23区内の新築マンション価格動向（その11）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。価格的には一部既に天井に来たのか（下がり始めたのか）、仕様グレードの低下にも注視が必要です。

過去スレその１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[201: 元祖匿名はん]

2割で売れるって、、、諸費用も、残債も何も考慮せずに。。。？？？

即破産や民再とかって、アナタ子供ですか？

プロならエンドに対して言葉を慎みます。

[202: 匿名さん]

破産・再生は管財人が法律行為できるし
りっぱな出口の一つじゃん。
現にそれらいわゆる破たんリスクは現価格に織り込まれているし。
プロは破たんリスク無視するの？（笑）

詐欺や夜逃げを極論といいます。
あと諸費用・残債によって売れる金額が大きく変わるの？？

[203: 匿名さん]

>200
何その暴論。うけるけど。

[204: 元祖匿名はん]

202の人はブツ売ったことないんでしょうね。
相場や売りたい金額と売れる金額は違うのですよ。
残債が関係ないとか。わからないレベルならもう結構です。

[205: 匿名さん]

>>200
隅田川をはさんだ
中央区、台東区、墨田区、江東区がこれからの発展の中心になります。
但し、概ね言問い通りより南、明治通りより西になるので、
台東区、墨田区、江東区は全域とはなりません。

隅田川の西側はワンルーム、２ＤＫ等が多くなり、独身者、ＤＩＮＫＳ
中心。隅田川の東側はファミリータイプの７０ｍ２超が中心となり。
普通の人が安心して買え、借りれる価格帯で、安定した数量の供給が
これから１０年間続きます。

[206: 元祖匿名はん]

あまり言いたくありませんでしたが、

だからエンドのマーケットで得意気に刹那的な儲け話を語る人は

好きではないのです。どなたがいったかそこに道徳がないから。

「にわか〜リーマン」って煽られる一端もあるかと思います。

破産や民再が出口だなどとのたまう感性もまったく同様です。

[207: 匿名さん]

204
いちおうこの業界ですし本日も大安決済で数十万円儲けさせていただきましたよ。　で諸費用・残債によって売れる金額が大きく変わるの？？

[208: 匿名さん]

投機家では無い普通の購入者は２０年〜３０年先を見越して
持ち家を購入すべきだと思います。

[209: 匿名さん]

2007年　35歳Ａ氏既婚　子供一人、自営業
坪単価300万の25坪（82.5㎡）、7500万の
物件を買うケースを考える
自己資金（贈与等も含む）4000万
地価が今後3年でピークを迎えその後緩やかに下落
2018年を底にふたたび上昇するケース

ローン3500万（3.5% 35年）
　　　物件評価の推移（推定）　　　残債推移　　売却残金
2009年入居時、　　　7725万
2012年　　　　　　　　7268万　
2017年　　　　　　　　5920万
2023年　　　　　　　　6047万　　　　2495万　　　3350万
2026年　　　　　　　　6603万　　　　2025万円　　4300万

一般的な15年〜20年（ライフスタイルの変化、建物老朽化）による
住み替えサイクルからいくと

いずれにしろ、初期投資の4000万は＋300万〜−650万

この家賃が家賃が1.3万×25坪＝32.5万
ローンが16万5千円管理費等＋税金が３．５万円で
月々20万。
差し引き＋12.5万円
15年累計で　2250万
20年累計で　3000万円

たしかに得ではあるが、オレなら4000万のキャッシュを
４％で運用して20年に　15年で3000万　20年で4400万に
増やすほうが得な気がする。
そうでなくても4000万の運用益が毎年160万あれば
３２．５万の家賃の部屋が19万5千円で借りられる。

[210: 匿名さん]

確かに、簡単に不動産は売れない、という意見はその通り。

せっかく都心周辺で想定利回り4%以上で最低でも買えたのであれば、それはなるべく保持しておいた方が良い。最悪賃貸に回せばなんとかなる。4%でも低いというのは重々承知の上ですが、あえてラインを引けば。

ただ今の水準は確かに、番町中古で2%とか、最近の三軒茶屋でかろうじて3%とか、そんなもので、そういう意味では買い時では無い。だからこそ供給が細るわけで、市場はうまいことできている。

ここからもう一段上がるには賃料、賃料、賃料ですな。
私はそれほどネガティブでは無く、良い立地のところは確かに賃料上がっているんですよ。古い物件でも現状維持。このトレンドがどこまで続くかどうかですね。

[211: 匿名さん]

マンションで出口がないなんて
リゾートや事件物件じゃない限りありません。

不動産は不特定物とはいえ、工業製品と類似。
そうマンション流通は中古車感覚。
割安に設定すれば、近隣や同建物の住み替え需要で直ぐ決まります。

非常にリスクは少ないのです。
損でも居住用なら、「まあ住んだし、思い出だし」
で我慢できます。

逆に言うと、土地のように大儲けは「ありえません。」

[212: 匿名さん]

俺も「売れる金額と残債との関係」気になる。　教えて欲しい。

[213: 匿名さん]

残債以下で売ることはキャッシュが無い限り通常できない、売るに売れない、塩漬けになっちゃうってことなんじゃないですか？単に。

[214: 匿名さん]

同じ建物の住み替え需要は下支え要因だね。
状況に応じて広さを変えたり、
２軒目で親や子供を呼んだり
その需要は意外と多いらしい。

[215: 匿名さん]

逆にいえば、もっと坪単価が安い時期の想定家賃が高い
物件でないと買う意味は薄いということだ。

節税効果でも考えない限り、ここまで値上がりして
キャッシュを自宅につぎ込む意味ってのが正直よくわからん。


>>212
売却予想額というのはオレはこうやって計算している。
まず、今年を基点に、類似物件の新築価格上昇率を
想定する。
毎年の上昇率（横ばい、下落率）を3％〜7％と任意の数字で
想定して20年スパンでの新築価格予測を作って
それを一定率毎年減額して中古価格を出す。
残債は計算するしかない。専用ソフトを使うかエクセルで出す。
そこから物件の３％＋6万円足す消費税＋印紙代
本当は内装や設備の更改コストも300万くらい見込んでおく
以上。

[216: 賃貸住まいさん]

いいじゃん、知らなくても。
民事再生法とか、破産とかあるんだから。

[217: 匿名さん]

>>209
どうでも良いけど２点修正する必要があるよ。
①
差し引き＋12.5万円
15年累計で　2250万
20年累計で　3000万円
＜これも年４％で運用しないと。＞
②
4000万のキャッシュを
４％で運用して20年に　15年で
＜この間、３２．５万の家賃を払い続けるから、運用益年１６０万円
では赤字になって、キャッシュが年々減って行くよ＞

[218: 匿名さん]

>>210
家賃相場が年々上がるという意見もあるが、自分が買った物件の
想定家賃はいずれ中古だから10年たったら相応に下がるわけだし
夢を見ないほうがいいだろう。

[219: 匿名さん]

あんたら本当にプロ？　単純に想定家賃の20年分と金利負担＋諸費用維持費＋売却時想定家賃10年分を天秤にかけるだけ。

[220: 匿名さん]

そこはカタク見積もる必要はありますが、ただ新築物件が払底していることを考えると、今後都心周辺の競合状況は緩くなる？という可能性はどうでしょうか。プラス、REITの規制が厳しくなれば、ありえん低利回りで回し続けることもできなくなるわけで、その意味でも大家にとってはプラスかな？と夢を見ているわけであります。

[221: 匿名さん]

>>217
ありがとう。まじめにチェックしてくれて。
①
>>＜これも年４％で運用しないと。＞
これは、キャッシュフローじゃなくて
節約利益だよね。
考えるとしても金利４％の積み立てだろうね。②
>>＜この間、３２．５万の家賃を払い続けるから、運用益年１６０万円
では赤字になって、キャッシュが年々減って行くよ＞
そう。だから19.5万の負担家賃と20万のローン＋諸経費の比較で
運用益を減らしても元本は減らないほうが得と言ってまんがなｗ

[222: 匿名さん]

>>210
10年分ってあなた、賃貸事業の話でなくマイホームの話でっせ

[223: 匿名さん]

>>217
②
２０年すると４千万円のキャッシュが消えて無くなりそうｗ

運用益１６０万円−支払い家賃３９０万円＝年２３０万円の赤字
２０年間の赤字４６００万円

[224: 匿名さん]

222>>219
スマソ

[225: 匿名さん]

下流が簡単な算数が苦手というのは定説通りだなｗ

[226: 匿名さん]

>>222
マイホームでも、購入時想定家賃を利得とし、20年分見積もる。
売却価格は近隣築20年物件の家賃の10年分
それと諸費用と金利負担をたして判断。

[227: 匿名さん]

これでいいか？

　　　　　　ケース１　　　　　　ケース２
　　　　　　賃貸　　　　　　　分譲マンション　　　
住居費　　２０万　　　　　　　３２．５万円

資産　　　マンション評価額　　　4000万
　　　　　　−残債　
運用益　　０　　　　　　　　　　　160万／年
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　13.3万／月

[228: 匿名さん]

年4%運用を日本円でやるのは難しいですな。金利が上がればその限りでは無いですが。まあ、不動産の買い時は終わり、買った人は、余ったキャッシュは株なりで運用した方が良い。今まで不動産買えた人は低金利で借りれているわけだし、長く借りときましょ、ということでしょう。

ただ元本毀損リスクは不動産より株のほうがありますわな。どう考えても。
不動産は自分で住めるわけだし、リスクとしては低い分、儲かりにくい金融商品。人間生きていれば必ず住宅コストはかかるわけで、買える人は買っておいたらどうですか。これからでも。新宿にはその限りで無い人もおりますが。

[229: 匿名さん]

もとい

　　　　　　ケース１　　　　　　ケース２
　　　　　　分譲マンション　　　賃貸　　　　　　　
住居費　　２０万　　　　　　　３２．５万円

資産　　　マンション評価額　　　4000万
　　　　　　−残債　
運用益　　０　　　　　　　　　　　160万／年
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　13.3万／月

[230: 匿名さん]

＞年4%運用を日本円でやるのは難しいですな。

確かに。半年前の賃貸用不動産なら十分７％回ったけどね。

[231: 匿名さん]

そんなうまいこと運用できたらそりゃ世話無い。。それこそ皮算用。皮算用はしょうがないけど。
オプション価値を考えると不動産はまだ買い時かな。
無理して買う必要無いけど、欲しい時が買い時でしょう。

[232: 匿名さん]

7%で回る、と確定しているわけじゃない。今後色々あるリスクを包含してのその時の7%だったわけでね。それよりは優良REITが5%台で買えた方が価値がある。レバレッジかけれないけど。

[233: 匿名さん]

>>229
結局家賃３２．５万円じゃ２０年間で現金４千万円を
食いつぶすが、

買って家賃３２．５万円を払ったつもり貯金（毎月１２．５万円）
をして行けば２０年間で３千万円＋金利が残るってこと。

[234: 匿名さん]

うん。無駄使いの私には不動産はとても良い貯金箱です。

[235: 匿名さん]

元本毀損リスクでいってもマイホームに２０００万以上のキャッシュを
つぎ込んで、想定家賃より安いコストで都心周辺に住もうという考えは
やばそう。

とにかく坪単価２２０万とかで買えたからこそいくら自己資金をつぎ込んでも
元本毀損リスク（＝転売時の自己資金が減る可能性）は少なかったからで
すでに、相場が180万から300万と７０％以上も値上がりした状況で
今後の価格維持の可能性は極めて微妙。

10年後の中古評価、20年後の中古評価をいくらで想定しているのか聞いてみたい。
払ったローンは家賃ということでもまさか７500万の物件買うのに
９０％ローンという人はいないだろう。35年３．５％ローンなら
28万のローン支払いに管理費等で32万5千円になってしまう。

[236: 賃貸住まいさん]

賃貸目的なら、分譲マンションよりも、
アパート経営とかのほうが儲かりませんか。

素朴な疑問なんですが。

[237: 匿名さん]

>>233
とにかく7500万の物件買う人は4000万のキャッシュの
踏み台の上に、3500万のローンを組んで20万のローン＋管理費等で
家賃３２．５万相当のマンションに住めるわけで
それ自体べらぼうな浪費なんだといいたいわけだよ。

わかるかな。

[238: 匿名さん]

>>233
現金の運用を考えるんだったら、
郊外の安い家賃のところに入って
コストセーブしながら増やすしかないだろ。

一方、高い物件買って、つもり貯金も精神力無いと難しいし、

早い話どっちも金増やすのは大変ってことだよ。
どっちが自分に向いているか考えて決めたら？

[239: 匿名さん]

>>238
ハイハイ、
登録物件数が多いファミリータイプ
2LDK・3K・3DKの家賃が高い順です。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=4d/

家賃で２０万円くらい、物件価格が５〜６千万円くらい。
これが庶民レベルじゃない？

[240: 匿名さん]

今嫁と共働きで、家賃手当もらって郊外のわりと便利なマンションに
月４万ですんでいる。月に彼女の給料と＋α貯められる。ボーナス含む
と年に結構な額になる。
少し購入を考えたけど、時期を逸しているがするので、このまま賃貸で
現金を運用するのが吉な気がしてきた。

[241: 匿名さん]

>>239
家賃で２０万円くらい、
22坪で9千円／月坪
坪単価で２５０万っていったらあんた
賃貸借りたほうが絶対に得ですって。

[242: 匿名さん]

>>240
それでもって、待っているうちに下がるチャンスがいつくるのか
ってのが前スレのテーマだったわけですよ。

[243: 匿名さん]

＞賃貸目的なら、分譲マンションよりも、アパート経営とかのほうが儲かりませんか。

アパートは土地代がかかる。中古アパートを安値で買えたら儲かる。
ただし、今買えるのは周辺部。賃料の高い中野区世田谷区は土地を
買って採算がとれるベースだろうか疑問。
収益不動産もマイホームも底値買いしないと出口でつまずく。
元本毀損リスクとはそのことだ。

新築マンションを賃貸で買うのは長期保有が目的だからだろう。
底値で買ってローンも短めに組んで10年くらいで売る手もあるが
新築の場合20年は価格維持が期待できる「買い時・場所」がある。
そこで買っておけば、仮にキャッシュフローが少なくても
どんどん残債が減ってそれなりの売却益が出る。

それとサラリーマンの場合、長期保有で残債の減ったところで退職金を入れて
家賃を年金補填にする考えもある。そうなると維持費が少なくて
すむ新築マンションということになる。
退職時に中古マンション買っても同じだが、都合よく退職時が底値とは
限らない。3年前の底値で買った人は、チャンスの先食い

[244: ビギナーさん]

素朴な疑問ですが、何故坪単価で表示するのが主流なのですか？
m2単価じゃだめなのですか？

[245: 匿名さん]

業界の慣例。
平米単価だと、桁が細かくなりすぎる。
それと本来坪単価など買い手に知られたくない。
業界だけの尺度としてわかりにくくしている。

17坪、22坪、25坪　３０坪を大体の基準で覚えておく

[246: ビギナーさん]

不動産素人です。プロの皆さんにお尋ねしたいのですが、
中央区に60m2の昨年竣工のMSを保有してますが（自分で住んでいます）
2020年に1,500万円の物件価値はあると思ってますが、この考え方は甘い
でしょうか？是非、教えてください・

[247: 匿名さん]

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....
これなんかも坪単価だし。

[248: ビギナーさん]

＞２４５さん
有難うございました！

[249: 匿名さん]

>>241
２０年後にいくらでうれるかだろ。
極端な話し、２０年後に買った時と同じ値段で
売れると考えればどう？
オレは１０年前に５千万のマンション買ったが、
今なら同じ値段で売れるぞ。
１０年間家賃よりずいぶん安く住めたし、
売値と残債との差額もばっちり。
１５００万円くらい得した勘定やｗ

[250: 匿名さん]

あ、あ、あらかわが、３３８まんえん？

[251: 匿名さん]

>>250
この数字おかしすぎやろ。
オレのマンションもっと高く売れることになるぞ？

[252: 匿名さん]

＞中央区に60m2の昨年竣工のMSを保有・・

場所によりますよ。日本橋蛎殻町なら成長株。
階数によります。11階建て最上階角部屋なら成長株
環境によります。目の前に何か建って視界を塞ぐようならつらい
駅からの距離によります。7分以内なら成長株。

６０㎡　18.2坪
2006年竣工
八町堀あたりのコンパクトマンションで坪単価４０００万〜4500万でしょうか。


＞2020年に1,500万円の物件価値はあると思ってますが、
築14年でしょ。私が買取の予約してもいいです。
自殺者がでるか耐震偽装がない限り大丈夫なのでは？

[253: 匿名さん]

荒川は日暮里駅再開発のタワー物件と思われ

[254: 賃貸住まいさん]

>>243

私がいま妄想しているのは、城東地区の物件です。
中野なら難しくても、城東ならと思っています。


鉄骨の建物で、自宅兼賃貸アパート。エレベーターなし。
築十数年だけど、タイル張りで外見はまあきれい。
駅からすぐ。

全体の約４割がアパート。
ざっと計算すると、表面利回り14％以上。


準工業地域。都市計画あり。


都市計画があるってことは
建て直しのときにはセットバックさせられるのでしょうかね？
軽自動車がやっと通れるくらいの狭い道に面してます。

[255: ビギナーさん]

> 252さん

ご丁寧なご回答有難うございます。
水天宮駅から約徒歩8分です。８階の角部屋で
諸経費も含んで4,800万円ぐらいで購入いたしました。

頑張ってローン返済して実家のある田舎に帰ります。

[256: 匿名さん]

都市計画ありとは普通言わない。
都市計画道路ありか、地区計画の指定ありだろう。
再開発促進地域なら買っておくと、アパートがマンションに化ける。
その前に地上げ屋や＊＊＊が居座る惧れもおおいにあるがｗ
計画道路なら実施の際立ち退き補償がたくさんもらえる。
区画整理なら地価があがっていたら儲かるが、道路の立ち退き
のほうがボロいぞｗこんな話題ばかりじゃスレ主に悪いな。

[257: 匿名さん]

私も実家に帰る予定ですね。意外にそういう人多いのかな。
東京で買って、ローン返して、将来は実家でただ暮らし。老後の年金代わりのマンション。

[258: 匿名さん]

>>251
原因が分かりました。
新築マンションの平均専有面積の数字が異常に小さくなっています。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/floor_ranking_6.html
荒川区２２ｍ２、２２８６万円
ゆえに坪単価３３８万円

どの数字も信用できない感じですね。

[259: 匿名さん]

そっかぁ　町屋のワンルームがブームなんだな。

[260: 匿名さん]

というか、物件のサンプル数が極端に少なくなって統計の価値が薄れているんだよ。

[261: 匿名さん]

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html
荒川区７９戸だってさ

[262: 賃貸住まいさん]

>都市計画ありとは普通言わない。
>都市計画道路ありか、地区計画の指定ありだろう。


すみません。「都市計画、市街」と書いてあります。

[263: 匿名さん]

それ普通の物件だよｗ

[264: 匿名さん]

水天宮から徒歩８分？
あの辺はメトロと都営の駅がたくさんあるのに、
最寄り駅から８分では掛り過ぎでは。

[265: 匿名さん]

中央区のＤＩＮＫＳは子供が出来たら江東区に引越しします。
これ定番ッス。
http://www.city.koto.lg.jp/upimg/4176_jinkou07.pdf

[266: 匿名さん]

10年前に買った物件が今戻してきたと喜んでいる人は、
売ったらどこを買うの？

[267: 匿名さん]

土地付き戸建で7,000万円なら35年後でも土地だけは財産として残るが、
マンションを爪に火を灯して貯めた貯金を頭金にし、35年ローンで7000
万円で買って、トータル9000万円近い金を払って住むには勇気が要るなあ。
　金が余って仕方のない人ならともかく、将来の保障もないサラリーマン
ではリスクが大きすぎると思う。
　マンションは35年もすればロケーションが良くてもほとんど資産価値
が残らないと思われ、単なるコンクリートの塊に過ぎなくなる。
　9,000万円あれば、家賃20万円のそこそこ立派なマンションに35年間住め
るからね。
　実際には子供が大きくなれば出て行くから狭い部屋で十分だし、人口減少
で家賃も下がるし、1000万円ぐらいは賃貸の方が有利になると思われ、その
分は老後の貴重な資金になるだろう。
　これからは金利、消費税、年金掛け金等が上がるだろうから、そのための
準備も必要だしね。
　普通のサラリーマンで目一杯のローン組んでいる人はこれから悲惨だと
思うよ！
　日本人って所有欲ばかり優先して計算ができない国民だからね。

[268: 267]

それから言い忘れたけど、賃貸の場合、頭金として準備しておいた
2000万円を投資にまわして平均年５％で増やせば、20年で5000万円に
なるから益々差が付く。

[269: 匿名さん]

1) 家賃20万で借りれるところはヘボしかない。探してみれば分かる。
2) 子供が大きくなったら狭い部屋で充分じゃない
3) 日本で平均年5%で20年回せる能力あるなら、運用会社立ち上げられますよ。

というか、バブルになってるわけ？今。
中古価格、1年前と比べて、20-30%上がっている感じですよね。これでバブル？値上がりというより、値戻しでしょう。

[270: 匿名さん]

＞マンションは35年もすればロケーションが良くてもほとんど資産価値
が残らないと思われ

35年前に立てられたマンションはそうかもしれんが、今の新築マンションはきちんと経年劣化に対する補修はしていくようになってるから、資産価値ゼロってことはないだろ。
1/3くらいの金額では売れるんじゃないか？
もしくはリフォームして賃貸に出せばいい。そうすればただのコンリートの塊じゃないよ。
２３区内なら通勤にも便利だから借り手は見つかるよ。
千葉や埼玉の奥地だとムリだけどな。

[271: 匿名さん]

今がバブルだと言っている方のほうが、数字に踊らされている。
そもそも、浜田山坪570万で売れたのか。売れてない。デベのオファープライスでしか無い。本郷も価格が下げられた。オファープライスが下げられただけ。適正水準に下がってきているのは別にバブル崩壊では無い。

どこがどうバブルなのか。湾岸で大量にチャレンジ価格で売りに出されている。だからバブルだ。なんで？売れてなければバブルでも何でも無い。バブル論者のほうがバブルに踊らされている。

実勢価格が右肩上がりになってきているだけの話なのに。
確かに、チャレンジ価格で出されている新築も、湾岸中古も、買うべきではない。ただそれと今がバブルだという論議は全く別物。

[272: 匿名さん]

>> 267

賃貸戸建住居時に賊に侵入されました。
幸い盗難だけで済みましたが、戸建向けセ○ムでは侵入は
防ぎきれ無いと思いました。大事な家族を置いて出張にも出れない。
リーマンがMS購入に走るのはそれなりに理由はあると思います。

[273: 匿名さん]

マンションはマンションとして、住むところは必要なんだから
買えばいいし、貯金は貯金ですればいいと思う。
マンションを資産だと思って、ローン返済を貯金だと思うから、
あとでガッカリするだけで。

[274: 匿名さん]

賃貸マンションでも空き巣に入られたよ。オートロックはあったし、
カメラも設置されていたけど。

[275: 匿名さん]

＞２６９
家賃補助もらいつつ分譲マンションを借りているよ。
だからしょぼくないよ。修繕費税金もかからないから、
安いよ。

[276: 匿名さん]

自称不動産のプロやら、儲け話自慢好きな連中が、近視眼的な経済オンチなことだけがよく分かりました。
良スレです。

[277: 匿名さん]

> 276さん

じゃあ、どの様に行動すれば良いのですか？
当方、素人ですので教えてください。
もう寝ます・・明日、読ませて頂きます。

[278: 匿名さん]

今の相場はバブルではない。
日銀もそういう意見だ。

収益還元法ベースであまりにも安い水準だったのが
適正価格になっただけ。

ただここからの上昇には更なる賃料引き上げが必要。
１年前も同じ状況だったが。

後は金利と不動産利回りの間で裁定が働き地価が動く。
特に収益還元で地価が決まる商業地は。
不動産は金融商品となったし、リートが出来たことで
長期安定資金が流入するようになった。

大きな下落は考えづらく、賃料上昇が確認できるまで
横ばいが妥当なのだろう。

ただモメンタムは上昇傾向なのでキャピタルゲイン
目当ての資金流入があれば上にオーバーシュートする
可能性はある。

[279: 匿名さん]

郊外は上がらず。給料も上がらず。
都心だけ上がる構図？

[281: 匿名さん]

>279
給料が上がるあるいは上げることのできる人が住むエリアが高騰するということでしょう。当たり前ですが。

[282: 匿名さん]

>281
たしかに。
給料の上がる余地の少ない、普通のサラリーマンが
都心に住もうというのは、ほんとにここ何年かだけの
現象ですよね。
生活に余力のある人だけが都心に住むのが、普通
だと思います。

[283: 匿名さん]

そう。どこの大都市であれ、都心周辺に普通人は住んでません。
23区内郊外も年率2%程度でしばらくは上昇傾向でしょう。
郊外が上がらないという二極化は極論すぎる。上昇率が低いというだけ。
というより、既に郊外も上がっている事実に気づいていますよね。

23区と市の比較でいえば、あるプロのコメントを借りると
武蔵野市の住宅地≒杉並区の住宅地
三鷹市の住宅地　≒江東区の住宅地
府中市の住宅地　≒葛飾区の住宅地
調布市の住宅地　≒墨田区の住宅地
小金井市の住宅地≒墨田区の住宅地
国立市の住宅地　≒墨田区の住宅地
（出典：田原都市鑑定株式会社）

決して市が区より低いわけでも無い。

[284: 匿名さん]

前にこのスレでの議論をまとめた予測グラフをつくった。
再掲しておく。

[285: 匿名さん]

府中、調布遠いね。
でも、給料は下がる、郊外物件は下がる、都心だけが超チャレンジ価格
にならないと買えなくなるって都合よすぎません？

[286: 匿名さん]

調子よすぎるといわれてもねぇ。
失われた１０年。１３年の資産デフレを経て
格差社会が進むというのは否定しがたい事実。
都心３０万人と周辺４０００万人の格差が開くんだから
しかたがないんじゃない。

[287: 匿名さん]

>285
実際大手企業なんかは、上昇率が抑えられているだけで
給与の支払額が下がっているわけではないですし、
ご存知の通り新富裕層なども増えてきています。
給料の下がるのが一般的というわけではないと思います。
周辺でも「下がった」という人はいませんし。
（まあ、積極的に言うことではないでしょうが…）

[288: 匿名さん]

給料が下がるというより、
増税で手取りが減ってる。

[289: 匿名さん]

３０代で下がったという人はいない。でも３０代で大きく上がらないと
あとがきつい。
４０代では横ばい。５０代では毎年３０万〜５０万づつの減ではないだろうか。
月額給与は減らなくても業種によって賞与の額が大きく違う。
資金運用しながら資産形成をはからないと厳しい人が増えてきているよ。
大企業の業績改善は、組織と給与をいじった結果にすぎない。
これで本格的に景気が上向くかどうかはまだわからない状況だ。

世の中全体が豊かで幸福になれないと、地価なんてあがりゃしないって。

[290: 匿名さん]

大企業の業績改善は、組織と給与をいじった結果にすぎない。
→これはあまりにも乱暴。ファンダメンタルズも改善してますよ。

運用していかないとこれからは駄目という意見には賛成。基本的に今後は社員に還元するのでは無く、株主に還元するわけで、株主＝資本家としてのエクスポージャーは個人もなるべく持つべきでしょう。

世の中全体が豊かで幸福になれないと、地価なんてあがりゃしないって。
→もう上がっているのはなぜか、考えたほうが良いのでは。Marketが間違いで、あなたが正しい可能性は少なくとも50%よりは低いでしょう。

[291: 匿名さん]

局所的幸福が局所的バブルを招いている。
仙台とか広島なんてお寒い限りだぜ。大阪も北ヤードあてこんで
作った西梅田のタワマンが売れ残ってダイノックシート貼りまくりの
しょぼいエントランスに風が吹き込んでいたな。

[292: 匿名さん]

それこそ局所的デフレに注目しているだけ。
大阪も名古屋も価格自体は上がってきてますよ。

[293: 匿名さん]

あと、付け加えると、給料で買う6000万ぐらいまでのファミリー向けマンションと給料以外で買う１億以上のマンションも全く異なる分類にすべきだよね。極論すれば前者は消費財で後者は資本財でしょう。そこを混同すると消費財は１億以上で買うことになり、あとで悲惨なことが起こるわけですよね。

[294: 匿名さん]

世の中全体が豊かで幸福になれないと、地価なんてあがりゃしないって。


郊外の地価上昇はマーケットというにはあまりに数の少ない住宅デベ
各社が、思惑で競争の結果仕入れ土地を高値買いした結果であって
これが完売してはじめてでかい口を叩くべきだろうよ。

もともとしこっていたＭＭの土地とか、埋設物や土壌の関係で
ドデカイＳＣ作って大当たりしたラゾーナの勢いや
最初から出来レースで工場跡地を紳士的に割り振って進めた
武蔵小杉とは意味が違う。

デベの先走りまで喜んでエンドが引き受けるほど景気はよくない
という意味だ。

[295: 匿名さん]

確かに６月からの増税は結構すごいよね。
あれ住民税だけかと思ったら、保険料とかも比例して上がるし、
定率減税廃止は年末調整にも響いて、今年はほぼ返らない計算
になる。なぜかこの辺りまではあまり報道されていないけど。
相当の負担増ですよ。消費税アップもあるし、年金問題もあるし、
年金未払いニートその他の年取ったときの生活保護費の大増大
もある。あまり不動産に金をつぎ込めないのが本当の現実だけど、
みんな目をつぶりがち・・・

[296: 匿名さん]

国や地方の財政赤字１０００兆円は金利の関係で日々増え続ける。
これを「国債発行の多様化」つまり借金の借りましで凌ぐのも限界
誰かがどこかで消費税率を大幅にあげて、冷やしだまにしないと
いつのまにか、国民の金融資産１５００兆円を上回ることになる。

経済成長もないのにインフレもありえない。日本のマネーが海外に
流れ、円キャリーで海外のマネーが日本を買うという状況下で
何が値上がりし何が値上がりしないかは明白だ。

[297: 匿名さん]

>294
そういう局所的事象にばかり目を向けないで、中古マンション価格が郊外でも上がってきていることのほうに注目するべきでは？
バブル論者は局所的な事象を持ち上げすぎる。たとえ今後デベの売り出し価格が下がったからといってもバブル崩壊でもなんでもない。デベの利ざやが減るだけ。

どこがどうバブル崩壊になるのか。郊外が余っているから？一体新築マンション、前年比でどれだけ価格を引き上げている？売れないのはそれが高すぎたというだけの話でしょ。前年比5%も上がれば堅調な不動産市況ですよ。

[298: 匿名さん]

郊外の中古市場が上がっているというデータ見せてよｗ

[299: 匿名さん]

以前に比べて築浅売り、駅近売りが増えて（これは新築への住み替え
武蔵小杉やＭＭと買換え特約で買った人が売り出す）
見た目の売値が上がったように思えるだけだろうよ。

[300: 匿名さん]

>>297
例えば田園都市線たまプラーザや鷺沼で
新築は坪単価２３０万円対して築１５年中古はあいかわらず１５０万
がいいところだろう。下手をすると１４０なんてざらだよ。

中古は、駅からの距離、築年数があってプロでも数字の動きは
追いにくい。
いい加減なデマかきなさんな。

[301: 匿名さん]

でも、たまぷらあたりもそろそろ中古も上がってくるんじゃない。新築が上がると半年遅れぐらいで中古も動き出すから。当たり前だが。

[302: 匿名さん]

年金払ってこなかった人の生活保護費というのは支払われるんだろうか？
すごい人数じゃないか？

[303: 匿名さん]

>>301
なんだそれ？　上がっているという話とは大違いだな。

だから、売れたらの話だって言ってる。
美しの森がいつまでにどの程度の値引きで売り切るかという話だ。
これの在庫がしこるようだと、市場の規模が思いのほか小さかった
ということか
「都心回帰妄想」が根深いという話になる。

[304: 匿名さん]

美しの森って、結構、売れてんじゃないの。たまぷら駅歩約10分。駅前再開発も手伝って、田園都市線ライフを満喫って感じで。

[305: 匿名さん]

＞新築が上がると半年遅れぐらいで中古も動き出すから。当たり前だが。

こういうノーテンキなやつばかりだから、日本の不動産業界は
成長しないんだよ。
パチンコで給料日前は出球がいいとか、となりが大当たりだから
ここは大はまり。

そういう発想でやってんだろうキミｗ

[306: 匿名さん]

＞売れてんじゃないの。
＞だろう。
みたいな憶測話はせめて現地を見てからいいな。ひどいもんだよ
田園都市線のさびれ具合。
たまぷら再開発ってたった３０店舗たらずのつまらん店舗群で
そもそも玉川高島屋ＳＣとららぽーと横浜の商圏にはさまれて
何作ってもダメという立地だよ。

中古は上がってないよ。ここ１年定点観測しているからわかる。

[307: 匿名さん]

素人の意見なんかすべて織り込み済み・
むしろ逆に張ったほうがまし

[308: 匿名さん]

>306
なんで、そんな悲観的なの?ネガティブ思考に陥ると身の回りすべてが値下がりすると思えてしまうようになりますよ。少なくとも駅歩10分以内のたまぷらより渋谷よりのマンションに住んでれば、ここ数年の不動産価格の値上がりは体感されてると思うのですが。
ちなみに美しが丘の宅地はこの２年で坪90万から坪180万にほぼ倍の値上がりしてる事実をご存知ないのでしょうか。用賀あたりより上昇ピッチ早いんじゃない。

[309: 匿名さん]

より近い大きな駅が渋谷・新宿というのがあまり魅力を感じなく
なってきた傾向ない？？　銀座・東京に近い方が良いと言う人が
増加傾向な感じがするんだが。

[310: 匿名さん]

>>309
あなたが年をとったからでしょう

[311: 匿名さん]

だから、不動産取得年齢の人たちの中でだよ。

[312: 匿名さん]

>309
以前に比べて、明らかに街としての求心力は
下がってますよね。
特に活気や利便性が落ちてるわけでもないのに、
どうしてでしょう…

[313: 匿名さん]

>300
築15年中古、駅から遠い案件、尚且つ郊外で、、という物件と、新築で同地域の値段と比べてどうするの？前年同期、同じ程度の仕様、立地、築年数で比べて御覧なさい。下がってます？上がってますよね。都心に比べれば値上がり率は全然低いけどね。

築浅物件の売りが増えた？平均築年数を見て御覧なさい。変わってないから。中古郊外も上がってるんですよ。
局所的デフレに注目しすぎだよ。まあ下がって欲しい人はそういう人に注目するわけですが。

[314: 匿名さん]

>>309

それは単に豊洲エリアの人々が銀座・東京に近いから言ってるだけ。
交通の便が悪い彼らにとって、この２つに近いってのが拠り所で、
その点をよく強調しているからでしょう。

また、いろいろなエリアで再開発が相次ぎ、
従来のターミナル駅に出向く機会が減っているんだと思いますよ。
センスがいい店も、いろいろなエリアに増えていますし。

逆に今はまさにセール期間中で、新宿、渋谷、池袋などの
百貨店も大変な活況を呈しています。

[315: 匿名さん]

たまプラの宅地はバブル当時坪５００万ぐらいしてた。
それでも売り物自体が無かった。
店頭に出る前に売れたから。
バブルが弾けたら途端に値下がりしたけどね。

[316: 匿名さん]

確かに渋谷・新宿・・・は休日は混んでいるけど、何というか
個性的な新しい店が丸の内、銀座、六本木に移ったというか。
そんな気がする。

[317: 匿名さん]

新宿・渋谷は風俗街もあり、若者が多く品がない。

銀座・丸の内は落ち着いたセレブな街。

[318: 匿名さん]

銀座・丸の内はセレブな街

川向こうはマンション住まいの庶民の街

[319: 匿名さん]

>>317
ようはアナタが年取っただけね

[320: 匿名さん]

>319
大事だろ。
大人はゴチャゴチャした渋谷や新宿で落ち着いてデートできないよ。

ろくな店ないし。

[321: 匿名さん]

銀座や丸の内がゴチャゴチャしてないなんて・・

[322: 匿名さん]

別に渋谷に出ないで、代官山に出ればいいじゃない。
別に下北沢に出ないで、三宿、代沢あたりの店に行けばいいじゃない。
渋谷近辺の方が明らかに大人の歓楽街としても厚みがあるような。
新宿近辺は確かにあまり行きたくは無い。

[323: 匿名さん]

話題がタウンガイドレベルに堕しているな。
主婦と不動産販売会社は書き込み遠慮してほしいなｗ

定点観測というとそこに住んでいると決め付ける馬鹿はおいておいて
実際、勘違いしゃすいのは
「売主が上げた」か「買主が上げた」かの違い。
売れてはじめて相場だ。
たまプラーザ美しの森はセントベールだけで３５０戸、全部で700戸
以上の大規模供給。
これが売れるかどうかは、私だけでなくみんなが注目している。

郊外の土地価格があがってももともと土地と建物の構成比の低い
中古マンションは上がらない。
郊外のバス便の戸建て土地は、2003年までに大きく下げた。
王禅寺あたりで１２０㎡の戸建てが５０００万で買えたのが
ついこの間の話だ。
湾岸マンションが売れる一方で郊外の戸建てのバーゲンセールが
ひそかに進んだ。
それが宅地価格で少しもどしたくらいで「上がった」などというノーテンキ
な輩には猛省を促したい。

[324: 匿名さん]

で？上がっているんですよね、今ね。郊外でも。少し戻しているわけでしょ？それが今後なぜ下がるのか、教えて欲しいということと、

美しの森プロジェクト
全部で700戸以上の大規模供給。
これが売れるかどうかは、私だけでなくみんなが注目している。

お聞きしたいのは、このプロジェクトの平均坪単価はいくらで、従前までの新築マンションの平均坪単価と比べどの程度高い価格で供給しようとしているんでしょうか。従前までの新築マンションの坪単価＞新プロジェクト坪単価で初めて売れてしまうような可能性があるのでしょうか。

可能性は低いですよね。

バブルでも何でも無く、価格是正が郊外でも起きている。都心周辺は言わずもがな。何がバブルか。郊外だけが上がらない、なんてあり得ないんですよ。普通に考えれば分かることでしょう。

[325: 匿名さん]

>>323
ノーテンキも何も上がったには違いないし
ひそかにも何も下がったのも事実だけど
何が言いたいの？

[326: 匿名さん]

私が言っているのは「天井」という話。
上がったあとすぐ下がるなどと単純な話ではないよ。

下がるのは天井のあとだ。
天井は長ければ3年。

いくら売り手が吊り上げても、買い手がカ買わなければそこが天井。

上昇には年２０％というものもあれば年４％程度のものもある。
どんなモノにも価格の上限というものがある。

郊外マンションの場合、郊外バス便戸建てからの買換え
あるいは、都内中古マンションからの買換え
これらが、一次取得者のマンション価格の上限（勝手に坪単価
240万〜２５０万と想定しているが）を超えて価格をあげていく
要素だが、いまのところその動きがほとんどない。
おそらく250万でたまプラーザは天井。

また収益還元法からみても周辺家賃は月坪1万円にも満たない。
そんなところで新築マンションが坪単価２４０万で売られること自体
奇妙な話だ。

[327: 匿名さん]

田園都市線沿線。
誰かがせっせと新築賃貸を建てているらしいが、それが月坪１．３万円の家賃でもとれるようになったら、私は間違ってましたと陳謝してもいいよ。
少なくとも私募ファンドのレジデンス物件が採算取れる土地ではないのにこれ以上上がる可能性はどこにもない。


あのねぇ　　上がらないということは天井。天井はすなわち高値づかみ。

[328: 周辺住民さん]

投資対象になるものは、高値でいちばん買いが膨らむということを忘れないようにしないとね。
売れているからまだまだ大丈夫と思っていると、そこが天井だったりする。

[329: 匿名さん]

極論ですね。どこに賃料30%上がっている土地があるんですか？
年間2%程度今後郊外でも中古マンション価格が上がっていく可能性は無いんですか？

月坪1万円で、新築坪単価240万であれば、利回り良いですね。
他の都心周辺の新築よりね。だとすると新築坪単価は郊外といえど更に上がる余地がありますね。

天井と決め付ける論拠がどこにも無い。無茶苦茶。

私も別に郊外が都心周辺並みに上がってると言ってんじゃない。価格是正の動きは郊外にも波及しているということ。
昔は土地価格、商業用地だけあがり、住宅は上がらんと言っていた評論家がいました。
今はっきり間違いと証明された。
今は住宅地、郊外だけは上がらんと言っている評論家がいる。
今後これも間違いだと気づくのはあと2年後くらいかな。

大局観が無いと間違う。詳しければ詳しいほど、大局観を見誤りがち。

[330: 匿名さん]

たまプラやら美しのなんたらなんて郊外の話はどうでもいい。

[331: 匿名さん]

三浦展氏が89年頃にアクロスで「第四山の手」論を書いた。
東京の侵略という単行本になって出たので結構有名な話だ。

氏によれば、根岸、本郷が第一山の手
その後、目白、落合まで延びて第二山の手
戦後の白金、自由が丘、等々力、東が丘から杉並善福寺あたりが
第三山の手
これらが、高級サラリーマンの居住地の代名詞。
70年代の地価高騰で、気が付けば都内は買えない
仕方がないので、小金井、百合丘、たまプラーザあたりに
戸建てを買うのが一流企業のサラリーマンの目標になった。
これが第四山の手

さて、第五山の手は実は「空の手」だったという話だ。
湾岸、川崎、ＭＭ、武蔵小杉
タワーマンションこそが、時代の「第五山の手」
そうなると、かつての第四山の手は、住み替えの受け皿として
大きな力を持ちえない。
せいぜい、湾岸は地盤が弱いとか泣き言を言って客寄せをはかる
しかない。

しかし、ここへきて江東湾岸が300万前後の無謀な価格を出すことで
最後に、売れ残りを出すのが美しの森なのか江東湾岸なのかは
面白い流れになってきた。

下がる要素がなけらば上がるというような単純な発想なら
横ばい、潮目、凪というような概念は必要ないだろう。

[332: 匿名さん]

>>331
抽選は得・売れ残れば損なんて・・・
ごく短期以外、資産価値と全く関係ないし、
東急にしてもそんな目先の一喜一憂で開発してないって。

[333: 匿名さん]

>>328
みんな知ってるし織り込んでる。
あくまで結果論だから時間軸をずらせない
人類に説いても無意味

[334: 匿名さん]

で、誰が「第五山の手」を決めたの？

[335: 匿名さん]

いやぁ、皆さん高値掴みの恐ろしさをどうしても体験なさりたいようですな。止めませんよ。ご自由にどうぞ。

時計の針にさからってチャンスを追い求めすぎ。
もう遅いっていうのにどうして気が付かないのかね。

こういうことって4年前に底値で契約して3年住んで今の高値を
横から見ている人間にしかわからないというのは皮肉なもんです。

[336: 匿名さん]

次の第６山の手は？時期は？　後からなら小学生でも言えるよ（笑）

[337: 周辺住民さん]

>>333

わかっていないんだね。
織り込めないからこそ、注意が大切なんじゃん。

[338: 匿名さん]

>>333
はじめてオリコミくんと意見があった。（＾＾）

[339: 匿名さん]

>>336
三浦展も市場を分析して新しい視点として「第四山の手」と呼んだわけで
教養のない人は黙っていたほうが身のためだと思うけどね。

[340: 匿名さん]

もう一回書いておこう。

いやぁ、皆さん高値掴みの恐ろしさをどうしても体験なさりたいようですな。止めませんよ。ご自由にどうぞ。

時計の針にさからってチャンスを追い求めすぎ。
もう遅いっていうのにどうして気が付かないのかね。

こういうことって4年前に底値で契約して3年住んで今の高値を
横から見ている人間にしかわからないというのは皮肉なもんです。

[341: 匿名さん]

4年前は、耐震偽装マンションがまだ発覚する前でした

[342: 匿名さん]

だからさ。今なら耐震偽装も心配ないから高値掴みで買ってくださいな。
どうぞ、どうぞ。

[343: 匿名さん]

もう十分上がったでしょ。
もういいよ。

周囲の若い人間も35年ローンをフルフル使って買おうとしている。
年収1000万超えている連中でも、
やっと都心のマンションが買えるという苦しい状況。

港区・中央区などだけの現象であればいいが、
城東、城西エリアも上がっている。
庶民のお財布がこれ以上はついていかない気がする。

いくら、ニューリッチが生まれていても、
限度があるだろう。
それに金利も上がるし。

[344: 匿名さん]

高値掴みのメリットが何かあるか考えてみた。

①オレは高い買い物をしたという満足感
②こんなに金を出してこんなに狭いのだからきっとこの
　マンションは価値が高いに違いない
③隣は築5年だが新築分譲価格は坪200万
　うちは、２８０万。うちのほうが高価だ
④こんなに高いのだからタダになるまでずいぶん時間がかかるはずだ。
⑤オレの背負うローンの額が家族への愛情の大きさだ
　（実は団信が生保がわりだったり）
⑥買わないで値上がりしてこの先後悔する恐怖から逃れられる。
⑦ここで買って失敗したらカミサンのせいにできる。
⑧いまどき都内買うなんてよっぽどの金持ちなのねと周囲から尊敬される。
⑨運試し。ここで天井でなかったら俺ってサイコーについてる。
⑩下がろうがあがろうが自分の愛した土地愛した物件を愛するもののために
　　買ったのだから先のことなどどうでもいい。（なんか無責任）

[345: 匿名さん]

>>344
普通に一喜一憂しないだけだろ

仕事のこととか
子供の成長とか
人生には色々あるし。

[346: 匿名さん]

ニューリッチ層に加え、中国人が最近買ってますね。
今後はインド人も然り。中東での日本の評判はきわめて高く、中東の金持ち層も触手を伸ばす可能性もある。一部の日本人のニューリッチ、無理した上層サラリーマン、そして外国人で都心周辺は埋め尽くされ、郊外は中堅サラリーマンが占める。

なぜ今でも既に日本人が買いづらくなっているのか、考えたほうが良いね。外国人としゃべったこと無い人が多いのかね。

[347: 匿名さん]

どうでもいいけど、１割にも満たない例を出してきて話題そらすのやめないか。

そりゃ年収１０８０万あれば６００万の頭金で５４００万のローンは借りられるけど、今が底値なら買って安心だけど天井間際という場合そこまでして買うかというのが単純な疑問

＞なぜ今でも既に日本人が買いづらくなっているのか、

これに気が付かない人が多いんだよｗ

[348: 匿名さん]

底値買いの銭もうけ

高値買いの銭失い


壁に書いてはっとけ。

[349: 匿名さん]

為替レートからみたら日本は割安。国内のエンドユーザは国内経済の中で
生きているわけで、いまの不動産はちっとも割安でない。
外資は円を安い金利で借りて国内不動産に投資。不動産相場が上がる。
おかげで日本人はマンションが買いづらくなる。

３年前は、資産デフレを止めようと国を挙げて、不動産景気を盛り上げようと
してきた。そのときに参加した者だけが「景気回復プレミアム」で安値でマンションが
買えた。
地価が反転したあとも、外資がここぞとばかりに押し寄せて、あっというまに
「みなさんが楽しみに待っていた物件を一棟買いして消し去った」うえに
既存建物まで高値買いして地価を押し上げた。
上がる、上がらないは別にしてここで買う馬鹿馬鹿しさを理解すべきではないか。

[350: 匿名さん]

一時50円だった株を、500円で買った人を見て、
「今天井なのに、何で買うの」とか言えたらその人は神様。
「底値買い云々」なんて言うとしたらただの自慢してる馬鹿。
500円で買って、2000円になったら、Happyでしょう。50円で買った人はもっとHappy。それだけの話だ。

これくらいの値戻しでひよっていると、全部外国人に美味しいところかっさらわれますよ。日本人はリスクが怖い投資ベタ。日本人と外国人の温度差を感じることができる機会がある人は、どっちに賭けるべきかすぐ分かる。

[351: 匿名さん]

>349
その考えはね、「外国人に儲けさせてどうするんだ」という、一番投資判断する上で考えてはいけない浅はかなもの。乗ればいいんですよ一緒に。

[352: 匿名さん]

もう一度書いておこう。

いやぁ、皆さん高値掴みの恐ろしさをどうしても体験なさりたいようですな。止めませんよ。ご自由にどうぞ。

時計の針にさからってチャンスを追い求めすぎ。
もう遅いっていうのにどうして気が付かないのかね。

[353: 匿名さん]

そんなこと言ってるから貧乏なままなんだよ日本人は。情けない。

[354: 匿名さん]

>>351
あんたの考えは投資のはなしだろ

普通に考えても消費者物価が上がらない限り高額なローン負担を背負って
物件価格が上昇しない場合、収入が減ったらどうなるのかね。
かりに自己資金が３０００万あったにせよ、１０年以内に物件評価−残債が
自己資金を割り込んだらどうするのかね。

たしかに安くて良質な賃貸（ＵＲ賃貸）が少なくなって選択肢は減ったものの、なぜ
この場で、「マイホーム」で運試ししちゃうのかね。

私ならマイホームはやめて１ＬＤＫを買って賃貸に出して様子を見る。あがったら
売ってその転売益を値上がりのリスクヘッジに使う。
下がったら、持ち続けて残債が減るのを待つ。

[355: 匿名さん]

>>352
で自分が高値掴みじゃないと言う自信はどこから来るの？
買ってないから？（笑）

[356: 匿名さん]

>>353
ロバート・キヨサキも不動産は底値付近で買わないと銭失いだって
いってるよ〜ん

[357: 匿名さん]

全文かかないとわからない人がいるなｗ

もう一回書いておこう。

いやぁ、皆さん高値掴みの恐ろしさをどうしても体験なさりたいようですな。止めませんよ。ご自由にどうぞ。

時計の針にさからってチャンスを追い求めすぎ。
もう遅いっていうのにどうして気が付かないのかね。

こういうことって4年前に底値で契約して3年住んで今の高値を
横から見ている人間にしかわからないというのは皮肉なもんです。

[358: ビギナーさん]

>>346

ないない。
インド、中国の成長力と日本の成長力の差は、世界で最も高い国と最も低い国の差だよ。
何が悲しくて、成長国の金で没落国の資産を買わなきゃいけないの？
現地通貨ベースで負け、為替で負け、自国の資産に投資しなかった
機会損失で見たら更に負ける。
ありえないよ。（金余ってしょうがない中東マネーが分散化の一環でちょこっと買うことはありうるが、それは金余りで窮してるだけ。虎の子で買うこ
とは絶対にありえない。いずれにせよアラブマネーは最も投資下手だから、逆張りが吉）

世界で最も不動産が下落するリスクが高いのは、イギリス（ロンドン）でもアメリカでもなく、間違いなく日本だよ。

資本主義国で日本ほど不動産市場、商慣習、移民行政が閉鎖的な国はないよ。ここで自国民が減り始めたら、それは即総需要減退につながる。残った数少ない国民も世界に例を見ない老齢化で購買ニーズも購買力もない。

オマケにアジア域内には中国インドという世界最大かつ最高の成長を見せる国がある。相対的な地盤沈下は世界で最速だろう。

不動産購入を考えてるみなさん、全くあせる必要ないよ。都心でも。
日本よりずーーーっと人口が若くて成長余力もある国の都心でも、東京より遥かに安い。そこを買って、強烈に値上がった時点で売れば、今の半分以下の地価になった東京の土地をいやというほど買えるよ。

但し、逆はない。成長国の金が東京の土地にミスミス投資して金するなんて、愚の骨頂。勿論、ミクロで見たら、そういう例も皆無ではないが、それは見るべきトレンドとは全く逆行している。

新興国の株や土地を買うのは、戦後復興前の日経平均や、東京の土地を今買うようなもの。とりあえず、目つぶって、買えるだけ買う。

逆に東京の土地なんて絶対買っちゃダメだ。

[359: 匿名さん]

>>357
で自分が高値掴みじゃないと言う自信はどこから来るの？
目先で一喜一憂してるの？（笑）

[360: 大手企業サラリーマンさん]

インドの地価のレベルとか知っているのかな？
ムンバイに３年住んでいましたが、あんなところの土地を
買って強烈に騰がったところで都心の土地なんか買えません（笑）
バンガロール（ＩＴ集積地）とかマドラスあたりのリゾートなら
多少の可能性はあるかもしれないけど、たかが知れてます（笑）
中国も同様。社会体制が民主化されていないところは、政治リスクが
常に付きまとう。インフラも含めて基盤整備にも相当時間かかるし
悪いけど３５８は全く感覚でものを言ってるね。

[361: 匿名さん]

今買わないと、一生買えない。
今買いなさい。
ことに豊洲のような
「銀座に５分」
などいう立地が３００万／坪以下で買えるのは今回が最後。
もう今世紀これから先、こういう奇跡はないよ。
さて、消費税も次の選挙では上がる。
みなさん大好きなフラット３５も、金利が４％超えるのはもうすぐだ。
これが６％になったら４０００万のローン借りたら月の支払いは２３万だ。
これが４％なら５０００万借りても月の支払いは２２万だというんだから
お立会い。
安いだろう。今買わないでどうする。
過去を見ちゃいけないよ。あれは幸運。めったにないこと
今が普通なんだよ。買いなさい。
え？金がない。
そんなもの親に借りてもなんとかしなさいよ。一世一代の大博打
もとい大勝負をしようという時だ。親も説得すれば、なんとかなるぞ。

なんで嫌がるの。早く買おう。
買えばすっきりするよ。
悩まないで済むよ。判子つくだけ名前書くだけでもう悩み解消だ。

天井だって掲示板に書いてあった？
馬鹿な話信じちゃダメだよ。
天井でいいじゃない。
ウチのマンションは二重天井二重床ですよ。
天井大いに結構。
買えばいいんです買えば。
買ってもらわないと私が困る。

[362: 匿名さん]

>>358
もうちょっとちゃんと考えましょうね

[363: 匿名さん]

>>360
でも同額の引当金積むし
政治リスクなんか織り込んでるよ。

[364: 匿名さん]

>>358
全然分かってない。日本の社会インフラの価値を知らない人はとりあえず日本から勉強しよう。

[365: 匿名さん]

え？買わないの？どうして
今買うべきではないって、あなたそれじゃこのまま鶴見の汚い賃貸に
済み続けろって言うわけ。そんなの嫌よ

うちのパパが足りない分を出すって言ってくれているんだからいいじゃない。
情けは人の為ならず、立ってるものは親でも使えっていうでしょ？

パパもいつまでも足腰立ってるわけじゃないって？そりゃそうだけど
２０００万そこらの援助で屋台骨の揺らぐような実家ではないわよ。
うちのパパもこれ以上あがったらもう援助できないかもね。
４０００万のローン組んじゃいましょ。
平気よ。あなたの給料ならいけちゃうから大丈夫。

そりゃ、私たち最初は３２００万のケープタワーだったけど、仕方がないでしょ
あなたが自己資金２００万とか正直に書くもんだから相手にされなかったのよ。
あなたのお父さんがお金貸してくれるっていって、グローヴ申し込んで
それでも落ちて、
しかたないから江東区まできたわけじゃない。
この先決断しないと江戸川区よ。
最後は鎌ヶ谷、その先は竜ヶ崎よ。

お前、どうしてそんな地名知ってるんだって？いいじゃないの
メル友ぐらい江戸川にも千葉にも茨城にもいるわよ。

鎌ヶ谷に住むくらいなら鶴見の賃貸のほうがマシだって？
あなた、そういう考えだから日本人はいつまでも貧乏なんだって
掲示板の人が書いていたわ。

とにかく習うより慣れろよ。悩むくらいならやってみろよ。
買える条件があるんだから買うべきよ。

天井？なに馬鹿なこと言っているの。未来は与えられるものでなく
自ら造りだすものだってスピルバーグが言ったっていいながら
私を口説いたのは誰？

さあ、決めちゃおう。買うぞ。マンション。
うれしいなっと♪

[366: 物件比較中さん]

>>360

地価レベルは関係ないだろ。

安けりゃ大量に買えばいいだけ。

要は変化率。IT都市でもいいんだし。

話し分かるかなぼく？

[367: 匿名さん]

わざと＊＊てるな

[368: ご近所さん]

>>360

>>ムンバイに３年住んでいましたが、あんなところの土地を
>>買って強烈に騰がったところで都心の土地なんか買えません（笑）

意味不明だな。きっと不動産っていうと自宅居住用のことしか頭に浮かばないんだろうな。ま、金がない奴にいくら投資の話をしてもよく分からんのだろう。

第一、インドの政治リスクと、日本の高齢化・世界市場での地盤沈下リスクを天秤にかけることもできないのだから。

すべて相対で決まる。リスクのない投資はない。リスク控除後の期待リターンの話をしているという前提すら共有できてないのか、この板は。下らん。

[369: 匿名さん]

366
地方の山買う感覚ですか？
住んだことも言葉も文化も政治体制も違う異国の
土地大量買ってどうするの？っていうか
インドの外人資本に対する規制とか、中国で言えば
この間の上海の工業団地の強制移転、土地没収とか
そういうことちゃんと勉強しているの？僕ちゃん？

[370: 匿名さん]

株の例を出す人は、昔５００万だった不動産が、今は５０００万で、
これが先々２億円になるから今のうちに買っておけってこと？

[371: ご近所さん]

>368

もっと言うと、絶対レベルが今低いからこそ、余計に強烈に上がる可能性があるんじゃないの？インド株で出た利益をちょっと不動産に回すかなー。

素人ってこういう風に投資機会を逸して、高値の東京の不動産買っちゃったりするんだね。多分。

何で自分が住んでるところが、そんなに特別だって信じちゃうんだろうね？
明らかに世界で最も下り坂の国なのに。

[372: 匿名さん]

自分が下り坂だから、国も世の中もみんな下り坂だと思っちゃって
るんだろうね。。。（笑）ご愁傷様。

[373: 匿名さん]

というかとりあえずは下がるじゃなくて、これ以上に上がり続けるの
だろうか。都心が上がるなら郊外も上がるよね？普通は。だって
比してあまりに安かったらそっちを買う人も出てくる。
でも、給料は上がらないので、郊外は下がるという。
超都心の話はさておき、家族向けのの物件の他県含めた近郊全体が
本当に上がっていく力があるかどうかが問題じゃないの？

[374: 契約済みさん]

369

金持ちは投資対象のことは真面目に調べるでしょ。当然でしょ。

海外の現地で事業を展開する目的で行う直接投資とは違い、金融投資に言葉も文化もあまり関係ない。
最も大事なのは、投資資産の需給を見極めること。この点、日本は最悪。逆に日本のことは、言葉も文化はこの上なくよく分かってるが、需給最悪の自国市場にこぞって投資する日本人はまずいよね。明らかにババ掴み。

中国は共産国家だから土地自体は買えないよ。
知ってる？
リースホールドを買うんだよ。普通はマンションを買うよ。

強制移転、土地没収なんかは外人が投資するような地域では皆無だよ。
そんなことすれば投資マネーが逃げるから。中国は外国人投資をもろ手を挙げて歓迎してるんだから、当座それはあり得ない。僕は三軒持ってます。

ま、お金ないんなら知ってても一銭にもらなないけど。

とにかく、楽して儲けられるほど甘くないよ。
万一楽して儲けてもそれはまぐれ。

[375: 匿名さん]

話がスレタイから大きくズレとるタイ

[376: 匿名さん]

（２年後）
ちょっとあなた。
フラット３５の金利が４．２％って、これってうちの借りてるローンの話じゃ
ないわよね。
うちは大丈夫よね。契約したのは一昨年の７月でしょ？
あのときの金利が適用されるんじゃないの？
え、えっ、融資実行は今年の３月だから引渡し時点の金利ですって
まだ、あがるかもしれないですって？嫌よイヤ。そんなのイヤ！話が違うわ
営業の山田さんに電話してよあなた。山田さん中古の仲介部門に廻されて
いないって？
あ、そう。凸凹銀行の担当に電話するわ。

あなた大変よ、１８万２千円ですって。３％なら１５万っていっていたのに話が
違うわ。サギみたい話よね。
管理費、修繕積立金に固定資産税、駐車場払ったら２４万じゃない
どうしたらいいのよ。
あなた８００万の年収っていっても手取りは月額40万だし、１６万で光熱費
通信費３万払って、液晶テレビのローンや車の維持費が５万円で・・・
あーあ、あなたのお小遣いなんて出やしない。無しでいいわよね。

いまからやめるってわけにいかないわよ。いいわ。私パパに相談してみる。

個人の金融資産１５００兆円の一角がこうして徐々に消えていく。

[377: 匿名さん]

中国の強制移転は、日本企業をを誘致した工業団地の話だよ。
完成して半年で強制移転、土地没収。

[378: 物件比較中さん]

確かに日本は次の50年、もっと地位を後退させる国だろう。
しかし、たかだか人口一億の国だし、軍事力もないし、誰も頓着しないだろう。

これからの50年に急成長するBRICsは人口の多い国が多いので、創出される冨の総量は、日本が高度経済成長を通じて行った冨の創出量とは桁が全く違うだろうね。

日本は完全に蚊帳の外で、相当惨めな思いをするだろう。

国の財政は、全く倫理観のない政治家と官僚で破綻は時間の問題。

となれば、日本円の固定金利で借金して、外貨資産に投資する「非国民」的投資行動が、残念ながら最も合理的投資行動だろうね。仕方ないね。

rise and fall of super powersとはよく言ったね。

日本で一時完璧に機能していたと思われた政財官システムが完全に瓦解してしてるね。悲しい。が個人としては生き残るねばいけない。

[379: 匿名さん]

土地没収ってかの国は全部借地だからいいじゃんｗ

[380: 物件比較中さん]

>377

悪いが、そんな話聞いたことない。
英語でも日本語でも中国語でもいいが、その事件を論じたサイトの
アドレスを教えてくれ。ぷぷぷ。

[381: 購入検討中さん]

>373

日本が移民でも受け入れない限り、一般ファミリー物件があがることはあり得ない。
絶対に上げ相場の今は買うべきではないね。

[382: 匿名さん]

380
ニュースでも大きく報じられたから、そのくらい自分で調べてね。ぷぷ
ヒント、上海、工業団地　日本企業誘致

[383: 購入検討中さん]

380

そういう話は確かにあったよ。でもそれは、それこそかなり開発レベルの低い段階にあるエリア。

個人が投資のために買うのは、もっと開発されたとこにある、「高級」マンション。基本関係ないよ。

工業団地とは全くエリアが違う。

結局ニュース読んでるだけで、自分の手金を張ろうとしてる人間の書き込みじゃないよ。

[384: 匿名さん]

買い損ねた若い人の一番賢いやり方は余り賃料が高くないところに住んで、
奥とつましく生活することでは？　はっきり言って出す物を減らす生活と、
浪費する生活ではのちのち買う物件に相当の違いが出るよ。
ただ、つましい奥はあまり見栄がないのだが・・・

[385: 匿名さん]

（１０年後）
まいったな。お義母さんが貸した金返してほしいって言ったきたよ。
お義父さんの入院費がかさんだらしい。私募ファンドでだいぶ損してから
ずいぶんと弱っていたらしいな。
また、日本も不景気になっちゃったからなぁ。

このマンション入居したのが北京オリンピックの年で、それから２年
上海万博までは中国も調子よかったんだよね。
うちの会社も資材を保税地区の工場に送って現地労働力で安い
製品を輸入しているうちはよかったけど、他のエリアへの移転が
遅れたのかね。
米国のツケをまるまる被ったかたちで、工場閉鎖だ。
内陸部の経済特別区に工場を移転させろという話だ。
そんなことをしたら輸送費だけで採算割れするのは見えている。

どうも上海に転勤らしい。一緒にいってくれ。ここは売り払うことにするよ。
そりゃ、今じゃ５０００万がいいところだろうけど、人に貸しても２２万
じゃローンと諸経費でとんとんだ。残債は３４００万だから
借りた金のうちの１５００万でも返せたら、お義母にもなんとか頑張って
もらえるだろう。

いかんなぁ　他の書き込みに引きずられてネガティブになってしもうた。

[386: 物件比較中さん]

多分、この板には

A)虎の子の金（+借金）で自己居住用のマンション買うのを躊躇してる人たち
B）そこそこの資産家で、投資用資金をグローバルに運用する中で、日本の不動産を全く妙味のない投資対象と見てる人たち

の二種類が同居してるようだね。

いずれせよ、リスク満載で、投資としては全く合理的ではないようだね。

その上、投資とは離れて、純粋に東京に住処を持ちたい人にとっても、高い新築を今、無理して買う値打ちは少なくともなさそうだ。

こんなまとめで「おk？」

[387: 入居済み住民さん]

今週中に10年国債2%達成しそうだね。

これから引渡しの人は金利が気が気じゃないだろうね。

人にもよるが、結構しゃれにならん事態もありうるね。

[388: 匿名さん]

（１５年後）
パパ案外あっさりと逝ってしまったわね。なんかむなしいよ。
日本にもどったら、一度は一緒に住んでもいいかな
なんて思っていたのに。

こんなに遺産残してもらっても、うれしくないよ。
でも、あの時マンション売ったのは正解だったかもね。
今また、公務員住宅土地とかにいっぱい凄いのが建ちはじめて
いるわ。
もうマンションはこりごりだけど、行ってみる？
え？ママと同居するマンション買おうって？
そりゃ上馬の家売ればいくらでも買えるけど、いいの？ほんとに。

なんか、恵比寿の線路の外側にこんな広い土地があったなんて
知らなかったわね。
こんなのが坪３５０万だって、やっぱり時代はめぐるものね。

[389: 匿名さん]

>>361
>>365
>>376
>>385
>>388
今後１５年　こんな感じの新築マンション価格動向では？

[391: 匿名さん]

都心物件購入者の独り言・・・

設定キャラ：　独身35歳、大手町勤務、田園都市線利用、
　　　　　　　賃貸マンション住まいだったが、最近、
　　　　　　　飯田橋近辺の分譲マンション購入、引越し。

①電車通勤はもう懲り懲りだ、何時も込んでいるし、金曜の酔っ払い
　同士の喧嘩は最悪・・ついつい犯罪に巻き込まれるところだったな〜
　殴り返して・・大学時代ボクシング部だったから・・やばいよな。

②やっぱり、都心のマンションは女ウケが良いよな（笑
　飲み会の後、すぐ自宅で○○○出来るしな・・クラブで踊りつかれて
　タクシーで10分で自宅に帰宅して・・すぐ熱いシャワーだもんな・・

③週末以外は多少、残業しても自宅で食事して風呂入って、
　本読んで勉強して、余裕で12時に就寝、起床は8時でいいしさ。

都会生活って・・楽しいな。体が元気であれば、また、婚期が遅れるな。
まあ・・貯金もそこそこして・・まあ、いいか結婚は・・。

終わり。

[392: 匿名さん]

>>361
>>365
>>376
>>385
>>388

面白かったです。
以前のヒロシと親の会話並みにリアルでした。

というか、我が家にすごく近いんですけど…。
川崎の賃貸（通勤を楽にするために23区に住みたい）
何故か気前の良い親（親ローン1500万まで援助）
今買うべきか、待つべきか夫婦で喧嘩腰の会話…。

しがないエンド購入層の実態をよく掴んでますね。

[393: 匿名さん]

以前、豊洲のスレでＭＲオープンの頃のデベ内会話を書いていた方かなー。
あれも面白かった。

[394: 匿名さん]

蛇足ですが・・
（想定　シニア６０歳前後買換え経験者）都心周辺物件購入者の独り言・・・

都心回帰って朝日新聞に「日本橋ライフ」の記事が載ったのは
確か２００２年頃だったんじゃないかしらね。
私が母と同居していた永福町の実家を売り払って月島のマンションを
買ったのもその頃だったわね。
おもいかえせば、都内のいたるところで
三世代で住んでいた木造戸建からマンションに変わっていったわ。
その跡地は、小さく区画割されて３階建て分譲住宅になったり
したのよね。
おそらく耐震偽装や直下型地震や空き巣にやられるような事件が
増えなければ、みんな住み替えはしなかったかもしれないわね。

子供が巣立ち、父母を看取れば、のこるのは私たちの世代よ。
実をいえば親の介護で少しばかりだけど負債もあったのね。相続した
家を売るのは忍びないけどそういう事情もあるのよ。

もともとローンとは無縁の戸建を売って底値の都心マンションに住み買える
流れがあって、都心の７０００万〜９０００万のマンションが売れたのよね。
ご主人を亡くした奥様が娘さんと同居という組み合わせやもあったわね。

だいたいが６０００万７０００万のマンション買っていたんじゃないかしら。
たしかに郊外だと、４０００万台で日本橋の１ＬＤＫ買われた方もいらしたわね。

場所が麻布や白金ならば戸建を売って１億円を超える物件に住み替えも
あったんでしょうけどね。

もともと、下がり続けた都心のマンション。それも、ある時期を超えたあたりから、
はじまって、マンション価格が下がるのと並行して都心回帰がブームになった
んでしょう。

そうねぇ。
私たちの世代では、新開地は受け付けないわね。
品川ならなじみもあるけど、東雲はだめよ。豊洲？どうかな。
私たちだって映画もコンサートも行けばお芝居も見たいのよ。
お友達とホテルランチを楽しんだりお惣菜もお魚もおいしいものが食べたい。
なによりデパ地下みたいなのが近くにないと困るの。もちろん相応の食品
スーパーもないと困るけど
夜は真っ暗みたいな場所はだめよ。

大通りまで５分も歩かないとタクシーがつかまらいような場所は
基本的にダメよ。
もうこの値段になったら住み替えもストップよね。
だからマンションの供給もないわけで、
このままじわじわ買い手を郊外に誘導していくような流れなんでしょうね。
なんだか、９０年の前のバブルの頃の品不足市場みたいね。

[395: 匿名さん]

すでに底値で買った人の独り言はあんまり意味なくねー。

[396: 匿名さん]

隅田川をはさんだ
中央区、台東区、墨田区、江東区がこれからの発展の中心になります。
但し、概ね言問い通りより南、明治通りより西になるので、
台東区、墨田区、江東区は全域とはなりません。

隅田川の西側はワンルーム、２ＤＫ等が多くなり、独身者、ＤＩＮＫＳ
中心。隅田川の東側はファミリータイプの７０ｍ２超が中心となり。
普通の人が安心して買え、借りれる価格帯で、安定した数量の供給が
これから１０年間続きます。

みなさん安心して都心回帰を続けましょう。

[397: 匿名さん]

>>390さん
まったく同意です。
もう手取りが減少しまくりですよ。6月の給与明細見て溜息・・・・
昇給は殆どなく、税負担は増え、手取りは減る・・・・
これからますます税負担は増え、年金保険料も上がり、40歳以上対象の
介護保険料も増えるでしょう。
一方で給与は増えず、成果主義で据え置き。一部の勝ち組だけが上がる。
ホワイトカラーエクゼンプションが導入されれば、年収400万以上は残業代ゼロです。
お先真っ暗・・・・・

自分の親世代とは決定的に違うのは給与の伸び。
成長期の社会と衰退期の社会。
生まれた時期が悪かったのか・・・・・

[398: ビギナーさん]

>>397
そんなに悲観する必要ないよ。
しばらく賃貸でガマンすれば
郊外がめちゃ安で手に入る時代になる。
都心部と２極化が進んで、所得水準による住み分けも進みますよ。

[399: 匿名さん]

みんな、頑張って生きましょう。別に家買わなくても生きていけます。

[400: 匿名さん]

郊外ならこれからもたくさん安く供給あるよ
いーじゃん通勤で往復３時間かかっても