23区内の新築マンション価格動向（その11）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。価格的には一部既に天井に来たのか（下がり始めたのか）、仕様グレードの低下にも注視が必要です。

過去スレその１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[41: 匿名さん]

そのような長期予想と今後５年の動向とどのように関係するのか

ここ５年延びた需要はいっきに縮退でＦＡでは？

[42: 匿名さん]

ですから、
１０年後の２０１７年はおそらく買換え需要でマンション価格は大きく伸びる。
その５年前の２０１２年は下落でマンション不況
その５年前の２００７年は、まさにピークの最高値。

ということだと思います。

[43: 賃貸住まいさん]

>1960年生まれの人は今47歳。丁度消費が増える時期ですが、


出世して、給料が増えるということですか？

よっぽど景気が良くない限り、みんなの給料を上げられる会社なんて、
少ないと思いますよ。高度経済成長の頃とは違いますから。

[44: 匿名さん]

＞今45歳から50歳の人口より、10年後に45から50歳になる人口が約40%も増える
人口だけ見るとそうかもしれないが、彼らの所得を見てるか？
バブル世代と呼ばれてリストラのターゲットにされた世代だぞ。
・リストラ→再就職できたものの前より低年収
・リストラされずにすんだものの、成果主義で年収横ばい
・中高年フリーター
などの問題があり、彼らの世代の所得は期待できない。
つまり、彼らの消費も大して期待できないよ。

[45: 匿名さん]

>>43>>44
それはわかりました。だからあなたの予測はどうなるという結論でしょうか？
そこまで書いてください。

[46: 匿名さん]

年金問題の膿も出きり、将来の不安も少し明るさが見えてきました。
リバースモーゲージ市場には、〒銀行が参入し法整備もされるでしょう。
退職予備軍の消費は堅調と、私は考えてます。

[47: 元祖匿名はん]

①膿の処理は？出たら出たまんまですか？

②リバースモーゲージで得たキャッシュ原資にマンション買いますかね？

[48: 匿名さん]

リバースモゲージはいまのところ、４０００万円の土地評価のとれる
一戸建が対象ですが
多くの団塊世代の住いは土地評価で３０００万以下ではないでしょうか。
坪単価４０万、１００坪の千葉か
坪単価８０万　５０坪の横浜郊外か
いずれにしろ新築なら１５年前は８０００万以上でしょう。
団塊以前の戦中派世代が対象でしょうね。
彼らは１９７０年代に安い価格で買えている世代。買換えで
８０００万以上のクラスも十分取得できた。

[49: 匿名さん]

リバースモーゲージの条件は原則抵当権設定物権に住むことでしょう。

[50: 匿名さん]

>>47
１大切なのは膿の量で対処は織り込むと
長銀を外資に取られた時期に学習しませんでしたか？

２愛人に買い与えるでしょうとの冗談はさておき
消費にはプラスと言いたいだけです
どこに流れるかはそのときの不動産市況次第でしょう

[51: 匿名はん]

>>50
①意味がわかりません。長銀の方？リップルの方？
　量的把握で十分とおっしゃりたいのですか？
　本質的には年金制度の将来存否含め何も変わっていないどころか
　マイナスですよ。

②月に10万20万入って、それが不動産市況に影響しますかね。
　物件買うか、借りないと市況動きませんよ。シニア？リゾート？
　普通のマンション分譲価格にアップサイドに働くのかどうか。
　そのときの不動産市況って、一般消費財じゃないんで、ちょっと
　簡単に言いすぎでは。

[52: 匿名さん]

持ち家と年金満タンと現金3000万あれば、将来の心配一切なしだからね。
少子化で財産は残す必要ないし、
持ち家については、住む権利さえ確保できれば良い。

リバースモーゲージが使いやすくなれば
老人はどんどん消費するよ。
まだまだ法整備が必要だけど。

[53: 匿名さん]

>>50
おいおい。

リバースモゲージで借りられる金は土地の担保掛目分
それを年金の不足に補填しながら死亡したら清算という
しょぼい仕組み。あわせて利払いはあるよ。
８掛けで３２００万借りたら年利４％なら
利払いが毎月１０万７千円
元金返済できない住宅ローンだと思えばいい。
遺産の先食い。そんなもんが消費の活性化はあっても
不動産市場には流れない。

[54: 賃貸住まいさん]

リバースモーゲージっていい制度だと思うけど、
どちらかというと下げ圧力になるんじゃないの？

市場より安い価格で放出する人が増えるわけだからさ。

[55: 匿名さん]

放出はないな。死んだら銀行というか信託銀行の手に落ちる。

[56: 匿名さん]

短期的には色々あるでしょうけど、塩漬けよりは動いたほうが
基本的には良いでしょうね。
年金も不良債権同様に全容さえ掴めれば、
後は落しどころの問題・制度の問題のような気がします。

[57: 匿名さん]

信託銀行がリバースモゲージやるのは同時に遺言の信託とか
付帯業務があるし
手に入れたあとの不動産の処分はお手の物だからだね。
リバースモゲージやられてこまるのは相続あてにしていた子供たち
ってのが結構多い。だから遺言が必須なんだね。

[58: 匿名さん]

>>56
あ、なんか誤解してるみたいだけど。
塩漬けが動くわけじゃないよ。
「第一抵当権設定が必要」つまりローン完済土地でないとリバース
モゲージなんか借りられないからね。

[59: 匿名さん]

もともと、「売れる条件にある」物件をもっていて売りたくない人が
リバースモゲージを借りる。
死ぬまで市場に出ないことはリバースモゲージによって
逆に土地の流通量は減るということ。

[60: 賃貸住まいさん]

リバースモーゲージって、マンションにも適用されそうなの？
すでに適用されている地域もあるの？

もし、マンションに適用されるのなら、一消費者としてはいいかな。
一戸建てに比べれば随分金額が低くなるんだろうけど、それでもあったほうがいい。

[61: 元祖匿名はん]

>>52
老人が消費って、、、旅行か介護ぐらいでしょ。端的に言えば。
不動産に落ちるか？子供が家買うのに下駄履かすにしては足りないし。

>>55
信託も当然再販するでしょ

[62: 匿名さん]

>>60
適用された例はまだない。あくまで更地の価値だから区分所有の敷地権たる
共有土地はわけて抵当権が設定できない。
建物と敷地権を一体で評価するなら「償却資産としての建物減価」を貸付
金に織り込めないから無理。

そこまでせずとも、ローンを払い終わって金が欲しいなら物件賃貸に出せばすむ。
ローンが残っていて金がいるなら、物件に根抵当を売って物件担保の
フリーローンでも借りればいい。

[63: 匿名さん]

＞ローンを払い終わって金が欲しいなら物件賃貸に出せばすむ。
ごめん。住むところがなくなるな。

[64: 匿名さん]

>>62
建物固定資産の減価償却表を用いて貸付金に織り込めないのはどうしてですか？詳しそうなので教えてください。

[65: 匿名さん]

×物件に根抵当を売って
○物件に根抵当を打って

[66: 匿名さん]

>>64
いつ死ぬかわからないからです。
リバースモゲージは返済期限が「本人死亡時」だから
１０４歳まで生きて建物がぼろぼろになったらどうするんでしょう。

それができないから、土地担保に貸す。土地は減価しない。
マンションは、土地建物をわけて『処分』できない。
つまりわけて抵当権設定ができない。
そういうことなんだけどね。

[67: 匿名さん]

>>58
えっ？
信託契約で所有権は移転しないの？
委託者はオリジネーターとして受益権を獲得し
年金を得るのでは？

それと”塩漬け”というのは
通常の処分（良くて一周忌後遺産分割して売却）より早いと言うことね。

[68: 賃貸住まいさん]

>>62

ありがとうございます。


>ローンを払い終わって金が欲しいなら物件賃貸に出せばすむ。

これが第一候補ですかね。田舎にも家があるから、一応住むところはあるし。


>ローンが残っていて金がいるなら、物件に根抵当を売って物件担保の
フリーローンでも借りればいい。

こっちが第二候補ですね。ローンを返すお金を考えると、
借りたお金をうまく運用しなければなりませんね。

[69: 匿名さん]

リバースモーゲージは元金返済のない利払いだけの貸し金。
貸し金である以上貸し金の額、抵当権の登記は必須です。
住宅ローンが価値の減価する資産に抵当を打てるのは
元金返済があるからで、年々歳々残債額が減る。
一方リバースモーゲージはいくら経っても借り入れ額は減らない。
となれば、減価資産担保はありえない。

[70: 匿名さん]

>>66
手元の建物固定資産の減価償却表に寄れば50年分ありますけど・・
60歳以上として、110歳まであれば十分ではないでしょうか？

[71: 匿名さん]

67　土地信託と混同していない？
ふつうリバースモーゲージは単なる貸し金だよ。
だって自宅なんだから、自宅に住み続けたら自分で自分の
信託受益権に店子で住むという形。

日本の場合、元金返済のない貸し金が出来ないので便法として
不動産信託の仕組みをかませているかもしれないが原理は
貸し金だ。

[72: 匿名さん]

http://www.reversemortgage.jp/
ここで勉強してね

[73: 匿名さん]

70　相手が抵当価値をみとめなければ貸してくれないでしょ。
　　計算できてもその通りにはならん
　　　

　　　それとそれは税金の計算のための表だろう？

[74: 匿名さん]

>>73
貸す貸さないんの意見は、
あなたが融資課長になってからじっくり聞く。
意見ではなく理論が知りたい。

[75: 匿名さん]

＞手元の建物固定資産の減価償却表に寄れば50年分ありますけど・
正確には４８年　あとは残存価値は一定

それは賃貸事業の減価償却費を控除するときなどに使います。
ついでに言うと、中古の場合、買った時点で法定耐用年数が１０年
しかなかったら、建物の買価の９割を１０年で償却する。
だから中古の賃貸は減価償却費か大きく出せるという寸法（蛇足）

[76: 購入経験者さん]

47年じゃないの？

[77: 匿名さん]

理論はわからないけど、感覚的に、古い庶民のマンションでも500万くらいは貸せるんじゃないかな？利息だけ入れてもらえれば、死んでから精算する建て前で。現場では生前に処分するように誘導されたりね（笑い）郵便銀行と信販会社や消費者金融が目をつけないかな？何事も弊害は歩けど・・・信託銀行の独占？が崩れたら普及するんじゃない？

[78: 匿名さん]

話をスレタイに戻すと
>>74
担当の調査役の私にむかって何と無礼な物言い（笑）てのは冗談ですが

私に銀行に転職をお勧め下さっても・・ねぇ
融資課長じゃ嫌だな　
米国でもコンドミニアムのリバースモーゲージはないだろう。
で、　　それとスレタイとどう関係あるんだ？

>>76
購入時の価格もいれるから表は４８年分でいいの（笑）

オレってこいつらに弄ばれてないか？
家で養老先生の本でも読み返すか
http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4106100037

ちっとも話がスレタイに戻ってないかｗ

[79: 物件比較中さん]

今年から所得税と住民税の税率が変わっただけで、トータルの税金は変わりません、ということらしいけど、定率減税（所得税・住民税合わせて17.5％）がなくなったぶん、思いっきり増税やんか。マンション買えるのも大変だわぁ・・・

[80: 匿名さん]

ぜんぜん価格動向の話になってない。。
中古でも成約価格上がって、家賃は出遅れていて、今後の傾向、
価格、家賃、さあどうなりまっかね、という話題に戻しましょう。

うちの周辺では、有料情報を取ってみると家賃水準も10%弱上がっております。不動産価格は1年前から20%以上上がってますが。

[81: 匿名さん]

賃料上がっているのは築浅設備がいい物件だよね。古いものまでは
上がってない。

[82: マンション投資家さん]

東京駅周辺へ今後オフィスが集中するのは明らかだから
中央区からはみ出して江東区での
ワンルーム建築が１年ほど前から活発化しています。
結構人気で、空が多いわけでもないし、
時代が変わりつつあるのでしょうか？

何か東の住宅地化が独身もファミリーも活発で、
人が住む住環境も一変して行きそうです。

[83: マンション投資家さん]

>>81
江東区の場合、
築浅の家賃が高め（港区、渋谷区あたりに比べればめちゃ安ですが）
が先に埋まって、旧物件のグレードが低く、家賃も安いのが
残る傾向が顕著です。
その為、統計上の募集賃料は下がるという妙なことになっています。
旧仕様のものが壊されて新仕様のものに変わって行く動きも
活発になっています。
ずいぶんと変わったものです。

[84: 地元不動産業者さん]

色々議論は出ていますが、最終的には２極化するというのが正解だと思います。
既に、都心の地価高騰、需要超過に反比例するように地方では不良在庫が積みあがっているようです。

東京都心はミニバブルかもしれませんが、元々庶民には縁のない土地だから値段が上がろうが下がろうが庶民には関係ないですよね。後は都心と呼べる場所がどこまで広がるかで、これまで庶民の買えたマンションの建っていた土地で、利便性や治安の良い場所が金持ちの住処になってゆくのかな。湾岸や江東区がこれにあたるんでしょうね。
そして、それ以外の地区は軒並み値下がり。治安も悪化。都心近辺でも治安や利便性の悪い地域は地価が下がってゆきます。高度経済成長期なら郊外で、高級住宅地ではなくとも、公共施設や福祉の行き届いた地区は存在したし、暮らしてゆくには不都合なかったかもしれませんが、これからの時代、そんな夢のような未来がないことは、皆気づいています。治安の悪化した地方では、不良在庫や管理者不在のマンションがゴーストタウン化し・・・
アホな政府は何も対策を実行することができない脳死状態のまま、日本没落、既得権益層や特異な能力者は益々富み、一般的なサラリーマンの年収は伸びないままにどんどん格差は広がり・・・

もう、うんざりだよ。
誰か革命を起こしてくれ！！！

[85: 匿名さん]

今回の金利上昇で末端購入者の購買意欲が減退するでしょうね。
マンションブームに終止符を打つ予感。

[86: 匿名さん]

マンションブーム前に戻るだけなら問題なしですね。

[87: 匿名さん]

マンションブーム前なら、一部の物件を除いて抽選にならずに買えた時代か。
そして、中古は新築よりも安くなる時代。
ほんの数年前はそうだったから、問題なしですね。

[88: 匿名さん]

江東区賛美の方がいらっしゃるようですな

[89: 匿名さん]

>>84
23区内も

①伝統的富裕層居住地域
②新富裕層居住地域
③貧困層居住地域
④極貧層居住地区
⑤外国人居住地区

と区分が明確になっていくでしょうね

それと中間層は死滅

[90: 匿名さん]

マンション価格は買い手の懐具合で上限が決まる。

高値を追いかけ、法外な借金を抱え込んだり
人の金まであてにするようになったら、
それはパチンコ狂いの主婦や男狂いで横領働く銀行員と
さしてかわらない。

バブル期は荒川区にも億ション。今もそこだけ異空間。
警察官僚の狙撃事件もあった。今は安値だ。
田園都市線は藤が丘や鷺沼にリクルートコスモスが億ション
建てた。宮前平のバス便で地名は南平台で１２０平米クラスの
億ションがあったが売れなかった。
長谷工の宮前平物件も有名だった。
港北ＮＴの中川にも広尾ガーデンヒルズの間取りのパクりが
建った。

これらは、既存物件の高騰で買い替え需要をねらったものだ。
もちろん世の中バブル景気でキャッシュは余って困っていた
人がたくさんいた。途中まで飛ぶようにうれて、最後は
だいぶ売れ残った。

昔は３５年ローンなんてなかった。金利も５％が普通。
毎年、地価も物価も給与も上がった。

８０年代も、一時取得者には４０００万の壁があった。
公庫・財形は８割の頭金しか貸さない。年収の５倍
という枠で６００万の貯蓄で、５００万の年収なら
３０００万の物件を買うのがせいいっぱい。
それも２５年〜３０年ローンで金利も５％が普通。
支払いは楽ではない。
８０年代前半の城南の新築坪単価が１８０万／坪
の頃、３０００万で買える部屋は５５平米の２ＤＫ
それに５年住むと、７０００万で売れて、同じローン
負担で、田園都市線や東横沿線の３ＬＤＫ７５平米
に住み換えができた。

郊外の宅地が値上がりした背景には、都心部の地上げ
がある。しもた屋を法外な値段で買収された住み手は
郊外の庭付き一戸建てを求めて川崎の王禅寺や
港北ニュータウンや田園都市線のあざみ野郊外へ
どんどん移住した。
かくして郊外の庭付き一戸建ては軒並み１億以上の
値をつけた。

今後の価格は、「既存物件の高騰、買い替え」の後押し
が効くのは都心部だけ。

もちろん２００４年購入物件を２００７年に売って買い替え
というのも少しはある。
しかし、かつてのように満遍なく地価を上昇させるような
景気の底力がない以上、循環型の地価上昇が起こる地区は
都内のなかでも際めて限定的だろう。