23区内の新築マンション価格動向（その11）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。価格的には一部既に天井に来たのか（下がり始めたのか）、仕様グレードの低下にも注視が必要です。

過去スレその１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[241: 匿名さん]

>>239
家賃で２０万円くらい、
22坪で9千円／月坪
坪単価で２５０万っていったらあんた
賃貸借りたほうが絶対に得ですって。

[242: 匿名さん]

>>240
それでもって、待っているうちに下がるチャンスがいつくるのか
ってのが前スレのテーマだったわけですよ。

[243: 匿名さん]

＞賃貸目的なら、分譲マンションよりも、アパート経営とかのほうが儲かりませんか。

アパートは土地代がかかる。中古アパートを安値で買えたら儲かる。
ただし、今買えるのは周辺部。賃料の高い中野区世田谷区は土地を
買って採算がとれるベースだろうか疑問。
収益不動産もマイホームも底値買いしないと出口でつまずく。
元本毀損リスクとはそのことだ。

新築マンションを賃貸で買うのは長期保有が目的だからだろう。
底値で買ってローンも短めに組んで10年くらいで売る手もあるが
新築の場合20年は価格維持が期待できる「買い時・場所」がある。
そこで買っておけば、仮にキャッシュフローが少なくても
どんどん残債が減ってそれなりの売却益が出る。

それとサラリーマンの場合、長期保有で残債の減ったところで退職金を入れて
家賃を年金補填にする考えもある。そうなると維持費が少なくて
すむ新築マンションということになる。
退職時に中古マンション買っても同じだが、都合よく退職時が底値とは
限らない。3年前の底値で買った人は、チャンスの先食い

[244: ビギナーさん]

素朴な疑問ですが、何故坪単価で表示するのが主流なのですか？
m2単価じゃだめなのですか？

[245: 匿名さん]

業界の慣例。
平米単価だと、桁が細かくなりすぎる。
それと本来坪単価など買い手に知られたくない。
業界だけの尺度としてわかりにくくしている。

17坪、22坪、25坪　３０坪を大体の基準で覚えておく

[246: ビギナーさん]

不動産素人です。プロの皆さんにお尋ねしたいのですが、
中央区に60m2の昨年竣工のMSを保有してますが（自分で住んでいます）
2020年に1,500万円の物件価値はあると思ってますが、この考え方は甘い
でしょうか？是非、教えてください・

[247: 匿名さん]

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....
これなんかも坪単価だし。

[248: ビギナーさん]

＞２４５さん
有難うございました！

[249: 匿名さん]

>>241
２０年後にいくらでうれるかだろ。
極端な話し、２０年後に買った時と同じ値段で
売れると考えればどう？
オレは１０年前に５千万のマンション買ったが、
今なら同じ値段で売れるぞ。
１０年間家賃よりずいぶん安く住めたし、
売値と残債との差額もばっちり。
１５００万円くらい得した勘定やｗ

[250: 匿名さん]

あ、あ、あらかわが、３３８まんえん？

[251: 匿名さん]

>>250
この数字おかしすぎやろ。
オレのマンションもっと高く売れることになるぞ？

[252: 匿名さん]

＞中央区に60m2の昨年竣工のMSを保有・・

場所によりますよ。日本橋蛎殻町なら成長株。
階数によります。11階建て最上階角部屋なら成長株
環境によります。目の前に何か建って視界を塞ぐようならつらい
駅からの距離によります。7分以内なら成長株。

６０㎡　18.2坪
2006年竣工
八町堀あたりのコンパクトマンションで坪単価４０００万〜4500万でしょうか。


＞2020年に1,500万円の物件価値はあると思ってますが、
築14年でしょ。私が買取の予約してもいいです。
自殺者がでるか耐震偽装がない限り大丈夫なのでは？

[253: 匿名さん]

荒川は日暮里駅再開発のタワー物件と思われ

[254: 賃貸住まいさん]

>>243

私がいま妄想しているのは、城東地区の物件です。
中野なら難しくても、城東ならと思っています。


鉄骨の建物で、自宅兼賃貸アパート。エレベーターなし。
築十数年だけど、タイル張りで外見はまあきれい。
駅からすぐ。

全体の約４割がアパート。
ざっと計算すると、表面利回り14％以上。


準工業地域。都市計画あり。


都市計画があるってことは
建て直しのときにはセットバックさせられるのでしょうかね？
軽自動車がやっと通れるくらいの狭い道に面してます。

[255: ビギナーさん]

> 252さん

ご丁寧なご回答有難うございます。
水天宮駅から約徒歩8分です。８階の角部屋で
諸経費も含んで4,800万円ぐらいで購入いたしました。

頑張ってローン返済して実家のある田舎に帰ります。

[256: 匿名さん]

都市計画ありとは普通言わない。
都市計画道路ありか、地区計画の指定ありだろう。
再開発促進地域なら買っておくと、アパートがマンションに化ける。
その前に地上げ屋や＊＊＊が居座る惧れもおおいにあるがｗ
計画道路なら実施の際立ち退き補償がたくさんもらえる。
区画整理なら地価があがっていたら儲かるが、道路の立ち退き
のほうがボロいぞｗこんな話題ばかりじゃスレ主に悪いな。

[257: 匿名さん]

私も実家に帰る予定ですね。意外にそういう人多いのかな。
東京で買って、ローン返して、将来は実家でただ暮らし。老後の年金代わりのマンション。

[258: 匿名さん]

>>251
原因が分かりました。
新築マンションの平均専有面積の数字が異常に小さくなっています。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/floor_ranking_6.html
荒川区２２ｍ２、２２８６万円
ゆえに坪単価３３８万円

どの数字も信用できない感じですね。

[259: 匿名さん]

そっかぁ　町屋のワンルームがブームなんだな。

[260: 匿名さん]

というか、物件のサンプル数が極端に少なくなって統計の価値が薄れているんだよ。

[261: 匿名さん]

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html
荒川区７９戸だってさ

[262: 賃貸住まいさん]

>都市計画ありとは普通言わない。
>都市計画道路ありか、地区計画の指定ありだろう。


すみません。「都市計画、市街」と書いてあります。

[263: 匿名さん]

それ普通の物件だよｗ

[264: 匿名さん]

水天宮から徒歩８分？
あの辺はメトロと都営の駅がたくさんあるのに、
最寄り駅から８分では掛り過ぎでは。

[265: 匿名さん]

中央区のＤＩＮＫＳは子供が出来たら江東区に引越しします。
これ定番ッス。
http://www.city.koto.lg.jp/upimg/4176_jinkou07.pdf

[266: 匿名さん]

10年前に買った物件が今戻してきたと喜んでいる人は、
売ったらどこを買うの？

[267: 匿名さん]

土地付き戸建で7,000万円なら35年後でも土地だけは財産として残るが、
マンションを爪に火を灯して貯めた貯金を頭金にし、35年ローンで7000
万円で買って、トータル9000万円近い金を払って住むには勇気が要るなあ。
　金が余って仕方のない人ならともかく、将来の保障もないサラリーマン
ではリスクが大きすぎると思う。
　マンションは35年もすればロケーションが良くてもほとんど資産価値
が残らないと思われ、単なるコンクリートの塊に過ぎなくなる。
　9,000万円あれば、家賃20万円のそこそこ立派なマンションに35年間住め
るからね。
　実際には子供が大きくなれば出て行くから狭い部屋で十分だし、人口減少
で家賃も下がるし、1000万円ぐらいは賃貸の方が有利になると思われ、その
分は老後の貴重な資金になるだろう。
　これからは金利、消費税、年金掛け金等が上がるだろうから、そのための
準備も必要だしね。
　普通のサラリーマンで目一杯のローン組んでいる人はこれから悲惨だと
思うよ！
　日本人って所有欲ばかり優先して計算ができない国民だからね。

[268: 267]

それから言い忘れたけど、賃貸の場合、頭金として準備しておいた
2000万円を投資にまわして平均年５％で増やせば、20年で5000万円に
なるから益々差が付く。

[269: 匿名さん]

1) 家賃20万で借りれるところはヘボしかない。探してみれば分かる。
2) 子供が大きくなったら狭い部屋で充分じゃない
3) 日本で平均年5%で20年回せる能力あるなら、運用会社立ち上げられますよ。

というか、バブルになってるわけ？今。
中古価格、1年前と比べて、20-30%上がっている感じですよね。これでバブル？値上がりというより、値戻しでしょう。

[270: 匿名さん]

＞マンションは35年もすればロケーションが良くてもほとんど資産価値
が残らないと思われ

35年前に立てられたマンションはそうかもしれんが、今の新築マンションはきちんと経年劣化に対する補修はしていくようになってるから、資産価値ゼロってことはないだろ。
1/3くらいの金額では売れるんじゃないか？
もしくはリフォームして賃貸に出せばいい。そうすればただのコンリートの塊じゃないよ。
２３区内なら通勤にも便利だから借り手は見つかるよ。
千葉や埼玉の奥地だとムリだけどな。

[271: 匿名さん]

今がバブルだと言っている方のほうが、数字に踊らされている。
そもそも、浜田山坪570万で売れたのか。売れてない。デベのオファープライスでしか無い。本郷も価格が下げられた。オファープライスが下げられただけ。適正水準に下がってきているのは別にバブル崩壊では無い。

どこがどうバブルなのか。湾岸で大量にチャレンジ価格で売りに出されている。だからバブルだ。なんで？売れてなければバブルでも何でも無い。バブル論者のほうがバブルに踊らされている。

実勢価格が右肩上がりになってきているだけの話なのに。
確かに、チャレンジ価格で出されている新築も、湾岸中古も、買うべきではない。ただそれと今がバブルだという論議は全く別物。

[272: 匿名さん]

>> 267

賃貸戸建住居時に賊に侵入されました。
幸い盗難だけで済みましたが、戸建向けセ○ムでは侵入は
防ぎきれ無いと思いました。大事な家族を置いて出張にも出れない。
リーマンがMS購入に走るのはそれなりに理由はあると思います。

[273: 匿名さん]

マンションはマンションとして、住むところは必要なんだから
買えばいいし、貯金は貯金ですればいいと思う。
マンションを資産だと思って、ローン返済を貯金だと思うから、
あとでガッカリするだけで。

[274: 匿名さん]

賃貸マンションでも空き巣に入られたよ。オートロックはあったし、
カメラも設置されていたけど。

[275: 匿名さん]

＞２６９
家賃補助もらいつつ分譲マンションを借りているよ。
だからしょぼくないよ。修繕費税金もかからないから、
安いよ。

[276: 匿名さん]

自称不動産のプロやら、儲け話自慢好きな連中が、近視眼的な経済オンチなことだけがよく分かりました。
良スレです。

[277: 匿名さん]

> 276さん

じゃあ、どの様に行動すれば良いのですか？
当方、素人ですので教えてください。
もう寝ます・・明日、読ませて頂きます。

[278: 匿名さん]

今の相場はバブルではない。
日銀もそういう意見だ。

収益還元法ベースであまりにも安い水準だったのが
適正価格になっただけ。

ただここからの上昇には更なる賃料引き上げが必要。
１年前も同じ状況だったが。

後は金利と不動産利回りの間で裁定が働き地価が動く。
特に収益還元で地価が決まる商業地は。
不動産は金融商品となったし、リートが出来たことで
長期安定資金が流入するようになった。

大きな下落は考えづらく、賃料上昇が確認できるまで
横ばいが妥当なのだろう。

ただモメンタムは上昇傾向なのでキャピタルゲイン
目当ての資金流入があれば上にオーバーシュートする
可能性はある。

[279: 匿名さん]

郊外は上がらず。給料も上がらず。
都心だけ上がる構図？

[281: 匿名さん]

>279
給料が上がるあるいは上げることのできる人が住むエリアが高騰するということでしょう。当たり前ですが。

[282: 匿名さん]

>281
たしかに。
給料の上がる余地の少ない、普通のサラリーマンが
都心に住もうというのは、ほんとにここ何年かだけの
現象ですよね。
生活に余力のある人だけが都心に住むのが、普通
だと思います。

[283: 匿名さん]

そう。どこの大都市であれ、都心周辺に普通人は住んでません。
23区内郊外も年率2%程度でしばらくは上昇傾向でしょう。
郊外が上がらないという二極化は極論すぎる。上昇率が低いというだけ。
というより、既に郊外も上がっている事実に気づいていますよね。

23区と市の比較でいえば、あるプロのコメントを借りると
武蔵野市の住宅地≒杉並区の住宅地
三鷹市の住宅地　≒江東区の住宅地
府中市の住宅地　≒葛飾区の住宅地
調布市の住宅地　≒墨田区の住宅地
小金井市の住宅地≒墨田区の住宅地
国立市の住宅地　≒墨田区の住宅地
（出典：田原都市鑑定株式会社）

決して市が区より低いわけでも無い。

[284: 匿名さん]

前にこのスレでの議論をまとめた予測グラフをつくった。
再掲しておく。

[285: 匿名さん]

府中、調布遠いね。
でも、給料は下がる、郊外物件は下がる、都心だけが超チャレンジ価格
にならないと買えなくなるって都合よすぎません？

[286: 匿名さん]

調子よすぎるといわれてもねぇ。
失われた１０年。１３年の資産デフレを経て
格差社会が進むというのは否定しがたい事実。
都心３０万人と周辺４０００万人の格差が開くんだから
しかたがないんじゃない。

[287: 匿名さん]

>285
実際大手企業なんかは、上昇率が抑えられているだけで
給与の支払額が下がっているわけではないですし、
ご存知の通り新富裕層なども増えてきています。
給料の下がるのが一般的というわけではないと思います。
周辺でも「下がった」という人はいませんし。
（まあ、積極的に言うことではないでしょうが…）

[288: 匿名さん]

給料が下がるというより、
増税で手取りが減ってる。

[289: 匿名さん]

３０代で下がったという人はいない。でも３０代で大きく上がらないと
あとがきつい。
４０代では横ばい。５０代では毎年３０万〜５０万づつの減ではないだろうか。
月額給与は減らなくても業種によって賞与の額が大きく違う。
資金運用しながら資産形成をはからないと厳しい人が増えてきているよ。
大企業の業績改善は、組織と給与をいじった結果にすぎない。
これで本格的に景気が上向くかどうかはまだわからない状況だ。

世の中全体が豊かで幸福になれないと、地価なんてあがりゃしないって。

[290: 匿名さん]

大企業の業績改善は、組織と給与をいじった結果にすぎない。
→これはあまりにも乱暴。ファンダメンタルズも改善してますよ。

運用していかないとこれからは駄目という意見には賛成。基本的に今後は社員に還元するのでは無く、株主に還元するわけで、株主＝資本家としてのエクスポージャーは個人もなるべく持つべきでしょう。

世の中全体が豊かで幸福になれないと、地価なんてあがりゃしないって。
→もう上がっているのはなぜか、考えたほうが良いのでは。Marketが間違いで、あなたが正しい可能性は少なくとも50%よりは低いでしょう。