23区内の新築マンション価格動向（その11）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。価格的には一部既に天井に来たのか（下がり始めたのか）、仕様グレードの低下にも注視が必要です。

過去スレその１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[521: 匿名さん]

師匠、私ですよお忘れですかね。

[522: 441]

何でもデベの営業にしないでくださいな。

で、元祖匿名はん、は全然自分の予測を言わないですな。
無責任極まりないですね。

23区の先行指標は都心周辺でしょう。何で議論するのが悪いのか分かりませんがね。

520さん、今後売らなければならない主体はどこですか？売っても良い、ではなく、売らなければならない主体が増えないと、Marketは下がりませんね。

[523: 元祖匿名はん]

売れ残ればマーケットは自ずと下がります。

この板の結論は、もう天井で下がってると常識的な人は判断するタイミングということ。それだけです。あなたの持ち家賃貸自慢はよその板かブログで。勝手に都心部の話題と決め付けないでください。専用板があります。

[524: 441]

売れ残れば、って、今そんなに在庫が積みあがっていますか？
もう下がる、って、今中古の成約価格下がってますか？

自分の勝手な予想を結論にするのはどうかと思いますよ。
下がってくる、と思うなら、いつ下がるのか、それがもう8月、9月というようにあなたは、予想しているということですね。近々、下がると。分かりました。

その論拠としては、上がりすぎだ、供給過剰だ、ということですよね。
供給過剰を示す先行指数は、空室率だと思いますが、23区全体で大幅に上がっているということですね？できれば、Dataあると参考になるのですが。

[525: 元祖匿名はん]

追記：
売らなければならない主体が増えないとマーケットが下がらない等と
恐ろしい発言を平気でするのはどう考えても供給サイドの人間でしょう。

エンドに潜在的な下落を押し付けようという魂胆が見え見えです。

[526: 元祖匿名はん]

空室率って、、売れ残りデータならアナタのほうがイッパイあるんじゃ？

もう来ないでって。あっちの板がアナタの居場所。

[527: 匿名]

新築マンション価格のハナシに、空室率って何？また分譲貸しのハナシ？

[528: 441]

新築マンションだろうと、中古の空室率は重要な指標ですね。
加えて、23区内で、新築マンションの売れ残りが急激に増えているんですか？

ただのドタ勘で下がると言っているだけですね。プロを自認していながら。

売らなければならない人がいるのといないのは大きな違い。
Marketを理解しているとは思えません。
なぜ株があれだけ下がったか、不動産があれだけ下がったか、失礼ですが、もう一度振り返ってみては如何でしょう。
潜在的な下落を押付ける？今そもそもそんなに過熱してますか？一部の新築案件のそのまた一部の部屋でしょう。

[529: マンコミュファンさん]

みなさん墨田区をよろしくお願いいたします＾＾
下記にあるように、そうそうたる人気区に挟まれて、
中古マンションランキング　”第５位”　と健闘しております。

http://house.goo.ne.jp/useful/ranking/shuto.html

[530: 匿名さん]

スレ主さん（元祖匿名はん）と441さんとのやり取りが面白いです！

傍観者より。

[531: 元祖匿名はん]

在庫積みあがってますよ（ね）。ネタバレしていいんですか。
私のモラル的にできませんが。

「売らなければならない人がいないから下がってない」なんて詭弁です。

市場流通性の著しく低い区分所有マンションの一室など、売ってみないと
個別性もあり、売れる価格なんてわからないのが実情です。
成約事例が出たころには、時既に遅しです。地価公示かそれ以上に遅い。

「中古になれば下がります」というさも当り前の販売側のロジックの中に
既に分譲単価が高すぎるという潜在的下落分が折りこまれているのです。

これはデベの用地高値仕込み、さらには営業努力、業務カイゼンのなさを客にリスク転嫁、責任転嫁しているだけのハナシです。

既に23区のマンション価格はそうなっているという警鐘がこの板の主旨。

中古マンションの空室率って、アナタ分譲貸しの新築のハナシ得意げに
してた人でしょ。「満室想定賃料ベース出口高値ファンド向け物件」の
現状一端でも覗いたらそんなこと口が裂けても言えないと思いますよ。

しかも空室だけなら賃料下げるなりフリーレントや家具付ければ埋まる
かもしれない。成約単価がどうで空室がどうかセットでないと意味なし。

[532: 匿名さん]

>529
人気ランキングではなくて、アクセスランキングね。
買い手ではなく売り手が何度もアクセスしてもカウントされる。

[533: 元祖匿名はん]

端的に言えば、最近のデベはマンション分譲の客をナメ過ぎ。
株価が上がって地価が上がって浮かれすぎ。銀行同様死に体だったのに。
何の方向性も見通しもない。上がってたらそこで儲ける。結局それだけ。

それに乗っかってエンドの市場で一儲けしたり、それを企ててる人は
キャピタルゲイン狙い以外には実は何の投資ロジックも理念もない。
その自慢話ネタも終焉を迎えてきてる。それだけの話ですよ。

前者と後者、この板ではなりすましの同一人物までいるようですが、
とどのつまり蜜月、お似合いかもしれません。ドンドン買ったげたら。

[534: 匿名さん]

①金利は上がる
②物件価格はもう天井圏
③給与は上がらない
④消費税増や社会負担増で負担は増える

手取りがどんどん減る時代の到来です。
これで、どうやって一般購入者が購入可能な物件価格が上がるのか?
デベ営業にだまされてはいけない。

彼らは地価が下がれば「今が底」
金利が下がれば「買い時」
金利が上がれば「もっと上がるので今が最後のチャンス」
地価が上がれば「上がりきる前に買わないと、もう永久に買えません」
つまり、いつでもどんな時でも買い時なのだ・・・・恐ろしいこと言うよね。
売るのが仕事の彼らは、買った人が後でどんな目に遭おうが知ったことではないからね。

その事を理解した上で、このスレ見ましょうね。

[535: 匿名さん]

この人もくどいね。下がってほしい人が沢山いるスレなんだね。
今ここ見てるって、当然買い損ねちゃってる人だから
底値で買えた人が羨ましいのはわかる。
下がると思う。
下がってほしい。
いや皆で買わなければ絶対下がる！（笑）
単純な論理だ（笑）
これで世の中回れば苦労はしないね＾＾

[536: 匿名さん]

都内在住で、様子見の為にしばらく賃貸暮らしをしています。
不動産屋も”それだけ家賃を払うなら低金利の今”と言いますが、
笑顔で聞き流しています。

賃貸物件を見ていますと、新築売れ残りもありますし、
スポットでは随分と良い物件が出てきていますね。

スレタイに従えば、状況を見るなら賃貸相場も見ようというのが
私のお勧めです。　成約時にフリーレントや、礼金無しもあります
ので、実態は中々見えませんが、物件や家賃の動きを見ていますと
大きな流れは見えると思います。

[537: 元祖匿名はん]

出た。反論で困ったら買い損ねた理論。前も言ったけど結果的に私は儲けたよ。そんなので儲けようなぞとセコイ根性はなかったが。そんなのマーケットに近い立場にいれば時系列的にサルでもわかる話。もうそういう期間は終わったんだよ。だからー安値で買えたの自慢話ならブログか都心板でやれっての。

[538: 匿名さん]

皆さん頭良いですね。夫婦の会話なんて考えている人、すごーく文才
ありますね！
こんな頭のいい人達ばかりが不動産に関わっているとなると、
自分は思いっきり貧乏くじ引きそうで怖い・・・

[539: マンコミュファンさん]

>>532さんご指摘ありがとうございます＾＾
墨田区は意外とダークホース的な存在かと思い書き込んでみました。

ではみなさん、お約束の城東地区ご批判をお待ちしております。

[540: 441]

よくよく考えてみたんですが、あなたはデベ関係の方？
最近の土地持ちは、ぜんぜん売ってくれなくなった。ここでネガティブキャンペーン張って、売り物を引き出そうって感じでしょうか。

仲介業者は流通量こそ命。ボラティリティ万歳。上がった後は、下がってもらわないと、商売あがったりですからな。

「満室想定賃料ベース出口高値ファンド向け物件」って、そもそも不動産市場の何%？そっちこそ些細なところを引き合いに出して、言っているだけでは？というより、ファンドは外部成長に加え、内部成長したいわけで、高い空室率のものを買って、満室に近づけました。僕たち偉いでしょ、と自慢したいんじゃないの？

まあ、流通量が減ることは業者にとってはマイナスですが、元祖匿名はんも気落ちせず頑張りましょう。いつか下がりますよ。

[541: 元祖匿名はん]

でべじゃねぇよ。そんなの関係ねぇ。自分の素性が当てられたからって
闇雲に詮索するのはよしとくれ。仲介でもねぇ。前言ったと思うけど。
てめーの私利私欲のためにマーケットが上がって欲しいとか下がって
欲しいとか誰かさんのようなケチな根性持ち合わせないんで。お生憎様。

[542: 441]

汚い言葉を使うと、汚い人生になりますよ。

[543: ビギナーさん]

1年前からこのサイトを見ています。

半年前：もう値下がりすることは無い。どんどんあがるとの意見が9割だった。

現在：天井。少しずつ下がり始めるとの意見が大半。

たった半年で何が変わったのでしょう？

[544: 元祖匿名はん]

あとな、「高級賃貸」とやらを嬉しそうに持ち出したのはあんただ。
一部デベとファンドによる高級賃貸レジなんか、どこもかしこも
いっぱい出してるよ。知ってんの？現場だよ現場。
区分の分譲貸し狙いの購入なんかこそ些細過ぎる、ド短期のみみちい話。

[545: 匿名さん]

>>543
デベが半年前の想定以上に調子に乗りすぎ自爆傾向にある。
そういえばデベって学習能力なかったっけと、皆が思い出した。

[546: 元祖匿名はん]

たった半年で、デベが調子に乗りすぎた、そんだけ〜。ごめんあさーせ。

[547: 元祖匿名はん]

お。かぶった。

[548: ビギナーさん]

ブームなんて、いつもそんなもんなのよ。
特に団塊がかかわったものは。

[549: ビギナーさん]

この掲示板も、アクセス数がずいぶん減っちゃっただろうしね。
一時の半分もないでしょう。浜田山なんか酷いことになっているし。

[550: 441]

544の発言、何が言いたいのかさっぱり分かりません。
下がることに補佐的な意見？
上がることに補佐的な意見？
高級賃貸、どこもかしこもいっぱいだしての空室率の低下はポジティブ材料以外の何物でも無いと私は普通に考えて思いますが。

デベをクビになった人か。ここまでデベ嫌いというのは。。
人って怖い。なんとか良い気分で会社を去っていただかないと、恐ろしいですな。

[551: 元祖匿名はん]

あんた性根が腐ってるね。デベなんか就職しねぇよ。笑　これで満足か

[552: 441]

プロを自認するなら、もう少しまともな意見を書いて欲しい。
せっかくスレまで立ててるんだから。
Dataを取ることは難しいとはいえ、もう少し数字が無いと、、。
定性的なあなたの印象だけ語られて下がると言われてもね。
全部定性的ですよ、見直して御覧なさい。何の数字も無い。

不動産はじゃあどこが適正価格なの？今の市場価格はファンダメンタルズとは乖離した投機的な動きである、という根拠は何？どこからが投機的？在庫はどの程度上がったの？ファミリータイプは？１Rは？

おしなべて全ての不動産が下がるの？下げ幅は都心のほうが大きいのか？それとも世田谷か？それとも更なる郊外案件か？

ファンドがどうだの、エンドはそんなんじゃ動かないだの、というより、もっと定量的にご解説を賜りたいものです。

[553: 元祖匿名はん]

あなた、人に教えて欲しいのなら、まずその性格でも直したら？
あなたの言われるがまま書くのはアホくさいのでしばらくスルー。

[554: 匿名さん]

441さん、誰という決めつけなんて意味ないですよ。

[555: 元祖匿名はん]

しかし、なんとか会社を去っていただかないと、だってさ。又馬脚かよ。

[556: 元祖匿名はん]

定量的な値下げ実績や売れ残りデータでも出してからほざけってんだ。

[557: マンコミュファンさん]

元祖匿名はん・・・いいかげんウザイ

[558: 元祖匿名はん]

失礼しました。

[562: 441]

中古マンション23区の動き
2001年〜2005年　　　　4年間で3%の上昇
2005年〜2007年2月 年率7.7%の上昇
2006年7月〜2007年2月　年率22.7%の上昇

上記データ分析から、最近の中古マンションの価格の値上がりは著しいことが分かる。郊外の新築マンションの価格の高値水準が、23区の中古マンションに及んできたことと、土地価格の上昇が反映しているものと思われる。

今後とも、この勢いで価格上昇するかどうか分からない。
都内商業地の狂乱・暴走地価の状態を考えれば、中古マンションの価格にもその傾向が伝播しても不思議では無い。豊洲の商業用地は、坪1550万で落札された、あの勢いは住宅用地にはまだ全く無い。

商業用地と住宅用地が別物であるという議論は今の住宅地の値上がりによって、間違いだと証明されている。
今はまだ懐疑の中。懐疑の中で相場は育つ。面白い。

[564: 441]

あのお、既に年率に直しているんですけど。。22.7%というのはね。

[565: 441]

三菱地所のマンション完成在庫3月末時点の推移

2001年3月末　180戸
2002年3月末　145戸
2003年3月末　122戸
2004年3月末　229戸
2005年3月末　285戸
2006年3月末　226戸
2007年3月末　126戸

在庫、増えてます？

[566: デベにお勤めさん]

供給場所が都心部中心の業者は好調だが、
そうじゃないところは非常に苦しいデツ。
特に中小はそろそろヤバイ感じ

[567: 441]

中小不動産業者は元々、不況型倒産の代表選手でしょう。
今になっての話じゃないし、もうちょっと減ってくれないと、過当競争ですよ。その意味では都心周辺は大手しか参入できなくなって、良い感じですね。23区もそろそろそうなって欲しいもの。

[568: デベにお勤めさん]

近郊のミニ戸ブームでは痛手を受けた中小がいっぱい出てきたね。
ここんところ倒産件数がずいぶん増えていますね。金利が上がってきたのと、銀行の貸し出しが慎重になってきたのが原因ですね。貸し剥がしも有るようです。
生半可な土地転がしは大怪我のもとですね。
おかげで最近は取引が激減して、塩漬けだらけです。
後２、３年したら、こんな土地も動き始めて、地価もかなり下がり始めるだろうな。近郊は今がピークでしょう

[569: 匿名さん]

懐疑の中で育つのは株。
土地は懐疑で育つわけではない。
バブル当時、土地神話があったから懐疑など無しに土地は値上がりし続けた。

[570: 銀行関係者さん]

結局、中小デベが郊外在庫増やして不採算に陥ろうが倒産しようが、
体力があり顧客層も異なる大手デベへの影響は限定的な訳だから、
ここの住人が欲しがる様な新築物件は早々下がらない。
向こう3〜4年分の土地を確保出来ている大手デベの場合、
土地取得の競合者が減る事による入札価格低減が販売価格の反映されるのは
2年後以降だし、それまでに新々価格が浸透していればやはりその水準になるんだろう。