23区内の新築マンション価格動向（その11）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。価格的には一部既に天井に来たのか（下がり始めたのか）、仕様グレードの低下にも注視が必要です。

過去スレその１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[121: 匿名さん]

今って新築マンション坪単価350万くらいで買えるところはどのあたりなんですか？富士見が丘とか、川崎、武蔵小杉とか？
そこまでは流石にいかないんでしょうか。
一気に350万ラインが郊外に行ったことは確かですが、それがまた都心に戻ってくるきっかけは何でしょうね。
今後地方で一生懸命デベは開発するんでしょう。地方くらいしか採算合う場所が無いですよね今は。

都心周辺は上がる、下がるというか、そもそもマーケットが無くなる。
富裕層同士の取引に終わる。湾岸以外は。
その他23区は最後の買いチャンスでしょう。これ逃すと市部、千葉、埼玉、そしてそれ逃すと茨城、静岡、群馬、、、

[122: 匿名さん]

＞350万ラインが郊外に行ったことは確かですが、
あはは。行ってないよ。２５０万ラインの誤りでは？

＞それがまた都心に戻ってくるきっかけは何でしょうね。
大規模土地の安値放出。
ことに、都営住宅建替のための定期借地権分譲が
増加、ムードとして安値感が広がる。
郊外の完成在庫の投売り。都内中古の売れ行き不振。
消費税アップによる住宅市場の冷え込み

オフィス賃料が天井を打ってレジデンシャル賃料にも波及
ファンド物件の収益性が低下して物件を安値でリートに売る
それによる「公示地価」の値下がり。
公示地価が下向くと個人地主は売り急ぐ。
結果、地価は次第に下がり中古相場も下がり
用地の高値買いが減って新築マンション相場も下がる。

[123: 匿名さん]

今買わないと、千葉・さいたまどころか、茨城、群馬、静岡になるって？
ひどい煽りだなＷ

[124: 匿名さん]

２５０万／坪が一次取得者の上限。
これを超えて上がるには、上位の土地から下位の土地への
住み替え、戸建からマンションへの住み替えがないと無理。
それも譲渡益の下駄を履かせてもらっての話。
ローン完済物件が４０００万で売れても４０００万で買えるのは
１ＬＤＫでは住み替えはすすまない。

いまの世の中含み損を抱えた住み替え希望者ばかり。
六本木ヒルズの屋上から都心を眺めてみれば
わかるがそもそも戸建住宅が激減したのがここ１０年の
都心の流れだ。

買い替えの連鎖による「買い手の郊外化」が進まない限り
横浜、川崎だって２５０万の壁を越えられないよ。

[125: 匿名さん]

>>518

含み益より含み損がお好きならどうぞご勝手に。
含み益があると、それで値抵当打ってフリーローンが低金利で
借りられたり、いろいろ余禄があるよ。
含み損抱えていたら、与信が減ってアパマンローン借りて
１ＬＤＫ買って貸すなんてことにも支障をきたすのだが

勉強不足みたいだね。

[126: 匿名さん]

すまん誤爆だ

[127: 匿名さん]

富士見が丘は350万が完売してましたね。
公示地価の値下がりはしばらくは夢物語。

[128: 匿名さん]

どこの話？

[129: 匿名さん]

自分で調べなよ。すぐ分かるから。
大森あたりでも坪400以上で売れてるよ。

[130: 匿名さん]

物件平均坪単価と個々の物件坪単価を混同してないか？

[131: 匿名さん]

>124
一次取得者、坪250万が上限、なんですか？
別に関係無いでしょう。今30台後半あたりで、賃貸暮らししていて、
最近になって買っている人多いですよ。今までずうっと下げ相場だったので、買わなかった賢い人ね。みんながみんな、下げ相場で買っているわけでは無い。下げ相場だったからこそ、需要が溜まっていたんですよ今まで。
こういう人たちは坪400だろうが500だろうが買えている人もいる。

[132: 匿名さん]

つまり販売価格の総和÷専有面積総和
でものをいうべきでで１軒ごとの販売価格ではそりゃ４００も３５０も
あるでしょうよ。角部屋最上階ならそれくらいいくだろうし。

[133: 匿名さん]

個々の物件でいえば、富士見ヶ丘で450万くらいで売れてましたね。
それはまた別としても、かなり郊外ですよ、350万ラインはもはや。

[134: 匿名さん]

23区の新築平均が311万でしょ。いまや。今日の日経によれば。
23区で、これは驚きですからね。

[135: 匿名さん]

一次取得者の年収が１０００万として５倍までが融資限度額
それが５０００万、自己資金が１０００万として６０００万
それでもって２５坪なら２４０万だろうし２０坪なら３００万

[136: 匿名さん]

１３１
あんたの知り合いばかりがマンション購入者ではないよ。
そういう感覚でマーケできたら苦労はないな

[137: 匿名さん]

マーケティングもっときっちりやって下さいよ。
マスにばかり目を向けてないで。

[138: 匿名さん]

あいにく個別の話は掲示板ネタにしかならないもんで。

[139: 匿名さん]

もう少し金持ちに目を向けたほうが、儲かりますよ。
大衆に安売りするよりは。
頑張って、高くても良いマンションを作ってください。

[140: 匿名さん]

おれ、別分野のマーケ担当なんでお願いされてもこまる。

[141: 匿名さん]

じゃあ関係ないでしょああた。語りなさんな。

[142: 匿名さん]

>>137
は値段があがるとうれしいみたいなお立場ですか？

[143: 匿名さん]

不動産マーケには違いないがレジの企画はしてないという意味だが。
語ってわるかったね。
少なくとも一般人やチンパンジーよりは経験と知識はあるけどね。

[144: 匿名さん]

137ですが、
自宅用のキャピタルゲインは意味無いという考えです。
貸しているマンションの家賃は上がって欲しい。
そんな立場です。一回も不動産を売ったことはありませんし、売るつもりはありません。

[145: 匿名さん]

>143
知識が邪魔をすることが良くあります。お互い気をつけましょう。

[146: 匿名さん]

口数のへらないガキだねｗ

あんたと漫才やるつもりはないよ

[147: 匿名さん]

1〜1.5億くらい出せる人は、山ほどいるよ、
50坪くらいの土地の戸建てを住み替える人なら、余裕と思われます。
城南地区で、坪300くらいはいってるでしょう。
一人暮らしのや夫婦二人のシルバーは、戸建てとりマンションの方が便利だしね。実際、そういう人が都心の高額物件買っているしね。

[148: 匿名さん]

しかし、不動産業者、このマーケティングの人とかって、プロと言っているけど、自分で買ったり、貸したり、売ったりしてるの？そういう経験無いプロなんて、笑っちゃいますが。自分は郊外のしがないマンション暮らしです、って感じなのだろうか。

[149: 匿名さん]

それはわかってるって。
それと２３区の一般のマンション市場は「連動してない」というのが
これまでのこのスレの論旨だと思うが。

金があったら江東区でも荒川区でもお構いなしに買うって話ではないよ。
城南があがっても江東区に人が流れない。
田園都市線や港北ＮＴや一気に厨子、鎌倉にいったりする動きだ。

２３区ではなく　都心＞城南＞田園都市腺＞横浜＞練馬＞板橋＞城東

ひとつのパラメータは、レストランチェーンの出展動向など
客単価が６０００円超えたレストランは江東区には出せないのが実態。

３５０万マンション価格は日ごろ８０００円（ワイン別）の客単価のレストランに出入りする客層にふさわしいのではないだろうか。

[150: 匿名さん]

>>148
あたま悪そう。そんなこと書いて俺が自分の不動産購入履歴喋るとでも？

[151: 匿名さん]

不愉快だから馬鹿にはもう教えない。

[152: 匿名さん]

>149
確かに。鎌倉はもはや高いですね。城南を諦めた人はむしろ横浜とかですね。
>150
別にあなたはどうでもよく、不動産業者って不動産買える人少ないだろうなあと思っただけです。

[153: 匿名さん]

江東区は５千万円台、６千万円台のマンションが中心で
億ションはまだまだ少ない。
富裕層居住区とはまだまだ言えないよ。
まあまあの所得レベルの３０代サラリーマンが中心
港区、渋谷区とはちょい違うｗ

[154: 匿名さん]

城南諦めて横浜まで下れるか？遠いな。。。

[155: 匿名さん]

ＹＡＨＯＯＯ不動産で検索したら
世田谷区の新築マンション４２件中、なんと１９件が
即入居可＝売れ残り物件でした。
このあたりを今買うとやばそうです。
http://new.realestate.yahoo.co.jp/bin/dispatch?rps=1&pf=13&md=...

[156: 匿名さん]

■「売りたい価格」と「売れる価格」を混同するな！

■「値引き」も「値上げ」も、最後はマーケットが価格決定する時代へ

[157: 賃貸住まいさん]

建築資材の高騰の一方で、エンドが出せる金額が限られているとすると、
どこでつじつま合わせが起こるのでしょうか。

地価の下降かな？

[158: 匿名さん]

>155
シティハウスって、竣工後の販売ですよね？
やばいの？

[159: 匿名さん]

>>157
割高地域でのマンション供給はストップでしょ。

そして、時代に取り残されて、
既存住民の高齢化だけが進んで行く。

そして最後はアポンｗ

[160: マンション投資家さん]

株式に比べると、不動産の価格動向の変化は緩やか。
現在、新築マンションの価格上昇が踊り場ではないかと言われ始めていますが、都心や城南地区においてはまだ大丈夫でしょう。
但し郊外は言うまでもなく、都内の不人気地区は微妙と思われる。

新築価格の上昇に遅行して、中古価格の上昇が明らかになってきたが、ここはあと2年くらいは持つでしょう。
選挙後に議論されるであろう、消費税引き上げ前の駆け込み需要後が転換点となるのでは。

以上のことから勘案し、今から購入する場合。
投資という観点では都内（不人気地区を除く）中古物件が狙い目でしょう。
居住用であれば、都心・城南地区が堅い。

[161: 大学教授さん]

城南地域は戸建（ミニ戸が多いですが）も中古マンションも
新築マンションも軒並み余ってますよ。
都心回帰の影響なんでしょうか？
これから投売りが出てきそうな気がして怖くて手が出ません。

賃貸なんか新築があまり行われなくなってきてるし、
借りてまで住もうって人も減ってきている雰囲気。
何か大きく流れが変わって来ているのでは？
業者の方、正直なレポートお願いします。

[162: 匿名さん]

余ってきている、という定義に基づくならば、販売在庫数が目に見えて過去から比べて増えてきている、ということだと思いますが、実際はその逆です。まともな物件の在庫はむしろ払底しつつあるのが現状です。

新築マンションも、余った余ったと騒いでいますが、世田谷で150戸程度。むしろ過去の方が完成在庫数は多かったです。業者もこれらを慌てて売るつもりは無いんでしょう。

世田谷地区の現状の特徴で言えば、築20年以上の物件の売り物は確かに増えつつあります。中古流通の半分以上は築20年以上。そのなかで不便なところは売れてない。ただ売れている物件は築20年以上でも平均価格は上がっている。
世田谷内部でも二極化が進行していると理解しています。

[163: 匿名さん]

もうこれからは都心区以外は売れないでしょうね。

はっきりいうけど、東京都の公式の都心は

http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2007/07/60h75100.htm

のとおり
都心３区：千代田区、中央区、港区
都心１０区：千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、墨田区、江東区、渋谷区、豊島区

それと２３区の序列は永久に変わらない。都心３区と都心１０区以外
は＊＊＊み。

異論のある方、どうぞ。
城南地区って１つも都心区がないね。

[164: 匿名さん]

住宅ローン、金利上昇続く・８月も上がる公算
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20070708AT2C0701907072007.html

[165: 匿名さん]

住宅ローンの状況見ると、完成在庫の中で業者が慌てて売りたく無いもの以外は一気に売れる可能性がありますね。即入居可プレミアムが短期的に発生する公算。

[166: 匿名さん]

一気に売れるということは需要の先食いだから、
そのあと反動で売れ行きが落ちるということ。

[167: 販売関係者さん]

>>162
ここんところ大型物件が無いのでどうにかなっていますが、
かなりキツイ状況です。
土地の仕入れ原価が高いのが多くて困っています。
以前盛んだった端切れ土地の売買も終わった感じです。
主戦場は完全に都心部に移った感じです。

ただし、城南地域でも駅近だけは動いています。
マンションは結局利便性なんですね。

[168: 匿名さん]

主戦場が都心部？郊外では無く？

[169: 匿名さん]

>>163
都が公式に都心１０区を定義しているわけではないし、都の定義で
不動産が動くわけではない。そんなの市場が決める。

価値ある地域、として民間事業者が決めた都心１０区。
港、渋谷、新宿、中央、千代田、品川、目黒、文京、世田谷、大田。
もちろん、城東地区など一つも含んでいない。
http://www.a-lab.co.jp/research/press060625.html
http://tokyorent.jp/concept/index.html

[170: 匿名さん]

確かに
不動産の話をしてるのだから、
不動産市場を考える意味での、
都心でなければ価値なしだね。