23区内の新築マンション価格動向（その11）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。価格的には一部既に天井に来たのか（下がり始めたのか）、仕様グレードの低下にも注視が必要です。

過去スレその１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[29: 匿名さん]

話はスレタイからはずれるが
聖路加病院の日野原先生御歳９４歳？曰く
「長生きの秘訣？生きる目標を持っているからだよ。
私は５年きざみで目標を立てているよ。ふぉっふぉつふぉ」

マンション購入も５年きざみで目標価格やエリアを変えていく
柔軟性が欲しい

１９９６年から２０００年　　坪単価２００万以下で横浜・川崎を買う
２００１年から２００５年　　坪単価３００万以下で港区湾岸・城南を買う
２００６年から２０１０年　　坪単価３００万以下で２３区ならどこでもいいから買う
２０１１年から２０１５年　　坪単価３００万以下で港区湾岸・城南を買う
２０１６年から２０２０年　　坪単価２００万以下で横浜・川崎を買う

＞更に不動産価格が上昇して、結局郊外に住まざるを得なくなる可能性もあるわけで、それはそれで非常に罪な話でしょう

このへんは、郊外に住むことが「悪」「不幸」とうけとれますが・・
現に首都圏の４０００万人口のうち２３区に住んでいるのは８００万人。つまり２割ですよ。

[30: 匿名さん]

1960年台前半、1970年台前半のベビーブーマー達が一番お金を使う時期、
40台後半から50才になる時期は2009年以降。
人口減、お金を溜め込んで使わないでいる老人たちが減る影響よりも、
前者のほうが大きいという見方で書いています。

また、人口が減ったからといって、北欧の地価は下がっておりません。むしろ上がっております。私の意見では、人口減＝地価下落は短絡的に過ぎるということです。

[31: 匿名さん]

>29
26ですが、郊外に住むことが「悪」と私は考えておりませんが、都心周辺に住みたい人が、下がると思って待っていて、結局下がらず、郊外に不本意ながら住んでしまう

という意味で書いております。

[33: 匿名さん]

価格の変化も大事ですが、ものの見方も大事。
なぜに、都心周辺に住むことがそれほど重用なのか。

みんなが湾岸に住むまでは、そんなこと誰も思ってないでしょ。
今は都心周辺に住むなら３０万円の家賃払えば７０平米２ＬＤＫタワーマンション新築が
かりられます。２年住んで７６０万ですがローン＋管理費等を３６０万払うことを考えたら
４００万程度の費用で都心近郊生活が体験できますけど。

[34: 匿名さん]

>32
有難うございます。

買い替えですね。ベビーブーマー消費の影響は。
都心というよりは環境の良い都心周辺に住まう方々が今後多くなるでしょう。米国の歴史を見てみると、ベビーブーマーが50に近づくと買い替えが増え、準郊外という流れがあります。その通りになるかは分かりませんが、一つの意見として。

現在日本では中古も都心周辺部の優良物件は払底している状況ですので、価格が下がるというよりは、上がる可能性が高いのでは無いかと思います。

[35: 匿名さん]

>34
買換えがあれば坪単価２５０万（一次取得者の上限）を超えて
高値がすすむ。

日本の団塊世代が、住宅を高値掴みした人、安値で買って含み益がある人
の別にわけると前者の比率が圧倒的に多いでしょう。
バブル直前の１９８５年に団塊世代は３５歳〜４０歳
その前の５年間は８０年には公定歩合が７％という恐ろしい高金利
住宅をを買えたのはごく一部。

団塊の買換えが乏しいから今のマンション市場は２５０万の壁でもたつく。

加えて、子供が巣立って５５歳過ぎて郊外の一戸建ては確かに過大だが
けっこう住み続ける人は多い。
４０００万以下の土地評価では買い替えの意欲も失せる。

[36: 匿名さん]

>ベビーブーマーが50に近づくと買い替えが増え、準郊外という流れがあります。

米国のベビーブーマーは日本の団塊世代より５年以上若い。
日本の団塊世代は１９４６年〜１９５０年生まれで現在５７歳〜６２歳

それじゃポスト団塊　１９５１年〜１９５５年生まれはどうかといえば
これも４０歳だった９１年〜９５年はまったく高値で動けず
９６年以降、消費税値上げまえにあわてて買った人ばかり
ほとんどが大きな含み損を抱えています。

いま買換えが出来ているのは親から都内の戸建てを譲りうけたような
シニア世代くらいのものでしょうね。

[37: 匿名さん]

あとは、団塊の退職に伴う社宅退去。
これは結構退職金と預貯金を豊富に持っているから
湾岸高値をものともせずに買うかも。購買力は７０００万前後だが。
以前書いたが東京圏で社宅は５０万戸はあるらしい。年間３％でも
1万５千戸は需要がある計算になる。

[38: 匿名さん]

>>37
半分は自営・中小企業の自宅兼事務所たる社宅だろ

[39: 匿名さん]

団塊の退職金は老後の備え、が大部分です。

[40: 匿名さん]

1960年から1970年生まれの人口が段々増えるということ。
1960年生まれの人は今47歳。丁度消費が増える時期ですが、彼らは消費税前の駆け込みで損失を被っている人が多いとは言えますね。
しかし、その後47才になる世代が段々増えるわけですが、含み損も少なくなり、1970年生まれはむしろ一時所得で格安で買えた層が多い。彼らが50歳になる2020年あたりまで、消費動向はよくなってくるのではないでしょうか。


今45歳から50歳の人口より、10年後に45から50歳になる人口が約40%も増える、という事実は重要な意味があると思います。

[41: 匿名さん]

そのような長期予想と今後５年の動向とどのように関係するのか

ここ５年延びた需要はいっきに縮退でＦＡでは？

[42: 匿名さん]

ですから、
１０年後の２０１７年はおそらく買換え需要でマンション価格は大きく伸びる。
その５年前の２０１２年は下落でマンション不況
その５年前の２００７年は、まさにピークの最高値。

ということだと思います。

[43: 賃貸住まいさん]

>1960年生まれの人は今47歳。丁度消費が増える時期ですが、


出世して、給料が増えるということですか？

よっぽど景気が良くない限り、みんなの給料を上げられる会社なんて、
少ないと思いますよ。高度経済成長の頃とは違いますから。

[44: 匿名さん]

＞今45歳から50歳の人口より、10年後に45から50歳になる人口が約40%も増える
人口だけ見るとそうかもしれないが、彼らの所得を見てるか？
バブル世代と呼ばれてリストラのターゲットにされた世代だぞ。
・リストラ→再就職できたものの前より低年収
・リストラされずにすんだものの、成果主義で年収横ばい
・中高年フリーター
などの問題があり、彼らの世代の所得は期待できない。
つまり、彼らの消費も大して期待できないよ。

[45: 匿名さん]

>>43>>44
それはわかりました。だからあなたの予測はどうなるという結論でしょうか？
そこまで書いてください。

[46: 匿名さん]

年金問題の膿も出きり、将来の不安も少し明るさが見えてきました。
リバースモーゲージ市場には、〒銀行が参入し法整備もされるでしょう。
退職予備軍の消費は堅調と、私は考えてます。

[47: 元祖匿名はん]

①膿の処理は？出たら出たまんまですか？

②リバースモーゲージで得たキャッシュ原資にマンション買いますかね？

[48: 匿名さん]

リバースモゲージはいまのところ、４０００万円の土地評価のとれる
一戸建が対象ですが
多くの団塊世代の住いは土地評価で３０００万以下ではないでしょうか。
坪単価４０万、１００坪の千葉か
坪単価８０万　５０坪の横浜郊外か
いずれにしろ新築なら１５年前は８０００万以上でしょう。
団塊以前の戦中派世代が対象でしょうね。
彼らは１９７０年代に安い価格で買えている世代。買換えで
８０００万以上のクラスも十分取得できた。

[49: 匿名さん]

リバースモーゲージの条件は原則抵当権設定物権に住むことでしょう。

[50: 匿名さん]

>>47
１大切なのは膿の量で対処は織り込むと
長銀を外資に取られた時期に学習しませんでしたか？

２愛人に買い与えるでしょうとの冗談はさておき
消費にはプラスと言いたいだけです
どこに流れるかはそのときの不動産市況次第でしょう

[51: 匿名はん]

>>50
①意味がわかりません。長銀の方？リップルの方？
　量的把握で十分とおっしゃりたいのですか？
　本質的には年金制度の将来存否含め何も変わっていないどころか
　マイナスですよ。

②月に10万20万入って、それが不動産市況に影響しますかね。
　物件買うか、借りないと市況動きませんよ。シニア？リゾート？
　普通のマンション分譲価格にアップサイドに働くのかどうか。
　そのときの不動産市況って、一般消費財じゃないんで、ちょっと
　簡単に言いすぎでは。

[52: 匿名さん]

持ち家と年金満タンと現金3000万あれば、将来の心配一切なしだからね。
少子化で財産は残す必要ないし、
持ち家については、住む権利さえ確保できれば良い。

リバースモーゲージが使いやすくなれば
老人はどんどん消費するよ。
まだまだ法整備が必要だけど。

[53: 匿名さん]

>>50
おいおい。

リバースモゲージで借りられる金は土地の担保掛目分
それを年金の不足に補填しながら死亡したら清算という
しょぼい仕組み。あわせて利払いはあるよ。
８掛けで３２００万借りたら年利４％なら
利払いが毎月１０万７千円
元金返済できない住宅ローンだと思えばいい。
遺産の先食い。そんなもんが消費の活性化はあっても
不動産市場には流れない。

[54: 賃貸住まいさん]

リバースモーゲージっていい制度だと思うけど、
どちらかというと下げ圧力になるんじゃないの？

市場より安い価格で放出する人が増えるわけだからさ。

[55: 匿名さん]

放出はないな。死んだら銀行というか信託銀行の手に落ちる。

[56: 匿名さん]

短期的には色々あるでしょうけど、塩漬けよりは動いたほうが
基本的には良いでしょうね。
年金も不良債権同様に全容さえ掴めれば、
後は落しどころの問題・制度の問題のような気がします。

[57: 匿名さん]

信託銀行がリバースモゲージやるのは同時に遺言の信託とか
付帯業務があるし
手に入れたあとの不動産の処分はお手の物だからだね。
リバースモゲージやられてこまるのは相続あてにしていた子供たち
ってのが結構多い。だから遺言が必須なんだね。

[58: 匿名さん]

>>56
あ、なんか誤解してるみたいだけど。
塩漬けが動くわけじゃないよ。
「第一抵当権設定が必要」つまりローン完済土地でないとリバース
モゲージなんか借りられないからね。

[59: 匿名さん]

もともと、「売れる条件にある」物件をもっていて売りたくない人が
リバースモゲージを借りる。
死ぬまで市場に出ないことはリバースモゲージによって
逆に土地の流通量は減るということ。

[60: 賃貸住まいさん]

リバースモーゲージって、マンションにも適用されそうなの？
すでに適用されている地域もあるの？

もし、マンションに適用されるのなら、一消費者としてはいいかな。
一戸建てに比べれば随分金額が低くなるんだろうけど、それでもあったほうがいい。

[61: 元祖匿名はん]

>>52
老人が消費って、、、旅行か介護ぐらいでしょ。端的に言えば。
不動産に落ちるか？子供が家買うのに下駄履かすにしては足りないし。

>>55
信託も当然再販するでしょ

[62: 匿名さん]

>>60
適用された例はまだない。あくまで更地の価値だから区分所有の敷地権たる
共有土地はわけて抵当権が設定できない。
建物と敷地権を一体で評価するなら「償却資産としての建物減価」を貸付
金に織り込めないから無理。

そこまでせずとも、ローンを払い終わって金が欲しいなら物件賃貸に出せばすむ。
ローンが残っていて金がいるなら、物件に根抵当を売って物件担保の
フリーローンでも借りればいい。

[63: 匿名さん]

＞ローンを払い終わって金が欲しいなら物件賃貸に出せばすむ。
ごめん。住むところがなくなるな。

[64: 匿名さん]

>>62
建物固定資産の減価償却表を用いて貸付金に織り込めないのはどうしてですか？詳しそうなので教えてください。

[65: 匿名さん]

×物件に根抵当を売って
○物件に根抵当を打って

[66: 匿名さん]

>>64
いつ死ぬかわからないからです。
リバースモゲージは返済期限が「本人死亡時」だから
１０４歳まで生きて建物がぼろぼろになったらどうするんでしょう。

それができないから、土地担保に貸す。土地は減価しない。
マンションは、土地建物をわけて『処分』できない。
つまりわけて抵当権設定ができない。
そういうことなんだけどね。

[67: 匿名さん]

>>58
えっ？
信託契約で所有権は移転しないの？
委託者はオリジネーターとして受益権を獲得し
年金を得るのでは？

それと”塩漬け”というのは
通常の処分（良くて一周忌後遺産分割して売却）より早いと言うことね。

[68: 賃貸住まいさん]

>>62

ありがとうございます。


>ローンを払い終わって金が欲しいなら物件賃貸に出せばすむ。

これが第一候補ですかね。田舎にも家があるから、一応住むところはあるし。


>ローンが残っていて金がいるなら、物件に根抵当を売って物件担保の
フリーローンでも借りればいい。

こっちが第二候補ですね。ローンを返すお金を考えると、
借りたお金をうまく運用しなければなりませんね。

[69: 匿名さん]

リバースモーゲージは元金返済のない利払いだけの貸し金。
貸し金である以上貸し金の額、抵当権の登記は必須です。
住宅ローンが価値の減価する資産に抵当を打てるのは
元金返済があるからで、年々歳々残債額が減る。
一方リバースモーゲージはいくら経っても借り入れ額は減らない。
となれば、減価資産担保はありえない。

[70: 匿名さん]

>>66
手元の建物固定資産の減価償却表に寄れば50年分ありますけど・・
60歳以上として、110歳まであれば十分ではないでしょうか？

[71: 匿名さん]

67　土地信託と混同していない？
ふつうリバースモーゲージは単なる貸し金だよ。
だって自宅なんだから、自宅に住み続けたら自分で自分の
信託受益権に店子で住むという形。

日本の場合、元金返済のない貸し金が出来ないので便法として
不動産信託の仕組みをかませているかもしれないが原理は
貸し金だ。

[72: 匿名さん]

http://www.reversemortgage.jp/
ここで勉強してね

[73: 匿名さん]

70　相手が抵当価値をみとめなければ貸してくれないでしょ。
　　計算できてもその通りにはならん
　　　

　　　それとそれは税金の計算のための表だろう？

[74: 匿名さん]

>>73
貸す貸さないんの意見は、
あなたが融資課長になってからじっくり聞く。
意見ではなく理論が知りたい。

[75: 匿名さん]

＞手元の建物固定資産の減価償却表に寄れば50年分ありますけど・
正確には４８年　あとは残存価値は一定

それは賃貸事業の減価償却費を控除するときなどに使います。
ついでに言うと、中古の場合、買った時点で法定耐用年数が１０年
しかなかったら、建物の買価の９割を１０年で償却する。
だから中古の賃貸は減価償却費か大きく出せるという寸法（蛇足）

[76: 購入経験者さん]

47年じゃないの？

[77: 匿名さん]

理論はわからないけど、感覚的に、古い庶民のマンションでも500万くらいは貸せるんじゃないかな？利息だけ入れてもらえれば、死んでから精算する建て前で。現場では生前に処分するように誘導されたりね（笑い）郵便銀行と信販会社や消費者金融が目をつけないかな？何事も弊害は歩けど・・・信託銀行の独占？が崩れたら普及するんじゃない？

[78: 匿名さん]

話をスレタイに戻すと
>>74
担当の調査役の私にむかって何と無礼な物言い（笑）てのは冗談ですが

私に銀行に転職をお勧め下さっても・・ねぇ
融資課長じゃ嫌だな　
米国でもコンドミニアムのリバースモーゲージはないだろう。
で、　　それとスレタイとどう関係あるんだ？

>>76
購入時の価格もいれるから表は４８年分でいいの（笑）

オレってこいつらに弄ばれてないか？
家で養老先生の本でも読み返すか
http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4106100037

ちっとも話がスレタイに戻ってないかｗ