23区内の新築マンション価格動向（その11）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。価格的には一部既に天井に来たのか（下がり始めたのか）、仕様グレードの低下にも注視が必要です。

過去スレその１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[161: 大学教授さん]

城南地域は戸建（ミニ戸が多いですが）も中古マンションも
新築マンションも軒並み余ってますよ。
都心回帰の影響なんでしょうか？
これから投売りが出てきそうな気がして怖くて手が出ません。

賃貸なんか新築があまり行われなくなってきてるし、
借りてまで住もうって人も減ってきている雰囲気。
何か大きく流れが変わって来ているのでは？
業者の方、正直なレポートお願いします。

[162: 匿名さん]

余ってきている、という定義に基づくならば、販売在庫数が目に見えて過去から比べて増えてきている、ということだと思いますが、実際はその逆です。まともな物件の在庫はむしろ払底しつつあるのが現状です。

新築マンションも、余った余ったと騒いでいますが、世田谷で150戸程度。むしろ過去の方が完成在庫数は多かったです。業者もこれらを慌てて売るつもりは無いんでしょう。

世田谷地区の現状の特徴で言えば、築20年以上の物件の売り物は確かに増えつつあります。中古流通の半分以上は築20年以上。そのなかで不便なところは売れてない。ただ売れている物件は築20年以上でも平均価格は上がっている。
世田谷内部でも二極化が進行していると理解しています。

[163: 匿名さん]

もうこれからは都心区以外は売れないでしょうね。

はっきりいうけど、東京都の公式の都心は

http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2007/07/60h75100.htm

のとおり
都心３区：千代田区、中央区、港区
都心１０区：千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、墨田区、江東区、渋谷区、豊島区

それと２３区の序列は永久に変わらない。都心３区と都心１０区以外
は＊＊＊み。

異論のある方、どうぞ。
城南地区って１つも都心区がないね。

[164: 匿名さん]

住宅ローン、金利上昇続く・８月も上がる公算
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20070708AT2C0701907072007.html

[165: 匿名さん]

住宅ローンの状況見ると、完成在庫の中で業者が慌てて売りたく無いもの以外は一気に売れる可能性がありますね。即入居可プレミアムが短期的に発生する公算。

[166: 匿名さん]

一気に売れるということは需要の先食いだから、
そのあと反動で売れ行きが落ちるということ。

[167: 販売関係者さん]

>>162
ここんところ大型物件が無いのでどうにかなっていますが、
かなりキツイ状況です。
土地の仕入れ原価が高いのが多くて困っています。
以前盛んだった端切れ土地の売買も終わった感じです。
主戦場は完全に都心部に移った感じです。

ただし、城南地域でも駅近だけは動いています。
マンションは結局利便性なんですね。

[168: 匿名さん]

主戦場が都心部？郊外では無く？

[169: 匿名さん]

>>163
都が公式に都心１０区を定義しているわけではないし、都の定義で
不動産が動くわけではない。そんなの市場が決める。

価値ある地域、として民間事業者が決めた都心１０区。
港、渋谷、新宿、中央、千代田、品川、目黒、文京、世田谷、大田。
もちろん、城東地区など一つも含んでいない。
http://www.a-lab.co.jp/research/press060625.html
http://tokyorent.jp/concept/index.html

[170: 匿名さん]

確かに
不動産の話をしてるのだから、
不動産市場を考える意味での、
都心でなければ価値なしだね。

[171: 匿名さん]

163は江東区買ったんでしょうね・・・

[172: 匿名さん]

都心の定義に、

> 台東区、墨田区、江東区、豊島区

が含まれると思ってこれらの地域を買ってしまった人が、
163の言う＊＊＊ということなんでしょうね。

墨田区は新東京タワー、江東区も湾岸はダメですが門前仲町の再開発で、
今後10年くらいで化けると思っています。

[173: 販売関係者さん]

>>168
５千万円台、６千万円台を買ういわゆるちょっと年収が高い
サラリーマンの一次取得者狙いの主戦場って意味です。

昔は郊外の戸建志向が強かったですが、今は都心部のマンションです。
通勤に便利な都心部の土地をいかに安く仕入れられるかが勝負に
なってます。
ワンルーム系も都心部集中ですから、両面作戦で、とにかく遊休地が
あれば押さえて行くってことです。

町工場系が世代交代の時期で、後継者がいないので、こまめに回れば
意外と押さえて行けますよ。
町工場系が次々に住居系に変わってますから、後になれば住環境が
良くなって地価も高くなりますから、安く仕入れるのは早い者勝ちです。
とにかくローラー作戦で、回れまわれです。

[174: 匿名さん]

>>169
犯罪の多い世田谷、町工場だらけのきたない大田区買ってしまった
痛い人。
そもそも世田谷区は賃貸だらけ、愛着を持った住民なんかいない。

[175: 匿名さん]

>>169
都が定義してるところを
都心と定義して開発するのは東京都。
外れたところは、いつでも多摩地域にしてもいいはず。
東多摩地域に東京都が指定したらどうなると思いますか？

いくら不動産屋が煽っても売れないでしょう。

[176: 匿名さん]

そうそう世田谷が都心ってのはおかしい。山の手３区にでも入れとけって感じ。

[177: 大学教授さん]

>>175さんが正論でしょうね。

業者は自分に都合が良い定義を使いますから、
食品表示なんかは、行政がちゃんと指導していますが、
不動産は・・
賢い購入者はくれぐれも業者主導の表示に騙されないよう気を付けましょう。騙されても死ぬわけではありませんが・・

[178: 大学教授さん]

業者が多く存在する区を調べると良く分かりますよ。
まさに我田引水の世界ですから、
そう理解したうえで、検討しましょう。

[179: 匿名さん]

なるほど、なるほど。そういうことですか。そういう意味では世田谷はそもそも90%が住宅地で、なかなか土地がまとまって出にくいというのもあるんでしょうか。

[180: 匿名さん]

何だかんだ言われてる二子玉川園跡地も世田谷区。
利益がキチンと出るなら順調に再開発計画が進んでるはずですよ。