23区内の新築マンション価格動向（その11）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。価格的には一部既に天井に来たのか（下がり始めたのか）、仕様グレードの低下にも注視が必要です。

過去スレその１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[522: 441]

何でもデベの営業にしないでくださいな。

で、元祖匿名はん、は全然自分の予測を言わないですな。
無責任極まりないですね。

23区の先行指標は都心周辺でしょう。何で議論するのが悪いのか分かりませんがね。

520さん、今後売らなければならない主体はどこですか？売っても良い、ではなく、売らなければならない主体が増えないと、Marketは下がりませんね。

[523: 元祖匿名はん]

売れ残ればマーケットは自ずと下がります。

この板の結論は、もう天井で下がってると常識的な人は判断するタイミングということ。それだけです。あなたの持ち家賃貸自慢はよその板かブログで。勝手に都心部の話題と決め付けないでください。専用板があります。

[524: 441]

売れ残れば、って、今そんなに在庫が積みあがっていますか？
もう下がる、って、今中古の成約価格下がってますか？

自分の勝手な予想を結論にするのはどうかと思いますよ。
下がってくる、と思うなら、いつ下がるのか、それがもう8月、9月というようにあなたは、予想しているということですね。近々、下がると。分かりました。

その論拠としては、上がりすぎだ、供給過剰だ、ということですよね。
供給過剰を示す先行指数は、空室率だと思いますが、23区全体で大幅に上がっているということですね？できれば、Dataあると参考になるのですが。

[525: 元祖匿名はん]

追記：
売らなければならない主体が増えないとマーケットが下がらない等と
恐ろしい発言を平気でするのはどう考えても供給サイドの人間でしょう。

エンドに潜在的な下落を押し付けようという魂胆が見え見えです。

[526: 元祖匿名はん]

空室率って、、売れ残りデータならアナタのほうがイッパイあるんじゃ？

もう来ないでって。あっちの板がアナタの居場所。

[527: 匿名]

新築マンション価格のハナシに、空室率って何？また分譲貸しのハナシ？

[528: 441]

新築マンションだろうと、中古の空室率は重要な指標ですね。
加えて、23区内で、新築マンションの売れ残りが急激に増えているんですか？

ただのドタ勘で下がると言っているだけですね。プロを自認していながら。

売らなければならない人がいるのといないのは大きな違い。
Marketを理解しているとは思えません。
なぜ株があれだけ下がったか、不動産があれだけ下がったか、失礼ですが、もう一度振り返ってみては如何でしょう。
潜在的な下落を押付ける？今そもそもそんなに過熱してますか？一部の新築案件のそのまた一部の部屋でしょう。

[529: マンコミュファンさん]

みなさん墨田区をよろしくお願いいたします＾＾
下記にあるように、そうそうたる人気区に挟まれて、
中古マンションランキング　”第５位”　と健闘しております。

http://house.goo.ne.jp/useful/ranking/shuto.html

[530: 匿名さん]

スレ主さん（元祖匿名はん）と441さんとのやり取りが面白いです！

傍観者より。

[531: 元祖匿名はん]

在庫積みあがってますよ（ね）。ネタバレしていいんですか。
私のモラル的にできませんが。

「売らなければならない人がいないから下がってない」なんて詭弁です。

市場流通性の著しく低い区分所有マンションの一室など、売ってみないと
個別性もあり、売れる価格なんてわからないのが実情です。
成約事例が出たころには、時既に遅しです。地価公示かそれ以上に遅い。

「中古になれば下がります」というさも当り前の販売側のロジックの中に
既に分譲単価が高すぎるという潜在的下落分が折りこまれているのです。

これはデベの用地高値仕込み、さらには営業努力、業務カイゼンのなさを客にリスク転嫁、責任転嫁しているだけのハナシです。

既に23区のマンション価格はそうなっているという警鐘がこの板の主旨。

中古マンションの空室率って、アナタ分譲貸しの新築のハナシ得意げに
してた人でしょ。「満室想定賃料ベース出口高値ファンド向け物件」の
現状一端でも覗いたらそんなこと口が裂けても言えないと思いますよ。

しかも空室だけなら賃料下げるなりフリーレントや家具付ければ埋まる
かもしれない。成約単価がどうで空室がどうかセットでないと意味なし。

[532: 匿名さん]

>529
人気ランキングではなくて、アクセスランキングね。
買い手ではなく売り手が何度もアクセスしてもカウントされる。

[533: 元祖匿名はん]

端的に言えば、最近のデベはマンション分譲の客をナメ過ぎ。
株価が上がって地価が上がって浮かれすぎ。銀行同様死に体だったのに。
何の方向性も見通しもない。上がってたらそこで儲ける。結局それだけ。

それに乗っかってエンドの市場で一儲けしたり、それを企ててる人は
キャピタルゲイン狙い以外には実は何の投資ロジックも理念もない。
その自慢話ネタも終焉を迎えてきてる。それだけの話ですよ。

前者と後者、この板ではなりすましの同一人物までいるようですが、
とどのつまり蜜月、お似合いかもしれません。ドンドン買ったげたら。

[534: 匿名さん]

①金利は上がる
②物件価格はもう天井圏
③給与は上がらない
④消費税増や社会負担増で負担は増える

手取りがどんどん減る時代の到来です。
これで、どうやって一般購入者が購入可能な物件価格が上がるのか?
デベ営業にだまされてはいけない。

彼らは地価が下がれば「今が底」
金利が下がれば「買い時」
金利が上がれば「もっと上がるので今が最後のチャンス」
地価が上がれば「上がりきる前に買わないと、もう永久に買えません」
つまり、いつでもどんな時でも買い時なのだ・・・・恐ろしいこと言うよね。
売るのが仕事の彼らは、買った人が後でどんな目に遭おうが知ったことではないからね。

その事を理解した上で、このスレ見ましょうね。

[535: 匿名さん]

この人もくどいね。下がってほしい人が沢山いるスレなんだね。
今ここ見てるって、当然買い損ねちゃってる人だから
底値で買えた人が羨ましいのはわかる。
下がると思う。
下がってほしい。
いや皆で買わなければ絶対下がる！（笑）
単純な論理だ（笑）
これで世の中回れば苦労はしないね＾＾

[536: 匿名さん]

都内在住で、様子見の為にしばらく賃貸暮らしをしています。
不動産屋も”それだけ家賃を払うなら低金利の今”と言いますが、
笑顔で聞き流しています。

賃貸物件を見ていますと、新築売れ残りもありますし、
スポットでは随分と良い物件が出てきていますね。

スレタイに従えば、状況を見るなら賃貸相場も見ようというのが
私のお勧めです。　成約時にフリーレントや、礼金無しもあります
ので、実態は中々見えませんが、物件や家賃の動きを見ていますと
大きな流れは見えると思います。

[537: 元祖匿名はん]

出た。反論で困ったら買い損ねた理論。前も言ったけど結果的に私は儲けたよ。そんなので儲けようなぞとセコイ根性はなかったが。そんなのマーケットに近い立場にいれば時系列的にサルでもわかる話。もうそういう期間は終わったんだよ。だからー安値で買えたの自慢話ならブログか都心板でやれっての。

[538: 匿名さん]

皆さん頭良いですね。夫婦の会話なんて考えている人、すごーく文才
ありますね！
こんな頭のいい人達ばかりが不動産に関わっているとなると、
自分は思いっきり貧乏くじ引きそうで怖い・・・

[539: マンコミュファンさん]

>>532さんご指摘ありがとうございます＾＾
墨田区は意外とダークホース的な存在かと思い書き込んでみました。

ではみなさん、お約束の城東地区ご批判をお待ちしております。

[540: 441]

よくよく考えてみたんですが、あなたはデベ関係の方？
最近の土地持ちは、ぜんぜん売ってくれなくなった。ここでネガティブキャンペーン張って、売り物を引き出そうって感じでしょうか。

仲介業者は流通量こそ命。ボラティリティ万歳。上がった後は、下がってもらわないと、商売あがったりですからな。

「満室想定賃料ベース出口高値ファンド向け物件」って、そもそも不動産市場の何%？そっちこそ些細なところを引き合いに出して、言っているだけでは？というより、ファンドは外部成長に加え、内部成長したいわけで、高い空室率のものを買って、満室に近づけました。僕たち偉いでしょ、と自慢したいんじゃないの？

まあ、流通量が減ることは業者にとってはマイナスですが、元祖匿名はんも気落ちせず頑張りましょう。いつか下がりますよ。

[541: 元祖匿名はん]

でべじゃねぇよ。そんなの関係ねぇ。自分の素性が当てられたからって
闇雲に詮索するのはよしとくれ。仲介でもねぇ。前言ったと思うけど。
てめーの私利私欲のためにマーケットが上がって欲しいとか下がって
欲しいとか誰かさんのようなケチな根性持ち合わせないんで。お生憎様。

[542: 441]

汚い言葉を使うと、汚い人生になりますよ。

[543: ビギナーさん]

1年前からこのサイトを見ています。

半年前：もう値下がりすることは無い。どんどんあがるとの意見が9割だった。

現在：天井。少しずつ下がり始めるとの意見が大半。

たった半年で何が変わったのでしょう？

[544: 元祖匿名はん]

あとな、「高級賃貸」とやらを嬉しそうに持ち出したのはあんただ。
一部デベとファンドによる高級賃貸レジなんか、どこもかしこも
いっぱい出してるよ。知ってんの？現場だよ現場。
区分の分譲貸し狙いの購入なんかこそ些細過ぎる、ド短期のみみちい話。

[545: 匿名さん]

>>543
デベが半年前の想定以上に調子に乗りすぎ自爆傾向にある。
そういえばデベって学習能力なかったっけと、皆が思い出した。

[546: 元祖匿名はん]

たった半年で、デベが調子に乗りすぎた、そんだけ〜。ごめんあさーせ。

[547: 元祖匿名はん]

お。かぶった。

[548: ビギナーさん]

ブームなんて、いつもそんなもんなのよ。
特に団塊がかかわったものは。

[549: ビギナーさん]

この掲示板も、アクセス数がずいぶん減っちゃっただろうしね。
一時の半分もないでしょう。浜田山なんか酷いことになっているし。

[550: 441]

544の発言、何が言いたいのかさっぱり分かりません。
下がることに補佐的な意見？
上がることに補佐的な意見？
高級賃貸、どこもかしこもいっぱいだしての空室率の低下はポジティブ材料以外の何物でも無いと私は普通に考えて思いますが。

デベをクビになった人か。ここまでデベ嫌いというのは。。
人って怖い。なんとか良い気分で会社を去っていただかないと、恐ろしいですな。

[551: 元祖匿名はん]

あんた性根が腐ってるね。デベなんか就職しねぇよ。笑　これで満足か

[552: 441]

プロを自認するなら、もう少しまともな意見を書いて欲しい。
せっかくスレまで立ててるんだから。
Dataを取ることは難しいとはいえ、もう少し数字が無いと、、。
定性的なあなたの印象だけ語られて下がると言われてもね。
全部定性的ですよ、見直して御覧なさい。何の数字も無い。

不動産はじゃあどこが適正価格なの？今の市場価格はファンダメンタルズとは乖離した投機的な動きである、という根拠は何？どこからが投機的？在庫はどの程度上がったの？ファミリータイプは？１Rは？

おしなべて全ての不動産が下がるの？下げ幅は都心のほうが大きいのか？それとも世田谷か？それとも更なる郊外案件か？

ファンドがどうだの、エンドはそんなんじゃ動かないだの、というより、もっと定量的にご解説を賜りたいものです。

[553: 元祖匿名はん]

あなた、人に教えて欲しいのなら、まずその性格でも直したら？
あなたの言われるがまま書くのはアホくさいのでしばらくスルー。

[554: 匿名さん]

441さん、誰という決めつけなんて意味ないですよ。

[555: 元祖匿名はん]

しかし、なんとか会社を去っていただかないと、だってさ。又馬脚かよ。

[556: 元祖匿名はん]

定量的な値下げ実績や売れ残りデータでも出してからほざけってんだ。

[557: マンコミュファンさん]

元祖匿名はん・・・いいかげんウザイ

[558: 元祖匿名はん]

失礼しました。

[562: 441]

中古マンション23区の動き
2001年〜2005年　　　　4年間で3%の上昇
2005年〜2007年2月 年率7.7%の上昇
2006年7月〜2007年2月　年率22.7%の上昇

上記データ分析から、最近の中古マンションの価格の値上がりは著しいことが分かる。郊外の新築マンションの価格の高値水準が、23区の中古マンションに及んできたことと、土地価格の上昇が反映しているものと思われる。

今後とも、この勢いで価格上昇するかどうか分からない。
都内商業地の狂乱・暴走地価の状態を考えれば、中古マンションの価格にもその傾向が伝播しても不思議では無い。豊洲の商業用地は、坪1550万で落札された、あの勢いは住宅用地にはまだ全く無い。

商業用地と住宅用地が別物であるという議論は今の住宅地の値上がりによって、間違いだと証明されている。
今はまだ懐疑の中。懐疑の中で相場は育つ。面白い。

[564: 441]

あのお、既に年率に直しているんですけど。。22.7%というのはね。

[565: 441]

三菱地所のマンション完成在庫3月末時点の推移

2001年3月末　180戸
2002年3月末　145戸
2003年3月末　122戸
2004年3月末　229戸
2005年3月末　285戸
2006年3月末　226戸
2007年3月末　126戸

在庫、増えてます？

[566: デベにお勤めさん]

供給場所が都心部中心の業者は好調だが、
そうじゃないところは非常に苦しいデツ。
特に中小はそろそろヤバイ感じ

[567: 441]

中小不動産業者は元々、不況型倒産の代表選手でしょう。
今になっての話じゃないし、もうちょっと減ってくれないと、過当競争ですよ。その意味では都心周辺は大手しか参入できなくなって、良い感じですね。23区もそろそろそうなって欲しいもの。

[568: デベにお勤めさん]

近郊のミニ戸ブームでは痛手を受けた中小がいっぱい出てきたね。
ここんところ倒産件数がずいぶん増えていますね。金利が上がってきたのと、銀行の貸し出しが慎重になってきたのが原因ですね。貸し剥がしも有るようです。
生半可な土地転がしは大怪我のもとですね。
おかげで最近は取引が激減して、塩漬けだらけです。
後２、３年したら、こんな土地も動き始めて、地価もかなり下がり始めるだろうな。近郊は今がピークでしょう

[569: 匿名さん]

懐疑の中で育つのは株。
土地は懐疑で育つわけではない。
バブル当時、土地神話があったから懐疑など無しに土地は値上がりし続けた。

[570: 銀行関係者さん]

結局、中小デベが郊外在庫増やして不採算に陥ろうが倒産しようが、
体力があり顧客層も異なる大手デベへの影響は限定的な訳だから、
ここの住人が欲しがる様な新築物件は早々下がらない。
向こう3〜4年分の土地を確保出来ている大手デベの場合、
土地取得の競合者が減る事による入札価格低減が販売価格の反映されるのは
2年後以降だし、それまでに新々価格が浸透していればやはりその水準になるんだろう。

[571: 匿名さん]

デべも２極化。

強いところは益々強く、弱いところは淘汰される。

地価上昇による仕入れ難と耐震偽装による販売難

で中小デべは持ちこたえられないでしょう。

ただそれが２３区のマンション価格の下げ要因に

なるかというとならない。

[573: 匿名さん]

カタログや定価表なんて巷にあふれているのに、秘密にするのはおかしいですね。
友人の乗っているベンツの定価なんて調べればすぐにわかりますし
価格のデターベースだってありますよね。
マンションの新築価格のデターベースもありますよ、中古の分譲価格だって
仲介業者はすぐに調べて教えてくれますし、オリジナルの間取りだってすぐに
わかります。
リフォーム業者は必ずこの図面を見ています。
不動産サイトでは、分譲価格と部屋番号まで掲載されています、
中古マンション等は、新聞折り込みチラシも入るし当然該当のマンションにも
チラシは入ります。
新築マンションでも、大半のデベは価格一覧表を配布するのではないでしょう
か、つまり居住者は実売価格はともかく各部屋の定価は知っているわけです。
契約したら、プライバシーで価格表を回収なんて話しは、聞いたことがない。

[574: いつか買いたいさん]

盛り上がってますね。
>> 572 さん
完成在庫のデータは、公開情報ですよ。普通に決算発表等で公開されています。
でも、あなたが561で書いた「騰がるか下がるか分からない」には賛成です。
私自身は素人で、2006年から物件探して乗り遅れた口です。
正直今の価格では熱が醒めつつあるのですが、かといってこの先それほど下がるような要因も見当たりません。
環境が変わらないなら、もう少し自分の給料上がるの待った方がいいんですかね。

[575: 匿名さん]

数字のトリック〜。世の中は完売だらけ〜。新築未入居は今いずこ〜。

中古マンション価格〜、おんなじマンションの比較ではない〜。築2年も20年も中古〜。たまたまにわかリーマン物件の売却成約かも〜。

結局データっても上場会社のディスクロ資料か〜、東京カンテイしかレジはない〜、たまに不動産経済研究所〜、デベの味方〜。

まあ、地所は許そう。かろうじて。

[576: 匿名さん]

大手デベは３〜４年先まで高値で土地仕入れちゃってるから
これから価格下落はありえないでしょう。これから土地さらに
上がったらもっとでしょう。
サラリーマン層がもうついて来れないって？？　
いやいやその時でも他の層がこれからも買うんだって。
需要と供給？？
いやいや買う人はこれからもたくさんいます。いるとこには
いるんです、たくさん。そしてまた上がる。
そして庶民はどんどん郊外へ。。

ここのみんなも内心どっかで思ってるでしょ。
まだまだ上がるかもってさ。

[578: 匿名さん]

株成金、医師、弁護士、経営者

[579: 匿名さん]

俺だよ！俺、俺！！

[580: 銀行関係者さん]

561さんは「23区の新築マンション価格が下がる要因」を12項目挙げたという解釈でよろしいでしょうか？不動産業界を担当する人間としてコメントさせて下さい。（基本はニュートラルなスタンスです）
>大手３社の今年の販売５割増
例えば三井不の販売戸数は5194戸→6400戸に拡大しますが、PCT等大型物件の竣工が進む為で大半は契約済。新築価格に直接影響する訳ではありません。ウォッチすべき首都圏供給戸数は、昨年度ついに8万戸割れ、今年度は6万戸台もあり得、客観的に見れば供給不足。
>仕掛け不動産、昨年の５割増
大手に関しては、今後4年程度の土地仕入れを昨年度迄に概ね完了させた為、土地を中心に「仕掛」不動産が拡大。全て計画的に市場に出していくので、在庫が溜まっている感はないです。（寧ろ仕掛不動産が少ない業者＝仕入が出来ていない業者のことはネガティブに見ています）
>都内の新築着工、ここ１０年で最高
東京都の新設住宅着工戸数のうち、「分譲住宅」はH15年度の10万戸超をピークにH18年度は8万戸割れてます。月別はかなり変動が激しいので、長期的に見ないとミスリードします。
>新築市場で増える即入物件（今は郊外も都心へも波及か）
消費者がやや様子見な状況という「イメージ」は確かにあります。とは言え都心の新築供給が減るだけに完成在庫が増える可能性は低いと考えます。
>８月の利上げ必至
既にマーケットが織込み済の話で、マンション市場を語るには「金利はどこまで上がるか」を議論しないと話にならないのでは。日銀のイメージは経済成長率＋物価上昇率だから長期金利3%台はあるかなと思っています。90年代半ばのマンション大量供給開始時よりは低い水準です。
>米でも金利急騰
6月一瞬上がったのはこれまで利下げがあると見られていた反動で一時的。問題は米国長期金利が5.5%のボックス圏を超えるかどうか。確かに日本の長期金利は米国金利との連動性が高く、これは注意してウォッチする必要があるでしょう。
>国債バブル崩壊の報道（エコノミスト）
経済誌の中でも位置づけの低い同誌に何の影響力があるかを教えて下さい。
>相次ぐマンションバブル崩壊特集
記事を読んでも何ら真新しい話はありませんが、正直、これが一番説得力があるかもしれません。新築マンションは必ず買わねばならない物ではなく、世間で「今は買い時じゃない」というムード一色になれば需要そのものがシュリンクする可能性は大いにあります。尤も、あくまでムードですから、価格が若干下がったとか消費税が上がるとか、ちょっとしたトピックで逆に振れる類のものですが。
>ＲＥＩＴ低迷
REIT価格を最近見始めた方かもしれませんが、8951はここ1年で一時価格が2倍になったのが6月にようやく1割下がったという状況です。不動産としてはあり得ない配当利回りまで来ていたので、寧ろもっと下がってもいいと思います。そもそも、REIT低迷が新築マンションに及ぼす影響はどうお考えでしょうか。「価格が下がれば物件が買えなくなる」ということであれば、寧ろある程度価格が下がってくれた方が配当利回りが出せるのでファイナンスはし易くなります。暴落しても最近はGE等に第三者割当した例もあるので左程心配しなくてもよいのでは。
>デベ株低迷
総合不動産は相変わらず高値です。これも直近1ヶ月の株価だけを見ず、2年前に大手3社が1000円程度だったことを勘案下さい。バリュエーションをしてもPER、PBR、EV/EBITDA、NAVいずれも割高水準です。マンション専業については中堅以下は確かに株価低迷中。ビル賃貸等の安定的事業がないのでマンション優勝劣敗の波に飲まれると認識されています。
>思った異常に深刻な米不動産市場、悲惨な米ＲＥＩＴ
悲惨なのは日本だとローンを受けられないようなサブプライム層と、そのローン証券化商品に突っ込んだヘッジファンド達なので、日本の不動産市場への影響は無いと思います。
>米資本撤退の欧州不動産市場
不動産利回りが金利より低いロンドン等の不動産市場よりも、不動産利回りの方が2%程度高い日本が投資先として選択されています。


お客さんとの関係上マンション動向はかなり見ていますが、私の結論は「総合不動産が今のビジネスモデル・ブランド・資金調達能力を維持する限り、23区のマンション価格は彼らにコントロールされ、例え中小デベが潰れようが価格が大きく下がることは無い」です。（自分は転勤族なので当面購入予定はありませんが・・・）

[582: 匿名さん]

サラリーマン以外の層向けマンションを
勝手に造ってれば。

[583: 匿名さん]

隅田川をはさんだ
中央区、台東区、墨田区、江東区がこれからの発展の中心になります。
但し、概ね言問い通りより南、明治通りより西になるので、
台東区、墨田区、江東区は全域とはなりません。

隅田川の西側はワンルーム、２ＤＫ等が多くなり、独身者、ＤＩＮＫＳ
中心。隅田川の東側はファミリータイプの７０ｍ２超が中心となり。
普通の人が安心して買え、借りれる価格帯で、安定した数量の供給が
これから１０年間続きます。

[584: 441]

盛り上がって何より。

>572
完成在庫は公開Dataですよ（笑）。何でもかんでもデベ関係者にしたいようですね。。


>581
一般購入者の定義は何ですか？なぜ年収の25%がギリギリ限界なんですか？
過剰供給は良く言われていますが、在庫が増えていない以上、過剰でも何でも無いというのが事実で、あなたの意見がただのイメージでは？
8万戸がそもそも過剰である根拠は？世帯数の増加、人口流入を考えてもなぜ過剰？常識は疑わないと、見誤りますよ。

自然金利が5%、今の金利が低すぎる、ですか。面白いですね。
金利が5%まで上がっている時は、これまで以上に景気が加熱している時ですよ。金利だけ、景気が過熱した状況をインプットして、それで今やばいと言われても、、。

首都圏の労働人口、今減ってるでしょう。これね、増えるんですよ。今後ね。たぶんそこを見誤っているのかなあ。。何だろうなあ。。

[585: 匿名さん]

近郊と郊外で完成在庫が増えていて
都心部との２極化がすすんでいるんだろ。
不便な近郊、郊外は戸建と競合するし、
まだまだ土地がふんだんにあるから、
構造的なものだと思う。

[586: 匿名さん]

インターネットの掲示板の人はどうしても２極化して１かゼロのステレオにしたがりますね（笑）

[587: 匿名さん]

確かにそんな二極化になったら、治安は最悪で、住みにくい場所では
なくなるねｗ

[588: 441]

そうですね。二極化は極端すぎ。現にマンション価格上昇地域は近郊、郊外に広がって来ているわけですからね。上昇率の差の違いはあるけど。

[589: 匿名さん]

＞583
日本の中心は城東になりますね＾＾

[590: 匿名さん]

＞価格上昇地域は近郊、郊外に広がって来ているわけですからね

バブルの頃、そういう傾向になってしばらくしたらドスンと一気に下がったね。特に郊外が。

[591: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。２３区新築マンション価格のスレ、わけわかんなくなってんだけど。」

「ここはね、昔からコテハンと匿名がバトルを繰り返す傾向があるんだよ。
　コテハンは匿名を誤射したり匿名はコテハンだけに反論する。」

「みんな固定ハンドル名にすれば？」

「自説のはっきりしている人はいいよ。そうでない人はコテハンでは
　自由な立場でさまざまな発想ができないだろ。間違ったこといったら
　糾弾されるかもしれないし」

「固定ハンドルで書き続けると、その人の職業とか立場とか見えてきて
　そのあたりに余計な興味関心あつめちゃうとか？」

「それはあるね。元祖匿名はんが神奈川板に出没していたとわかると
　たちまち郊外の住人にされちゃったりとかね。」

「どんな人が書き込んでいるかって興味はあるわ。」

「そうだけど、板の面白さは、誰が書いたかでなく、書かれた中身なんだよ。
　自分にそれなりの判断基準がない人は、書かれた内容の真贋が読めない
　から、ついつい誰がどういう立場で書いた意見か気になるんだろう。」

「誰が書こうが、書かれた内容に価値があるかを見るだけでいいってこと？」

「そうだよ。なにも誰かに教えてもらおうとか頼っているわけではないだろう。
対等の立場で、意見の中身を斟酌していけばいい。
違った立場の意見があれば、それを読んで視野が広がるだろう？」

「未来のことだから、だれも正解を言い当てることはできないわよね。」

「そう。でも、金利の動向とか、インフレとか、現状どういう見通しかとか
考えるべきことがらの方向性が語られると、大変啓発されるよね。」

「私には難しくてよくわからないわ」

「今は、海外マネーが入ってきて生活者の実需としてのマンション価格が
地下の上昇のなかで急騰してしまった事実がひとつの話題になっていたんだよ。
それを、みんながマンションを欲しがってどんどん値が上がったみたいに思って
はいけない・・・そういう論調だったような気がする。」

「そんなの、どうでもいいじゃない。どういう理由で上がろうが今いくらで今後どうなるか
さえわかればいいのよ。」

「確かにそうだ。ファンドの土地買いあさりにあおられて、マンションデベが土地を
争って高値買いした結果が、現在のマンション価格になっているだけだから
今後、デベがどこをいくらで仕入れていくかで、市場価格は読めるよね。」

「まだ、仕入れるのかな？」

「仕入れるでしょうよ。会社だって利益出さないと生きていけないからね。」
「今から高値で仕入れたら売れない可能性ってあるんじゃない？」

「大手の土地仕入れには、２種類あるんだよ。
　ゼネコンやブローカーが持ち込む話と、自分から仕掛ける話だ」

「地上げ屋みたいなの？」

「そうじゃない、再開発みたいなものだよ。そこまでいかなくても、都内の
　住宅密集地の一角を買って、買いましたり再開発を仕掛けたり、
　道路付きの悪い大区画の用地の地主に働きかけて、道路用地の整備や
　既存建物の建替えを含めた分譲事業や賃貸事業を提案するんだよ。」

「長丁場の仕事ね。」

「大崎とか五反田とかまだまだ続いているし、森ビルさんはあいかわらず戸建ての
　買収からこつこつはじめているようだね。」

「供給が、大きな仕込の時期に入ったってことなの？」

「まぁ、秋の収穫は終わって、あとは早稲が出回るのはだいぶ先だよね」

「価格動向っていっても、２３区の平均値が持つ意味ってわかるかい？」

「２３区の新築物件の平均値って昔２１０万／坪っていっていたやつ？
　それって港区の４５０万から足立区の１６０万まで入っていたんだっけ？」

「いまはもっと上がっているけどね。価格差が広がって都心物件のサンプルが
減ると平均値の意味って希薄になるんだよね。」

「それじゃ、ここのスレタイの意味って何なの？」

「一応、一次取得者がローン組んで買える価格帯って意味じゃないかと思って
いるんだが、最近は「親ローン」とかいう援助資金を含めて考えるかどうかってのが
論点になっているみたいだね。」

「親から相続した一戸建てを売ってマンションに住み買えるとかいうのは、価格
上昇要素になるんでしょ？」

「なると思うんだけどね。そういうのが、世田谷の４００万／坪の需要になっている
はずなんだが、そういう話をすると高級マンションの話はやめろとか息巻く
人がいるね。」

「スレ主さんを批判しちゃいけないわ」

[592: 元祖匿名はん]

俺？今関西やで。（匿名はんって普通そうなんじゃないの？）

高級マンションの話をするなって言ってんじゃないよ。俺も住んでたし。
高級マンションの話だけ、我田引水の儲け自慢話しかしないってんなら
よそでやっとくれってこと。都心板はその傾向強いだろ。見りゃわかる。

いいじゃん。サラリーマンじゃない層が買うってんなら。誰か知らんが。
はっぴーはっぴー。
俺が今都内で買う買わないなら絶対新築なんて当面買わんが。
カードの年会費に通算100万以上使っちゃってる私は買えません。

ちなみに、スレタイ変えてるの知ってるよね？
下がる下がる論者じゃないんで。あえて言えば、下げざるを得ない論者。
供給サイドが単に傲慢なんだよ。学習効果がなさ過ぎ。

[593: 441]

あなたも、自慢してますよね。カード年会費100万円、お疲れ様です。
そんな自慢は他所でやったら、、ってスレ主でした。
失礼しました。

[594: 匿名さん]

このスレ、いろいろ詳しい方の書き込みが多いので、最近楽しみに読んでいます。
特に591さんのファンです！

[595: 元祖匿名はん]

戦車でもジェットでも本当に買えるというのなら高級都心マンションでも買えますでしょうか？都心板で聞いてみますね。しかしあなたストーカーみたいですね。

失礼しました。買える人、買ってあげてください。

[596: 元祖匿名はん]

591は441。551は蓬莱。デベ内輪板だけ何とか隔離できないのかねしかし。

[597: 441]

元祖匿名はん、末期症状ですな。591が私ですかあ。ちょっと嬉しい。
591さん、今後も引き続き会話調、よろしくお願いします。面白いし分かり易い。

東京の土地価格は、皇居を中心にして時計回りに動意している。
海側より陸に向かって時計回りに土地価格が動いている(皇居中心地価右回り説)。それがどうしてなのかはわからない。

都内の城南地区の土地価格が動意しはじめると、それが東横線、小田急線、京王線、中央線、西武線、東武東上線、東武伊勢崎線沿と順次右回りに価格伝播し、最後に千葉の海沿いの総武線沿に価格影響が及ぶ。

地価上昇も、地価の下落もそうした動きをした。
どういう理由か、原因か知らないが、これが東京の土地価格の経済現象のようである。

さて今、千葉海沿い総武線沿線の中古価格か横ばいから上昇へ向かっていると言おうか、横ばいといおうか、そんな状況。

今後どうなるのか、注目ですな。

[598: 匿名さん]

大井町の物件も下町・山の手外なのに、坪４００近くでバブル時の
レベルだとか？どうなんでしょう？？　それでも上がり続けるんですか？

[599: 匿名さん]

えー埼玉よりも千葉の総武線のがよくない？　単純に東京駅・銀座が
近いから。前に街の談義があったけど、あれ単純に状況が変わった
んだと思うんだけど。
以前は、丸の内近辺は休日に行くところではなかった、アフター５の
買い物も飲食もいまいちだった。でも、今はこっち方面の人は何かない
限り別に渋谷まで行かなくてよくなったからじゃないの？
なら勤め先が近い方が良いもの。

[600: 匿名さん]

確かに、最近は豊洲や新浦安といった新たな開発により、住みたい沿線として、東横線、田園都市線、小田急線の次あたりに京葉線が新たな選択肢として浮上してきてますよね。加えて、丸の内の再開発により、今までの単なるビジネス街から、ショッピングや食事をするのも楽しい街に変化していることもポジティブ要因ですよね。

[601: 元祖匿名はん]

堂々と「販売関係者さん」「デベにお勤めさん」で語ればいいんだよ。ごちゃごちゃ言い訳するなら。複数ならＡとＢでもいいし。立場も名乗らず、エンドの振りして誘導しようとするから余計に反感食らう。適正な利潤乗っけたらこの価格って堂々と言ってみろよ。それで客が買うかどうかはしらんが。板立てて言うのも癪だがこの掲示板のだめなところはそれ。少なくとも特定の物件の板でないなら、しらこい議論ふっかけるなっての。

東のほう買って欲しいなら、東のほうのよさを客の振りせず切々と語れ。

[602: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。『価格の天井』と『横ばい』ってどう違うの？」

「天井というのは、大きな上昇が見込めないってこと。
横ばいってのは対前年比で２％以下の値動きってこと。」

「天井⇒横ばい⇒下落という流れなの？」

「いやいや、１９８０年の頃のように、世の中不景気でマンション供給も無くなり
　インフレの局地だった頃は、天井⇒横ばい⇒上昇　だったこともあるよ」

「それじゃ、今が天井、これから先が横ばいであろうが、いつかまた上がれば
　天井如何は関係ないって話じゃない？」

「そうなんだよ。年２０％〜３０％などという上昇は長続きしない。
　だから天井⇒横ばいになるのが普通だよ。
　でも、その先どっちに転ぶかは、世の中次第ということだよ。」

「上がるとすればどういう原因が考えられる？」

「まず、インフレだ。
　物価が上がれば所得も上がる。要するに貨幣価値が変わってしまえ
ば、７０年代みたいに土地は２倍３倍になるし、所得も２倍３倍になる。
結果、所得と消費者物価と地価のギャップをつかって
うまく立ち回った人が冨を得る。なってほしいねぇ」

「本で読んだわ。一億総不動産屋時代って書いてあった頃の話ね。
　それって『土地神話』って話とイコールなの？」

「不動産ブームは経済成長期とそのあとの、
内需拡大政策『列島改造論』の効果だよ。

　それまでの６０年代はもっとのどかだ。
　輸出中心の経済活動は、農村は農業、漁村は漁業、工場は部品をつくり製品を
　まとめて海外に輸出し、日本全体が貿易差益を原資に潤っていた時代。

　所得は増えて、家電や車が普及し、生活が物質的に豊かになりつつあった。」

「６０年代はまだ東京一極集中じゃなかったの？」

「都会集中だよ。大阪も、名古屋も、福岡も、広島も、工業を中心に人が集まった
　なにしろ、まだ炭鉱で石炭がとれた最後の時代だからね。
　地方の経済もそれなりに豊かだった」

「都会の住宅は？」

「そりゃ不足したさ。だから国を挙げて公団住宅の供給をしたし、大規模団地も
　作ったわけだ。」

「高島平とか多摩ニュータウンとかよね？」

「東急田園都市とかもこの時代から始まっている。
　それが、７０年代前半ニクソンショック以来、もっと国内の産業を活発に
　しないと経済成長できないということで日本は『土建屋国家』ｗ
　に大きく方向転換したんだね。」

「そうなの？７０年代っていえば、新宿に超高層ビルがいくつも出来て、
　若者がフォークソング歌っていたあの時代よね。学生運動の連中も
　ヘルメットに角材もって暴れたらしいけど、土建屋だったの？」
「そうじゃないよ。学生のバイトといえば建設現場の手伝いだったりした訳で
　それほどどこでも道路工事や建設工事が盛んだった象徴でもあるね。

その時代に大人たちは、せっせと土地を買って家を建てたり、アパート建てたり
していたんだよ。」
「中野や高円寺にある古いアパートってその時代に建てられたものなのね」

「いいかい。ここからが肝心なんだ。
　７０年代に４０歳だった人って今何歳だ？」

「７５年に４０歳としても２００５年で７０歳。今７２歳よね。」

「そうなんだよ。１９７５年から不況をはさんで１９８５年までの１０年間
　マイホームを取得して不動産の値上がり益をうまく享受できた世代は
　当時３５歳〜４５歳としても　現在６７歳〜７７歳
　若い頃からお金があったとして　現在５７歳〜６７歳なんだよ」

「わかったわ。この人たち、不動産で儲けた世代だから、子供の不動産
　取得にも積極的なのね。
　今６７歳の親の子供は３５歳だったりするわね。」

「そうなんだ。だから１５００万なんて大金ぽんと出しちゃう。
しかし、この世代の悪いところは『不動産はインフレに強い』と妄信
　している点だ。
　自分がインフレ時代、バブル時代と不動産で「資産」を増やした
　経験が尾を引いている。」

「インフレにはならないの？」

「消費者物価が上がって給与も上がるようなかつてのインフレにはならないよ。
　土地価格、株価が上がる『資産インフレ』はありうるね。
・・・と藤巻さんや増田さんが書いてるね。銀行系のエコノミストもそういう
意見の人が多い。
なにしろインフレになったら日銀が金利を上げる。そうなると世の中不都合な
人が溢れるしね。」


「そのあとの世代はどうなの？」

「１９８５年から１９９５年に４０歳だった世代は、子供が小学校に行くようになると
　本能的に『勉強部屋』を与えなくてはと思い、男女２子なら部屋も分ける
　ということで、いきなり一戸建を買いに走った世代だね。」

「今６２歳〜５２歳。団塊世代とそのあとの組ね」

「この人たちは『バブルプアー』と呼ばれる不動産で損失をこうむった人たちだ」

「全員がそうだとはいわないが、４％〜５％の公庫金利の時代に３０代で家を買える
　所得の人は少なかった。
　親の援助がない限りは皆４０歳前後で購入という
　流れだったよ。新婚＝アパートや社宅暮らしが当たり前という時代だからね。」

「お金はめぐる。親から子へ。住み替えもめぐる。インフレリッチから底値マンションへ。
ってことね。」

[603: 元祖匿名はん]

それと時計周りの話は以前俺がしたよ。前回は引きも外周部から早かったでしょうが。購入層の伝播と情報の非対称性から至極当然の話で、今回もどうせそうだよ。

東が上がるって言ってる人がいる時点でマーケットは終わりってことさ。

[604: 匿名さん]

なんでこのスレの長文レスって、「省略しました」にならないの？

[605: 441]

じゃあはっきり言いますけど、エンドですよ。
デベに勤めたことも無ければ、販売関係者でも無い。
東に物件を持っているわけでも無い。

中立、客観的に、今後どうなっていくのか、Dataをできるだけ提示し、その上で私は強気という判断になっているだけ。

あなたはデベが嫌いで、デベが損して欲しい、だから下がれと言っているだけ、だから反感を買う。全くもって、客観的では無い。ディスカッションの基本も理解していない。

何度も言いますが、在庫が増えているなら、そういうDataを示した方が良いし、供給過剰で下がるなら、なぜ大量供給があった2004年、2005年に価格が上がったのかを論じる必要がある。

Valuationが高いから、売りだー、と言ってみたところで、過去よりまだ低い訳だし、理由にはならない。今買っている主体は、Valuationが2004年に比べて高いのを承知で買っている。知らないで買っているわけではないということが非常に重要なポイント。
しかも株と違い、不動産は住まいという実用的な面がある。放出するんですか？簡単に。

あなたの言葉の端々に、エンドごときが俺らの大事な不動産市場に参入するな、うざいんだよ、という思いが感じられる。エンドだろうがデベだろうが関係ない。市場というのはOpenなものだ。エンドごときが参入してしまって、あなたの商売がやりにくくなったのは残念なことだ。でもそれはしょうがないことなのですよ。

[606: 元祖匿名はん]

何感情的になってんだか。結局にわかの人ですか。
別に俺の商売にあんたの些細な動きは関係ないよ。お好きにどうぞ。
デベの協力でもエンドの振りでもしてあげなよ。
あなたは既にデベだって馬脚を現してるから必死こくなよ。

売り言葉に買い言葉。これでいいでしょうか。
ちなみに俺は全うなデベならいいと思うよ。どことかじゃなく。必要だ。
供給側の論理だけでマーケットを仕切ってると勘違いしてる奴らは嫌い。

[607: 元祖匿名はん]

ちなみに反感はあなたから買ってるだけ。ここはエンド板だから。

[608: 441]

どうでも良いので、下がる論拠をもう少し定量的に語ってください。
嫌い好きはどうでも良いし、私が誰かもどうでも良い。

[609: 匿名さん]

師匠。お言葉が乱れておりますが・・・

[610: 元祖匿名はん]

どこのデベのこの物件で在庫が積みあがってるなんて定量的に書けるわけないだろ。あんたが出してみなよ。こっちも知ってても言えないだろ。売れ行きが鈍ってる事実だけで十分だろ。

下がってないって、何故必死なんだ？あんたに何の得があるんだ。どうせ損得でしかモノを考えられない、語らないタイプだろ。読んでりゃすぐわかるよ。デベが嫌いだろとか振っておきながら好き嫌いはどうでもいいとか。支離滅裂だよ。エンドがババつかむのを俺は快しとしない、それだけだ。

[611: 元祖匿名はん]

もはやエンドじゃないセミプロならいくらでも買って損こくなら勝手にこいてくれと思う。投資は自己責任だから。ただな、エンドの実需客を「今回も」はめようとすんな。信義則にもとるだろ。営利主義ならぬ拝金主義だ。

適正利潤で適正物件を市場動向見ながら供給することに徹してくれと
消費者サイドの立場で願うだけ。調子乗ってたら突っ込むだけ。

[612: 匿名さん]

日本国内だけを見ていると、人口横ばい、生産年齢人口減少、だから不動産価格は下落といったロジックについこだわりたくなる気持ちはわからんでもない。
でも、企業活動を繰り広げている人たちは、新たな成長市場を求め、日本国内からアジアや新興国へと活動エリアを拡大し、売上高や利益の海外比率がだんだんと高まってきているのも事実。
つまり、原油高、食料高といった生活必需品が確実に値上がりしていくインフレ局面の中で、成長市場での事業展開を成功させてビジネスを拡大していくことが、企業活動に求められる必須条件。
サラリーマンも給料が上がらないのは、こうした成長戦略がとられていない没落企業にしがみついていることが原因で、伸びる会社にいれば、確実にインフレ効果による給与上昇の波には乗っていけるはず。
つまり、勝ち馬に乗ったサラリーマンは、さらに都心部の高級物件を買いあがる余力が収入増によっても確保される。
言い換えれば、新興国の成長が引っ張る世界経済の好調な状況に変化が起こるまでは、基本的にリッチ層が好む都心部物件であれば、上昇と横ばいを繰り返す継続的な上昇局面入りとみて問題ないんじゃないだろうか。

[613: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。真っ当なデベと市場を仕切っているような勘違いデベとどう違うの？」

「お前ねぇ。朝から掲示板見すぎなよ。　しょうがないなぁ。
真っ当なデベというのは、
①土地の仕入れに際して、みんなの３割り増しみたいな傲慢な入札をしないデベ
②人海戦術で、流れ作業で客を捌いたりしないデベ
③契約したら担当者は次の販売現場に飛ばされてコールセンターでしか話を
　聞いてくれないような「お客を粗末に扱う」ようなことをしないデベ
④購入者コミュニティサイトを持たずに区分所有者の意見を口頭でしか聞かない
　管理会社を子会社に持たないデベ
⑤マンコミ掲示板にやたら広告を出さない。スレ建てしたりサクラ書き込みしないデベ
こんな感じかな。」

「そんなデベばかりじゃない？市場を仕切っている・・・・ってのは」

「まぁ、簡単に言えば高値で売り切る自信満々なデベだよね。
　詳しくはデベ・ゼネコン評判板ってのがあるはずだが、
・・・・あまり盛り上がってないようだね。」

「高値で売れるなら　それはそれでいいんじゃないの」

「そうじゃないんだよ。売る、売るって格好だけで、
　最後は専用卸で逃げてみたり
　売れ残りをずっと抱えてみたり、市場を撹乱する。」

「でも、それなりに現場は苦労しているんじゃないの？」

「そりゃそうだけど。」

「で、傲慢なデベが、マンション市場を吊り上げているって話なの？」

「土地仕入れで『馬鹿高値』入札をするデベは、結果的にそういうことだね。」

「入札って今にはじまったことじゃないよね」

「そうだよ。深沢ハウスもマスタービューレジデンスも公共用地は皆入札だ。」

「深沢ハウスは長谷工だっけ？ずいぶん売れるまでに時間がかかったのよね。
　でも売れたからいいじゃん。マスタービューは？」

「鹿島がデベだ。結構高値買いしたみたいだけど、市場が上がってきて幸いした
　みたいだね。
　好評だったんじゃないの。代沢や富士見が丘みたいなところの
　他社物件が逆に値ごろ感をかもし出したみたいだね。」

「勘違いデベってどこ？・・・ねぇ。ずばり」

「そうだね。財閥系はみんな勘違いだと思うけどね。金の威光を笠にきている。
　本来マンション市場って、大京、藤和、リクコス（イニシア）、東急、長谷工
　みたいなところが、地道にやってきた市場なんだけど、この人たち
　みんなこぞってバブルで大赤字抱えて銀行に借金こさえていたものだから
　金融再生、都市再生、ゼネコン再生の流れのなかでうまいこと財閥系に
　取りこまれていったんだよね。オリックスとかに巻き込まれたのもいたけど」

「ゴークレってどうなの？私好きよ。」

「あそこは、新興勢力だね。ニュービジネス。とにかく田の字大規模、新開地
　を中心に、土地を安値で仕入れて比較的近場で安くというのが売り物で
　急成長。主婦ウケねらいの会社だね。」

「プロパストは？」

「いいだろ。もう。・・・そういう解説するスレではないし。いい会社だと思うよ。
　若い人のニーズ掴んでいるし。」

「あなたマンションがブランド商品化したって言ってたわよね。
　デベもブランド戦略を敷いているんじゃないの？」

「ブランドといえば、パークハウス、パークハイム、グランドヒルズみたいな
屋号の話だったのが、今ではデベそのものがブランド化している向きもある。
財閥系は、会社の知名度の上に胡坐をかいて商売しているようなところが
ないとはいえない。」

「みんなマンションの良し悪しの本質を見抜く目がないからねぇ。仕方がないのよね。」

「あったって、青田売りじゃ何見て判断しろっていうんだろう。日本だけだぜ。
こんな２年も前に金利の先行きも省みずに青田買いする阿呆な客は」

「青田買いが、デベの傲慢を誘う？」

「とにかく、ひとの不安に付け込むような商売がデベの本質ではないだろう。
　この時期に買い煽るようなデベは営業停止処分がふさわしいよ。
　デベは、住宅という幸福の器を売る商売なんだからさ。」

「あなた。今日は元気いいじゃないの。どうしたの？」

[614: 匿名さん]

＞６００
小田急線ってそんなにいいのかー。自分の状況だと千葉のほうが
ましかも。混み方も小田急ってすごくていまいちなんだよね。
少しは改善しているのだろうか？

[615: 匿名さん]

客観的に読んでるけど、４４１のほうが分がいいな。元祖匿名はんは
やっぱり感情的で、６０５に書かれていることあたりが本音かな
って思っちゃう。都心で設けた個人エンドは他で自慢してっていう
んもなんだかな。全部つながってる話でしょう。
もっと頑張ってや。って俺も関西じゃないけどさ（笑）

[616: 匿名さん]

小田急は、急行が止まる駅じゃないと不便。
かといって、急行は混むしね。

[617: 元祖匿名はん]

612とか、昔不良債権作ってた連中の台詞みたい。
日本でNPLビジネスがあるとみりゃ、大手振って今度は処理側に回ったり
リゾートだ、シニアだ、海外だーって、マーケットちらかしていっては
後は知らんぷり。何のビジネス理念もない。損得勘定のみの輩の類。

[618: 匿名さん]

「ねぇ。ねぇ。小田急線てどうなの？」

「おまえ、掲示板やめて掃除でもしなよ。オレ仕事にならないよ。困ったなぁ。
　小田急線も京王線も、田園都市線も電車さえ間違えなければ乗ったまま
　大手町まで来るからね。いいと思うよ。」

「殺人的混雑でしょ？」

「あのさ。少子高齢化って知ってるか？団塊世代が通勤しなくなれば
　電車は空くよ。だから東急なんてそれを見越して『お客様しばらくの
　ご辛抱を』みたいに言ってる。」

「妹がさぁ　小田急沿線にしようか柏がいいかって？」

「あのさ。柏も松戸も電車乗っていたらつくのは上野。そりゃ千代田線に
乗っていれば大丈夫だけど。通勤快速だと上野。上野から先はおそらく
１０年先まで東京には乗り入れない。」

「ＴＸはダメなの？」

「お前ねぇ、ここは仮にも２３区スレだからさ。関係ない話はよくないよ。」

「男の人は自分の通勤の都合だけ考えるからダメなのよ」

「女は買い物の都合だけだろ」

「町田っつうのもねぇ。新百合ならわからんでもないが。成城って実際どうなの？」

「セレブな街だね。松田聖子が神田正樹と腕組んで成城石井で買い物しているよ。」

「そんなはずないじゃん。いつの話よ？」

「何があったら、ｏｋなわけ？」

「シネコン、百貨店、セレクトショップ、お惣菜や、デパチカ、ワインショップ、
　大型スーパー、てもみん、ディナーが楽しめるホテル、こなれた価格のビストロ
　中華はいいよ。食材が怖い。それからＴＵＴＡＹＡと・・・」

「横浜がいいんじゃないか。そごうの近くでなんかあっただろ」

「もう売れた。」

「小田急線でこれがそろっているのは？」

「新宿」

「だめ。うーーんと。やっぱ田園都市線になっちゃうかねぇ」

「なっちゃうんじゃないか。二子玉川だな。シネコンはないが。たまぷらなら
　シネコンくらいできるんじゃないの。ＳＣもしょぼいのがあるし、どうかね。」

「坪単価２４０万で川崎市宮前区犬蔵・・・ですかね。」

「いいじゃん。宮前区。とっても教育環境いいよ。生田高校は浪人多いが
中学からの進学はいいみたいだぞ。」

「そうやって、城東に向かうまえにみんな横浜・川崎へ向かっていくのかなぁ」

「おまえ、城東のどこに
シネコン、百貨店、セレクトショップ、お惣菜や、デパチカ、ワインショップ、
　大型スーパー、てもみん、ディナーが楽しめるホテル、こなれた価格のビストロ
　中華はいいよ。食材が怖い。それからＴＵＴＡＹＡと・・・
があるんだ？亀戸、北千住、町屋？日暮里？錦糸町？新小岩か？」

「だったら、やっぱ豊洲なんじゃない？」

「あのさ。　　ららぽのどこに
百貨店、セレクトショップ、デパチカ、ワインショップ、
ディナーが楽しめるホテル、こなれた価格のビストロ
ＴＵＴＡＹＡがあるんだよ？

銀座にいけばいい？
銀座に駐車場あるかよ。だれが飲んだあと運転するんだよ？
電車？いってこいよ。
オレは家で寝てるからさ。」

「妹の旦那はそんな意地悪いわないから、いいの。」

[619: 441]

しかし、鹿島を批判してもしょうがないよね。
土地が上げ局面になれば、地主はみんな、随意契約じゃなしに、入札を実施するでしょう。
そっちの方が高く売れるんだし。3社以上入札すりゃあ、そりゃ経済原理で高値になっちゃう。じゃなきゃ談合だよ。談合で価格を抑えるしかない。

適正利潤って何だろうか。資本コストは極めて高い、金利上昇による負債コストの上昇も含めて考えると、やはり営業利益率で2桁は必要。じゃなきゃ外人株主はカンカンだ。
そうなると粗利でやはり30％は必要か。今のような訳わからんモデルルーム、馬鹿な営業マン、無駄なチラシを考えると。それをやらなければ良いじゃん、と言っても、市場原理で誰かがやってりゃやめるのは極めて難しい。

更に余裕が無ければ、建設コストを抑えるから、どうしようもない低仕様のマンションになる。学芸大学のどっかしらの物件なんか、どうしようもないね。
でもそれは、エンド（この言葉私は大嫌いです）が自己防衛するしかないよ。まともな物件はあるわけだし、それをきっちり選んでいく。それしかない。

[620: 匿名さん]

「ねぇ。ねぇ。誰か鹿島を批判したの？」

「してない。してない。おそらく長い文章を読むのが苦手な人だよ。」

「鹿島に談◆しろよみたいなこと書いているけど」

「おいおい。ダメだよそういうことを公衆の面前で言っては。
　ゼネコンにその二文字はご法度だ。」

「鹿島が高値買いすると仕様を落とすのかな」

「企画・設計・施工・売主を一手にやるので、経費はまとまるよね。
　ＶＥはお手の物だし。むしろ価格を押さえ込もうとするのは
　販売提携の会社のほうだろうね。」

「マスタービューは仕様もよかったんじゃない？」

「なかなかだと思うよ。碓井のおっさんだったか褒めていたし。」

「なんでスーパーゼネコンが自分で分譲しちゃうの？」

「いい質問だね。
　とりにかないと仕事がないんだよ。
　大変みたいだよ。
　もともとデベの仕事なんて安値で受注するわけで
　だいたいが、土地の仕込みからゼネコンがしかけてデベに持っていく
　鹿島なんか、土地情報が豊富だからいいものは自分で仕入れて
　建てて売ってしまうんだね。
　とはいえ、デベ各社はみんなお客だから競合はさけてお先に失礼
　って線をねらう。」

「そんなこと書くと、あなた鹿島の人っていわれそうね。」

「いいよ。別に。それに間違えられたらゼネコンさんに失礼だよ。
　それにしても、ここ数年スーパーゼネコンがマンションたくさん手がけたね」

「本当はマンション市場などおかまいなしにゼネコンが仕事ほしさに
いっきに仕掛けまくったって話だったりして」

「まぁだいたいそんな線だよ。デベなんてそんなに人数いないよ。
ゼネコンは、下請け含めたらたいへんな数の人間食わせているわけで
ゼネコンが不況になるから世間が不況になるという話もある。
なにしろ、経常利益率なんて１〜３％の世界。
これがまともに叩き合いはじめたら、安値受注で倒産するところが
出てくるかもしれない。」

「デベが倒産したら抱えていた物件が安値放出されるかしらね。
　そうなったらうれしいわ。ゼネコンが倒産して、職人さんが
　放出されてもうれしくないわね」

「でも、リフォームなんか安く引き受けてもらえていいかも知れんぞ。」

[621: 匿名さん]

成城には、ワインショップと大型スーパー、お総菜屋、こなれた価格のビストロはあります。
TSUTAYAはちょっと離れたあたりに。
規模は小さいですが駅ビルができ、大型書店、CDショップ、インテリアショップなどのテナントが入って、以前よりはいい感じになってきました。

小田急はたしかに急行は混みますが、小田原行きを避ければそこまで激混みではありません。
（のぼりの場合は、新宿行きよりは千代田線直通がすいています。
　新宿までも、成城からなら15分位なのでがまんできます）