23区内の新築マンション価格動向（その11）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。価格的には一部既に天井に来たのか（下がり始めたのか）、仕様グレードの低下にも注視が必要です。

過去スレその１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[477: 元祖匿名はん]

結局マーケットが違うとか、二極化とか、言葉は違えど
自分の持ってる物件は大丈夫って言いたいだけでしょ。
浅薄すぎますよ。分譲貸しでエリアOKで築浅の内は平気とか。
出口で売るときに損こくかもしれないのに、本当に大丈夫ですか？
プロでも結局出口次第ですよ。ノンリコ使っててもそうなのに。
インフレ期待で乗り切れる、ですか。

[478: 441]

1995年以降から既に高級賃貸マンションは増えてますね。
今になってという話では無い。都心周辺は老朽化した賃貸マンションが多かったので、入れ替わりと理解すれば良いのではないでしょうか。実際築浅の物件は店子も順調についているのでは。どこもかしこも二極化ですよ。

上場AMもこれまで大きく上がっていただけの話。

今新築を都心周辺で買うと有利なのは、しばらく競合の物件が出にくい環境にあるからです。築浅としての強みを、これまでよりも長く享受できる可能性が高いわけです。都心周辺で、なおかつ元々もマンション供給の少ないエリア。そんなところで即入居可の物件がありますね。買った方が良い。値段もそれほど高く無いし。

それから、レジの賃料は下方硬直性がありますよ、オフィスと違い。
その分上がり方もオフィスより低いですけどね。

[479: 匿名さん]

板閉めたら。
みんなでチンポよせ合って＊＊＊＊してる姿は滑稽すぎるよ。
笑わせてもらた。

[480: 元祖匿名はん]

私も441の方の分譲貸しを想定した持論にお付き合いするのは辟易してきました。エンドのマーケットはそんなものでは動きません。

「今新築を都心で買うのが有利なのは」なんて販売員以外が口が裂けても言えない恥ずかしいセリフです。

[481: 441]

プロでも出口次第、では無く、プロだから出口が必要。
キャッシュフローがプラスであれば、個人は売る必要が無いんですよ。半永久的にね。むしろ多少マイナスでも良いくらいです。
私は親からの影響が強いですが、彼らも築40年以上の物件を未だに貸してますね。売るつもりは更々無い。

どんなに古くても工夫次第で店子はつくんですよ。物件選定能力は確かに必要ですが。

なるべく少ない資金で、如何にキャッシュフローの流れを多く作るか。
株でレバレッジをかけるよりは、不動産のほうが全然リスクは低い。

[482: 元祖匿名はん]

ですから40年間湾岸タワーマンションの一室を貸しててください。
それでいいじゃないですか。もう結構。
償却考えても40年あれば回収できるかもしれませんしね。
賃料が下がったりコストが上がらなければいいですね。さようなら。

[483: 匿名さん]

湾岸タワーは百年コンクリートだから償却100年で償却
すればいいのではw

[485: 441]

まともな反論が帰ってきませんねえ。。

湾岸なんて一言も言って無いですし、484さん、どこまで下がるのかまで言わないと意味が無いですよ。。Valuationで見るとどこあたりまでいきますかね？

元祖匿名はん、は2005年にオフィス賃料下がると言っていた口ですかね。オフィス賃料のほうが、ボラティリティ高いでしょうに、リスクが低いような発言をしてますが、2年前は逆のことを言っていたのでは？

デベの営業って可哀想ですね。2003年、2004年にも一生懸命薦めていたんでしょうに、そんなことは忘れ去られ、非難の対象にしかならない。

[487: 匿名さん]

2003年や2004年のデべの営業は、
他社物件のＭＲ近くで客の横取り営業が多かったですよ。

[488: 匿名さん]

湾岸なんて平成のニュータウン。
数年してブームが過ぎたら悲惨なことに・・・・。
所詮は埋め立て地だし庶民が住むところ。
東京は歴史的にも土地の低い場所は庶民が住む場所だ。
妥当な相場は坪200万以下だよ。そこまでは下がるな。

[491: 441]

そりゃあ、商売ですから、そうするしかない。結果論ですが、
2003年、2004年に薦めていたことは的中したわけです。
私は本当に感謝をしていますよ。結局は自分で判断をするわけですが。

そういう思考だと、デベの営業も頑張ってくれません。
買うときは買う、口約束でも、という態度をこちらが見せれば、一生懸命頑張ってくれます。そして良い情報が集まる。

何でも歴史は繰り返す、いつかはそりゃ下がるでしょう。ただ今までの考え方が通用しない世の中になってきている。
鉄鋼、海運、造船、建機、、これらも全て、もうすぐ駄目になると言われてずいぶん経ちますね。。。未だに絶好調。全ては新興国の存在が大きい。

待つのも良いですが、待ったところでどうでしょう、2006年水準になるのも6-7年はかかるのでは？もちろんそんな水準になることが無いかもしれない。そのリスクを引き受けて、かつ6-7年待つ、忍耐が要ることですね。
誰も将来のことは分かりませんが、安いものもまだある訳ですし、そういったところをPickすれば良いのでは無いか。

誰も新々価格を喜んで買えなんて言って無い。まだ買えるものはあるということ。

[492: 元祖匿名はん]

2005年？オフィスなら2003yですか？
貴殿にご心配いただくほどマーケット音痴じゃありません。
伊達に不良債権から携わっていません。不良債権作ってはいませんが。笑

貴殿が必死で部屋の前をお掃除して、それでハッピーならいいのでは。
ただそれを成功の秘訣とおっしゃりたいならご自身のブログでどうぞ。
まあ、貴殿のような方もいて、マーケットの一端でもあるわけですが。
エンドの掲示板で分譲貸しはいいぞー的プロパガンダはお止めください。

[493: 441]

なるほど、不良債権やってたら、デフレバイアスがかかってしまいますね。持合解消もそうですが、売らなきゃいけない主体が減れば、Marketは下がらないですよ。そんな時代は終わったのです。というかむしろ持合回帰の動きですからね今。

分譲貸しがいいよーなんて言ってませんよ。工夫すればどうにでもなると言っているだけ。物件選択を誤ってなければ。
私は2010年までは少なくとも下がることが無いと考えていますが、元祖匿名はんはどう見ているのですか？ここの掲示板での一番の論点のはずですが、一回も聞いたことが無いです。あなたの言葉。

プロを自認する以上、Marketに対する予想くらいは言わないと、説得力に欠けます。つまりは個人として資産を築ける可能性が高い方法、どうされた方が良いと？
・しばらく郊外で賃貸し、貯蓄して、いつ不動産を買う？
・そもそも不動産は買わない？

[495: 匿名さん]

米国の不動産市況も悪化しており、売れ行き見通しは下方修正だそうですね。
米国の影響を受けまくる属国状態の日本もお得意の追随でしょうね。

金利を上げる
→住宅ローン金利が上がる
→ローン審査通らない客が増える
→買える客が減り、マンションの売れ行きが悪くなる
→デベも借金して事業運営しており、金が入ってこないと運転資金もままならない
→在庫が積みあがり、耐えられなくなった中小デベがやむなく値下げしだす
→一部デベの値下げが業界全体に及ぶ

給与は増えず社会保障負担増加で手取りが減るという流れが変わらない限り、エンドが買える値段は上がらない。
現状は何とか買える人でも今後は金利負担が増えて買えなくなる。
デベの高価格維持政策も年内一杯持つかどうかだと思う。

[496: 匿名さん]

話をスレタイに戻すと
２３区新築マンション価格は
２００１年あたりから都心物件がＩＴ不況でだぶつき、２００２年底値地価と
容積緩和で割安になったタワーマンションが２００３年以降湾岸エリアで
１８０万〜２４０万の底値相場を盛り上げた。
これに対して都立大跡地の競争入札土地の深沢ハウスなど苦戦。
随意契約のグランドメゾン三軒茶屋の杜でも２６０〜２７０万の価格帯で
販売に時間がかかった。
２００４年湾岸戦争といわれた港南は８物件がほぼ完売
２００５年暴落説を否定する形で、芝浦アイランドが２６０万／坪で売り切る
ころには、それ以下のＴＴＴ、ＣＭＴなどあっというまに完売。
２００７年現在、ここまで供給量が減ったら、価格など論じても意味が無い。

[497: 匿名さん]

大出血バーゲン価格に戻って欲しい人がいるみたいだが
そういうセンス無い人は、例え奇跡が再び起こったとしても
欲張って買い逃しちゃうんだろうな
それで、また掲示板に必死に書き込む日々を繰り返して
気が付けばおじーちゃんに・・・

[498: 匿名さん]

普通に買いたいときに買って、本業に精を出すのが一番。
上がるときもあれば下がるときもあるから、
購入するタイミングより、手放すタイミングに
気を使ったほうが楽。
100点を狙わず、50点で十分。

[499: 匿名さん]

確かにプロの目から見た場合、今の不動産はここ数年、急上昇を続け、高値圏に到達しつつあるとの見方があるのも事実。
ただ、今日の日経にあるように、全国民の66％が今後、物価が上昇すると考えており、いよいよ本格的なインフレムードが供給側だけでなく、消費者側にも出てきていることも事実。
つまり、２極化が進む中で、より稼ぎ、純資産が積み上がっている１極が稼ぐ金と価値の上昇する資産を背景に上昇する不動産をさらに買っていく。一方で海外の安い賃金に負けて稼ぎが減り、純資産の積み上げのない２極は、下がることが当面ない不動産市況を眺めながら、家賃の値上げ通知を受け取る。
おそらく、このへんまでは、ほぼ確実な近未来として、起こりうる状況だろうけど、その後、どうなるかが、知恵の絞りどころでしょう。

[500: 匿名さん]

東京に貧民街が出来るとか？
今の家計状況で２極化の半数以上の下の方は生きていくのが大変な
くらいになるということなら。生活保護費増大？

[501: 匿名さん]

グランドメゾン三軒茶屋の杜は環七と世田谷通りの交差点の前。
三茶駅から遠いし騒音と排気ガスがすごい。
間取りもイマイチな部屋があったし、なかなか売れなかったのは当たり前。