23区内の新築マンション価格動向（その11）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。価格的には一部既に天井に来たのか（下がり始めたのか）、仕様グレードの低下にも注視が必要です。

過去スレその１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[201: 元祖匿名はん]

2割で売れるって、、、諸費用も、残債も何も考慮せずに。。。？？？

即破産や民再とかって、アナタ子供ですか？

プロならエンドに対して言葉を慎みます。

[202: 匿名さん]

破産・再生は管財人が法律行為できるし
りっぱな出口の一つじゃん。
現にそれらいわゆる破たんリスクは現価格に織り込まれているし。
プロは破たんリスク無視するの？（笑）

詐欺や夜逃げを極論といいます。
あと諸費用・残債によって売れる金額が大きく変わるの？？

[203: 匿名さん]

>200
何その暴論。うけるけど。

[204: 元祖匿名はん]

202の人はブツ売ったことないんでしょうね。
相場や売りたい金額と売れる金額は違うのですよ。
残債が関係ないとか。わからないレベルならもう結構です。

[205: 匿名さん]

>>200
隅田川をはさんだ
中央区、台東区、墨田区、江東区がこれからの発展の中心になります。
但し、概ね言問い通りより南、明治通りより西になるので、
台東区、墨田区、江東区は全域とはなりません。

隅田川の西側はワンルーム、２ＤＫ等が多くなり、独身者、ＤＩＮＫＳ
中心。隅田川の東側はファミリータイプの７０ｍ２超が中心となり。
普通の人が安心して買え、借りれる価格帯で、安定した数量の供給が
これから１０年間続きます。

[206: 元祖匿名はん]

あまり言いたくありませんでしたが、

だからエンドのマーケットで得意気に刹那的な儲け話を語る人は

好きではないのです。どなたがいったかそこに道徳がないから。

「にわか〜リーマン」って煽られる一端もあるかと思います。

破産や民再が出口だなどとのたまう感性もまったく同様です。

[207: 匿名さん]

204
いちおうこの業界ですし本日も大安決済で数十万円儲けさせていただきましたよ。　で諸費用・残債によって売れる金額が大きく変わるの？？

[208: 匿名さん]

投機家では無い普通の購入者は２０年〜３０年先を見越して
持ち家を購入すべきだと思います。

[209: 匿名さん]

2007年　35歳Ａ氏既婚　子供一人、自営業
坪単価300万の25坪（82.5㎡）、7500万の
物件を買うケースを考える
自己資金（贈与等も含む）4000万
地価が今後3年でピークを迎えその後緩やかに下落
2018年を底にふたたび上昇するケース

ローン3500万（3.5% 35年）
　　　物件評価の推移（推定）　　　残債推移　　売却残金
2009年入居時、　　　7725万
2012年　　　　　　　　7268万　
2017年　　　　　　　　5920万
2023年　　　　　　　　6047万　　　　2495万　　　3350万
2026年　　　　　　　　6603万　　　　2025万円　　4300万

一般的な15年〜20年（ライフスタイルの変化、建物老朽化）による
住み替えサイクルからいくと

いずれにしろ、初期投資の4000万は＋300万〜−650万

この家賃が家賃が1.3万×25坪＝32.5万
ローンが16万5千円管理費等＋税金が３．５万円で
月々20万。
差し引き＋12.5万円
15年累計で　2250万
20年累計で　3000万円

たしかに得ではあるが、オレなら4000万のキャッシュを
４％で運用して20年に　15年で3000万　20年で4400万に
増やすほうが得な気がする。
そうでなくても4000万の運用益が毎年160万あれば
３２．５万の家賃の部屋が19万5千円で借りられる。

[210: 匿名さん]

確かに、簡単に不動産は売れない、という意見はその通り。

せっかく都心周辺で想定利回り4%以上で最低でも買えたのであれば、それはなるべく保持しておいた方が良い。最悪賃貸に回せばなんとかなる。4%でも低いというのは重々承知の上ですが、あえてラインを引けば。

ただ今の水準は確かに、番町中古で2%とか、最近の三軒茶屋でかろうじて3%とか、そんなもので、そういう意味では買い時では無い。だからこそ供給が細るわけで、市場はうまいことできている。

ここからもう一段上がるには賃料、賃料、賃料ですな。
私はそれほどネガティブでは無く、良い立地のところは確かに賃料上がっているんですよ。古い物件でも現状維持。このトレンドがどこまで続くかどうかですね。

[211: 匿名さん]

マンションで出口がないなんて
リゾートや事件物件じゃない限りありません。

不動産は不特定物とはいえ、工業製品と類似。
そうマンション流通は中古車感覚。
割安に設定すれば、近隣や同建物の住み替え需要で直ぐ決まります。

非常にリスクは少ないのです。
損でも居住用なら、「まあ住んだし、思い出だし」
で我慢できます。

逆に言うと、土地のように大儲けは「ありえません。」

[212: 匿名さん]

俺も「売れる金額と残債との関係」気になる。　教えて欲しい。

[213: 匿名さん]

残債以下で売ることはキャッシュが無い限り通常できない、売るに売れない、塩漬けになっちゃうってことなんじゃないですか？単に。

[214: 匿名さん]

同じ建物の住み替え需要は下支え要因だね。
状況に応じて広さを変えたり、
２軒目で親や子供を呼んだり
その需要は意外と多いらしい。

[215: 匿名さん]

逆にいえば、もっと坪単価が安い時期の想定家賃が高い
物件でないと買う意味は薄いということだ。

節税効果でも考えない限り、ここまで値上がりして
キャッシュを自宅につぎ込む意味ってのが正直よくわからん。


>>212
売却予想額というのはオレはこうやって計算している。
まず、今年を基点に、類似物件の新築価格上昇率を
想定する。
毎年の上昇率（横ばい、下落率）を3％〜7％と任意の数字で
想定して20年スパンでの新築価格予測を作って
それを一定率毎年減額して中古価格を出す。
残債は計算するしかない。専用ソフトを使うかエクセルで出す。
そこから物件の３％＋6万円足す消費税＋印紙代
本当は内装や設備の更改コストも300万くらい見込んでおく
以上。

[216: 賃貸住まいさん]

いいじゃん、知らなくても。
民事再生法とか、破産とかあるんだから。

[217: 匿名さん]

>>209
どうでも良いけど２点修正する必要があるよ。
①
差し引き＋12.5万円
15年累計で　2250万
20年累計で　3000万円
＜これも年４％で運用しないと。＞
②
4000万のキャッシュを
４％で運用して20年に　15年で
＜この間、３２．５万の家賃を払い続けるから、運用益年１６０万円
では赤字になって、キャッシュが年々減って行くよ＞

[218: 匿名さん]

>>210
家賃相場が年々上がるという意見もあるが、自分が買った物件の
想定家賃はいずれ中古だから10年たったら相応に下がるわけだし
夢を見ないほうがいいだろう。

[219: 匿名さん]

あんたら本当にプロ？　単純に想定家賃の20年分と金利負担＋諸費用維持費＋売却時想定家賃10年分を天秤にかけるだけ。

[220: 匿名さん]

そこはカタク見積もる必要はありますが、ただ新築物件が払底していることを考えると、今後都心周辺の競合状況は緩くなる？という可能性はどうでしょうか。プラス、REITの規制が厳しくなれば、ありえん低利回りで回し続けることもできなくなるわけで、その意味でも大家にとってはプラスかな？と夢を見ているわけであります。

[221: 匿名さん]

>>217
ありがとう。まじめにチェックしてくれて。
①
>>＜これも年４％で運用しないと。＞
これは、キャッシュフローじゃなくて
節約利益だよね。
考えるとしても金利４％の積み立てだろうね。②
>>＜この間、３２．５万の家賃を払い続けるから、運用益年１６０万円
では赤字になって、キャッシュが年々減って行くよ＞
そう。だから19.5万の負担家賃と20万のローン＋諸経費の比較で
運用益を減らしても元本は減らないほうが得と言ってまんがなｗ

[222: 匿名さん]

>>210
10年分ってあなた、賃貸事業の話でなくマイホームの話でっせ

[223: 匿名さん]

>>217
②
２０年すると４千万円のキャッシュが消えて無くなりそうｗ

運用益１６０万円−支払い家賃３９０万円＝年２３０万円の赤字
２０年間の赤字４６００万円

[224: 匿名さん]

222>>219
スマソ

[225: 匿名さん]

下流が簡単な算数が苦手というのは定説通りだなｗ

[226: 匿名さん]

>>222
マイホームでも、購入時想定家賃を利得とし、20年分見積もる。
売却価格は近隣築20年物件の家賃の10年分
それと諸費用と金利負担をたして判断。

[227: 匿名さん]

これでいいか？

　　　　　　ケース１　　　　　　ケース２
　　　　　　賃貸　　　　　　　分譲マンション　　　
住居費　　２０万　　　　　　　３２．５万円

資産　　　マンション評価額　　　4000万
　　　　　　−残債　
運用益　　０　　　　　　　　　　　160万／年
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　13.3万／月

[228: 匿名さん]

年4%運用を日本円でやるのは難しいですな。金利が上がればその限りでは無いですが。まあ、不動産の買い時は終わり、買った人は、余ったキャッシュは株なりで運用した方が良い。今まで不動産買えた人は低金利で借りれているわけだし、長く借りときましょ、ということでしょう。

ただ元本毀損リスクは不動産より株のほうがありますわな。どう考えても。
不動産は自分で住めるわけだし、リスクとしては低い分、儲かりにくい金融商品。人間生きていれば必ず住宅コストはかかるわけで、買える人は買っておいたらどうですか。これからでも。新宿にはその限りで無い人もおりますが。

[229: 匿名さん]

もとい

　　　　　　ケース１　　　　　　ケース２
　　　　　　分譲マンション　　　賃貸　　　　　　　
住居費　　２０万　　　　　　　３２．５万円

資産　　　マンション評価額　　　4000万
　　　　　　−残債　
運用益　　０　　　　　　　　　　　160万／年
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　13.3万／月

[230: 匿名さん]

＞年4%運用を日本円でやるのは難しいですな。

確かに。半年前の賃貸用不動産なら十分７％回ったけどね。

[231: 匿名さん]

そんなうまいこと運用できたらそりゃ世話無い。。それこそ皮算用。皮算用はしょうがないけど。
オプション価値を考えると不動産はまだ買い時かな。
無理して買う必要無いけど、欲しい時が買い時でしょう。

[232: 匿名さん]

7%で回る、と確定しているわけじゃない。今後色々あるリスクを包含してのその時の7%だったわけでね。それよりは優良REITが5%台で買えた方が価値がある。レバレッジかけれないけど。

[233: 匿名さん]

>>229
結局家賃３２．５万円じゃ２０年間で現金４千万円を
食いつぶすが、

買って家賃３２．５万円を払ったつもり貯金（毎月１２．５万円）
をして行けば２０年間で３千万円＋金利が残るってこと。

[234: 匿名さん]

うん。無駄使いの私には不動産はとても良い貯金箱です。

[235: 匿名さん]

元本毀損リスクでいってもマイホームに２０００万以上のキャッシュを
つぎ込んで、想定家賃より安いコストで都心周辺に住もうという考えは
やばそう。

とにかく坪単価２２０万とかで買えたからこそいくら自己資金をつぎ込んでも
元本毀損リスク（＝転売時の自己資金が減る可能性）は少なかったからで
すでに、相場が180万から300万と７０％以上も値上がりした状況で
今後の価格維持の可能性は極めて微妙。

10年後の中古評価、20年後の中古評価をいくらで想定しているのか聞いてみたい。
払ったローンは家賃ということでもまさか７500万の物件買うのに
９０％ローンという人はいないだろう。35年３．５％ローンなら
28万のローン支払いに管理費等で32万5千円になってしまう。

[236: 賃貸住まいさん]

賃貸目的なら、分譲マンションよりも、
アパート経営とかのほうが儲かりませんか。

素朴な疑問なんですが。

[237: 匿名さん]

>>233
とにかく7500万の物件買う人は4000万のキャッシュの
踏み台の上に、3500万のローンを組んで20万のローン＋管理費等で
家賃３２．５万相当のマンションに住めるわけで
それ自体べらぼうな浪費なんだといいたいわけだよ。

わかるかな。

[238: 匿名さん]

>>233
現金の運用を考えるんだったら、
郊外の安い家賃のところに入って
コストセーブしながら増やすしかないだろ。

一方、高い物件買って、つもり貯金も精神力無いと難しいし、

早い話どっちも金増やすのは大変ってことだよ。
どっちが自分に向いているか考えて決めたら？

[239: 匿名さん]

>>238
ハイハイ、
登録物件数が多いファミリータイプ
2LDK・3K・3DKの家賃が高い順です。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=4d/

家賃で２０万円くらい、物件価格が５〜６千万円くらい。
これが庶民レベルじゃない？

[240: 匿名さん]

今嫁と共働きで、家賃手当もらって郊外のわりと便利なマンションに
月４万ですんでいる。月に彼女の給料と＋α貯められる。ボーナス含む
と年に結構な額になる。
少し購入を考えたけど、時期を逸しているがするので、このまま賃貸で
現金を運用するのが吉な気がしてきた。

[241: 匿名さん]

>>239
家賃で２０万円くらい、
22坪で9千円／月坪
坪単価で２５０万っていったらあんた
賃貸借りたほうが絶対に得ですって。

[242: 匿名さん]

>>240
それでもって、待っているうちに下がるチャンスがいつくるのか
ってのが前スレのテーマだったわけですよ。

[243: 匿名さん]

＞賃貸目的なら、分譲マンションよりも、アパート経営とかのほうが儲かりませんか。

アパートは土地代がかかる。中古アパートを安値で買えたら儲かる。
ただし、今買えるのは周辺部。賃料の高い中野区世田谷区は土地を
買って採算がとれるベースだろうか疑問。
収益不動産もマイホームも底値買いしないと出口でつまずく。
元本毀損リスクとはそのことだ。

新築マンションを賃貸で買うのは長期保有が目的だからだろう。
底値で買ってローンも短めに組んで10年くらいで売る手もあるが
新築の場合20年は価格維持が期待できる「買い時・場所」がある。
そこで買っておけば、仮にキャッシュフローが少なくても
どんどん残債が減ってそれなりの売却益が出る。

それとサラリーマンの場合、長期保有で残債の減ったところで退職金を入れて
家賃を年金補填にする考えもある。そうなると維持費が少なくて
すむ新築マンションということになる。
退職時に中古マンション買っても同じだが、都合よく退職時が底値とは
限らない。3年前の底値で買った人は、チャンスの先食い

[244: ビギナーさん]

素朴な疑問ですが、何故坪単価で表示するのが主流なのですか？
m2単価じゃだめなのですか？

[245: 匿名さん]

業界の慣例。
平米単価だと、桁が細かくなりすぎる。
それと本来坪単価など買い手に知られたくない。
業界だけの尺度としてわかりにくくしている。

17坪、22坪、25坪　３０坪を大体の基準で覚えておく

[246: ビギナーさん]

不動産素人です。プロの皆さんにお尋ねしたいのですが、
中央区に60m2の昨年竣工のMSを保有してますが（自分で住んでいます）
2020年に1,500万円の物件価値はあると思ってますが、この考え方は甘い
でしょうか？是非、教えてください・

[247: 匿名さん]

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....
これなんかも坪単価だし。

[248: ビギナーさん]

＞２４５さん
有難うございました！

[249: 匿名さん]

>>241
２０年後にいくらでうれるかだろ。
極端な話し、２０年後に買った時と同じ値段で
売れると考えればどう？
オレは１０年前に５千万のマンション買ったが、
今なら同じ値段で売れるぞ。
１０年間家賃よりずいぶん安く住めたし、
売値と残債との差額もばっちり。
１５００万円くらい得した勘定やｗ

[250: 匿名さん]

あ、あ、あらかわが、３３８まんえん？