23区内の新築マンション価格動向（その11）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。価格的には一部既に天井に来たのか（下がり始めたのか）、仕様グレードの低下にも注視が必要です。

過去スレその１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[253: 匿名さん]

荒川は日暮里駅再開発のタワー物件と思われ

[254: 賃貸住まいさん]

>>243

私がいま妄想しているのは、城東地区の物件です。
中野なら難しくても、城東ならと思っています。


鉄骨の建物で、自宅兼賃貸アパート。エレベーターなし。
築十数年だけど、タイル張りで外見はまあきれい。
駅からすぐ。

全体の約４割がアパート。
ざっと計算すると、表面利回り14％以上。


準工業地域。都市計画あり。


都市計画があるってことは
建て直しのときにはセットバックさせられるのでしょうかね？
軽自動車がやっと通れるくらいの狭い道に面してます。

[255: ビギナーさん]

> 252さん

ご丁寧なご回答有難うございます。
水天宮駅から約徒歩8分です。８階の角部屋で
諸経費も含んで4,800万円ぐらいで購入いたしました。

頑張ってローン返済して実家のある田舎に帰ります。

[256: 匿名さん]

都市計画ありとは普通言わない。
都市計画道路ありか、地区計画の指定ありだろう。
再開発促進地域なら買っておくと、アパートがマンションに化ける。
その前に地上げ屋や＊＊＊が居座る惧れもおおいにあるがｗ
計画道路なら実施の際立ち退き補償がたくさんもらえる。
区画整理なら地価があがっていたら儲かるが、道路の立ち退き
のほうがボロいぞｗこんな話題ばかりじゃスレ主に悪いな。

[257: 匿名さん]

私も実家に帰る予定ですね。意外にそういう人多いのかな。
東京で買って、ローン返して、将来は実家でただ暮らし。老後の年金代わりのマンション。

[258: 匿名さん]

>>251
原因が分かりました。
新築マンションの平均専有面積の数字が異常に小さくなっています。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/floor_ranking_6.html
荒川区２２ｍ２、２２８６万円
ゆえに坪単価３３８万円

どの数字も信用できない感じですね。

[259: 匿名さん]

そっかぁ　町屋のワンルームがブームなんだな。

[260: 匿名さん]

というか、物件のサンプル数が極端に少なくなって統計の価値が薄れているんだよ。

[261: 匿名さん]

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html
荒川区７９戸だってさ

[262: 賃貸住まいさん]

>都市計画ありとは普通言わない。
>都市計画道路ありか、地区計画の指定ありだろう。


すみません。「都市計画、市街」と書いてあります。

[263: 匿名さん]

それ普通の物件だよｗ

[264: 匿名さん]

水天宮から徒歩８分？
あの辺はメトロと都営の駅がたくさんあるのに、
最寄り駅から８分では掛り過ぎでは。

[265: 匿名さん]

中央区のＤＩＮＫＳは子供が出来たら江東区に引越しします。
これ定番ッス。
http://www.city.koto.lg.jp/upimg/4176_jinkou07.pdf

[266: 匿名さん]

10年前に買った物件が今戻してきたと喜んでいる人は、
売ったらどこを買うの？

[267: 匿名さん]

土地付き戸建で7,000万円なら35年後でも土地だけは財産として残るが、
マンションを爪に火を灯して貯めた貯金を頭金にし、35年ローンで7000
万円で買って、トータル9000万円近い金を払って住むには勇気が要るなあ。
　金が余って仕方のない人ならともかく、将来の保障もないサラリーマン
ではリスクが大きすぎると思う。
　マンションは35年もすればロケーションが良くてもほとんど資産価値
が残らないと思われ、単なるコンクリートの塊に過ぎなくなる。
　9,000万円あれば、家賃20万円のそこそこ立派なマンションに35年間住め
るからね。
　実際には子供が大きくなれば出て行くから狭い部屋で十分だし、人口減少
で家賃も下がるし、1000万円ぐらいは賃貸の方が有利になると思われ、その
分は老後の貴重な資金になるだろう。
　これからは金利、消費税、年金掛け金等が上がるだろうから、そのための
準備も必要だしね。
　普通のサラリーマンで目一杯のローン組んでいる人はこれから悲惨だと
思うよ！
　日本人って所有欲ばかり優先して計算ができない国民だからね。

[268: 267]

それから言い忘れたけど、賃貸の場合、頭金として準備しておいた
2000万円を投資にまわして平均年５％で増やせば、20年で5000万円に
なるから益々差が付く。

[269: 匿名さん]

1) 家賃20万で借りれるところはヘボしかない。探してみれば分かる。
2) 子供が大きくなったら狭い部屋で充分じゃない
3) 日本で平均年5%で20年回せる能力あるなら、運用会社立ち上げられますよ。

というか、バブルになってるわけ？今。
中古価格、1年前と比べて、20-30%上がっている感じですよね。これでバブル？値上がりというより、値戻しでしょう。

[270: 匿名さん]

＞マンションは35年もすればロケーションが良くてもほとんど資産価値
が残らないと思われ

35年前に立てられたマンションはそうかもしれんが、今の新築マンションはきちんと経年劣化に対する補修はしていくようになってるから、資産価値ゼロってことはないだろ。
1/3くらいの金額では売れるんじゃないか？
もしくはリフォームして賃貸に出せばいい。そうすればただのコンリートの塊じゃないよ。
２３区内なら通勤にも便利だから借り手は見つかるよ。
千葉や埼玉の奥地だとムリだけどな。

[271: 匿名さん]

今がバブルだと言っている方のほうが、数字に踊らされている。
そもそも、浜田山坪570万で売れたのか。売れてない。デベのオファープライスでしか無い。本郷も価格が下げられた。オファープライスが下げられただけ。適正水準に下がってきているのは別にバブル崩壊では無い。

どこがどうバブルなのか。湾岸で大量にチャレンジ価格で売りに出されている。だからバブルだ。なんで？売れてなければバブルでも何でも無い。バブル論者のほうがバブルに踊らされている。

実勢価格が右肩上がりになってきているだけの話なのに。
確かに、チャレンジ価格で出されている新築も、湾岸中古も、買うべきではない。ただそれと今がバブルだという論議は全く別物。

[272: 匿名さん]

>> 267

賃貸戸建住居時に賊に侵入されました。
幸い盗難だけで済みましたが、戸建向けセ○ムでは侵入は
防ぎきれ無いと思いました。大事な家族を置いて出張にも出れない。
リーマンがMS購入に走るのはそれなりに理由はあると思います。