23区内の新築マンション価格動向（その11）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。価格的には一部既に天井に来たのか（下がり始めたのか）、仕様グレードの低下にも注視が必要です。

過去スレその１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[233: 匿名さん]

>>229
結局家賃３２．５万円じゃ２０年間で現金４千万円を
食いつぶすが、

買って家賃３２．５万円を払ったつもり貯金（毎月１２．５万円）
をして行けば２０年間で３千万円＋金利が残るってこと。

[234: 匿名さん]

うん。無駄使いの私には不動産はとても良い貯金箱です。

[235: 匿名さん]

元本毀損リスクでいってもマイホームに２０００万以上のキャッシュを
つぎ込んで、想定家賃より安いコストで都心周辺に住もうという考えは
やばそう。

とにかく坪単価２２０万とかで買えたからこそいくら自己資金をつぎ込んでも
元本毀損リスク（＝転売時の自己資金が減る可能性）は少なかったからで
すでに、相場が180万から300万と７０％以上も値上がりした状況で
今後の価格維持の可能性は極めて微妙。

10年後の中古評価、20年後の中古評価をいくらで想定しているのか聞いてみたい。
払ったローンは家賃ということでもまさか７500万の物件買うのに
９０％ローンという人はいないだろう。35年３．５％ローンなら
28万のローン支払いに管理費等で32万5千円になってしまう。

[236: 賃貸住まいさん]

賃貸目的なら、分譲マンションよりも、
アパート経営とかのほうが儲かりませんか。

素朴な疑問なんですが。

[237: 匿名さん]

>>233
とにかく7500万の物件買う人は4000万のキャッシュの
踏み台の上に、3500万のローンを組んで20万のローン＋管理費等で
家賃３２．５万相当のマンションに住めるわけで
それ自体べらぼうな浪費なんだといいたいわけだよ。

わかるかな。

[238: 匿名さん]

>>233
現金の運用を考えるんだったら、
郊外の安い家賃のところに入って
コストセーブしながら増やすしかないだろ。

一方、高い物件買って、つもり貯金も精神力無いと難しいし、

早い話どっちも金増やすのは大変ってことだよ。
どっちが自分に向いているか考えて決めたら？

[239: 匿名さん]

>>238
ハイハイ、
登録物件数が多いファミリータイプ
2LDK・3K・3DKの家賃が高い順です。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=4d/

家賃で２０万円くらい、物件価格が５〜６千万円くらい。
これが庶民レベルじゃない？

[240: 匿名さん]

今嫁と共働きで、家賃手当もらって郊外のわりと便利なマンションに
月４万ですんでいる。月に彼女の給料と＋α貯められる。ボーナス含む
と年に結構な額になる。
少し購入を考えたけど、時期を逸しているがするので、このまま賃貸で
現金を運用するのが吉な気がしてきた。

[241: 匿名さん]

>>239
家賃で２０万円くらい、
22坪で9千円／月坪
坪単価で２５０万っていったらあんた
賃貸借りたほうが絶対に得ですって。

[242: 匿名さん]

>>240
それでもって、待っているうちに下がるチャンスがいつくるのか
ってのが前スレのテーマだったわけですよ。

[243: 匿名さん]

＞賃貸目的なら、分譲マンションよりも、アパート経営とかのほうが儲かりませんか。

アパートは土地代がかかる。中古アパートを安値で買えたら儲かる。
ただし、今買えるのは周辺部。賃料の高い中野区世田谷区は土地を
買って採算がとれるベースだろうか疑問。
収益不動産もマイホームも底値買いしないと出口でつまずく。
元本毀損リスクとはそのことだ。

新築マンションを賃貸で買うのは長期保有が目的だからだろう。
底値で買ってローンも短めに組んで10年くらいで売る手もあるが
新築の場合20年は価格維持が期待できる「買い時・場所」がある。
そこで買っておけば、仮にキャッシュフローが少なくても
どんどん残債が減ってそれなりの売却益が出る。

それとサラリーマンの場合、長期保有で残債の減ったところで退職金を入れて
家賃を年金補填にする考えもある。そうなると維持費が少なくて
すむ新築マンションということになる。
退職時に中古マンション買っても同じだが、都合よく退職時が底値とは
限らない。3年前の底値で買った人は、チャンスの先食い

[244: ビギナーさん]

素朴な疑問ですが、何故坪単価で表示するのが主流なのですか？
m2単価じゃだめなのですか？

[245: 匿名さん]

業界の慣例。
平米単価だと、桁が細かくなりすぎる。
それと本来坪単価など買い手に知られたくない。
業界だけの尺度としてわかりにくくしている。

17坪、22坪、25坪　３０坪を大体の基準で覚えておく

[246: ビギナーさん]

不動産素人です。プロの皆さんにお尋ねしたいのですが、
中央区に60m2の昨年竣工のMSを保有してますが（自分で住んでいます）
2020年に1,500万円の物件価値はあると思ってますが、この考え方は甘い
でしょうか？是非、教えてください・

[247: 匿名さん]

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....
これなんかも坪単価だし。

[248: ビギナーさん]

＞２４５さん
有難うございました！

[249: 匿名さん]

>>241
２０年後にいくらでうれるかだろ。
極端な話し、２０年後に買った時と同じ値段で
売れると考えればどう？
オレは１０年前に５千万のマンション買ったが、
今なら同じ値段で売れるぞ。
１０年間家賃よりずいぶん安く住めたし、
売値と残債との差額もばっちり。
１５００万円くらい得した勘定やｗ

[250: 匿名さん]

あ、あ、あらかわが、３３８まんえん？

[251: 匿名さん]

>>250
この数字おかしすぎやろ。
オレのマンションもっと高く売れることになるぞ？

[252: 匿名さん]

＞中央区に60m2の昨年竣工のMSを保有・・

場所によりますよ。日本橋蛎殻町なら成長株。
階数によります。11階建て最上階角部屋なら成長株
環境によります。目の前に何か建って視界を塞ぐようならつらい
駅からの距離によります。7分以内なら成長株。

６０㎡　18.2坪
2006年竣工
八町堀あたりのコンパクトマンションで坪単価４０００万〜4500万でしょうか。


＞2020年に1,500万円の物件価値はあると思ってますが、
築14年でしょ。私が買取の予約してもいいです。
自殺者がでるか耐震偽装がない限り大丈夫なのでは？