23区内の新築マンション価格動向（その30）

[匿名さん]

前スレ　「その29」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44188/

サブプライムローン問題を発端に始まった世界的な金融恐慌が、日本にも直撃。
日経平均が大幅に下がり、不動産業界での倒産が増加する中、23区内の新築マンションは
どのような価格設定になっていくのか、議論をしましょう。

より活発な議論のためにも、情報元を明示するようにしましょう。また自説に対して質問等があった場合は、真摯に受け答えをするようにお願いいたします。

その他のテンプレに関しては>>2を参照。

[821: 入居予定さん]

820さん

816です。

残念ですが、ちょっと違うと思うのですよ。複数の点で。
誤解しやすいですと書いたつもりですが。

まず、第一点は、単純に、戸数上の契約率と、売り上げ・利益の額はかならずしも
パラレルではないということ。（安いもの、益率の低いものが売れることもある）

そしてより重要で、一般にはほとんど理解されていないことは、今期計上予定の住戸
というのは、今年四月一日にヨーイ・ドンでゼロから売り出したものではないのですよ。

今期計上予定戸数っていうのは、今期中に物件引渡しになる契約済み戸数って意味です。
特にここ最近は大きな物件が物件が多いので、売り出しは前期あるいは前々期からで、
申し込み契約を前年度にもらってるものも結構あります。
今回の75%の契約率には当然こういった前の気に契約したものも入ります。
その時点では、経理上売り上げは計上しませんが。

繰り返しますが、マンションが出来て、引渡しして始めて売り上げです。
今期中に出来上がっちゃって、受け渡し時期が到来するもののうち、かなり前から
販売活動していたものも含めて、今までに契約に至った率でしかないです。

普通は、並行して、来期以降「計上」されるマンションもどんどん売ってますよね。
市場が本当に心配しているのは、今期もそうですが、来期以降ですよ。
本当なら、今期計上分はもう90%超えてて、来期の計上分に販売活動の軸足が移ってても
いい頃です。

よって、中間期には進捗率50%でいいということには全くなりません。
三井の数字は、昨年の今頃はもっとずっと高かったです。

先ほど書きましたとおり、会社の想定のラップと比べてどうか？
昨年の成績と比べてどうか？などが大事です。
だから、今回の数字だけでなく、前期の数字を見たり、会社に電話したり
することをお勧めしたのです。


何度も書きますが、とにかく書き込む前に、最低半年は勉強してください。
面白いですよ。


>分譲マンションの契約進捗率は通期目標の75%って書いてありますが。
>半期だから50%でいいのに、75%達成しているんだよ。
>意味わかってる？

[822: 匿名さん]

おお、長文解説。

なるほど、前から営業してるものも含めて、今期中に竣工になるうちの７５％が契約済んでるってことね。
まぁ、そうすると、半期で５０％じゃちと低いわな。多分。７５％なら悪くない気もするが、去年よりは低いのか。ま、そうだろうね。
むしろ知りたいのは、来期計上予定分の契約率だな。それが去年の今頃と比べてどうか、とか？？

違う？？？

スゲー低そう。今期計上の販売に追われて。

[823: 匿名さん]

＞何度も書きますが、とにかく書き込む前に、最低半年は勉強してください。
＞面白いですよ。

「はーーーい」　（ごく稀に素直なオレ）


あ、また書き込んじまった　バキッ！

[824: ビギナーさん]

まぁ　オイラは中卒出のビル清掃員だけれども、
どう贔屓目に見ても（お得意様だから）、財閥系だけが、この大恐慌型「大不況」下で
無傷でいられるわけないね。いくらオフィスに強くても。店子がたいへんだからね。
この大不況はボディーブローのように効いてくるよ。

リーマンの尻拭いで金入れて、それでいて1500億の中間損失だすような
野村さんのアナリストなんて信用できないよ。
行間からはもっとホントのこと書きたいと読めるのはオイラだけかな。

それよりも　ゴミがさぁ、最近減っているんだよ。
93年頃と同じ感じなんだよなぁ。暇だよ。

地所さんの中計「アクションプラン2010」見てみたけど、
「不動産の金融化」がキモになっているんで、
中長期的には、やはり厳しいんじゃないか。ここも。

でも、相対的には大不況でライバルが自滅していくので、
結果的には大不況時のセオリー通り、市場独占という形になっていくんじゃないか。

まぁ　偽装で日経上がっているが、行くところまで行きそうだし、
大不況は確定的なので、じっとオイラみたいにしてるんだな。

マンションなんていくらやすくなっても買うんじゃねえぞ。
お子ちゃまは糞して寝ろ。

[825: 匿名さん]

俺も同感

[826: 購入検討中さん]

おおっ、アナリストリポート派vs感覚派の対決だね。
六本木あたりを歩いてると、明らかに空き店舗が増えてる。
前はすぐにテナントが入っていたが、今は半年ぐらい空いたまま。
この状況で、財閥系は大丈夫、Aクラスオフィスは大丈夫、とか
言われてもね...。

まあ、どっちが正しいかは、時間が経てば分かるでしょ。

なにせ、このスレには、去年の今頃に「サブプライム問題は終わった。
これでV字回復する」とか言ってた奴もいたからね...。(そういえば、
そいつは今どこで何をしてるのだろう...。)

[827: 匿名さん]

金融危機はほぼ収束に向かってます。
銀行間取引もようやく動き出しました。

あとは、今回の不況がどれだけ深いかですね。

[828: サラリーマンさん]

確かにぜんぜん無傷じゃないが、、、、

市場賃料と、既存テナントの賃料ギャップがまだ
盛大にあるから、この分は上がらざるを得ないね。

いまだに新規ビルの竣工前契約率は100%近いしね。

ただし、外資金融、会計事務所、弁護士事務所などの
ブイブイ言わせてた連中が、シュルシュルっと勢いを
なくすことは考えられるね。

そういう意味では、森ビルは大変だろう。

三井三菱はもともとそういう、外様にはあまり貸したがらない
傾向があったから、相対的にはキズは浅いだろう。

特に三菱はね。

[829: 入居予定さん]

>アナリストリポート派vs感覚派

というか、
単純に820とか、808は、もの知らなさ過ぎ。
普段の生活もやや心配。

824さん、キャラ設定はよかったけど、
中卒出ってダブってたね。卒と出が。
いいアイディアだったけど、逆につい
力入っちゃったかナ？ｗ

[830: 物件比較中さん]

>>827 去年の今頃にも、金融危機はこれで終わり、みたいな風潮があったんだよ。
　　　第三第四の危機があってもおかしくないよね。

>>829　何が言いたいのか良くわからん。そんな文章能力じゃあ、日常生活が心配だよ。

[831: 匿名さん]

中卒出は帝大卒と見た。
私立文系のレベルではない。

by　名門校卒

[832: 匿名さん]

麻布　白金　高輪　など港区高級住宅街で麻薬売買取引一日平均７０人　去年１１月から約２億円の売り上げ　日テレニュースより　この地域はマイナスイメージになりました

[833: 匿名さん]

>>832
マンション住民に水商売、芸能系の人が多いからでしょうね。

年収は高くても、ファミリーが住むような環境では無いようですね。

[834: 匿名さん]

今後３年間は、住宅ローン減税と消費税増税の駆け込み需要のせいで値崩れなしで、
その後も消費税のせいで高値だったら、つまんないな。

[835: 匿名さん]

住宅街での薬物売買が増加してることなんてかなり前から報道されてますよ。
繁華街じゃ取引できなくなって住宅街に移ってきた背景を知らないのでしょうか。
情報弱者にならないようお気をつけください。

[836: 匿名さん]

消費税増税議論で駆け込み需要があるだろうか？

[837: 匿名さん]

＞消費税増税議論

あげなきゃ、日本は破綻するしかないです。が、今の議論では、2，3年後ですよね。
駆け込みには早いのでは?

デベとか建設会社がつぶれているので、駆け込みで買おうにも、その頃には、新築
マンション激減で買えないかもしれませんね。

[838: 匿名さん]

＞この地域はマイナスイメージになりました

あほは、なんでも言う。マンションの近くでタクシー強盗があったことまで、マンションの
イメージがさがったと言う。

そのあたりに住んでいるわけではないが、そんなものがイメージに関係するわけがないだろう。

さすがに慶応大学構内での麻薬売買は、イメージダウンだと思ったが・・・。

[839: 匿名さん]

＞情報弱者にならないようお気をつけください。

情報弱者ってちょっと違うと思うが。

慶応は塾高がガン。
親も教師も甘ずぎる。

[840: 匿名さん]

＞830

オレには830の後段が、何が分からないのか、分からない。

[841: 匿名はん]

>>835
>住宅街での薬物売買が増加してる

イメージダウンかどうかは知らんけど、貴方にとっては、港区の住宅街で売買されている薬物を、サラリーマンや主婦が使用している事が、ごく普通の感覚なんだね。

[842: 購入検討中さん]

私も建築で働いているのですが、これからの仕事状況は厳しそうですね。
ただ、子供も生まれて、マンション購入も考えているのですが。
まだまだ下がりますかね？何時頃が買い時期でしょうか？
ちなみに、板橋・北区・北千住・川口・南浦和あたりで考えているのですが・・・

[843: 住まいに詳しい人]

>>842
いつが買い時かなんて
年齢やら家族構成、資産＆年収、ライフスタイル・・・考慮すべき要素が多すぎて
あなたの個人情報をほぼすべて晒してもらわないと答えよーがないですよ

まあ言えるのは
これから１年は全額現金で買えるくらい資産があって
かつ商品性と価格相場についてエリア比較、時系列比較で把握している人以外
買っちゃダメだってことでしょ

[844: 匿名さん]

>>842

まだ、まだ下がると見るのが一般的だと思います。

一応　ピーク時より３−４割以上下がると予測しています。只、それ以上は何処まで
下がるかまったく予想できません。期間としては２−３年以上を予測しています。
米国の影響で２−３年は景気が悪いと予測されていますので。

買うのはそれよりも一年早い方が良いと思います。
マンションが高いと噂になった時は既にピークアウトしており、安いと噂になった時は
既にボトムを脱出していると思われるからです。

目安としては、毎年のマンション価格を見ていて　価格が平行になった年に買う。
平行に近い年は２−３年続くでしょう。
（上がりだした時はすでに少し遅いという事です）

[845: 匿名はん]

本当に景気が回復したら、マンションの販売価格が上がるの？
そこまで日本人って、学習能力が無いのかな？

[846: 匿名さん]

買い時なんて永久にわからない。

ごく最近、売り出されているマンションを見ると、確かに安いが、狭くなっている。DINKS
用かなと思うと、3LDKだったりする。

あまり損得を言っているといつまでたっても買えない。企業の倒産なんていつでもありうる。

現に2005年あたりで購入した人は、ローンのほとんど全額に近い額が残っている
はずで、今、購入した人と似たような状況。

1年間は様子を見ることをおすすめするが、もちろん、責任取れない。1年後の
経済、不動産販売状況なんて全然わからない。

[847: 匿名さん]

５年後はわからないけど、1年後なら経済よく観察していれば、わかるよ。
ほぼ間違いない。

[848: 匿名さん]

すごい！じゃあ観察結果を教えてください。

[849: 匿名さん]

＞確かに安いが、狭くなっている

それは安いとは言わない。普通は坪単価を比較して高い安いを判断するもの。

[850: 社宅住まいさん]

マンションという一語で買い時か判断するのは無理だと思う。
これから値下がるのは6000万円以上の物件。
3000万円位のマンションの需要は常にあるもの。
新婚さん、子供が大人になったご夫婦などなど。

[851: 匿名さん]

今は不動産会社が毎週のように潰れている状態。
これでは怖くて買えない。

少なくとも上場級不動産の倒産がほとんど無くなるくらいに
回復するまでは様子見が妥当かと。

[852: 匿名さん]

［東京　３１日　ロイター］　ダイナシティ<8901.Q>は３１日、民事再生手続き開始を東京地裁に申請したと発表した。負債総額は５２０億円。不動産市況の悪化でマンション販売が進まず、金融機関の新規融資や借り換え融資への姿勢が厳しくなったという。

[853: 匿名さん]

キーワード
・都心近接
・坪２００万円台

[854: 匿名さん]

キーワード
・住宅減税
・最大６００万円
・東京オリンピック

[855: 匿名さん]

キーワード
・勤務先倒産
・退職金不払
・家なし路上生活

[856: 匿名さん]

みんなが買わないときが、底値。
みんなが買いどきだと思うときは、すでに、価格の上昇局面。
買いたいと思うときが、買い時なんだよ。

[857: 購入検討中さん]

都心近接でも覚醒剤が日常的に売買されているようなとこには住みたくないよ。

[858: 購入検討中さん]

延べ二万人はすごい数だと思うけど、どんなとこなんでしょ？
夜とか怖そう

＜薬物＞白金、麻布が汚染　延べ２万人に売ったイラン人逮捕
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20081030-00000013-mai-soci

[859: 匿名さん]

三菱地所が下方修正

三菱地所が09年3月期業績を下方修正、北米のＭ＆Ａも見送り
http://www.worldtimes.co.jp/news/bus/kiji/2008-10-31T142629Z_01_NOOTR_...

マンション販売の伸び悩みが原因。

[860: 匿名さん]

藤和不動産も下方修正

中間業績を下方修正　藤和不動産
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200810230004.html

藤和不、今期連結純損失３８億円に下方修正＝マンション市況悪化で
http://www.jiji.com/jc/c?g=ind_30&k=2008103100567

原因はマンション市況の悪化。

[861: 匿名さん]

マンション分譲の康和地所が民事再生法申請

康和地所、民事再生法を申請　負債総額約143億円
http://www.nikkei.co.jp/news/sangyo/20081031AT1D3107R31102008.html

[862: 匿名さん]

アーネストワンが赤字に下方修正

アーネストワン：09年3月期単体決算予想、当期損失は28億円、赤字に修正
http://jp.reuters.com/article/companyNews/idJPJE276BXM320081027?rpc=14...

[863: 匿名さん]

とうとうダイナシティも民事再生法申請

ダイナシティ、民事再生法を申請　負債総額520億円
http://markets.nikkei.co.jp/kokunai/hotnews.aspx?site=MARKET&genre...

ダイナシティが民事再生手続き開始、インボイスは特損計上へ
http://www.worldtimes.co.jp/news/bus/kiji/2008-10-31T183534Z_01_NOOTR_...

[864: 購入検討中さん]

年末にかけてまだまだトブんでしょうね。期末前まで様子見しようかなあ。

[865: 匿名さん]

>>856
でも、不動産は株とかと違って値動きが遅いよね。
流動性が低くて情報オンチが高値で買ってくれるから
下がらなかったりするもん。

[866: 匿名さん]

>>865
この3年で急上昇になった時点でバブルと言われていたのに買ってしまう
そんな過去のバブルの教訓に学ばない愚者が大量にいるんだからw
今が1千万引きでも高い、今後急速に2005年以前の相場に戻る事になる。
豊洲が7千万から4千万、こうなった時期に首都圏の地価は底値でしょうし
それ以上下がる可能性も少なくないでしょう。

[867: 匿名はん]

>こうなった時期に首都圏の地価は底値でしょうしそれ以上下がる可能性も少なくないでしょう。

なぜ？

[868: 不動産購入勉強中さん]

AERAに載っていた日本版サブプライム「非適格住宅ローン」について気になって調べても、
ローン未経験者でさっぱりです。
ステップアップローンみたいなものですかね。

勤労者世帯に占める住宅ローンを抱える世帯は現在3割を越しているようですが、
この内どのくらい焦げ付いてるんでしょう。

[869: 匿名さん]

今週はデベからの営業電話や資料案内攻勢がものすごく多かった。

以前資料請求したものの、価格が高いので話が進んでいなかった物件の担当者も、
「直接お話ししたい事があります」と言うので、この連休に何件かＭＲ巡りをするつもり。
現場はどんな状況になっているのだろう？

[870: 匿名さん]

うちも、三井から赤坂、麻布十番、グランスカイをはじめ、
神宮前、吉祥寺（寄りの練馬）までDMが来始めた。
数年前までは三井は全くDM送って来なかったのだが・・・