23区内の新築マンション価格動向（その11）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。価格的には一部既に天井に来たのか（下がり始めたのか）、仕様グレードの低下にも注視が必要です。

過去スレその１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[273: 匿名さん]

マンションはマンションとして、住むところは必要なんだから
買えばいいし、貯金は貯金ですればいいと思う。
マンションを資産だと思って、ローン返済を貯金だと思うから、
あとでガッカリするだけで。

[274: 匿名さん]

賃貸マンションでも空き巣に入られたよ。オートロックはあったし、
カメラも設置されていたけど。

[275: 匿名さん]

＞２６９
家賃補助もらいつつ分譲マンションを借りているよ。
だからしょぼくないよ。修繕費税金もかからないから、
安いよ。

[276: 匿名さん]

自称不動産のプロやら、儲け話自慢好きな連中が、近視眼的な経済オンチなことだけがよく分かりました。
良スレです。

[277: 匿名さん]

> 276さん

じゃあ、どの様に行動すれば良いのですか？
当方、素人ですので教えてください。
もう寝ます・・明日、読ませて頂きます。

[278: 匿名さん]

今の相場はバブルではない。
日銀もそういう意見だ。

収益還元法ベースであまりにも安い水準だったのが
適正価格になっただけ。

ただここからの上昇には更なる賃料引き上げが必要。
１年前も同じ状況だったが。

後は金利と不動産利回りの間で裁定が働き地価が動く。
特に収益還元で地価が決まる商業地は。
不動産は金融商品となったし、リートが出来たことで
長期安定資金が流入するようになった。

大きな下落は考えづらく、賃料上昇が確認できるまで
横ばいが妥当なのだろう。

ただモメンタムは上昇傾向なのでキャピタルゲイン
目当ての資金流入があれば上にオーバーシュートする
可能性はある。

[279: 匿名さん]

郊外は上がらず。給料も上がらず。
都心だけ上がる構図？

[281: 匿名さん]

>279
給料が上がるあるいは上げることのできる人が住むエリアが高騰するということでしょう。当たり前ですが。

[282: 匿名さん]

>281
たしかに。
給料の上がる余地の少ない、普通のサラリーマンが
都心に住もうというのは、ほんとにここ何年かだけの
現象ですよね。
生活に余力のある人だけが都心に住むのが、普通
だと思います。

[283: 匿名さん]

そう。どこの大都市であれ、都心周辺に普通人は住んでません。
23区内郊外も年率2%程度でしばらくは上昇傾向でしょう。
郊外が上がらないという二極化は極論すぎる。上昇率が低いというだけ。
というより、既に郊外も上がっている事実に気づいていますよね。

23区と市の比較でいえば、あるプロのコメントを借りると
武蔵野市の住宅地≒杉並区の住宅地
三鷹市の住宅地　≒江東区の住宅地
府中市の住宅地　≒葛飾区の住宅地
調布市の住宅地　≒墨田区の住宅地
小金井市の住宅地≒墨田区の住宅地
国立市の住宅地　≒墨田区の住宅地
（出典：田原都市鑑定株式会社）

決して市が区より低いわけでも無い。

[284: 匿名さん]

前にこのスレでの議論をまとめた予測グラフをつくった。
再掲しておく。

[285: 匿名さん]

府中、調布遠いね。
でも、給料は下がる、郊外物件は下がる、都心だけが超チャレンジ価格
にならないと買えなくなるって都合よすぎません？

[286: 匿名さん]

調子よすぎるといわれてもねぇ。
失われた１０年。１３年の資産デフレを経て
格差社会が進むというのは否定しがたい事実。
都心３０万人と周辺４０００万人の格差が開くんだから
しかたがないんじゃない。

[287: 匿名さん]

>285
実際大手企業なんかは、上昇率が抑えられているだけで
給与の支払額が下がっているわけではないですし、
ご存知の通り新富裕層なども増えてきています。
給料の下がるのが一般的というわけではないと思います。
周辺でも「下がった」という人はいませんし。
（まあ、積極的に言うことではないでしょうが…）

[288: 匿名さん]

給料が下がるというより、
増税で手取りが減ってる。

[289: 匿名さん]

３０代で下がったという人はいない。でも３０代で大きく上がらないと
あとがきつい。
４０代では横ばい。５０代では毎年３０万〜５０万づつの減ではないだろうか。
月額給与は減らなくても業種によって賞与の額が大きく違う。
資金運用しながら資産形成をはからないと厳しい人が増えてきているよ。
大企業の業績改善は、組織と給与をいじった結果にすぎない。
これで本格的に景気が上向くかどうかはまだわからない状況だ。

世の中全体が豊かで幸福になれないと、地価なんてあがりゃしないって。

[290: 匿名さん]

大企業の業績改善は、組織と給与をいじった結果にすぎない。
→これはあまりにも乱暴。ファンダメンタルズも改善してますよ。

運用していかないとこれからは駄目という意見には賛成。基本的に今後は社員に還元するのでは無く、株主に還元するわけで、株主＝資本家としてのエクスポージャーは個人もなるべく持つべきでしょう。

世の中全体が豊かで幸福になれないと、地価なんてあがりゃしないって。
→もう上がっているのはなぜか、考えたほうが良いのでは。Marketが間違いで、あなたが正しい可能性は少なくとも50%よりは低いでしょう。

[291: 匿名さん]

局所的幸福が局所的バブルを招いている。
仙台とか広島なんてお寒い限りだぜ。大阪も北ヤードあてこんで
作った西梅田のタワマンが売れ残ってダイノックシート貼りまくりの
しょぼいエントランスに風が吹き込んでいたな。

[292: 匿名さん]

それこそ局所的デフレに注目しているだけ。
大阪も名古屋も価格自体は上がってきてますよ。

[293: 匿名さん]

あと、付け加えると、給料で買う6000万ぐらいまでのファミリー向けマンションと給料以外で買う１億以上のマンションも全く異なる分類にすべきだよね。極論すれば前者は消費財で後者は資本財でしょう。そこを混同すると消費財は１億以上で買うことになり、あとで悲惨なことが起こるわけですよね。