23区内の新築マンション価格動向（その11）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。価格的には一部既に天井に来たのか（下がり始めたのか）、仕様グレードの低下にも注視が必要です。

過去スレその１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[770: 匿名さん]

金利の上下、価格の高低、ローンの年数、都心か郊外．．．そんなことを論じる以前に、自分が住むところに、自分の与信枠を目一杯使ってしまった時点でア・ウ・ト！

[771: 匿名さん]

一般の個人で自分の住むところ以外に与信使うとこなんてないでしょ。
なんでアウト？

[772: 購入検討中さん]

770

なこたないでしょ。
この低金利なら、いくら手元に金あっても、とりあえず、
借りられるだけ借りるのが吉と思うよ。

運用力にもよるけどね。
2%そこそこで借りて、5%でまわせば、金利はマイナスで借りられる。
福利でまわせば、元本部分も投資が稼いでくれる。

頭金がマジでない人にはお勧めしないが、手元資金5000万
持ちながら1億ローンのほうが、手元資金500万に
5500万より断然いいと思うよ。今のタイミングは。

もちろん1億以上の物件買わなきゃ1億借りられないけど。
ネット借金額は変わらないんだから、両建てにしたほうが
今の金利なら得だと思うよ。

枠どんどん使うべし。ただし、十分長い期間固定金利の
タイプでね。

[773: 購入検討中さん]

>5500万より断然いいと思うよ。今のタイミングは

5500万ローン借り入れの方が断然いいと思うよ。


のあやまりっす。

[774: 匿名さん]

>>772
確かに今は全ての通貨に対して円安だから、海外の債権買うだけでも
５％の運用は十分可能。加えてこの円安傾向は相当期間続くとのこと。
永久に続くかも。なぜなら今後の日本に円が強くなる理由が見当たらない。
人口減少・高齢化の進展、外資の参入による国富の流出など・・・

[775: 購入検討中さん]

>5500万ローン借り入れの方が断然いいと思うよ。

飲みすぎた。

5500万ローン借り入れより断然いいと思うよ。

の誤り。

手元に金ある人は、自宅担保に、低金利で借りられるだけ
借りて、手元に流動性のある安心感&投資による、元本返済負担
減に励みましょう。

いまどこも融資伸ばしたいから、あなたなら大丈夫。

[776: 774]

債権は債券の誤り

[777: 774]

自身も現在は家賃２万円の3ＬＤＫ通勤１時間の社宅住まいであり、
　一戸建て又は分譲マンションを買うべくこつこつと貯金をして
　福澤諭吉を４ケタまで増やし、いよいよ購入と考え始めたのだが、
　最近の円安傾向及び海外投資窓口の拡大により、頭金のはずのも
　のがどんどん増えて毎年３ケタの利益を生んでくれるのを経験す
　るにつれ、今の状況があまりに心地よく、妻子には悪いがもうし
　ばらく社宅住まいをお願いしたいと思う今日この頃なのです。
　とにかく可処分所得が多くなって毎日の生活が楽しいので・・・

[778: 774]

もちろん頭金も増やしていますよ！

[779: 匿名さん]

円が第三の通貨として再評価されませんかね？
http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=90003017&sid=aE.w_Zj1D3Os&a...

[780: 匿名さん]

この異常事態をどう説明するんだよ。売れるはずがないだろ。
（平成19年06月現在マンション平均価格ランキング、右は昨年）
○は値下がり
　1東京都 品川区20,847万円、5,502
　2東京都 千代田区15,245、7,094　
　3東京都 目黒区13,513、7,258
○4東京都 渋谷区10,388、15,951
○5東京都 港区10,189、10,250
　6東京都 豊島区8,169、4,414
　7東京都 世田谷区7,731、5,996
　8神奈川県 逗子市7,237、5,303
　9東京都 中野区6,871、3,868
　10東京都 新宿区6,733、5,029
　11神奈川県 横浜市青葉区6,139、5,050
　12神奈川県 横浜市西区5,814、5,383
　13東京都 小金井市5,449、5,116
　14神奈川県 横浜市戸塚区5,392、4,171
　15東京都 府中市5,184、4,367
　16神奈川県 川崎市中原区 5,029、4,649
　17神奈川県 川崎市多摩区5,010、3,829
　18東京都 三鷹市4,887、4,820
　19東京都 東村山市4,862、3,281
　20 東京都 東久留米市 4,844、2,696
　21神奈川県 川崎市高津区4,835、4,272
　22神奈川県 川崎市宮前区4,812、4,704
○23東京都 杉並区4,749、4,844
　24東京都 調布市4,666、4,498
　25埼玉県 さいたま市浦和区4,599、4,181
　26神奈川県 川崎市麻生区4,582、4,304
　27千葉県 市川市4,559、3,892
○28東京都 文京区4,521、5,706
　29神奈川県 横浜市鶴見区4,424、3,376
　30東京都 多摩市4,397、3,749
　31埼玉県 さいたま市大宮区4,371、3,548
　32埼玉県 新座市4,366、3,479
　33東京都 清瀬市4,330、
　34神奈川県 藤沢市4,321、3,261
○35東京都 大田区4,320、5,415
　36神奈川県 横浜市栄区4,301、4,077
○37東京都 中央区4,196、4,383
　38神奈川県 川崎市幸区4,170、4,008
○39千葉県 浦安市4,163、4,929
○40東京都 江東区4,147、4,409

[781: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。今の不動産業界の関心事はどこにあるの？」

「オフィスと商業なんじゃないかなぁ。
地所が中心にすすめている大手町（日経連やＪＡなどの街区）もあるし、
大丸有（大手町・丸の内・有楽町）にはまだまだ、建替えのビルが残っている
日本橋もこれから変わる。六本木ヒルズの第二段。
それから新宿百貨店戦争。
いっきにできた郊外のＳＣのオペレーションの真価を問われるのもこれからだからね。」

「元ちゃんは、梅田北ヤードの開発のプロジェクトファイナンスでもやってんのかな？」

「誰？それ。
　ああ、元匿はんね。彼は、ヤスオちゃんとかナカヤマ氏知ってる
　くらいだから、東京が本拠地だろう。六本木バツイチなんたらだし。
　・・・大阪は出張なんだろうかね。」

「もう、住宅はあまり関心がないのかな。　デベは。」

「終わりにしたいんだろう。大崎や駒込あたりでまだやりたがって
いる手合いはいるが。」

「あんだけ儲けたんだからバーゲンセールでもやればいいのに。」

「そこが、不動産業界の面白いところ。
安値でも売れなかった時期に
いっぱい値引き販売して在庫を吐いた過去があるわけだよ。」

「お兄さん、いい子がいますよ・・こんな時間だ、安くしときますよ。って」

「場末のポン引きかい？
　確かに、一声１００万値引きとかそういう時期があったのは確かだね。
　転売業者が２割引でひきとって１０％抜くまでに現場で平気で
　値引きやっていたよ。」

「下がり相場のときは、青田売りが裏目に出たというわけね。」

「そうなんだ。年率５〜７％の地価下落の状況だった１９９９年頃
　には、２年土地仕入れが早ければ、土地代だけで１０％〜１４％の
　差になる。
　あとからの競合物件は竣工時には確実に１０％下げた価格をだしてくる訳だ。」

「不動産業界は、２０００年当初にバーゲンセールをやってしまって、いまはもう
死んでも価格は下げたくありませんて話なのかな？」

「値引きどころか販売のローコストオペレーションで必死に利益確保をねらってるさ。」

「でもモデルルームは立派だし、チラシもコマーシャルもキャラにもお金かけてる。
どこにも節約ムードはないわよ。」

「広告削ったら客がこないよ。

　マンションは、歩いてこない
　だから広告打つんだね。
　毎週金曜、３ヶ月で１２回。
　一期終わればちょっと休む。
　マンションは、ワンツーパンチ。
　汗かき、べそかき歩こうよ
　あなたの売ったそのあとにゃ、
　管理会社が儲けます♪　
　ってね。

実際、落としているのは『面積と仕様』だよ。
素人目にわからない範囲でね。」

「東急さんも長谷工さんも管理会社のほうが元気がいいみたいね」

「管理会社って、ゼネコンと人材派遣セットにしたようなぼろい商売だからね。」

「いま、管理人さんで優秀な人が減っているんだってね。」

「いい人材がいないのはフロントマンだよ。」

「コンシェルジュ？」

「そうじゃなくて管理会社の顧客対応の担当者ね。
こいつが優秀かどうかで管理は決まる。」

「急にマンション作りすぎたんだからしょうがないわね。」

「Ｍ井もＳ友も管理会社がビル管あがりの人間だから、マンション知らない
　し、知っていてもサービス業という自覚がないみたいだな。」

「客をなめているのね」

「所詮、総合不動産会社のなかで住宅部門なんてママコ扱いなんだってばさ」

「あーら、Ｍ井なんてレジデンシャルを販売・開発一体化して気合入っている
みたいだけど」

「本体との給与格差を明確にしただけだろう。販社と一体化すれば
　給与水準は下がる。
　利益にあった給与。
　子会社をいっぱいつくって、末端が一番苦労する仕組みになっている。
　企画が一番高い給料もらって、その企画が間違ったことをすると
　現場が無理してでも売るはめになる。」

「販売はさておきグループ会社など親会社の看板もらったら
　仕事はしやすいんじゃないの？」

「仲介の基本はインセンティブ給与だからね。生保のおばちゃんみたいなもんだよ。」

「マンションって、結構裾野の広いビジネスなのね」

「屋号つけているのはそういう意味だね。
　全部わたしがやりますって、なわばり表示。
　それなのに管理会社が
　屋号と関係ない会社にかわったりするのが昨今の厳しい情勢だ。」

「大規模マンションだからってぬくぬくと怠けていると、結構他社に出し抜かれる
　みたい。」

「いずれにしろ、
住戸公団がなくなって都内がミニ戸だらけになった結果
１９９５年以降未曾有のマンションブームだったわけだ。
ことに２００２年以降は大規模マンション供給が一時期に
集中したよね。今はその終局状態だ。
ここで買うと、物件も人もあまりいいものはあてがわれない
って話かな。」

「残り物には福が無いってことね」

[782: 匿名さん]

「コンシェルジュってのも、ＫＩＯＳＫのおばちゃんみたいな人がやってたりする。
　共用部が完成予想図と違っていたりするとみんな文句いうけど
　人には文句いわないから不思議だな。」

「買わせていただいているって感じなんでしょ。」

「『ラストチャンス』だもんな。なにしろ。
　　文句は言えないだろ。」

「２００５年暴落説のあたりでも、危機感はあったけど、当時は品不足という
　より供給過剰。それでも安値に人気殺到だったし、高値のところは
　完成後も在庫が残ったわよね。」

「人は昔から、ひとより高い目線で暮らしたいという願望があるんだね。
　小高い場所は、自然災害とか出水とかにも安全だ。日当たりもよくて
　清潔で明るい。」

「　高台はお屋敷町、坂の下は庶民の町よね」

「というか、低所得者が住む場所は低地や北斜面と相場がきまっていたんだね。
　もともと治水がきちんとしていない時代、水は低きに流れるの喩えどおり
　坂の下にはお屋敷の雨水も雑排水も下りてくる。
　　水浸しや悪臭は低地に集まる。」

「昔は、火事や地震で人が亡くなったのは、下町が多かった。」

「震災で焼け出されて下町が、世田谷に丸ごとうつったりした。
　そこでも目黒川の支流の川沿いの低地に商店街が
　できたりしているよ。」

「低地は密集してにぎやかになるのね」

「逆に高台は緑が多く、区画も広かったんだね」

「高台のお屋敷は無理でも高台のマンションは素敵よね。」

「人工高台が、タワーマンションだな」

「豊洲にできた人工高台・・・って低層階はどうなのよ」

「屋上に上ればいいだろう。共用部で我慢だ」

「街ってある程度、密集してにぎやかでないとつまんないわよね。」

「ＳＣに店舗も映画館もなんでも押しこめればいいってのが米国式だけど」

「昔のショッピングセンターは、狭くて店も画一的でつまんなかったけど
　最近は、大規模で迷路みたいなものが多いわね。」

「問題は、ＭＤだね。マーチャンダイジング、つまり品揃え、店のバラエティ。
人は、成長するし、飽きやすい。
１０年サイクルで増床していかないと、かつてのニュータウンのＳＣと同じ
憂き目にあう。短期に街を造りこんでしまうと、町並みに新旧の差がないから
そういう新陳代謝ができなくなっちゃうんだね。」

「せっかくの休日　早朝からこんな話してると、暇だと思われるわよ」

「暇でいいんじゃない？
　暇じゃないってのは、金をつかうのに忙しかったり、
　金がないってこととイコールだったりする。
忙しいより面白いほうがいいんじゃないの？」

「そうよね。みんな人間暇を楽しめるようになるために
　せっせとお金稼いで
　いざ暇になると、無駄金つかうんだよ」

「暇＝退屈　忙しい＝やることがいっぱい≠やりたいことがいっぱい。
　という感じかな。金を稼ぐより、無駄金を使わないようにするほうが
　よっぽど難しいし知識もモノを見る目もいるね。」

「今、マンション買う金があったら賃貸のいいのに入るほうが得なのかな？」

「というか、使える金が豊富にないから、せまいマンションでも都心に近いと
いうだけで、やみくもに借金して買っちゃう。
でも気がつけば、家具や、食器や食費に
　まわすキャッシュがない。」

「がらんどうの部屋に、ソファだけっての格好いいわよ。
佐藤可士和の家みたい」

「そりゃ、センスの問題。庶民はがらんどうの部屋に食卓の上には、
　ほか弁と缶チューハイが現実」

「そこまで酷くはないでしょ。」

「まぁ、クレジットカードでいっぱいいっぱいの生活ってところだ。
ボーナスは支払いで消えていく。余裕はないだろう。
衣食住のバランスって大事だよ。家に６０００万。生活費が１５万か？」

「ローンの足りない分は親の金だからね。結局親の家に住んでいる気分
なんでしょ。いつまでも、あると思うな親とカネ。

でも、ひとのうちの生活なんてどうでもいいでしょ。」

「もう少し豊かな生活イメージの膨らむ間取りならいいのだけどね」

「そもそも図面が読めないのよ」

「もともとの想像力の欠如かもね」

「幅広い発想がないんだね。世間が狭いから仕方が無い。
　自分の経験の範囲しかイメージが膨らまない。」

「本読まないからね。今の若い人」

「映画は観ているけど、受身なんだよね。自分でイメージわかない。
ハリー・ポッターみたいに呪文をとなえればなんとかなると思って
いるんじゃない。ドラクエ世代だし。」

「思いやりがないのよ。自分の世界で頭がいっぱい。」

「愛がないんだな。」

「社会貢献って意識がない。自分の次は地球環境みたいに跳んでしまうのよ。
世界観ていえば、ゲームのシナリオやファッション用語だとか思っているし」

「それとマンション新築価格とどういう関係あるんだ？」

「おおいにあるわよ。もっと大きな視点で、ものごとをとらえないと貧乏になるよ」

「心豊かにく暮らしたくてマンション買うのにその結果貧しくなるのかい？」

「努力が足りないの」

「え？いままで何度も抽選はずれまくりで、
やっと買えたのが努力の結果ではないのか？」

「そういう人は堅実に郊外か中古にシフトしてない？あるいは、もうあきらめてるでしょ。
　今高値でも買う人って、いきなり買うか親にねだっている人なんだからさ。」

「決め付けちゃ失礼だろう。」

[783: 匿名さん]

「ねぇ、ねえ。家って基本的に値下がりするのが当たり前っていつから決まったの？」

「自分の住まいだから、資産価値なんて関係ないっていう人もいるね。」

「キャッシュの比率が高い人の言うセリフよ。
　３５年もローン払い続けて、価値が目減りするなんて何を買ってるの。
　だったらダイヤか金塊でも買ったほうがよっぽどましよ。」

「スーパーコンピュータを３０年ローンで買ったら面白いだろうな」

「それに近いわよ。
　もうこれ以上安くはならんとか自分にいいきかせて
　買っているわけよ。
　よく考えたら価格の半分以上は勝手に値上がりした
　土地代ってこと。
　気がついてない。」

「不動産の値動きを知らない人が、いつも景気浮揚の捨石になるわけだ。」

「それを教えると、デベの人に怒られるよ。」

「だって、あれだけ市場初ともいえる安値で物件が出回って、誰かが得して
　誰かが損をしているわけだね。
その損のつけまわしが、誰にいくか。
　高値買いのエンドユーザだろうね。」

「土地の値上がりはねずみ講と同じよ。先の人が得をした分あとのひとがかぶる」

「１３年も値下がりが続くと、１３年前社会人になった人は、必ず
１３年は値上がりが続くような錯覚に陥る。」

「過去のバブルの急騰は１９８７年、１９８８年の２年という短期間なのよね。」

「今の３５歳は当事中学生だから、それこそジュリアナ東京の扇子ねえちゃんの踊り狂う
姿をＴＶでみながらせっせとお勉強だよ。」

「そのとき社会勉強しておけばよかったのにね」

「こういう時期に売ってる販売担当の気持ちってどうなの？
　良心がとがめたりするのかな」

「良心がとがめるような奴はとっくに転職してるよ。
おまえ、マルチ商法の社員研修ＴＶでやってたりするから
みたことあるだろう。
みんなをお金持ちにして自分も豊かになるぞ。って、
まぁ志は間違ってないが、方法に信憑性がない。」

「そこまでひどくはないでしょう？」

「まんしょんが売れなきゃ日本の景気拡大はない。
くらいの教育は受けているよ。
俺たちがここで物件を売り切らねばまた不況に逆戻りだ。
いいかぁ。
間違っても買えない客に無理に売るなぁ。
太っ腹のお金持ちだけを捕まえて売れ。
・・・そういう感じだろう。

実際しつこいテレアポもないよね。最近は。
ひっそりDM送ってくる。」

「郊外が売れなくなったら、やっぱ不況でしょ？」

「そんなことないよ。最後は値引きしても売るんだから。
単にデベが赤字こいて業績不振になるだけさ。」

「住宅産業はすべての景気の原点だって教わったけど。」

「高値で売れないより、デベが腹くくって安売りしたほうが
景気拡大するんじゃないの。

　ここで郊外が１割でも値引き販売したらすごいよ。
いっきに郊外人気に火がつくね」

「今は過渡期の我慢比べってこと？」

「郊外が将来値下がりするってのは神話にすぎないよ。
　あくまで都心との対比で価格の値ごろ感はきまる。
　郊外と都心周辺の線引きも通勤時間以外で線引きは難しい状況だ。
　環境としての実質価値が高ければ価格はさがらないという見方もある。」

「環境としての実質価値って？何よそれ？」

「生活利便性、交通アクセス、住民の質　この三つだね。」

「タウンマネジメントとかいってる話ね。」

「つくるときばかり気合いれても他社とリスク分散しているうちに
　警備員置いて監視カメラつけてみたいなせこいレベルで終わってしまう。」

「地域への愛よね。
そうなるとやっぱり東急田園都市に一日の長ありよね。」

「いや、案外ＵＲの造った京葉腺沿線や東急でもあすみが丘あたりの方が
内容も住民も充実していたりする。」

「もう少し近場にないかしらね」

「南千住なんかついつい都営住宅を駅前に建てる愚を冒してしまったからね。
米国みたいに場所のいい土地に徹底した資本を投下して価値を上げるような
再開発がやりずらいんだろうな。」

「２００２年は森政権の都市再生プロジェクトでそういう試みがなされた最初で
　最後のときだったんじゃない？」

「やっぱもう終わってる。」

「豊洲が騒がれてるけど、第３地区や晴海が建てこんできたら、インナーハーバーの
奥の奥。ウォーターフロントの地の利は全く希薄な場所になるかもね」

「ただの高層建物密集地区？
オフィスビル見て暮らすのも悪くないわよ。都会的。」

「というか、この手の都市計画、本当は今後１０年が勝負なんだよ。小泉政権の
景気浮揚策の道具になったおかげで、焦らされているね。
大きい容積率をもらったがゆえに敷地に余裕のないタワマンが墓石のように
立ち並ぶ構図だな。」

「値上がりすると部屋が小さくなっていくわね。以前は８５平米が標準だったのが
　７３平米クラスが増えているみたい」
「バブル期の直前に計画された広尾ガーデンヒルズ。
これがまともな面積の間取りの最後だったね。それ以降も広いマンションは出来たけど
地価の値上がりと用地取得難で三茶とか荒川区とか田園都市線とかに造られただけ。

都内では佃のリバーシティーと１９９４年の恵比寿ガーデンテラス壱番館まで７年間の
空白があった。」

「ニューヨークのように郊外に大邸宅ができないものかしらね。ロングアイランドとか
ニュージャージーみたいに」

「車社会だからね。あちらは。日本は鉄道コミューティング。自営業なら自動車
通勤している人もいるだろうが」

「豊洲も、晴海も車ないと生きていけない感じよね」

「山の手線の内側こそ時間短縮には車は必須なんだけどね」

[784: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。住戸公団って何？」

「おまえも、意地悪だねぇ。じゅうとこうだんで変換すると住戸公団に
なるんだろう。住都公団のことだろうよ。」

[785: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。今読み返すと　３人の会話になっていたりするんだけど」

「間で俺が　コーヒー飲んだんだよ。」

「そっか」

[786: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。京葉腺・・ってどこにあるの。脇の下あたり？」
「うるさいなぁ・・・」

[787: 購入検討中さん]

なんだ郊外の業者かよ、
大変ですね。

[788: 匿名さん]

「ねぇ、ねえ。郊外の業者とか言われてるよ。」

「文章読解力と想像力の乏しい馬鹿は相手にするな。
　ボランティア精神という概念すらない、チンピラだからね。」

「自分が理解できないものを、蔑むのは小心者の悪い癖ね」

[789: 匿名さん]

今から２年前のスレ読んでみた。

当時から下がるって断言してる人は結構いたね。
２年前は都心は３Ａ地区で湾岸は都心じゃないとか、地域ネタ
が多いのも興味深い。http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44941/