パークホームズ千歳烏山

[近所をよく知る人]

情報なにかありますか？

所在地：東京都世田谷区上祖師谷2丁目286-1（地番）
交通：京王線 「千歳烏山」駅 徒歩14分

[42: 匿名さん]

北烏山はやめた方がいい。この辺では、不人気エリア。
売却するようなことがあれば、間違いなく苦労する。
このエリアで良質な住宅地は、甲州街道の南側だよ。

[43: 購入検討中さん]

このマンションまでの町並み、閑静な住宅街という感じで良いですよね。
そこが結構気に入っていたりします。
そろそろ要望書も出始めていると言われましたが、売れ行きどうなるでしょうね。

[44: 物件比較中さん]

閑静な住宅街というより、田舎っぽくなかったですか？
私は世田谷にもまだこんなところがあるんだなあと思いました。

[45: 物件比較中さん]

世田谷は住宅が密集していてごちゃごちゃしている街も結構多いです。
実際我が家も、世田谷区中心部のそういう地域に長く住んでいたので、
こういう田舎っぽい町並みが新鮮でしたよ！

[46: 匿名さん]

ここは祖師谷公園と芦花公園があり祖師谷公園では鴨や水生昆虫などもいますので子供の遊び場になりテニスコートもあります。たまに弁当をもってくる家族づれもみかけます。花見もいいです。あと芦花公園にはクワガタがいると思います。自然好きには住みやすいです。田舎っぽいところが魅力です。生活用品はすべてそろうと思います。

[47: 入居済み住民さん]

数年前まで烏山住民だった者です。
この物件は粕谷の高級感や自然が多いなど環境を考えたら、良いと思います。ただし、通勤、通学を考えた場合、駅まで遠いのと、烏山からの朝の電車の混雑具合は半端ではないので、それを覚悟した方が良いと思います。

また、コモドはまだ売れ残っているみたいですね。北側で甲州街道越えで、6000千万台はかなり高いです。この値段で買うのはResaleを考えた場合にはちょっと辛いですね。

あと、旧甲州街道沿いの芦花公園までの間でマンションを建築中かと思いますが、ラブホテルのほぼ正面なので×です。

この地域のメリットは、自然環境の多さと商店街の充実度だと思います。何を優先されるのかご検討されたら如何でしょうか。

[48: 申込予定さん]

第一期の販売住戸に要望書を出し、銀行融資の事前審査の申込みをしました。
抽選にならないように祈っています。
あと、最終価格が少しでも下がりますように。

[49: 匿名さん]

>>48
お疲れ様です！

私は迷ったのですが、やはり駅からの距離が気になり見送りました。。。
千歳船橋のプラウドかパークハウス狙います！

[50: 申込予定さん]

>49さん

ありがとうございます！
我が家もプラウド見てました。
日照重視なのでプラウドなら３階が希望だったのですが、
なにぶん予算オーバーでした。
パークハウスはＭＲの予約は入れてあるのですが、
図面を穴が開くほど見たものの、
日照条件の良さそうな南向きＣコートは広い部屋ばかりで、
おそらくこちらも予算オーバーだろうと予想できるので（涙）
パークホームズでほぼ決まりです。
本当は小田急沿線が良かったんですけどね。
でも予算がある以上、全てに満足するのって難しいですよね。
49さんも素敵なお住まいが見つかりますように！

[51: 匿名さん]

上祖師谷はいい住宅地で、大きな戸建てが整然と並んでおり道路も広い。
買い物も千歳烏山が便利なので基本的には不自由はしないはず。
だけど、この物件は徒歩では遠すぎ。どこを歩けば１４分でいけるのか
教えてほしい。ふつうに歩けば２０分近くかかると思う。
それがなければ環境は悪くない。千歳船橋のプラウドやパークハウスと
比べても、周辺環境はいいと思う。いかんせん、駅までの距離がな。
そういう意味では３つとも帯に短し、たすきに長しといったところ。

[52: 匿名さん]

やはり駅１４分だと（実測では２０分弱）、リセールは相当厳しくなると思い、見送ることにしました。
つまるところ、マンションは「立地」だということに落ち着きました。
将来的には買い替えも考えているので、その時に多額の借り入れが残ったままというのは、一般サラリーマンの私には無謀すぎますので。

[53: 物件比較中さん]

買い替えや、賃貸として出すことを考えている方には厳しい物件ですよね。

千歳烏山から南に徒歩５分くらいの場所（粕谷）に、野村がマンションを建ててるっぽいです。東西に長い土地だったので、南向き物件だと思われます。
野村の社員に聞いたところ、その用地と一致するのかは定かではありませんが、千歳烏山の南、駅徒歩５分の場所にマンションを建設する予定があると言われました。で、価格を聞いたところ平均坪単価420万だと！
こちらのパークホームズの1.5倍？？？
土地の取得時期が地価上昇後だったのか、入札方式だったのかは知りませんが、ありえない価格のマンションになりそうです。
プラウド千歳船橋が高すぎると言われていますが、その比ではありません。ただ、駅の近くはマンション用地が減ってきているので、絶対千歳烏山という人は、どんな価格でも買うのでしょうかね。
予算が青天井ならばそっちが欲しいです。便利そうだし。

[54: 匿名さん]

野村マンションは粕谷4丁目のパン屋の向かいあたりですね。
お知らせ看板に野村とありました。
ここは駅近です。しかし４２０万は高い！80㎡超えると億ション！
あり得ません・・

[55: 匿名さん]

野村は高めにだしてジワジワさげてきますからねー
千歳船橋もジリジリ下げたし。（期待するほどは下がらなかったけれども）

[56: 匿名さん]

あそこは確かに駅近だけど、分譲マンションを建てるには敷地が狭い。
前も賃貸マンションがあったんではなかったか。いずれにしても
あそこに建つなら、２０戸以内の小規模の物件だろう。
でもなんかプラウド建つ感じじゃないんだよね、プラウドなら
すでに宣伝してるんじゃない？更地になってからけっこう経ってるし。

[57: 物件比較中さん]

確かに粕谷のあの土地は狭かったですね。
プラウドは別の場所なのかもしれません。
紛らわしい発言をして申し訳ありません。
でもいったどこなんでしょう・・・

[58: 申込予定さん]

要望書、結構出てきているみたいです。
自分の希望している部屋と接している住戸に、どんな人が申し込んでいるのか気になります。

[59: 匿名さん]

まあ駅から遠い分、昨今にしては坪単価安いからね。
いちおうアドレスも世田谷区だし。
だけど、それだけだね。

[60: 物件比較中さん]

http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/19th/times/news247.htm

記者発表があったそうですよ。

[61: ご近所さん]

柑橘類は植えると聞いていましたが屋上緑化まで行うとはなかなかいい物件ですね。

[62: ご近所さん]

問い合わせが多く早期完売は間違いなさそうです。東京テラスを買うことができなかった人はこの機会に。

[63: 入居予定さん]

↑
おぉ！そうなんですか！
我が家が要望書を出している部屋の左右も既に要望書が出ていると聞き、
本当かなぁ・・？と半信半疑だったのですが、やはりそうなんですね。
売れ残るようだと嫌だなぁと思っていたので、嬉しい情報ではありますが、抽選になってしまうのも困ります。
銀行の仮審査も無事に下りたようなので、あとは申込み開始を待つのみ。
他にも購入を考えていらっしゃる方は居ませんか？

[64: 匿名さん]

マンションは駅近でないと価値がないとよく言われ、そこにこだわるのも多いがこのマンションの反響が書かれている通りなら、所詮現実には無い袖は振れぬ、駅近でも買えないマンションは存在しないのと同じ、ということですな。
理屈でいえばありえない立地だからね、実質徒歩２０分なんて。
でも冷静にみれば、あそこで坪２７０というのは高いんじゃないの。
最近出てるのが、ほとんど３００オーバーだからといって単純に比較して安い
と思うのは短絡的だよな。

[65: 物件比較中さん]

千歳台のパークハウスフォレストリエと比較し、どちらかを購入しようと考えています。こちらの営業の方に正直に伝えたところ、そういう方も多いですよと言われました。同じ時期に、近いエリアで、同じくらいの規模の物件ですものね。こちらの第一期の申込みと、あちらのＭＲのオープンが同時なのんですよね。
ただ現段階でパークホームズは夫婦ともかなり気に入っています。間取りがフォレストリエより好きでした。あちらに比べると共用施設が少ないので、管理費等も控えめな気がしました。
駅徒歩１４分という数字だけを見ていた時には、若干後ろ向きだったのですが、実際雨の日に夫婦で会話しながら早歩きで歩いてみたら、１３分もかからなかったので、一気に前向き検討に変わりました。大きな信号等が無いからか想像していたよりも時間がかからないもんだね、と話したのですが、実質２０分と書かれている方が居るので、測り間違えたのか心配になりました。もう一度測ってみようと思います。
確かにリセールを考えると厳しいところでしょうが、現段階では自分たちがずっと住んでいくつもりでいるので、環境や建物重視です。

[66: 物件比較中さん]

１４分はちょっと厳しいかと思われます。商業施設も少ないので余計に遠く感じるようにも思います。この距離にしては高過ぎると思いますが…パークホームズさんなのでしょうがないですね。ただ、三井不動産は今年度下期は最高価格をつけていると聞きました。物件自体は気に入っていますが、この価格で買いなのか悩みどころです。

[67: 申込予定さん]

この界隈のパークホームズを何軒か、外からですが見てきました。
蘆花恒春園フォレストコートや、 パークホームズ祖師谷ガーデンズコートなど・・・いずれも素敵なマンションでした。
あんな風に完成したら嬉しいですね。

[68: ご近所さん]

敷地の端からなら距離的には1.1Kmぐらいで特にアップダウンもないから大人の足なら14分で歩けると思う。ただ「ホームからドアまで」だとやはり20分近くかかるでしょうね。

まあ公称15分以内なら一般的には中古でもギリギリ徒歩物件として売れるでしょうから、あとは実際に駅まで通うご主人やお子さんの気持ち次第でしょうか。

この辺りは世田谷の中でも最も田舎の雰囲気が残るエリアです。
世田谷というより練馬区のイメージに近いかも。
でも千歳烏山、祖師ヶ谷大蔵、仙川、成城とそれぞれ個性のあるエリアに囲まれており商業施設は充実しています（いずれも近くはありませんが）。
公園が多く子供の遊び場に困ることはないでしょう。

[69: 物件比較中さん]

私は色々と悩んだ末に、やっぱり申込をするのを止めることにしました。
夫も気に入っていただけに残念。。。

「駅からの距離」がどうしても気になってしまいました。
毎日の往復４０分が・・・。


一生住み続けるつもりなのですが、、
万が一売る必要に迫られたに場合、駅から遠いため資産価値としてどうか？という結論になりました。

担当のかたも、とても親切だったのでお断りの電話をするのが心苦しいです。。。。

・駅から遠い
・価格が割高
・完成が遅い
・価格表を見てビックリ。売れ残るは

[70: 物件比較中さん]

見送りの理由を書こうとしていたのですが
先ほど途中でおくってしまいました。失礼しました。。

・駅から遠い
・価格が割高
・完成が遅い
・価格表を見てビックリ。売れ残ってしまうかも？

です。

[71: 物件比較中さん]

こちらの物件に魅力を感じています。

でもここって割高なんですか？

現在分譲している近隣他社の物件と比較しても、それほど高いとは思わなかったのですが・・・三井だし、日照も悪く無いし、環境も良さそう。
管理費や駐車場代も安く思いました。

駅から遠いのは確かですが、だからこそこの程度の価格で抑えられているのかなと感じていました。
少し前まで、世田谷区のもう少し南でマンション探しをしていたため、
感覚が麻痺しているのでしょうか。
ちょっと南下するだけで、ものすごく高いです・・・

[72: 匿名さん]

じゅうぶん高いと思いますがね。
これとか地所の物件なら、東京テラスを中古で狙った方がよっぽどいいマンションンだと個人的には思いますよ。（私も探していますが、ほとんど中古はないみたいです・・・）

[73: ご近所さん]

東京テラスの販売はたしか２，３年前でした。販売価格は５千万から７千万台だったと思います。このときは２３区の地価が下げ止まったというときだったと思います。それにテラスは上に向けて建っているのでその分販売に響かないと思います。今回のパークは材料など原価コストの上昇のためテラスよりあがるのは明らかではないでしょうか。東京テラスは今でも人気がありますので中古でも結構値段がするような気がします。決めるかどうかは各自の判断。できれば現場に行った際は祖師谷公園や栄すしに行ってみてください。今公園は紅葉できれいです。砧公園のように大きくありませんがとてもいい公園です。芦花公園も。４月の花見もとてもいい。

[74: 物件比較中さん]

No.71に書き込んだ者です。
東京テラスって人気あるんですね。
実は数年前の分譲時、東京テラスのモデルルームにも足を運んだことがあったのですが、夫婦とも当時ちっとも良いと思えなかったんです。
知人いわく、完成後も中が安っぽかったと聞いたりしました。
（自分の目で確かめたわけではないので、正確には何とも言えませんが。）
でもこの物件は好きだなと思ったので、東京テラスの方がよっぽど良いマンションだというのは、好みの問題かと思いますよ。

それからNO.73さん、芦花公園と栄寿司には行ったことあります！
（以前世田谷区に住んでいたので、あちこち行っていました。）
お寿司だと梅が丘に行くことが多かったのですが、こちらもコストパフォーマンスが良いですよね。
祖師谷公園はまだ足を運んだことが無かったので、今度行ってみます。
ありがとうございました。

[75: 物件比較中さん]

このマンションの方が良いとは完全には言い切れないけど、私も時がたって東京テラスの評判が変わってきた（？）のにはびっくりです。

[76: 物件比較中さん]

建物に関して言うと開口部も広くエコや性能評価などしているのでテラスより質がいいかもしれません。

[77: 匿名さん]

ここは価値からいうと高い。ただ最近は坪３００オーバーが当たり前のように
なってきてるので、単純に価格を比べると安く見えてるだけ。それに今時、５０
㎡とか６０㎡台の部屋が設定されてるのは、オドロキ。分譲価格を安く見せたい
ためなのか、部屋数増やしたいからなのか知らんが、ありえないでしょ。
中古になったら相当下げないと売れない。都心ならＤＩＮＫＳとかが買うけど。
遠いわ、狭いわ、もうどうにもならんだろ。
あとテラスだが、時々中古が出てる。大体７０後半で５８００万ぐらいかな。
でも仕様は安っぽいらしいよ、長谷工だし。

[78: 物件比較中さん]

パークホームズ世田谷梅ヶ丘もそうでしたが、
狭い部屋から売れていく傾向もあるようですよ。
リタイアしたご夫婦なんかだと広さも要りませんし、
DINKSでも都心にマンション買うとなると、やっぱり桁が違うので難しくないですか？
そういった意味で60㎡台の部屋もそれなりの需要があるのかなと思っていました。
私は買うなら広さも欲しいと思っていますけどね。

[80: 購入検討中さん]

第一期の販売は今週末からですね。正直、我が家はまだ迷っていますが、パークホームズシリーズのフラッグシッププロジェクトということで注目されているらしく、こちらの物件は何度訪れてもモデルルームがそこそこ賑わっていて評判が良さそうですよ。（掲示板では散々なことを書かれていますが、こういうところを見ない層が購入するのでしょうかね・笑）
営業の方に聞いたところ、良さそうだと思う部屋は皆さん同じなのでしょう。要望書が出ている確立が高かったです。高い買い物なので、本当に悩みますよね。

[81: 周辺住民さん]

確かここの土地は名糖があったところだったと思います。そのときは不気味な場所でしたが。駅遠は不利というのは１側面しか見ていない考えのような気がします。横浜もいいですが世田谷はいいところだと思います。財政が潤っていますので児童手当など子育ての対応もいいです。世田谷のなかでも商店街は結構あるほうなので生活用品をそろえるのも不便がない。あと図書館もあります。仙川に再来年ホームセンターができますので新宿まで行かなくてもそこそこそろってしまいます。公園も充実していますので落ち着いた生活ができます。犬をつれて祖師谷公園に散歩にいくと夏はあまり感じませんでしたが紅葉が公園を引き立てているように感じました。正面からではみるとあまりよく感じません。成城のほうまで公園に入ってみてください。小さい公園ですがとてもよくできた公園だと実感していただけると思います。ただこの公園は例の一家殺人事件があった場所です。そのため警官の巡回も多いと思います。近場にブルーベリーの農園などもありますので自然好きの人にはいい場所です。

[82: 匿名さん]

世田谷がいいところであることは、誰も否定しない。ただここを選ぶかどうか
とは、別問題。駅遠が不利であることは一部の都心一等地を除けば避け得ない。
自分の問題に置き換えれば、すぐわかるだろう。中古を買う時、好き好んで
駅遠を選ぶか？また高い売値でも、買うか？そういう点から見ると、ここは
ちょっと許容範囲に入らないし今の販売価格では損が見えてるということ。
ウソだと思うなら、不動産屋に聞いて見ればどのくらい落ちるか大体の線は
教えてくれるのでは。イメージ的には、３割ダウンだと思うが。

[83: 匿名さん]

＞７８
あなたはＤＩＮＫＳの購買力の高さをわかってない。あくまで両方とも大手企業に勤めている前提だが、３０代後半で８０００万くらいの物件は親の援助が多少あれば、買えるし買ってるよ。都心タワーなんか相当いるぜ。

[85: 周辺住民さん]

８３番さん
あなたのほうがわかっていないような。大手３０代後半ですと年収７００万はあるでしょう。あわせて１千万近くになります。それだけありますと物件は１億のあたりを探します。なんか今の流行の価値観のようだがタワーを狙うのは年配者や都会で生活を望む方そして金儲けできると思う方など。烏山を望むような方は自然に親しむ方が多い。しかし１０年先はタワーのような価値観が維持できるかはわかりません。たとえば耐震性があるといいますが人がつくるものなどですので震災によって浮き彫りになることもあるかもしれません。それに生活するうえでふつう採光は必要ですがタワーができる人気の場所はどれだけ確保ができるか微妙。光に浴びないとうつ状態にもなりやすいとか。今東京が勧めている緑化によってまた人の価値観もだんだん変わるかもしれない。今は渋谷に畑を作る時代。土いじりをしたい人が増えているそうです。

[86: 周辺住民さん]

８２番さん。
もし中古を買うとき駅が近いのはいいかもしれません。しかし長い間住むのですから住宅の性能、周囲が子育てに適している環境、最後に絶対はずせないのは採光です。寝るだけに帰る賃貸生活ですと駅近ですが休日部屋にいるのに光が入らないのはとてもじゃないがいられない。まして子育てしている状態だとなおさら。小さい子供がいるのでしたら公園は欠かせない。休日になると祖師谷公園では小さい子供を砂場で遊ばせたりしていまる親や夏は子供たちが公園内で水の中にいるやごなどを捕まえているのも見かけます。今はどこにでもいると思いますがカモも見かけますよ。

[87: 購入検討中さん]

購入を考えていましたが、思った以上に価格が高くまだＭＲにも足を運んでいません。前のレスで管理費が抑え目だとありましたが、管理費・修繕積立金はだいたいいくら位なのでしょうか？ＭＲで伺った方がいらっしゃいましたら、教えてください。

[88: 購入検討中さん]

＞ＮＯ.８７さん

広さによって値段設定に幅があります。
だいたい何㎡台が知りたいですか？

[89: 物件比較中さん]

No.85 さん
世帯年収1000万で1億の物件ですか。
親の援助がいくらでの話でしょうか？

[90: ご近所さん]

だいたいこのあたりに住んでいるかたは６００万ほどが多い気がします。それに大手で夫婦共働きでですと親の援助なしでそれくらいねらえるのではないでしょうか。ちなみに今の時代頭金もなしで買うような人はわかりませんが。

[91: 購入検討中さん]

No.90 さん
自己資金3000万　親援助3000万
ローン4000万ならあり得るということになりますね。
果たしてそんな人がそう多くいるのでしょうか？
一般的なサラリーマン家庭（大手企業勤務含め世帯年収1500万程度）が手を出せる金額（＝1億）とは思えませんが。
一度マンション掲示板の「ローン・保険」の中の『年収に対して無謀なローン』等をご覧になってみてください。