23区内の新築マンション価格動向（その11）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。価格的には一部既に天井に来たのか（下がり始めたのか）、仕様グレードの低下にも注視が必要です。

過去スレその１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[461: 441]

当然の動きですね。今や中国は最大の輸入国ですよ。何から何まで吸収している。ここが1人当たりGDP15000ドルになったときのインパクトは計り知れない。もうすぐ日本に輸出できない環境になりますよ。デフレより食料不足による値上がりを今後真剣に考えなきゃいけない。

心配しなくても、物資価格が上昇すれば、遅れて賃金に跳ね返ります。交易条件が改善して、会社が潤う、その一部を労働者が享受する（過去に比べ享受できる割合は低いでしょうが）。ただそれを期待するより、株に投資して資本家になったほうが良いですが。

[462: 匿名さん]

検査しても中国産なんて怖くて買えないい・・・極力外食も減らして自分で作りたい。

[463: 441]

今は、分譲価格（新々価格の）が相対的に割高です。ですので、2年くらいは、賃貸のほうが有利とも言えます。有利であれば、賃料は上がって、有利じゃない方向に向かう。当たり前です。

あなたの論理は、分譲価格が永久に上がり続けると言っている人と全く変わりません。と感じます。

しかしそもそも、分譲が賃料に比べ割安なものは今でも数多くあります。

[464: 匿名さん]

都心・人気地区？で今でも割安な物件って、億ション程度ですが
という落ちはないよね？

[465: 元祖匿名はん]

>>463（441）
分譲単価が下がれば賃貸の相対的優位性も減少する。
それだけのハナシでは。

あなたの部屋の賃付けが決まったのも、たまたま分譲貸しの供給が
エリア的に、物件的に、タイミング的に少なかっただけかもしれない。
でも大多数は分譲貸しじゃなく、賃貸マンションですよ世の中の供給は。

[466: 元祖匿名さん]

ひょっとして勘違いされてるエンドの方がいるのかもしれませんが

分譲だけが供給ではないのですよ。その裏に賃貸マンションの供給が

ごまんとあるのです。なのに賃料が上がるとか言っちゃってる。

需要が増えたんですか？

[467: 匿名さん]

日経大丈夫？

[468: 匿名さん]

青山一丁目とかミッドタウンとか一部の超高級賃貸を除き
仕様は分譲のほうが圧倒的にいい。
例えば芝浦の島、同じ三井だけど賃貸棟は床暖房、ディスポーザー
なし、風呂もワンサイズ小（分譲棟は１ＬＤＫでも1416サイズ）
まだまだ賃貸ＭＳのレベルは低いよ。
ペンシル１Ｒマンションなぞ論外だね。

[469: 元祖匿名さん]

分譲貸しの賃料が取れる、取れないのハナシが

賃貸マーケットで賃料上昇要因として寄与が大きいとお考えですか？

極めて影響は限定的だと思いますが。

一方で、設備仕様の劣る大多数の既存賃貸はどうなりますか？

それでなくても経年によるレジの賃料低下リスクはオフィスの比では

ありません。

[470: 匿名さん]

えっと、でもインフレ、食料不足で多くの人があえぐようになるんでしょ？　そんな世の中になれば、多少の仕様は悪くても少しでも安いところが良いってなるんじゃない？　その時点でお金が余っている勝ち組は購入するだろうし。

[472: 匿名さん]

今後賃貸市場も２極化していくでしょう。港区などの都心地区は湾岸も
含めて、大規模の供給自体がないので、賃料レベルは高値安定する。
先ほどの例で言えば、芝浦など大規模物件が明らかに賃料相場を
引き上げている。既に坪１．５万のエリアに入っている。
その他の都内は物件によって優勝劣敗がはっきりする。
築２０年を超えるような物件に競争力がないのは事実。
ただ、それに引っ張られて新築高性能ＭＳの家賃が下ぶれする
ことはない。
何故ならマーケットもニーズも違うから。
築古のＭＳも相場感から大きくかけ離れていなければ、
そこそこのリフォームと営業で客は付いてくる。
都内については分譲価格の上昇がまだしばらくは続くので、
買え控えにより、ファミリータイプなどむしろ現状より
賃貸需要は高まるだろう。
よって、分譲賃貸が大きな値下がり要因を抱えているとは
見ない。あくまで新築、築浅中古の話だが。

[473: 匿名さん]

補足だが、ＲＥＩＴの衰退は分譲貸しにはむしろ好都合。
雨後のたけのこの如く湧き出る低品質賃貸ＭＳが減るし
むしろ淘汰されるほうが、分譲貸しには都合がいい。
短期でみれば、中央区北部など一時的に供給過多とな
っている地域もあるが、少し長いレンジで見れば、
むしろ今のＲＥＩＴ衰退は、分譲貸しには好材料といえる。

[474: 441]

REIT、
日本ビルファンド、2006年からのUp率50％以上、
ジャパンリアルエステイト、2006年からのUp率25％以上、

もっと下がっても全然不思議ではない。上がり過ぎていただけの話。
それが不動産価格の下げ圧力に繋がるとは、想像力が豊かですね。
NAV倍率1.7倍の今の状況は、流石に高すぎますからねえ。REITからしてみたら、美味しすぎる市場環境ですよ。下がった方が日本不動産市況にしてみたらプラス。

[475: 元祖匿名はん]

>>472（441）
だから、港区や都心でも、あなたが知らないだけで
賃貸マンションの供給はいっぱいあるんですって。
むしろ都心周辺のほうが賃貸マンションの供給多いんですよ。
分譲取り止めで専有卸（一棟売り）になったものも多いし。
最近の賃貸マンションは設備的に分譲に近いグレードも多いんですよ。
知ってましたか？REITに入るクラスならなおさらです。
世の中分譲マンションだけがマンションじゃないんですよ。
募集賃料や分譲貸しで賃貸マーケットを語るのはやめましょう。
あなたの思惑や恣意性が入りすぎです。
たまたま分譲貸しが1室成功したからこう、みたいなのは独善的すぎます。
オフィスのようにトリプルAの物件が賃料引っ張るわけじゃないんです。

それとREIT株が下がるだけじゃなく、上場AMも軒並み下がってますよ。

[476: 匿名さん]

①金利は上がる
②物件価格はもう天井圏
③給与は上がらない
④消費税増や社会負担増で負担は増える

　これで、どうやって一般購入者が購入可能な物件価格が上がるのか。デベ営業にだまされてはいけない。彼らは地価が下がれば「今が底」金利が下がれば「会時」金利が上がれば「もっと上がるので今が最後のチャンス」地価が上がれば「上がりきる前に買わないと、もう永久に変えません」

米国の住宅ローン問題が再燃しそうだ。
前回は影響は限定的で株価もすぐに回復したが、今回はどうなるか注目だ。
なんだかんだ言っても株価は景気の先行指標。
株価が上がるか下がるかは重要だよ。
今日のような下げが何日も続くと危ないね。

[477: 元祖匿名はん]

結局マーケットが違うとか、二極化とか、言葉は違えど
自分の持ってる物件は大丈夫って言いたいだけでしょ。
浅薄すぎますよ。分譲貸しでエリアOKで築浅の内は平気とか。
出口で売るときに損こくかもしれないのに、本当に大丈夫ですか？
プロでも結局出口次第ですよ。ノンリコ使っててもそうなのに。
インフレ期待で乗り切れる、ですか。

[478: 441]

1995年以降から既に高級賃貸マンションは増えてますね。
今になってという話では無い。都心周辺は老朽化した賃貸マンションが多かったので、入れ替わりと理解すれば良いのではないでしょうか。実際築浅の物件は店子も順調についているのでは。どこもかしこも二極化ですよ。

上場AMもこれまで大きく上がっていただけの話。

今新築を都心周辺で買うと有利なのは、しばらく競合の物件が出にくい環境にあるからです。築浅としての強みを、これまでよりも長く享受できる可能性が高いわけです。都心周辺で、なおかつ元々もマンション供給の少ないエリア。そんなところで即入居可の物件がありますね。買った方が良い。値段もそれほど高く無いし。

それから、レジの賃料は下方硬直性がありますよ、オフィスと違い。
その分上がり方もオフィスより低いですけどね。

[479: 匿名さん]

板閉めたら。
みんなでチンポよせ合って＊＊＊＊してる姿は滑稽すぎるよ。
笑わせてもらた。

[480: 元祖匿名はん]

私も441の方の分譲貸しを想定した持論にお付き合いするのは辟易してきました。エンドのマーケットはそんなものでは動きません。

「今新築を都心で買うのが有利なのは」なんて販売員以外が口が裂けても言えない恥ずかしいセリフです。