23区内の新築マンション価格動向（その30）

[匿名さん]

前スレ　「その29」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44188/

サブプライムローン問題を発端に始まった世界的な金融恐慌が、日本にも直撃。
日経平均が大幅に下がり、不動産業界での倒産が増加する中、23区内の新築マンションは
どのような価格設定になっていくのか、議論をしましょう。

より活発な議論のためにも、情報元を明示するようにしましょう。また自説に対して質問等があった場合は、真摯に受け答えをするようにお願いいたします。

その他のテンプレに関しては>>2を参照。

[681: 匿名さん]

>>576みたいな話題はスルーしちゃうのね。ここに張り付いている人たちってずいぶん偏っているというかわかって当たり前のことを話してるだけというか。一部的確に論じてる人がいるのが救いかな。

[682: 匿名さん]

>>576さんは正しいです。

[683: 匿名さん]

>>576は個人的には歓迎だけど
鉄腕アトムの時代はまだまだ来そうにないでしょ
相当数がリプレイスされるのはずっと先のこと

[684: あーあ]

たのむたら、リアルな話してくれ。

[685: 住まいに詳しい人]

>>681
あなたは何を訝っているの？

この記事は政局がらみのアドバルーンなんだし
目新しい内容はないのだから、みなさんがスルーするのは当然でしょ

それとも記事になってない部分でこのスレに関わる話でもあるのでしょうか？

[686: 住まいに詳しい人]

あちゃ、早とちりだった
恥ずかしい

>>676じゃなくて、>>576なのね
電気自動車とか、こりゃまたコメントし難い話だなぁｗ

[687: 匿名さん]

藤和不動産のＢＥＬＩＳＴＡシリーズのフラッグシップとやらの
ベリスタ御殿山の資料が送られてきました。いきなりの先着順。
販売戸数１４戸（全１６戸）で価格は１億２千万（９０平米）〜５億（１７０平米）
でした。

高級マンションの世界はよくわかりません・・・・。

[688: 匿名さん]

外資は、不動産を収益性で厳格に判断して割安な物件を選別して買ってるとか散々持上げられてたけど、
実際は転売利益や最初の証券化の手数料だけが目当ての乱脈売買してたんだね。

[689: 匿名]

ハイパーのときやらないでいつやる？
それこそ混乱させるだけじゃん！とデノミ実施の時期についていってるかた

その結論をみちびきだすおつむはだいじょうぶですか？
おそらく人生の選択もアウトの方がイエスより何倍も多い方とお見受けします。危ないアブナイ

長年の断続的なインフレにより（コストプッシュ、輸入インフレ等通常インフレ）
貨幣価値がかなり下がり経済行為に不便をきたすようになったらデノミが考えられる。
端数切り上げ等の経済効果？も考えられ、政府の景気対策の一環とも考えられる。
ちなみに
オイルショックの時はハイパーインフレと呼べるが（トイレペーパー砂糖が商店から消え
流言蜚語が飛び交う異常事態）その時デノミをやるんですか？
実際にはやらなかったしやるひつようも無かったのです。

どちらかというと景気がよくもなし悪くもない時（中庸）景気の上離れを狙ってリップサービス
されるものです。
デノミ関連で印刷、インク、券売機、株券株価、端数上げ、その他経済効果がありますが
ハイパーのときやったら大混乱だとわかりませんか？
デノミの本質をご存じない！
どうか人生の択一は誤らないでね＊　　その指向回路がしんぱいです。

[690: 過去スレの４０]

>>689
オイルショック時のハイパーインフレで、どうして日本政府はデノミを行わなかったか？

はっとさせられる質問だね。下のように答えたい。

変動相場制になってから、各国政府は自国通貨の信用の維持が最大の課題だった。ハイパーインフレーションが起こって、デノミを行うことは、政府が自国の通貨流通を管理できないと、世界に通告することに等しい。自国通貨の価値が暴落すると、貿易などに多大の被害が及ぶ。デノミをやったら、急激な信用収縮を招きかねないので、これは最終手段として確保されている。70年代の日本で、たしかにハイパーインフレが起こったが、中央政府で管理できるレベルだった。80年代の中南米の「失われた10年」では、政府で価格急騰を管理できないレベルになったので、デノミが行われた。あれも、ひどい状況だったね。

[691: 匿名さん]

>>80年代の中南米の「失われた10年」
当時アルゼンチンも何千％だか何万%のインフレに晒されて、朝の物価が夕方には変わっていたそう。
で、みんなレンガを買ったらしい。
家にレンガをしまっておいて、１レンガ＝パン１斤で物々交換。
そりゃデノミもするよ。

90年代に南米に住んでたときに家庭教師に聞いた話。
脱線すみせん。

[692: ビギナーさん]

不動産の話に戻りますが、この板でもまだまだ買いたいさんが見られますが
何で今の時期そんなに所有にこだわるのかわかりません。
購入予定さん、買い替え予定さん、購入検討中さん、その他今が買い時さん、いま買えば
消費税アップや不動産取得税、固定資産税等のアップにより二割安く買ったことになるサンなど
まだまだ買気満々さんがおられますね。
買って税金、住んでて税金、売って税金？（ながく住んでて建物減価分より上回った場合）
室内りホーム、修繕費、管理費、修繕積立金、など大変金がかかる。
以前はそれでもキャピタルゲインがあったが、いまは大幅キャピタルロスが当たり前。こんご
値上がりが取れるとしたら、スリーAを底値で買ったときぐらいでしょう！
人生３００００日。　じっくりしててもあわてても殆ど変わりません。
３００００日たてば『　散る桜　残る桜も散る桜　』なんです。
どうだあーおれの財産だーと言っても所詮は国からの処分権ある一時借り物。（固定資産税）
３００００日後の別世界へ持っていけるわけじゃなし。だって千の風になってるんですもの！
まぁ所有欲と見栄は充たされる。
あわてないであと２０００日ぐらい待ってれば人生いい買い物が出来ますよ。
一休さんも言ってる「慌てない、慌てない」が正解。
新築なんかは２割の販管費と利益を抜いた８掛けが原価ですから１０ねんもしたらよくて
８掛けの７掛けですよ。一億で買ったら１０年たったら５６００万ぐらいでしょうね、。
税金や金利分で２割得すると言ってた人は、８０００万と５６００万の違いをご存じない。

昨年と似たような状況が平成６年だったが、　品川区新築マンがその位置になった（成約価格）。
希望価格は高いが成約しなければ意味がない。

[693: 匿名さん]

賢者の皆さんのご意見を伺っていて、よぉくわかりました。ありがたく。
当方、50を過ぎてローン組む時間的余裕が厳しくあいなりました。

ようやく、郊外を抜け出す期となりましたのですが。
病人がいてその関係上、都内がいいんです。

＊＊といわれるかもしれないけど、豊洲でいいと思ってます。
タワマンは未知の世界でちと怖いですが。

新築、中古、観てまわっているうち世界同時株安になり、ＭＳ買うのは諦めました。
しかし、ローンを考えると待っていられない状況なので悩みつつハゲそうです。

どうなんでしょう？どなたかお知恵授けてもらえないでしょうか？

年齢的にギリギリの人間はどうすればいいんですかね？

このまま賃貸では10年弱で定年した時になにも残らないのが不安です。
いまＵＲ賃貸で家賃は13万です。

頭は2000万ほどです。

[694: 匿名さん]

>>693
震災時の帰宅難民化を考えれば、
特に若い人はこれからの勤務年数が長いですから、
早めに都心近くに住む必要があります。

通勤の必要が無い、
既に引退している人は郊外で良いでしょう。

[695: 匿名さん]

頭金2000万だと、ローン5000万くらいでしょうか？
そもそも50過ぎて病人もいて5000万もローン組むってかなり無理があるような。

[696: それなら]

>>693
２０００万円キャッシュがあるなら、今後５年の上昇見込んで日本株に
投資。
５年後には倍とはいわずとも３０００万には増えているでしょう。
7%で運用するよりうまみがありまっせ。

一方、今不動産買っても底値ではありません。今後５年で値下がりがあれば
５年後に買うほうが正解とちゃいまっか？

ローンなんて７０歳まで組めますよ。ただ、所得が高いであろう５９歳まで
がひとつの目安でしょうがね。

[697: 匿名さん]

富裕層は不動産より株に向かいますか、
高額マンション全然売れなくなりそｗ

[698: 匿名さん]

結局買い時っていうのは人それぞれだから、693が都内のマンションが必要なんだったら今が買い時なんじゃないの。
数年後の底を待っていても、その時にはまた状況がどうなっているかわからない。
底になってるかもしれないし、なってないかもしれない。
景気回復してるかもしれないし、下がってるかもしれない。
株で運用しようとしてスッてしまっているかもしれない。

それよりは、693さんのご家庭で家が必要な状況なのであれば買ってしまったほうがいいと思いますよ。今なら在庫あまりで買い叩けますからね。
病人の世話をするのに豊洲がいいというのであれば、そうなんでしょう。
他の人には693さんの詳しい事情まではわかりませんからね。
自分と家族のQOLを大事にしてください。

[699: ビギナーさん]

>>693

おおしえしましょう！　第一戦略
豊洲の新築か中古と決めたようですので、それなら駅近1分〜5分までを狙ってください！
中古でも平成13〜16年物件を狙う。（価格が安い時期の築なので指値が効きやすい）
いい物件あったら思いっきりの指値をすること。
今の状況からどうしても現金が欲しい人がいるので、8掛けで指値を入れる。
5000万なら４０００万で買い付け証明を出す。
１０年たって相場5000万の半値になっても2500万なので、1500万は確かに損だが
家賃13万10年分と変わらずツーペイといえる。
ローン2000万は金利2.7％で10年払いみつければ月に20万ぐらいの返済です。
もし、もう少し金利高ければボーナス払い併用で対応できます。
または、15年払いで8年後位に残金を退職金で支払いなど、パターンはいろいろある。
特に来年3月過ぎれば指値が入る可能性があるので、それまでは　豊洲のどの方面で
どのマンションのどの方角のどの階層とあたりをつけておくべきです。

指値に関しては営業マンに売主の事情を聞き、あたま2000万でローンは同額しか
使わないことを言った方がいい。
いま5000万でも来年4月以降は指値4000万で通るところがでてきます。
あまりあせってなやまないほうがいいですよ。
しかし、自分がもしあなただとしたら、定年までまって買います。
これからどんどん5年、10年と安くなりますから。
第2戦略は次回へ．．．

[700: あのさ]

50過ぎの住宅ローンなんて長期に借りて団信とインフレ効果ねらうのが常道。

[701: 匿名さん]

↑ビギナーと言いつつ、いいセンスしてますね。
巷でよくいわれるもう一方の「買いの時期」である、
バブル直前物件のパターンも知りたいと思ったら、
その当時の豊洲には物件ないのねｗ

第2戦略も期待♪

[702: 豊洲で]

20バーセントの指し値？
やってから言いなよ。妄想はいいからさ。

[703: 匿名さん]

豊洲のタワーマンションで２０％減の指値はさすがにたぶん１０回やって
一回も成功しないと思います。ただ１００回やれば成功するかもしれない。
まあ有名になって仲介屋にそのうち相手にされなくなるかもしれませんが、
指値をしていけないわけではないのでやってみる価値はあるのではないで
しょうか。
得をしたいのであれば誰もやらないことをやるというの基本ですから

私も今の家を買うまで指値（それでも最大１０％くらいですが）で、
５回断られました。めげてはいけません。

[704: 匿名さん]

>>702
いや、豊洲だからこそ20％いけるでしょう（笑）

[705: 匿名さん]

経済が崩壊状態の今、過去の名残のバブル物件の売れ残りをわざわざ言い値で買うなんて、あり得ないよな。
ドブに金捨てるようなもの。

[706: だから]

あてずっぽうの予想はいいから、自分で２０％引きの指値いれて買えてから言いなさい。
一度も不動産買ったことのない坊やのたわごと聴かされるほうが可愛そうだ。

[707: 匿名さん]

指値でなくとも、旧価格並の安い仲介出始めてるよ

日々チェックすべし

[708: ちょっと一言]

平成13〜16年豊洲物件ってめちゃ安くなかった？
平成18年PCTですら、坪２００〜でしょ。前年のスターコートなんて２００以下だし。
その当時は坪１５０位じゃないの？
５千万円どころか、3千万円で変えるよ。
来年春までまって、３千万円台で買いなよ。
４千万でも高いと思う。売主利益出てるはず。

[709: 匿名さん]

当時豊洲は７０平米３千万円台の新築がゴロゴロ出ていました。
中古で５年落ちですから、売主は買値でも損しないし、このご時勢で買値で売れれば御の字でしょう。
ただし、最近のPCT、シェルなどでは売主がまだ強気なので、それ以前の物件にしましょう。
ちなみにスターコートもほとんどが３千万円台、かなり広めの部屋で４千万円前半でした。
２千万円台もあったと記憶しています。

[710: 匿名さん]

これから中古を買う方は、売主がもともといくら出して買ったかなんて、全く関心ない。今だけ。
そこを理解しないと中古売買は成立しない。下げ相場ではそのＧＡＰは日夜拡大。

[711: 匿名さん]

２０１１年大底。
今からその価格に戻るというのに、何も中古を買うことない。
今に新築で格安で買えるようになる。
利益をかなり載せた中古を買うのが一番損。
転売屋さん、ご愁傷様。

[712: だから]

>>711
何も中古買うことない？

豊洲駅徒歩５分でもう敷地ないだろｗ
もっと現実見ようぜ。

[713: 匿名さん]

新豊洲や晴海、勝どきに続々とマンションできるよ。
オリンピック選手村にもオリンピックが来ても来なくても、マンションは立つ。
ひょっとして、築地市場もNGになって、マンション立つかもよ。

[714: だから]

>>699
とにかく脳内で手前勝手な計算してそう思ったという感想文にすぎない。


現在売り出し価格 ２０％減指値 ４０００万円で買える坪数
グランアルト 232 万円／坪 186 万円／坪 21.6 坪
フロントコート 223 万円／坪 179 万円／坪 22.4 坪
スターコート 212 万円／坪 170 万円／坪 23.6 坪
プライヴブルー 219 万円／坪 175 万円／坪 22.8 坪
シエルタワー 251 万円／坪 201 万円／坪 19.9 坪

豊洲の駅徒歩５分の物件、３月移行２割下がるという根拠がどこにも示されていない。
日経平均が４月には１万円回復・・・というのと同じくらい単なる思い込み。

>>714
新豊洲が駅徒歩５分？
晴海は最寄り駅まで徒歩何分よ？
勝どきは駅前だが、それが坪単価２００万で出てくるはずないだろうｗ

[715: 714]

714＞７１３　スマソ

[716: 匿名さん]

いい歳してスマソとか言ってるキモイおっさんよ、
自分が港南の高速道路より奥にマンション買っちゃったもんだから、
必死に下がらない説唱えるのもわかるが、もっと物事を客観的に
見た方がいい。一年前から進歩してないねえ。老害長文さんよ。

[717: いつか買いたいさん]

豊洲は相変わらず注目ですね。
お値段が手頃ですからしょうが無いですね。

はたして値段が下がって、もっともっと多くの人が手の届くレベルになるのか？
アンチのみなさん頑張ってください。応援してます。
都心部マンションに庶民が住める時代は目の前ですから。

[718: はいはい]

あんたにやかなわん。わかったわかった、引っ込んでますって。スマソ済まし汁。

ところで、あんたも暇だね。どうして俺だってわかったの？
ウチを２割引で売ってほしいなら個別に連絡してね。

[719: それで]

>>716
二枚目気取りのおにいちゃんよ。４０歳過ぎて若作り？
ところで
あんたはいつまで江東区の西向きの社宅に住んでいられるんですか？

[720: こんなところで]

会社で認めてもらえない鑑定士補の資格生かして論説垂れてもむなしいだけだろ
社宅住まいクン。恥ずかしいなぁ。

[721: 匿名さん]

罵り合いがしたいなら2ちゃんねるでも行けばいいのに…

[722: 匿名さん]

敗者のユートピア、癒しの園を荒らすと、
>>716のように噛み付いてくる奴がいるから
気をつけましょう。

[723: 匿名さん]

ケンカせずにちゃんとネガレスやれよな。
時間の無駄だぞ。

[724: 匿名さん]

>>723
時間の無駄か。

ひょっとして「ネガレスやって値が下がる」って思ってる？

[725: 匿名]

>>702

豊洲で20％の指値？やらないでからいいなよ！
夢精はいいからさ！イヤ、夢想はいいからさ！

あなたはものごとをする前にやらない結論を先に出すタイプですな。
いま5000まんで出てる中古マンが来年4月以降4000万にはぜったいならないと
いうのですね？
いま5000万でも３ヶ月または6ヶ月たってうれないので、価格改定により
4750万や4680万になった時にすかさず4000万の指しを入れた場合、
弱気状態に売主がなってるので入るときがある。

H5年市谷で108000000円物件を８５００万と入れて8700万で制約したことがある。

[726: 匿名さん]

皆さん、ご指南感謝です。

>>694 さん、
わたしの会社も都内で、定年まで楽に通勤したいと願っています。
定年後が問題ですが、甘い考えかもしれませんが、１０年以内に転売できて、郊外にＵターンできる余地も残したいです。

>>695　さん、
病人はお金はかからない病人で、長く電車に乗れない状態です。たしかに５０００万も組めないので、中古狙いでしょうね。

>>696 さん、
お知恵ありがとうございました。
５年後ですか・・、ならば今、郊外に住む理由がないので、
とりあえず都内の賃貸に移ることがっ肝要でしょうか？

>>698　さん、
お言葉、ありがとうございました。病人は自分で生活できます。豊洲でなくてもいいんです。
『豊洲でもいい』、と書くべきでした。すみません。
豊洲以外も観てまわりました。最新の週刊文春のトップ記事が
『あと一年買ってはいけない、』の『それでも専門家オススメ選りすぐり物件ベスト50』に
豊洲ザ・ツインが入っていました。
ここは、２度現地に行きましたが、あの間取りが、狭くて部屋がボコボコなのが気になりました。

>>699　さん、　
詳しくご指南ありがとうございました。　第2戦略もお願いいたします。
そうですか、定年まで待つ・・、考えます。それまでやはり賃貸で都内住むのがいいのでしょうかね？

>>700　さん、　
ありがとうございました。いまだと二十数年のローンになります。
団信とインフレ効果が詳しくわかりません。すみません。

>>711 さん、　
ありがとうございました。
仕様や骨組みなど、また平米数が少なくなるような気がするのですが、やはり新築を待つほうがいいのですかね？

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

＞ひょっとして「ネガレスやって値が下がる」って思ってる？
↑
笑いました！

他にもレスいただいたかたありがとうございました。腐りかけた脳みそにムチ打って考えます。
しかし難しいです。

[727: 匿名さん]

はっきりいって金がなくて、見栄もなくて、生活のためだけの家なら、
豊洲なんていうバブルプレミアムの残滓が残る地域より、
同じ距離、移動時間で目的地にいけて、無名駅でもいいから駅から近い、
城東城北で投売りされてるところに住めばよいのです。
墨田とか足立とか江戸川とか北とか。
電車の移動時間でさがせば、千葉でも「都心に近い」ところはあります。
５０代でストックが２０００万しかないということだと、
それを大事にするほうが先決です。

[728: 匿名さん]

社宅小僧は、盲学校の屋根越しの西日を４階の部屋で浴びすぎて頭がおかしくなったみたい
なので出てくるのはやめようと思ったのですが

＞H5年市谷で108000000円物件を８５００万と入れて8700万で制約したことがある。

１９９３年って、バブル崩壊で値崩れはじまった直後
その物件の現在価値は底値で６千万円、今でも７０００万いくかどうかでしょう。
自慢できる話ですか？鼻くそほじっていても指値で落せた頃。その頃買う発想も
今買う発想もおっちょこちょいという点では似てますね。

１９９７年頃までならまだどこでも投売り状態。さらには２００２年までは
新築も売れ残り投げ打ってました。

＞いま5000まんで出てる中古マンが来年4月以降4000万にはぜったいならないと
いうのですね？

言ってません。「確実になる」というから、そうじゃないと否定しただけ。
なるかもしれないしならないかもしれないから断定するなと言っただけです。
絶対なるの否定は、必ずしもなるわけではない。・・・・そうですよね。

[729: ビギナーさん]

≫≫706だからさんへ

わたしは豊洲は買う気がないので、20％指値が通ったら困るので入れません。ゴーメナサイ！
戦中生まれなので、坊やと呼ばれるのはちょっとはずかしいで〜す♪
でも亀の子ボーヤはおかげさまにてチョー元気！（＾０＾；）
寝言と夢精は寝てからにしてくんなまし〜。

[730: 匿名さん]

未だにマンション価格が下がらないって言い張る人がいることに、
とてもびっくりしました。