないで。男じゃないってば。
もともと、大手サラリーマンさんの書き込みを見て、女子どもの立場からみるとその考えはうれしいなってことでコメントしたのですよ。

わが家の場合、万一のためにって購入を決めたのは夫です。
当時は不景気だったし、主人は転勤族だしローン組むのはコワかったのですが
買ってみたらなんとかなりました。（今となっては、当時は底値なわけですが。）
生命保険はもちろん別途入ってますよ。
死亡保障4000〜6000万を20年で割ると年200万とか300万。
持ち家がないよりあったほうが、やっぱり安心です。

DINKS歴９年、購入してから子どももできたので
住環境がいいのは運気アップにつながると断言しますよ。（しつこくてすみません）
でも頭金少ないのに無理して買うのはやめたほうがいいですね。
わが家は頭金は4割近く入れ、元金均等返済にしました。ご参考までに‥

[722: 匿名さん]

嫁・子供いる場合には賃貸は不利。
買っておけば団信でローン完済＋通常保険は生活費充当
ってことが出来るけど、賃貸ならよほど保険料かけないと
生活維持できる金は出来ないんじゃない。

特に高齢出産の人は買った方がリスクヘッジになると思うが

[723: 元祖匿名はん]

これは失礼。運気ネタまで、、、私の苦手な松井某さんみたいですね。

まあ、経済観念のマトモな嫁さんを持つことは家以上に重要かもと
六本木×イチ倶楽部メンバーの独り言。
恋も家も二度目なら少しは上手になりました。家は×ついてないけど。

いろいろ毒づいてるようにお感じかもしれませんが、皆さんがお幸せに
住んでるならそれは平和でよいことだとノンキな私は願っております。

それを邪魔するヤツは許さーん！そう、そこのお前のことだ！

[724: 元祖匿名はん]

ローン金利、保証料と団信でよほどの保険料とやらは余裕で払えますよ。
三大疾病とかほにゃらら疾病ローンなんて、別途保険入るほうが安いし。
みなさん、騙されてはいけません。

[725: 匿名さん]

ローン金利と保証料は家賃相当と考えるべきでしょ。
金利に占める団信保険料は0.2%くらい、5,000万円の0.2%は10万円。
年間１０万円の保険料で5,000万円の保険金をカバーしてくれる
商品があるなら紹介して欲しい。

[726: 匿名さん]

都民共済と国民共済掛け持ちではいれば、死亡保険4000万くらい行く
じゃね？

[727: 匿名さん]

なんか物件を買って運気が上がったといわれても、自分は底値で
買いましたがという注がつくのが意味ない気がするんだけど。

[728: 匿名さん]

なんかここに常駐してるヤツは、ずっとマンション買わないと見た。底値、底値とちょっとバカっぽい。３，４年前が今時点では底値とされてるようだが、それも今の相場がわかっているから、そう分析できるんだろ。そんなことより、自分が買える時、買いたい時に少しでもいい物件にめぐり会えるようにするのが、本来の姿だろ。なんか本質を見誤っているのでないか。それとも、このスレの目的は底値で変えた自慢か？

[729: 匿名さん]

>>722
妻子のためと思ってローン組んで深夜まで残業して働いてポックリ
　逝っても、妻が仏壇を毎日拝んでくれるとは限らない。

　２〜３年したら好きな人ができて再婚して、いい年にもかかわらず
　逝った旦那が残したマンションで別の男とエッチして子供を産まな
　いとも限らないからね。そのうち子供が独立して出て行けば、残さ
　れたマンションは妻と知らない男の楽園。

　逝った旦那の実家が遠方にあれば親兄弟も状況が分からないから口
　もはさめない。

　妻子に過度な期待と配慮をするのは人が良すぎですね。妻は結局
　他人なんです。特にこれからの時代はね。

[730: ビギナーさん]

>私の苦手な松井某さんみたいですね

夫の携帯電話を鍋で煮る人だ。
あっとゆー間にテレビでなくなったね。

[731: 匿名さん]

というか、6千万くらい（それでもよく考えると高額だと思うのですが。
新価格へのなれって怖いですね）で、それなりの日当たりと暮らせる
広さで、、、というと城東か、やっぱり近県・郊外になってしまいます
よね。のるかそるか、みんな悩めますよね。底値の人はよかったですね！

[732: 729]

団信があるおかげで、住宅を購入した途端、旦那のありがたみが薄れて
　しまうのさ。

　妻は、もちろん口にはしないが「これで旦那の死後も住まいには困らな
　い。」という安心が生まれるから、それまでより旦那に対する思い入
　れは薄れる。旦那だけが「これで俺の評価が上がった。大切にしてくれ
　るはず。」と思い込んでいるだけかも。
　死んだ後も、きちんと態度で示してもらわないと旦那は浮かばれない。

　もちろんいつまでも貞操を守って子供を立派に育ててくれる奥さんもた
　くさんいるだろうが、逆に旦那の死後、旦那が生活を切り詰めて買った
　マンションで知らない男といちゃつく奥さんもいるだろうからね。
　今の奥さんは５０歳前後でも結構若くてきれいな人は多いからいろんな
　男が近寄ってくるだろうからね。
　気をつけた方がいいよ。

[733: 匿名さん]

自分が死んだ後まで嫁を拘束したくはないなあ・・・

[734: 匿名さん]

男って身勝手。
自分が若くして死んだら、
いつまでも奥さんに、よよと
自分を思い泣いていて欲しいのかしら。

誰か頼れる人と出会い、
奥さんの先長い未来を支えてあげて欲しいとは
思わないのか？

エッチのことばっか？
再婚するしない、恋人ができるできないって、
そればっかりじゃないだろ。

高校生から進歩してないね。

スレちがいで失礼しました

[735: 441]

死んだ後のことなんてどうでもよい。。好きにしてください

[736: 匿名さん]

まあ永遠に底値を目指して頑張ってくれ。どうも買えない連中のたまり場のようだし。

[737: 匿名さん]

妄想が膨らんでますね〜

[738: 匿名さん]

化けて出そうな人が居ますね。

[739: 匿名さん]

４０代、５０代の色ネタはキモチが悪いのでやめてもらえませんかぁ

[740: 匿名さん]

楽しみにしていたスレなのに、つまんなくなってしまって残念・・・
会話調さん、降臨してくださーい！

[741: 匿名さん]

今は事情がない限りは止めといたほうがいいのかなあ・・・やっぱり。

[742: 匿名さん]

なんか今日はレベル元に戻っちゃったね。このスレ。

[743: 匿名さん]

会話調の方って、住まいサーフィン→okweb→e-manと移っててきてるのでは。
たぶん平日の書き込みかと。楽しみにしてます。

[744: 老婆心]

人生も半分以上生きてきて思うのですが、
振り返ってみると住所がよく変わる人に成功者は少ないように思います。
居住地域にこだわるより、
その地域に馴染んだ人の方が人脈、信用ともに大きな財産になり、
仕事、子育てなどに好影響を与えます。
どうぞ目先の損得や噂、流行に惑わされないご判断で物件選びをしてください。

[745: 買えない人]

マンションバブル崩壊も近し！

[746: 4年前に買った人]

あほらし

[747: 匿名さん]

住所が変わる人に成功者はいないとは限らない。
バブル天井当時に自宅や土地を売った人は大儲け。
当時は売って地方を買うか賃貸に行くのが成功者だった。

今も、築浅を高く売って賃貸に移れば利益確定はできる。
それが成功者かどうかは知らないが。

[748: 匿名さん]

だから不動産はいつ買うかが一番かぎなんでしょ。
で、今は危険時期になっちゃった。まだ上がり初めくらいなら
よかったんだけど。
どうする？　底値で買って運気が上がったという意味がないのは
止めましょう。

[749: 住まいに詳しい人]

>>747
あのー、不動産売買、それも住居の売買で
1000万円ぐらいの一時的な利益を得た人が『成功者』なんですか？

ちょっとあまりに『成功者』の定義が低過ぎでしょ


この話は深追いすることはナイけど
木金あたりの書き込みを読むと
未だにマンション価格が住宅自体の需給で決定する
と信じている方が少なからずいるみたいですね

何度も言われていることですが
短期的に不動産価格を決定するのは
購入資金の需給なんですよ
簡単に言うと金利とか金融機関の姿勢
最近ならREITの“ノリ”の方が重要です

だから個人的には
今一番気にすべきは金利だと思うんだが・・・

[750: 匿名さん]

金利が上がれば、不動産価格は下がりますかね。やはり。
ならば自己資金を貯めつつ金利上がるのを待てばいいけど。
金利上がるときには貯めやすいし。

[752: 匿名さん]

いや、一応その底値時期とは別に考えなきゃいけないのでは？
下り局面でそういってで買えなかった人のことを今揶揄しても、
始まらないよ。
この半年くらいの上がり方は確かに急激過ぎるのはあるし。

[753: 住まいに詳しい人]

>>751
世の中にある数多の相場モノで
短時間に30％も価格が上昇して
調整が入らない商品なんてあるのかなぁ？

[754: 匿名さん]

>>753
株とかいっぱいあるだろｗ

[755: ビギナーさん]

株は倍以上になったよ。
オレは自己資金あったけど、
都心部マンション買った時に目いっぱい超低金利の固定で借りて
余剰資金を株に投資しました。
今は現金に変えています。

[756: 匿名さん]

いいですねー。次買う予定はあるんですか？
あったら売らないか・・・

[757: 匿名さん]

この異常事態をどう説明するんだよ。売れるはずがないだろ。
（平成19年06月現在マンション坪単価ランキング）
1東京都 品川区20,847万円、2東京都 千代田区15,245、3東京都 目黒区13,513、4東京都 渋谷区10,388、5東京都 港区10,189、6東京都 豊島区8,169、7東京都 世田谷区7,731、8神奈川県 逗子市7,237、9東京都 中野区6,871、10東京都 新宿区6,733、11神奈川県 横浜市青葉区6,139、12神奈川県 横浜市西区5,814、13東京都 小金井市5,449、14神奈川県 横浜市戸塚区5,392、15東京都 府中市5,184、16神奈川県 川崎市中原区 5,029、17神奈川県 川崎市多摩区5,010、18東京都 三鷹市4,887、19東京都 東村山市4,862、20 東京都 東久留米市 4,844、21神奈川県 川崎市高津区4,835、22神奈川県 川崎市宮前区4,812、23東京都 杉並区4,749、24東京都 調布市4,666、25埼玉県 さいたま市浦和区4,599、26神奈川県 川崎市麻生区4,582、27千葉県 市川市4,559、28東京都 文京区4,521、29神奈川県 横浜市鶴見区4,424、30東京都 多摩市4,397、31埼玉県 さいたま市大宮区4,371、32埼玉県 新座市4,366、33東京都 清瀬市4,330、34神奈川県 藤沢市4,321、35東京都 大田区4,320、36神奈川県 横浜市栄区4,301、37東京都 中央区4,196、38神奈川県 川崎市幸区4,170、39千葉県 浦安市4,163、40東京都 江東区4,147、

[758: 匿名さん]

＞750
金利が上がるとローン金利も上がるから、
多少自己資金が増えたくらいでは、月々の返済額は大して変わらないかも。
貯金以外の積極運用も必要でしょうね。

[759: 匿名さん]

反応が無かったので、もう一回問いかけます。
３０年ローンで都内のマンションを買うより、１５年ローンで郊外のマンションを買った方が
人生が豊かになる気がするのですが。
私は１５年ローンで郊外を選択しました。みなさんにとってこんな考えはどうでしょうか？

[760: 匿名さん]

仕事がら残業が多いので郊外という選択肢がそもそもないです。

[761: 匿名さん]

通勤が苦にならなくて、都心にあまり出かけない方なら
その選択もありでしょう。

自分は休日の郊外の渋滞と平日の通勤ラッシュは堪えられない。

[762: 購入経験者さん]

郊外を買うのはその人の生活環境によるでしょ。皆が都内勤務とは限らない。
それに横浜勤務の人なら郊外に買うのは全く不思議ではないが。
日本人は何かと他人と比べる癖があるが、自分が良かれと思えば郊外でも都心でも関係ないと思いますが。
何故他人の評価や意見を聞きたがる？

[763: 匿名さん]

まあ都内に通う人前提なんじゃないの？
でも、買いたくても都内が買えない人は郊外を買うか、
待つかしかないなあ、今の状況では。

[764: 大手企業サラリーマンさん]

>759さん
年収や自己資金、勤め先などの前提条件が違い過ぎるので議論のしようが無いのだと思いますよ。価格をローン年数で見るというのもやや無理が。

例えば、金利3%、年収800万、自己資金1000万の一次取得者が買う物件として、
①都内で5000万の物件を30年ローンで買う→月16.8万円、年収返済率25.3%
②埼玉で3500万の物件を15年ローンで買う→月17.3万円、年収返済率25.9%
のどちらが良いかと問われれば、多少頑張ってでも通勤利便性と資産性に勝る①を選ぶ方が多いのではないでしょうか。

[765: 匿名さん]

>>759
もう購入してしまったのに、あれこれ言ってもしょうがないからスルーしたけど。

私の場合、今度入居するところは現金で購入できたけど、実際は頭金半額だけ入れて残りは３５年ローンにした。
今金利が安いから無理して払わないで、あえて長期ローンを組んでいるのもいるよ。
こうすれば現金を手元に残せるし、金利が想定以上に上がった場合も全額支払うという選択もできるからね。

[766: 匿名さん]

>>765
759です。
もちろん郊外の１５年ローンは都内の物件に比べて格段に安いので、
現金はほとんど使わずに手元に残しています。
都内の物件なら頭金現金＋３０年ローンになったでしょうが、
郊外の物件を選択したため、１５年ローンのみでほとんどの現金は手元に残っています。
そうした方がゆとりのある豊かな人生を送れるんじゃないかと思いまして。

[767: 匿名さん]

金銭的なゆとりと時間的なゆとりどちらを選好するかは
人それぞれ。

自分は時間のゆとりが欲しい。
通勤で往復２時間超毎日かかることのコストは馬鹿にならない。

[768: 匿名さん]

そもそも月の支払いが○万円多い少ないとか気にする種類の人間は、都心になぞ住まない方がいいんでは？
よほどの資産家で不労所得だけで食ってる人でなきゃ、例え経営者や士でも、仕事も今時それなにに忙しいはずで、金じゃなくって心のゆとりが欲しいのさ。金には替えられない。

[769: 匿名さん]

金利が上がり始めて１年経ちますが、マンション下がる気配ないですね。
下がる派はエンドがついて来れないって意見くらいしか言えないみたい
だし。

売り渋りとか言って完全に供給をコントロールされてる。
在庫増って騒いでるけど、デべとしては虎の子の在庫だから売り叩く
ことはないよ。
デべの一番の関心事は販売苦戦なんかより、用地仕入なんだから。
東急もあと２年くらいで在庫尽きるらしいよ。

急激な上昇でバブルだって心配されている方も多いけど、日銀からも
バブルではないってお墨付き頂いてるし。適正な価格に急速に戻った
だけ。

賃料の下落傾向が続いてたから利回り15%とかあった訳で、賃料の
急回復かつ更なる上昇期待がある今、利回り5,6%で落ち着いたってとこ
でしょう。その間価格は２、３倍になった。

これから起こることはオフィス賃料の更なる上昇。
大規模供給がない中で年20%ペースで３年は上がる。

すると２年後くらいにはみんな感覚が鈍ってくるんだよね。
20%の賃料上昇が後何年も続くと想定し地価が吊り上がる。
その時本当のバブルが起きるんじゃないかな。

オフィスとマンションはマーケットが違うって？
マンション用地仕入れるのに、マンション用地なんで安く
買わせて下さいって安く買えるならそうだろうけどね。

金利は上がるかどうか判らんよ。

[770: 匿名さん]

金利の上下、価格の高低、ローンの年数、都心か郊外．．．そんなことを論じる以前に、自分が住むところに、自分の与信枠を目一杯使ってしまった時点でア・ウ・ト！

[771: 匿名さん]

一般の個人で自分の住むところ以外に与信使うとこなんてないでしょ。
なんでアウト？

[772: 購入検討中さん]

770

なこたないでしょ。
この低金利なら、いくら手元に金あっても、とりあえず、
借りられるだけ借りるのが吉と思うよ。

運用力にもよるけどね。
2%そこそこで借りて、5%でまわせば、金利はマイナスで借りられる。
福利でまわせば、元本部分も投資が稼いでくれる。

頭金がマジでない人にはお勧めしないが、手元資金5000万
持ちながら1億ローンのほうが、手元資金500万に
5500万より断然いいと思うよ。今のタイミングは。

もちろん1億以上の物件買わなきゃ1億借りられないけど。
ネット借金額は変わらないんだから、両建てにしたほうが
今の金利なら得だと思うよ。

枠どんどん使うべし。ただし、十分長い期間固定金利の
タイプでね。

[773: 購入検討中さん]

>5500万より断然いいと思うよ。今のタイミングは

5500万ローン借り入れの方が断然いいと思うよ。


のあやまりっす。

[774: 匿名さん]

>>772
確かに今は全ての通貨に対して円安だから、海外の債権買うだけでも
５％の運用は十分可能。加えてこの円安傾向は相当期間続くとのこと。
永久に続くかも。なぜなら今後の日本に円が強くなる理由が見当たらない。
人口減少・高齢化の進展、外資の参入による国富の流出など・・・

[775: 購入検討中さん]

>5500万ローン借り入れの方が断然いいと思うよ。

飲みすぎた。

5500万ローン借り入れより断然いいと思うよ。

の誤り。

手元に金ある人は、自宅担保に、低金利で借りられるだけ
借りて、手元に流動性のある安心感&投資による、元本返済負担
減に励みましょう。

いまどこも融資伸ばしたいから、あなたなら大丈夫。

[776: 774]

債権は債券の誤り

[777: 774]

自身も現在は家賃２万円の3ＬＤＫ通勤１時間の社宅住まいであり、
　一戸建て又は分譲マンションを買うべくこつこつと貯金をして
　福澤諭吉を４ケタまで増やし、いよいよ購入と考え始めたのだが、
　最近の円安傾向及び海外投資窓口の拡大により、頭金のはずのも
　のがどんどん増えて毎年３ケタの利益を生んでくれるのを経験す
　るにつれ、今の状況があまりに心地よく、妻子には悪いがもうし
　ばらく社宅住まいをお願いしたいと思う今日この頃なのです。
　とにかく可処分所得が多くなって毎日の生活が楽しいので・・・

[778: 774]

もちろん頭金も増やしていますよ！

[779: 匿名さん]

円が第三の通貨として再評価されませんかね？
http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=90003017&sid=aE.w_Zj1D3Os&a...

[780: 匿名さん]

この異常事態をどう説明するんだよ。売れるはずがないだろ。
（平成19年06月現在マンション平均価格ランキング、右は昨年）
○は値下がり
　1東京都 品川区20,847万円、5,502
　2東京都 千代田区15,245、7,094　
　3東京都 目黒区13,513、7,258
○4東京都 渋谷区10,388、15,951
○5東京都 港区10,189、10,250
　6東京都 豊島区8,169、4,414
　7東京都 世田谷区7,731、5,996
　8神奈川県 逗子市7,237、5,303
　9東京都 中野区6,871、3,868
　10東京都 新宿区6,733、5,029
　11神奈川県 横浜市青葉区6,139、5,050
　12神奈川県 横浜市西区5,814、5,383
　13東京都 小金井市5,449、5,116
　14神奈川県 横浜市戸塚区5,392、4,171
　15東京都 府中市5,184、4,367
　16神奈川県 川崎市中原区 5,029、4,649
　17神奈川県 川崎市多摩区5,010、3,829
　18東京都 三鷹市4,887、4,820
　19東京都 東村山市4,862、3,281
　20 東京都 東久留米市 4,844、2,696
　21神奈川県 川崎市高津区4,835、4,272
　22神奈川県 川崎市宮前区4,812、4,704
○23東京都 杉並区4,749、4,844
　24東京都 調布市4,666、4,498
　25埼玉県 さいたま市浦和区4,599、4,181
　26神奈川県 川崎市麻生区4,582、4,304
　27千葉県 市川市4,559、3,892
○28東京都 文京区4,521、5,706
　29神奈川県 横浜市鶴見区4,424、3,376
　30東京都 多摩市4,397、3,749
　31埼玉県 さいたま市大宮区4,371、3,548
　32埼玉県 新座市4,366、3,479
　33東京都 清瀬市4,330、
　34神奈川県 藤沢市4,321、3,261
○35東京都 大田区4,320、5,415
　36神奈川県 横浜市栄区4,301、4,077
○37東京都 中央区4,196、4,383
　38神奈川県 川崎市幸区4,170、4,008
○39千葉県 浦安市4,163、4,929
○40東京都 江東区4,147、4,409

[781: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。今の不動産業界の関心事はどこにあるの？」

「オフィスと商業なんじゃないかなぁ。
地所が中心にすすめている大手町（日経連やＪＡなどの街区）もあるし、
大丸有（大手町・丸の内・有楽町）にはまだまだ、建替えのビルが残っている
日本橋もこれから変わる。六本木ヒルズの第二段。
それから新宿百貨店戦争。
いっきにできた郊外のＳＣのオペレーションの真価を問われるのもこれからだからね。」

「元ちゃんは、梅田北ヤードの開発のプロジェクトファイナンスでもやってんのかな？」

「誰？それ。
　ああ、元匿はんね。彼は、ヤスオちゃんとかナカヤマ氏知ってる
　くらいだから、東京が本拠地だろう。六本木バツイチなんたらだし。
　・・・大阪は出張なんだろうかね。」

「もう、住宅はあまり関心がないのかな。　デベは。」

「終わりにしたいんだろう。大崎や駒込あたりでまだやりたがって
いる手合いはいるが。」

「あんだけ儲けたんだからバーゲンセールでもやればいいのに。」

「そこが、不動産業界の面白いところ。
安値でも売れなかった時期に
いっぱい値引き販売して在庫を吐いた過去があるわけだよ。」

「お兄さん、いい子がいますよ・・こんな時間だ、安くしときますよ。って」

「場末のポン引きかい？
　確かに、一声１００万値引きとかそういう時期があったのは確かだね。
　転売業者が２割引でひきとって１０％抜くまでに現場で平気で
　値引きやっていたよ。」

「下がり相場のときは、青田売りが裏目に出たというわけね。」

「そうなんだ。年率５〜７％の地価下落の状況だった１９９９年頃
　には、２年土地仕入れが早ければ、土地代だけで１０％〜１４％の
　差になる。
　あとからの競合物件は竣工時には確実に１０％下げた価格をだしてくる訳だ。」

「不動産業界は、２０００年当初にバーゲンセールをやってしまって、いまはもう
死んでも価格は下げたくありませんて話なのかな？」

「値引きどころか販売のローコストオペレーションで必死に利益確保をねらってるさ。」

「でもモデルルームは立派だし、チラシもコマーシャルもキャラにもお金かけてる。
どこにも節約ムードはないわよ。」

「広告削ったら客がこないよ。

　マンションは、歩いてこない
　だから広告打つんだね。
　毎週金曜、３ヶ月で１２回。
　一期終わればちょっと休む。
　マンションは、ワンツーパンチ。
　汗かき、べそかき歩こうよ
　あなたの売ったそのあとにゃ、
　管理会社が儲けます♪　
　ってね。

実際、落としているのは『面積と仕様』だよ。
素人目にわからない範囲でね。」

「東急さんも長谷工さんも管理会社のほうが元気がいいみたいね」

「管理会社って、ゼネコンと人材派遣セットにしたようなぼろい商売だからね。」

「いま、管理人さんで優秀な人が減っているんだってね。」

「いい人材がいないのはフロントマンだよ。」

「コンシェルジュ？」

「そうじゃなくて管理会社の顧客対応の担当者ね。
こいつが優秀かどうかで管理は決まる。」

「急にマンション作りすぎたんだからしょうがないわね。」

「Ｍ井もＳ友も管理会社がビル管あがりの人間だから、マンション知らない
　し、知っていてもサービス業という自覚がないみたいだな。」

「客をなめているのね」

「所詮、総合不動産会社のなかで住宅部門なんてママコ扱いなんだってばさ」

「あーら、Ｍ井なんてレジデンシャルを販売・開発一体化して気合入っている
みたいだけど」

「本体との給与格差を明確にしただけだろう。販社と一体化すれば
　給与水準は下がる。
　利益にあった給与。
　子会社をいっぱいつくって、末端が一番苦労する仕組みになっている。
　企画が一番高い給料もらって、その企画が間違ったことをすると
　現場が無理してでも売るはめになる。」

「販売はさておきグループ会社など親会社の看板もらったら
　仕事はしやすいんじゃないの？」

「仲介の基本はインセンティブ給与だからね。生保のおばちゃんみたいなもんだよ。」

「マンションって、結構裾野の広いビジネスなのね」

「屋号つけているのはそういう意味だね。
　全部わたしがやりますって、なわばり表示。
　それなのに管理会社が
　屋号と関係ない会社にかわったりするのが昨今の厳しい情勢だ。」

「大規模マンションだからってぬくぬくと怠けていると、結構他社に出し抜かれる
　みたい。」

「いずれにしろ、
住戸公団がなくなって都内がミニ戸だらけになった結果
１９９５年以降未曾有のマンションブームだったわけだ。
ことに２００２年以降は大規模マンション供給が一時期に
集中したよね。今はその終局状態だ。
ここで買うと、物件も人もあまりいいものはあてがわれない
って話かな。」

「残り物には福が無いってことね」

[782: 匿名さん]

「コンシェルジュってのも、ＫＩＯＳＫのおばちゃんみたいな人がやってたりする。
　共用部が完成予想図と違っていたりするとみんな文句いうけど
　人には文句いわないから不思議だな。」

「買わせていただいているって感じなんでしょ。」

「『ラストチャンス』だもんな。なにしろ。
　　文句は言えないだろ。」

「２００５年暴落説のあたりでも、危機感はあったけど、当時は品不足という
　より供給過剰。それでも安値に人気殺到だったし、高値のところは
　完成後も在庫が残ったわよね。」

「人は昔から、ひとより高い目線で暮らしたいという願望があるんだね。
　小高い場所は、自然災害とか出水とかにも安全だ。日当たりもよくて
　清潔で明るい。」

「　高台はお屋敷町、坂の下は庶民の町よね」

「というか、低所得者が住む場所は低地や北斜面と相場がきまっていたんだね。
　もともと治水がきちんとしていない時代、水は低きに流れるの喩えどおり
　坂の下にはお屋敷の雨水も雑排水も下りてくる。
　　水浸しや悪臭は低地に集まる。」

「昔は、火事や地震で人が亡くなったのは、下町が多かった。」

「震災で焼け出されて下町が、世田谷に丸ごとうつったりした。
　そこでも目黒川の支流の川沿いの低地に商店街が
　できたりしているよ。」

「低地は密集してにぎやかになるのね」

「逆に高台は緑が多く、区画も広かったんだね」

「高台のお屋敷は無理でも高台のマンションは素敵よね。」

「人工高台が、タワーマンションだな」

「豊洲にできた人工高台・・・って低層階はどうなのよ」

「屋上に上ればいいだろう。共用部で我慢だ」

「街ってある程度、密集してにぎやかでないとつまんないわよね。」

「ＳＣに店舗も映画館もなんでも押しこめればいいってのが米国式だけど」

「昔のショッピングセンターは、狭くて店も画一的でつまんなかったけど
　最近は、大規模で迷路みたいなものが多いわね。」

「問題は、ＭＤだね。マーチャンダイジング、つまり品揃え、店のバラエティ。
人は、成長するし、飽きやすい。
１０年サイクルで増床していかないと、かつてのニュータウンのＳＣと同じ
憂き目にあう。短期に街を造りこんでしまうと、町並みに新旧の差がないから
そういう新陳代謝ができなくなっちゃうんだね。」

「せっかくの休日　早朝からこんな話してると、暇だと思われるわよ」

「暇でいいんじゃない？
　暇じゃないってのは、金をつかうのに忙しかったり、
　金がないってこととイコールだったりする。
忙しいより面白いほうがいいんじゃないの？」

「そうよね。みんな人間暇を楽しめるようになるために
　せっせとお金稼いで
　いざ暇になると、無駄金つかうんだよ」

「暇＝退屈　忙しい＝やることがいっぱい≠やりたいことがいっぱい。
　という感じかな。金を稼ぐより、無駄金を使わないようにするほうが
　よっぽど難しいし知識もモノを見る目もいるね。」

「今、マンション買う金があったら賃貸のいいのに入るほうが得なのかな？」

「というか、使える金が豊富にないから、せまいマンションでも都心に近いと
いうだけで、やみくもに借金して買っちゃう。
でも気がつけば、家具や、食器や食費に
　まわすキャッシュがない。」

「がらんどうの部屋に、ソファだけっての格好いいわよ。
佐藤可士和の家みたい」

「そりゃ、センスの問題。庶民はがらんどうの部屋に食卓の上には、
　ほか弁と缶チューハイが現実」

「そこまで酷くはないでしょ。」

「まぁ、クレジットカードでいっぱいいっぱいの生活ってところだ。
ボーナスは支払いで消えていく。余裕はないだろう。
衣食住のバランスって大事だよ。家に６０００万。生活費が１５万か？」

「ローンの足りない分は親の金だからね。結局親の家に住んでいる気分
なんでしょ。いつまでも、あると思うな親とカネ。

でも、ひとのうちの生活なんてどうでもいいでしょ。」

「もう少し豊かな生活イメージの膨らむ間取りならいいのだけどね」

「そもそも図面が読めないのよ」

「もともとの想像力の欠如かもね」

「幅広い発想がないんだね。世間が狭いから仕方が無い。
　自分の経験の範囲しかイメージが膨らまない。」

「本読まないからね。今の若い人」

「映画は観ているけど、受身なんだよね。自分でイメージわかない。
ハリー・ポッターみたいに呪文をとなえればなんとかなると思って
いるんじゃない。ドラクエ世代だし。」

「思いやりがないのよ。自分の世界で頭がいっぱい。」

「愛がないんだな。」

「社会貢献って意識がない。自分の次は地球環境みたいに跳んでしまうのよ。
世界観ていえば、ゲームのシナリオやファッション用語だとか思っているし」

「それとマンション新築価格とどういう関係あるんだ？」

「おおいにあるわよ。もっと大きな視点で、ものごとをとらえないと貧乏になるよ」

「心豊かにく暮らしたくてマンション買うのにその結果貧しくなるのかい？」

「努力が足りないの」

「え？いままで何度も抽選はずれまくりで、
やっと買えたのが努力の結果ではないのか？」

「そういう人は堅実に郊外か中古にシフトしてない？あるいは、もうあきらめてるでしょ。
　今高値でも買う人って、いきなり買うか親にねだっている人なんだからさ。」

「決め付けちゃ失礼だろう。」

[783: 匿名さん]

「ねぇ、ねえ。家って基本的に値下がりするのが当たり前っていつから決まったの？」

「自分の住まいだから、資産価値なんて関係ないっていう人もいるね。」

「キャッシュの比率が高い人の言うセリフよ。
　３５年もローン払い続けて、価値が目減りするなんて何を買ってるの。
　だったらダイヤか金塊でも買ったほうがよっぽどましよ。」

「スーパーコンピュータを３０年ローンで買ったら面白いだろうな」

「それに近いわよ。
　もうこれ以上安くはならんとか自分にいいきかせて
　買っているわけよ。
　よく考えたら価格の半分以上は勝手に値上がりした
　土地代ってこと。
　気がついてない。」

「不動産の値動きを知らない人が、いつも景気浮揚の捨石になるわけだ。」

「それを教えると、デベの人に怒られるよ。」

「だって、あれだけ市場初ともいえる安値で物件が出回って、誰かが得して
　誰かが損をしているわけだね。
その損のつけまわしが、誰にいくか。
　高値買いのエンドユーザだろうね。」

「土地の値上がりはねずみ講と同じよ。先の人が得をした分あとのひとがかぶる」

「１３年も値下がりが続くと、１３年前社会人になった人は、必ず
１３年は値上がりが続くような錯覚に陥る。」

「過去のバブルの急騰は１９８７年、１９８８年の２年という短期間なのよね。」

「今の３５歳は当事中学生だから、それこそジュリアナ東京の扇子ねえちゃんの踊り狂う
姿をＴＶでみながらせっせとお勉強だよ。」

「そのとき社会勉強しておけばよかったのにね」

「こういう時期に売ってる販売担当の気持ちってどうなの？
　良心がとがめたりするのかな」

「良心がとがめるような奴はとっくに転職してるよ。
おまえ、マルチ商法の社員研修ＴＶでやってたりするから
みたことあるだろう。
みんなをお金持ちにして自分も豊かになるぞ。って、
まぁ志は間違ってないが、方法に信憑性がない。」

「そこまでひどくはないでしょう？」

「まんしょんが売れなきゃ日本の景気拡大はない。
くらいの教育は受けているよ。
俺たちがここで物件を売り切らねばまた不況に逆戻りだ。
いいかぁ。
間違っても買えない客に無理に売るなぁ。
太っ腹のお金持ちだけを捕まえて売れ。
・・・そういう感じだろう。

実際しつこいテレアポもないよね。最近は。
ひっそりDM送ってくる。」

「郊外が売れなくなったら、やっぱ不況でしょ？」

「そんなことないよ。最後は値引きしても売るんだから。
単にデベが赤字こいて業績不振になるだけさ。」

「住宅産業はすべての景気の原点だって教わったけど。」

「高値で売れないより、デベが腹くくって安売りしたほうが
景気拡大するんじゃないの。

　ここで郊外が１割でも値引き販売したらすごいよ。
いっきに郊外人気に火がつくね」

「今は過渡期の我慢比べってこと？」

「郊外が将来値下がりするってのは神話にすぎないよ。
　あくまで都心との対比で価格の値ごろ感はきまる。
　郊外と都心周辺の線引きも通勤時間以外で線引きは難しい状況だ。
　環境としての実質価値が高ければ価格はさがらないという見方もある。」

「環境としての実質価値って？何よそれ？」

「生活利便性、交通アクセス、住民の質　この三つだね。」

「タウンマネジメントとかいってる話ね。」

「つくるときばかり気合いれても他社とリスク分散しているうちに
　警備員置いて監視カメラつけてみたいなせこいレベルで終わってしまう。」

「地域への愛よね。
そうなるとやっぱり東急田園都市に一日の長ありよね。」

「いや、案外ＵＲの造った京葉腺沿線や東急でもあすみが丘あたりの方が
内容も住民も充実していたりする。」

「もう少し近場にないかしらね」

「南千住なんかついつい都営住宅を駅前に建てる愚を冒してしまったからね。
米国みたいに場所のいい土地に徹底した資本を投下して価値を上げるような
再開発がやりずらいんだろうな。」

「２００２年は森政権の都市再生プロジェクトでそういう試みがなされた最初で
　最後のときだったんじゃない？」

「やっぱもう終わってる。」

「豊洲が騒がれてるけど、第３地区や晴海が建てこんできたら、インナーハーバーの
奥の奥。ウォーターフロントの地の利は全く希薄な場所になるかもね」

「ただの高層建物密集地区？
オフィスビル見て暮らすのも悪くないわよ。都会的。」

「というか、この手の都市計画、本当は今後１０年が勝負なんだよ。小泉政権の
景気浮揚策の道具になったおかげで、焦らされているね。
大きい容積率をもらったがゆえに敷地に余裕のないタワマンが墓石のように
立ち並ぶ構図だな。」

「値上がりすると部屋が小さくなっていくわね。以前は８５平米が標準だったのが
　７３平米クラスが増えているみたい」
「バブル期の直前に計画された広尾ガーデンヒルズ。
これがまともな面積の間取りの最後だったね。それ以降も広いマンションは出来たけど
地価の値上がりと用地取得難で三茶とか荒川区とか田園都市線とかに造られただけ。

都内では佃のリバーシティーと１９９４年の恵比寿ガーデンテラス壱番館まで７年間の
空白があった。」

「ニューヨークのように郊外に大邸宅ができないものかしらね。ロングアイランドとか
ニュージャージーみたいに」

「車社会だからね。あちらは。日本は鉄道コミューティング。自営業なら自動車
通勤している人もいるだろうが」

「豊洲も、晴海も車ないと生きていけない感じよね」

「山の手線の内側こそ時間短縮には車は必須なんだけどね」

[784: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。住戸公団って何？」

「おまえも、意地悪だねぇ。じゅうとこうだんで変換すると住戸公団に
なるんだろう。住都公団のことだろうよ。」

[785: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。今読み返すと　３人の会話になっていたりするんだけど」

「間で俺が　コーヒー飲んだんだよ。」

「そっか」

[786: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。京葉腺・・ってどこにあるの。脇の下あたり？」
「うるさいなぁ・・・」

[787: 購入検討中さん]

なんだ郊外の業者かよ、
大変ですね。

[788: 匿名さん]

「ねぇ、ねえ。郊外の業者とか言われてるよ。」

「文章読解力と想像力の乏しい馬鹿は相手にするな。
　ボランティア精神という概念すらない、チンピラだからね。」

「自分が理解できないものを、蔑むのは小心者の悪い癖ね」

[789: 匿名さん]

今から２年前のスレ読んでみた。

当時から下がるって断言してる人は結構いたね。
２年前は都心は３Ａ地区で湾岸は都心じゃないとか、地域ネタ
が多いのも興味深い。http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44941/

[790: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。あなた知識さらしすぎなんだよ。
だから、何かっていうと、業者とかマンションヲタクとか言われる。」

「いまどきの業者にこれくらいの知識があったらトップセールスに
なっているよ。」

「ずいぶんと傲慢な言い方ね。」

「もともと、マンション板ってなんのためにあると思う？」

「情報共有？」

「人は、自分の考え方感じ方を他人と共有することで、誤りを
正したり、方向修正できるんだと思うよ。」

「ブログで一方的に語るだけでは、成長ないものね。」

「こうやって話すことで自分の考えや方向性が見えてくるし
　忘れていたことを思い出すし、気づきも生まれる。
　いろいろな人がまた違った話を書いて視野も深まる。」

「なんやかんや言って、あなた元祖匿名はんにもっといっぱい
書いてもらいたいんじゃないの？」

「そうじゃないよ。単純に、マンション価格の今後に
興味があるから、自分なりにゆれうごく考察をまとめて
みたいだけだよ。」

「こんなとこに一生懸命買いても時間の無駄なんじゃないの
　どうせ、心無い人に詮索されて、嫌な思いして終わりだってば。」

「書きたいから書いているだけ。
自分が書いて面白いから。
読んで面白くなるように工夫はしているつもりだがね。」

「何か書いていて得たものはあるの？」

「住宅取得の時期と世代が親子２代、いや祖父母の時代から
資産格差を生んでいるのではないか、という仮説があって
それを深く考えてみたいんだけどね。」

「そんなこと当たり前でしょ。
　それに、ここのスレタイに合ってないわ。
　もっとも、ここでも結局今買うべきか、買わざるべきかみたいな
　話に終始して、きちんとした方向性のある話になってないけど」

「ときどき、このまま１０年、マンション価格ってずっと横ばい
ではないかって思うことがあるよ。」

「経済安定成長なんだから当然でしょ？」

「金利もゆっくり、物価もゆっくり、賃金もゆっくり、マンション供給も
ゆっくりなら、価格の変化もゆっくりになるはずだね。」

「あなた、自問自答したくて会話形式の書き込みにしたんでしょ。」

「そうかもしれんな。こういう時期は謙虚に考えないと方向性を
見誤るからね。」

「誰でもない自分を演じることで、ポジショントークを避けたつもりが
結局『郊外の業者』と言われて腹立てているんだから・・・」

「なんで、誰かが自分の利益誘導のために書きこみするとしか
思えないのだろう」

「そんな暇な人そうそういないからよ。」

「考えることは暇なことじゃないけどね」

「ま、もう物件いっぱい買ったことだし、もう書き込みやめたら？」

[791: 匿名さん]

よし！この会話、本にして出版しよう！
電車男みたいに。

[792: 匿名さん]

タイトルは「マンション価格オタク＊＊＊＊男」でよろしく

[793: 匿名さん]

会話調さんって、何人かいるんですか？
時々、雰囲気が違う気がする。

[794: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41336/

2004年の頃のスレ。

エンドがついて来ない論はこの頃からあるんだね。
結果どうなったかは・・・

緩やかな上昇が経済全体にとっては一番いいんだけどね。
マーケットはどちら方向にも行き過ぎるもの。

資産・不動産インフレに対し金利引き上げは必要だけど、
個人消費や非製造業、中小企業がそれに耐えられるかは
判らない。
長期金利も日銀が利上げしてるのに2%超えてこないのは
その辺にマーケットが懸念を感じていることの表れ。
まぁもうすぐ2%超えるだろうけど。株価も来週18300円
超えて２万目指すのかな。

日銀が短期金利引き上げても長期はあまり反応せず、
資産インフレが加速するってシナリオが考えられる。

マクロ的にみて今の円安水準では日本は買い。
日本の個人が円を売ってるから、買っても円高にならないし、
絶好の仕込みどころでしょう。

日本に流入した資金は株か不動産に流れ込む。
為替で儲けようとしてるから、株価や不動産市況がどういう
水準かなんて気にしない資金が入ってきている感じがするよ。

[795: 匿名さん]

>>794
いつもの高値論者ですね。

・無限金持ち
・無限海外ファンド資金
この２つが日本の東京23区のマンションを買い捲るという妄想は既に否定されてますが？
基本的に利益が出るものに投資し、逃げ足が速いのがそれらの資金の特長です。
収益還元法で説明できなくなる水準で逃げ出します。
一部はもう逃げ出してるようです。

[796: 匿名さん]

そう？世界の大都市では、まだまだ東京は安いんじゃない？

[797: 匿名さん]

①金利は上がる
②物件価格はもう天井圏
③給与は上がらない（成果主義の浸透）
④消費税増や社会負担増で負担は増える

手取りがどんどん減る時代の到来です。
これで、どうやって一般購入者が購入可能な物件価格が上がるのか?
デベ営業にだまされてはいけない。

彼らは地価が下がれば「今が底」
金利が下がれば「買い時」
金利が上がれば「もっと上がるので今が最後のチャンス」
地価が上がれば「上がりきる前に買わないと、もう永久に買えません」
つまり、いつでもどんな時でも買い時なのだ・・・・恐ろしいこと言うよね。
売るのが仕事の彼らは、買った人が後でどんな目に遭おうが知ったことではないからね。

普通のサラリーマンが今現在の生活水準を基準として３５年の目一杯ローンを組むのは大変危険！

ローン金利の上昇は織り込み済としても、
・消費税アップ（←基礎年金への税投入割合が1/3から1/2にアップすることが決まっているのに財源が未定）
・長期掛金アップ（←未納者の増加に加え、高齢化が益々進み、親子２代で年金をもらうような時代が来る）
・短期掛金アップ（←団塊の世代が退職し、暇つぶしのために病院通いするため、医療費支払いが増大）
・地方自治体の財政悪化に伴う公共料金の値上げ（←既に全国的に総務省から指導を受けている）
・輸入品の高騰（←輸入に頼っている食料品や衣料等が円安や原材料難により高騰）

[798: 大学教授さん]

マンションと戸建は根本的に違うところを理解する必要がある。

・マンションは一戸当たり少ない面積でも建てられる、だから利便性に優れた地価が高いところにも居住が可能になる。
・従って、マンションは本来利便性を重視する人の居住スタイルである。
（利便性を重視しない人は、近郊、郊外の戸建となり、対象エリアはぐっと広がる。好まれるエリアは広大な郊外に点在することになる。）

それでは、マンションが適した場所はどこでしょう？

・当然ですが、大多数の人々にとって利便性に優れた、都心周辺となります（近郊、郊外でマンションは本来は有り得ない選択肢）。

バブル崩壊と、規制緩和、産業構造の変革、遊休地と湾岸部の再開発の活発化によって、都心部のマンション価格は一気に下がり、これによって大勢の人が都心部マンションに住めるようになりました。
世帯単位が小さくなったことも、マンションに追い風になりました。

しかしながら、あまりに価格が上昇し過ぎると買える人は限られてきます。
それでは、これからどうなるのでしょうか？

・価格が上がり過ぎたエリアへの都心回帰は一気に萎んで行く。
・一方、開発余地があり、安定的な価格（７０ｍ２台で５千万円台〜６千万円台）で長期にわたり供給可能なエリアに都心回帰は集中する。

その結果どうなるのでしょうか？
・都心回帰が続くエリアは居住人口が増え、生活関連施設も充実、交通網の整備が進み、非常に住みやすいエリアとなって行く。また、居住者の年齢構成もバランスが取れたものになり、安定した繁栄を享受する。
・一方、都心回帰が萎んでしまったエリアは、生活関連施設、交通網の整備が停滞、居住者の年齢も年々上がって行き、活気の無い老人の街と化す。

[799: 匿名さん]

代替、大方の予想と逆の方向へ世の中は動くものだ。

>>792
ところで、マンション価格表をズリネタにできる奴ってお前だけだ
ろ。
おおっ。すげぇ、坪単価１８０万だなんて、こんな価格だしちゃって
いいのかなぁ。
あんなデベが、こんな地区でここまで安売りしていたなんて、凄い。
はぁはぁ・・とか言うわけか？
変態だよ。

どうせなら、パンフのほうが健全だぞ。ベッドルームとコンシェルジュの
お姉さんの写真もあったりするからそっちのほうがまともだ。

[800: 大学教授さん]

都心の規定自体が将来変化する可能性は無いのでしょうか？

・都心の規制緩和が進み、超高層のオフィスビル建築が容易になっています。これは、限られた土地を有効に使えることを意味しますから、オフィスの一定地域への集中化が進みます。

具体的にどこに集中するのでしょうか？

・新幹線が北方面も関西方面も両方使える「東京駅」が中心になるでしょう。そこを中心に山手線沿いに秋葉原、浜松町まで広がる感じでしょう。

都心への利便性に優れたエリアの基準は？

・概ね、地下鉄またはＪＲで都心エリアに乗り換え無しで１０分以内に到着できるエリアでしょう。