23区内の新築マンション価格動向（その11）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。価格的には一部既に天井に来たのか（下がり始めたのか）、仕様グレードの低下にも注視が必要です。

過去スレその１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[173: 販売関係者さん]

>>168
５千万円台、６千万円台を買ういわゆるちょっと年収が高い
サラリーマンの一次取得者狙いの主戦場って意味です。

昔は郊外の戸建志向が強かったですが、今は都心部のマンションです。
通勤に便利な都心部の土地をいかに安く仕入れられるかが勝負に
なってます。
ワンルーム系も都心部集中ですから、両面作戦で、とにかく遊休地が
あれば押さえて行くってことです。

町工場系が世代交代の時期で、後継者がいないので、こまめに回れば
意外と押さえて行けますよ。
町工場系が次々に住居系に変わってますから、後になれば住環境が
良くなって地価も高くなりますから、安く仕入れるのは早い者勝ちです。
とにかくローラー作戦で、回れまわれです。

[174: 匿名さん]

>>169
犯罪の多い世田谷、町工場だらけのきたない大田区買ってしまった
痛い人。
そもそも世田谷区は賃貸だらけ、愛着を持った住民なんかいない。

[175: 匿名さん]

>>169
都が定義してるところを
都心と定義して開発するのは東京都。
外れたところは、いつでも多摩地域にしてもいいはず。
東多摩地域に東京都が指定したらどうなると思いますか？

いくら不動産屋が煽っても売れないでしょう。

[176: 匿名さん]

そうそう世田谷が都心ってのはおかしい。山の手３区にでも入れとけって感じ。

[177: 大学教授さん]

>>175さんが正論でしょうね。

業者は自分に都合が良い定義を使いますから、
食品表示なんかは、行政がちゃんと指導していますが、
不動産は・・
賢い購入者はくれぐれも業者主導の表示に騙されないよう気を付けましょう。騙されても死ぬわけではありませんが・・

[178: 大学教授さん]

業者が多く存在する区を調べると良く分かりますよ。
まさに我田引水の世界ですから、
そう理解したうえで、検討しましょう。

[179: 匿名さん]

なるほど、なるほど。そういうことですか。そういう意味では世田谷はそもそも90%が住宅地で、なかなか土地がまとまって出にくいというのもあるんでしょうか。

[180: 匿名さん]

何だかんだ言われてる二子玉川園跡地も世田谷区。
利益がキチンと出るなら順調に再開発計画が進んでるはずですよ。

[181: 匿名さん]

今、購入を検討している時点でアウト！

ここはじっくり３年様子を見る。

そりゃお父ちゃんは、マンション買うといえば頭金貸して
くれても株を買うといってら貸してくれない。
だからといってここで高値買いは大火傷。

自己資金が１０００万あるならここ３年の国内株が
面白いよ。
資金が倍に増える可能性もある。
不動産は１．４倍になったけど売らなきゃどうしようもない。
株は、このところ２割上がって、さらに日経平均は２万円から
先をめざす。

インフレヘッジなら、高値の不動産でなく株式投資でいくのが
正解。

３年後に下がり始めたら待てばいいし、３年待ってもさほどの
値上がりはもうないよ。


そもそも自己敷金が少なくて借金比率が多くてマンション買うのは
１９９４年頃に郊外の一戸建てを目いっぱいローン組んで買った
事態とよく似ている。

下落途上の高値買いも、天井間際の高値買いも
結果は同じ。

[182: 匿名さん]

そうですか。もう売り時ですかねえ。。
しかし、都心周辺部、湾岸以外は、築浅の売り物って滅多に無いですよね。
そういう時こそ、売り時ですかね。。なんで皆さん売らないんでしょう。もうそろそろ天井であれば。まあ、そう思ってないから売らないんでしょうか。

[183: 匿名さん]

ＣＰＩベースでのインフレがすすむのなら、借金大いに結構。
固定金利なら５年も経てば借金が目減りする。
しかし資産インフレだけが進むのなら、借金で自家用不動産を買うのは
「無謀な浪費」だ。クレジットカード破産者とさして変わらない。

中流が下流化するのは、固定金利の上昇を恐れて
不動産を高値買いするケースだ。
おちついて考えれば、すでに２３区など城東以外は
サラリーマン買える場所ではなくなっている。

ローンを組んで高額商品であるマンションを買うのは
単なる「消費」だ。
他の消費支出と違って、ローンは「節約」できない。
節約するどころか他の費用から金をまわさないと支出を
減らすことすらできない。

２０００年頃は５％の固定で借りていて解約して２％の変動に
することでローン支出の節約ができた。
今は、３％の固定で借りていたら、２．６２５％の変動に
借り替えたところで手数料を損するだけで大した支出の減に
ならない。
リスクに対するバッファーが極めて狭いのだ。

１０年後退職金や親の遺産が入るのならまだしも４５歳の
働き盛りは子供の教育費が最もかさみ、親も７５歳で
病気療養したりもする。

ここまで高値で、１０年後ローン残債はまだ81％も残っていて
売れば頭金すら戻ってこない。

似たような状況で苦しんだのが、今の５０代。
ただし、彼らは給与ベースが高かった。し金利の乗り換えも
できた。
これからの３５歳。よほどの読みがなければ
坪２８０万の物件など買えまい。

もう庶民が２３区を買っていないというのなら、ここで一般論
を唱えても意味はない。
「坪単価３００万以上を買える人はどんな人？」スレでも立てたら
よかろう。

[184: 匿名さん]

>>182
キミおもしろいなぁ。
売り物が出てからは下落のはじまりだろうがよｗ

今後の都心近郊マンション相場は天井が３年続いてじわじわ下がる。
天井の時期が長いのが不動産相場の特徴だ。

天井感が出てくると、土地の仕入れが逼迫する。
畢竟築浅中古が人気になり品不足になる。
そういう状況が３年続いて
みんなが、もう終わりだなと思い始めて
売りが出始める。
前回もピークで都内の物件を売り抜けたのは
１９８９年の７月あたりが最後だよ。
そこから先は危険水域だから売りが出ても買いが
はいらない。
やばいなーと思い始め２００１年から皆
ばたばたと投売り。

売り時に売り物が一度にでるはずがないだろう。

[185: 元祖匿名はん]

スレタイが23区ですから、北区でも板橋でも台東でも墨田でも荒川でも江戸川でも葛飾でも、デベは客が買える価格帯を目掛けてぶつけてくるでしょう。それを（地縁的選好性がある人は別にして）買うかどうかは客次第。（地縁があれば高くて余計に買えないとは思いますが。）

郊外もそうですが、本当にはけるのでしょうか。

[186: 匿名さん]

×やばいなーと思い始め２００１年から皆
ばたばたと投売り。
○やばいなーと思い始め１９９１年から皆
ばたばたと投売り。

すまん。歳で記憶力がよわっとるわい

[187: 元祖匿名はん]

あと、天井が三年とか、実際に売買なりがその間成約すればいいですが
相場は高止まりでも取引がなければ結局売れずに残る可能性ありますよ。

地価公示だって、価格感応度が低いから、遅れて下がったり上がったりですし。1年2年は誤差のようなもんですが、実際その間に市況は冷え込むと取引はパタッと止まります。潮目のようなものです。

[188: 匿名さん]

なるほどですねえ。2-3年間天井が続く、その間に売れれば売っとけ、ですか。皆さんはもう既に売っていらっしゃる、と。早いですな行動が。

[189: 匿名さん]

>>188
誰もせっかく手に入れた自宅売れなんていってないよ。
買うなって言ってるだけじゃん。

ほんとへそ曲がりなガキだねｗ


>>187
港区の大きな物件って東京アメリカンクラブの
建替えに伴う麻布タワー建替え定期借地権分譲
２００戸、平成２１年２００９年秋竣工予定。
http://www.tokyoamericanclub.org/data/current/pdf-477-datafile.pdf
これも下手をするとサービスアパートメントとして三菱地所が一棟売りしかね
ない感じ。
在庫の前に、在庫のリスクを回避する流れでしょうか。

[190: 匿名さん]

>>189
そうなら三菱地所初め名だたるデベがあなたを顧問アドバイザーとして迎えるべく行列をなしているはずでしょ（笑

[191: 元祖匿名はん]

誰が何の話をしているかさっぱりよくわからないのですが、感情論や
無意味な書き込みは他スレでどうぞ。

自用物件を買って売るのも個人の自由。ですが、売るのも大変ですよ。
モデルルームのような生活してて、別宅や仮住まいがあるなら別ですが。

[192: 匿名さん]

>>190
無事売るかどうかだね。
プロジェクトは今年の春に環境アセスの説明会がパストラルであったよ。
近所だったから聞きにいったが、これが最後の大型分譲になりそうな感じがしたね。
場所は麻布永坂の隣、ロシア大使館の先の斜面沿い敷地だ。