23区内の新築マンション価格動向（その11）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。価格的には一部既に天井に来たのか（下がり始めたのか）、仕様グレードの低下にも注視が必要です。

過去スレその１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[477: 元祖匿名はん]

結局マーケットが違うとか、二極化とか、言葉は違えど
自分の持ってる物件は大丈夫って言いたいだけでしょ。
浅薄すぎますよ。分譲貸しでエリアOKで築浅の内は平気とか。
出口で売るときに損こくかもしれないのに、本当に大丈夫ですか？
プロでも結局出口次第ですよ。ノンリコ使っててもそうなのに。
インフレ期待で乗り切れる、ですか。

[478: 441]

1995年以降から既に高級賃貸マンションは増えてますね。
今になってという話では無い。都心周辺は老朽化した賃貸マンションが多かったので、入れ替わりと理解すれば良いのではないでしょうか。実際築浅の物件は店子も順調についているのでは。どこもかしこも二極化ですよ。

上場AMもこれまで大きく上がっていただけの話。

今新築を都心周辺で買うと有利なのは、しばらく競合の物件が出にくい環境にあるからです。築浅としての強みを、これまでよりも長く享受できる可能性が高いわけです。都心周辺で、なおかつ元々もマンション供給の少ないエリア。そんなところで即入居可の物件がありますね。買った方が良い。値段もそれほど高く無いし。

それから、レジの賃料は下方硬直性がありますよ、オフィスと違い。
その分上がり方もオフィスより低いですけどね。

[479: 匿名さん]

板閉めたら。
みんなでチンポよせ合って＊＊＊＊してる姿は滑稽すぎるよ。
笑わせてもらた。

[480: 元祖匿名はん]

私も441の方の分譲貸しを想定した持論にお付き合いするのは辟易してきました。エンドのマーケットはそんなものでは動きません。

「今新築を都心で買うのが有利なのは」なんて販売員以外が口が裂けても言えない恥ずかしいセリフです。

[481: 441]

プロでも出口次第、では無く、プロだから出口が必要。
キャッシュフローがプラスであれば、個人は売る必要が無いんですよ。半永久的にね。むしろ多少マイナスでも良いくらいです。
私は親からの影響が強いですが、彼らも築40年以上の物件を未だに貸してますね。売るつもりは更々無い。

どんなに古くても工夫次第で店子はつくんですよ。物件選定能力は確かに必要ですが。

なるべく少ない資金で、如何にキャッシュフローの流れを多く作るか。
株でレバレッジをかけるよりは、不動産のほうが全然リスクは低い。

[482: 元祖匿名はん]

ですから40年間湾岸タワーマンションの一室を貸しててください。
それでいいじゃないですか。もう結構。
償却考えても40年あれば回収できるかもしれませんしね。
賃料が下がったりコストが上がらなければいいですね。さようなら。

[483: 匿名さん]

湾岸タワーは百年コンクリートだから償却100年で償却
すればいいのではw

[485: 441]

まともな反論が帰ってきませんねえ。。

湾岸なんて一言も言って無いですし、484さん、どこまで下がるのかまで言わないと意味が無いですよ。。Valuationで見るとどこあたりまでいきますかね？

元祖匿名はん、は2005年にオフィス賃料下がると言っていた口ですかね。オフィス賃料のほうが、ボラティリティ高いでしょうに、リスクが低いような発言をしてますが、2年前は逆のことを言っていたのでは？

デベの営業って可哀想ですね。2003年、2004年にも一生懸命薦めていたんでしょうに、そんなことは忘れ去られ、非難の対象にしかならない。

[487: 匿名さん]

2003年や2004年のデべの営業は、
他社物件のＭＲ近くで客の横取り営業が多かったですよ。

[488: 匿名さん]

湾岸なんて平成のニュータウン。
数年してブームが過ぎたら悲惨なことに・・・・。
所詮は埋め立て地だし庶民が住むところ。
東京は歴史的にも土地の低い場所は庶民が住む場所だ。
妥当な相場は坪200万以下だよ。そこまでは下がるな。

[491: 441]

そりゃあ、商売ですから、そうするしかない。結果論ですが、
2003年、2004年に薦めていたことは的中したわけです。
私は本当に感謝をしていますよ。結局は自分で判断をするわけですが。

そういう思考だと、デベの営業も頑張ってくれません。
買うときは買う、口約束でも、という態度をこちらが見せれば、一生懸命頑張ってくれます。そして良い情報が集まる。

何でも歴史は繰り返す、いつかはそりゃ下がるでしょう。ただ今までの考え方が通用しない世の中になってきている。
鉄鋼、海運、造船、建機、、これらも全て、もうすぐ駄目になると言われてずいぶん経ちますね。。。未だに絶好調。全ては新興国の存在が大きい。

待つのも良いですが、待ったところでどうでしょう、2006年水準になるのも6-7年はかかるのでは？もちろんそんな水準になることが無いかもしれない。そのリスクを引き受けて、かつ6-7年待つ、忍耐が要ることですね。
誰も将来のことは分かりませんが、安いものもまだある訳ですし、そういったところをPickすれば良いのでは無いか。

誰も新々価格を喜んで買えなんて言って無い。まだ買えるものはあるということ。

[492: 元祖匿名はん]

2005年？オフィスなら2003yですか？
貴殿にご心配いただくほどマーケット音痴じゃありません。
伊達に不良債権から携わっていません。不良債権作ってはいませんが。笑

貴殿が必死で部屋の前をお掃除して、それでハッピーならいいのでは。
ただそれを成功の秘訣とおっしゃりたいならご自身のブログでどうぞ。
まあ、貴殿のような方もいて、マーケットの一端でもあるわけですが。
エンドの掲示板で分譲貸しはいいぞー的プロパガンダはお止めください。

[493: 441]

なるほど、不良債権やってたら、デフレバイアスがかかってしまいますね。持合解消もそうですが、売らなきゃいけない主体が減れば、Marketは下がらないですよ。そんな時代は終わったのです。というかむしろ持合回帰の動きですからね今。

分譲貸しがいいよーなんて言ってませんよ。工夫すればどうにでもなると言っているだけ。物件選択を誤ってなければ。
私は2010年までは少なくとも下がることが無いと考えていますが、元祖匿名はんはどう見ているのですか？ここの掲示板での一番の論点のはずですが、一回も聞いたことが無いです。あなたの言葉。

プロを自認する以上、Marketに対する予想くらいは言わないと、説得力に欠けます。つまりは個人として資産を築ける可能性が高い方法、どうされた方が良いと？
・しばらく郊外で賃貸し、貯蓄して、いつ不動産を買う？
・そもそも不動産は買わない？

[495: 匿名さん]

米国の不動産市況も悪化しており、売れ行き見通しは下方修正だそうですね。
米国の影響を受けまくる属国状態の日本もお得意の追随でしょうね。

金利を上げる
→住宅ローン金利が上がる
→ローン審査通らない客が増える
→買える客が減り、マンションの売れ行きが悪くなる
→デベも借金して事業運営しており、金が入ってこないと運転資金もままならない
→在庫が積みあがり、耐えられなくなった中小デベがやむなく値下げしだす
→一部デベの値下げが業界全体に及ぶ

給与は増えず社会保障負担増加で手取りが減るという流れが変わらない限り、エンドが買える値段は上がらない。
現状は何とか買える人でも今後は金利負担が増えて買えなくなる。
デベの高価格維持政策も年内一杯持つかどうかだと思う。

[496: 匿名さん]

話をスレタイに戻すと
２３区新築マンション価格は
２００１年あたりから都心物件がＩＴ不況でだぶつき、２００２年底値地価と
容積緩和で割安になったタワーマンションが２００３年以降湾岸エリアで
１８０万〜２４０万の底値相場を盛り上げた。
これに対して都立大跡地の競争入札土地の深沢ハウスなど苦戦。
随意契約のグランドメゾン三軒茶屋の杜でも２６０〜２７０万の価格帯で
販売に時間がかかった。
２００４年湾岸戦争といわれた港南は８物件がほぼ完売
２００５年暴落説を否定する形で、芝浦アイランドが２６０万／坪で売り切る
ころには、それ以下のＴＴＴ、ＣＭＴなどあっというまに完売。
２００７年現在、ここまで供給量が減ったら、価格など論じても意味が無い。

[497: 匿名さん]

大出血バーゲン価格に戻って欲しい人がいるみたいだが
そういうセンス無い人は、例え奇跡が再び起こったとしても
欲張って買い逃しちゃうんだろうな
それで、また掲示板に必死に書き込む日々を繰り返して
気が付けばおじーちゃんに・・・

[498: 匿名さん]

普通に買いたいときに買って、本業に精を出すのが一番。
上がるときもあれば下がるときもあるから、
購入するタイミングより、手放すタイミングに
気を使ったほうが楽。
100点を狙わず、50点で十分。

[499: 匿名さん]

確かにプロの目から見た場合、今の不動産はここ数年、急上昇を続け、高値圏に到達しつつあるとの見方があるのも事実。
ただ、今日の日経にあるように、全国民の66％が今後、物価が上昇すると考えており、いよいよ本格的なインフレムードが供給側だけでなく、消費者側にも出てきていることも事実。
つまり、２極化が進む中で、より稼ぎ、純資産が積み上がっている１極が稼ぐ金と価値の上昇する資産を背景に上昇する不動産をさらに買っていく。一方で海外の安い賃金に負けて稼ぎが減り、純資産の積み上げのない２極は、下がることが当面ない不動産市況を眺めながら、家賃の値上げ通知を受け取る。
おそらく、このへんまでは、ほぼ確実な近未来として、起こりうる状況だろうけど、その後、どうなるかが、知恵の絞りどころでしょう。

[500: 匿名さん]

東京に貧民街が出来るとか？
今の家計状況で２極化の半数以上の下の方は生きていくのが大変な
くらいになるということなら。生活保護費増大？

[501: 匿名さん]

グランドメゾン三軒茶屋の杜は環七と世田谷通りの交差点の前。
三茶駅から遠いし騒音と排気ガスがすごい。
間取りもイマイチな部屋があったし、なかなか売れなかったのは当たり前。

[502: 441]

499さんの意見のような状況になってくるでしょう。
最大の所得再配分は不動産が暴落して買い替えを何度もしていた富裕層が痛手を被ることか。歴史は繰り返す。それがいつになるかですねえ。

収益還元法で説明のつかない水準まで一度上がるんでしょう。今はまだ説明できる。想定利回りが10年債金利に比べ低くなる状況は黄信号ですが、そこから更にまた上がる。トレンドというのはそういうものだ。説明がつかないものこそ上がるというのが強気相場の特徴。

[503: 匿名さん]

確かに米国や豪州など不動産ブームが過去５年以上にわたって続いてきたところは、調達金利８％で賃料利回り３％台の物件を買っているわけだから、物件価格自体が年間５％以上上昇しないともとがとれない状況にまでに至って、ようやく不動産価格高騰にストップがかかりつつあるといった状況だもんね。サブプライムについてはその金利が１５％とかなわけだから、過去３年間、年平均３０％ずつ値上がりしているから、今後もそのペースでいけば、１５％で借りても大丈夫だって感覚なんだよね。これは頭悪すぎるけど。

[504: 匿名さん]

「ねぇ。インフレってなによ。」

「世の中のお金が余ってモノの値段が高くなることだよ。」
「お金が余るって、お札の発行が増えるってこと？」
「そうじゃなくて、日銀が市中銀行に預け入れさせるお金や貸し出す金利
　を調整して、調整するマネーの供給量が増えるということだ。」
「それって、ゼロ金利や、総量規制緩和みたいなことで前にさんざん
　やったんじゃない。だいぶ前の話よね。
　なのに今までインフレにならなかったのは何故なの？」
「銀行は、お金を豊富に抱えていたけど、それが国内の企業に
　融資されたりしなかったんだね。」
「どこに流れたの？」
「メガバンクも地銀も、中小企業に金を貸すほど世の中の景気を
信用していなかったから、主に米国の住宅金融公庫みたいなところの
発行する債券を買ったりして運用しちゃったんだね。あと日本国債とかね。」
「お金が余らないからデフレが続いたわけ？」
「消費者物価という意味では、中国から安い生活必需品がはいってきて
　米国、日本ともどもその恩恵をうけてインフレにならずに済んでいる。」
「デフレのときにせっせとお金貯めちゃったひともいるしね。」

「ところが、マスコミの論調はもっぱら世の中インフレにむかっている
　っていう話だよね。」
「インフレになって誰か喜ぶ人がいるの？」
「一番喜ぶのは借金している人だね。国や地方自治体。１０００兆円の
大赤字が、インフレになってくれたら借金が目減りする。」
「どうして？利息がある限り額は増えていくわよ。」
「インフレになれば、モノの値段が上がる。生活ができないから賃金も上げざるを
えない。所得が増えれば、税収も増える。
一方、借金の額面はかわらないし、国債は１０年とか５年とかの固定金利の
利息先払いだから、有利なわけだよ。」
「マンションを固定金利のローンで買った私たちも有利なのね」
「インフレは外部的要因で起る。原油価格の引き上げ、中国の安価な輸入品の
　品質低下。値上がりとかね。
　それに加えて、労働力の減少、労働力調達コストの上昇とかが加わる。
　これらに企業業績がおいついていけば、賃金が上がってインフレが加速する
　けど、物価高に個人消費がついていけない場合は、不景気のまま物価だけが
　あがる事態になるね。スタグフレーションっていうんだけどね。」
「あなたのお給料があがらないで、物価が上がったらローン払えないじゃないの」
「インフレ懸念になると、まず今後日銀の政策金利があがるだろうという読みから
　長期金利が上がる。」
「私たちよかったわね。もうローン申し込み済ませているものね」
「ところが、金利は、引渡しの時点の金利が適用される。」
「それじゃ、まだまだ油断できないってこと？今の時点で金利確定のローンってないの？」
「ないよ。そんな危ない橋渡るのは、金融機関も住宅融資促進機構も嫌にきまってる。
　そもそも２年も前から青田買いする買い手にも責任はあるんだよ。」
「インフレになってほしくないわ」
「インフレにはならないだろうけど、インフレ懸念だけで長期金利は上がる。実際
２年先までインフレ懸念は高まり続けて、実際その先物価はさほど上がらないって
話もありうるね。」
「そのときはどうなるの。」
「高い金利で長期ローンを借りるだけだよ。」
「変動はどうなるの？」
「実際に景気がよくない状態で短期金利あげたら、中小企業は倒産するだろうし
景気も冷え込むにきまっている。だから、物価そのものの上昇率は０〜２％くらい
って日銀の総裁も言っている。そのくらいにコントロールしていきたいって希望なんだ
ろうね。」
「あなたのお給料も０〜２％／年の上昇率なの？」
「そうかもしれんなぁ。」
「嫌よ。私。いっきに進むインフレのほうが好きよ。」　
「そうなんだよね。世の中がしこりが生まれてくると一気にそういうムードに
　なるんだよね」

[505: 匿名さん]

前回、そうなったのって、戦時国債が積み上がって、だめ押しで戦争に負けた後の昭和２１年ですかね。

[506: 441]

調べてみると、都心3区の高級賃貸マンションの空室率は、KENによれば、
2004年6月の11.2％から、2007年3月時点で7％と大きく改善してますね。
供給過多になっているとは言い難い。実質100％稼動って、空室率3-4％くらいでしょうか。分かりませんが、もう少し空室率が改善してくると、家賃上昇が本格化しそう。

[507: 441]

あと驚いたことには、世田谷区の平均坪賃料、11800円。
あんなだだ広い世田谷区の平均が、、とちょっと驚きました。
それなら坪単価は表面利回り4％として354万円が平均でもおかしくないが、まだそこまで行って無いのかな。行ってるかな。世田谷平均ってどんなもんでしょうか。

[508: 441]

ちなみに成約賃料ですからね、これは。
渋谷区は16880円、港区は18220円。高いねえ。。

[509: 匿名さん]

「どうして賃貸マンションの空室率がよくなってきたの？」
「簡単だよ。２００４年は２３区だけで４万戸の新築マンション供給があった。
　それが、賃貸の空室率をあげた。中古も含め都内のマンションは
　賃貸⇒中古⇒新築　というサイクルが動いていたんだね。」
「今は、新築供給が減ったということ？」
「そうだよ。昨年で２３区は２万戸まで減って、今年は６月現在で４０００戸
　くらいしかない。せいぜい１万いくかどうか。
　例年の２５％水準しか供給がなくなれば、新築の需要を賃貸が代替する動き
　も出てくるよ。」
「以前は、借りるくらいなら買ったほうが得だったけど、最近は買ったら高いという
　感じになったということかな？」
「それもあるけど、新築賃貸マンションそのものが以前はあまりなかったからね。
　１ＬＤＫのコンパクトマンションやワンルームばかりで、普通の賃貸は中古の
　使い古し。」
「大型の外人向け賃貸も、ＵＲ賃貸もあったんじゃない？」
「それも１９９９年あたりからどんどん減っていったよね。ＵＲ自体がハコを作って
　専有卸をはじめたし、専有卸、つまり完成物件一棟売りは、ファンドの専売特許
　にもなった。」
「知られてないけど、賃貸マンションって凄く増えてるわね。」
「月坪、１．３〜１．５万円というグレードのゾーンがいままでなかったんだよ。
　一部のデザイナーマンションとかあったけど需要に供給がおいついていなくて
　キャンセル待ちってのが実態だったし」
「麻布、青山、赤坂では２万とか３万／月坪らしいけど、そういうところも埋まっているの？」
「ＫＥＮはそのあたりが得意だからね。ＫＥＮの数字がいいってことは埋まっているって
　ことなんじゃないの？」
「２０坪で６０万円よ。そんなの住めないわ。」
「２０坪なんて部屋少なくて、大抵は３０坪〜４０坪平均。１００万／月前後が多い
　んじゃないかな。」
「そんなの、めちゃくちゃな無駄使いみたいに思えるけど」
「会社経費で借りるからいいんだよ。法人名義で借りて役員社宅扱いだ。」
「買っちゃえばいいのに」
「会社がいつまでも儲かり続けるとは限らない。彼らはマンションを売って儲ける
　のでなく会社売って儲けたいと思ってるんだ。会社の経費で広い住いに住めたら
　それでいいわけだ。」
「でも、そんな人がいっぱいいて空室率が下がったってわけ？」
「そうでもないけど、ここまで東京一極集中がすすむと関西方面の個人事業主も
　どんどん拠点を東京に移してくるわけで、社長の東京拠点が便利な場所に
　ほしくなったりする。弁護士や会計士などの士業の人も東京移住は増えている」
「そういう人たちは３０坪とかいう広さではないわね。」
「そうだね。大抵は月３０万以内の家賃という範囲だろうね。１．５万で２０坪以下の
　１ＬＤＫ」
「でも、事務所使用はダメなんでしょ」
「事務所は関西にあって、東京にも人を雇うようなら東京にもオフィスを借りるだろうね。
　とりあえずホテル借りるより安いし、事業が安定したら住み続けるしうまくいかなかったら
　引き上げればいい。」
「離婚した人が賃貸借りるって多いみたい。」
「いるよ。実際の話。離婚協議中でもね。」

「年金もらえるから急に離婚率が上昇したみたいね。私も考えようかな？
　マンションくれるなら別れてわげてもいいわよ・・・って冗談よ。
このローンはらいながら月７万のアパートでも無理だもんね。さすが可哀相だよ。
しない。しない。」
「ったく。勝手なことばかり言ってやがる。」

[510: 匿名さん]

賃料の比較でいった場合、港区、渋谷区は世田谷区のおおむね1.6倍-1.7倍。現在の港区での新築分譲マンションの坪単価がだいたい800万ぐらいだから、逆算すると世田谷は470万。
今秋からは、港区の新価格は1000万前後になりそうだから、世田谷も588万。確かに浜田山が540万とかって話だから、だいたい整合性はとれてるんだよね。

[511: 441]

うーむ。収益還元法はやや無視の感がありますが、周辺比較論法で言った場合、整合性取れてますな。浜田山も。
やはり一旦収益還元無視のオーバーシュートが起きるということですな。
とはいえ、まだありまっせ。世田谷にも坪300万くらいのものが。尚且つ即入居可。こういうのは買いじゃないかなあ。。どうでしょうね。まあ多分墓地ビューとかそんなんなんでしょうが。そうじゃないのもあるかもしれぬ。今検討中の方は足を使って回ってみよう。

[512: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。『賃料の比較でいった場合、港区、渋谷区は世田谷区のおおむね1.6倍-1.7倍。
現在の港区での新築分譲マンションの坪単価がだいたい800万ぐらいだから、
逆算すると世田谷は470万。』とか言っている人がいてるけど。本当？」
「港区も、世田谷も賃料は地域物件によって幅があるよ。
　青山アパートメントで月坪３万。青山の既存マンションで２．５万くらいだね。
　しかし、田町、高輪あたりでは１．５万とれたらいいほうだ。
　世田谷の場合、７坪のワンルーム新築が１１万くらいになったから、駅近の人気エリアは
１．５万月坪のものもあるけど、ファミリーの賃貸は中古が中心で１万／月坪が相場だよ。」
「そもそも、高級賃貸がなりたちにくい立地よね。世田谷は」
「ガーデンハウス駒沢」とか高級賃貸もないわけじゃないけどね。東が丘や八雲は
戸建ての高級借家があったよね」
「で、いつから港区は新築の坪単価が８００万になったの？」
「なってないよ。というか有栖川なんとかとか、一部の物件価格であって港区マンション相場
　なんて売りがないから回転休業。」
「ペトリュスがポムロールの相場というのと同じだわね」
「ロマネコンティがブルゴーニュの相場というのに近いな。」

「どこまで値上がりするのかしらね」
「フランスワインの話？それともマンション？」
「どっちも似たようなものだけど、庶民が楽しめる良質なものの価格帯ってどのあたり
　なのかしらね。」
「マンションもワインも５０００以上ださないとなかなかいいものは手にはいらない
みたいだよね。」
「私は７０００以上でないと嫌よ。無駄にお金は使いたくないもの。」
「確かに、お買い得と思って買ったら失敗という時期に入ってきたみたいだな。」
「値段相応って話よ。高ければいいって話ではなくて、高いお金を払える人が
　買えばいいって話よね。」
「まぁ、半可通ほど、知ったかぶりして、売り手に見透かされて変なものをつかまされたり
するのが昨今だけどね。」

[513: 匿名さん]

今月は登録抽選の物件が多いから

デベの営業さん、掲示板での営業活動ご苦労様。

[514: 匿名さん]

「ねぇ。ねぇ。デベの営業さんって本当に掲示板に書き込みするの？」
「そんな、暇じゃないだろう。」
「でも
『デベの営業さん、掲示板での営業活動ご苦労様。』って書いてあるけど。」
「書き込みは、仲介営業が書いているみたいだね。
Ｍ井の物件は、レジＦとかそれとわかる上げ方していたね。」
「昔は露骨にわかる人いたね。妙に地元の事情に詳しくてそれも最近１０年
　くらいの話が中心で、それで『私地元でーす』みたいな。」
「まぁいいじゃないか。過ぎた話だ。」
「スレ立てするのは、デベの営業なの？」
「オレに聞くなよ。」
「ここも、湾岸がはけたら、城東物件ばかりの板になんるのかな？
　地味よね。」
「地味でいいんだよ。もともとマンション板なんてまじめなものなんだから」
「ところでＦ井さんて、大阪の本町から東京に出てきたのね。」
「そんなことどうでもいいよ。」
「マンション買ったのかな？」
「そんなの関係ないよこのスレタイとは」
「そうだね。」

[515: 匿名さん]

あなた、どうして人の買い物におせっかい妬くの？
人が何を買おうが好き好きだからいいじゃない。
豊◆？別にいいんじゃないの。
「窓を開ければ〜♪隣が見える〜♪」
そんなの東京のマンションなら普通でしょ。
湾岸タワーだからって必ずしも海が見えてレインボーブリッジが
見えなくちゃいけないってものじゃない訳だし

だからあえて何でも２階建の共用棟に収容しちゃったわけで
スカイラウンジ、スカイデッキを最上階に設けているマンションって
高層階でもしょぼい眺望ですって宣言しちゃったみたいな感じね。
「平等に眺望は期待しないでください」みたいな。

じゃ、どこを買えっていうの？
え？待て。待てなんていわれてこのまま買えなくなったらあなた
責任とってくれる訳でもないでしょ。
デベさんは仕込んだ物件を早く売り切って、こんな頂上相場から
せっせと足を洗いたいのよ。
麻布や目黒あたりで１億超す物件売っていたほうが、はなから抽選会も
公庫も関係ないから楽にきまってるでしょ。

デベさんの本音はみんな一億超える物件にしてしまって
ローンのお世話もいらないリッチな人に売りたいのよ。

とはいっても銀座のカルチエの店にも六本木のハリーウィンストンにも
庶民が来ちゃうご時世だけどね。
そうそう、エルメスのバッグも抽選なんていったら、お取り置きなんて
頼めなくなっちゃうから、いままで店員さんとお友達になった意味が
なくなっちゃうじゃないの。

高くてもいいのよ。
あなた何か勘違いしているわね。マンションがブランド商品化してきている
って言ったの、たしかあなたじゃなかったかしら？
ブランドって目に見えない「安心感」「幸福感」のことなのよ。
このマンションに住むことで『安心』『幸福』になれたら、お金のことなど
どうでもいいのよ。
愛してしまっているんだからいいのよ。窓から見える景色がしょぼくても
買った３年後に値下がりしようが、愛があれば眺望なんて
愛があれば交通渋滞なんて
愛があれば、外廊下であろうが、ベランダに埃が溜まろうが
間取りがせこくたって。

この時期、私たちが出会ったこのマンション。３００万円以下で銀座に５分
なんてもう最後のチャンス。
そうそう、この最後のチャンスという言葉ほど幸福感の高まりを感じさせる
言葉はないのよ。
ラストチャンス。

こっから先はみんな不幸。わたしたちだけが最後に幸せになるのよ。
ほら、言うじゃない。
男は最初の男になりたがり女は最後の女になりたがるって。
昔から言うわよ。残り物には福がある。
果報は寝て待て、抽選会場には行くなって。

そうそう。一旦ははずれて、でもキャンセルで繰り上げ当選なんて
なんてドラマチックなんでしょう。

そうやってみんな喜んで買っているんだから、親切ごかしに
余計なこと教えなくていいのよ。

なんで、おせっかいやくのよ。
自分でもよくわからないって？
いいじゃない。もうあなた自分のマンションは買ったんだから
それも、そこそこ値上がりしているんだから
上がったほうがいいんでしょ。暴落してほしいの？

そうじゃない、急騰したら次は暴落だから、もっとゆっくり上がってほしい
んだって？
心配いらないわよ。これ以上キワモノの大衆物件なんて出やしないし
都心がいくら上昇しようがそこから暴落なんてはじまらない。

金利があがればみなさん嫌でも郊外に目が向くわよ。
郊外も、調布や府中がちょっとしたブランドエリアになりつつあるし
地域のプレステージなどいくらでも簡単につくれちゃうんだから。

人間はしぶといのよ。いくらでも幸せのネタはみつけてくるから
そういうところが、次の高値をぴっぱるわよ。

もちろん５０００万とか６０００万の上限はあるかもしれないけど
面積削ったり、親の懐あてにして結構値段はあがってくるんだってば。

いつまでかなぁ・・・やっぱりあと５年が限度かなぁ。

[516: 匿名さん]

ただ、
ブランドも愛もいいけど
問題は戦争中のお見合でもあるまいし、写真一枚の青田買い。
せめて築浅中古なら現物が見られるのに・・・って？

そういうこと言ってるからあなた、仲介の営業だと疑われるのよ。

あなた、夢見る青田買いだからこそ冒険ができるのよ。わかる？この
純粋な乙女心。

馬鹿とはなによ。
あなた、人生とは一寸先は闇よ。

暗いと不平をいう前に　すすんで灯かりをつけましょう。

聖パウロの言葉より　よ。

[517: 441]

5年上がれば、充分過ぎますね。
理想は築10年時に現値で売れることでしょうか。

[518: 匿名さん]

５年横ばいって意味がおわかりになっていないようです。ｗ

[519: 元祖匿名はん]

この板を都心（タワー、湾岸含む）板のように必死でしたい人が
約1名いるようで、正直大変つまらないやり取りになっていると感じます。

KENのデータ引っ張ってきたり。。。結局自分の「高級」賃貸の話だけ
したいのであれば、都心板のほうで勝手にやってもらいたいものです。
あなただけのマーケットではありません。まあ、多分営業でしょうけど。

[520: 匿名さん]

沈みつつある豪華客船、
タイタニックでもポセイドンでもいいです。
湾岸戦争ならぬ湾岸船倉

芝浦・港南という船倉に水がいっぱいになったら
次は豊洲・東雲
ここもいっぱいに水が入ったらそのままその上はなし。
清澄白河とか門前仲町とかいくのかな。

天井というのはエリアごとにきまる。
なぜなら、買換えで際限なく住宅価格が伸びていく状況にない。

デベも淘汰されたし、都内の住宅地もあらかたミニ戸で埋め尽くされて
この先、馬鹿高値で土地を買うミニ戸建売業者も少なくなる。

まぁ、そんなこと理屈のわからない人には理解できません。

理解できないことはないのと同じですからどんどん自己責任で買って
くださいな。

[521: 匿名さん]

師匠、私ですよお忘れですかね。

[522: 441]

何でもデベの営業にしないでくださいな。

で、元祖匿名はん、は全然自分の予測を言わないですな。
無責任極まりないですね。

23区の先行指標は都心周辺でしょう。何で議論するのが悪いのか分かりませんがね。

520さん、今後売らなければならない主体はどこですか？売っても良い、ではなく、売らなければならない主体が増えないと、Marketは下がりませんね。

[523: 元祖匿名はん]

売れ残ればマーケットは自ずと下がります。

この板の結論は、もう天井で下がってると常識的な人は判断するタイミングということ。それだけです。あなたの持ち家賃貸自慢はよその板かブログで。勝手に都心部の話題と決め付けないでください。専用板があります。

[524: 441]

売れ残れば、って、今そんなに在庫が積みあがっていますか？
もう下がる、って、今中古の成約価格下がってますか？

自分の勝手な予想を結論にするのはどうかと思いますよ。
下がってくる、と思うなら、いつ下がるのか、それがもう8月、9月というようにあなたは、予想しているということですね。近々、下がると。分かりました。

その論拠としては、上がりすぎだ、供給過剰だ、ということですよね。
供給過剰を示す先行指数は、空室率だと思いますが、23区全体で大幅に上がっているということですね？できれば、Dataあると参考になるのですが。

[525: 元祖匿名はん]

追記：
売らなければならない主体が増えないとマーケットが下がらない等と
恐ろしい発言を平気でするのはどう考えても供給サイドの人間でしょう。

エンドに潜在的な下落を押し付けようという魂胆が見え見えです。

[526: 元祖匿名はん]

空室率って、、売れ残りデータならアナタのほうがイッパイあるんじゃ？

もう来ないでって。あっちの板がアナタの居場所。