23区内の新築マンション価格動向（その11）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。価格的には一部既に天井に来たのか（下がり始めたのか）、仕様グレードの低下にも注視が必要です。

過去スレその１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[201: 元祖匿名はん]

2割で売れるって、、、諸費用も、残債も何も考慮せずに。。。？？？

即破産や民再とかって、アナタ子供ですか？

プロならエンドに対して言葉を慎みます。

[202: 匿名さん]

破産・再生は管財人が法律行為できるし
りっぱな出口の一つじゃん。
現にそれらいわゆる破たんリスクは現価格に織り込まれているし。
プロは破たんリスク無視するの？（笑）

詐欺や夜逃げを極論といいます。
あと諸費用・残債によって売れる金額が大きく変わるの？？

[203: 匿名さん]

>200
何その暴論。うけるけど。

[204: 元祖匿名はん]

202の人はブツ売ったことないんでしょうね。
相場や売りたい金額と売れる金額は違うのですよ。
残債が関係ないとか。わからないレベルならもう結構です。

[205: 匿名さん]

>>200
隅田川をはさんだ
中央区、台東区、墨田区、江東区がこれからの発展の中心になります。
但し、概ね言問い通りより南、明治通りより西になるので、
台東区、墨田区、江東区は全域とはなりません。

隅田川の西側はワンルーム、２ＤＫ等が多くなり、独身者、ＤＩＮＫＳ
中心。隅田川の東側はファミリータイプの７０ｍ２超が中心となり。
普通の人が安心して買え、借りれる価格帯で、安定した数量の供給が
これから１０年間続きます。

[206: 元祖匿名はん]

あまり言いたくありませんでしたが、

だからエンドのマーケットで得意気に刹那的な儲け話を語る人は

好きではないのです。どなたがいったかそこに道徳がないから。

「にわか〜リーマン」って煽られる一端もあるかと思います。

破産や民再が出口だなどとのたまう感性もまったく同様です。

[207: 匿名さん]

204
いちおうこの業界ですし本日も大安決済で数十万円儲けさせていただきましたよ。　で諸費用・残債によって売れる金額が大きく変わるの？？

[208: 匿名さん]

投機家では無い普通の購入者は２０年〜３０年先を見越して
持ち家を購入すべきだと思います。

[209: 匿名さん]

2007年　35歳Ａ氏既婚　子供一人、自営業
坪単価300万の25坪（82.5㎡）、7500万の
物件を買うケースを考える
自己資金（贈与等も含む）4000万
地価が今後3年でピークを迎えその後緩やかに下落
2018年を底にふたたび上昇するケース

ローン3500万（3.5% 35年）
　　　物件評価の推移（推定）　　　残債推移　　売却残金
2009年入居時、　　　7725万
2012年　　　　　　　　7268万　
2017年　　　　　　　　5920万
2023年　　　　　　　　6047万　　　　2495万　　　3350万
2026年　　　　　　　　6603万　　　　2025万円　　4300万

一般的な15年〜20年（ライフスタイルの変化、建物老朽化）による
住み替えサイクルからいくと

いずれにしろ、初期投資の4000万は＋300万〜−650万

この家賃が家賃が1.3万×25坪＝32.5万
ローンが16万5千円管理費等＋税金が３．５万円で
月々20万。
差し引き＋12.5万円
15年累計で　2250万
20年累計で　3000万円

たしかに得ではあるが、オレなら4000万のキャッシュを
４％で運用して20年に　15年で3000万　20年で4400万に
増やすほうが得な気がする。
そうでなくても4000万の運用益が毎年160万あれば
３２．５万の家賃の部屋が19万5千円で借りられる。

[210: 匿名さん]

確かに、簡単に不動産は売れない、という意見はその通り。

せっかく都心周辺で想定利回り4%以上で最低でも買えたのであれば、それはなるべく保持しておいた方が良い。最悪賃貸に回せばなんとかなる。4%でも低いというのは重々承知の上ですが、あえてラインを引けば。

ただ今の水準は確かに、番町中古で2%とか、最近の三軒茶屋でかろうじて3%とか、そんなもので、そういう意味では買い時では無い。だからこそ供給が細るわけで、市場はうまいことできている。

ここからもう一段上がるには賃料、賃料、賃料ですな。
私はそれほどネガティブでは無く、良い立地のところは確かに賃料上がっているんですよ。古い物件でも現状維持。このトレンドがどこまで続くかどうかですね。

[211: 匿名さん]

マンションで出口がないなんて
リゾートや事件物件じゃない限りありません。

不動産は不特定物とはいえ、工業製品と類似。
そうマンション流通は中古車感覚。
割安に設定すれば、近隣や同建物の住み替え需要で直ぐ決まります。

非常にリスクは少ないのです。
損でも居住用なら、「まあ住んだし、思い出だし」
で我慢できます。

逆に言うと、土地のように大儲けは「ありえません。」

[212: 匿名さん]

俺も「売れる金額と残債との関係」気になる。　教えて欲しい。

[213: 匿名さん]

残債以下で売ることはキャッシュが無い限り通常できない、売るに売れない、塩漬けになっちゃうってことなんじゃないですか？単に。

[214: 匿名さん]

同じ建物の住み替え需要は下支え要因だね。
状況に応じて広さを変えたり、
２軒目で親や子供を呼んだり
その需要は意外と多いらしい。

[215: 匿名さん]

逆にいえば、もっと坪単価が安い時期の想定家賃が高い
物件でないと買う意味は薄いということだ。

節税効果でも考えない限り、ここまで値上がりして
キャッシュを自宅につぎ込む意味ってのが正直よくわからん。


>>212
売却予想額というのはオレはこうやって計算している。
まず、今年を基点に、類似物件の新築価格上昇率を
想定する。
毎年の上昇率（横ばい、下落率）を3％〜7％と任意の数字で
想定して20年スパンでの新築価格予測を作って
それを一定率毎年減額して中古価格を出す。
残債は計算するしかない。専用ソフトを使うかエクセルで出す。
そこから物件の３％＋6万円足す消費税＋印紙代
本当は内装や設備の更改コストも300万くらい見込んでおく
以上。

[216: 賃貸住まいさん]

いいじゃん、知らなくても。
民事再生法とか、破産とかあるんだから。

[217: 匿名さん]

>>209
どうでも良いけど２点修正する必要があるよ。
①
差し引き＋12.5万円
15年累計で　2250万
20年累計で　3000万円
＜これも年４％で運用しないと。＞
②
4000万のキャッシュを
４％で運用して20年に　15年で
＜この間、３２．５万の家賃を払い続けるから、運用益年１６０万円
では赤字になって、キャッシュが年々減って行くよ＞

[218: 匿名さん]

>>210
家賃相場が年々上がるという意見もあるが、自分が買った物件の
想定家賃はいずれ中古だから10年たったら相応に下がるわけだし
夢を見ないほうがいいだろう。

[219: 匿名さん]

あんたら本当にプロ？　単純に想定家賃の20年分と金利負担＋諸費用維持費＋売却時想定家賃10年分を天秤にかけるだけ。

[220: 匿名さん]

そこはカタク見積もる必要はありますが、ただ新築物件が払底していることを考えると、今後都心周辺の競合状況は緩くなる？という可能性はどうでしょうか。プラス、REITの規制が厳しくなれば、ありえん低利回りで回し続けることもできなくなるわけで、その意味でも大家にとってはプラスかな？と夢を見ているわけであります。