23区内の新築マンション価格動向（その11）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。価格的には一部既に天井に来たのか（下がり始めたのか）、仕様グレードの低下にも注視が必要です。

過去スレその１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[441: 匿名さん]

そういうことなんです。分譲ファミリーマンション、都心周辺は枯渇しています。今後規制強化されれば、ますますこんなところに投資する企業は無いでしょう。

個人の強みとして、時間がある。企業と違って毎期利益を上げる必要は無い。ファミリータイプを持っていて、負債比率も低いのであれば、じっくり募集して、賃料を引き上げることが可能です。慌てず騒がず、個人はニッチ市場で勝負。尚且つ差別化としてペット可にする、とかなんかしら方法はあるでしょう。そうすれば価格勝負を幾分脱することができるわけです。

生意気なようですが、家主は努力が足りない気がする。ボーっと募集して、なんの工夫もせずに、客が来ないと嘆いている。そういう環境だからこそ、私は楽に店子を見つけることができる訳ですが。

エントランスを自分で掃除するだけでも全然違いますよ。自腹切って綺麗にすれば良いじゃない。。そんなことやってる家主もいませんね。ちょっとの工夫で大きく成果は違ってくる。

[442: 匿名さん]

で、今から買うか悩める人にアドバイスは？

[443: 匿名さん]

441です。私からの拙いアドバイスは、
新築マンション、価格が上がっていると言われていますが、個々の物件を見るとそうでも無いものもあります。そういう物件を見つけることができれば、買いと言えます。
マスターブーにも何でこんなに相対的に安いの？という部屋もありました。そういうところを見つけることですね。
広尾もはっきり言ってどう考えても買いでしょう。定借と言えど、安いよ、あれ。何が新新価格なのか理解できません。
一杯ありますよ、安い物件。
浜田山坪573万では買えません。こういうのは価格に無頓着な人が買うもので、一般向けでは無いですが、そこばかり目を向けず、妥当なところはたくさんある、ということです。

なるべく入居が早い方が良いですね。金利のことを考えると。即入居可物件あるじゃない、まだ。早くしないと！急げ！急げ！！
って感じですね。私から見ると。

[444: 匿名さん]

まだ割安なところがあるの？
しかも、完成物件で割安？
城東とかでもなく、借地権でもなく？

[445: 匿名さん]

インフレ局面の鉄則は、はやめはやめに手を打っていくということ。２年後竣工の物件であれば、とりあえず高いと感じても、２年後決済なわけだから、とりあえず手付けだけうって、万一、状況に変化があれば、それを放棄すればいいだけのこと。いまの世界情勢を考えれば、大きく上ぶれする可能性はあっても、下ぶれリスクはかなり小さい。おまけに、手付け放棄が損失の上限であれば、思い切らない理由はないでしょう。

[446: 匿名さん]

モデルルームの人と同じこと言ってますね。
となると、これから新新価格で買おうともなべてみんな安泰ということですか？

[447: 441]

>444
あります。具体的には差し控えますが、ありますよ。私の観点からは。
それが正しいか正しく無いか、それは人によっても違いますが。
自分の生活スタイルに合った場所で、なるべくそういうところを見つけてください。

[448: 匿名さん]

>>445
値上がりしたら決済
値下がりしたら手付放棄
合理的です

[449: ビギナーさん]

米は、サブプライムローンで、大騒ぎになっているようだけど。
少し前までは、「影響は限定的」みたいな話をしていたのにねぇ。

[450: 441]

>446
念のため、私は445さんではないですが、

これから新新価格で買おうともなべてみんな安泰ということですか？

という問いは、無意味だと思います。

人によっても違うわけです。リスク許容度が人によって違うんだから、当たり前です。自分で自分なりのベストな物件を見つけるしか無いんです。誰も助けてはくれません。

ただ今の状況はまだ、探せば比較的リスクの低い物件があることは確かです。大事なことは、あなたが最悪の状況に陥った時、何とかなるのか、どうしようもなくなってしまう可能性が高いのか、という基準でしょう。
今もし頭金が殆ど無く、そして給料も今後上がる見込みが無い（今数千万稼いでいるなら話は別です）、というのなら、家はそもそも買わない方が良いです。家賃は無駄と良く言いますが、リスク許容度の低い人にとって、掛け捨ては貴重です。

[451: 匿名さん]

仮にこのまま日本が、海外の資源高、食料高といった日本国内の政策ではほとんど対策が打てない要因によって本格的なインフレとなり、マンション価格だけでなく、賃料まで大きく上昇した場合、１年前と比較して20％程度値上がりしたマンションを高いからリスクが高すぎると購入を見送った判断は、10年あとから考えると致命的なミスになる可能性があることをよく理解して、アドバイスすべきじゃないですか。
そのアドバイスが原因で小作農になったと文句を言われても、困りますからね。今は、それくらい買わないリスクも高まっているということなのです。

[452: ビギナーさん]

資源や食料の生活物資の値段が上がったら、
土地は下がるんじゃありませんか？

増税や利上げと同じ効果があるでしょう？
むしろ、数字をいじることができない分、生活物資の値上がりは深刻。

[453: 匿名さん]

確か2000年ぐらいに都内の土地価格が底の時期、また、オフィス供給量が
異常に過多の時期に、関西系の財閥・企業等が東京に本社機能を
移転してきたと覚えている。それに伴って取引先の企業も
東京事務所を開設しましたね。　
現状これだけ事務所賃料が上昇しても関西系が大阪に戻る気配も無い。

そりゃそうだろう・・これだけ国際化が進み東京一極集中が進み、
すべての経済機能（アジア地区も含めて）が集約された都市は
極東地区には無いからね。

[454: 匿名さん]

仮にそんな借金が減るくらいのインフレが吹き荒れた後の日本はどうなるのでしょうか？　物価もすごく高いですよね。今５００万以下の預貯金のない過半数の世帯はどうなるのでしょう？

[455: 匿名さん]

株の１割下がったときの損切りじゃあるまいし、
不動産買ってから１割手付金を損切りできるほど、
太っ腹じゃないよ。

[456: 元祖匿名はん]

今や買わないリスクはないですよ。相対的に割安な賃貸に住めばいいだけ。
滅茶苦茶なロジックだな。レジ賃料が20％上がるわけでもあるまいし。
何がアドバイスだ。そういうのは単なる供給側のプロパガンダだ。

[457: 441]

相対的に割安なら、賃料が上がる。それが市場原理。

今より将来を見据えないと、失敗する。今は確かに、不動産値上がり前の過去と比べ、賃貸の割安感が高まっているのは事実だが、それが今後修正される局面。

[458: 元祖匿名はん]

NIKKEI NETによれば、中国産の食品価格が「値上がり」しているそうだ。

値下がりじゃないよ。安全の検査費用を販売価格に転嫁してるんだと。

>>451とか読むと、日本の不動産業界にも同じものを感じるよ。

[459: 元祖匿名はん]

記事載せときますよ。

中国産食品の価格上昇・豚カツ、干しシイタケなど
中国産食品の価格が軒並み上昇している。経済発展で中国内の需要が
拡大したうえ、中国食品への安全性が改めて問われ、残留農薬などの
検査費用が増していることが響いた。日本への安価な食品の流入はデフレ
の一因だったが、一転して小売価格の上昇要因になる可能性が出てきた。
中国産豚カツ（パン粉をつけた状態のロース）の輸入価格は1トン3750ドル
程度と1年前に比べ2割高い。中国の生活水準の向上を背景に同国内の豚肉
が値上がりした。(16:00)

[460: 元祖匿名はん]

分譲価格が相対的に割高だと結果が出るように思いますが。
前向きだなぁ。本当にプロかな？分譲貸しでたまたま上手くいった人？

[461: 441]

当然の動きですね。今や中国は最大の輸入国ですよ。何から何まで吸収している。ここが1人当たりGDP15000ドルになったときのインパクトは計り知れない。もうすぐ日本に輸出できない環境になりますよ。デフレより食料不足による値上がりを今後真剣に考えなきゃいけない。

心配しなくても、物資価格が上昇すれば、遅れて賃金に跳ね返ります。交易条件が改善して、会社が潤う、その一部を労働者が享受する（過去に比べ享受できる割合は低いでしょうが）。ただそれを期待するより、株に投資して資本家になったほうが良いですが。

[462: 匿名さん]

検査しても中国産なんて怖くて買えないい・・・極力外食も減らして自分で作りたい。

[463: 441]

今は、分譲価格（新々価格の）が相対的に割高です。ですので、2年くらいは、賃貸のほうが有利とも言えます。有利であれば、賃料は上がって、有利じゃない方向に向かう。当たり前です。

あなたの論理は、分譲価格が永久に上がり続けると言っている人と全く変わりません。と感じます。

しかしそもそも、分譲が賃料に比べ割安なものは今でも数多くあります。

[464: 匿名さん]

都心・人気地区？で今でも割安な物件って、億ション程度ですが
という落ちはないよね？

[465: 元祖匿名はん]

>>463（441）
分譲単価が下がれば賃貸の相対的優位性も減少する。
それだけのハナシでは。

あなたの部屋の賃付けが決まったのも、たまたま分譲貸しの供給が
エリア的に、物件的に、タイミング的に少なかっただけかもしれない。
でも大多数は分譲貸しじゃなく、賃貸マンションですよ世の中の供給は。

[466: 元祖匿名さん]

ひょっとして勘違いされてるエンドの方がいるのかもしれませんが

分譲だけが供給ではないのですよ。その裏に賃貸マンションの供給が

ごまんとあるのです。なのに賃料が上がるとか言っちゃってる。

需要が増えたんですか？

[467: 匿名さん]

日経大丈夫？

[468: 匿名さん]

青山一丁目とかミッドタウンとか一部の超高級賃貸を除き
仕様は分譲のほうが圧倒的にいい。
例えば芝浦の島、同じ三井だけど賃貸棟は床暖房、ディスポーザー
なし、風呂もワンサイズ小（分譲棟は１ＬＤＫでも1416サイズ）
まだまだ賃貸ＭＳのレベルは低いよ。
ペンシル１Ｒマンションなぞ論外だね。

[469: 元祖匿名さん]

分譲貸しの賃料が取れる、取れないのハナシが

賃貸マーケットで賃料上昇要因として寄与が大きいとお考えですか？

極めて影響は限定的だと思いますが。

一方で、設備仕様の劣る大多数の既存賃貸はどうなりますか？

それでなくても経年によるレジの賃料低下リスクはオフィスの比では

ありません。

[470: 匿名さん]

えっと、でもインフレ、食料不足で多くの人があえぐようになるんでしょ？　そんな世の中になれば、多少の仕様は悪くても少しでも安いところが良いってなるんじゃない？　その時点でお金が余っている勝ち組は購入するだろうし。

[472: 匿名さん]

今後賃貸市場も２極化していくでしょう。港区などの都心地区は湾岸も
含めて、大規模の供給自体がないので、賃料レベルは高値安定する。
先ほどの例で言えば、芝浦など大規模物件が明らかに賃料相場を
引き上げている。既に坪１．５万のエリアに入っている。
その他の都内は物件によって優勝劣敗がはっきりする。
築２０年を超えるような物件に競争力がないのは事実。
ただ、それに引っ張られて新築高性能ＭＳの家賃が下ぶれする
ことはない。
何故ならマーケットもニーズも違うから。
築古のＭＳも相場感から大きくかけ離れていなければ、
そこそこのリフォームと営業で客は付いてくる。
都内については分譲価格の上昇がまだしばらくは続くので、
買え控えにより、ファミリータイプなどむしろ現状より
賃貸需要は高まるだろう。
よって、分譲賃貸が大きな値下がり要因を抱えているとは
見ない。あくまで新築、築浅中古の話だが。

[473: 匿名さん]

補足だが、ＲＥＩＴの衰退は分譲貸しにはむしろ好都合。
雨後のたけのこの如く湧き出る低品質賃貸ＭＳが減るし
むしろ淘汰されるほうが、分譲貸しには都合がいい。
短期でみれば、中央区北部など一時的に供給過多とな
っている地域もあるが、少し長いレンジで見れば、
むしろ今のＲＥＩＴ衰退は、分譲貸しには好材料といえる。

[474: 441]

REIT、
日本ビルファンド、2006年からのUp率50％以上、
ジャパンリアルエステイト、2006年からのUp率25％以上、

もっと下がっても全然不思議ではない。上がり過ぎていただけの話。
それが不動産価格の下げ圧力に繋がるとは、想像力が豊かですね。
NAV倍率1.7倍の今の状況は、流石に高すぎますからねえ。REITからしてみたら、美味しすぎる市場環境ですよ。下がった方が日本不動産市況にしてみたらプラス。

[475: 元祖匿名はん]

>>472（441）
だから、港区や都心でも、あなたが知らないだけで
賃貸マンションの供給はいっぱいあるんですって。
むしろ都心周辺のほうが賃貸マンションの供給多いんですよ。
分譲取り止めで専有卸（一棟売り）になったものも多いし。
最近の賃貸マンションは設備的に分譲に近いグレードも多いんですよ。
知ってましたか？REITに入るクラスならなおさらです。
世の中分譲マンションだけがマンションじゃないんですよ。
募集賃料や分譲貸しで賃貸マーケットを語るのはやめましょう。
あなたの思惑や恣意性が入りすぎです。
たまたま分譲貸しが1室成功したからこう、みたいなのは独善的すぎます。
オフィスのようにトリプルAの物件が賃料引っ張るわけじゃないんです。

それとREIT株が下がるだけじゃなく、上場AMも軒並み下がってますよ。

[476: 匿名さん]

①金利は上がる
②物件価格はもう天井圏
③給与は上がらない
④消費税増や社会負担増で負担は増える

　これで、どうやって一般購入者が購入可能な物件価格が上がるのか。デベ営業にだまされてはいけない。彼らは地価が下がれば「今が底」金利が下がれば「会時」金利が上がれば「もっと上がるので今が最後のチャンス」地価が上がれば「上がりきる前に買わないと、もう永久に変えません」

米国の住宅ローン問題が再燃しそうだ。
前回は影響は限定的で株価もすぐに回復したが、今回はどうなるか注目だ。
なんだかんだ言っても株価は景気の先行指標。
株価が上がるか下がるかは重要だよ。
今日のような下げが何日も続くと危ないね。

[477: 元祖匿名はん]

結局マーケットが違うとか、二極化とか、言葉は違えど
自分の持ってる物件は大丈夫って言いたいだけでしょ。
浅薄すぎますよ。分譲貸しでエリアOKで築浅の内は平気とか。
出口で売るときに損こくかもしれないのに、本当に大丈夫ですか？
プロでも結局出口次第ですよ。ノンリコ使っててもそうなのに。
インフレ期待で乗り切れる、ですか。

[478: 441]

1995年以降から既に高級賃貸マンションは増えてますね。
今になってという話では無い。都心周辺は老朽化した賃貸マンションが多かったので、入れ替わりと理解すれば良いのではないでしょうか。実際築浅の物件は店子も順調についているのでは。どこもかしこも二極化ですよ。

上場AMもこれまで大きく上がっていただけの話。

今新築を都心周辺で買うと有利なのは、しばらく競合の物件が出にくい環境にあるからです。築浅としての強みを、これまでよりも長く享受できる可能性が高いわけです。都心周辺で、なおかつ元々もマンション供給の少ないエリア。そんなところで即入居可の物件がありますね。買った方が良い。値段もそれほど高く無いし。

それから、レジの賃料は下方硬直性がありますよ、オフィスと違い。
その分上がり方もオフィスより低いですけどね。

[479: 匿名さん]

板閉めたら。
みんなでチンポよせ合って＊＊＊＊してる姿は滑稽すぎるよ。
笑わせてもらた。

[480: 元祖匿名はん]

私も441の方の分譲貸しを想定した持論にお付き合いするのは辟易してきました。エンドのマーケットはそんなものでは動きません。

「今新築を都心で買うのが有利なのは」なんて販売員以外が口が裂けても言えない恥ずかしいセリフです。

[481: 441]

プロでも出口次第、では無く、プロだから出口が必要。
キャッシュフローがプラスであれば、個人は売る必要が無いんですよ。半永久的にね。むしろ多少マイナスでも良いくらいです。
私は親からの影響が強いですが、彼らも築40年以上の物件を未だに貸してますね。売るつもりは更々無い。

どんなに古くても工夫次第で店子はつくんですよ。物件選定能力は確かに必要ですが。

なるべく少ない資金で、如何にキャッシュフローの流れを多く作るか。
株でレバレッジをかけるよりは、不動産のほうが全然リスクは低い。

[482: 元祖匿名はん]

ですから40年間湾岸タワーマンションの一室を貸しててください。
それでいいじゃないですか。もう結構。
償却考えても40年あれば回収できるかもしれませんしね。
賃料が下がったりコストが上がらなければいいですね。さようなら。

[483: 匿名さん]

湾岸タワーは百年コンクリートだから償却100年で償却
すればいいのではw

[485: 441]

まともな反論が帰ってきませんねえ。。

湾岸なんて一言も言って無いですし、484さん、どこまで下がるのかまで言わないと意味が無いですよ。。Valuationで見るとどこあたりまでいきますかね？

元祖匿名はん、は2005年にオフィス賃料下がると言っていた口ですかね。オフィス賃料のほうが、ボラティリティ高いでしょうに、リスクが低いような発言をしてますが、2年前は逆のことを言っていたのでは？

デベの営業って可哀想ですね。2003年、2004年にも一生懸命薦めていたんでしょうに、そんなことは忘れ去られ、非難の対象にしかならない。

[487: 匿名さん]

2003年や2004年のデべの営業は、
他社物件のＭＲ近くで客の横取り営業が多かったですよ。

[488: 匿名さん]

湾岸なんて平成のニュータウン。
数年してブームが過ぎたら悲惨なことに・・・・。
所詮は埋め立て地だし庶民が住むところ。
東京は歴史的にも土地の低い場所は庶民が住む場所だ。
妥当な相場は坪200万以下だよ。そこまでは下がるな。