23区内の新築マンション価格動向（その11）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。価格的には一部既に天井に来たのか（下がり始めたのか）、仕様グレードの低下にも注視が必要です。

過去スレその１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[551: 元祖匿名はん]

あんた性根が腐ってるね。デベなんか就職しねぇよ。笑　これで満足か

[552: 441]

プロを自認するなら、もう少しまともな意見を書いて欲しい。
せっかくスレまで立ててるんだから。
Dataを取ることは難しいとはいえ、もう少し数字が無いと、、。
定性的なあなたの印象だけ語られて下がると言われてもね。
全部定性的ですよ、見直して御覧なさい。何の数字も無い。

不動産はじゃあどこが適正価格なの？今の市場価格はファンダメンタルズとは乖離した投機的な動きである、という根拠は何？どこからが投機的？在庫はどの程度上がったの？ファミリータイプは？１Rは？

おしなべて全ての不動産が下がるの？下げ幅は都心のほうが大きいのか？それとも世田谷か？それとも更なる郊外案件か？

ファンドがどうだの、エンドはそんなんじゃ動かないだの、というより、もっと定量的にご解説を賜りたいものです。

[553: 元祖匿名はん]

あなた、人に教えて欲しいのなら、まずその性格でも直したら？
あなたの言われるがまま書くのはアホくさいのでしばらくスルー。

[554: 匿名さん]

441さん、誰という決めつけなんて意味ないですよ。

[555: 元祖匿名はん]

しかし、なんとか会社を去っていただかないと、だってさ。又馬脚かよ。

[556: 元祖匿名はん]

定量的な値下げ実績や売れ残りデータでも出してからほざけってんだ。

[557: マンコミュファンさん]

元祖匿名はん・・・いいかげんウザイ

[558: 元祖匿名はん]

失礼しました。

[562: 441]

中古マンション23区の動き
2001年〜2005年　　　　4年間で3%の上昇
2005年〜2007年2月 年率7.7%の上昇
2006年7月〜2007年2月　年率22.7%の上昇

上記データ分析から、最近の中古マンションの価格の値上がりは著しいことが分かる。郊外の新築マンションの価格の高値水準が、23区の中古マンションに及んできたことと、土地価格の上昇が反映しているものと思われる。

今後とも、この勢いで価格上昇するかどうか分からない。
都内商業地の狂乱・暴走地価の状態を考えれば、中古マンションの価格にもその傾向が伝播しても不思議では無い。豊洲の商業用地は、坪1550万で落札された、あの勢いは住宅用地にはまだ全く無い。

商業用地と住宅用地が別物であるという議論は今の住宅地の値上がりによって、間違いだと証明されている。
今はまだ懐疑の中。懐疑の中で相場は育つ。面白い。

[564: 441]

あのお、既に年率に直しているんですけど。。22.7%というのはね。

[565: 441]

三菱地所のマンション完成在庫3月末時点の推移

2001年3月末　180戸
2002年3月末　145戸
2003年3月末　122戸
2004年3月末　229戸
2005年3月末　285戸
2006年3月末　226戸
2007年3月末　126戸

在庫、増えてます？

[566: デベにお勤めさん]

供給場所が都心部中心の業者は好調だが、
そうじゃないところは非常に苦しいデツ。
特に中小はそろそろヤバイ感じ

[567: 441]

中小不動産業者は元々、不況型倒産の代表選手でしょう。
今になっての話じゃないし、もうちょっと減ってくれないと、過当競争ですよ。その意味では都心周辺は大手しか参入できなくなって、良い感じですね。23区もそろそろそうなって欲しいもの。

[568: デベにお勤めさん]

近郊のミニ戸ブームでは痛手を受けた中小がいっぱい出てきたね。
ここんところ倒産件数がずいぶん増えていますね。金利が上がってきたのと、銀行の貸し出しが慎重になってきたのが原因ですね。貸し剥がしも有るようです。
生半可な土地転がしは大怪我のもとですね。
おかげで最近は取引が激減して、塩漬けだらけです。
後２、３年したら、こんな土地も動き始めて、地価もかなり下がり始めるだろうな。近郊は今がピークでしょう

[569: 匿名さん]

懐疑の中で育つのは株。
土地は懐疑で育つわけではない。
バブル当時、土地神話があったから懐疑など無しに土地は値上がりし続けた。

[570: 銀行関係者さん]

結局、中小デベが郊外在庫増やして不採算に陥ろうが倒産しようが、
体力があり顧客層も異なる大手デベへの影響は限定的な訳だから、
ここの住人が欲しがる様な新築物件は早々下がらない。
向こう3〜4年分の土地を確保出来ている大手デベの場合、
土地取得の競合者が減る事による入札価格低減が販売価格の反映されるのは
2年後以降だし、それまでに新々価格が浸透していればやはりその水準になるんだろう。

[571: 匿名さん]

デべも２極化。

強いところは益々強く、弱いところは淘汰される。

地価上昇による仕入れ難と耐震偽装による販売難

で中小デべは持ちこたえられないでしょう。

ただそれが２３区のマンション価格の下げ要因に

なるかというとならない。

[573: 匿名さん]

カタログや定価表なんて巷にあふれているのに、秘密にするのはおかしいですね。
友人の乗っているベンツの定価なんて調べればすぐにわかりますし
価格のデターベースだってありますよね。
マンションの新築価格のデターベースもありますよ、中古の分譲価格だって
仲介業者はすぐに調べて教えてくれますし、オリジナルの間取りだってすぐに
わかります。
リフォーム業者は必ずこの図面を見ています。
不動産サイトでは、分譲価格と部屋番号まで掲載されています、
中古マンション等は、新聞折り込みチラシも入るし当然該当のマンションにも
チラシは入ります。
新築マンションでも、大半のデベは価格一覧表を配布するのではないでしょう
か、つまり居住者は実売価格はともかく各部屋の定価は知っているわけです。
契約したら、プライバシーで価格表を回収なんて話しは、聞いたことがない。

[574: いつか買いたいさん]

盛り上がってますね。
>> 572 さん
完成在庫のデータは、公開情報ですよ。普通に決算発表等で公開されています。
でも、あなたが561で書いた「騰がるか下がるか分からない」には賛成です。
私自身は素人で、2006年から物件探して乗り遅れた口です。
正直今の価格では熱が醒めつつあるのですが、かといってこの先それほど下がるような要因も見当たりません。
環境が変わらないなら、もう少し自分の給料上がるの待った方がいいんですかね。

[575: 匿名さん]

数字のトリック〜。世の中は完売だらけ〜。新築未入居は今いずこ〜。

中古マンション価格〜、おんなじマンションの比較ではない〜。築2年も20年も中古〜。たまたまにわかリーマン物件の売却成約かも〜。

結局データっても上場会社のディスクロ資料か〜、東京カンテイしかレジはない〜、たまに不動産経済研究所〜、デベの味方〜。

まあ、地所は許そう。かろうじて。

[576: 匿名さん]

大手デベは３〜４年先まで高値で土地仕入れちゃってるから
これから価格下落はありえないでしょう。これから土地さらに
上がったらもっとでしょう。
サラリーマン層がもうついて来れないって？？　
いやいやその時でも他の層がこれからも買うんだって。
需要と供給？？
いやいや買う人はこれからもたくさんいます。いるとこには
いるんです、たくさん。そしてまた上がる。
そして庶民はどんどん郊外へ。。

ここのみんなも内心どっかで思ってるでしょ。
まだまだ上がるかもってさ。

[578: 匿名さん]

株成金、医師、弁護士、経営者

[579: 匿名さん]

俺だよ！俺、俺！！

[580: 銀行関係者さん]

561さんは「23区の新築マンション価格が下がる要因」を12項目挙げたという解釈でよろしいでしょうか？不動産業界を担当する人間としてコメントさせて下さい。（基本はニュートラルなスタンスです）
>大手３社の今年の販売５割増
例えば三井不の販売戸数は5194戸→6400戸に拡大しますが、PCT等大型物件の竣工が進む為で大半は契約済。新築価格に直接影響する訳ではありません。ウォッチすべき首都圏供給戸数は、昨年度ついに8万戸割れ、今年度は6万戸台もあり得、客観的に見れば供給不足。
>仕掛け不動産、昨年の５割増
大手に関しては、今後4年程度の土地仕入れを昨年度迄に概ね完了させた為、土地を中心に「仕掛」不動産が拡大。全て計画的に市場に出していくので、在庫が溜まっている感はないです。（寧ろ仕掛不動産が少ない業者＝仕入が出来ていない業者のことはネガティブに見ています）
>都内の新築着工、ここ１０年で最高
東京都の新設住宅着工戸数のうち、「分譲住宅」はH15年度の10万戸超をピークにH18年度は8万戸割れてます。月別はかなり変動が激しいので、長期的に見ないとミスリードします。
>新築市場で増える即入物件（今は郊外も都心へも波及か）
消費者がやや様子見な状況という「イメージ」は確かにあります。とは言え都心の新築供給が減るだけに完成在庫が増える可能性は低いと考えます。
>８月の利上げ必至
既にマーケットが織込み済の話で、マンション市場を語るには「金利はどこまで上がるか」を議論しないと話にならないのでは。日銀のイメージは経済成長率＋物価上昇率だから長期金利3%台はあるかなと思っています。90年代半ばのマンション大量供給開始時よりは低い水準です。
>米でも金利急騰
6月一瞬上がったのはこれまで利下げがあると見られていた反動で一時的。問題は米国長期金利が5.5%のボックス圏を超えるかどうか。確かに日本の長期金利は米国金利との連動性が高く、これは注意してウォッチする必要があるでしょう。
>国債バブル崩壊の報道（エコノミスト）
経済誌の中でも位置づけの低い同誌に何の影響力があるかを教えて下さい。
>相次ぐマンションバブル崩壊特集
記事を読んでも何ら真新しい話はありませんが、正直、これが一番説得力があるかもしれません。新築マンションは必ず買わねばならない物ではなく、世間で「今は買い時じゃない」というムード一色になれば需要そのものがシュリンクする可能性は大いにあります。尤も、あくまでムードですから、価格が若干下がったとか消費税が上がるとか、ちょっとしたトピックで逆に振れる類のものですが。
>ＲＥＩＴ低迷
REIT価格を最近見始めた方かもしれませんが、8951はここ1年で一時価格が2倍になったのが6月にようやく1割下がったという状況です。不動産としてはあり得ない配当利回りまで来ていたので、寧ろもっと下がってもいいと思います。そもそも、REIT低迷が新築マンションに及ぼす影響はどうお考えでしょうか。「価格が下がれば物件が買えなくなる」ということであれば、寧ろある程度価格が下がってくれた方が配当利回りが出せるのでファイナンスはし易くなります。暴落しても最近はGE等に第三者割当した例もあるので左程心配しなくてもよいのでは。
>デベ株低迷
総合不動産は相変わらず高値です。これも直近1ヶ月の株価だけを見ず、2年前に大手3社が1000円程度だったことを勘案下さい。バリュエーションをしてもPER、PBR、EV/EBITDA、NAVいずれも割高水準です。マンション専業については中堅以下は確かに株価低迷中。ビル賃貸等の安定的事業がないのでマンション優勝劣敗の波に飲まれると認識されています。
>思った異常に深刻な米不動産市場、悲惨な米ＲＥＩＴ
悲惨なのは日本だとローンを受けられないようなサブプライム層と、そのローン証券化商品に突っ込んだヘッジファンド達なので、日本の不動産市場への影響は無いと思います。
>米資本撤退の欧州不動産市場
不動産利回りが金利より低いロンドン等の不動産市場よりも、不動産利回りの方が2%程度高い日本が投資先として選択されています。


お客さんとの関係上マンション動向はかなり見ていますが、私の結論は「総合不動産が今のビジネスモデル・ブランド・資金調達能力を維持する限り、23区のマンション価格は彼らにコントロールされ、例え中小デベが潰れようが価格が大きく下がることは無い」です。（自分は転勤族なので当面購入予定はありませんが・・・）

[582: 匿名さん]

サラリーマン以外の層向けマンションを
勝手に造ってれば。

[583: 匿名さん]

隅田川をはさんだ
中央区、台東区、墨田区、江東区がこれからの発展の中心になります。
但し、概ね言問い通りより南、明治通りより西になるので、
台東区、墨田区、江東区は全域とはなりません。

隅田川の西側はワンルーム、２ＤＫ等が多くなり、独身者、ＤＩＮＫＳ
中心。隅田川の東側はファミリータイプの７０ｍ２超が中心となり。
普通の人が安心して買え、借りれる価格帯で、安定した数量の供給が
これから１０年間続きます。

[584: 441]

盛り上がって何より。

>572
完成在庫は公開Dataですよ（笑）。何でもかんでもデベ関係者にしたいようですね。。


>581
一般購入者の定義は何ですか？なぜ年収の25%がギリギリ限界なんですか？
過剰供給は良く言われていますが、在庫が増えていない以上、過剰でも何でも無いというのが事実で、あなたの意見がただのイメージでは？
8万戸がそもそも過剰である根拠は？世帯数の増加、人口流入を考えてもなぜ過剰？常識は疑わないと、見誤りますよ。

自然金利が5%、今の金利が低すぎる、ですか。面白いですね。
金利が5%まで上がっている時は、これまで以上に景気が加熱している時ですよ。金利だけ、景気が過熱した状況をインプットして、それで今やばいと言われても、、。

首都圏の労働人口、今減ってるでしょう。これね、増えるんですよ。今後ね。たぶんそこを見誤っているのかなあ。。何だろうなあ。。

[585: 匿名さん]

近郊と郊外で完成在庫が増えていて
都心部との２極化がすすんでいるんだろ。
不便な近郊、郊外は戸建と競合するし、
まだまだ土地がふんだんにあるから、
構造的なものだと思う。

[586: 匿名さん]

インターネットの掲示板の人はどうしても２極化して１かゼロのステレオにしたがりますね（笑）

[587: 匿名さん]

確かにそんな二極化になったら、治安は最悪で、住みにくい場所では
なくなるねｗ

[588: 441]

そうですね。二極化は極端すぎ。現にマンション価格上昇地域は近郊、郊外に広がって来ているわけですからね。上昇率の差の違いはあるけど。

[589: 匿名さん]

＞583
日本の中心は城東になりますね＾＾

[590: 匿名さん]

＞価格上昇地域は近郊、郊外に広がって来ているわけですからね

バブルの頃、そういう傾向になってしばらくしたらドスンと一気に下がったね。特に郊外が。

[591: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。２３区新築マンション価格のスレ、わけわかんなくなってんだけど。」

「ここはね、昔からコテハンと匿名がバトルを繰り返す傾向があるんだよ。
　コテハンは匿名を誤射したり匿名はコテハンだけに反論する。」

「みんな固定ハンドル名にすれば？」

「自説のはっきりしている人はいいよ。そうでない人はコテハンでは
　自由な立場でさまざまな発想ができないだろ。間違ったこといったら
　糾弾されるかもしれないし」

「固定ハンドルで書き続けると、その人の職業とか立場とか見えてきて
　そのあたりに余計な興味関心あつめちゃうとか？」

「それはあるね。元祖匿名はんが神奈川板に出没していたとわかると
　たちまち郊外の住人にされちゃったりとかね。」

「どんな人が書き込んでいるかって興味はあるわ。」

「そうだけど、板の面白さは、誰が書いたかでなく、書かれた中身なんだよ。
　自分にそれなりの判断基準がない人は、書かれた内容の真贋が読めない
　から、ついつい誰がどういう立場で書いた意見か気になるんだろう。」

「誰が書こうが、書かれた内容に価値があるかを見るだけでいいってこと？」

「そうだよ。なにも誰かに教えてもらおうとか頼っているわけではないだろう。
対等の立場で、意見の中身を斟酌していけばいい。
違った立場の意見があれば、それを読んで視野が広がるだろう？」

「未来のことだから、だれも正解を言い当てることはできないわよね。」

「そう。でも、金利の動向とか、インフレとか、現状どういう見通しかとか
考えるべきことがらの方向性が語られると、大変啓発されるよね。」

「私には難しくてよくわからないわ」

「今は、海外マネーが入ってきて生活者の実需としてのマンション価格が
地下の上昇のなかで急騰してしまった事実がひとつの話題になっていたんだよ。
それを、みんながマンションを欲しがってどんどん値が上がったみたいに思って
はいけない・・・そういう論調だったような気がする。」

「そんなの、どうでもいいじゃない。どういう理由で上がろうが今いくらで今後どうなるか
さえわかればいいのよ。」

「確かにそうだ。ファンドの土地買いあさりにあおられて、マンションデベが土地を
争って高値買いした結果が、現在のマンション価格になっているだけだから
今後、デベがどこをいくらで仕入れていくかで、市場価格は読めるよね。」

「まだ、仕入れるのかな？」

「仕入れるでしょうよ。会社だって利益出さないと生きていけないからね。」
「今から高値で仕入れたら売れない可能性ってあるんじゃない？」

「大手の土地仕入れには、２種類あるんだよ。
　ゼネコンやブローカーが持ち込む話と、自分から仕掛ける話だ」

「地上げ屋みたいなの？」

「そうじゃない、再開発みたいなものだよ。そこまでいかなくても、都内の
　住宅密集地の一角を買って、買いましたり再開発を仕掛けたり、
　道路付きの悪い大区画の用地の地主に働きかけて、道路用地の整備や
　既存建物の建替えを含めた分譲事業や賃貸事業を提案するんだよ。」

「長丁場の仕事ね。」

「大崎とか五反田とかまだまだ続いているし、森ビルさんはあいかわらず戸建ての
　買収からこつこつはじめているようだね。」

「供給が、大きな仕込の時期に入ったってことなの？」

「まぁ、秋の収穫は終わって、あとは早稲が出回るのはだいぶ先だよね」

「価格動向っていっても、２３区の平均値が持つ意味ってわかるかい？」

「２３区の新築物件の平均値って昔２１０万／坪っていっていたやつ？
　それって港区の４５０万から足立区の１６０万まで入っていたんだっけ？」

「いまはもっと上がっているけどね。価格差が広がって都心物件のサンプルが
減ると平均値の意味って希薄になるんだよね。」

「それじゃ、ここのスレタイの意味って何なの？」

「一応、一次取得者がローン組んで買える価格帯って意味じゃないかと思って
いるんだが、最近は「親ローン」とかいう援助資金を含めて考えるかどうかってのが
論点になっているみたいだね。」

「親から相続した一戸建てを売ってマンションに住み買えるとかいうのは、価格
上昇要素になるんでしょ？」

「なると思うんだけどね。そういうのが、世田谷の４００万／坪の需要になっている
はずなんだが、そういう話をすると高級マンションの話はやめろとか息巻く
人がいるね。」

「スレ主さんを批判しちゃいけないわ」

[592: 元祖匿名はん]

俺？今関西やで。（匿名はんって普通そうなんじゃないの？）

高級マンションの話をするなって言ってんじゃないよ。俺も住んでたし。
高級マンションの話だけ、我田引水の儲け自慢話しかしないってんなら
よそでやっとくれってこと。都心板はその傾向強いだろ。見りゃわかる。

いいじゃん。サラリーマンじゃない層が買うってんなら。誰か知らんが。
はっぴーはっぴー。
俺が今都内で買う買わないなら絶対新築なんて当面買わんが。
カードの年会費に通算100万以上使っちゃってる私は買えません。

ちなみに、スレタイ変えてるの知ってるよね？
下がる下がる論者じゃないんで。あえて言えば、下げざるを得ない論者。
供給サイドが単に傲慢なんだよ。学習効果がなさ過ぎ。

[593: 441]

あなたも、自慢してますよね。カード年会費100万円、お疲れ様です。
そんな自慢は他所でやったら、、ってスレ主でした。
失礼しました。

[594: 匿名さん]

このスレ、いろいろ詳しい方の書き込みが多いので、最近楽しみに読んでいます。
特に591さんのファンです！

[595: 元祖匿名はん]

戦車でもジェットでも本当に買えるというのなら高級都心マンションでも買えますでしょうか？都心板で聞いてみますね。しかしあなたストーカーみたいですね。

失礼しました。買える人、買ってあげてください。

[596: 元祖匿名はん]

591は441。551は蓬莱。デベ内輪板だけ何とか隔離できないのかねしかし。

[597: 441]

元祖匿名はん、末期症状ですな。591が私ですかあ。ちょっと嬉しい。
591さん、今後も引き続き会話調、よろしくお願いします。面白いし分かり易い。

東京の土地価格は、皇居を中心にして時計回りに動意している。
海側より陸に向かって時計回りに土地価格が動いている(皇居中心地価右回り説)。それがどうしてなのかはわからない。

都内の城南地区の土地価格が動意しはじめると、それが東横線、小田急線、京王線、中央線、西武線、東武東上線、東武伊勢崎線沿と順次右回りに価格伝播し、最後に千葉の海沿いの総武線沿に価格影響が及ぶ。

地価上昇も、地価の下落もそうした動きをした。
どういう理由か、原因か知らないが、これが東京の土地価格の経済現象のようである。

さて今、千葉海沿い総武線沿線の中古価格か横ばいから上昇へ向かっていると言おうか、横ばいといおうか、そんな状況。

今後どうなるのか、注目ですな。

[598: 匿名さん]

大井町の物件も下町・山の手外なのに、坪４００近くでバブル時の
レベルだとか？どうなんでしょう？？　それでも上がり続けるんですか？

[599: 匿名さん]

えー埼玉よりも千葉の総武線のがよくない？　単純に東京駅・銀座が
近いから。前に街の談義があったけど、あれ単純に状況が変わった
んだと思うんだけど。
以前は、丸の内近辺は休日に行くところではなかった、アフター５の
買い物も飲食もいまいちだった。でも、今はこっち方面の人は何かない
限り別に渋谷まで行かなくてよくなったからじゃないの？
なら勤め先が近い方が良いもの。

[600: 匿名さん]

確かに、最近は豊洲や新浦安といった新たな開発により、住みたい沿線として、東横線、田園都市線、小田急線の次あたりに京葉線が新たな選択肢として浮上してきてますよね。加えて、丸の内の再開発により、今までの単なるビジネス街から、ショッピングや食事をするのも楽しい街に変化していることもポジティブ要因ですよね。