23区内の新築マンション価格動向（その11）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。価格的には一部既に天井に来たのか（下がり始めたのか）、仕様グレードの低下にも注視が必要です。

過去スレその１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[153: 匿名さん]

江東区は５千万円台、６千万円台のマンションが中心で
億ションはまだまだ少ない。
富裕層居住区とはまだまだ言えないよ。
まあまあの所得レベルの３０代サラリーマンが中心
港区、渋谷区とはちょい違うｗ

[154: 匿名さん]

城南諦めて横浜まで下れるか？遠いな。。。

[155: 匿名さん]

ＹＡＨＯＯＯ不動産で検索したら
世田谷区の新築マンション４２件中、なんと１９件が
即入居可＝売れ残り物件でした。
このあたりを今買うとやばそうです。
http://new.realestate.yahoo.co.jp/bin/dispatch?rps=1&pf=13&md=...

[156: 匿名さん]

■「売りたい価格」と「売れる価格」を混同するな！

■「値引き」も「値上げ」も、最後はマーケットが価格決定する時代へ

[157: 賃貸住まいさん]

建築資材の高騰の一方で、エンドが出せる金額が限られているとすると、
どこでつじつま合わせが起こるのでしょうか。

地価の下降かな？

[158: 匿名さん]

>155
シティハウスって、竣工後の販売ですよね？
やばいの？

[159: 匿名さん]

>>157
割高地域でのマンション供給はストップでしょ。

そして、時代に取り残されて、
既存住民の高齢化だけが進んで行く。

そして最後はアポンｗ

[160: マンション投資家さん]

株式に比べると、不動産の価格動向の変化は緩やか。
現在、新築マンションの価格上昇が踊り場ではないかと言われ始めていますが、都心や城南地区においてはまだ大丈夫でしょう。
但し郊外は言うまでもなく、都内の不人気地区は微妙と思われる。

新築価格の上昇に遅行して、中古価格の上昇が明らかになってきたが、ここはあと2年くらいは持つでしょう。
選挙後に議論されるであろう、消費税引き上げ前の駆け込み需要後が転換点となるのでは。

以上のことから勘案し、今から購入する場合。
投資という観点では都内（不人気地区を除く）中古物件が狙い目でしょう。
居住用であれば、都心・城南地区が堅い。

[161: 大学教授さん]

城南地域は戸建（ミニ戸が多いですが）も中古マンションも
新築マンションも軒並み余ってますよ。
都心回帰の影響なんでしょうか？
これから投売りが出てきそうな気がして怖くて手が出ません。

賃貸なんか新築があまり行われなくなってきてるし、
借りてまで住もうって人も減ってきている雰囲気。
何か大きく流れが変わって来ているのでは？
業者の方、正直なレポートお願いします。

[162: 匿名さん]

余ってきている、という定義に基づくならば、販売在庫数が目に見えて過去から比べて増えてきている、ということだと思いますが、実際はその逆です。まともな物件の在庫はむしろ払底しつつあるのが現状です。

新築マンションも、余った余ったと騒いでいますが、世田谷で150戸程度。むしろ過去の方が完成在庫数は多かったです。業者もこれらを慌てて売るつもりは無いんでしょう。

世田谷地区の現状の特徴で言えば、築20年以上の物件の売り物は確かに増えつつあります。中古流通の半分以上は築20年以上。そのなかで不便なところは売れてない。ただ売れている物件は築20年以上でも平均価格は上がっている。
世田谷内部でも二極化が進行していると理解しています。

[163: 匿名さん]

もうこれからは都心区以外は売れないでしょうね。

はっきりいうけど、東京都の公式の都心は

http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2007/07/60h75100.htm

のとおり
都心３区：千代田区、中央区、港区
都心１０区：千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、墨田区、江東区、渋谷区、豊島区

それと２３区の序列は永久に変わらない。都心３区と都心１０区以外
は＊＊＊み。

異論のある方、どうぞ。
城南地区って１つも都心区がないね。

[164: 匿名さん]

住宅ローン、金利上昇続く・８月も上がる公算
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20070708AT2C0701907072007.html

[165: 匿名さん]

住宅ローンの状況見ると、完成在庫の中で業者が慌てて売りたく無いもの以外は一気に売れる可能性がありますね。即入居可プレミアムが短期的に発生する公算。

[166: 匿名さん]

一気に売れるということは需要の先食いだから、
そのあと反動で売れ行きが落ちるということ。

[167: 販売関係者さん]

>>162
ここんところ大型物件が無いのでどうにかなっていますが、
かなりキツイ状況です。
土地の仕入れ原価が高いのが多くて困っています。
以前盛んだった端切れ土地の売買も終わった感じです。
主戦場は完全に都心部に移った感じです。

ただし、城南地域でも駅近だけは動いています。
マンションは結局利便性なんですね。

[168: 匿名さん]

主戦場が都心部？郊外では無く？

[169: 匿名さん]

>>163
都が公式に都心１０区を定義しているわけではないし、都の定義で
不動産が動くわけではない。そんなの市場が決める。

価値ある地域、として民間事業者が決めた都心１０区。
港、渋谷、新宿、中央、千代田、品川、目黒、文京、世田谷、大田。
もちろん、城東地区など一つも含んでいない。
http://www.a-lab.co.jp/research/press060625.html
http://tokyorent.jp/concept/index.html

[170: 匿名さん]

確かに
不動産の話をしてるのだから、
不動産市場を考える意味での、
都心でなければ価値なしだね。

[171: 匿名さん]

163は江東区買ったんでしょうね・・・

[172: 匿名さん]

都心の定義に、

> 台東区、墨田区、江東区、豊島区

が含まれると思ってこれらの地域を買ってしまった人が、
163の言う＊＊＊ということなんでしょうね。

墨田区は新東京タワー、江東区も湾岸はダメですが門前仲町の再開発で、
今後10年くらいで化けると思っています。

[173: 販売関係者さん]

>>168
５千万円台、６千万円台を買ういわゆるちょっと年収が高い
サラリーマンの一次取得者狙いの主戦場って意味です。

昔は郊外の戸建志向が強かったですが、今は都心部のマンションです。
通勤に便利な都心部の土地をいかに安く仕入れられるかが勝負に
なってます。
ワンルーム系も都心部集中ですから、両面作戦で、とにかく遊休地が
あれば押さえて行くってことです。

町工場系が世代交代の時期で、後継者がいないので、こまめに回れば
意外と押さえて行けますよ。
町工場系が次々に住居系に変わってますから、後になれば住環境が
良くなって地価も高くなりますから、安く仕入れるのは早い者勝ちです。
とにかくローラー作戦で、回れまわれです。

[174: 匿名さん]

>>169
犯罪の多い世田谷、町工場だらけのきたない大田区買ってしまった
痛い人。
そもそも世田谷区は賃貸だらけ、愛着を持った住民なんかいない。

[175: 匿名さん]

>>169
都が定義してるところを
都心と定義して開発するのは東京都。
外れたところは、いつでも多摩地域にしてもいいはず。
東多摩地域に東京都が指定したらどうなると思いますか？

いくら不動産屋が煽っても売れないでしょう。

[176: 匿名さん]

そうそう世田谷が都心ってのはおかしい。山の手３区にでも入れとけって感じ。

[177: 大学教授さん]

>>175さんが正論でしょうね。

業者は自分に都合が良い定義を使いますから、
食品表示なんかは、行政がちゃんと指導していますが、
不動産は・・
賢い購入者はくれぐれも業者主導の表示に騙されないよう気を付けましょう。騙されても死ぬわけではありませんが・・

[178: 大学教授さん]

業者が多く存在する区を調べると良く分かりますよ。
まさに我田引水の世界ですから、
そう理解したうえで、検討しましょう。

[179: 匿名さん]

なるほど、なるほど。そういうことですか。そういう意味では世田谷はそもそも90%が住宅地で、なかなか土地がまとまって出にくいというのもあるんでしょうか。

[180: 匿名さん]

何だかんだ言われてる二子玉川園跡地も世田谷区。
利益がキチンと出るなら順調に再開発計画が進んでるはずですよ。

[181: 匿名さん]

今、購入を検討している時点でアウト！

ここはじっくり３年様子を見る。

そりゃお父ちゃんは、マンション買うといえば頭金貸して
くれても株を買うといってら貸してくれない。
だからといってここで高値買いは大火傷。

自己資金が１０００万あるならここ３年の国内株が
面白いよ。
資金が倍に増える可能性もある。
不動産は１．４倍になったけど売らなきゃどうしようもない。
株は、このところ２割上がって、さらに日経平均は２万円から
先をめざす。

インフレヘッジなら、高値の不動産でなく株式投資でいくのが
正解。

３年後に下がり始めたら待てばいいし、３年待ってもさほどの
値上がりはもうないよ。


そもそも自己敷金が少なくて借金比率が多くてマンション買うのは
１９９４年頃に郊外の一戸建てを目いっぱいローン組んで買った
事態とよく似ている。

下落途上の高値買いも、天井間際の高値買いも
結果は同じ。

[182: 匿名さん]

そうですか。もう売り時ですかねえ。。
しかし、都心周辺部、湾岸以外は、築浅の売り物って滅多に無いですよね。
そういう時こそ、売り時ですかね。。なんで皆さん売らないんでしょう。もうそろそろ天井であれば。まあ、そう思ってないから売らないんでしょうか。

[183: 匿名さん]

ＣＰＩベースでのインフレがすすむのなら、借金大いに結構。
固定金利なら５年も経てば借金が目減りする。
しかし資産インフレだけが進むのなら、借金で自家用不動産を買うのは
「無謀な浪費」だ。クレジットカード破産者とさして変わらない。

中流が下流化するのは、固定金利の上昇を恐れて
不動産を高値買いするケースだ。
おちついて考えれば、すでに２３区など城東以外は
サラリーマン買える場所ではなくなっている。

ローンを組んで高額商品であるマンションを買うのは
単なる「消費」だ。
他の消費支出と違って、ローンは「節約」できない。
節約するどころか他の費用から金をまわさないと支出を
減らすことすらできない。

２０００年頃は５％の固定で借りていて解約して２％の変動に
することでローン支出の節約ができた。
今は、３％の固定で借りていたら、２．６２５％の変動に
借り替えたところで手数料を損するだけで大した支出の減に
ならない。
リスクに対するバッファーが極めて狭いのだ。

１０年後退職金や親の遺産が入るのならまだしも４５歳の
働き盛りは子供の教育費が最もかさみ、親も７５歳で
病気療養したりもする。

ここまで高値で、１０年後ローン残債はまだ81％も残っていて
売れば頭金すら戻ってこない。

似たような状況で苦しんだのが、今の５０代。
ただし、彼らは給与ベースが高かった。し金利の乗り換えも
できた。
これからの３５歳。よほどの読みがなければ
坪２８０万の物件など買えまい。

もう庶民が２３区を買っていないというのなら、ここで一般論
を唱えても意味はない。
「坪単価３００万以上を買える人はどんな人？」スレでも立てたら
よかろう。

[184: 匿名さん]

>>182
キミおもしろいなぁ。
売り物が出てからは下落のはじまりだろうがよｗ

今後の都心近郊マンション相場は天井が３年続いてじわじわ下がる。
天井の時期が長いのが不動産相場の特徴だ。

天井感が出てくると、土地の仕入れが逼迫する。
畢竟築浅中古が人気になり品不足になる。
そういう状況が３年続いて
みんなが、もう終わりだなと思い始めて
売りが出始める。
前回もピークで都内の物件を売り抜けたのは
１９８９年の７月あたりが最後だよ。
そこから先は危険水域だから売りが出ても買いが
はいらない。
やばいなーと思い始め２００１年から皆
ばたばたと投売り。

売り時に売り物が一度にでるはずがないだろう。

[185: 元祖匿名はん]

スレタイが23区ですから、北区でも板橋でも台東でも墨田でも荒川でも江戸川でも葛飾でも、デベは客が買える価格帯を目掛けてぶつけてくるでしょう。それを（地縁的選好性がある人は別にして）買うかどうかは客次第。（地縁があれば高くて余計に買えないとは思いますが。）

郊外もそうですが、本当にはけるのでしょうか。

[186: 匿名さん]

×やばいなーと思い始め２００１年から皆
ばたばたと投売り。
○やばいなーと思い始め１９９１年から皆
ばたばたと投売り。

すまん。歳で記憶力がよわっとるわい

[187: 元祖匿名はん]

あと、天井が三年とか、実際に売買なりがその間成約すればいいですが
相場は高止まりでも取引がなければ結局売れずに残る可能性ありますよ。

地価公示だって、価格感応度が低いから、遅れて下がったり上がったりですし。1年2年は誤差のようなもんですが、実際その間に市況は冷え込むと取引はパタッと止まります。潮目のようなものです。

[188: 匿名さん]

なるほどですねえ。2-3年間天井が続く、その間に売れれば売っとけ、ですか。皆さんはもう既に売っていらっしゃる、と。早いですな行動が。

[189: 匿名さん]

>>188
誰もせっかく手に入れた自宅売れなんていってないよ。
買うなって言ってるだけじゃん。

ほんとへそ曲がりなガキだねｗ


>>187
港区の大きな物件って東京アメリカンクラブの
建替えに伴う麻布タワー建替え定期借地権分譲
２００戸、平成２１年２００９年秋竣工予定。
http://www.tokyoamericanclub.org/data/current/pdf-477-datafile.pdf
これも下手をするとサービスアパートメントとして三菱地所が一棟売りしかね
ない感じ。
在庫の前に、在庫のリスクを回避する流れでしょうか。

[190: 匿名さん]

>>189
そうなら三菱地所初め名だたるデベがあなたを顧問アドバイザーとして迎えるべく行列をなしているはずでしょ（笑

[191: 元祖匿名はん]

誰が何の話をしているかさっぱりよくわからないのですが、感情論や
無意味な書き込みは他スレでどうぞ。

自用物件を買って売るのも個人の自由。ですが、売るのも大変ですよ。
モデルルームのような生活してて、別宅や仮住まいがあるなら別ですが。

[192: 匿名さん]

>>190
無事売るかどうかだね。
プロジェクトは今年の春に環境アセスの説明会がパストラルであったよ。
近所だったから聞きにいったが、これが最後の大型分譲になりそうな感じがしたね。
場所は麻布永坂の隣、ロシア大使館の先の斜面沿い敷地だ。

[193: 賃貸住まいさん]

終身雇用や年功序列が崩れて、長期ローンを組める人が少なくなれば、
下降圧力になりますね。

もっとも、増税、少子化、年金、生活物資の値上がりと、世の中不安だらけですから、ローンを組めても慎重になる人が多くなりそうです。

赤信号、みんなでって世代は引退することだし。

[194: 元祖匿名はん]

プロでも売るのは苦労するのです。地所でも当然出口を探すのはおんなじ。

エンドの方がゲームのように買って売り抜けられる程、不動産の市場流通性は高くありません。株の様にはなかなかいきません。

[195: 匿名さん]

>>190=182
は昼間から変なクスリやってる子だから相手にしなくていいです。

[196: 匿名さん]

>>193
赤信号、みんなでって・・・最悪売り払うなり、破産したらいいだけ。
民事再生てのもありますし。
何も命までとられませんよ

[197: 元祖匿名はん]

極論を自慢気に話すのは暴論と同じです。

最悪売り払うの、「売り払う」がなかなかできないのが不動産なのです。
舐めてかかると大怪我します。プロ程、出口は慎重です。いわんや。

とりあえず買っとけなら、とりあえず借りとけの方が、遥かに安心。

[198: 匿名さん]

>>197
は、誰に対するレス？？

[199: 匿名さん]

>>197
2割りも値引けば売るには売れるでしょうし、
値下がり即価値ゼロごときインターネット掲示板にありがちな
１かゼロの極論を自慢気に話しているのはそちらのほうじゃ？

[200: 匿名さん]

皆さん
話しは極めて簡単ですよ。

・普通の人が買えないほど高くなったところは、
　当然ですが買える人は非常に限られて来て人口も増えず
　発展はストップします。

・こんな状況の下で、
　普通の人が買え、しかも便利で、まとまった供給があれば、
　当然ですが、そこに人は集中し、発展も加速します。

以上が第一段階
第二段階は

・普通の人が買えないほど高くなったところは、
　既存住民の高齢化とともに次第に人口が減り始めます。
　住居も古いものが増え、老人が多いので建替えも進まない。
　廃屋、空き地が目立つようになり、街の元気は無くなる。

・普通の人が買え、しかも便利で、まとまった供給があるところは、
　若い住民が増え、子供たちも増える、良い循環で既存住民と
　置き換わって行く。人口が増えるので生活関連施設は次第に
　充実し、住みやすい環境整備が行政により行われる。
　子供達が若者になった頃には新しい文化が生まれ、
　その中心となるエリアも形成される。

第三段階

・便利でしかも住環境は年々良くなって行くので人気も鰻上り、
　地価も上がり始める、
　一方、発展がストップして寂れて行くところは、人気も無くなり
　地価も下がる。
　最終的には逆転する。

[201: 元祖匿名はん]

2割で売れるって、、、諸費用も、残債も何も考慮せずに。。。？？？

即破産や民再とかって、アナタ子供ですか？

プロならエンドに対して言葉を慎みます。

[202: 匿名さん]

破産・再生は管財人が法律行為できるし
りっぱな出口の一つじゃん。
現にそれらいわゆる破たんリスクは現価格に織り込まれているし。
プロは破たんリスク無視するの？（笑）

詐欺や夜逃げを極論といいます。
あと諸費用・残債によって売れる金額が大きく変わるの？？