23区内の新築マンション価格動向（その11）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。価格的には一部既に天井に来たのか（下がり始めたのか）、仕様グレードの低下にも注視が必要です。

過去スレその１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[790: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。あなた知識さらしすぎなんだよ。
だから、何かっていうと、業者とかマンションヲタクとか言われる。」

「いまどきの業者にこれくらいの知識があったらトップセールスに
なっているよ。」

「ずいぶんと傲慢な言い方ね。」

「もともと、マンション板ってなんのためにあると思う？」

「情報共有？」

「人は、自分の考え方感じ方を他人と共有することで、誤りを
正したり、方向修正できるんだと思うよ。」

「ブログで一方的に語るだけでは、成長ないものね。」

「こうやって話すことで自分の考えや方向性が見えてくるし
　忘れていたことを思い出すし、気づきも生まれる。
　いろいろな人がまた違った話を書いて視野も深まる。」

「なんやかんや言って、あなた元祖匿名はんにもっといっぱい
書いてもらいたいんじゃないの？」

「そうじゃないよ。単純に、マンション価格の今後に
興味があるから、自分なりにゆれうごく考察をまとめて
みたいだけだよ。」

「こんなとこに一生懸命買いても時間の無駄なんじゃないの
　どうせ、心無い人に詮索されて、嫌な思いして終わりだってば。」

「書きたいから書いているだけ。
自分が書いて面白いから。
読んで面白くなるように工夫はしているつもりだがね。」

「何か書いていて得たものはあるの？」

「住宅取得の時期と世代が親子２代、いや祖父母の時代から
資産格差を生んでいるのではないか、という仮説があって
それを深く考えてみたいんだけどね。」

「そんなこと当たり前でしょ。
　それに、ここのスレタイに合ってないわ。
　もっとも、ここでも結局今買うべきか、買わざるべきかみたいな
　話に終始して、きちんとした方向性のある話になってないけど」

「ときどき、このまま１０年、マンション価格ってずっと横ばい
ではないかって思うことがあるよ。」

「経済安定成長なんだから当然でしょ？」

「金利もゆっくり、物価もゆっくり、賃金もゆっくり、マンション供給も
ゆっくりなら、価格の変化もゆっくりになるはずだね。」

「あなた、自問自答したくて会話形式の書き込みにしたんでしょ。」

「そうかもしれんな。こういう時期は謙虚に考えないと方向性を
見誤るからね。」

「誰でもない自分を演じることで、ポジショントークを避けたつもりが
結局『郊外の業者』と言われて腹立てているんだから・・・」

「なんで、誰かが自分の利益誘導のために書きこみするとしか
思えないのだろう」

「そんな暇な人そうそういないからよ。」

「考えることは暇なことじゃないけどね」

「ま、もう物件いっぱい買ったことだし、もう書き込みやめたら？」

[791: 匿名さん]

よし！この会話、本にして出版しよう！
電車男みたいに。

[792: 匿名さん]

タイトルは「マンション価格オタク＊＊＊＊男」でよろしく

[793: 匿名さん]

会話調さんって、何人かいるんですか？
時々、雰囲気が違う気がする。

[794: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41336/

2004年の頃のスレ。

エンドがついて来ない論はこの頃からあるんだね。
結果どうなったかは・・・

緩やかな上昇が経済全体にとっては一番いいんだけどね。
マーケットはどちら方向にも行き過ぎるもの。

資産・不動産インフレに対し金利引き上げは必要だけど、
個人消費や非製造業、中小企業がそれに耐えられるかは
判らない。
長期金利も日銀が利上げしてるのに2%超えてこないのは
その辺にマーケットが懸念を感じていることの表れ。
まぁもうすぐ2%超えるだろうけど。株価も来週18300円
超えて２万目指すのかな。

日銀が短期金利引き上げても長期はあまり反応せず、
資産インフレが加速するってシナリオが考えられる。

マクロ的にみて今の円安水準では日本は買い。
日本の個人が円を売ってるから、買っても円高にならないし、
絶好の仕込みどころでしょう。

日本に流入した資金は株か不動産に流れ込む。
為替で儲けようとしてるから、株価や不動産市況がどういう
水準かなんて気にしない資金が入ってきている感じがするよ。

[795: 匿名さん]

>>794
いつもの高値論者ですね。

・無限金持ち
・無限海外ファンド資金
この２つが日本の東京23区のマンションを買い捲るという妄想は既に否定されてますが？
基本的に利益が出るものに投資し、逃げ足が速いのがそれらの資金の特長です。
収益還元法で説明できなくなる水準で逃げ出します。
一部はもう逃げ出してるようです。

[796: 匿名さん]

そう？世界の大都市では、まだまだ東京は安いんじゃない？

[797: 匿名さん]

①金利は上がる
②物件価格はもう天井圏
③給与は上がらない（成果主義の浸透）
④消費税増や社会負担増で負担は増える

手取りがどんどん減る時代の到来です。
これで、どうやって一般購入者が購入可能な物件価格が上がるのか?
デベ営業にだまされてはいけない。

彼らは地価が下がれば「今が底」
金利が下がれば「買い時」
金利が上がれば「もっと上がるので今が最後のチャンス」
地価が上がれば「上がりきる前に買わないと、もう永久に買えません」
つまり、いつでもどんな時でも買い時なのだ・・・・恐ろしいこと言うよね。
売るのが仕事の彼らは、買った人が後でどんな目に遭おうが知ったことではないからね。

普通のサラリーマンが今現在の生活水準を基準として３５年の目一杯ローンを組むのは大変危険！

ローン金利の上昇は織り込み済としても、
・消費税アップ（←基礎年金への税投入割合が1/3から1/2にアップすることが決まっているのに財源が未定）
・長期掛金アップ（←未納者の増加に加え、高齢化が益々進み、親子２代で年金をもらうような時代が来る）
・短期掛金アップ（←団塊の世代が退職し、暇つぶしのために病院通いするため、医療費支払いが増大）
・地方自治体の財政悪化に伴う公共料金の値上げ（←既に全国的に総務省から指導を受けている）
・輸入品の高騰（←輸入に頼っている食料品や衣料等が円安や原材料難により高騰）

[798: 大学教授さん]

マンションと戸建は根本的に違うところを理解する必要がある。

・マンションは一戸当たり少ない面積でも建てられる、だから利便性に優れた地価が高いところにも居住が可能になる。
・従って、マンションは本来利便性を重視する人の居住スタイルである。
（利便性を重視しない人は、近郊、郊外の戸建となり、対象エリアはぐっと広がる。好まれるエリアは広大な郊外に点在することになる。）

それでは、マンションが適した場所はどこでしょう？

・当然ですが、大多数の人々にとって利便性に優れた、都心周辺となります（近郊、郊外でマンションは本来は有り得ない選択肢）。

バブル崩壊と、規制緩和、産業構造の変革、遊休地と湾岸部の再開発の活発化によって、都心部のマンション価格は一気に下がり、これによって大勢の人が都心部マンションに住めるようになりました。
世帯単位が小さくなったことも、マンションに追い風になりました。

しかしながら、あまりに価格が上昇し過ぎると買える人は限られてきます。
それでは、これからどうなるのでしょうか？

・価格が上がり過ぎたエリアへの都心回帰は一気に萎んで行く。
・一方、開発余地があり、安定的な価格（７０ｍ２台で５千万円台〜６千万円台）で長期にわたり供給可能なエリアに都心回帰は集中する。

その結果どうなるのでしょうか？
・都心回帰が続くエリアは居住人口が増え、生活関連施設も充実、交通網の整備が進み、非常に住みやすいエリアとなって行く。また、居住者の年齢構成もバランスが取れたものになり、安定した繁栄を享受する。
・一方、都心回帰が萎んでしまったエリアは、生活関連施設、交通網の整備が停滞、居住者の年齢も年々上がって行き、活気の無い老人の街と化す。

[799: 匿名さん]

代替、大方の予想と逆の方向へ世の中は動くものだ。

>>792
ところで、マンション価格表をズリネタにできる奴ってお前だけだ
ろ。
おおっ。すげぇ、坪単価１８０万だなんて、こんな価格だしちゃって
いいのかなぁ。
あんなデベが、こんな地区でここまで安売りしていたなんて、凄い。
はぁはぁ・・とか言うわけか？
変態だよ。

どうせなら、パンフのほうが健全だぞ。ベッドルームとコンシェルジュの
お姉さんの写真もあったりするからそっちのほうがまともだ。

[800: 大学教授さん]

都心の規定自体が将来変化する可能性は無いのでしょうか？

・都心の規制緩和が進み、超高層のオフィスビル建築が容易になっています。これは、限られた土地を有効に使えることを意味しますから、オフィスの一定地域への集中化が進みます。

具体的にどこに集中するのでしょうか？

・新幹線が北方面も関西方面も両方使える「東京駅」が中心になるでしょう。そこを中心に山手線沿いに秋葉原、浜松町まで広がる感じでしょう。

都心への利便性に優れたエリアの基準は？

・概ね、地下鉄またはＪＲで都心エリアに乗り換え無しで１０分以内に到着できるエリアでしょう。

[801: 匿名さん]

会話調の君さぁ、
君のカキコ飛ばすためにスクロールするの大変だから、長々書込むの止めてくれ。

[802: 匿名さん]

若造に君よばわりされる覚えはないよ。歳はいくつだ？

[803: 販売関係者さん]

ところで、マスの購入層でマンション価格が高い部類って５〜６千万円台って本当かよ。このレベルなら千戸クラスのでも売れちゃうのかね

[804: 匿名さん]

会話調さん面白いと思う
わかりやすいし
逆にそれが気に入らない人もいるんだね
気に入らない人は黙ってスクロールするように

[805: 匿名さん]

>>801
スクロールくらいで文句いうな。阿呆。
おまえ自分のレスしか興味ないんだろうよ。ガキだね・・・ったく。

短い文が好きなら2ちゃんでカキコしてろ。

[806: 匿名さん]

それじゃ、おじさんさぁ、
人に年齢聞く前に自分の年齢先にいうのが常識なんじゃない？

若造からアドバイスさせてもらうと、少しメリハリつけて書き込みした方がいいと思うよ。

[807: 匿名さん]

会話調さん、おもしろいです。
価格が上がったのは嫌だけど、時の流れで仕方ないにしても、
仕様や面積を分からないように下げているって言うのは嫌です。
そうなると、新築よりやはり中古がいいんでしょうか？
郊外という選択もあるかもしれませんが、結局郊外もある程度
便利なところは都心ほどではないにせよ同じように上がってて、
仕様や面積を下げている気がするんですが・・・

[808: バツイチクラブいかがですかー]

まともなファンド（定義が難しいが）が、既にレジをあまり買ってない。
この事実を持って、エンドさんに模様見を訴えるには十分だと思ってる。
プロのように柔軟な資金移動が出来るわけでもアセットアロケーションが
効くわけでもないんだから。

過去のデベの発言を聞きましたか？
「売るまでは下がってない」
「自己破産でも民再でも出口だ、最後は嫁でも、それが人生」
「子供が出来たら持ち家が必要だ」
「団信ついてるから賃貸よりいいんだ」
「インフレで不動産を買わないバカがいるのか」
「世界的に見て安い、もっと高いところがある、東京はすごい」
「結局、供給なんて自分たちが牛耳ってるんだ」
このレベルのヤカラ発言ですよ。

その後に皆さんがMRあたりで聞く、
「来年はこの価格じゃ買えません」
「建築費が上がってます。公示価格も上昇です。金利もまだ今なら。」

金利以外の建築費も用地も上がってるのは、さもまるで人のせいのように
言いますが、そんなの詭弁で、実はデベ自身の問題ですよ。
用地が買い上がってるのは、猫も杓子も突っ込んだから。
建築費だって、資材価格は外的要因でも、国内建築単価なんて需給次第。
本当にそうなら、青田売りせず、完成在庫で売り切ればいい。

自分らの勝手な都合を、ぜーんぶ客に押し付けて、さー買え、さー買え。大手でも５年後より先のマーケットのことなんてわからん。
中小なら３年後でもう見えない。あるべき姿像もなんにもない。狂想曲。

新築なんて一瞬。狭い国土。セカンダリーの市場しかないはずなんです。
あとは個人向けノンリコの拡充。出ないと又悲劇を引き起こしかねない。

[809: 元祖匿名はん]

あとな、若造は黙っとけ。ヘタすりゃ俺の方が君より若い。