23区内の新築マンション価格動向（その11）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。価格的には一部既に天井に来たのか（下がり始めたのか）、仕様グレードの低下にも注視が必要です。

過去スレその１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[221: 匿名さん]

>>217
ありがとう。まじめにチェックしてくれて。
①
>>＜これも年４％で運用しないと。＞
これは、キャッシュフローじゃなくて
節約利益だよね。
考えるとしても金利４％の積み立てだろうね。②
>>＜この間、３２．５万の家賃を払い続けるから、運用益年１６０万円
では赤字になって、キャッシュが年々減って行くよ＞
そう。だから19.5万の負担家賃と20万のローン＋諸経費の比較で
運用益を減らしても元本は減らないほうが得と言ってまんがなｗ

[222: 匿名さん]

>>210
10年分ってあなた、賃貸事業の話でなくマイホームの話でっせ

[223: 匿名さん]

>>217
②
２０年すると４千万円のキャッシュが消えて無くなりそうｗ

運用益１６０万円−支払い家賃３９０万円＝年２３０万円の赤字
２０年間の赤字４６００万円

[224: 匿名さん]

222>>219
スマソ

[225: 匿名さん]

下流が簡単な算数が苦手というのは定説通りだなｗ

[226: 匿名さん]

>>222
マイホームでも、購入時想定家賃を利得とし、20年分見積もる。
売却価格は近隣築20年物件の家賃の10年分
それと諸費用と金利負担をたして判断。

[227: 匿名さん]

これでいいか？

　　　　　　ケース１　　　　　　ケース２
　　　　　　賃貸　　　　　　　分譲マンション　　　
住居費　　２０万　　　　　　　３２．５万円

資産　　　マンション評価額　　　4000万
　　　　　　−残債　
運用益　　０　　　　　　　　　　　160万／年
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　13.3万／月

[228: 匿名さん]

年4%運用を日本円でやるのは難しいですな。金利が上がればその限りでは無いですが。まあ、不動産の買い時は終わり、買った人は、余ったキャッシュは株なりで運用した方が良い。今まで不動産買えた人は低金利で借りれているわけだし、長く借りときましょ、ということでしょう。

ただ元本毀損リスクは不動産より株のほうがありますわな。どう考えても。
不動産は自分で住めるわけだし、リスクとしては低い分、儲かりにくい金融商品。人間生きていれば必ず住宅コストはかかるわけで、買える人は買っておいたらどうですか。これからでも。新宿にはその限りで無い人もおりますが。

[229: 匿名さん]

もとい

　　　　　　ケース１　　　　　　ケース２
　　　　　　分譲マンション　　　賃貸　　　　　　　
住居費　　２０万　　　　　　　３２．５万円

資産　　　マンション評価額　　　4000万
　　　　　　−残債　
運用益　　０　　　　　　　　　　　160万／年
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　13.3万／月

[230: 匿名さん]

＞年4%運用を日本円でやるのは難しいですな。

確かに。半年前の賃貸用不動産なら十分７％回ったけどね。

[231: 匿名さん]

そんなうまいこと運用できたらそりゃ世話無い。。それこそ皮算用。皮算用はしょうがないけど。
オプション価値を考えると不動産はまだ買い時かな。
無理して買う必要無いけど、欲しい時が買い時でしょう。

[232: 匿名さん]

7%で回る、と確定しているわけじゃない。今後色々あるリスクを包含してのその時の7%だったわけでね。それよりは優良REITが5%台で買えた方が価値がある。レバレッジかけれないけど。

[233: 匿名さん]

>>229
結局家賃３２．５万円じゃ２０年間で現金４千万円を
食いつぶすが、

買って家賃３２．５万円を払ったつもり貯金（毎月１２．５万円）
をして行けば２０年間で３千万円＋金利が残るってこと。

[234: 匿名さん]

うん。無駄使いの私には不動産はとても良い貯金箱です。

[235: 匿名さん]

元本毀損リスクでいってもマイホームに２０００万以上のキャッシュを
つぎ込んで、想定家賃より安いコストで都心周辺に住もうという考えは
やばそう。

とにかく坪単価２２０万とかで買えたからこそいくら自己資金をつぎ込んでも
元本毀損リスク（＝転売時の自己資金が減る可能性）は少なかったからで
すでに、相場が180万から300万と７０％以上も値上がりした状況で
今後の価格維持の可能性は極めて微妙。

10年後の中古評価、20年後の中古評価をいくらで想定しているのか聞いてみたい。
払ったローンは家賃ということでもまさか７500万の物件買うのに
９０％ローンという人はいないだろう。35年３．５％ローンなら
28万のローン支払いに管理費等で32万5千円になってしまう。

[236: 賃貸住まいさん]

賃貸目的なら、分譲マンションよりも、
アパート経営とかのほうが儲かりませんか。

素朴な疑問なんですが。

[237: 匿名さん]

>>233
とにかく7500万の物件買う人は4000万のキャッシュの
踏み台の上に、3500万のローンを組んで20万のローン＋管理費等で
家賃３２．５万相当のマンションに住めるわけで
それ自体べらぼうな浪費なんだといいたいわけだよ。

わかるかな。

[238: 匿名さん]

>>233
現金の運用を考えるんだったら、
郊外の安い家賃のところに入って
コストセーブしながら増やすしかないだろ。

一方、高い物件買って、つもり貯金も精神力無いと難しいし、

早い話どっちも金増やすのは大変ってことだよ。
どっちが自分に向いているか考えて決めたら？

[239: 匿名さん]

>>238
ハイハイ、
登録物件数が多いファミリータイプ
2LDK・3K・3DKの家賃が高い順です。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=4d/

家賃で２０万円くらい、物件価格が５〜６千万円くらい。
これが庶民レベルじゃない？

[240: 匿名さん]

今嫁と共働きで、家賃手当もらって郊外のわりと便利なマンションに
月４万ですんでいる。月に彼女の給料と＋α貯められる。ボーナス含む
と年に結構な額になる。
少し購入を考えたけど、時期を逸しているがするので、このまま賃貸で
現金を運用するのが吉な気がしてきた。

[241: 匿名さん]

>>239
家賃で２０万円くらい、
22坪で9千円／月坪
坪単価で２５０万っていったらあんた
賃貸借りたほうが絶対に得ですって。

[242: 匿名さん]

>>240
それでもって、待っているうちに下がるチャンスがいつくるのか
ってのが前スレのテーマだったわけですよ。

[243: 匿名さん]

＞賃貸目的なら、分譲マンションよりも、アパート経営とかのほうが儲かりませんか。

アパートは土地代がかかる。中古アパートを安値で買えたら儲かる。
ただし、今買えるのは周辺部。賃料の高い中野区世田谷区は土地を
買って採算がとれるベースだろうか疑問。
収益不動産もマイホームも底値買いしないと出口でつまずく。
元本毀損リスクとはそのことだ。

新築マンションを賃貸で買うのは長期保有が目的だからだろう。
底値で買ってローンも短めに組んで10年くらいで売る手もあるが
新築の場合20年は価格維持が期待できる「買い時・場所」がある。
そこで買っておけば、仮にキャッシュフローが少なくても
どんどん残債が減ってそれなりの売却益が出る。

それとサラリーマンの場合、長期保有で残債の減ったところで退職金を入れて
家賃を年金補填にする考えもある。そうなると維持費が少なくて
すむ新築マンションということになる。
退職時に中古マンション買っても同じだが、都合よく退職時が底値とは
限らない。3年前の底値で買った人は、チャンスの先食い

[244: ビギナーさん]

素朴な疑問ですが、何故坪単価で表示するのが主流なのですか？
m2単価じゃだめなのですか？

[245: 匿名さん]

業界の慣例。
平米単価だと、桁が細かくなりすぎる。
それと本来坪単価など買い手に知られたくない。
業界だけの尺度としてわかりにくくしている。

17坪、22坪、25坪　３０坪を大体の基準で覚えておく

[246: ビギナーさん]

不動産素人です。プロの皆さんにお尋ねしたいのですが、
中央区に60m2の昨年竣工のMSを保有してますが（自分で住んでいます）
2020年に1,500万円の物件価値はあると思ってますが、この考え方は甘い
でしょうか？是非、教えてください・

[247: 匿名さん]

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....
これなんかも坪単価だし。

[248: ビギナーさん]

＞２４５さん
有難うございました！

[249: 匿名さん]

>>241
２０年後にいくらでうれるかだろ。
極端な話し、２０年後に買った時と同じ値段で
売れると考えればどう？
オレは１０年前に５千万のマンション買ったが、
今なら同じ値段で売れるぞ。
１０年間家賃よりずいぶん安く住めたし、
売値と残債との差額もばっちり。
１５００万円くらい得した勘定やｗ

[250: 匿名さん]

あ、あ、あらかわが、３３８まんえん？

[251: 匿名さん]

>>250
この数字おかしすぎやろ。
オレのマンションもっと高く売れることになるぞ？

[252: 匿名さん]

＞中央区に60m2の昨年竣工のMSを保有・・

場所によりますよ。日本橋蛎殻町なら成長株。
階数によります。11階建て最上階角部屋なら成長株
環境によります。目の前に何か建って視界を塞ぐようならつらい
駅からの距離によります。7分以内なら成長株。

６０㎡　18.2坪
2006年竣工
八町堀あたりのコンパクトマンションで坪単価４０００万〜4500万でしょうか。


＞2020年に1,500万円の物件価値はあると思ってますが、
築14年でしょ。私が買取の予約してもいいです。
自殺者がでるか耐震偽装がない限り大丈夫なのでは？

[253: 匿名さん]

荒川は日暮里駅再開発のタワー物件と思われ

[254: 賃貸住まいさん]

>>243

私がいま妄想しているのは、城東地区の物件です。
中野なら難しくても、城東ならと思っています。


鉄骨の建物で、自宅兼賃貸アパート。エレベーターなし。
築十数年だけど、タイル張りで外見はまあきれい。
駅からすぐ。

全体の約４割がアパート。
ざっと計算すると、表面利回り14％以上。


準工業地域。都市計画あり。


都市計画があるってことは
建て直しのときにはセットバックさせられるのでしょうかね？
軽自動車がやっと通れるくらいの狭い道に面してます。

[255: ビギナーさん]

> 252さん

ご丁寧なご回答有難うございます。
水天宮駅から約徒歩8分です。８階の角部屋で
諸経費も含んで4,800万円ぐらいで購入いたしました。

頑張ってローン返済して実家のある田舎に帰ります。

[256: 匿名さん]

都市計画ありとは普通言わない。
都市計画道路ありか、地区計画の指定ありだろう。
再開発促進地域なら買っておくと、アパートがマンションに化ける。
その前に地上げ屋や＊＊＊が居座る惧れもおおいにあるがｗ
計画道路なら実施の際立ち退き補償がたくさんもらえる。
区画整理なら地価があがっていたら儲かるが、道路の立ち退き
のほうがボロいぞｗこんな話題ばかりじゃスレ主に悪いな。

[257: 匿名さん]

私も実家に帰る予定ですね。意外にそういう人多いのかな。
東京で買って、ローン返して、将来は実家でただ暮らし。老後の年金代わりのマンション。

[258: 匿名さん]

>>251
原因が分かりました。
新築マンションの平均専有面積の数字が異常に小さくなっています。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/floor_ranking_6.html
荒川区２２ｍ２、２２８６万円
ゆえに坪単価３３８万円

どの数字も信用できない感じですね。

[259: 匿名さん]

そっかぁ　町屋のワンルームがブームなんだな。

[260: 匿名さん]

というか、物件のサンプル数が極端に少なくなって統計の価値が薄れているんだよ。

[261: 匿名さん]

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html
荒川区７９戸だってさ

[262: 賃貸住まいさん]

>都市計画ありとは普通言わない。
>都市計画道路ありか、地区計画の指定ありだろう。


すみません。「都市計画、市街」と書いてあります。

[263: 匿名さん]

それ普通の物件だよｗ

[264: 匿名さん]

水天宮から徒歩８分？
あの辺はメトロと都営の駅がたくさんあるのに、
最寄り駅から８分では掛り過ぎでは。

[265: 匿名さん]

中央区のＤＩＮＫＳは子供が出来たら江東区に引越しします。
これ定番ッス。
http://www.city.koto.lg.jp/upimg/4176_jinkou07.pdf

[266: 匿名さん]

10年前に買った物件が今戻してきたと喜んでいる人は、
売ったらどこを買うの？

[267: 匿名さん]

土地付き戸建で7,000万円なら35年後でも土地だけは財産として残るが、
マンションを爪に火を灯して貯めた貯金を頭金にし、35年ローンで7000
万円で買って、トータル9000万円近い金を払って住むには勇気が要るなあ。
　金が余って仕方のない人ならともかく、将来の保障もないサラリーマン
ではリスクが大きすぎると思う。
　マンションは35年もすればロケーションが良くてもほとんど資産価値
が残らないと思われ、単なるコンクリートの塊に過ぎなくなる。
　9,000万円あれば、家賃20万円のそこそこ立派なマンションに35年間住め
るからね。
　実際には子供が大きくなれば出て行くから狭い部屋で十分だし、人口減少
で家賃も下がるし、1000万円ぐらいは賃貸の方が有利になると思われ、その
分は老後の貴重な資金になるだろう。
　これからは金利、消費税、年金掛け金等が上がるだろうから、そのための
準備も必要だしね。
　普通のサラリーマンで目一杯のローン組んでいる人はこれから悲惨だと
思うよ！
　日本人って所有欲ばかり優先して計算ができない国民だからね。

[268: 267]

それから言い忘れたけど、賃貸の場合、頭金として準備しておいた
2000万円を投資にまわして平均年５％で増やせば、20年で5000万円に
なるから益々差が付く。

[269: 匿名さん]

1) 家賃20万で借りれるところはヘボしかない。探してみれば分かる。
2) 子供が大きくなったら狭い部屋で充分じゃない
3) 日本で平均年5%で20年回せる能力あるなら、運用会社立ち上げられますよ。

というか、バブルになってるわけ？今。
中古価格、1年前と比べて、20-30%上がっている感じですよね。これでバブル？値上がりというより、値戻しでしょう。

[270: 匿名さん]

＞マンションは35年もすればロケーションが良くてもほとんど資産価値
が残らないと思われ

35年前に立てられたマンションはそうかもしれんが、今の新築マンションはきちんと経年劣化に対する補修はしていくようになってるから、資産価値ゼロってことはないだろ。
1/3くらいの金額では売れるんじゃないか？
もしくはリフォームして賃貸に出せばいい。そうすればただのコンリートの塊じゃないよ。
２３区内なら通勤にも便利だから借り手は見つかるよ。
千葉や埼玉の奥地だとムリだけどな。

[271: 匿名さん]

今がバブルだと言っている方のほうが、数字に踊らされている。
そもそも、浜田山坪570万で売れたのか。売れてない。デベのオファープライスでしか無い。本郷も価格が下げられた。オファープライスが下げられただけ。適正水準に下がってきているのは別にバブル崩壊では無い。

どこがどうバブルなのか。湾岸で大量にチャレンジ価格で売りに出されている。だからバブルだ。なんで？売れてなければバブルでも何でも無い。バブル論者のほうがバブルに踊らされている。

実勢価格が右肩上がりになってきているだけの話なのに。
確かに、チャレンジ価格で出されている新築も、湾岸中古も、買うべきではない。ただそれと今がバブルだという論議は全く別物。

[272: 匿名さん]

>> 267

賃貸戸建住居時に賊に侵入されました。
幸い盗難だけで済みましたが、戸建向けセ○ムでは侵入は
防ぎきれ無いと思いました。大事な家族を置いて出張にも出れない。
リーマンがMS購入に走るのはそれなりに理由はあると思います。

[273: 匿名さん]

マンションはマンションとして、住むところは必要なんだから
買えばいいし、貯金は貯金ですればいいと思う。
マンションを資産だと思って、ローン返済を貯金だと思うから、
あとでガッカリするだけで。

[274: 匿名さん]

賃貸マンションでも空き巣に入られたよ。オートロックはあったし、
カメラも設置されていたけど。

[275: 匿名さん]

＞２６９
家賃補助もらいつつ分譲マンションを借りているよ。
だからしょぼくないよ。修繕費税金もかからないから、
安いよ。

[276: 匿名さん]

自称不動産のプロやら、儲け話自慢好きな連中が、近視眼的な経済オンチなことだけがよく分かりました。
良スレです。

[277: 匿名さん]

> 276さん

じゃあ、どの様に行動すれば良いのですか？
当方、素人ですので教えてください。
もう寝ます・・明日、読ませて頂きます。

[278: 匿名さん]

今の相場はバブルではない。
日銀もそういう意見だ。

収益還元法ベースであまりにも安い水準だったのが
適正価格になっただけ。

ただここからの上昇には更なる賃料引き上げが必要。
１年前も同じ状況だったが。

後は金利と不動産利回りの間で裁定が働き地価が動く。
特に収益還元で地価が決まる商業地は。
不動産は金融商品となったし、リートが出来たことで
長期安定資金が流入するようになった。

大きな下落は考えづらく、賃料上昇が確認できるまで
横ばいが妥当なのだろう。

ただモメンタムは上昇傾向なのでキャピタルゲイン
目当ての資金流入があれば上にオーバーシュートする
可能性はある。

[279: 匿名さん]

郊外は上がらず。給料も上がらず。
都心だけ上がる構図？

[281: 匿名さん]

>279
給料が上がるあるいは上げることのできる人が住むエリアが高騰するということでしょう。当たり前ですが。

[282: 匿名さん]

>281
たしかに。
給料の上がる余地の少ない、普通のサラリーマンが
都心に住もうというのは、ほんとにここ何年かだけの
現象ですよね。
生活に余力のある人だけが都心に住むのが、普通
だと思います。

[283: 匿名さん]

そう。どこの大都市であれ、都心周辺に普通人は住んでません。
23区内郊外も年率2%程度でしばらくは上昇傾向でしょう。
郊外が上がらないという二極化は極論すぎる。上昇率が低いというだけ。
というより、既に郊外も上がっている事実に気づいていますよね。

23区と市の比較でいえば、あるプロのコメントを借りると
武蔵野市の住宅地≒杉並区の住宅地
三鷹市の住宅地　≒江東区の住宅地
府中市の住宅地　≒葛飾区の住宅地
調布市の住宅地　≒墨田区の住宅地
小金井市の住宅地≒墨田区の住宅地
国立市の住宅地　≒墨田区の住宅地
（出典：田原都市鑑定株式会社）

決して市が区より低いわけでも無い。

[284: 匿名さん]

前にこのスレでの議論をまとめた予測グラフをつくった。
再掲しておく。

[285: 匿名さん]

府中、調布遠いね。
でも、給料は下がる、郊外物件は下がる、都心だけが超チャレンジ価格
にならないと買えなくなるって都合よすぎません？

[286: 匿名さん]

調子よすぎるといわれてもねぇ。
失われた１０年。１３年の資産デフレを経て
格差社会が進むというのは否定しがたい事実。
都心３０万人と周辺４０００万人の格差が開くんだから
しかたがないんじゃない。

[287: 匿名さん]

>285
実際大手企業なんかは、上昇率が抑えられているだけで
給与の支払額が下がっているわけではないですし、
ご存知の通り新富裕層なども増えてきています。
給料の下がるのが一般的というわけではないと思います。
周辺でも「下がった」という人はいませんし。
（まあ、積極的に言うことではないでしょうが…）

[288: 匿名さん]

給料が下がるというより、
増税で手取りが減ってる。

[289: 匿名さん]

３０代で下がったという人はいない。でも３０代で大きく上がらないと
あとがきつい。
４０代では横ばい。５０代では毎年３０万〜５０万づつの減ではないだろうか。
月額給与は減らなくても業種によって賞与の額が大きく違う。
資金運用しながら資産形成をはからないと厳しい人が増えてきているよ。
大企業の業績改善は、組織と給与をいじった結果にすぎない。
これで本格的に景気が上向くかどうかはまだわからない状況だ。

世の中全体が豊かで幸福になれないと、地価なんてあがりゃしないって。

[290: 匿名さん]

大企業の業績改善は、組織と給与をいじった結果にすぎない。
→これはあまりにも乱暴。ファンダメンタルズも改善してますよ。

運用していかないとこれからは駄目という意見には賛成。基本的に今後は社員に還元するのでは無く、株主に還元するわけで、株主＝資本家としてのエクスポージャーは個人もなるべく持つべきでしょう。

世の中全体が豊かで幸福になれないと、地価なんてあがりゃしないって。
→もう上がっているのはなぜか、考えたほうが良いのでは。Marketが間違いで、あなたが正しい可能性は少なくとも50%よりは低いでしょう。

[291: 匿名さん]

局所的幸福が局所的バブルを招いている。
仙台とか広島なんてお寒い限りだぜ。大阪も北ヤードあてこんで
作った西梅田のタワマンが売れ残ってダイノックシート貼りまくりの
しょぼいエントランスに風が吹き込んでいたな。

[292: 匿名さん]

それこそ局所的デフレに注目しているだけ。
大阪も名古屋も価格自体は上がってきてますよ。

[293: 匿名さん]

あと、付け加えると、給料で買う6000万ぐらいまでのファミリー向けマンションと給料以外で買う１億以上のマンションも全く異なる分類にすべきだよね。極論すれば前者は消費財で後者は資本財でしょう。そこを混同すると消費財は１億以上で買うことになり、あとで悲惨なことが起こるわけですよね。

[294: 匿名さん]

世の中全体が豊かで幸福になれないと、地価なんてあがりゃしないって。


郊外の地価上昇はマーケットというにはあまりに数の少ない住宅デベ
各社が、思惑で競争の結果仕入れ土地を高値買いした結果であって
これが完売してはじめてでかい口を叩くべきだろうよ。

もともとしこっていたＭＭの土地とか、埋設物や土壌の関係で
ドデカイＳＣ作って大当たりしたラゾーナの勢いや
最初から出来レースで工場跡地を紳士的に割り振って進めた
武蔵小杉とは意味が違う。

デベの先走りまで喜んでエンドが引き受けるほど景気はよくない
という意味だ。

[295: 匿名さん]

確かに６月からの増税は結構すごいよね。
あれ住民税だけかと思ったら、保険料とかも比例して上がるし、
定率減税廃止は年末調整にも響いて、今年はほぼ返らない計算
になる。なぜかこの辺りまではあまり報道されていないけど。
相当の負担増ですよ。消費税アップもあるし、年金問題もあるし、
年金未払いニートその他の年取ったときの生活保護費の大増大
もある。あまり不動産に金をつぎ込めないのが本当の現実だけど、
みんな目をつぶりがち・・・

[296: 匿名さん]

国や地方の財政赤字１０００兆円は金利の関係で日々増え続ける。
これを「国債発行の多様化」つまり借金の借りましで凌ぐのも限界
誰かがどこかで消費税率を大幅にあげて、冷やしだまにしないと
いつのまにか、国民の金融資産１５００兆円を上回ることになる。

経済成長もないのにインフレもありえない。日本のマネーが海外に
流れ、円キャリーで海外のマネーが日本を買うという状況下で
何が値上がりし何が値上がりしないかは明白だ。

[297: 匿名さん]

>294
そういう局所的事象にばかり目を向けないで、中古マンション価格が郊外でも上がってきていることのほうに注目するべきでは？
バブル論者は局所的な事象を持ち上げすぎる。たとえ今後デベの売り出し価格が下がったからといってもバブル崩壊でもなんでもない。デベの利ざやが減るだけ。

どこがどうバブル崩壊になるのか。郊外が余っているから？一体新築マンション、前年比でどれだけ価格を引き上げている？売れないのはそれが高すぎたというだけの話でしょ。前年比5%も上がれば堅調な不動産市況ですよ。

[298: 匿名さん]

郊外の中古市場が上がっているというデータ見せてよｗ

[299: 匿名さん]

以前に比べて築浅売り、駅近売りが増えて（これは新築への住み替え
武蔵小杉やＭＭと買換え特約で買った人が売り出す）
見た目の売値が上がったように思えるだけだろうよ。

[300: 匿名さん]

>>297
例えば田園都市線たまプラーザや鷺沼で
新築は坪単価２３０万円対して築１５年中古はあいかわらず１５０万
がいいところだろう。下手をすると１４０なんてざらだよ。

中古は、駅からの距離、築年数があってプロでも数字の動きは
追いにくい。
いい加減なデマかきなさんな。

[301: 匿名さん]

でも、たまぷらあたりもそろそろ中古も上がってくるんじゃない。新築が上がると半年遅れぐらいで中古も動き出すから。当たり前だが。

[302: 匿名さん]

年金払ってこなかった人の生活保護費というのは支払われるんだろうか？
すごい人数じゃないか？

[303: 匿名さん]

>>301
なんだそれ？　上がっているという話とは大違いだな。

だから、売れたらの話だって言ってる。
美しの森がいつまでにどの程度の値引きで売り切るかという話だ。
これの在庫がしこるようだと、市場の規模が思いのほか小さかった
ということか
「都心回帰妄想」が根深いという話になる。

[304: 匿名さん]

美しの森って、結構、売れてんじゃないの。たまぷら駅歩約10分。駅前再開発も手伝って、田園都市線ライフを満喫って感じで。

[305: 匿名さん]

＞新築が上がると半年遅れぐらいで中古も動き出すから。当たり前だが。

こういうノーテンキなやつばかりだから、日本の不動産業界は
成長しないんだよ。
パチンコで給料日前は出球がいいとか、となりが大当たりだから
ここは大はまり。

そういう発想でやってんだろうキミｗ

[306: 匿名さん]

＞売れてんじゃないの。
＞だろう。
みたいな憶測話はせめて現地を見てからいいな。ひどいもんだよ
田園都市線のさびれ具合。
たまぷら再開発ってたった３０店舗たらずのつまらん店舗群で
そもそも玉川高島屋ＳＣとららぽーと横浜の商圏にはさまれて
何作ってもダメという立地だよ。

中古は上がってないよ。ここ１年定点観測しているからわかる。

[307: 匿名さん]

素人の意見なんかすべて織り込み済み・
むしろ逆に張ったほうがまし

[308: 匿名さん]

>306
なんで、そんな悲観的なの?ネガティブ思考に陥ると身の回りすべてが値下がりすると思えてしまうようになりますよ。少なくとも駅歩10分以内のたまぷらより渋谷よりのマンションに住んでれば、ここ数年の不動産価格の値上がりは体感されてると思うのですが。
ちなみに美しが丘の宅地はこの２年で坪90万から坪180万にほぼ倍の値上がりしてる事実をご存知ないのでしょうか。用賀あたりより上昇ピッチ早いんじゃない。

[309: 匿名さん]

より近い大きな駅が渋谷・新宿というのがあまり魅力を感じなく
なってきた傾向ない？？　銀座・東京に近い方が良いと言う人が
増加傾向な感じがするんだが。

[310: 匿名さん]

>>309
あなたが年をとったからでしょう

[311: 匿名さん]

だから、不動産取得年齢の人たちの中でだよ。

[312: 匿名さん]

>309
以前に比べて、明らかに街としての求心力は
下がってますよね。
特に活気や利便性が落ちてるわけでもないのに、
どうしてでしょう…

[313: 匿名さん]

>300
築15年中古、駅から遠い案件、尚且つ郊外で、、という物件と、新築で同地域の値段と比べてどうするの？前年同期、同じ程度の仕様、立地、築年数で比べて御覧なさい。下がってます？上がってますよね。都心に比べれば値上がり率は全然低いけどね。

築浅物件の売りが増えた？平均築年数を見て御覧なさい。変わってないから。中古郊外も上がってるんですよ。
局所的デフレに注目しすぎだよ。まあ下がって欲しい人はそういう人に注目するわけですが。

[314: 匿名さん]

>>309

それは単に豊洲エリアの人々が銀座・東京に近いから言ってるだけ。
交通の便が悪い彼らにとって、この２つに近いってのが拠り所で、
その点をよく強調しているからでしょう。

また、いろいろなエリアで再開発が相次ぎ、
従来のターミナル駅に出向く機会が減っているんだと思いますよ。
センスがいい店も、いろいろなエリアに増えていますし。

逆に今はまさにセール期間中で、新宿、渋谷、池袋などの
百貨店も大変な活況を呈しています。

[315: 匿名さん]

たまプラの宅地はバブル当時坪５００万ぐらいしてた。
それでも売り物自体が無かった。
店頭に出る前に売れたから。
バブルが弾けたら途端に値下がりしたけどね。

[316: 匿名さん]

確かに渋谷・新宿・・・は休日は混んでいるけど、何というか
個性的な新しい店が丸の内、銀座、六本木に移ったというか。
そんな気がする。

[317: 匿名さん]

新宿・渋谷は風俗街もあり、若者が多く品がない。

銀座・丸の内は落ち着いたセレブな街。

[318: 匿名さん]

銀座・丸の内はセレブな街

川向こうはマンション住まいの庶民の街

[319: 匿名さん]

>>317
ようはアナタが年取っただけね

[320: 匿名さん]

>319
大事だろ。
大人はゴチャゴチャした渋谷や新宿で落ち着いてデートできないよ。

ろくな店ないし。