23区内の新築マンション価格動向（その11）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。価格的には一部既に天井に来たのか（下がり始めたのか）、仕様グレードの低下にも注視が必要です。

過去スレその１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[609: 匿名さん]

師匠。お言葉が乱れておりますが・・・

[610: 元祖匿名はん]

どこのデベのこの物件で在庫が積みあがってるなんて定量的に書けるわけないだろ。あんたが出してみなよ。こっちも知ってても言えないだろ。売れ行きが鈍ってる事実だけで十分だろ。

下がってないって、何故必死なんだ？あんたに何の得があるんだ。どうせ損得でしかモノを考えられない、語らないタイプだろ。読んでりゃすぐわかるよ。デベが嫌いだろとか振っておきながら好き嫌いはどうでもいいとか。支離滅裂だよ。エンドがババつかむのを俺は快しとしない、それだけだ。

[611: 元祖匿名はん]

もはやエンドじゃないセミプロならいくらでも買って損こくなら勝手にこいてくれと思う。投資は自己責任だから。ただな、エンドの実需客を「今回も」はめようとすんな。信義則にもとるだろ。営利主義ならぬ拝金主義だ。

適正利潤で適正物件を市場動向見ながら供給することに徹してくれと
消費者サイドの立場で願うだけ。調子乗ってたら突っ込むだけ。

[612: 匿名さん]

日本国内だけを見ていると、人口横ばい、生産年齢人口減少、だから不動産価格は下落といったロジックについこだわりたくなる気持ちはわからんでもない。
でも、企業活動を繰り広げている人たちは、新たな成長市場を求め、日本国内からアジアや新興国へと活動エリアを拡大し、売上高や利益の海外比率がだんだんと高まってきているのも事実。
つまり、原油高、食料高といった生活必需品が確実に値上がりしていくインフレ局面の中で、成長市場での事業展開を成功させてビジネスを拡大していくことが、企業活動に求められる必須条件。
サラリーマンも給料が上がらないのは、こうした成長戦略がとられていない没落企業にしがみついていることが原因で、伸びる会社にいれば、確実にインフレ効果による給与上昇の波には乗っていけるはず。
つまり、勝ち馬に乗ったサラリーマンは、さらに都心部の高級物件を買いあがる余力が収入増によっても確保される。
言い換えれば、新興国の成長が引っ張る世界経済の好調な状況に変化が起こるまでは、基本的にリッチ層が好む都心部物件であれば、上昇と横ばいを繰り返す継続的な上昇局面入りとみて問題ないんじゃないだろうか。

[613: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。真っ当なデベと市場を仕切っているような勘違いデベとどう違うの？」

「お前ねぇ。朝から掲示板見すぎなよ。　しょうがないなぁ。
真っ当なデベというのは、
①土地の仕入れに際して、みんなの３割り増しみたいな傲慢な入札をしないデベ
②人海戦術で、流れ作業で客を捌いたりしないデベ
③契約したら担当者は次の販売現場に飛ばされてコールセンターでしか話を
　聞いてくれないような「お客を粗末に扱う」ようなことをしないデベ
④購入者コミュニティサイトを持たずに区分所有者の意見を口頭でしか聞かない
　管理会社を子会社に持たないデベ
⑤マンコミ掲示板にやたら広告を出さない。スレ建てしたりサクラ書き込みしないデベ
こんな感じかな。」

「そんなデベばかりじゃない？市場を仕切っている・・・・ってのは」

「まぁ、簡単に言えば高値で売り切る自信満々なデベだよね。
　詳しくはデベ・ゼネコン評判板ってのがあるはずだが、
・・・・あまり盛り上がってないようだね。」

「高値で売れるなら　それはそれでいいんじゃないの」

「そうじゃないんだよ。売る、売るって格好だけで、
　最後は専用卸で逃げてみたり
　売れ残りをずっと抱えてみたり、市場を撹乱する。」

「でも、それなりに現場は苦労しているんじゃないの？」

「そりゃそうだけど。」

「で、傲慢なデベが、マンション市場を吊り上げているって話なの？」

「土地仕入れで『馬鹿高値』入札をするデベは、結果的にそういうことだね。」

「入札って今にはじまったことじゃないよね」

「そうだよ。深沢ハウスもマスタービューレジデンスも公共用地は皆入札だ。」

「深沢ハウスは長谷工だっけ？ずいぶん売れるまでに時間がかかったのよね。
　でも売れたからいいじゃん。マスタービューは？」

「鹿島がデベだ。結構高値買いしたみたいだけど、市場が上がってきて幸いした
　みたいだね。
　好評だったんじゃないの。代沢や富士見が丘みたいなところの
　他社物件が逆に値ごろ感をかもし出したみたいだね。」

「勘違いデベってどこ？・・・ねぇ。ずばり」

「そうだね。財閥系はみんな勘違いだと思うけどね。金の威光を笠にきている。
　本来マンション市場って、大京、藤和、リクコス（イニシア）、東急、長谷工
　みたいなところが、地道にやってきた市場なんだけど、この人たち
　みんなこぞってバブルで大赤字抱えて銀行に借金こさえていたものだから
　金融再生、都市再生、ゼネコン再生の流れのなかでうまいこと財閥系に
　取りこまれていったんだよね。オリックスとかに巻き込まれたのもいたけど」

「ゴークレってどうなの？私好きよ。」

「あそこは、新興勢力だね。ニュービジネス。とにかく田の字大規模、新開地
　を中心に、土地を安値で仕入れて比較的近場で安くというのが売り物で
　急成長。主婦ウケねらいの会社だね。」

「プロパストは？」

「いいだろ。もう。・・・そういう解説するスレではないし。いい会社だと思うよ。
　若い人のニーズ掴んでいるし。」

「あなたマンションがブランド商品化したって言ってたわよね。
　デベもブランド戦略を敷いているんじゃないの？」

「ブランドといえば、パークハウス、パークハイム、グランドヒルズみたいな
屋号の話だったのが、今ではデベそのものがブランド化している向きもある。
財閥系は、会社の知名度の上に胡坐をかいて商売しているようなところが
ないとはいえない。」

「みんなマンションの良し悪しの本質を見抜く目がないからねぇ。仕方がないのよね。」

「あったって、青田売りじゃ何見て判断しろっていうんだろう。日本だけだぜ。
こんな２年も前に金利の先行きも省みずに青田買いする阿呆な客は」

「青田買いが、デベの傲慢を誘う？」

「とにかく、ひとの不安に付け込むような商売がデベの本質ではないだろう。
　この時期に買い煽るようなデベは営業停止処分がふさわしいよ。
　デベは、住宅という幸福の器を売る商売なんだからさ。」

「あなた。今日は元気いいじゃないの。どうしたの？」

[614: 匿名さん]

＞６００
小田急線ってそんなにいいのかー。自分の状況だと千葉のほうが
ましかも。混み方も小田急ってすごくていまいちなんだよね。
少しは改善しているのだろうか？

[615: 匿名さん]

客観的に読んでるけど、４４１のほうが分がいいな。元祖匿名はんは
やっぱり感情的で、６０５に書かれていることあたりが本音かな
って思っちゃう。都心で設けた個人エンドは他で自慢してっていう
んもなんだかな。全部つながってる話でしょう。
もっと頑張ってや。って俺も関西じゃないけどさ（笑）

[616: 匿名さん]

小田急は、急行が止まる駅じゃないと不便。
かといって、急行は混むしね。

[617: 元祖匿名はん]

612とか、昔不良債権作ってた連中の台詞みたい。
日本でNPLビジネスがあるとみりゃ、大手振って今度は処理側に回ったり
リゾートだ、シニアだ、海外だーって、マーケットちらかしていっては
後は知らんぷり。何のビジネス理念もない。損得勘定のみの輩の類。

[618: 匿名さん]

「ねぇ。ねぇ。小田急線てどうなの？」

「おまえ、掲示板やめて掃除でもしなよ。オレ仕事にならないよ。困ったなぁ。
　小田急線も京王線も、田園都市線も電車さえ間違えなければ乗ったまま
　大手町まで来るからね。いいと思うよ。」

「殺人的混雑でしょ？」

「あのさ。少子高齢化って知ってるか？団塊世代が通勤しなくなれば
　電車は空くよ。だから東急なんてそれを見越して『お客様しばらくの
　ご辛抱を』みたいに言ってる。」

「妹がさぁ　小田急沿線にしようか柏がいいかって？」

「あのさ。柏も松戸も電車乗っていたらつくのは上野。そりゃ千代田線に
乗っていれば大丈夫だけど。通勤快速だと上野。上野から先はおそらく
１０年先まで東京には乗り入れない。」

「ＴＸはダメなの？」

「お前ねぇ、ここは仮にも２３区スレだからさ。関係ない話はよくないよ。」

「男の人は自分の通勤の都合だけ考えるからダメなのよ」

「女は買い物の都合だけだろ」

「町田っつうのもねぇ。新百合ならわからんでもないが。成城って実際どうなの？」

「セレブな街だね。松田聖子が神田正樹と腕組んで成城石井で買い物しているよ。」

「そんなはずないじゃん。いつの話よ？」

「何があったら、ｏｋなわけ？」

「シネコン、百貨店、セレクトショップ、お惣菜や、デパチカ、ワインショップ、
　大型スーパー、てもみん、ディナーが楽しめるホテル、こなれた価格のビストロ
　中華はいいよ。食材が怖い。それからＴＵＴＡＹＡと・・・」

「横浜がいいんじゃないか。そごうの近くでなんかあっただろ」

「もう売れた。」

「小田急線でこれがそろっているのは？」

「新宿」

「だめ。うーーんと。やっぱ田園都市線になっちゃうかねぇ」

「なっちゃうんじゃないか。二子玉川だな。シネコンはないが。たまぷらなら
　シネコンくらいできるんじゃないの。ＳＣもしょぼいのがあるし、どうかね。」

「坪単価２４０万で川崎市宮前区犬蔵・・・ですかね。」

「いいじゃん。宮前区。とっても教育環境いいよ。生田高校は浪人多いが
中学からの進学はいいみたいだぞ。」

「そうやって、城東に向かうまえにみんな横浜・川崎へ向かっていくのかなぁ」

「おまえ、城東のどこに
シネコン、百貨店、セレクトショップ、お惣菜や、デパチカ、ワインショップ、
　大型スーパー、てもみん、ディナーが楽しめるホテル、こなれた価格のビストロ
　中華はいいよ。食材が怖い。それからＴＵＴＡＹＡと・・・
があるんだ？亀戸、北千住、町屋？日暮里？錦糸町？新小岩か？」

「だったら、やっぱ豊洲なんじゃない？」

「あのさ。　　ららぽのどこに
百貨店、セレクトショップ、デパチカ、ワインショップ、
ディナーが楽しめるホテル、こなれた価格のビストロ
ＴＵＴＡＹＡがあるんだよ？

銀座にいけばいい？
銀座に駐車場あるかよ。だれが飲んだあと運転するんだよ？
電車？いってこいよ。
オレは家で寝てるからさ。」

「妹の旦那はそんな意地悪いわないから、いいの。」

[619: 441]

しかし、鹿島を批判してもしょうがないよね。
土地が上げ局面になれば、地主はみんな、随意契約じゃなしに、入札を実施するでしょう。
そっちの方が高く売れるんだし。3社以上入札すりゃあ、そりゃ経済原理で高値になっちゃう。じゃなきゃ談合だよ。談合で価格を抑えるしかない。

適正利潤って何だろうか。資本コストは極めて高い、金利上昇による負債コストの上昇も含めて考えると、やはり営業利益率で2桁は必要。じゃなきゃ外人株主はカンカンだ。
そうなると粗利でやはり30％は必要か。今のような訳わからんモデルルーム、馬鹿な営業マン、無駄なチラシを考えると。それをやらなければ良いじゃん、と言っても、市場原理で誰かがやってりゃやめるのは極めて難しい。

更に余裕が無ければ、建設コストを抑えるから、どうしようもない低仕様のマンションになる。学芸大学のどっかしらの物件なんか、どうしようもないね。
でもそれは、エンド（この言葉私は大嫌いです）が自己防衛するしかないよ。まともな物件はあるわけだし、それをきっちり選んでいく。それしかない。

[620: 匿名さん]

「ねぇ。ねぇ。誰か鹿島を批判したの？」

「してない。してない。おそらく長い文章を読むのが苦手な人だよ。」

「鹿島に談◆しろよみたいなこと書いているけど」

「おいおい。ダメだよそういうことを公衆の面前で言っては。
　ゼネコンにその二文字はご法度だ。」

「鹿島が高値買いすると仕様を落とすのかな」

「企画・設計・施工・売主を一手にやるので、経費はまとまるよね。
　ＶＥはお手の物だし。むしろ価格を押さえ込もうとするのは
　販売提携の会社のほうだろうね。」

「マスタービューは仕様もよかったんじゃない？」

「なかなかだと思うよ。碓井のおっさんだったか褒めていたし。」

「なんでスーパーゼネコンが自分で分譲しちゃうの？」

「いい質問だね。
　とりにかないと仕事がないんだよ。
　大変みたいだよ。
　もともとデベの仕事なんて安値で受注するわけで
　だいたいが、土地の仕込みからゼネコンがしかけてデベに持っていく
　鹿島なんか、土地情報が豊富だからいいものは自分で仕入れて
　建てて売ってしまうんだね。
　とはいえ、デベ各社はみんなお客だから競合はさけてお先に失礼
　って線をねらう。」

「そんなこと書くと、あなた鹿島の人っていわれそうね。」

「いいよ。別に。それに間違えられたらゼネコンさんに失礼だよ。
　それにしても、ここ数年スーパーゼネコンがマンションたくさん手がけたね」

「本当はマンション市場などおかまいなしにゼネコンが仕事ほしさに
いっきに仕掛けまくったって話だったりして」

「まぁだいたいそんな線だよ。デベなんてそんなに人数いないよ。
ゼネコンは、下請け含めたらたいへんな数の人間食わせているわけで
ゼネコンが不況になるから世間が不況になるという話もある。
なにしろ、経常利益率なんて１〜３％の世界。
これがまともに叩き合いはじめたら、安値受注で倒産するところが
出てくるかもしれない。」

「デベが倒産したら抱えていた物件が安値放出されるかしらね。
　そうなったらうれしいわ。ゼネコンが倒産して、職人さんが
　放出されてもうれしくないわね」

「でも、リフォームなんか安く引き受けてもらえていいかも知れんぞ。」

[621: 匿名さん]

成城には、ワインショップと大型スーパー、お総菜屋、こなれた価格のビストロはあります。
TSUTAYAはちょっと離れたあたりに。
規模は小さいですが駅ビルができ、大型書店、CDショップ、インテリアショップなどのテナントが入って、以前よりはいい感じになってきました。

小田急はたしかに急行は混みますが、小田原行きを避ければそこまで激混みではありません。
（のぼりの場合は、新宿行きよりは千代田線直通がすいています。
　新宿までも、成城からなら15分位なのでがまんできます）

[622: 匿名さん]

面白かったけど、元祖匿名の完敗！
もはや元祖匿名は目ざわり。
441さん、別スレ立てて！
620 VS 441
傍観希望！

[623: 匿名さん]

元祖匿名はん好きだけどね。大局みてて。
ある意味数字にこだわりすぎている441と対象的だから面白い。
片方だけだったらつまらなくなるだろうね。

会話形式はcynic氏かなー。
邪推するわけじゃないけど、ツボな地域ネタが素敵で。

[624: 匿名さん]

元祖匿名はんはどうも、上から目線を感じる....
師匠！とか言われている内は機嫌良さそうだったが、
ちょっと、意見を言われたら本性見せた感じで
私も完全に引きました....
お疲れ様でした。

[625: 入居済み住民さん]

シネコン、百貨店、セレクトショップ、お惣菜や、デパチカ、ワインショップ、大型スーパー、てもみん、ディナーが楽しめるホテル、こなれた価格のビストロ。それからＴＵＴＡＹＡ

…23区ぎりはずれるけど、吉祥寺に全部ありますよ。あ、映画館はシネコンでは無いか…。
最近ヨドバシカメラも出来ました。

[626: 元祖匿名はん]

どこが完敗なんだか、、、いい加減、桜は販売だけにしてろっての。

狂乱デベにとって目障りなら大いに結構。面目躍如たる想いですわ。

私はエンドの味方。「えんどゆーざーさん」の味方。
上がろうが下がろうが良いが、エンドにケツ拭かせるなってことだけ。

客も知恵つけてるから、そんなにバカじゃねーよ。
せめて都内買うような人なら、と願いたいのだが。

[627: 匿名さん]

シネコン、百貨店、セレクトショップ、お惣菜や、デパチカ、ワインショップ、大型スーパー、てもみん、ディナーが楽しめるホテル、こなれた価格のビストロ。それからＴＵＴＡＹＡ

うちの近所にも全部あるよ（笑）
渋谷区円山町ですがなにか？
ラブホに囲まれて生きていくのも楽しいよ！

資産価値なんて知らないけど、生活しやすいよ。
わんこの散歩は松涛公園も西郷山公園も直ぐ！

近くに公園も無いとね！

[628: 匿名さん]

西郷山公園と松濤公園３０分くらいはかかるよ。
どちらもすぐ？？