23区内の新築マンション価格動向（その11）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。価格的には一部既に天井に来たのか（下がり始めたのか）、仕様グレードの低下にも注視が必要です。

過去スレその１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[562: 441]

中古マンション23区の動き
2001年〜2005年　　　　4年間で3%の上昇
2005年〜2007年2月 年率7.7%の上昇
2006年7月〜2007年2月　年率22.7%の上昇

上記データ分析から、最近の中古マンションの価格の値上がりは著しいことが分かる。郊外の新築マンションの価格の高値水準が、23区の中古マンションに及んできたことと、土地価格の上昇が反映しているものと思われる。

今後とも、この勢いで価格上昇するかどうか分からない。
都内商業地の狂乱・暴走地価の状態を考えれば、中古マンションの価格にもその傾向が伝播しても不思議では無い。豊洲の商業用地は、坪1550万で落札された、あの勢いは住宅用地にはまだ全く無い。

商業用地と住宅用地が別物であるという議論は今の住宅地の値上がりによって、間違いだと証明されている。
今はまだ懐疑の中。懐疑の中で相場は育つ。面白い。

[564: 441]

あのお、既に年率に直しているんですけど。。22.7%というのはね。

[565: 441]

三菱地所のマンション完成在庫3月末時点の推移

2001年3月末　180戸
2002年3月末　145戸
2003年3月末　122戸
2004年3月末　229戸
2005年3月末　285戸
2006年3月末　226戸
2007年3月末　126戸

在庫、増えてます？

[566: デベにお勤めさん]

供給場所が都心部中心の業者は好調だが、
そうじゃないところは非常に苦しいデツ。
特に中小はそろそろヤバイ感じ

[567: 441]

中小不動産業者は元々、不況型倒産の代表選手でしょう。
今になっての話じゃないし、もうちょっと減ってくれないと、過当競争ですよ。その意味では都心周辺は大手しか参入できなくなって、良い感じですね。23区もそろそろそうなって欲しいもの。

[568: デベにお勤めさん]

近郊のミニ戸ブームでは痛手を受けた中小がいっぱい出てきたね。
ここんところ倒産件数がずいぶん増えていますね。金利が上がってきたのと、銀行の貸し出しが慎重になってきたのが原因ですね。貸し剥がしも有るようです。
生半可な土地転がしは大怪我のもとですね。
おかげで最近は取引が激減して、塩漬けだらけです。
後２、３年したら、こんな土地も動き始めて、地価もかなり下がり始めるだろうな。近郊は今がピークでしょう

[569: 匿名さん]

懐疑の中で育つのは株。
土地は懐疑で育つわけではない。
バブル当時、土地神話があったから懐疑など無しに土地は値上がりし続けた。

[570: 銀行関係者さん]

結局、中小デベが郊外在庫増やして不採算に陥ろうが倒産しようが、
体力があり顧客層も異なる大手デベへの影響は限定的な訳だから、
ここの住人が欲しがる様な新築物件は早々下がらない。
向こう3〜4年分の土地を確保出来ている大手デベの場合、
土地取得の競合者が減る事による入札価格低減が販売価格の反映されるのは
2年後以降だし、それまでに新々価格が浸透していればやはりその水準になるんだろう。

[571: 匿名さん]

デべも２極化。

強いところは益々強く、弱いところは淘汰される。

地価上昇による仕入れ難と耐震偽装による販売難

で中小デべは持ちこたえられないでしょう。

ただそれが２３区のマンション価格の下げ要因に

なるかというとならない。

[573: 匿名さん]

カタログや定価表なんて巷にあふれているのに、秘密にするのはおかしいですね。
友人の乗っているベンツの定価なんて調べればすぐにわかりますし
価格のデターベースだってありますよね。
マンションの新築価格のデターベースもありますよ、中古の分譲価格だって
仲介業者はすぐに調べて教えてくれますし、オリジナルの間取りだってすぐに
わかります。
リフォーム業者は必ずこの図面を見ています。
不動産サイトでは、分譲価格と部屋番号まで掲載されています、
中古マンション等は、新聞折り込みチラシも入るし当然該当のマンションにも
チラシは入ります。
新築マンションでも、大半のデベは価格一覧表を配布するのではないでしょう
か、つまり居住者は実売価格はともかく各部屋の定価は知っているわけです。
契約したら、プライバシーで価格表を回収なんて話しは、聞いたことがない。

[574: いつか買いたいさん]

盛り上がってますね。
>> 572 さん
完成在庫のデータは、公開情報ですよ。普通に決算発表等で公開されています。
でも、あなたが561で書いた「騰がるか下がるか分からない」には賛成です。
私自身は素人で、2006年から物件探して乗り遅れた口です。
正直今の価格では熱が醒めつつあるのですが、かといってこの先それほど下がるような要因も見当たりません。
環境が変わらないなら、もう少し自分の給料上がるの待った方がいいんですかね。

[575: 匿名さん]

数字のトリック〜。世の中は完売だらけ〜。新築未入居は今いずこ〜。

中古マンション価格〜、おんなじマンションの比較ではない〜。築2年も20年も中古〜。たまたまにわかリーマン物件の売却成約かも〜。

結局データっても上場会社のディスクロ資料か〜、東京カンテイしかレジはない〜、たまに不動産経済研究所〜、デベの味方〜。

まあ、地所は許そう。かろうじて。

[576: 匿名さん]

大手デベは３〜４年先まで高値で土地仕入れちゃってるから
これから価格下落はありえないでしょう。これから土地さらに
上がったらもっとでしょう。
サラリーマン層がもうついて来れないって？？　
いやいやその時でも他の層がこれからも買うんだって。
需要と供給？？
いやいや買う人はこれからもたくさんいます。いるとこには
いるんです、たくさん。そしてまた上がる。
そして庶民はどんどん郊外へ。。

ここのみんなも内心どっかで思ってるでしょ。
まだまだ上がるかもってさ。

[578: 匿名さん]

株成金、医師、弁護士、経営者

[579: 匿名さん]

俺だよ！俺、俺！！

[580: 銀行関係者さん]

561さんは「23区の新築マンション価格が下がる要因」を12項目挙げたという解釈でよろしいでしょうか？不動産業界を担当する人間としてコメントさせて下さい。（基本はニュートラルなスタンスです）
>大手３社の今年の販売５割増
例えば三井不の販売戸数は5194戸→6400戸に拡大しますが、PCT等大型物件の竣工が進む為で大半は契約済。新築価格に直接影響する訳ではありません。ウォッチすべき首都圏供給戸数は、昨年度ついに8万戸割れ、今年度は6万戸台もあり得、客観的に見れば供給不足。
>仕掛け不動産、昨年の５割増
大手に関しては、今後4年程度の土地仕入れを昨年度迄に概ね完了させた為、土地を中心に「仕掛」不動産が拡大。全て計画的に市場に出していくので、在庫が溜まっている感はないです。（寧ろ仕掛不動産が少ない業者＝仕入が出来ていない業者のことはネガティブに見ています）
>都内の新築着工、ここ１０年で最高
東京都の新設住宅着工戸数のうち、「分譲住宅」はH15年度の10万戸超をピークにH18年度は8万戸割れてます。月別はかなり変動が激しいので、長期的に見ないとミスリードします。
>新築市場で増える即入物件（今は郊外も都心へも波及か）
消費者がやや様子見な状況という「イメージ」は確かにあります。とは言え都心の新築供給が減るだけに完成在庫が増える可能性は低いと考えます。
>８月の利上げ必至
既にマーケットが織込み済の話で、マンション市場を語るには「金利はどこまで上がるか」を議論しないと話にならないのでは。日銀のイメージは経済成長率＋物価上昇率だから長期金利3%台はあるかなと思っています。90年代半ばのマンション大量供給開始時よりは低い水準です。
>米でも金利急騰
6月一瞬上がったのはこれまで利下げがあると見られていた反動で一時的。問題は米国長期金利が5.5%のボックス圏を超えるかどうか。確かに日本の長期金利は米国金利との連動性が高く、これは注意してウォッチする必要があるでしょう。
>国債バブル崩壊の報道（エコノミスト）
経済誌の中でも位置づけの低い同誌に何の影響力があるかを教えて下さい。
>相次ぐマンションバブル崩壊特集
記事を読んでも何ら真新しい話はありませんが、正直、これが一番説得力があるかもしれません。新築マンションは必ず買わねばならない物ではなく、世間で「今は買い時じゃない」というムード一色になれば需要そのものがシュリンクする可能性は大いにあります。尤も、あくまでムードですから、価格が若干下がったとか消費税が上がるとか、ちょっとしたトピックで逆に振れる類のものですが。
>ＲＥＩＴ低迷
REIT価格を最近見始めた方かもしれませんが、8951はここ1年で一時価格が2倍になったのが6月にようやく1割下がったという状況です。不動産としてはあり得ない配当利回りまで来ていたので、寧ろもっと下がってもいいと思います。そもそも、REIT低迷が新築マンションに及ぼす影響はどうお考えでしょうか。「価格が下がれば物件が買えなくなる」ということであれば、寧ろある程度価格が下がってくれた方が配当利回りが出せるのでファイナンスはし易くなります。暴落しても最近はGE等に第三者割当した例もあるので左程心配しなくてもよいのでは。
>デベ株低迷
総合不動産は相変わらず高値です。これも直近1ヶ月の株価だけを見ず、2年前に大手3社が1000円程度だったことを勘案下さい。バリュエーションをしてもPER、PBR、EV/EBITDA、NAVいずれも割高水準です。マンション専業については中堅以下は確かに株価低迷中。ビル賃貸等の安定的事業がないのでマンション優勝劣敗の波に飲まれると認識されています。
>思った異常に深刻な米不動産市場、悲惨な米ＲＥＩＴ
悲惨なのは日本だとローンを受けられないようなサブプライム層と、そのローン証券化商品に突っ込んだヘッジファンド達なので、日本の不動産市場への影響は無いと思います。
>米資本撤退の欧州不動産市場
不動産利回りが金利より低いロンドン等の不動産市場よりも、不動産利回りの方が2%程度高い日本が投資先として選択されています。


お客さんとの関係上マンション動向はかなり見ていますが、私の結論は「総合不動産が今のビジネスモデル・ブランド・資金調達能力を維持する限り、23区のマンション価格は彼らにコントロールされ、例え中小デベが潰れようが価格が大きく下がることは無い」です。（自分は転勤族なので当面購入予定はありませんが・・・）