23区内の新築マンション価格動向（その11）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。価格的には一部既に天井に来たのか（下がり始めたのか）、仕様グレードの低下にも注視が必要です。

過去スレその１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[213: 匿名さん]

残債以下で売ることはキャッシュが無い限り通常できない、売るに売れない、塩漬けになっちゃうってことなんじゃないですか？単に。

[214: 匿名さん]

同じ建物の住み替え需要は下支え要因だね。
状況に応じて広さを変えたり、
２軒目で親や子供を呼んだり
その需要は意外と多いらしい。

[215: 匿名さん]

逆にいえば、もっと坪単価が安い時期の想定家賃が高い
物件でないと買う意味は薄いということだ。

節税効果でも考えない限り、ここまで値上がりして
キャッシュを自宅につぎ込む意味ってのが正直よくわからん。


>>212
売却予想額というのはオレはこうやって計算している。
まず、今年を基点に、類似物件の新築価格上昇率を
想定する。
毎年の上昇率（横ばい、下落率）を3％〜7％と任意の数字で
想定して20年スパンでの新築価格予測を作って
それを一定率毎年減額して中古価格を出す。
残債は計算するしかない。専用ソフトを使うかエクセルで出す。
そこから物件の３％＋6万円足す消費税＋印紙代
本当は内装や設備の更改コストも300万くらい見込んでおく
以上。

[216: 賃貸住まいさん]

いいじゃん、知らなくても。
民事再生法とか、破産とかあるんだから。

[217: 匿名さん]

>>209
どうでも良いけど２点修正する必要があるよ。
①
差し引き＋12.5万円
15年累計で　2250万
20年累計で　3000万円
＜これも年４％で運用しないと。＞
②
4000万のキャッシュを
４％で運用して20年に　15年で
＜この間、３２．５万の家賃を払い続けるから、運用益年１６０万円
では赤字になって、キャッシュが年々減って行くよ＞

[218: 匿名さん]

>>210
家賃相場が年々上がるという意見もあるが、自分が買った物件の
想定家賃はいずれ中古だから10年たったら相応に下がるわけだし
夢を見ないほうがいいだろう。

[219: 匿名さん]

あんたら本当にプロ？　単純に想定家賃の20年分と金利負担＋諸費用維持費＋売却時想定家賃10年分を天秤にかけるだけ。

[220: 匿名さん]

そこはカタク見積もる必要はありますが、ただ新築物件が払底していることを考えると、今後都心周辺の競合状況は緩くなる？という可能性はどうでしょうか。プラス、REITの規制が厳しくなれば、ありえん低利回りで回し続けることもできなくなるわけで、その意味でも大家にとってはプラスかな？と夢を見ているわけであります。

[221: 匿名さん]

>>217
ありがとう。まじめにチェックしてくれて。
①
>>＜これも年４％で運用しないと。＞
これは、キャッシュフローじゃなくて
節約利益だよね。
考えるとしても金利４％の積み立てだろうね。②
>>＜この間、３２．５万の家賃を払い続けるから、運用益年１６０万円
では赤字になって、キャッシュが年々減って行くよ＞
そう。だから19.5万の負担家賃と20万のローン＋諸経費の比較で
運用益を減らしても元本は減らないほうが得と言ってまんがなｗ

[222: 匿名さん]

>>210
10年分ってあなた、賃貸事業の話でなくマイホームの話でっせ

[223: 匿名さん]

>>217
②
２０年すると４千万円のキャッシュが消えて無くなりそうｗ

運用益１６０万円−支払い家賃３９０万円＝年２３０万円の赤字
２０年間の赤字４６００万円

[224: 匿名さん]

222>>219
スマソ

[225: 匿名さん]

下流が簡単な算数が苦手というのは定説通りだなｗ

[226: 匿名さん]

>>222
マイホームでも、購入時想定家賃を利得とし、20年分見積もる。
売却価格は近隣築20年物件の家賃の10年分
それと諸費用と金利負担をたして判断。

[227: 匿名さん]

これでいいか？

　　　　　　ケース１　　　　　　ケース２
　　　　　　賃貸　　　　　　　分譲マンション　　　
住居費　　２０万　　　　　　　３２．５万円

資産　　　マンション評価額　　　4000万
　　　　　　−残債　
運用益　　０　　　　　　　　　　　160万／年
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　13.3万／月

[228: 匿名さん]

年4%運用を日本円でやるのは難しいですな。金利が上がればその限りでは無いですが。まあ、不動産の買い時は終わり、買った人は、余ったキャッシュは株なりで運用した方が良い。今まで不動産買えた人は低金利で借りれているわけだし、長く借りときましょ、ということでしょう。

ただ元本毀損リスクは不動産より株のほうがありますわな。どう考えても。
不動産は自分で住めるわけだし、リスクとしては低い分、儲かりにくい金融商品。人間生きていれば必ず住宅コストはかかるわけで、買える人は買っておいたらどうですか。これからでも。新宿にはその限りで無い人もおりますが。

[229: 匿名さん]

もとい

　　　　　　ケース１　　　　　　ケース２
　　　　　　分譲マンション　　　賃貸　　　　　　　
住居費　　２０万　　　　　　　３２．５万円

資産　　　マンション評価額　　　4000万
　　　　　　−残債　
運用益　　０　　　　　　　　　　　160万／年
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　13.3万／月

[230: 匿名さん]

＞年4%運用を日本円でやるのは難しいですな。

確かに。半年前の賃貸用不動産なら十分７％回ったけどね。

[231: 匿名さん]

そんなうまいこと運用できたらそりゃ世話無い。。それこそ皮算用。皮算用はしょうがないけど。
オプション価値を考えると不動産はまだ買い時かな。
無理して買う必要無いけど、欲しい時が買い時でしょう。

[232: 匿名さん]

7%で回る、と確定しているわけじゃない。今後色々あるリスクを包含してのその時の7%だったわけでね。それよりは優良REITが5%台で買えた方が価値がある。レバレッジかけれないけど。