23区内の新築マンション価格動向（その11）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。価格的には一部既に天井に来たのか（下がり始めたのか）、仕様グレードの低下にも注視が必要です。

過去スレその１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[173: 販売関係者さん]

>>168
５千万円台、６千万円台を買ういわゆるちょっと年収が高い
サラリーマンの一次取得者狙いの主戦場って意味です。

昔は郊外の戸建志向が強かったですが、今は都心部のマンションです。
通勤に便利な都心部の土地をいかに安く仕入れられるかが勝負に
なってます。
ワンルーム系も都心部集中ですから、両面作戦で、とにかく遊休地が
あれば押さえて行くってことです。

町工場系が世代交代の時期で、後継者がいないので、こまめに回れば
意外と押さえて行けますよ。
町工場系が次々に住居系に変わってますから、後になれば住環境が
良くなって地価も高くなりますから、安く仕入れるのは早い者勝ちです。
とにかくローラー作戦で、回れまわれです。

[174: 匿名さん]

>>169
犯罪の多い世田谷、町工場だらけのきたない大田区買ってしまった
痛い人。
そもそも世田谷区は賃貸だらけ、愛着を持った住民なんかいない。

[175: 匿名さん]

>>169
都が定義してるところを
都心と定義して開発するのは東京都。
外れたところは、いつでも多摩地域にしてもいいはず。
東多摩地域に東京都が指定したらどうなると思いますか？

いくら不動産屋が煽っても売れないでしょう。

[176: 匿名さん]

そうそう世田谷が都心ってのはおかしい。山の手３区にでも入れとけって感じ。

[177: 大学教授さん]

>>175さんが正論でしょうね。

業者は自分に都合が良い定義を使いますから、
食品表示なんかは、行政がちゃんと指導していますが、
不動産は・・
賢い購入者はくれぐれも業者主導の表示に騙されないよう気を付けましょう。騙されても死ぬわけではありませんが・・

[178: 大学教授さん]

業者が多く存在する区を調べると良く分かりますよ。
まさに我田引水の世界ですから、
そう理解したうえで、検討しましょう。

[179: 匿名さん]

なるほど、なるほど。そういうことですか。そういう意味では世田谷はそもそも90%が住宅地で、なかなか土地がまとまって出にくいというのもあるんでしょうか。

[180: 匿名さん]

何だかんだ言われてる二子玉川園跡地も世田谷区。
利益がキチンと出るなら順調に再開発計画が進んでるはずですよ。

[181: 匿名さん]

今、購入を検討している時点でアウト！

ここはじっくり３年様子を見る。

そりゃお父ちゃんは、マンション買うといえば頭金貸して
くれても株を買うといってら貸してくれない。
だからといってここで高値買いは大火傷。

自己資金が１０００万あるならここ３年の国内株が
面白いよ。
資金が倍に増える可能性もある。
不動産は１．４倍になったけど売らなきゃどうしようもない。
株は、このところ２割上がって、さらに日経平均は２万円から
先をめざす。

インフレヘッジなら、高値の不動産でなく株式投資でいくのが
正解。

３年後に下がり始めたら待てばいいし、３年待ってもさほどの
値上がりはもうないよ。


そもそも自己敷金が少なくて借金比率が多くてマンション買うのは
１９９４年頃に郊外の一戸建てを目いっぱいローン組んで買った
事態とよく似ている。

下落途上の高値買いも、天井間際の高値買いも
結果は同じ。

[182: 匿名さん]

そうですか。もう売り時ですかねえ。。
しかし、都心周辺部、湾岸以外は、築浅の売り物って滅多に無いですよね。
そういう時こそ、売り時ですかね。。なんで皆さん売らないんでしょう。もうそろそろ天井であれば。まあ、そう思ってないから売らないんでしょうか。

[183: 匿名さん]

ＣＰＩベースでのインフレがすすむのなら、借金大いに結構。
固定金利なら５年も経てば借金が目減りする。
しかし資産インフレだけが進むのなら、借金で自家用不動産を買うのは
「無謀な浪費」だ。クレジットカード破産者とさして変わらない。

中流が下流化するのは、固定金利の上昇を恐れて
不動産を高値買いするケースだ。
おちついて考えれば、すでに２３区など城東以外は
サラリーマン買える場所ではなくなっている。

ローンを組んで高額商品であるマンションを買うのは
単なる「消費」だ。
他の消費支出と違って、ローンは「節約」できない。
節約するどころか他の費用から金をまわさないと支出を
減らすことすらできない。

２０００年頃は５％の固定で借りていて解約して２％の変動に
することでローン支出の節約ができた。
今は、３％の固定で借りていたら、２．６２５％の変動に
借り替えたところで手数料を損するだけで大した支出の減に
ならない。
リスクに対するバッファーが極めて狭いのだ。

１０年後退職金や親の遺産が入るのならまだしも４５歳の
働き盛りは子供の教育費が最もかさみ、親も７５歳で
病気療養したりもする。

ここまで高値で、１０年後ローン残債はまだ81％も残っていて
売れば頭金すら戻ってこない。

似たような状況で苦しんだのが、今の５０代。
ただし、彼らは給与ベースが高かった。し金利の乗り換えも
できた。
これからの３５歳。よほどの読みがなければ
坪２８０万の物件など買えまい。

もう庶民が２３区を買っていないというのなら、ここで一般論
を唱えても意味はない。
「坪単価３００万以上を買える人はどんな人？」スレでも立てたら
よかろう。

[184: 匿名さん]

>>182
キミおもしろいなぁ。
売り物が出てからは下落のはじまりだろうがよｗ

今後の都心近郊マンション相場は天井が３年続いてじわじわ下がる。
天井の時期が長いのが不動産相場の特徴だ。

天井感が出てくると、土地の仕入れが逼迫する。
畢竟築浅中古が人気になり品不足になる。
そういう状況が３年続いて
みんなが、もう終わりだなと思い始めて
売りが出始める。
前回もピークで都内の物件を売り抜けたのは
１９８９年の７月あたりが最後だよ。
そこから先は危険水域だから売りが出ても買いが
はいらない。
やばいなーと思い始め２００１年から皆
ばたばたと投売り。

売り時に売り物が一度にでるはずがないだろう。

[185: 元祖匿名はん]

スレタイが23区ですから、北区でも板橋でも台東でも墨田でも荒川でも江戸川でも葛飾でも、デベは客が買える価格帯を目掛けてぶつけてくるでしょう。それを（地縁的選好性がある人は別にして）買うかどうかは客次第。（地縁があれば高くて余計に買えないとは思いますが。）

郊外もそうですが、本当にはけるのでしょうか。

[186: 匿名さん]

×やばいなーと思い始め２００１年から皆
ばたばたと投売り。
○やばいなーと思い始め１９９１年から皆
ばたばたと投売り。

すまん。歳で記憶力がよわっとるわい

[187: 元祖匿名はん]

あと、天井が三年とか、実際に売買なりがその間成約すればいいですが
相場は高止まりでも取引がなければ結局売れずに残る可能性ありますよ。

地価公示だって、価格感応度が低いから、遅れて下がったり上がったりですし。1年2年は誤差のようなもんですが、実際その間に市況は冷え込むと取引はパタッと止まります。潮目のようなものです。

[188: 匿名さん]

なるほどですねえ。2-3年間天井が続く、その間に売れれば売っとけ、ですか。皆さんはもう既に売っていらっしゃる、と。早いですな行動が。

[189: 匿名さん]

>>188
誰もせっかく手に入れた自宅売れなんていってないよ。
買うなって言ってるだけじゃん。

ほんとへそ曲がりなガキだねｗ


>>187
港区の大きな物件って東京アメリカンクラブの
建替えに伴う麻布タワー建替え定期借地権分譲
２００戸、平成２１年２００９年秋竣工予定。
http://www.tokyoamericanclub.org/data/current/pdf-477-datafile.pdf
これも下手をするとサービスアパートメントとして三菱地所が一棟売りしかね
ない感じ。
在庫の前に、在庫のリスクを回避する流れでしょうか。

[190: 匿名さん]

>>189
そうなら三菱地所初め名だたるデベがあなたを顧問アドバイザーとして迎えるべく行列をなしているはずでしょ（笑

[191: 元祖匿名はん]

誰が何の話をしているかさっぱりよくわからないのですが、感情論や
無意味な書き込みは他スレでどうぞ。

自用物件を買って売るのも個人の自由。ですが、売るのも大変ですよ。
モデルルームのような生活してて、別宅や仮住まいがあるなら別ですが。

[192: 匿名さん]

>>190
無事売るかどうかだね。
プロジェクトは今年の春に環境アセスの説明会がパストラルであったよ。
近所だったから聞きにいったが、これが最後の大型分譲になりそうな感じがしたね。
場所は麻布永坂の隣、ロシア大使館の先の斜面沿い敷地だ。

[193: 賃貸住まいさん]

終身雇用や年功序列が崩れて、長期ローンを組める人が少なくなれば、
下降圧力になりますね。

もっとも、増税、少子化、年金、生活物資の値上がりと、世の中不安だらけですから、ローンを組めても慎重になる人が多くなりそうです。

赤信号、みんなでって世代は引退することだし。

[194: 元祖匿名はん]

プロでも売るのは苦労するのです。地所でも当然出口を探すのはおんなじ。

エンドの方がゲームのように買って売り抜けられる程、不動産の市場流通性は高くありません。株の様にはなかなかいきません。

[195: 匿名さん]

>>190=182
は昼間から変なクスリやってる子だから相手にしなくていいです。

[196: 匿名さん]

>>193
赤信号、みんなでって・・・最悪売り払うなり、破産したらいいだけ。
民事再生てのもありますし。
何も命までとられませんよ

[197: 元祖匿名はん]

極論を自慢気に話すのは暴論と同じです。

最悪売り払うの、「売り払う」がなかなかできないのが不動産なのです。
舐めてかかると大怪我します。プロ程、出口は慎重です。いわんや。

とりあえず買っとけなら、とりあえず借りとけの方が、遥かに安心。

[198: 匿名さん]

>>197
は、誰に対するレス？？

[199: 匿名さん]

>>197
2割りも値引けば売るには売れるでしょうし、
値下がり即価値ゼロごときインターネット掲示板にありがちな
１かゼロの極論を自慢気に話しているのはそちらのほうじゃ？

[200: 匿名さん]

皆さん
話しは極めて簡単ですよ。

・普通の人が買えないほど高くなったところは、
　当然ですが買える人は非常に限られて来て人口も増えず
　発展はストップします。

・こんな状況の下で、
　普通の人が買え、しかも便利で、まとまった供給があれば、
　当然ですが、そこに人は集中し、発展も加速します。

以上が第一段階
第二段階は

・普通の人が買えないほど高くなったところは、
　既存住民の高齢化とともに次第に人口が減り始めます。
　住居も古いものが増え、老人が多いので建替えも進まない。
　廃屋、空き地が目立つようになり、街の元気は無くなる。

・普通の人が買え、しかも便利で、まとまった供給があるところは、
　若い住民が増え、子供たちも増える、良い循環で既存住民と
　置き換わって行く。人口が増えるので生活関連施設は次第に
　充実し、住みやすい環境整備が行政により行われる。
　子供達が若者になった頃には新しい文化が生まれ、
　その中心となるエリアも形成される。

第三段階

・便利でしかも住環境は年々良くなって行くので人気も鰻上り、
　地価も上がり始める、
　一方、発展がストップして寂れて行くところは、人気も無くなり
　地価も下がる。
　最終的には逆転する。

[201: 元祖匿名はん]

2割で売れるって、、、諸費用も、残債も何も考慮せずに。。。？？？

即破産や民再とかって、アナタ子供ですか？

プロならエンドに対して言葉を慎みます。

[202: 匿名さん]

破産・再生は管財人が法律行為できるし
りっぱな出口の一つじゃん。
現にそれらいわゆる破たんリスクは現価格に織り込まれているし。
プロは破たんリスク無視するの？（笑）

詐欺や夜逃げを極論といいます。
あと諸費用・残債によって売れる金額が大きく変わるの？？

[203: 匿名さん]

>200
何その暴論。うけるけど。

[204: 元祖匿名はん]

202の人はブツ売ったことないんでしょうね。
相場や売りたい金額と売れる金額は違うのですよ。
残債が関係ないとか。わからないレベルならもう結構です。

[205: 匿名さん]

>>200
隅田川をはさんだ
中央区、台東区、墨田区、江東区がこれからの発展の中心になります。
但し、概ね言問い通りより南、明治通りより西になるので、
台東区、墨田区、江東区は全域とはなりません。

隅田川の西側はワンルーム、２ＤＫ等が多くなり、独身者、ＤＩＮＫＳ
中心。隅田川の東側はファミリータイプの７０ｍ２超が中心となり。
普通の人が安心して買え、借りれる価格帯で、安定した数量の供給が
これから１０年間続きます。

[206: 元祖匿名はん]

あまり言いたくありませんでしたが、

だからエンドのマーケットで得意気に刹那的な儲け話を語る人は

好きではないのです。どなたがいったかそこに道徳がないから。

「にわか〜リーマン」って煽られる一端もあるかと思います。

破産や民再が出口だなどとのたまう感性もまったく同様です。

[207: 匿名さん]

204
いちおうこの業界ですし本日も大安決済で数十万円儲けさせていただきましたよ。　で諸費用・残債によって売れる金額が大きく変わるの？？

[208: 匿名さん]

投機家では無い普通の購入者は２０年〜３０年先を見越して
持ち家を購入すべきだと思います。

[209: 匿名さん]

2007年　35歳Ａ氏既婚　子供一人、自営業
坪単価300万の25坪（82.5㎡）、7500万の
物件を買うケースを考える
自己資金（贈与等も含む）4000万
地価が今後3年でピークを迎えその後緩やかに下落
2018年を底にふたたび上昇するケース

ローン3500万（3.5% 35年）
　　　物件評価の推移（推定）　　　残債推移　　売却残金
2009年入居時、　　　7725万
2012年　　　　　　　　7268万　
2017年　　　　　　　　5920万
2023年　　　　　　　　6047万　　　　2495万　　　3350万
2026年　　　　　　　　6603万　　　　2025万円　　4300万

一般的な15年〜20年（ライフスタイルの変化、建物老朽化）による
住み替えサイクルからいくと

いずれにしろ、初期投資の4000万は＋300万〜−650万

この家賃が家賃が1.3万×25坪＝32.5万
ローンが16万5千円管理費等＋税金が３．５万円で
月々20万。
差し引き＋12.5万円
15年累計で　2250万
20年累計で　3000万円

たしかに得ではあるが、オレなら4000万のキャッシュを
４％で運用して20年に　15年で3000万　20年で4400万に
増やすほうが得な気がする。
そうでなくても4000万の運用益が毎年160万あれば
３２．５万の家賃の部屋が19万5千円で借りられる。

[210: 匿名さん]

確かに、簡単に不動産は売れない、という意見はその通り。

せっかく都心周辺で想定利回り4%以上で最低でも買えたのであれば、それはなるべく保持しておいた方が良い。最悪賃貸に回せばなんとかなる。4%でも低いというのは重々承知の上ですが、あえてラインを引けば。

ただ今の水準は確かに、番町中古で2%とか、最近の三軒茶屋でかろうじて3%とか、そんなもので、そういう意味では買い時では無い。だからこそ供給が細るわけで、市場はうまいことできている。

ここからもう一段上がるには賃料、賃料、賃料ですな。
私はそれほどネガティブでは無く、良い立地のところは確かに賃料上がっているんですよ。古い物件でも現状維持。このトレンドがどこまで続くかどうかですね。

[211: 匿名さん]

マンションで出口がないなんて
リゾートや事件物件じゃない限りありません。

不動産は不特定物とはいえ、工業製品と類似。
そうマンション流通は中古車感覚。
割安に設定すれば、近隣や同建物の住み替え需要で直ぐ決まります。

非常にリスクは少ないのです。
損でも居住用なら、「まあ住んだし、思い出だし」
で我慢できます。

逆に言うと、土地のように大儲けは「ありえません。」

[212: 匿名さん]

俺も「売れる金額と残債との関係」気になる。　教えて欲しい。

[213: 匿名さん]

残債以下で売ることはキャッシュが無い限り通常できない、売るに売れない、塩漬けになっちゃうってことなんじゃないですか？単に。

[214: 匿名さん]

同じ建物の住み替え需要は下支え要因だね。
状況に応じて広さを変えたり、
２軒目で親や子供を呼んだり
その需要は意外と多いらしい。

[215: 匿名さん]

逆にいえば、もっと坪単価が安い時期の想定家賃が高い
物件でないと買う意味は薄いということだ。

節税効果でも考えない限り、ここまで値上がりして
キャッシュを自宅につぎ込む意味ってのが正直よくわからん。


>>212
売却予想額というのはオレはこうやって計算している。
まず、今年を基点に、類似物件の新築価格上昇率を
想定する。
毎年の上昇率（横ばい、下落率）を3％〜7％と任意の数字で
想定して20年スパンでの新築価格予測を作って
それを一定率毎年減額して中古価格を出す。
残債は計算するしかない。専用ソフトを使うかエクセルで出す。
そこから物件の３％＋6万円足す消費税＋印紙代
本当は内装や設備の更改コストも300万くらい見込んでおく
以上。

[216: 賃貸住まいさん]

いいじゃん、知らなくても。
民事再生法とか、破産とかあるんだから。

[217: 匿名さん]

>>209
どうでも良いけど２点修正する必要があるよ。
①
差し引き＋12.5万円
15年累計で　2250万
20年累計で　3000万円
＜これも年４％で運用しないと。＞
②
4000万のキャッシュを
４％で運用して20年に　15年で
＜この間、３２．５万の家賃を払い続けるから、運用益年１６０万円
では赤字になって、キャッシュが年々減って行くよ＞

[218: 匿名さん]

>>210
家賃相場が年々上がるという意見もあるが、自分が買った物件の
想定家賃はいずれ中古だから10年たったら相応に下がるわけだし
夢を見ないほうがいいだろう。

[219: 匿名さん]

あんたら本当にプロ？　単純に想定家賃の20年分と金利負担＋諸費用維持費＋売却時想定家賃10年分を天秤にかけるだけ。

[220: 匿名さん]

そこはカタク見積もる必要はありますが、ただ新築物件が払底していることを考えると、今後都心周辺の競合状況は緩くなる？という可能性はどうでしょうか。プラス、REITの規制が厳しくなれば、ありえん低利回りで回し続けることもできなくなるわけで、その意味でも大家にとってはプラスかな？と夢を見ているわけであります。

[221: 匿名さん]

>>217
ありがとう。まじめにチェックしてくれて。
①
>>＜これも年４％で運用しないと。＞
これは、キャッシュフローじゃなくて
節約利益だよね。
考えるとしても金利４％の積み立てだろうね。②
>>＜この間、３２．５万の家賃を払い続けるから、運用益年１６０万円
では赤字になって、キャッシュが年々減って行くよ＞
そう。だから19.5万の負担家賃と20万のローン＋諸経費の比較で
運用益を減らしても元本は減らないほうが得と言ってまんがなｗ

[222: 匿名さん]

>>210
10年分ってあなた、賃貸事業の話でなくマイホームの話でっせ