23区内の新築マンション価格動向（その30）

[匿名さん]

前スレ　「その29」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44188/

サブプライムローン問題を発端に始まった世界的な金融恐慌が、日本にも直撃。
日経平均が大幅に下がり、不動産業界での倒産が増加する中、23区内の新築マンションは
どのような価格設定になっていくのか、議論をしましょう。

より活発な議論のためにも、情報元を明示するようにしましょう。また自説に対して質問等があった場合は、真摯に受け答えをするようにお願いいたします。

その他のテンプレに関しては>>2を参照。

[661: 匿名さん]

>>660

品川駅徒歩圏で今年販売された新築マンションのうち戸数ベースでいえば
おそらく９割以上はシティタワー品川だから当然そうなりますね。

[662: 匿名さん]

みんなスター銀行に預けて、金利ゼロ、住宅ローン減税をフルに受けようぜ！

[663: 匿名さん]

昨年からNY株暴落、中国株暴落、商品暴落を的中させた松藤民輔氏によると、
これから、金の上昇相場が本格化するということ。
では、不動産は？

不動産だけは底なしのように下落していくそうです。
天才投資家ジム・ロジャーズも商品に対しては強気ですが、
不動産は駄目だと言っています。
本人は、１年前にマンハッタンの自宅物件を処分しました。

不動産証券が流動化を維持していれば、回復も早いのでしょうが、
誰も不動産の証券を欲しがらないので、流動性が完全にストップした状態です。
これでは、不良債権を積み重ねていくだけです。

今回のサブプライム下落を的中させた人たちの主張に共通すること、それは

「不動産は駄目」

という事です。投資目的で買った人は、賢人たちの意見も参考にしてみては？

[664: 匿名さん]

659はいい線いっていると思うけどなー
賃貸価格だって下がっていくだろうし、
まだ賃貸価格下がるのかと思って絶望した頃が
買い時なんだと思うよ

ちなみに663がいう松藤氏は12％を不動産買い時の１つの目安にしていますね
(ただし、これは諸経費差し引いた後の数字です)
実際には市場は常に行き過ぎるから12％はありえると思うよ

[665: 住まいに詳しい人]

>>664
12％の利回りが存在したとしても、それは単に賃料が高すぎるだけの話
ひとまわり２年過ぎたら周りに空き室が増えてきて
そのうち賃料を下げるとこが増えていくことでしょ

いくらたくさん不動産関係の書籍を読んで勉強しても
利子率という根本的な概念を理解してないのではマズいと思うのですが

もし証券業界で長年仕事をされてきた松藤氏が
ホントに12％なんて数字を上げているとしたら・・・
彼はダークサイドに落ちた詐欺師ということでしょ

＃株屋なんて元々全部ダークサイドだ、なんて言わないよーに

[666: 匿名さん]

>もし証券業界で長年仕事をされてきた松藤氏が
>ホントに12％なんて数字を上げているとしたら・・・

松藤氏の主張は、「REITなどに投資するなら、最低でも１２％は必要」
と言ってるだけですね。
つまりREIT、REITと騒いで皆が投資していた頃、実質利回りが４〜５％しかない実態を
皮肉った主張であって、彼の眼中に不動産投資などはありません。
不動産は下落していく運命にあると言っています。

[667: 購入検討中さん]

>>665

いくら都心と言えども、家賃も3割引が普通になると思う。
10年経てば、さらに1割は下がる。
最初の2-3年の利回りに目がくらんで不動産投資する奴は
小学生からやり直した方がいいね。

最近の破綻寸前reitは20%-30%とか利回りがあるｗ
しかし、逆にそこまでいくと怖くて手が出せない。

[668: あのさ]

読書感想文もいいから。
買って損した、売るのに苦労したって実体験書きなよ。

[669: 匿名さん]

結局手が出せない理屈ばかりで、過去もこれからも、そして一生ずっと暮らす訳ね。

[670: 匿名さん]

松藤なんて信用すると＊＊をみるよ
ワーニングだ何だって言って
この日から下がりだすって書いてたのに
下がらなかったら、全く無視

2,3ヶ月後に下がったら
ほら俺の言ったとおり下がっただろ？
って言うような雑魚

金鉱石掘ってるから、金上がって欲しいのは分かるけどねｗ

[671: 匿名さん]

松藤なんて信用すると＊＊をみるよと言われても
現実を直視すれば下がるのは確実なわけでして・・・・

[672: 一応]

ユーザ板なんだから買った売った貸した空室だ。
という当事者の生の声があつまってこそ意味がある。

[673: 過去スレの４０]

>>648
いかがですかと言われても困るなあ。ハイパーインフレーションが起こったとき、例えば、以前に１円で買える商品が1000円になる。そうなると、高額商品の取引に、中央銀行を新札を絶えず刷らねばならい。商取引も減退する。それゆえ、政府が1000円を1円にすることを強制する。これがデノミ。０が大幅に減るので、売り買いがわかりやすくなり、経済も安定化に向かうと考えられてきた。

ＣＤＳの取引高は、誰にもわからない。各金融機関が数値を公表して、それらを総計すれば初めてわかる。ＣＤＳというのは、ある金融機関が倒れた時、他の金融機関が出す保険料。なんとも言えないが、ＣＤＳデフォルト危機は回避されたと思っている。

ＲＥＩＴというのは、土地資産が上がっているときにアメリカで考案されたシステム。土地資産が上がることを前提としている。だから、土地資産が下降の方向だと、破綻する。1970年代のアメリカで同じことが起こった。Ｊ−ＲＥＩＴも消失すると思うね。

第３者的な国際的金融管理機関の設立は、わたしの信念だね。通貨危機のとき、知人が銀行保有財産のすべてを失った。原因は、ヘッジファンドのマネーゲームだった。たしか国債金利が８％程度で、ヘッジファンドが投資していたが、あるとき全資産を瞬間移動した。これで、国内のほぼ全ての銀行が倒産した。日本では、こういう事態はありえないと思うが、米国債まで及んできたとき、気をつけるべきだと思うね。

エコノミストと呼ばれている人は、自身の言動に対してまったく責任とらない。日本バブル崩壊のとき、恥ずかしかった。やはり、経済史から勉強している人でないと、今回の事態も分析できない。

[674: 匿名さん]

>>663
不動産は実需が中心で、本来投機の対象とはなりえません。
商品相場も同じ。
金はちょい違う。

マンションだと坪単価で２００〜３００万円が高価格帯の実需のコアです。
それを超えると高所得者対象になって、今回の金融資産暴落で５年は売れ難くなります。
今回の騒動が治まれば、実需が動き始めます。ただし、近郊、郊外は対象外、賃貸需要が小さすぎて、購入リスク高すぎ。

[675: 少し前のレスに対してですが]

サブプライム下落を的中させた人は
もうすでに不動産価格の下落にBetしてないですよ。
ABX＿HEのAAAもボトムアウトしてますし。
最近の相場動向につられて安くなってますけど。

[676: 匿名さん]

今後３年、時限減税…消費税上げは２０１０年代半ば
10月26日3時9分配信 読売新聞


　政府・与党が新たな経済対策に盛り込む、税制抜本改革に関する工程表（中期プログラム）の基本方針が２５日、明らかになった。

　今後３年間を景気回復期間と位置づけ、減税を時限的、先行的に実施する。その後、消費税率の引き上げを念頭に、社会保障の安定的な財源確保のための税制改革を２０１０年代半ばまでに段階的に実行するとしている。政府・与党はこの基本方針に従い、年末までに中期プログラムを策定する。

　基本方針は、中期プログラムに盛り込む税制改革の税目として〈１〉個人・法人の所得課税〈２〉資産課税〈３〉消費税−−を挙げ、「各税目の改革の基本的方向性を明らかにした税制改革の全体像を示す」とした。

　減税の実施については、「世界経済の混乱から国民生活を守り、３年以内の景気回復を最優先する」として、景気回復の手段であることを強調した。

　一方、消費税率の引き上げを念頭においた社会保障財源の確保のための税制改革は、「経済好転後、時々の経済状況をにらみつつ」としたうえで、２０１０年代半ばまでに段階的に実行すると期限を示した。

　麻生首相が掲げる「中福祉・中負担」を基本理念として、基礎年金の国庫負担割合の２分の１への引き上げの財源を含む年金、医療、介護、少子化対策などの財源を税制改革により確保するとしている。

　景気回復期間は今年度を起点として１０年度までとする方向だ。首相は、自民党総裁選などで「消費税は２０１５年くらいに１０％台にするのが流れだ」と指摘しており、こうした案を軸に税率などの議論が進むものと見られる。 http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20081025-00000052-yom-bus_all

[677: 匿名さん]

消費税値上げで、手付け分をさらに消費税で支払う必要が出てくるね。
買うなら２００９年度中に決めなきゃやばいな。

[678: ビギナーさん]

>673
困らせる気はなかったのですが。。。。。
貴方がハイパーインフレーションの時デノミをやるといわれたので
そんな時にやったら、呼称変更だけで価値に変わりはないという要件が
崩れるし、ハイパーインフレ、狂乱物価騒乱のとき、ハイ、今日から1000円は1円札になります
などとやったら、民衆はハイパー狂乱頭のなかに1000えん⇒1円がインプットされて
世の中めちゃくちゃになりますよ。

やはり物価が中庸でおちついてるときにデノミをやるのが正解とおもいますよ。
いままでに何度かデノミ論が出ましたがその時、政府、エコノミスト、政府経済懇，などの
コンセンサスがどうであったか調べてみればわかります。

わたしの記憶では物価が落ち着いてる時に発表し、２〜３年の猶予期間をおいて実施すると
いわれてた。（中曽根内閣〜竹下内閣？）

この内閣の時を調べればデノミの文言がでてきます。

[679: 匿名さん]

ハイパーインフレのときにデノミをやらないで何の意味がある？
それこそ世の中混乱させるだけじゃん。

[680: ビギナーさん]

≫≫659

こんな金融商品ほかにないぞって、ほかにどれだけ探しましたか・？
ほんとうに言い切れますか？
みんなが言ってるとか良く使う人と同じく、その皆ってだれだれの事と聞いたら
もう答えられない。

稼動産も研究しましたか？平成１０年〜１５年によくマスコミで言われてた　　
売買事例比較法ではなく収益還元法で判断する。
（目安は月額賃料の１００倍）
聞いた事見たことないですか？日経には良く出てました。

路線価売買は？路線価の７掛け売買は？

ふどうさんが売れない時代のものさしでしたがごぞんじないですか？
つい１０年まえ前後では当たり前のものさしでしたよ。
だってそのころはあまりにも売れなくて売買事例がないところが結構あったんですよ。
新築はプレミアがついてもロケーション次第なのでこの限りにあらず。

わたしは買い替えさんにいってるのですよ！冒頭に書いてるでしょう『買い替えさんへ』と。。

いま自宅があるのに無理して買い換えると後で泣くことになります。
売り換えならわかりますが。。。。。

貴方の言うことが正しいか私があってるか、５〜６年後わかります。
そのときご自分の不明さを恥じることでしょう。

たとえ買い替えじゃなくともなにも今買わせなくてもいいと思いますョ。
賃貸にいるからって死ぬわけじゃないでしょう！
果報は寝て待て、慌てるこじきは。。。。。、人の行くうらにみちあり。。。。
これから３〜５年も待ったらどうして一生家が持てないのですか？
ネガティブではなく、家の購入はまちがうとみうごきがとれず大金も失う。
初心者には余計慎重になって欲しいと思っただけです。
お若い貴方には、能天気な蛙ではなく実体経済全般の学習と、生きるすべに対しての慎重さを
ご提案いたします。

麻生さんもいってます！この不況は３年かかる。実体経済を考えれば完治に５年と！
政府、国のコンセンサスとかんがえられますなぁ。

[681: 匿名さん]

>>576みたいな話題はスルーしちゃうのね。ここに張り付いている人たちってずいぶん偏っているというかわかって当たり前のことを話してるだけというか。一部的確に論じてる人がいるのが救いかな。

[682: 匿名さん]

>>576さんは正しいです。

[683: 匿名さん]

>>576は個人的には歓迎だけど
鉄腕アトムの時代はまだまだ来そうにないでしょ
相当数がリプレイスされるのはずっと先のこと

[684: あーあ]

たのむたら、リアルな話してくれ。

[685: 住まいに詳しい人]

>>681
あなたは何を訝っているの？

この記事は政局がらみのアドバルーンなんだし
目新しい内容はないのだから、みなさんがスルーするのは当然でしょ

それとも記事になってない部分でこのスレに関わる話でもあるのでしょうか？

[686: 住まいに詳しい人]

あちゃ、早とちりだった
恥ずかしい

>>676じゃなくて、>>576なのね
電気自動車とか、こりゃまたコメントし難い話だなぁｗ

[687: 匿名さん]

藤和不動産のＢＥＬＩＳＴＡシリーズのフラッグシップとやらの
ベリスタ御殿山の資料が送られてきました。いきなりの先着順。
販売戸数１４戸（全１６戸）で価格は１億２千万（９０平米）〜５億（１７０平米）
でした。

高級マンションの世界はよくわかりません・・・・。

[688: 匿名さん]

外資は、不動産を収益性で厳格に判断して割安な物件を選別して買ってるとか散々持上げられてたけど、
実際は転売利益や最初の証券化の手数料だけが目当ての乱脈売買してたんだね。

[689: 匿名]

ハイパーのときやらないでいつやる？
それこそ混乱させるだけじゃん！とデノミ実施の時期についていってるかた

その結論をみちびきだすおつむはだいじょうぶですか？
おそらく人生の選択もアウトの方がイエスより何倍も多い方とお見受けします。危ないアブナイ

長年の断続的なインフレにより（コストプッシュ、輸入インフレ等通常インフレ）
貨幣価値がかなり下がり経済行為に不便をきたすようになったらデノミが考えられる。
端数切り上げ等の経済効果？も考えられ、政府の景気対策の一環とも考えられる。
ちなみに
オイルショックの時はハイパーインフレと呼べるが（トイレペーパー砂糖が商店から消え
流言蜚語が飛び交う異常事態）その時デノミをやるんですか？
実際にはやらなかったしやるひつようも無かったのです。

どちらかというと景気がよくもなし悪くもない時（中庸）景気の上離れを狙ってリップサービス
されるものです。
デノミ関連で印刷、インク、券売機、株券株価、端数上げ、その他経済効果がありますが
ハイパーのときやったら大混乱だとわかりませんか？
デノミの本質をご存じない！
どうか人生の択一は誤らないでね＊　　その指向回路がしんぱいです。

[690: 過去スレの４０]

>>689
オイルショック時のハイパーインフレで、どうして日本政府はデノミを行わなかったか？

はっとさせられる質問だね。下のように答えたい。

変動相場制になってから、各国政府は自国通貨の信用の維持が最大の課題だった。ハイパーインフレーションが起こって、デノミを行うことは、政府が自国の通貨流通を管理できないと、世界に通告することに等しい。自国通貨の価値が暴落すると、貿易などに多大の被害が及ぶ。デノミをやったら、急激な信用収縮を招きかねないので、これは最終手段として確保されている。70年代の日本で、たしかにハイパーインフレが起こったが、中央政府で管理できるレベルだった。80年代の中南米の「失われた10年」では、政府で価格急騰を管理できないレベルになったので、デノミが行われた。あれも、ひどい状況だったね。

[691: 匿名さん]

>>80年代の中南米の「失われた10年」
当時アルゼンチンも何千％だか何万%のインフレに晒されて、朝の物価が夕方には変わっていたそう。
で、みんなレンガを買ったらしい。
家にレンガをしまっておいて、１レンガ＝パン１斤で物々交換。
そりゃデノミもするよ。

90年代に南米に住んでたときに家庭教師に聞いた話。
脱線すみせん。

[692: ビギナーさん]

不動産の話に戻りますが、この板でもまだまだ買いたいさんが見られますが
何で今の時期そんなに所有にこだわるのかわかりません。
購入予定さん、買い替え予定さん、購入検討中さん、その他今が買い時さん、いま買えば
消費税アップや不動産取得税、固定資産税等のアップにより二割安く買ったことになるサンなど
まだまだ買気満々さんがおられますね。
買って税金、住んでて税金、売って税金？（ながく住んでて建物減価分より上回った場合）
室内りホーム、修繕費、管理費、修繕積立金、など大変金がかかる。
以前はそれでもキャピタルゲインがあったが、いまは大幅キャピタルロスが当たり前。こんご
値上がりが取れるとしたら、スリーAを底値で買ったときぐらいでしょう！
人生３００００日。　じっくりしててもあわてても殆ど変わりません。
３００００日たてば『　散る桜　残る桜も散る桜　』なんです。
どうだあーおれの財産だーと言っても所詮は国からの処分権ある一時借り物。（固定資産税）
３００００日後の別世界へ持っていけるわけじゃなし。だって千の風になってるんですもの！
まぁ所有欲と見栄は充たされる。
あわてないであと２０００日ぐらい待ってれば人生いい買い物が出来ますよ。
一休さんも言ってる「慌てない、慌てない」が正解。
新築なんかは２割の販管費と利益を抜いた８掛けが原価ですから１０ねんもしたらよくて
８掛けの７掛けですよ。一億で買ったら１０年たったら５６００万ぐらいでしょうね、。
税金や金利分で２割得すると言ってた人は、８０００万と５６００万の違いをご存じない。

昨年と似たような状況が平成６年だったが、　品川区新築マンがその位置になった（成約価格）。
希望価格は高いが成約しなければ意味がない。

[693: 匿名さん]

賢者の皆さんのご意見を伺っていて、よぉくわかりました。ありがたく。
当方、50を過ぎてローン組む時間的余裕が厳しくあいなりました。

ようやく、郊外を抜け出す期となりましたのですが。
病人がいてその関係上、都内がいいんです。

＊＊といわれるかもしれないけど、豊洲でいいと思ってます。
タワマンは未知の世界でちと怖いですが。

新築、中古、観てまわっているうち世界同時株安になり、ＭＳ買うのは諦めました。
しかし、ローンを考えると待っていられない状況なので悩みつつハゲそうです。

どうなんでしょう？どなたかお知恵授けてもらえないでしょうか？

年齢的にギリギリの人間はどうすればいいんですかね？

このまま賃貸では10年弱で定年した時になにも残らないのが不安です。
いまＵＲ賃貸で家賃は13万です。

頭は2000万ほどです。

[694: 匿名さん]

>>693
震災時の帰宅難民化を考えれば、
特に若い人はこれからの勤務年数が長いですから、
早めに都心近くに住む必要があります。

通勤の必要が無い、
既に引退している人は郊外で良いでしょう。

[695: 匿名さん]

頭金2000万だと、ローン5000万くらいでしょうか？
そもそも50過ぎて病人もいて5000万もローン組むってかなり無理があるような。

[696: それなら]

>>693
２０００万円キャッシュがあるなら、今後５年の上昇見込んで日本株に
投資。
５年後には倍とはいわずとも３０００万には増えているでしょう。
7%で運用するよりうまみがありまっせ。

一方、今不動産買っても底値ではありません。今後５年で値下がりがあれば
５年後に買うほうが正解とちゃいまっか？

ローンなんて７０歳まで組めますよ。ただ、所得が高いであろう５９歳まで
がひとつの目安でしょうがね。

[697: 匿名さん]

富裕層は不動産より株に向かいますか、
高額マンション全然売れなくなりそｗ

[698: 匿名さん]

結局買い時っていうのは人それぞれだから、693が都内のマンションが必要なんだったら今が買い時なんじゃないの。
数年後の底を待っていても、その時にはまた状況がどうなっているかわからない。
底になってるかもしれないし、なってないかもしれない。
景気回復してるかもしれないし、下がってるかもしれない。
株で運用しようとしてスッてしまっているかもしれない。

それよりは、693さんのご家庭で家が必要な状況なのであれば買ってしまったほうがいいと思いますよ。今なら在庫あまりで買い叩けますからね。
病人の世話をするのに豊洲がいいというのであれば、そうなんでしょう。
他の人には693さんの詳しい事情まではわかりませんからね。
自分と家族のQOLを大事にしてください。

[699: ビギナーさん]

>>693

おおしえしましょう！　第一戦略
豊洲の新築か中古と決めたようですので、それなら駅近1分〜5分までを狙ってください！
中古でも平成13〜16年物件を狙う。（価格が安い時期の築なので指値が効きやすい）
いい物件あったら思いっきりの指値をすること。
今の状況からどうしても現金が欲しい人がいるので、8掛けで指値を入れる。
5000万なら４０００万で買い付け証明を出す。
１０年たって相場5000万の半値になっても2500万なので、1500万は確かに損だが
家賃13万10年分と変わらずツーペイといえる。
ローン2000万は金利2.7％で10年払いみつければ月に20万ぐらいの返済です。
もし、もう少し金利高ければボーナス払い併用で対応できます。
または、15年払いで8年後位に残金を退職金で支払いなど、パターンはいろいろある。
特に来年3月過ぎれば指値が入る可能性があるので、それまでは　豊洲のどの方面で
どのマンションのどの方角のどの階層とあたりをつけておくべきです。

指値に関しては営業マンに売主の事情を聞き、あたま2000万でローンは同額しか
使わないことを言った方がいい。
いま5000万でも来年4月以降は指値4000万で通るところがでてきます。
あまりあせってなやまないほうがいいですよ。
しかし、自分がもしあなただとしたら、定年までまって買います。
これからどんどん5年、10年と安くなりますから。
第2戦略は次回へ．．．

[700: あのさ]

50過ぎの住宅ローンなんて長期に借りて団信とインフレ効果ねらうのが常道。

[701: 匿名さん]

↑ビギナーと言いつつ、いいセンスしてますね。
巷でよくいわれるもう一方の「買いの時期」である、
バブル直前物件のパターンも知りたいと思ったら、
その当時の豊洲には物件ないのねｗ

第2戦略も期待♪

[702: 豊洲で]

20バーセントの指し値？
やってから言いなよ。妄想はいいからさ。

[703: 匿名さん]

豊洲のタワーマンションで２０％減の指値はさすがにたぶん１０回やって
一回も成功しないと思います。ただ１００回やれば成功するかもしれない。
まあ有名になって仲介屋にそのうち相手にされなくなるかもしれませんが、
指値をしていけないわけではないのでやってみる価値はあるのではないで
しょうか。
得をしたいのであれば誰もやらないことをやるというの基本ですから

私も今の家を買うまで指値（それでも最大１０％くらいですが）で、
５回断られました。めげてはいけません。

[704: 匿名さん]

>>702
いや、豊洲だからこそ20％いけるでしょう（笑）

[705: 匿名さん]

経済が崩壊状態の今、過去の名残のバブル物件の売れ残りをわざわざ言い値で買うなんて、あり得ないよな。
ドブに金捨てるようなもの。

[706: だから]

あてずっぽうの予想はいいから、自分で２０％引きの指値いれて買えてから言いなさい。
一度も不動産買ったことのない坊やのたわごと聴かされるほうが可愛そうだ。

[707: 匿名さん]

指値でなくとも、旧価格並の安い仲介出始めてるよ

日々チェックすべし

[708: ちょっと一言]

平成13〜16年豊洲物件ってめちゃ安くなかった？
平成18年PCTですら、坪２００〜でしょ。前年のスターコートなんて２００以下だし。
その当時は坪１５０位じゃないの？
５千万円どころか、3千万円で変えるよ。
来年春までまって、３千万円台で買いなよ。
４千万でも高いと思う。売主利益出てるはず。

[709: 匿名さん]

当時豊洲は７０平米３千万円台の新築がゴロゴロ出ていました。
中古で５年落ちですから、売主は買値でも損しないし、このご時勢で買値で売れれば御の字でしょう。
ただし、最近のPCT、シェルなどでは売主がまだ強気なので、それ以前の物件にしましょう。
ちなみにスターコートもほとんどが３千万円台、かなり広めの部屋で４千万円前半でした。
２千万円台もあったと記憶しています。

[710: 匿名さん]

これから中古を買う方は、売主がもともといくら出して買ったかなんて、全く関心ない。今だけ。
そこを理解しないと中古売買は成立しない。下げ相場ではそのＧＡＰは日夜拡大。