パークホームズ千歳烏山

[近所をよく知る人]

情報なにかありますか？

所在地：東京都世田谷区上祖師谷2丁目286-1（地番）
交通：京王線 「千歳烏山」駅 徒歩14分

[344: 入居済み住民さん]

>>342

都心と比べるのは如何かと思うけどね。三井の営業ですか？だとしたら必死ですな。
小田急、京王線沿線のこの近辺のマンション価格は、数年前に比べ確実に1千万から1.5千万程度
上昇しているよ。この辺の相場を見ていれば分かるでしょう。
この違いを値上がりしていないと言うの？テラスは5千万前後がメインだったと思うし、
テラスに比べてランクが上のここは、5千万前半くらいがいいところなんじゃないかね。
環八沿いで環境が悪いD'グランフォート芦花公園なんて、5千万くらいだったのに、
いまだに売れ残っている物件が6千万くらいで便乗値上げしてるしね。
環八の内側の財閥系の物件も、新築販売時と今の中古販売価格比べたら1.5千万も上がってたよ。

[345: 匿名さん]

342です。三井の営業です。(笑)確かに上昇しているよ。テラスのときは単版ガラスオプションで2重ガラスが入る時代ですよ。それに住宅性能評価はついていなかった気がするのですが。営業マンに性能評価つけるか聞いたけどはっきりしなかった。(間違ったらすみません)はっきり言って財閥がどうであろうと関係なく思っています。評価できる書類がそのマンションにあるかどうかが大切。住宅性能評価がそう。気休めだろうと都心でもこれがないマンションは後々評価されにくい。
　テラスのよさは住宅の質よりもたくさんの緑を設けた中庭のよさ。それは今でも評価されるもの。いくら駅が遠くても暮らしやすさはかわらない。それだからこそ中古物件が出にくい。
　この物件は規模はテラスに劣るが低層をいかし緑を設け、今の時代のニーズ受けた高寿命化の建物。屋上緑化などエコにも配慮している。つなぐという斬新なアイデアも取り入れている。確かに前と比べれば地価も上がり健在も上がりそのことが価格を上げている。
　前にも書いたが買えばとは言っていません。高いならよせばいいし賃貸でも20万ほどでこのあたりは住めるのだから無理して買う必要もありません。もし買いたいなら買うのもいいし、出来上がったものを見てまだいい区画があればその時買えばいいじゃん。
　テラスもそうだけどこのような住みやすそうな物件は中古では出にくい物件つまり流動性があまりないので都心のように価値の上昇は低いけど購入したくてもできにくい状態になるかもしれませんよ。
　高いと思ったらやはり無理して買う必要もないと思うし、ローンが払えなくなり家族崩壊みたいになったらたかが住まいのことで愚かだと思うし。あとはそれぞれの家庭が考えることですから。

[346: 匿名さん]

「2年前、その水準まで下がったから今後も下がるはず」というのは「二匹目のドジョウ」っていうのではないでしょうか？？

2年前はいろいろな要素が重なってたまたまその水準まで下がったのであれば、その価格を期待して今後待ち続けると買える時期を逃しかねないですよね。

投機用でないのであれば、あまり相場に引っ張られる買い方は疑問です。

[347: 匿名さん]

>344
＞この近辺のマンション価格は、数年前に比べ確実に1千万から1.5千万程度上昇しているよ。
テラスは5千万前後がメインだったと思うし、テラスに比べてランクが上のここは、5千万前半
くらいがいいところなんじゃないかね。
おもいっきり矛盾してるわな。お宅の論理なら、今の販売価格は適正になるが。ここの価格が
妥当とは思ってないが、あまりおばかな内容はやめといたらどうか。
＞D'グランフォート芦花公園なんて、5千万くらいだったのに、いまだに売れ残っている物件が
6千万くらいで便乗値上げしてるしね。
これは、いつの話だ？今そのぐらいの値付けで中古（居住中）が出てるが。まあ、この値付け
では売れんと思うが。

[348: 抽選会待ち]

駅からちょっと遠いし、私たちには高い物件でしたが、環境が気に入ったので思い切って登録してきました。本当は物件がある程度できて建物の様子がわかってから買えるといいのですが・・・。来週が待ち遠しいです。

[349: 匿名さん]

＞評価できる書類がそのマンションにあるかどうかが大切。住宅性能評価がそう。

今時住宅性能評価がついてないマンション見た事ない。
それを以って評価出来るなんて笑止ですよ。

[350: 匿名さん]

第二期販売住戸は決定したのでしょうか？
どの程度の価格帯になるのでしょうね。
だいたい第一期と同様？

[351: 匿名さん]

>>348

別に出来上がってからでも遅く無いじゃん

[352: 匿名さん]

３４２，３４５です。今時住宅性能評価は当然です。(笑)しかし4年近く前は当然ではなかったんですよ。姉歯事件が起きる前はそんなのつける必要はないという風潮でしたんですよ。とにかく安く買うという客の流れだったんですよ。あと言わせていただくとここは低層だからまあいいけど、高層では耐震等級２か３は欲しい。
　ところで今時のマンションの性能評価はどのくらいの目的に設定し取得しているんだろう。欠陥防止くらいのランクで申請しているのかな。

[353: 匿名さん]

テラスは取得しているよ。

[354: 匿名さん]

３５３さん
テラスのホームページには住宅性能評価(設計．建築)記載なかったけどありましたか。ちょうど建築段階頃でで耐震偽装事件ががおこってしまってどこのマンションも買い控えが起こったのは覚えていて住友の営業に聞いたけど反応なかったので取得していないと思ってしまいました。間違って記載して申し訳ございませんでした。ところで東京テラスの性能評価はどこまで取得していますか。できれば教えてください。

[355: 業者さん]

確かにちょっと前の物件には性能評価ついてなかったですね
出始めの頃は付けている建売業者がよく
「今は珍しいかもしれませんが
売却する頃にはこの書類が標準になっていて、
あるのとないのでは評価が違いますから」
とお客さんに説明していましたから。

[356: 匿名さん]

３５４です。
うる覚えでなんですがテラスを買おうとしたとき耐震偽装がでてテラスのホームページに自分たちは姉歯とはかかわっていない。と書いていた覚えがある。たしかこの近くのマンションで住宅性能をつけていると謳っているマンション(名前は忘れてしまった)のどちらがいいか考えていたんだった(今思い出しました)。

[357: 匿名さん]

今週末抽選は行なわれますか？

[358: 契約済みさん]

現在の盛り上がりの無さに
不安がよぎります

[359: 契約済みさん]

>>357
抽選やるほど盛り上がってない。
第二期販売25戸程度って・・・

こりゃ竣工売りだな

[360: 購入検討中さん]

駅から１４分というのは、購入を迷わせる要素ですが、
この界隈の上祖師谷１丁目や粕谷３丁目あたりの
住宅街を散策すると、あぁ、ここはやっぱり世田谷なんだなぁと
実感できる雰囲気のいい町並みですよね。

千歳船橋方面でも物件を検討しているのですが、
町の雰囲気は断然こちらのほうがいいですね。
せめて、バス便がもう少し多ければ購入に前向きになれるのですが・・・。

[361: 匿名さん]

でも暮らし始めると周りの街の雰囲気なんてあんまり関係なくなるしなぁ。
やはり駅から徒歩１４分は少し遠いですよね…。
この前実際に歩いてみましたが、想像していたよりも遠かった。
見慣れていない街のせいもあるけれど。

[362: 物件比較中さん]

確かにこの周辺の雰囲気は良いと思います。
幹線道路横断も無く、信号も少ないので
徒歩所要時間は読みやすいですね。

ただ、一直線でなかなか着かないなぁって
心理的に遠いと感じてしまう部分があるかも。

[363: 匿名さん]

価格みました。300万円＠坪を大きく下回るんじゃないですか！！
最近売れなくなってるとしても、近隣物件と比較しても安い気がします。
東横線や田園都市線に対比、こんなにちがうものなのでしょうか、京王線は？？

[364: 匿名さん]

>363
絶対額で比較しても意味はない。冷静に価値で判断しなよ。
あの寂れた周辺環境、駅遠であの規模のマンションなら、むしろ高いわ。

[365: 購入検討中さん]

今週末第二期販売か。
どうなんだろう、売れるかな

[366: 匿名さん]

要望書が入った部屋を売りに出してるんだから、ドタキャンされない限りは完売でしょう。
地道にチビチビ売っていく作戦みたいですね。

[367: 物件比較中さん]

364さんと同意見です。
立地の割りに高い。

[368: 匿名さん]

決して安くない

[369: 近所をよく知る人]

寧ろ高い

[370: 物件比較中さん]

中庭に水・噴水のエリアがあるそうですが
実際は水が無く水色のタイルだけだとは
本当ですか？

管理費は安くなりますが、水のエリアって
ネーミングとは。。。

[371: 匿名さん]

三井はどこも苦戦してるみたいですね。

[372: 物件比較中さん]

今日販売との事。

駆け込み登録はあるかな？
駐車場も閑散としているのでしょう。

[373: パンダパーク]

近くの東京テラスの中古が６件ぐらいでています

７５㎡で５３８０円〜

パークホームズより、中古だけど割安間があるのですが、

いかがでしょうか。

東京テラスは分譲時から５００万のせぐらいで成約しているようです

秋に１戸　５４８０万円で３Ｆがでてました

１２月に最上階が５６８０万円ででていて、１週間で売れたようです

１月にでた５６８０万円南向き３Ｆは５３８０万円に下がりました

１０００戸もあるのになかなか中古がでなかったんですが、

ここにきて６件ぐらいでてきました


サニーサイドが７１㎡で同じぐらいなのを考えると

東京テラスの中古を買ったほうがいいような気がして

悩み中です。


長谷工と三井、

徒歩１４分　ｖｓ　１８分

ということもありますが、

２０年後ぐらいの資産価値や人気度合いを考えたら

テラスのほうがいいのかなーって考えてます

[374: 匿名さん]

テラスは１６分だよ。

室内にちょっと手を入れたらこっちの方が良さそうだね。

バス多いしスーパーあるし。

[375: 購入検討中さん]

低層 200戸　新築　高値　　　仕様標準　VS
高層1000戸　中古　底値近く　仕様安

どこに価値を置くかによるでしょう。

テラス竣工後、掲示板にて
マナー等のコメントが多く寄せられていて
それぞれの感じ方が異なり
大コミュニティって
大変だなぁと感じた記憶があります。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48267/

[376: 匿名さん]

意外とテラスの方がいいかもね。

あの物件や何だかんだであの辺りでは一つの“ブランド”になっているよ。

それに比べて、この寂れた物件は半端感が否めない。

[377: 買いたいけど買えない人]

テラスですか・・・
ああいう中高層は１０年後には思いっきり団地っぽくなりそうですよね。
中古もどんどん出てきて希少性もなくなるでしょうし。
予算があるなら、私ならこっちが欲しいです。

それか中古なら、同じ三井の物件でパークホームズ蘆花恒春園がいいですね。
でもあそここそ中古出ませんね・・・

[378: 購入検討中さん]

>>376
長谷工ブランド？

確かに緑多いけどそのうちコミュニティに歪が・・・

[379: 購入検討中さん]

今日の販売いかがでした？

[380: 購入検討中さん]

パークホームズ蘆花恒春園もよさそうですが、三井なら小規模ですがパークハイム千歳烏山の方がランク上と聞いて狙っているのですがなかなか中古が出ず、出ても瞬間蒸発とか・・・　駅近だから人気あるんですね。

[381: 匿名さん]

パークハイム千歳烏山は、どの辺りにあるんですか？
今度外から見てみたいので教えてください！

[382: 購入検討中さん]

パークハイム千歳烏山は南烏山５丁目、千歳烏山駅から徒歩４−５分。吉野クリニックのそば、佐藤産婦人科の隣です。おそらく築６−７年？

[383: 匿名さん]

＞382さん

ありがとうございます。
興味があるので見てきます！

[384: 住まいに詳しい人]

パークホームズ千歳烏山には
興味ないのでしょうか？

[385: 匿名さん]

時々感じるのですけど、植栽に金を掛けたくないのかどこのマンションも似たような木ばかりうえているのですけど。今はとても魅力のある木があります。そういう木を植えるともっと潤いのある住まいができます。ぜひとも取り組んでいただきたいですね。

[386: 匿名さん]

たまにテラスを持ち上げる人が出てくるけど、あそこはナシでしょ。

[387: 匿名さん]

パークホームズ蘆花恒春園にしても、パークハイム千歳烏山にしても、あんなほとんどの住戸が
東西向きのマンションのどこがいいのかね。パークハイム千歳烏山なんて、元は自動車部品工場の
跡地で四方を住宅やアパートに囲まれてて狭苦しい。あの立地では３Ｆしかまともな日は入らないだろうね。
千歳烏山の駅近だけがウリの物件。パークホームズ蘆花恒春園の方も周辺環境はいいが、いくつか
ある周辺のマンションの中ではランクは上ではない。Ｄ’グランフォートよりましだが。
まあ、それでもここの立地よりはどちらもいいかもね。

[388: 匿名さん]

＞387さん

では貴方は、新築でも中古でも結構です、どこが良いとお考えですか？
もちろん同じような予算でですよ。

[389: 購入検討中さん]

次期はガーデンサイドコートも
販売されるのでしょうか？

[390: 匿名さん]

ホームページに、第二期二次よりガーデンサイド販売と出ていましたよ。

[391: 匿名さん]

＞では貴方は、新築でも中古でも結構です、どこが良いとお考えですか？
こんな小学生みたいこと、書かれてもねえ。（苦笑）
同じような予算とやらが、あそこら辺の中古が買える額とするなら、そんな予算で検討してない
んで考えたこともない。こっちは、あれらのマンションの質を客観的に指摘しただけなんでね。

[392: 周辺住民さん]

アエラの都心地価下落の記事中に地価が上昇した上祖師谷地区の情報をみつけ、調べているうち脱線を重ねて久しぶりにここにたどり着いてしまいました。１年半前に上祖師谷１丁目の物件（結構この物件に近いです）を購入し引っ越したましたが、昔掲示板には世話になったなぁと思い出し、情報提供です。

比較論ではありますが、環境はよいです。上祖師谷公園も近いですし、栄寿司の裏の広場は子供とのサッカー＆キャッチボールによく使ってます。（自転車または散歩がてら、芦花公園を実際にはよく利用していますが・・・）子育て環境としてはとてもよい環境だと日々感じています。この辺り、成城の40/80ではないですが、50/100の建ぺい率/容積率が戸建の緑をふやし、全体の雰囲気をよくしているのかもしれません。駅からの夜道も街頭がまあ明るいですし、結構な頻度で世田谷区のパトロールカーが青い光をぐるぐるまわして走ってますから、まぁ安心感はあります。
逆に、造園業者の生産緑地にニワトリがいたりして、田舎気分を盛り上げてくれ（私はすきですけど、ちなみに卵はすぐに売り切れます。）駅には遠いです。烏山へのバスも本数ありません。スーパーにも中途半端な距離です。結構不便かもしれませんね。榎から仙川、成城に抜ける道は私も多用しますが、あの道幅でバスとすれ違うのはなれるまで緊張するかも。

この地区に引っ越してきて一番びっくりしたのは道のきれいさですかね。八軒道路は別ですが、裏道の駐車車両やゴミが散乱しているところはあまりみたことありません。利殖にはむかないかもしれませんが、ちょっと落ち着いて住むつもりならよいところだと思います。ではでは。

[393: 購入検討中さん]

>>392様

私もAERAみました。何かちょっと嬉しい。

この近くには養鶏場もあるのですか？
朝は早起きになるのでしょうね。

駅から離れているのは気になるところですが
居住前提であれば慣れる事ですし
周辺環境が落ち着いている事は23区内では
特色のひとつでしょう。
（趣向が分かれるところかもしれません）

この御時世、様子見の気配もありますが
前向きに検討したいと思います。