23区内の新築マンション価格動向（その11）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。価格的には一部既に天井に来たのか（下がり始めたのか）、仕様グレードの低下にも注視が必要です。

過去スレその１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[451: 匿名さん]

仮にこのまま日本が、海外の資源高、食料高といった日本国内の政策ではほとんど対策が打てない要因によって本格的なインフレとなり、マンション価格だけでなく、賃料まで大きく上昇した場合、１年前と比較して20％程度値上がりしたマンションを高いからリスクが高すぎると購入を見送った判断は、10年あとから考えると致命的なミスになる可能性があることをよく理解して、アドバイスすべきじゃないですか。
そのアドバイスが原因で小作農になったと文句を言われても、困りますからね。今は、それくらい買わないリスクも高まっているということなのです。

[452: ビギナーさん]

資源や食料の生活物資の値段が上がったら、
土地は下がるんじゃありませんか？

増税や利上げと同じ効果があるでしょう？
むしろ、数字をいじることができない分、生活物資の値上がりは深刻。

[453: 匿名さん]

確か2000年ぐらいに都内の土地価格が底の時期、また、オフィス供給量が
異常に過多の時期に、関西系の財閥・企業等が東京に本社機能を
移転してきたと覚えている。それに伴って取引先の企業も
東京事務所を開設しましたね。　
現状これだけ事務所賃料が上昇しても関西系が大阪に戻る気配も無い。

そりゃそうだろう・・これだけ国際化が進み東京一極集中が進み、
すべての経済機能（アジア地区も含めて）が集約された都市は
極東地区には無いからね。

[454: 匿名さん]

仮にそんな借金が減るくらいのインフレが吹き荒れた後の日本はどうなるのでしょうか？　物価もすごく高いですよね。今５００万以下の預貯金のない過半数の世帯はどうなるのでしょう？

[455: 匿名さん]

株の１割下がったときの損切りじゃあるまいし、
不動産買ってから１割手付金を損切りできるほど、
太っ腹じゃないよ。

[456: 元祖匿名はん]

今や買わないリスクはないですよ。相対的に割安な賃貸に住めばいいだけ。
滅茶苦茶なロジックだな。レジ賃料が20％上がるわけでもあるまいし。
何がアドバイスだ。そういうのは単なる供給側のプロパガンダだ。

[457: 441]

相対的に割安なら、賃料が上がる。それが市場原理。

今より将来を見据えないと、失敗する。今は確かに、不動産値上がり前の過去と比べ、賃貸の割安感が高まっているのは事実だが、それが今後修正される局面。

[458: 元祖匿名はん]

NIKKEI NETによれば、中国産の食品価格が「値上がり」しているそうだ。

値下がりじゃないよ。安全の検査費用を販売価格に転嫁してるんだと。

>>451とか読むと、日本の不動産業界にも同じものを感じるよ。

[459: 元祖匿名はん]

記事載せときますよ。

中国産食品の価格上昇・豚カツ、干しシイタケなど
中国産食品の価格が軒並み上昇している。経済発展で中国内の需要が
拡大したうえ、中国食品への安全性が改めて問われ、残留農薬などの
検査費用が増していることが響いた。日本への安価な食品の流入はデフレ
の一因だったが、一転して小売価格の上昇要因になる可能性が出てきた。
中国産豚カツ（パン粉をつけた状態のロース）の輸入価格は1トン3750ドル
程度と1年前に比べ2割高い。中国の生活水準の向上を背景に同国内の豚肉
が値上がりした。(16:00)

[460: 元祖匿名はん]

分譲価格が相対的に割高だと結果が出るように思いますが。
前向きだなぁ。本当にプロかな？分譲貸しでたまたま上手くいった人？

[461: 441]

当然の動きですね。今や中国は最大の輸入国ですよ。何から何まで吸収している。ここが1人当たりGDP15000ドルになったときのインパクトは計り知れない。もうすぐ日本に輸出できない環境になりますよ。デフレより食料不足による値上がりを今後真剣に考えなきゃいけない。

心配しなくても、物資価格が上昇すれば、遅れて賃金に跳ね返ります。交易条件が改善して、会社が潤う、その一部を労働者が享受する（過去に比べ享受できる割合は低いでしょうが）。ただそれを期待するより、株に投資して資本家になったほうが良いですが。

[462: 匿名さん]

検査しても中国産なんて怖くて買えないい・・・極力外食も減らして自分で作りたい。

[463: 441]

今は、分譲価格（新々価格の）が相対的に割高です。ですので、2年くらいは、賃貸のほうが有利とも言えます。有利であれば、賃料は上がって、有利じゃない方向に向かう。当たり前です。

あなたの論理は、分譲価格が永久に上がり続けると言っている人と全く変わりません。と感じます。

しかしそもそも、分譲が賃料に比べ割安なものは今でも数多くあります。

[464: 匿名さん]

都心・人気地区？で今でも割安な物件って、億ション程度ですが
という落ちはないよね？

[465: 元祖匿名はん]

>>463（441）
分譲単価が下がれば賃貸の相対的優位性も減少する。
それだけのハナシでは。

あなたの部屋の賃付けが決まったのも、たまたま分譲貸しの供給が
エリア的に、物件的に、タイミング的に少なかっただけかもしれない。
でも大多数は分譲貸しじゃなく、賃貸マンションですよ世の中の供給は。

[466: 元祖匿名さん]

ひょっとして勘違いされてるエンドの方がいるのかもしれませんが

分譲だけが供給ではないのですよ。その裏に賃貸マンションの供給が

ごまんとあるのです。なのに賃料が上がるとか言っちゃってる。

需要が増えたんですか？

[467: 匿名さん]

日経大丈夫？

[468: 匿名さん]

青山一丁目とかミッドタウンとか一部の超高級賃貸を除き
仕様は分譲のほうが圧倒的にいい。
例えば芝浦の島、同じ三井だけど賃貸棟は床暖房、ディスポーザー
なし、風呂もワンサイズ小（分譲棟は１ＬＤＫでも1416サイズ）
まだまだ賃貸ＭＳのレベルは低いよ。
ペンシル１Ｒマンションなぞ論外だね。

[469: 元祖匿名さん]

分譲貸しの賃料が取れる、取れないのハナシが

賃貸マーケットで賃料上昇要因として寄与が大きいとお考えですか？

極めて影響は限定的だと思いますが。

一方で、設備仕様の劣る大多数の既存賃貸はどうなりますか？

それでなくても経年によるレジの賃料低下リスクはオフィスの比では

ありません。

[470: 匿名さん]

えっと、でもインフレ、食料不足で多くの人があえぐようになるんでしょ？　そんな世の中になれば、多少の仕様は悪くても少しでも安いところが良いってなるんじゃない？　その時点でお金が余っている勝ち組は購入するだろうし。

[472: 匿名さん]

今後賃貸市場も２極化していくでしょう。港区などの都心地区は湾岸も
含めて、大規模の供給自体がないので、賃料レベルは高値安定する。
先ほどの例で言えば、芝浦など大規模物件が明らかに賃料相場を
引き上げている。既に坪１．５万のエリアに入っている。
その他の都内は物件によって優勝劣敗がはっきりする。
築２０年を超えるような物件に競争力がないのは事実。
ただ、それに引っ張られて新築高性能ＭＳの家賃が下ぶれする
ことはない。
何故ならマーケットもニーズも違うから。
築古のＭＳも相場感から大きくかけ離れていなければ、
そこそこのリフォームと営業で客は付いてくる。
都内については分譲価格の上昇がまだしばらくは続くので、
買え控えにより、ファミリータイプなどむしろ現状より
賃貸需要は高まるだろう。
よって、分譲賃貸が大きな値下がり要因を抱えているとは
見ない。あくまで新築、築浅中古の話だが。

[473: 匿名さん]

補足だが、ＲＥＩＴの衰退は分譲貸しにはむしろ好都合。
雨後のたけのこの如く湧き出る低品質賃貸ＭＳが減るし
むしろ淘汰されるほうが、分譲貸しには都合がいい。
短期でみれば、中央区北部など一時的に供給過多とな
っている地域もあるが、少し長いレンジで見れば、
むしろ今のＲＥＩＴ衰退は、分譲貸しには好材料といえる。

[474: 441]

REIT、
日本ビルファンド、2006年からのUp率50％以上、
ジャパンリアルエステイト、2006年からのUp率25％以上、

もっと下がっても全然不思議ではない。上がり過ぎていただけの話。
それが不動産価格の下げ圧力に繋がるとは、想像力が豊かですね。
NAV倍率1.7倍の今の状況は、流石に高すぎますからねえ。REITからしてみたら、美味しすぎる市場環境ですよ。下がった方が日本不動産市況にしてみたらプラス。

[475: 元祖匿名はん]

>>472（441）
だから、港区や都心でも、あなたが知らないだけで
賃貸マンションの供給はいっぱいあるんですって。
むしろ都心周辺のほうが賃貸マンションの供給多いんですよ。
分譲取り止めで専有卸（一棟売り）になったものも多いし。
最近の賃貸マンションは設備的に分譲に近いグレードも多いんですよ。
知ってましたか？REITに入るクラスならなおさらです。
世の中分譲マンションだけがマンションじゃないんですよ。
募集賃料や分譲貸しで賃貸マーケットを語るのはやめましょう。
あなたの思惑や恣意性が入りすぎです。
たまたま分譲貸しが1室成功したからこう、みたいなのは独善的すぎます。
オフィスのようにトリプルAの物件が賃料引っ張るわけじゃないんです。

それとREIT株が下がるだけじゃなく、上場AMも軒並み下がってますよ。

[476: 匿名さん]

①金利は上がる
②物件価格はもう天井圏
③給与は上がらない
④消費税増や社会負担増で負担は増える

　これで、どうやって一般購入者が購入可能な物件価格が上がるのか。デベ営業にだまされてはいけない。彼らは地価が下がれば「今が底」金利が下がれば「会時」金利が上がれば「もっと上がるので今が最後のチャンス」地価が上がれば「上がりきる前に買わないと、もう永久に変えません」

米国の住宅ローン問題が再燃しそうだ。
前回は影響は限定的で株価もすぐに回復したが、今回はどうなるか注目だ。
なんだかんだ言っても株価は景気の先行指標。
株価が上がるか下がるかは重要だよ。
今日のような下げが何日も続くと危ないね。

[477: 元祖匿名はん]

結局マーケットが違うとか、二極化とか、言葉は違えど
自分の持ってる物件は大丈夫って言いたいだけでしょ。
浅薄すぎますよ。分譲貸しでエリアOKで築浅の内は平気とか。
出口で売るときに損こくかもしれないのに、本当に大丈夫ですか？
プロでも結局出口次第ですよ。ノンリコ使っててもそうなのに。
インフレ期待で乗り切れる、ですか。

[478: 441]

1995年以降から既に高級賃貸マンションは増えてますね。
今になってという話では無い。都心周辺は老朽化した賃貸マンションが多かったので、入れ替わりと理解すれば良いのではないでしょうか。実際築浅の物件は店子も順調についているのでは。どこもかしこも二極化ですよ。

上場AMもこれまで大きく上がっていただけの話。

今新築を都心周辺で買うと有利なのは、しばらく競合の物件が出にくい環境にあるからです。築浅としての強みを、これまでよりも長く享受できる可能性が高いわけです。都心周辺で、なおかつ元々もマンション供給の少ないエリア。そんなところで即入居可の物件がありますね。買った方が良い。値段もそれほど高く無いし。

それから、レジの賃料は下方硬直性がありますよ、オフィスと違い。
その分上がり方もオフィスより低いですけどね。

[479: 匿名さん]

板閉めたら。
みんなでチンポよせ合って＊＊＊＊してる姿は滑稽すぎるよ。
笑わせてもらた。

[480: 元祖匿名はん]

私も441の方の分譲貸しを想定した持論にお付き合いするのは辟易してきました。エンドのマーケットはそんなものでは動きません。

「今新築を都心で買うのが有利なのは」なんて販売員以外が口が裂けても言えない恥ずかしいセリフです。

[481: 441]

プロでも出口次第、では無く、プロだから出口が必要。
キャッシュフローがプラスであれば、個人は売る必要が無いんですよ。半永久的にね。むしろ多少マイナスでも良いくらいです。
私は親からの影響が強いですが、彼らも築40年以上の物件を未だに貸してますね。売るつもりは更々無い。

どんなに古くても工夫次第で店子はつくんですよ。物件選定能力は確かに必要ですが。

なるべく少ない資金で、如何にキャッシュフローの流れを多く作るか。
株でレバレッジをかけるよりは、不動産のほうが全然リスクは低い。

[482: 元祖匿名はん]

ですから40年間湾岸タワーマンションの一室を貸しててください。
それでいいじゃないですか。もう結構。
償却考えても40年あれば回収できるかもしれませんしね。
賃料が下がったりコストが上がらなければいいですね。さようなら。

[483: 匿名さん]

湾岸タワーは百年コンクリートだから償却100年で償却
すればいいのではw

[485: 441]

まともな反論が帰ってきませんねえ。。

湾岸なんて一言も言って無いですし、484さん、どこまで下がるのかまで言わないと意味が無いですよ。。Valuationで見るとどこあたりまでいきますかね？

元祖匿名はん、は2005年にオフィス賃料下がると言っていた口ですかね。オフィス賃料のほうが、ボラティリティ高いでしょうに、リスクが低いような発言をしてますが、2年前は逆のことを言っていたのでは？

デベの営業って可哀想ですね。2003年、2004年にも一生懸命薦めていたんでしょうに、そんなことは忘れ去られ、非難の対象にしかならない。

[487: 匿名さん]

2003年や2004年のデべの営業は、
他社物件のＭＲ近くで客の横取り営業が多かったですよ。

[488: 匿名さん]

湾岸なんて平成のニュータウン。
数年してブームが過ぎたら悲惨なことに・・・・。
所詮は埋め立て地だし庶民が住むところ。
東京は歴史的にも土地の低い場所は庶民が住む場所だ。
妥当な相場は坪200万以下だよ。そこまでは下がるな。

[491: 441]

そりゃあ、商売ですから、そうするしかない。結果論ですが、
2003年、2004年に薦めていたことは的中したわけです。
私は本当に感謝をしていますよ。結局は自分で判断をするわけですが。

そういう思考だと、デベの営業も頑張ってくれません。
買うときは買う、口約束でも、という態度をこちらが見せれば、一生懸命頑張ってくれます。そして良い情報が集まる。

何でも歴史は繰り返す、いつかはそりゃ下がるでしょう。ただ今までの考え方が通用しない世の中になってきている。
鉄鋼、海運、造船、建機、、これらも全て、もうすぐ駄目になると言われてずいぶん経ちますね。。。未だに絶好調。全ては新興国の存在が大きい。

待つのも良いですが、待ったところでどうでしょう、2006年水準になるのも6-7年はかかるのでは？もちろんそんな水準になることが無いかもしれない。そのリスクを引き受けて、かつ6-7年待つ、忍耐が要ることですね。
誰も将来のことは分かりませんが、安いものもまだある訳ですし、そういったところをPickすれば良いのでは無いか。

誰も新々価格を喜んで買えなんて言って無い。まだ買えるものはあるということ。

[492: 元祖匿名はん]

2005年？オフィスなら2003yですか？
貴殿にご心配いただくほどマーケット音痴じゃありません。
伊達に不良債権から携わっていません。不良債権作ってはいませんが。笑

貴殿が必死で部屋の前をお掃除して、それでハッピーならいいのでは。
ただそれを成功の秘訣とおっしゃりたいならご自身のブログでどうぞ。
まあ、貴殿のような方もいて、マーケットの一端でもあるわけですが。
エンドの掲示板で分譲貸しはいいぞー的プロパガンダはお止めください。

[493: 441]

なるほど、不良債権やってたら、デフレバイアスがかかってしまいますね。持合解消もそうですが、売らなきゃいけない主体が減れば、Marketは下がらないですよ。そんな時代は終わったのです。というかむしろ持合回帰の動きですからね今。

分譲貸しがいいよーなんて言ってませんよ。工夫すればどうにでもなると言っているだけ。物件選択を誤ってなければ。
私は2010年までは少なくとも下がることが無いと考えていますが、元祖匿名はんはどう見ているのですか？ここの掲示板での一番の論点のはずですが、一回も聞いたことが無いです。あなたの言葉。

プロを自認する以上、Marketに対する予想くらいは言わないと、説得力に欠けます。つまりは個人として資産を築ける可能性が高い方法、どうされた方が良いと？
・しばらく郊外で賃貸し、貯蓄して、いつ不動産を買う？
・そもそも不動産は買わない？

[495: 匿名さん]

米国の不動産市況も悪化しており、売れ行き見通しは下方修正だそうですね。
米国の影響を受けまくる属国状態の日本もお得意の追随でしょうね。

金利を上げる
→住宅ローン金利が上がる
→ローン審査通らない客が増える
→買える客が減り、マンションの売れ行きが悪くなる
→デベも借金して事業運営しており、金が入ってこないと運転資金もままならない
→在庫が積みあがり、耐えられなくなった中小デベがやむなく値下げしだす
→一部デベの値下げが業界全体に及ぶ

給与は増えず社会保障負担増加で手取りが減るという流れが変わらない限り、エンドが買える値段は上がらない。
現状は何とか買える人でも今後は金利負担が増えて買えなくなる。
デベの高価格維持政策も年内一杯持つかどうかだと思う。

[496: 匿名さん]

話をスレタイに戻すと
２３区新築マンション価格は
２００１年あたりから都心物件がＩＴ不況でだぶつき、２００２年底値地価と
容積緩和で割安になったタワーマンションが２００３年以降湾岸エリアで
１８０万〜２４０万の底値相場を盛り上げた。
これに対して都立大跡地の競争入札土地の深沢ハウスなど苦戦。
随意契約のグランドメゾン三軒茶屋の杜でも２６０〜２７０万の価格帯で
販売に時間がかかった。
２００４年湾岸戦争といわれた港南は８物件がほぼ完売
２００５年暴落説を否定する形で、芝浦アイランドが２６０万／坪で売り切る
ころには、それ以下のＴＴＴ、ＣＭＴなどあっというまに完売。
２００７年現在、ここまで供給量が減ったら、価格など論じても意味が無い。

[497: 匿名さん]

大出血バーゲン価格に戻って欲しい人がいるみたいだが
そういうセンス無い人は、例え奇跡が再び起こったとしても
欲張って買い逃しちゃうんだろうな
それで、また掲示板に必死に書き込む日々を繰り返して
気が付けばおじーちゃんに・・・

[498: 匿名さん]

普通に買いたいときに買って、本業に精を出すのが一番。
上がるときもあれば下がるときもあるから、
購入するタイミングより、手放すタイミングに
気を使ったほうが楽。
100点を狙わず、50点で十分。

[499: 匿名さん]

確かにプロの目から見た場合、今の不動産はここ数年、急上昇を続け、高値圏に到達しつつあるとの見方があるのも事実。
ただ、今日の日経にあるように、全国民の66％が今後、物価が上昇すると考えており、いよいよ本格的なインフレムードが供給側だけでなく、消費者側にも出てきていることも事実。
つまり、２極化が進む中で、より稼ぎ、純資産が積み上がっている１極が稼ぐ金と価値の上昇する資産を背景に上昇する不動産をさらに買っていく。一方で海外の安い賃金に負けて稼ぎが減り、純資産の積み上げのない２極は、下がることが当面ない不動産市況を眺めながら、家賃の値上げ通知を受け取る。
おそらく、このへんまでは、ほぼ確実な近未来として、起こりうる状況だろうけど、その後、どうなるかが、知恵の絞りどころでしょう。

[500: 匿名さん]

東京に貧民街が出来るとか？
今の家計状況で２極化の半数以上の下の方は生きていくのが大変な
くらいになるということなら。生活保護費増大？