23区内の新築マンション価格動向（その11）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。価格的には一部既に天井に来たのか（下がり始めたのか）、仕様グレードの低下にも注視が必要です。

過去スレその１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[294: 匿名さん]

世の中全体が豊かで幸福になれないと、地価なんてあがりゃしないって。


郊外の地価上昇はマーケットというにはあまりに数の少ない住宅デベ
各社が、思惑で競争の結果仕入れ土地を高値買いした結果であって
これが完売してはじめてでかい口を叩くべきだろうよ。

もともとしこっていたＭＭの土地とか、埋設物や土壌の関係で
ドデカイＳＣ作って大当たりしたラゾーナの勢いや
最初から出来レースで工場跡地を紳士的に割り振って進めた
武蔵小杉とは意味が違う。

デベの先走りまで喜んでエンドが引き受けるほど景気はよくない
という意味だ。

[295: 匿名さん]

確かに６月からの増税は結構すごいよね。
あれ住民税だけかと思ったら、保険料とかも比例して上がるし、
定率減税廃止は年末調整にも響いて、今年はほぼ返らない計算
になる。なぜかこの辺りまではあまり報道されていないけど。
相当の負担増ですよ。消費税アップもあるし、年金問題もあるし、
年金未払いニートその他の年取ったときの生活保護費の大増大
もある。あまり不動産に金をつぎ込めないのが本当の現実だけど、
みんな目をつぶりがち・・・

[296: 匿名さん]

国や地方の財政赤字１０００兆円は金利の関係で日々増え続ける。
これを「国債発行の多様化」つまり借金の借りましで凌ぐのも限界
誰かがどこかで消費税率を大幅にあげて、冷やしだまにしないと
いつのまにか、国民の金融資産１５００兆円を上回ることになる。

経済成長もないのにインフレもありえない。日本のマネーが海外に
流れ、円キャリーで海外のマネーが日本を買うという状況下で
何が値上がりし何が値上がりしないかは明白だ。

[297: 匿名さん]

>294
そういう局所的事象にばかり目を向けないで、中古マンション価格が郊外でも上がってきていることのほうに注目するべきでは？
バブル論者は局所的な事象を持ち上げすぎる。たとえ今後デベの売り出し価格が下がったからといってもバブル崩壊でもなんでもない。デベの利ざやが減るだけ。

どこがどうバブル崩壊になるのか。郊外が余っているから？一体新築マンション、前年比でどれだけ価格を引き上げている？売れないのはそれが高すぎたというだけの話でしょ。前年比5%も上がれば堅調な不動産市況ですよ。

[298: 匿名さん]

郊外の中古市場が上がっているというデータ見せてよｗ

[299: 匿名さん]

以前に比べて築浅売り、駅近売りが増えて（これは新築への住み替え
武蔵小杉やＭＭと買換え特約で買った人が売り出す）
見た目の売値が上がったように思えるだけだろうよ。

[300: 匿名さん]

>>297
例えば田園都市線たまプラーザや鷺沼で
新築は坪単価２３０万円対して築１５年中古はあいかわらず１５０万
がいいところだろう。下手をすると１４０なんてざらだよ。

中古は、駅からの距離、築年数があってプロでも数字の動きは
追いにくい。
いい加減なデマかきなさんな。

[301: 匿名さん]

でも、たまぷらあたりもそろそろ中古も上がってくるんじゃない。新築が上がると半年遅れぐらいで中古も動き出すから。当たり前だが。

[302: 匿名さん]

年金払ってこなかった人の生活保護費というのは支払われるんだろうか？
すごい人数じゃないか？

[303: 匿名さん]

>>301
なんだそれ？　上がっているという話とは大違いだな。

だから、売れたらの話だって言ってる。
美しの森がいつまでにどの程度の値引きで売り切るかという話だ。
これの在庫がしこるようだと、市場の規模が思いのほか小さかった
ということか
「都心回帰妄想」が根深いという話になる。

[304: 匿名さん]

美しの森って、結構、売れてんじゃないの。たまぷら駅歩約10分。駅前再開発も手伝って、田園都市線ライフを満喫って感じで。

[305: 匿名さん]

＞新築が上がると半年遅れぐらいで中古も動き出すから。当たり前だが。

こういうノーテンキなやつばかりだから、日本の不動産業界は
成長しないんだよ。
パチンコで給料日前は出球がいいとか、となりが大当たりだから
ここは大はまり。

そういう発想でやってんだろうキミｗ

[306: 匿名さん]

＞売れてんじゃないの。
＞だろう。
みたいな憶測話はせめて現地を見てからいいな。ひどいもんだよ
田園都市線のさびれ具合。
たまぷら再開発ってたった３０店舗たらずのつまらん店舗群で
そもそも玉川高島屋ＳＣとららぽーと横浜の商圏にはさまれて
何作ってもダメという立地だよ。

中古は上がってないよ。ここ１年定点観測しているからわかる。

[307: 匿名さん]

素人の意見なんかすべて織り込み済み・
むしろ逆に張ったほうがまし

[308: 匿名さん]

>306
なんで、そんな悲観的なの?ネガティブ思考に陥ると身の回りすべてが値下がりすると思えてしまうようになりますよ。少なくとも駅歩10分以内のたまぷらより渋谷よりのマンションに住んでれば、ここ数年の不動産価格の値上がりは体感されてると思うのですが。
ちなみに美しが丘の宅地はこの２年で坪90万から坪180万にほぼ倍の値上がりしてる事実をご存知ないのでしょうか。用賀あたりより上昇ピッチ早いんじゃない。

[309: 匿名さん]

より近い大きな駅が渋谷・新宿というのがあまり魅力を感じなく
なってきた傾向ない？？　銀座・東京に近い方が良いと言う人が
増加傾向な感じがするんだが。

[310: 匿名さん]

>>309
あなたが年をとったからでしょう

[311: 匿名さん]

だから、不動産取得年齢の人たちの中でだよ。

[312: 匿名さん]

>309
以前に比べて、明らかに街としての求心力は
下がってますよね。
特に活気や利便性が落ちてるわけでもないのに、
どうしてでしょう…

[313: 匿名さん]

>300
築15年中古、駅から遠い案件、尚且つ郊外で、、という物件と、新築で同地域の値段と比べてどうするの？前年同期、同じ程度の仕様、立地、築年数で比べて御覧なさい。下がってます？上がってますよね。都心に比べれば値上がり率は全然低いけどね。

築浅物件の売りが増えた？平均築年数を見て御覧なさい。変わってないから。中古郊外も上がってるんですよ。
局所的デフレに注目しすぎだよ。まあ下がって欲しい人はそういう人に注目するわけですが。

[314: 匿名さん]

>>309

それは単に豊洲エリアの人々が銀座・東京に近いから言ってるだけ。
交通の便が悪い彼らにとって、この２つに近いってのが拠り所で、
その点をよく強調しているからでしょう。

また、いろいろなエリアで再開発が相次ぎ、
従来のターミナル駅に出向く機会が減っているんだと思いますよ。
センスがいい店も、いろいろなエリアに増えていますし。

逆に今はまさにセール期間中で、新宿、渋谷、池袋などの
百貨店も大変な活況を呈しています。

[315: 匿名さん]

たまプラの宅地はバブル当時坪５００万ぐらいしてた。
それでも売り物自体が無かった。
店頭に出る前に売れたから。
バブルが弾けたら途端に値下がりしたけどね。

[316: 匿名さん]

確かに渋谷・新宿・・・は休日は混んでいるけど、何というか
個性的な新しい店が丸の内、銀座、六本木に移ったというか。
そんな気がする。

[317: 匿名さん]

新宿・渋谷は風俗街もあり、若者が多く品がない。

銀座・丸の内は落ち着いたセレブな街。

[318: 匿名さん]

銀座・丸の内はセレブな街

川向こうはマンション住まいの庶民の街

[319: 匿名さん]

>>317
ようはアナタが年取っただけね

[320: 匿名さん]

>319
大事だろ。
大人はゴチャゴチャした渋谷や新宿で落ち着いてデートできないよ。

ろくな店ないし。

[321: 匿名さん]

銀座や丸の内がゴチャゴチャしてないなんて・・

[322: 匿名さん]

別に渋谷に出ないで、代官山に出ればいいじゃない。
別に下北沢に出ないで、三宿、代沢あたりの店に行けばいいじゃない。
渋谷近辺の方が明らかに大人の歓楽街としても厚みがあるような。
新宿近辺は確かにあまり行きたくは無い。

[323: 匿名さん]

話題がタウンガイドレベルに堕しているな。
主婦と不動産販売会社は書き込み遠慮してほしいなｗ

定点観測というとそこに住んでいると決め付ける馬鹿はおいておいて
実際、勘違いしゃすいのは
「売主が上げた」か「買主が上げた」かの違い。
売れてはじめて相場だ。
たまプラーザ美しの森はセントベールだけで３５０戸、全部で700戸
以上の大規模供給。
これが売れるかどうかは、私だけでなくみんなが注目している。

郊外の土地価格があがってももともと土地と建物の構成比の低い
中古マンションは上がらない。
郊外のバス便の戸建て土地は、2003年までに大きく下げた。
王禅寺あたりで１２０㎡の戸建てが５０００万で買えたのが
ついこの間の話だ。
湾岸マンションが売れる一方で郊外の戸建てのバーゲンセールが
ひそかに進んだ。
それが宅地価格で少しもどしたくらいで「上がった」などというノーテンキ
な輩には猛省を促したい。

[324: 匿名さん]

で？上がっているんですよね、今ね。郊外でも。少し戻しているわけでしょ？それが今後なぜ下がるのか、教えて欲しいということと、

美しの森プロジェクト
全部で700戸以上の大規模供給。
これが売れるかどうかは、私だけでなくみんなが注目している。

お聞きしたいのは、このプロジェクトの平均坪単価はいくらで、従前までの新築マンションの平均坪単価と比べどの程度高い価格で供給しようとしているんでしょうか。従前までの新築マンションの坪単価＞新プロジェクト坪単価で初めて売れてしまうような可能性があるのでしょうか。

可能性は低いですよね。

バブルでも何でも無く、価格是正が郊外でも起きている。都心周辺は言わずもがな。何がバブルか。郊外だけが上がらない、なんてあり得ないんですよ。普通に考えれば分かることでしょう。

[325: 匿名さん]

>>323
ノーテンキも何も上がったには違いないし
ひそかにも何も下がったのも事実だけど
何が言いたいの？

[326: 匿名さん]

私が言っているのは「天井」という話。
上がったあとすぐ下がるなどと単純な話ではないよ。

下がるのは天井のあとだ。
天井は長ければ3年。

いくら売り手が吊り上げても、買い手がカ買わなければそこが天井。

上昇には年２０％というものもあれば年４％程度のものもある。
どんなモノにも価格の上限というものがある。

郊外マンションの場合、郊外バス便戸建てからの買換え
あるいは、都内中古マンションからの買換え
これらが、一次取得者のマンション価格の上限（勝手に坪単価
240万〜２５０万と想定しているが）を超えて価格をあげていく
要素だが、いまのところその動きがほとんどない。
おそらく250万でたまプラーザは天井。

また収益還元法からみても周辺家賃は月坪1万円にも満たない。
そんなところで新築マンションが坪単価２４０万で売られること自体
奇妙な話だ。

[327: 匿名さん]

田園都市線沿線。
誰かがせっせと新築賃貸を建てているらしいが、それが月坪１．３万円の家賃でもとれるようになったら、私は間違ってましたと陳謝してもいいよ。
少なくとも私募ファンドのレジデンス物件が採算取れる土地ではないのにこれ以上上がる可能性はどこにもない。


あのねぇ　　上がらないということは天井。天井はすなわち高値づかみ。

[328: 周辺住民さん]

投資対象になるものは、高値でいちばん買いが膨らむということを忘れないようにしないとね。
売れているからまだまだ大丈夫と思っていると、そこが天井だったりする。

[329: 匿名さん]

極論ですね。どこに賃料30%上がっている土地があるんですか？
年間2%程度今後郊外でも中古マンション価格が上がっていく可能性は無いんですか？

月坪1万円で、新築坪単価240万であれば、利回り良いですね。
他の都心周辺の新築よりね。だとすると新築坪単価は郊外といえど更に上がる余地がありますね。

天井と決め付ける論拠がどこにも無い。無茶苦茶。

私も別に郊外が都心周辺並みに上がってると言ってんじゃない。価格是正の動きは郊外にも波及しているということ。
昔は土地価格、商業用地だけあがり、住宅は上がらんと言っていた評論家がいました。
今はっきり間違いと証明された。
今は住宅地、郊外だけは上がらんと言っている評論家がいる。
今後これも間違いだと気づくのはあと2年後くらいかな。

大局観が無いと間違う。詳しければ詳しいほど、大局観を見誤りがち。

[330: 匿名さん]

たまプラやら美しのなんたらなんて郊外の話はどうでもいい。

[331: 匿名さん]

三浦展氏が89年頃にアクロスで「第四山の手」論を書いた。
東京の侵略という単行本になって出たので結構有名な話だ。

氏によれば、根岸、本郷が第一山の手
その後、目白、落合まで延びて第二山の手
戦後の白金、自由が丘、等々力、東が丘から杉並善福寺あたりが
第三山の手
これらが、高級サラリーマンの居住地の代名詞。
70年代の地価高騰で、気が付けば都内は買えない
仕方がないので、小金井、百合丘、たまプラーザあたりに
戸建てを買うのが一流企業のサラリーマンの目標になった。
これが第四山の手

さて、第五山の手は実は「空の手」だったという話だ。
湾岸、川崎、ＭＭ、武蔵小杉
タワーマンションこそが、時代の「第五山の手」
そうなると、かつての第四山の手は、住み替えの受け皿として
大きな力を持ちえない。
せいぜい、湾岸は地盤が弱いとか泣き言を言って客寄せをはかる
しかない。

しかし、ここへきて江東湾岸が300万前後の無謀な価格を出すことで
最後に、売れ残りを出すのが美しの森なのか江東湾岸なのかは
面白い流れになってきた。

下がる要素がなけらば上がるというような単純な発想なら
横ばい、潮目、凪というような概念は必要ないだろう。

[332: 匿名さん]

>>331
抽選は得・売れ残れば損なんて・・・
ごく短期以外、資産価値と全く関係ないし、
東急にしてもそんな目先の一喜一憂で開発してないって。

[333: 匿名さん]

>>328
みんな知ってるし織り込んでる。
あくまで結果論だから時間軸をずらせない
人類に説いても無意味

[334: 匿名さん]

で、誰が「第五山の手」を決めたの？

[335: 匿名さん]

いやぁ、皆さん高値掴みの恐ろしさをどうしても体験なさりたいようですな。止めませんよ。ご自由にどうぞ。

時計の針にさからってチャンスを追い求めすぎ。
もう遅いっていうのにどうして気が付かないのかね。

こういうことって4年前に底値で契約して3年住んで今の高値を
横から見ている人間にしかわからないというのは皮肉なもんです。

[336: 匿名さん]

次の第６山の手は？時期は？　後からなら小学生でも言えるよ（笑）

[337: 周辺住民さん]

>>333

わかっていないんだね。
織り込めないからこそ、注意が大切なんじゃん。

[338: 匿名さん]

>>333
はじめてオリコミくんと意見があった。（＾＾）

[339: 匿名さん]

>>336
三浦展も市場を分析して新しい視点として「第四山の手」と呼んだわけで
教養のない人は黙っていたほうが身のためだと思うけどね。

[340: 匿名さん]

もう一回書いておこう。

いやぁ、皆さん高値掴みの恐ろしさをどうしても体験なさりたいようですな。止めませんよ。ご自由にどうぞ。

時計の針にさからってチャンスを追い求めすぎ。
もう遅いっていうのにどうして気が付かないのかね。

こういうことって4年前に底値で契約して3年住んで今の高値を
横から見ている人間にしかわからないというのは皮肉なもんです。

[341: 匿名さん]

4年前は、耐震偽装マンションがまだ発覚する前でした

[342: 匿名さん]

だからさ。今なら耐震偽装も心配ないから高値掴みで買ってくださいな。
どうぞ、どうぞ。

[343: 匿名さん]

もう十分上がったでしょ。
もういいよ。

周囲の若い人間も35年ローンをフルフル使って買おうとしている。
年収1000万超えている連中でも、
やっと都心のマンションが買えるという苦しい状況。

港区・中央区などだけの現象であればいいが、
城東、城西エリアも上がっている。
庶民のお財布がこれ以上はついていかない気がする。

いくら、ニューリッチが生まれていても、
限度があるだろう。
それに金利も上がるし。