23区内の新築マンション価格動向（その11）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。価格的には一部既に天井に来たのか（下がり始めたのか）、仕様グレードの低下にも注視が必要です。

過去スレその１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[41: 匿名さん]

そのような長期予想と今後５年の動向とどのように関係するのか

ここ５年延びた需要はいっきに縮退でＦＡでは？

[42: 匿名さん]

ですから、
１０年後の２０１７年はおそらく買換え需要でマンション価格は大きく伸びる。
その５年前の２０１２年は下落でマンション不況
その５年前の２００７年は、まさにピークの最高値。

ということだと思います。

[43: 賃貸住まいさん]

>1960年生まれの人は今47歳。丁度消費が増える時期ですが、


出世して、給料が増えるということですか？

よっぽど景気が良くない限り、みんなの給料を上げられる会社なんて、
少ないと思いますよ。高度経済成長の頃とは違いますから。

[44: 匿名さん]

＞今45歳から50歳の人口より、10年後に45から50歳になる人口が約40%も増える
人口だけ見るとそうかもしれないが、彼らの所得を見てるか？
バブル世代と呼ばれてリストラのターゲットにされた世代だぞ。
・リストラ→再就職できたものの前より低年収
・リストラされずにすんだものの、成果主義で年収横ばい
・中高年フリーター
などの問題があり、彼らの世代の所得は期待できない。
つまり、彼らの消費も大して期待できないよ。

[45: 匿名さん]

>>43>>44
それはわかりました。だからあなたの予測はどうなるという結論でしょうか？
そこまで書いてください。

[46: 匿名さん]

年金問題の膿も出きり、将来の不安も少し明るさが見えてきました。
リバースモーゲージ市場には、〒銀行が参入し法整備もされるでしょう。
退職予備軍の消費は堅調と、私は考えてます。

[47: 元祖匿名はん]

①膿の処理は？出たら出たまんまですか？

②リバースモーゲージで得たキャッシュ原資にマンション買いますかね？

[48: 匿名さん]

リバースモゲージはいまのところ、４０００万円の土地評価のとれる
一戸建が対象ですが
多くの団塊世代の住いは土地評価で３０００万以下ではないでしょうか。
坪単価４０万、１００坪の千葉か
坪単価８０万　５０坪の横浜郊外か
いずれにしろ新築なら１５年前は８０００万以上でしょう。
団塊以前の戦中派世代が対象でしょうね。
彼らは１９７０年代に安い価格で買えている世代。買換えで
８０００万以上のクラスも十分取得できた。

[49: 匿名さん]

リバースモーゲージの条件は原則抵当権設定物権に住むことでしょう。

[50: 匿名さん]

>>47
１大切なのは膿の量で対処は織り込むと
長銀を外資に取られた時期に学習しませんでしたか？

２愛人に買い与えるでしょうとの冗談はさておき
消費にはプラスと言いたいだけです
どこに流れるかはそのときの不動産市況次第でしょう

[51: 匿名はん]

>>50
①意味がわかりません。長銀の方？リップルの方？
　量的把握で十分とおっしゃりたいのですか？
　本質的には年金制度の将来存否含め何も変わっていないどころか
　マイナスですよ。

②月に10万20万入って、それが不動産市況に影響しますかね。
　物件買うか、借りないと市況動きませんよ。シニア？リゾート？
　普通のマンション分譲価格にアップサイドに働くのかどうか。
　そのときの不動産市況って、一般消費財じゃないんで、ちょっと
　簡単に言いすぎでは。

[52: 匿名さん]

持ち家と年金満タンと現金3000万あれば、将来の心配一切なしだからね。
少子化で財産は残す必要ないし、
持ち家については、住む権利さえ確保できれば良い。

リバースモーゲージが使いやすくなれば
老人はどんどん消費するよ。
まだまだ法整備が必要だけど。

[53: 匿名さん]

>>50
おいおい。

リバースモゲージで借りられる金は土地の担保掛目分
それを年金の不足に補填しながら死亡したら清算という
しょぼい仕組み。あわせて利払いはあるよ。
８掛けで３２００万借りたら年利４％なら
利払いが毎月１０万７千円
元金返済できない住宅ローンだと思えばいい。
遺産の先食い。そんなもんが消費の活性化はあっても
不動産市場には流れない。

[54: 賃貸住まいさん]

リバースモーゲージっていい制度だと思うけど、
どちらかというと下げ圧力になるんじゃないの？

市場より安い価格で放出する人が増えるわけだからさ。

[55: 匿名さん]

放出はないな。死んだら銀行というか信託銀行の手に落ちる。

[56: 匿名さん]

短期的には色々あるでしょうけど、塩漬けよりは動いたほうが
基本的には良いでしょうね。
年金も不良債権同様に全容さえ掴めれば、
後は落しどころの問題・制度の問題のような気がします。

[57: 匿名さん]

信託銀行がリバースモゲージやるのは同時に遺言の信託とか
付帯業務があるし
手に入れたあとの不動産の処分はお手の物だからだね。
リバースモゲージやられてこまるのは相続あてにしていた子供たち
ってのが結構多い。だから遺言が必須なんだね。

[58: 匿名さん]

>>56
あ、なんか誤解してるみたいだけど。
塩漬けが動くわけじゃないよ。
「第一抵当権設定が必要」つまりローン完済土地でないとリバース
モゲージなんか借りられないからね。

[59: 匿名さん]

もともと、「売れる条件にある」物件をもっていて売りたくない人が
リバースモゲージを借りる。
死ぬまで市場に出ないことはリバースモゲージによって
逆に土地の流通量は減るということ。

[60: 賃貸住まいさん]

リバースモーゲージって、マンションにも適用されそうなの？
すでに適用されている地域もあるの？

もし、マンションに適用されるのなら、一消費者としてはいいかな。
一戸建てに比べれば随分金額が低くなるんだろうけど、それでもあったほうがいい。