23区内の新築マンション価格動向（その11）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。価格的には一部既に天井に来たのか（下がり始めたのか）、仕様グレードの低下にも注視が必要です。

過去スレその１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[101: 匿名さん]

大量供給されていても売れ残らないところはまだ上げ余地があるってことだから、
購入者層が今までと変わった可能性が高いね。

そんなところで、業者も購入者も疑心暗鬼になる。
面白いね。

[102: 匿名さん]

懐疑の中で相場は育つ。

[103: 匿名さん]

不動産相場も大きな地殻変動を迎えつつあるって感じだよね。

読み間違えるとフフフ

皆さん頑張って将来を予想してください。

[104: 匿名]

マクロの話で重箱の隅をつついても筆者以外には興味無いよね。重箱だけで四隅あるんだし、寿司桶なら隅は無限にあるから。

外的要因やマクロ話よりも消費者心理としてのマンションブームがどれほど続くか、続く間はマンションの実質価格は上がっていくだろうね。要は、５ー６０００万円の物件を「賢く」買いたい消費者がこの１０-１５年でどれほど蓄積されていて、２００４−６年頃にどのていどガス抜きされているかだろう。
このガス抜きが終わっていなければ、工費と立地、或いは共有スペースを微妙に落としつつ４−６０００万円の物件発売が続きいていくだろうね。

人口減なんて２３区には関係ないね。地方の過疎化が進むだけ。

もっと、個々の物件の今後の読みを書いてよ。素人に毛の生えた程度や買う金も無いフリーターや学生さんの理屈なんて興味無いよ。

[105: 匿名さん]

＞９８
港区で坪200万円台前半の物件がごろごろって言ったって、どうせ湾岸のタワーでしょ。

[106: 販売関係者さん]

素人はこれだから困る。
かの白金・広尾の物件も・・・・。
これ以上は言いません。

[107: 匿名さん]

前のスレで100万ドル以上の富裕層が220万人ってあったけど、
今速報ニュースで5.1%伸びた上で147万人だそうで。ネットの
書き込みは当てにならない。あと、これ全国だし、23区人口の
860万人に対するような書き方もおかしいし。
なんか意図的なものを感じるな。

[108: 匿名さん]

個人情報保護法もあるし、自分の金融資産総額を他人に教えてる人ばかりではないし。
富裕層の数って正確なものなの？

[109: 匿名さん]

そもそも自分の金融資産総額がいくらあるかなんて
わからないぞ。

株とか債券とか預金とかきちんと把握してない。

[110: 匿名さん]

>>94

未入居転売の脱税は、税務監督官の昨年来のテーマ。
①Ａさんはデベのコネを使って、昨年秋に湾岸タワー高層階７０００万ゲット
②住民票を移し未入居転売
③販売開始３ヶ月で売れたが、その間毎日芝税務署が販売経過を監視
④１４００万儲かったと大喜びのＡさん、外車を買ったり住宅ローン返済したり
⑤来年春確定申告の時期が過ぎても譲渡益課税を出さないＡさんのもとに
以下の内容の紙が
「貴殿が売却された以下の不動産について、譲渡益課税の確定申告が
　なされておりません。その理由について該当するものに○をつけて
　２週間以内にご返送ください・・・・（以下略）」
⑥どうせ、地元の税務署が芝税務署の内容などわかるものか。
単なる脅しだろうと無視していると、呼び出しをくらう。
結局、居住を証明できる証拠のないＡさんは住民税＋所得税で
５５０万を払うはめに。
とりあえず、金利８％のカードローンと手持ちの株を売って対応。
親になきついて借りる以外には、住宅ローンの借り換えくらい
しか手はなさそう。

生兵法は怪我のもと。

[111: 匿名さん]

>>104
無申告加算税と延滞税もお忘れなく

[112: 匿名さん]

人は、自己イメージにあった収入を得るものらしい。


大多数の人は自分は「中の上」とか思っているらしくて
それゆえいつまでたっても「上の下」になれないらしい。

競争社会のなかで、学歴で「中の上」になれないと
今度は就職でも「中の上」から振るい落とされたりもする。

せっかく就職で「中の上」に入ったのだからそれなりの
「中の上」の住まいをゲットしようと思って探すのだが
こんどは「中の上」の住まいにも振り落とされる。

ここで「中の中」に格下げされてなるものか。


団塊ジュニアは親の代からの筋金入りの競争社会の
猛者ぞろい。
ところが、気がつけば「中の上」のはずの物件の価格だけが
「上の下」になっている。

こうなるともう訳がわからない。
そういえば、俺の会社ももとは中の下からここまで成長したんだ。
俺の卒業した大学も昔は中の下と言われていた。
そうか、このエリアもきっと成長株にちがいない。

そういう勘違いが天井間際の湾岸相場を買い支えている今日この頃。

[113: 匿名さん]

111
訂正
× >>104
○ >>110

[114: 匿名さん]

人はサルの仲間だから、群れの名前で、自己イメージを作る習性がある。

自己イメージにあわせて収入を得て、自己イメージにあわせて自分の器や
環境を「選択」する。そしてたまたま選んだ環境を自分と同一視する。

しかし同じ「中の上の群れ」でも会社とマンションでは大きく違う。
会社は入社したときヒラでも、いずれは部長、役員になれたりもする。

タワーマンションは、入居したとえきに４階に住んでいたら、いずれ２３階
３８階に出世するわけでもない。
帰属意識だけで満足できるのが不思議なところだ。


いってみればタワーマンションは、大企業の子会社、孫会社のようなもの。

高層階は港区、文京区　中央区という「親会社」からの退職者の
指定席。下は新卒プロパー。一部に特殊技能で金の稼げる専門家が
含まれていたりする。

そうなると地域は、「業界」のようなもので、
旅行業界にも頂点にはＪＴＢもあるが
どこの会社も低層にいる人間のやっていることはさしてかわらない。

湾岸タワーの高層階からは東京が見渡せるが、低層階からは
都営アパートや倉庫か人の部屋しか見えない。

都心が金融なら、江東区はさしずめ輸送機械製造業といったところか。

株価のではない。
合コンのモテ度が基準の話だ。

[115: 匿名さん]

高層階の住民は新築のおいしいとろだけを食って
大抵が１０年くらいで他の新築へ移住する。
建物の維持費を２０年も３０年も支えるのは、目いっぱいローンを
抱えた若年層だ。

ローンの多寡ばかりではない。

不動産サイクルの底値の時期
地域の将来性
建物が環境変化で減価しないか

を考えると、いつでもよりよい場所が、よりやすく買える状況に
なったら住み替えができたほうがいい。

住み替えするたびに損をする人もいれば住み替えのたびに
資産が増える人もいる。

それを決めるのは、いつどこで最初の物件を買うかだけ。

[116: 匿名さん]

タワー高層階も良いですが、結局飽きちゃう。
馬鹿と煙は高いところへ、、私もそうでしたね。
タワー高層階、皆さんが飽きる前に、売ってしまったほうが良いかも。
マンションはやはり低層マンション最上階角部屋、が王道ですね。

[117: 匿名さん]

運も影響するけどね。
入居してみたら予想外の問題が…
ってケースもあるから。

[118: 匿名さん]

いつ買ってもどこ買っても大成功と言う例のほうが少ないよ。

だから、失敗したら一旦売って、賃貸で様子見という勇気が
結果的に幸運を招くこともある。

金持ちと貧乏人の差はその辺の行動力如何にある。

[119: 匿名さん]

手持ちの金の少ないやつは、仲介手数料だとか引越し代だとか
目先の小金を失うことを恐れて、
やり直しのチャンスを永遠に手放すことにもなる。

そのまえに、５年も値上がりが続いたらそろそろやばいと思う
方が普通だが。

[120: 匿名さん]

グーで３回じゃんけんに勝ったら次もグーで勝てると思う
ほどの単純さだなｗ

[121: 匿名さん]

今って新築マンション坪単価350万くらいで買えるところはどのあたりなんですか？富士見が丘とか、川崎、武蔵小杉とか？
そこまでは流石にいかないんでしょうか。
一気に350万ラインが郊外に行ったことは確かですが、それがまた都心に戻ってくるきっかけは何でしょうね。
今後地方で一生懸命デベは開発するんでしょう。地方くらいしか採算合う場所が無いですよね今は。

都心周辺は上がる、下がるというか、そもそもマーケットが無くなる。
富裕層同士の取引に終わる。湾岸以外は。
その他23区は最後の買いチャンスでしょう。これ逃すと市部、千葉、埼玉、そしてそれ逃すと茨城、静岡、群馬、、、

[122: 匿名さん]

＞350万ラインが郊外に行ったことは確かですが、
あはは。行ってないよ。２５０万ラインの誤りでは？

＞それがまた都心に戻ってくるきっかけは何でしょうね。
大規模土地の安値放出。
ことに、都営住宅建替のための定期借地権分譲が
増加、ムードとして安値感が広がる。
郊外の完成在庫の投売り。都内中古の売れ行き不振。
消費税アップによる住宅市場の冷え込み

オフィス賃料が天井を打ってレジデンシャル賃料にも波及
ファンド物件の収益性が低下して物件を安値でリートに売る
それによる「公示地価」の値下がり。
公示地価が下向くと個人地主は売り急ぐ。
結果、地価は次第に下がり中古相場も下がり
用地の高値買いが減って新築マンション相場も下がる。

[123: 匿名さん]

今買わないと、千葉・さいたまどころか、茨城、群馬、静岡になるって？
ひどい煽りだなＷ

[124: 匿名さん]

２５０万／坪が一次取得者の上限。
これを超えて上がるには、上位の土地から下位の土地への
住み替え、戸建からマンションへの住み替えがないと無理。
それも譲渡益の下駄を履かせてもらっての話。
ローン完済物件が４０００万で売れても４０００万で買えるのは
１ＬＤＫでは住み替えはすすまない。

いまの世の中含み損を抱えた住み替え希望者ばかり。
六本木ヒルズの屋上から都心を眺めてみれば
わかるがそもそも戸建住宅が激減したのがここ１０年の
都心の流れだ。

買い替えの連鎖による「買い手の郊外化」が進まない限り
横浜、川崎だって２５０万の壁を越えられないよ。

[125: 匿名さん]

>>518

含み益より含み損がお好きならどうぞご勝手に。
含み益があると、それで値抵当打ってフリーローンが低金利で
借りられたり、いろいろ余禄があるよ。
含み損抱えていたら、与信が減ってアパマンローン借りて
１ＬＤＫ買って貸すなんてことにも支障をきたすのだが

勉強不足みたいだね。

[126: 匿名さん]

すまん誤爆だ

[127: 匿名さん]

富士見が丘は350万が完売してましたね。
公示地価の値下がりはしばらくは夢物語。

[128: 匿名さん]

どこの話？

[129: 匿名さん]

自分で調べなよ。すぐ分かるから。
大森あたりでも坪400以上で売れてるよ。

[130: 匿名さん]

物件平均坪単価と個々の物件坪単価を混同してないか？

[131: 匿名さん]

>124
一次取得者、坪250万が上限、なんですか？
別に関係無いでしょう。今30台後半あたりで、賃貸暮らししていて、
最近になって買っている人多いですよ。今までずうっと下げ相場だったので、買わなかった賢い人ね。みんながみんな、下げ相場で買っているわけでは無い。下げ相場だったからこそ、需要が溜まっていたんですよ今まで。
こういう人たちは坪400だろうが500だろうが買えている人もいる。

[132: 匿名さん]

つまり販売価格の総和÷専有面積総和
でものをいうべきでで１軒ごとの販売価格ではそりゃ４００も３５０も
あるでしょうよ。角部屋最上階ならそれくらいいくだろうし。

[133: 匿名さん]

個々の物件でいえば、富士見ヶ丘で450万くらいで売れてましたね。
それはまた別としても、かなり郊外ですよ、350万ラインはもはや。

[134: 匿名さん]

23区の新築平均が311万でしょ。いまや。今日の日経によれば。
23区で、これは驚きですからね。

[135: 匿名さん]

一次取得者の年収が１０００万として５倍までが融資限度額
それが５０００万、自己資金が１０００万として６０００万
それでもって２５坪なら２４０万だろうし２０坪なら３００万

[136: 匿名さん]

１３１
あんたの知り合いばかりがマンション購入者ではないよ。
そういう感覚でマーケできたら苦労はないな

[137: 匿名さん]

マーケティングもっときっちりやって下さいよ。
マスにばかり目を向けてないで。

[138: 匿名さん]

あいにく個別の話は掲示板ネタにしかならないもんで。

[139: 匿名さん]

もう少し金持ちに目を向けたほうが、儲かりますよ。
大衆に安売りするよりは。
頑張って、高くても良いマンションを作ってください。

[140: 匿名さん]

おれ、別分野のマーケ担当なんでお願いされてもこまる。

[141: 匿名さん]

じゃあ関係ないでしょああた。語りなさんな。

[142: 匿名さん]

>>137
は値段があがるとうれしいみたいなお立場ですか？

[143: 匿名さん]

不動産マーケには違いないがレジの企画はしてないという意味だが。
語ってわるかったね。
少なくとも一般人やチンパンジーよりは経験と知識はあるけどね。

[144: 匿名さん]

137ですが、
自宅用のキャピタルゲインは意味無いという考えです。
貸しているマンションの家賃は上がって欲しい。
そんな立場です。一回も不動産を売ったことはありませんし、売るつもりはありません。

[145: 匿名さん]

>143
知識が邪魔をすることが良くあります。お互い気をつけましょう。

[146: 匿名さん]

口数のへらないガキだねｗ

あんたと漫才やるつもりはないよ

[147: 匿名さん]

1〜1.5億くらい出せる人は、山ほどいるよ、
50坪くらいの土地の戸建てを住み替える人なら、余裕と思われます。
城南地区で、坪300くらいはいってるでしょう。
一人暮らしのや夫婦二人のシルバーは、戸建てとりマンションの方が便利だしね。実際、そういう人が都心の高額物件買っているしね。

[148: 匿名さん]

しかし、不動産業者、このマーケティングの人とかって、プロと言っているけど、自分で買ったり、貸したり、売ったりしてるの？そういう経験無いプロなんて、笑っちゃいますが。自分は郊外のしがないマンション暮らしです、って感じなのだろうか。

[149: 匿名さん]

それはわかってるって。
それと２３区の一般のマンション市場は「連動してない」というのが
これまでのこのスレの論旨だと思うが。

金があったら江東区でも荒川区でもお構いなしに買うって話ではないよ。
城南があがっても江東区に人が流れない。
田園都市線や港北ＮＴや一気に厨子、鎌倉にいったりする動きだ。

２３区ではなく　都心＞城南＞田園都市腺＞横浜＞練馬＞板橋＞城東

ひとつのパラメータは、レストランチェーンの出展動向など
客単価が６０００円超えたレストランは江東区には出せないのが実態。

３５０万マンション価格は日ごろ８０００円（ワイン別）の客単価のレストランに出入りする客層にふさわしいのではないだろうか。

[150: 匿名さん]

>>148
あたま悪そう。そんなこと書いて俺が自分の不動産購入履歴喋るとでも？