23区内の新築マンション価格動向（その30）

[匿名さん]

前スレ　「その29」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44188/

サブプライムローン問題を発端に始まった世界的な金融恐慌が、日本にも直撃。
日経平均が大幅に下がり、不動産業界での倒産が増加する中、23区内の新築マンションは
どのような価格設定になっていくのか、議論をしましょう。

より活発な議論のためにも、情報元を明示するようにしましょう。また自説に対して質問等があった場合は、真摯に受け答えをするようにお願いいたします。

その他のテンプレに関しては>>2を参照。

[868: 不動産購入勉強中さん]

AERAに載っていた日本版サブプライム「非適格住宅ローン」について気になって調べても、
ローン未経験者でさっぱりです。
ステップアップローンみたいなものですかね。

勤労者世帯に占める住宅ローンを抱える世帯は現在3割を越しているようですが、
この内どのくらい焦げ付いてるんでしょう。

[869: 匿名さん]

今週はデベからの営業電話や資料案内攻勢がものすごく多かった。

以前資料請求したものの、価格が高いので話が進んでいなかった物件の担当者も、
「直接お話ししたい事があります」と言うので、この連休に何件かＭＲ巡りをするつもり。
現場はどんな状況になっているのだろう？

[870: 匿名さん]

うちも、三井から赤坂、麻布十番、グランスカイをはじめ、
神宮前、吉祥寺（寄りの練馬）までDMが来始めた。
数年前までは三井は全くDM送って来なかったのだが・・・

[871: 物件比較中さん]

DMの一枚や二枚じゃ買う気にならないね。やっぱ3割引ぐらいにしてくれないと。

[872: 匿名さん]

直接お話ししたいことは何だったんでしょう。

[873: 匿名さん]

「直接お話しします」の物件はまだ行っていませんが・・・

以前行った別デベの「来てくれた方にだけお話ししてます」の内容はズバリ値引きでしたよ。
アンケートに書いた希望価格になるよう勉強しますと。
半年前で約1割。
本格的な価格交渉の前に物件自体が希望と違い「お話」にならなかったのですが。

[874: 匿名さん]

871のように能天気に3割下がるなんてのたまうのが出てきたって事は、そろそろ
底入れの兆しかも。

[875: 匿名さん]

>>874

まだ、まだ　底入れする訳ないよね。分かっていってるよね。

[876: 匿名さん]

全ての人が下がると思った瞬間が底入れのタイミングじゃない

[877: 匿名さん]

なるほど、とすると．．何処かで、絶対　値引きませんって業者がいる限りは底入れしないって
事ですね。その業者は　さげなくても、売れると思っているわけですから。

[878: 匿名さん]

消費税アップは、今後相場にどう影響するのでしょう？

[879: 匿名さん]

874は随分脳天気だな。もう底だと思っているのか？

[880: 匿名さん]

879のようなのがいるって事が潮目の変化の『兆し』だろ。反面教師って奴ね。

[881: 匿名さん]

不動産業者って考える能力がないんだろうね。

[882: 匿名さん]

http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20081028/175419/map_hyou.j...

これ面白いねｗ

[883: 匿名さん]

>>882
データが少し古い気がしますね。豊洲がAAAの訳ないもの。
あそこは賃貸が全く埋まってないですから。

[884: 通りすがり]

日本経済はドル・ユーロ圏の主導権争いの狭間で幸福な惰眠を貪っていた訳だが、両者のダブルエラーによってその過渡的平衡状態が崩壊した
近頃 判ってきたのは、震源の米国よりも　以前からユーロバブルと言われていた欧州の方が傷が深いらしい事である
ドル/ユーロがこの先1.0に均衡して往くと仮定した場合、その時ドル/円・ユーロ/円は如何程になっているか？
貨幣価値の激変が、否応無しに社会構造の再構築を促す事は経験済みである

来春 社会にデビューする予定の方々の採用内定が取り消されているやの話もある
此処によく書き込む皆さんは、現在の収入や社会的地位がこの先も継続するものと思っているのでは？
今 個人にとって莫大なローン等を組むべきではないと御忠告申し上げる

お前はどうなのかって？
私はある程度有力な国家資格によって食ってきた立場なので、当面は安全な場所に居るが影響が皆無とは考えていない
不動産業界の惨状を対岸の火事と笑っていられる状況ではない事を、今週の株式市場が示唆していると解釈すべきであろう

[885: 匿名さん]

都心回帰にも一服感がでてきました。

今年４月にワンルームマンションの規制条例を施行した江東区で、事業者から区に出された
建設計画の事前協議件数が、昨年度の１０６件（６２８８戸）から、今年度は９月末現在で
１３件（５８９戸）へ大幅に減少していることが区のまとめでわかった。このままなら４分の１
に抑制されるペース。区は「条例が一定の効果を上げた」としている。
ここ数年、都心の住宅需要の高まりで、事前協議の件数も急増。区住宅課によると、２００４年度
が４４件（２１１６戸分）、０５年度が６９件（３９５９戸分）、０６年度が９５件（５３２１戸分）
と年々増え、昨年度は１０６件（６２８８戸分）と過去最高に上っていた。
http://www.yomiuri.co.jp/e-japan/tokyo23/news/20081030-OYT8T00119.htm

[886: 匿名さん]

国土交通省の10月31日付の発表によると、2008年9月の新設住宅着工戸数は前年同月比54.2％増だったが、9万7184戸と3カ月連続で10万戸を下回った。06年9月の着工戸数11万2442戸との比較では、13.6％減となっている。

[887: 匿名さん]

＞ワンルームマンションの規制条例を施行した江東区で、

頼むから、江東区を都心と言うのはやめてくれ。きもいぞ。

それにこれはワンルームの話だよね。

都心以外は、マンションの価格が大幅にさがっているから、今は様子見が正解と
というその結果がでているだけ。

江東区も、急に人口が増えてあわててるのだろう。環境整備が追いつかない。
日本て、ちょっと人気がでると、すぐごみごみしてしまう。湾岸ももうおしまい
だろう。

[888: 匿名さん]

>>887
発行部数全国１の
読売新聞は江東区を都心だと思っているんだな。

全国的に認知されたみたいですね。

都心にとしては、メチャ安いから
猛烈買いですか？

[889: 東証に詳しい人]

東京都心の範囲は主に下記を意味する。

都心（3区） : 千代田区・中央区・港区の一部・全域
副都心・新都心部を加えた「5区」が使われることも少なくない。

都心（5区） : 上記3区 + 新宿区・渋谷区

都心3区及び都心5区は、地価が高騰し昼間人口が多い。大企業の本社や中央省庁などが多数置かれるなど、政治・行政・経済の中心でもある。

[890: サラリーマン]

読売新聞はレベルが低いですから。
江東区が都心だなんて思ってるのは埋立地民だけです。

[891: 匿名さん]

>>887
事前協議の対象はマンションすべてです。
ワンルームは一部にすぎません。
それにしても４分の１とは、2010年ころから供給量が激減しそうだな。

[892: 匿名さん]

>>882
> 　同様のケースでは、最近運河沿いに超高層マンションが林立する豊洲駅（AAA、営団地下鉄有楽町線）が挙げられる。工場地帯のため分譲価格が比較的安い豊洲だが、賃貸物件が少ないこともあり、賃料が高く取れる。そのため利回りは高く出る。このように利回りは賃料と分譲価格の相対関係で決まる。豊洲は従来の尺度なら、住宅地としてはそれほど魅力はなかった。しかし、利回りで見ると格段に価値が高くなる。

その少なく、安い賃貸物件すら、ほとんど埋まらず悲惨なのが豊洲なので、
何年も前に買って利回りによる価値を得られないとなると、買うのはちょっと怖いですね。
単純化するためにAAAやBBなどを使っていますが、
「この地域の利回り想定は購入時に坪○○万円」といった前提が欲しいと思います。

[893: 匿名さん]

No.921 by 匿名さん　2008/08/26(火) 22:03
ＹＡＨＯＯ不動産の新築マンションで即入居可物件数を見ると。
渋谷区５件、新宿区５件、中央区４件、千代田区４件、文京区６件、港区６件、板橋区９件、
北区４件、豊島区４件、足立区２１件、荒川区４件、江戸川区６件、葛飾区８件、江東区１件、
墨田区３件、台東区２件、杉並区７件、中野区５件、練馬区１１件、大田区１１件、品川区５件、
世田谷区１８件、目黒区２件、計１５１件

最新情報、拡大中
渋谷区７件、新宿区９件、中央区５件、千代田区６件、文京区７件、港区１０件、板橋区５件、
北区２件、豊島区６件、足立区１９件、荒川区７件、江戸川区１０件、葛飾区４件、江東区３件、
墨田区０件、台東区３件、杉並区１３件、中野区６件、練馬区９件、大田区１６件、品川区９件、
世田谷区２１件、目黒区１件、計１７８件

[894: 匿名さん]

即入居可物件が一番多い世田谷区の売主
財閥系が多いので安売りはしません。
[売主]　株式会社サンウッド、[売主]　三井不動産レジデンシャル株式会社、
[売主]　株式会社末長組、[売主]　三菱地所株式会社、
[売主]　鹿島建設株式会社、[売主]　三井不動産レジデンシャル株式会社、
[売主]　セコムホームライフ株式会社、[売主]　三菱地所株式会社、
[売主]　株式会社モリモト、[売主]　株式会社サンケイビル、
売主]　鹿島建設株式会社、[売主]　東京急行電鉄株式会社、
[売主]　住友不動産株式会社、[売主]　住友不動産株式会社、
[売主]　三菱地所株式会社、[売主]　三菱地所株式会社、
[売主]　三菱地所株式会社、[売主]　ダイア建設株式会社、
株式会社モリモト、住友商事株式会社、株式会社サンウッド、

[895: 匿名さん]

現在販売中のＡＥＲＡに湾岸中古タワマンの価格崩壊が特集されているね。
その他の山手線沿線が約６〜７％の下落なのに、湾岸は１０％を超える下落。
豊洲以外も品川等軒並み下落しているんですね。

記事にもありますが、あくまで都心近接というだけで人気が出ただけで、
それ以外に全く魅力がない、つまり住まいとしての魅力（街の雰囲気や
病院・学校等のインフラ、商業施設等）が全くないということ。
一生夜景だけ見て暮らせればいいというのであればいいが、人が住む環境
ではないということだろう。

当初は街の魅力ではなく、圧倒的な“安さ”が魅力で人気が出たのであって、
それが多くの人に街として魅力があるのではないかという勘違いを誘い、
プチバブルに…。しかしここに来て市況がメルトダウンするに従い、住居
としての根源的な価値に消費者が立ち返ったということだろう。

さらには中古市場で競合が多すぎる。内陸部では物理的に大規模物件が
少なく、個々の物件に立地やデザイン、仕様に個性が出るが、湾岸タワマンは
同じような立地に同じような物件が大量供給されている。どれを買っても
一緒なのに大量に中古物件が出れば、当然コスト競合に晒される。
当初からリスクとして言われてきたことが現実になったってことだね。

今後は中古・新築とも内陸部＞湾岸部という完全２極化が進行するであろう。

[896: 匿名さん]

>>895
湾岸特有の中古チャレンジ価格と比較して１０％ですから、
チャレンジ価格以前で比較するとまったく違って来ますよ。
下がったように見えて、実質は上がっています。

[897: 匿名さん]

>>896
これからも似たような無個性の物件が大量供給され続けるわけで、気休めにもならない。

[898: 匿名さん]

>>896
他エリアは所謂地価高騰・需要増によるアップ。これはある意味妥当。
湾岸は本当にチャレンジしてしまっただけ。実力以上の値付け。
内陸以上に値下がりに底がないのは確か。

広告等で湾岸ライフを謳って作り上げてきた世界が、妄想だったことが
分かった訳だから、旧価格が底かと言われれば疑問符が付かざるを得ない。

[899: 匿名さん]

>>898
内陸部は平成１８年度から販売数量を大幅に減らしたのに売れ残り物件だらけだよ。
事実を捻じ曲げないようにしましょうねｗ
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

[900: 匿名さん]

>>899

では、湾岸は売れ残りがないとでも…。
それも事実を捻じ曲げてますよね・笑
湾岸で売れまくってる物件ってどこっすか？（シティタワー品川除く）

こんな時期だから湾岸・内陸部に限らずどこも売れてないじゃん。
それは一緒でしょ。問題は今後だよ。
内陸部は価格下げれば売れるかもしれない、でも湾岸は？
景気が回復した場合、内陸はまた価格が上がるかもしれない、でも湾岸は？
ってことが言いたい訳よ。誰も内陸部バカ売れなんて言ってないじゃん。
メッキが剥がれた湾岸部が今後どうなるか、見ものだよ。

899さんが出した資料も、湾岸部こんなに作っちゃってこれからどうするの？
っていう資料に見えますが、いかがなもんでしょうか？

[901: 匿名さん]

>>899の続き。

平成１８年度と平成１９年度の販売数量をくらべて見れば良いよ。
減っているところの需要が増えているとは到底考えられませんよねｗ
坪単価が高くなりすぎてあまり売れなくなって販売数量を減らしたと見るべきじゃない？
それでも現実は売れ残り物件が山積み。
こんな環境で中古のチャレンジ価格なんが出せるはずがないでしょ。
だから内陸部の中古は下落率が低くなっているわけ。
分かりましたか？

[902: 匿名さん]

>>900
899も別に湾岸に売れ残りがないとは言ってないのでは。
まあ、あまりカッカせずに、もう少し冷静にね。

[903: 匿名さん]

つーか、意味が分からんがｗって何のマークなの？

[904: 匿名さん]

いやもう何があっても湾岸を叩かないといけないので。
湾岸＋タワマン＝憎悪の極みです。

[905: 匿名さん]

>>900
こんな時期だから湾岸・内陸部に限らずどこも売れてないじゃん。＞
平成１８年度から販売数量を減らしていた区は、その時点で売れていないと考えた方が正しい
ですよ。その時の坪単価が既に適正じゃなかったってこと。

今年になって苦戦しているところは、昨年の坪単価は適正だったが、経済状況が最悪で売れなく
なって来たってこと。

どっちをより大きく下げるべきかは、分かりますよね？

[906: 匿名さん]

>904
いや、それを言うなら
湾岸＋タワマン＋サダム・フセイン＝悪の枢軸

[907: 匿名さん]

分かりました・笑

[908: 匿名さん]

>品川等軒並み下落しているんですね。


品川の値段はCTSが足引っ張っている。というより、港南地域と言ったほうがいいかも
しれない。JRの内側は全然下がってない。品川とひとくくりにすると、誤解が生じる。

品川周辺は利便性はいいのは間違いないが、どうみても、港南側は住宅街という名称に
値しない。倉庫街といったほうがいい。まあ、その分、安いんだからしょうがない。
今後も、この港南側の値段が品川全体の足を引っ張るのだろう。

[909: 匿名さん]

高輪の地価下落率が激しいのは、もはや誰でも知ってることだけど。

[910: 匿名さん]

赤坂もひどいみたいね。

[911: 匿名さん]

っていうか港南で新築は当分でないだろ。

[912: 匿名さん]

あれだけ在庫が積みあがっていますから、新築なんて無謀なことはどのデベもやらないでしょ。

[913: 匿名さん]

BMAの件も
誰もが「湾岸やばいかも」って心の中で思い始めていたから
あんなちょっとしたきっかけでヒステリックなミニパニックが起きたんだろ。
埋立地（特に城東）はバラ色の未来予想図が崩れ去って
エリアの限界が白日の下に晒されたね。

[914: 匿名さん]

３Ａも大量供給がないのは青山くらいですかね。
910の言う通り、赤坂の中古売り出し件数はちょっと凄すぎですね。
去年夏辺りからの下落度合いは金額ベースではＮＯ１なのでしょうかね。

[915: 匿名さん]

世間で「湾岸は安泰」という認識があるなら、あんな謝罪文が出るような事態にはなるはずもありませんし。
もう少し時間が経てばその傾向がさらに強まるでしょうね。

[916: 匿名さん]

湾岸城東というが失敗は有明だけ。

勝鬨、月島、豊洲、東雲、晴海通りは、すでに完成型に近い。

[917: 匿名さん]

こんな美味しい話はないと思っていたのに、完成時期までが長すぎたな。
天国から地獄まで見ちまったよ。ま、あきらめて当分は自分で住むか。何と言っても東京で１、２を争う超ブランド地である事は変わりないしな。