23区内の新築マンション価格動向（その11）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。価格的には一部既に天井に来たのか（下がり始めたのか）、仕様グレードの低下にも注視が必要です。

過去スレその１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[872: 匿名さん]

>871さん

悲しい現実だけど、ロジックは正しいと思いました。
旧バブルとは異なる別な意味での嫌な時代になったと感じられます。

[873: 匿名さん]

高いところは多少高給取りでも一般リーマンには高すぎに、手に届くところ（城東・城北）も下がる可能性が高い水準に。。。ということで、どちらにしても買えないということ？　そういう意味ではないんでしょうか？

[874: 匿名さん]

＞湾岸の築浅中古は全然売れずにさらしものになってるね。

まず、「湾岸の築浅」にも東品川、天王洲、港南、芝浦、汐留、勝どき
月島、豊洲、東雲、有明、お台場で、全然様相が異なる
また、同じエリアでも、目の前ふさがれたコス◆ポリスやふさがれそうな
アイ◆ークタワーも、出来てから人気が高まった物件もあれば
賃貸には向くけど住むにはちょっとグレード感が低いとか
意外と庶民が集まって高級感とは言いがたい物件や、
値段に関係なく品位を保っている物件もある。
一つの物件のなかでも高値で売れる部屋もあれば、不人気部屋もある。

ただ、晒し者の定義が４ヶ月以上空き部屋のまま、ローン・管理費を無駄
に払う部屋・・・という意味なら、そういう余裕のある人は少ない。
買取業者に引き取らせるか賃貸に出すという手順になる。
「晒しの」というのが、ヤフー広告に乗っている期間というのなら、誰かも書いて
いたように、売れても下げない広告が多いという事実もある。
大規模マンションの１〜２％程度が売りに出ているのは健全な状況だろう。
１０００戸のマンションで２０戸くらいの売りが出て、そのうち１０戸が不人気でも
取り立てて騒ぐほどのことではない。

それより、勝どきの４００戸が売れるかどうかのほうになぜ注目しない？

[875: ビギナーさん]

>売れても下げない広告が多いという事実もある


更新しなければ、自動的に削除されるでしょう。

[876: 匿名さん]

＞各社デペはマンション売り玉が無いのでしょうか・・？

逆に聞きます。あったらなぜ売らないのでしょう。あるから売ってます。
不動産は、地面を育てて売るのでなく、地面は仕入れないといけない。
建物は、作りながら考えるわけでなく、土地を買うかどうか判断する段階で
どのくらいの規模がいくらで売れるかを計算する。
そこで、採算があわないところは買わない。
いくら安くても、郊外の駅から遠い土地は頼まれても買わない。
いくら都心でも、規模が小さくて、３ＬＤＫ７戸しか建たないところは事業を
やっても採算がとれない。そういうところは１ＬＤＫをたくさん作って貸した
ほうがいい。そういう計算をする。

デベロッパーは規模が大きくて単価が高い物件を効率よく売りたい。
そういう意味では、もう玉はないでしょう。
カスみたいな玉はいくらものこっていますね。
こちらを見ればわかります。
http://new.realestate.yahoo.co.jp/bin/dispatch?rps=1&lc=03&md=...

[877: 匿名さん]

>>875
その場に住めばわかるとはいわない。せめて歩いてオープンルームを
見て回りなさい。
売れない物件は極めて限られているよ。

[878: 匿名さん]

>>872
お言葉ですが
「出来事としての事実」に意味はない。
意味を与えるのはあなた自身。

それを悲しいと捉えるか、喜ばしいと捉えるかは、
自身の立ち位置の問題。
できれば、楽しいと思えるように心をひらいたほうがいい。

勝手に、
「所得は伸びない、都心に住みたいけど自分には無理だ。」
そういうネガティブな思いに囚われていくのは
どうなんでしょう？

未来は幾重にも分かれていて
ひとりひとりが違った未来を選択するものなのかもしれません。

事実を観客のように眺めて喜んだり悲しんだりするのも
それなりに楽しいですが
それ以前に、シナリオを自分で描いて予測する。
シナリオを複数用意して評価のフィルターにかける。
そういう生き方をすべきではないですかね。

ビジョンをしっかり描くことのほうが、実現すること
以上に価値があることだと私は思います。

[879: 匿名さん]

いろいろなシナリオですか。
都心に住みたい→とりあえず賃貸で行く。
都心に住みたい→安い郊外を買って時期を待つ。
都心は止める→なるべく便利で許容な郊外を買う。
都心は止める→多少不便でも注文戸建てにしてこだわる。
都心は止める→田舎に帰る。
他にもまだまだありますかね？　ありますよね。

[880: 匿名さん]

>879
君は都心には住めないタイプの思考力しか持ってないな。
どのシナリオも都心に住んでないぞ、それはマズイヨ。

[881: 匿名さん]

>>879
都心か都心じゃないか１かゼロじゃないだろ（駅は線・面に無数にある）

[882: 匿名さん]

>>879
そりゃ、「打ち手」でしょう。
下手な将棋と同じで打ち手はいくらでも浮かんでくる。
でも、肝心なのは状況変化のシナリオですよ。
シナリオというのは、こういうこと。
地価が今後いつまで上昇するか
世の中はインフレになるのか、それとも資産インフレなのか
景気はいつまで伸びて、いつ萎れるのか
そういうことをいろいろ考えながら
自分の条件がどう変わるかを考える。

①今、無理をすれば、自分はいくらの物件が買えるのか。
②その結果、月々いくらのローンを払うのか
③いついくらの昇給があるか
④いついくらの出費があるか
⑤今後固定金利はどう動くか、変動でいけないかどうか
⑥物件優遇金利はどこまで効くか
⑦もし５年後に価値が下落して１０年で半値になったらどうするか
⑧下落途中で売却する勇気があるか
⑨このまま待って、仮に１５年後にまた安値で都心に住める時期が
　きたら、自分はどういう状況になっていたら住み替え可能か
⑩自分は、どういう３０代、どういう４０代どういう５０代、どういう６０代
　そういう老後の生活環境を求めているのか。

あとは、ビジョン。簡単にいうと夢。
どのくらいの広さの家に住んで、インテリアはどんな感じで
窓から何が見えるか。
家族はそこでどんなことをしていて、あなたに何を話しかけるか。
部屋はいくつあって、最寄の駅はどこか
窓の下にはどういう景色が広がっているか。

そういことを３年くらいじっくり根をつめて考えるとなんとなく
いろいろな条件が好転してくるものです。
状況を追いかけない。状況を自分で変えていく。そのためには
自分の世の中に対する見方を変えるべきなのです。

[883: 匿名さん]

×そういう老後の生活環境を求めているのか。
○どういう老後の生活環境を求めているのか。

[884: 匿名さん]

なんだか、自己啓発セミナーみたいになってきたなｗ

都心生活は、６０年代からみんなの憧れ。
みんなそれぞれ知恵を絞って、なんとかその夢に近づこうしてきた。
１９６７年には、建築家東孝光が自邸をキラー通りに建てた。
団地の給水塔がそのまま階段室になったような変な建物だ。
１９８０年代、都心に住むことは社宅住まいにはさして難しいことでは
なかった。銀行員でも上場企業の課長クラスでもすこしうまく立ち回れば
港区や目黒区の社宅や借り上げマンションに住めたりした。
もっとまえの８０年代には「意地の都市住宅」
を中原洋がビジネスマン向け情報誌に連載して好評だった。
この系譜は脈々と引き継がれ、雑誌「ｍｅｍｏ男の部屋」
（だったか？なんかゲイ雑誌みたいなタイトルだねｗ）
で都市住宅特集が続いて
日経ＢＰの細野透氏が「ありえない家」としてまとめた。

１９９０年代、都心のマンションは急落した。買えるレベルまで
舞い戻ってきた。５０００万台で１ＬＤＫが買え
６０００万出せば、市ヶ谷の７３平米３ＬＤＫが買えるまでになった。
ただし急な坂の途中の半地下の部屋だったが。

もうここが底値と、あらゆるメディアが騒ぎ立て、おまけに金利まで
あがるぞと、流言蜚語が飛び交った。
「郊外は買うな。買うなら都心がいい。」
この伝説はこの時期生まれた。
確かに、坪単価４５０万でこの時期に都心を買った人は、今
１３年目でほっと胸をなでおろしているはずだ。

人気私鉄沿線の築浅マンションが安値で売られた。
新築も６０００万出せば江田や藤が丘でまぁまぁのものが買えた。
こちらは今は４０００万でも中古は売れまい。

２０００年都心はひそかに安値で売られた。完成在庫が山積みで、
ワンルームも億ションも値引きだらけだった。
とにかく、ノストラダムスが「１９９９年7の月、恐怖の大王が降ってくる」
とか言っているのにだれがマンションなど買う気になるものか。
五島勉氏はデベロッパーにとってはとんだ厄病神だったにちがいない。
オレなんか２０００年問題でローンの支払い記録がぐちゃぐちゃになって
くれたらいいのにと願った方だがそれもなかった。

中古も買い時だった。築２０年の２ＬＤＫが４０００万台で買えた。
今でも、都心の賃貸に会社の家賃補助で借り手住んでいる人はいる。
公務員なら汚い官舎だが恵比寿や池尻や下馬、駒沢あたりに
いくらでも住いはある。

ということで、すくなくとも、これまで３年以上根をつめて考えてきて、
さあ「今買おう」という人は少ないのではないか？というのがオレの
いいたいことだ。
１０年ぶりに、ニューヨークから帰国。そうだな東京のマンションが安い
から買おう・・・っていう人くらいはいるだろうか。

多くの人は、２００１年あたりから考えはじめて、下がっていく
価格を追っていったら２００３年あたりで湾岸に行き着き
２００４年〜２００５年あたりで世田谷か文京区あたりに行ったか
広さをとって湾岸を買ったか。
２００６年のグローヴ２期（１０月中旬）は実際は２００５年価格
の再演にすぎないわけで、
あれを２００６年の出来事と考えないほうがいい。
それでないと、２００６年のパークシティ豊洲、２００７年の
ＴＯＹＯＳＵ　ＴＯＷＥＲの高値を不当に思える。

逆に言えば、坪単価が２５０万を超えた時点で、誰もが
湾岸という名の擬似都心を買うことで経済復興に貢献する
一大イベントは終了したのだと感じたことだろう。

ご丁寧に、このイベントは、横浜ＭＭや川崎西口
武蔵小杉でもリバイバル公演があった。
ここまで派手にキャンペーンがあれば、おおかたのお祭り好きは
乗り遅れたはずはないだろう。

まぁ、チケット買いそびれた人のために追加特別講演を
やや高めでやっているのが、豊洲、
３階席でよければ東雲、有明もありますというあたりだ。

この間、江東区の清澄白河、小名木川界隈がちょっと注目
されたが美術館いがいさしたるアメニティがないことが
判明すると人気は下火になったが中高年には結構売れた
場外の馬券売り場でモニター観戦みたいなもんだ。

それじゃ、今買いたい人にどこを勧める？

昔の玉の井、遊郭みたいな土地が再開発でバリューを
新たにするのが本当のデベロッパーの力量なのだが
ＵＲは仕掛け人の「地上げ屋本舗」を名乗る時代。
あてにはならん。
どこまで、街を変えていく力が発揮できるか。
注目すべきは、ＵＲが一人で気を吐く日本橋人形町界隈
あのへんは、まだまだ変わる。

九段北などのボロマンションを中古買すると再開発で
新築タワーに変わる可能性もゼロではない。もっとも中古でも
それを見越してけっこうな価格だったりする。

本当は元匿はんがもっと詳しい。

「元祖匿名はんが語る、東京のお買い得地区はここやでぇ。
　わいが言うんや。間違いないでぇ。」
というスレがもうじき建つだろうから、そっちにまかせたい。

[885: 匿名さん]

>>884
一極集中による効率性の追求
産業構造の変革
世代交代が始まっている

この３点を考えれば
自ずから結論は分かるだろうに。

悩める子羊たちよ

[886: 匿名さん]

>>885
＞一極集中による効率性の追求
いまにはじまったことじゃないよ。
１９９０年石澤卓志が長銀総研時代に書いた本のテーマだ。

＞産業構造の変革
デベが仲介にシフトするのをそう呼ぶとは知らなかった
まさかものづくりから金づくり、人づくりからＴＯＢへというんじゃないよね。

＞世代交代が始まっている
そりゃ、年寄りが辞めても企業風土は現場が変わらなくちゃ変わらない
御手洗さんを見習うべきだ。
今の４０代はバブル採用組みだからあまり賢いのはいない。
誰が社会を担うのかね。
むしろ餌（安値のマンション）与えられた３０代がローン抱えて頑張るのに
オレは期待するけどね。

低所得者層の働き甲斐ということを、マイホーム以外に求めることが
ないと、そのようなパラダイム転換も知識層の絵に描いた餅に終わる。

なにしろ人あまり時代に安い人件費で稼いだ会社が皆あやしく
なってきている。
品質の追求でつぶれたラーメン屋があるが本当は人件費のかけすぎ。
とにかく、いい年のおじさんが作ってる。うまかったのに残念だ。
その点マクドはえらい。ほとんど若いアジア系外人だ。
逆にバイトでファーストフードで働く若い子はいなくなったということ。

労働環境の変化。やはり働き甲斐ってことをマイホーム以外の
何に求めるかが今後の日本の屋台骨を支える一大事だと俺は思うよ。

[887: 匿名さん]

労働環境の変化。やはり働き甲斐ってことをマイホーム以外の
何に求めるかが今後の日本の屋台骨を支える一大事だと俺は思うよ。＞

極めて特徴的な発言なので取り上げる。
既に首都圏に両親が家を持っている方の発言だと推測する。
この種の方は、首都圏に家を買うのに大きなエネルギー＝お金を費やすのに大きな疑問を感じています。大部分は近郊か郊外にその両親が家を持っています。父親の通勤が大変なことは子供の頃からつぶさにみていますから、都心に住みたい気持ちはありますが、今まで住んでいた家とライフスタイルを否定する気にはなれません。
そこで、このような折衷案的な発想になります。
家なんか考えずに取り敢えず賃貸でいいじゃん。親の家もあるし・・って事です。

地方から上京している人たちの考え方とは大きくずれています。
この人たちは、一生賃貸か、それとも首都圏に家＝活動拠点を持ちえるかの選択だから、真剣なんです。
まさに、お父さん達が経験した歴史を繰り返しているわけです。

[888: 匿名さん]

これから少子化で在京住民の比率が減って、上京住民の比率（下手すると移民の受入が始まる可能さえある）時代に悠長なこと言ってられなくなるよ。
思い入れとか関係なく、便利で住みやすい都心部が突出して高くなる時代になるよ。
こりゃ間違いないよ。

[889: 匿名さん]

移民にとっても都心部が住みやすいだろう。
今より更に外国人の増える街、東京都心。

[890: 匿名さん]

>>889
ただし
高給の知的移民のみ都心部に住める。
オリンピックの選手村跡なんかが有力候補になるな。
インターナショナルスクールもそのあたりに作れば良いし。

都市構造自体が大きく変わろうとしている時代だと認識しないと、不動産購入に大失敗しますよ。

[891: 匿名さん]

みなさん
最近のREITの暴落をどう見てられますか？
例えば代表的な銘柄のひとつトップリートは
ここ数ヶ月でピークから役４割の下落です。
なんらかの関連性を連想してしまいますが
さていかが？？