23区内の新築マンション価格動向（その30）

[匿名さん]

前スレ　「その29」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44188/

サブプライムローン問題を発端に始まった世界的な金融恐慌が、日本にも直撃。
日経平均が大幅に下がり、不動産業界での倒産が増加する中、23区内の新築マンションは
どのような価格設定になっていくのか、議論をしましょう。

より活発な議論のためにも、情報元を明示するようにしましょう。また自説に対して質問等があった場合は、真摯に受け答えをするようにお願いいたします。

その他のテンプレに関しては>>2を参照。

[601: 検討中]

ただこの低金利とローン減税の話もあるし、考え方次第ではむしろ「買い」な時期かも。

[602: 匿名さん]

>どう感じるも何も。
>買い替えなんだから、売値が安くなる分、買値も安くなるだけ。
>必要な追加出資は同じ。

そんなに単純じゃないよ、現実は。
本当に住み替えた人、本気で検討したことある人なら
わかると思うが。

買い替えも損するタイミング、得するタイミング、
やりやすい時期、しにくい時期、いろいろあるのよ。

いちいち説明しないが。

[603: 匿名はん]

>低金利とローン減税の話も

それで今よりも、トータルで2割も3割も実質的に安くなるのかね？

[604: ｚ]

ｑ

[605: 賃貸住まいさん]

結果的に２割くらい安くなるんじゃない？

[606: 匿名さん]

真面目に質問・・・プチバブルで高値（８０００万円）でマンションを購入してしまい、不動産鑑定士に相談したら、頭金損して契約解除したほうが良いといわれました。もともと高いマンションなので７２００万円でも高いですよ！と言われました。しかし気に入っていたマンションだったので残金を払ってしまいました。今のマンションも売れそうもないので困っております。激安で売ってしまえばよいのか、５年くらい売却をまっていればよいのか迷っています。きっと５年後にはもっと最悪な状況になっているでしょうね。因みに今住んでいるマンションは築１年弱です。

[607: 匿名さん]

>>606
おいおい、そんな高い買い物できるお方ならもう少しを説明うまくしようよ。

[608: 匿名さん]

>>606

まぁ、まずは落ち着いて。
文面から焦りが出まくってますよ。
マーケットに翻弄される一般人の典型例です。

いずれにせよ、焦りは禁物です。
落ち着いてゆっくり考えましょう。

ここの人はそれなりに知識をお持ちな方もいらっしゃるので、適切な答えも用意できる
と思いますが、ただ8000万で高値掴みって言われても、「止めた方がいいっすよ」
なんて言えません。

もうちょっと情報いただかないと。

[609: 匿名さん]

６０６です。すでに８０００万円のマンションは残金払って購入済みです。まだ引越しはしていませんが、一応都心で駅から５分くらいの場所にあります。坪単価は４４０位です。今住んでいるマンションも都心で駅から５分です。引越しをして今住んでいるマンション（坪単価３３０万円）をどうしようかと悩んでおります。今売っても全く売れそうもないし（今売るには余程の安値でないと売れないと不動産業者に言われております）賃貸にも出したくないし、何年くらい待てば相場が安定するのか？最悪な状態（世界大恐慌？）になり半値でも売れなくなるのでは？と心配しております。株でも大損しているので手持ち資金が無くパニック状態なので、今はまともな文章が書けず申し訳けございません。今売ってしまえばよいのか？何年か待てばよいのか？迷っています。

[610: 匿名さん]

>609
お金持ちじゃね。何でパニくってるの。
まさかネタなんじゃないだろね。

[611: 匿名さん]

>>609
今住んでいる物件をどうするかで悩まれているのですか？

賃貸に出したくないということですが、何か理由がおありでしょうか。
半値落ちを予測されているのであれば賃貸に出すというのも堅実な選択肢だと思いますけれど。


株価に関しては、生活費に困っているという事でもなければほっときましょう（笑）

[612: 匿名さん]

なんでそんな短期間で住み替えする必要があるんだ？
価格動向が聞きたいのであれば、それは誰にも分からない。
坪４４０で８０００万って事はせいぜい６０平米の物件でしょ。
なんか>>606の人生計画に問題がある気がするのでそれらも加味して考えないと
どうすべきかなのかなんてのは誰も言えないんじゃないか？
いまいち何がしたいのか分からない。

[613: 匿名さん]

貸して様子をみる、じゃだめなの？

[614: サラリーマンさん]

６０㎡で８０００万ですか。
悪い事態になった時にどうするのかを考え行動していないから株で大損するんだろうね。
後先考えず欲しい物が買えちゃうから買ってしまう人の典型ですな。
どの株の本でも損切りは大事だと教えていますよ。

[615: 匿名さん]

う〜ん。大変ですね。私は、輸出に依存している会社（製造業）につとめる者ですが
今、言える事は、この不況は尋常じゃないという事です。日本は世界の中で一番、”まし”
な方ですが、海外、特に米国はぼろぼろの状態です。その状態で、大統領が変わる２−３
ヶ月はまともな手がうてない様です。いくら、日本がましでも、米国が回復しないかぎり
悪くなるのは遅くても、やがて悪くなるはずです。
つまり、今後　株価　中古住宅価格　はしばらく（半年？一年？もっと）は暴落気味だと
いう予想をしています。株式については少し前に大損して、全部うりましたので、今は
手元（株屋の口座）に現金で入っています。もっと下がると予想していますので、さがり
きった後に、つぶれなさそうな会社で暴落している所をかって２−３年　暖めます。
とにかく、冷静になって、この後どうなるか考えて、ならば　どう行動するか自分で
決断しましょう。人の話はあくまで、情報、です。

[616: 匿名さん]

まあ8000万のマンションに住める時点で十分幸せなのでは？

[617: 匿名さん]

６１５です。続き
ちなみに、こんな、恐ろしい時に株式を、空売り（信用取引）する人の気がしれません。
１９９０年台のバブル崩壊の時には、株式を始めたばかりで、あまりにも儲かるので
現物から信用を始めようと思っていた矢先に大暴落が始まりました。目の前でどんどん
下がるボードを見て背筋がぞっとしたのを覚えています。依頼　株式は現物のみときめて
いますので、まあ　０になっても借金はありませんので、命まではなくなりません。
そういう意味では、不動産は借金して（ローンで）買う人が多いので、ある種の信用取引
かもしれませんので、いまの時期はまず、損を最小に抑えるにはどうするか考えるべき
かも。まあ、現金で買ったのなら、ずっと握っている手もありますが。

[618: 匿名さん]

皆さん色々とご意見有難うございます。いつも目先の事だけ考えて行動に出ていつも失敗する○○者です。ローンも少し残っているし身体を壊し、会社首になり、プー太郎なもので先々が不安なもので・・・・・。仕事をしていれば何の不安もないんですが、ゆっくり考えます。賃貸に出してもいいのですが、最近は殺人事件等色々あるのでもし自分の部屋で起こったら価値がゼロになってしまうのではと間抜けな心配をしたりしています。

[619: 匿名さん]

617
株をわかっていないようなので、やらないのは正解。
ちなみにこのどんどん下がっている局面での空売りは大もうけなのだが。

[620: 匿名さん]

>619

ははは、まあ、もうかっている時はみんな、そう思うんだよね。
でも、反転した時に逃げそこなった奴は、だまって退散するから
皆な、儲かっている話しかしないから、みんな儲かっていると勘違いするんだよ
どんどん、空売りして儲けて下さい。

まあ、競馬で万馬券、当てた話しかしない奴と同じだよね。

[621: 匿名さん]

さて日経平均株価は2003年4月のバブル後安値を月曜にも割ってくるでしょう。
不動産市況はまだまだその頃の価格まで落ちてませんが、これからどこまで落ちるか楽しみですね。
いまはせっせと蓄え、不動産暴落にそなえます。

[622: 匿名さん]

＞609

買い換えしないと、買い換え特例がつきません。安く売っても、損失控除で少しは
取り戻せます。

どうですかね・・・私なら売ってしまいますけど。いつ市場が回復するか
わかりませんよ。もしかしたら、今はまだマシな状態なのかもしれません。
どれくらい下げれば売れそうか、業者に聞いてみたらどうですか?　値段
次第というところはあるでしょう。

[623: 匿名さん]

>>621
大暴落して、不動産業界はコストカットで鉄筋の次に見つからない手口を考える。
そして、耐震偽装が増える、買わされた購入者は国の責任だと訴える、
しっかりしたものを作るにはそれなりにお金がかかる、不動産が上がる、
歴史は繰り返しそうな。

[624: 匿名さん]

だから中古を狙え！

[625: 過去スレの４０]

今朝がた、長文を書いたのだが、アップされていない。どうしたわけか？
わたしはブラックマンデーも日本バブルも知っているし、97〜98年の通貨危機のときは被害国でじかに状況を見た。
東京６区は価格が急落するから、住居用で買いたいサラリーマンは、来年、価格が下がったとき中古物件を買うのは正解だと思う。新築は、今・直近の土地をデベが高い地価で仕入れたので、あまり値下げできない。
円高は、外国人投資家のパニック買いだな。実勢に合っていない。日本財政は崩壊しかかっているので、円の信認など、非常事態でなければない。パニック心理が収まれば、円は下がる。
株は下がるだろう。上場株が０円をつけることも考えられる。そうしたら、株式市場崩壊だろう。
ＣＤＳデフォルト危機が緊急課題だった。これは防げた。国際協調のおかげ。
デノミは、ハイパーインフレのとき起こる。ＷＷⅠ後ドイツのレンテンマルクや、80年代の中南米のデフォルトの例がある。今の日本では起きない。

[626: 匿名さん]

上場株が０になりえませんが、１円になっても会社がつぶれなければ大丈夫でしょ！高配当の会社の株を持っていれば１０％以上の配当が得られますよ。もっと下がったらや武田薬品やエーザイとか薬品株とか色々捜して購入すれば高配当を得て、５年もすれば株価も上がってきますよ。いつまでも対ドルも９０円〜７０円が何年も続くとは思えないし。輸出関連株でもトヨタとかソニーとか安値で買っておけばそのうちあがるでしょ！今はパニック状態だから・・・・・

[627: 匿名さん]

今は虚を捨て実を取るべきフェーズ。

虚構の塊であるマンションを、今取得するのは無謀な経済行動。
ましてレバレッジをかけたローンで購入など、
取り返しの付かない、人生転落の分岐点になりかねない。

[628: 匿名さん]

＞株式市場崩壊だろう。

株式市場崩壊なんて簡単に言わないでくださいよ。

銀行は株に大量に投資してるんですよ。銀行がつぶれたら、銀行ローンはなくなるし、
預金は預金封鎖になる可能性あるし、いくら安い中古マンションでも買えませんよ。
現金払いなら可能だけど、全額タンス預金にしてますよね。銀行からは引き出せませんよ。

[629: ビギナーさん]

知ったかぶりするな

ＣＤＳの問題は依然として最大の懸念材料。
リーマンがらみのＣＤＳは金融機関の相対取引で強引に相殺しただけ。
依然として6000兆円といわれるＣＤＳのデフォルトリスクは存在している。

上場株がＯ円をつけるのは、倒産したときのみ。
もしその会社に流動資産が100億あれば、０円になるまえに俺が1円で
買って会社を解散してやるよ

現状東証全体の時価総額が純資産倍率で1倍を切っている。
つまり、会社価値＞株価なので、著しく株価が下げすぎていることを意味している。
しかし、2003年の歴史的大底をつけた旧日経平均は、現在に換算するとまだ10000円
程度だ。まだ、3000円程度下げても不思議ではない（現在の日経平均で4000円あたり）。

２〜３年は、経済情勢をじっくり見なければならない。

すさまじい世の中になっているのは間違いない。

そのとき貴方だけ無傷でいられるかよく考えてみることだ。

[630: おまえもなー]

最大懸念はCDSじゃないよ

[631: 匿名さん]

暫くは、自分の将来年収を厳しく査定し、それに見合った堅実な生活を心がけましょう。元来日本人は、生活水準の下方弾力性のある文化を持っています。これから数年は、その特徴を生かして
昔に戻った生活をしましょう。それは、地球をクールダウンすることにもなるし、環境には良いことでしょう。米国の誤った金融第一主義やグローバリズム（新自由主義経済）が破綻したことは、
これからの世界にとって大変良い出来事です。

[632: 匿名さん]

>>625
上場株って何を指してるんだ。

[633: ぶっ]

話が大袈裟。言葉に酔ってる。

[634: 匿名さん]

単語が並んでるだけで、内容理解せずに書いてるのがバレバレの文ですね。

上場企業の株価が0円なんて、厳密にはならない。上場廃止にはなるけど。

0円で売りに出せないだろ。

[635: 匿名さん]

一年前の夏から都心の新築マンションも下がると言ってた人多かったが、一年経って結果は、下がらなかったでとりあえずいいのかな？

[636: 匿名さん]

来週アメリカに不動産見にいきます。

ロスなんかドルベースで三割下落、通貨でも三割下落で半値で買えます。

日本は金利低いから不動産はそんな下がらないよ。いま下がってるのは、郊外のありえない場所に勘違い価格で建てられたマンションくらい。
アメリカみたいに金利高くてローン払えませんってならなければ、投げ売りする必要ないでしょ。

マンションほしい人は不動産持ってないから、そういうのわからないんだろうね。

[637: ここは]

三年以上前から下がるって言い続け

[638: 匿名さん]

CDSが、６０００兆円ってどこからのデータなの？出典は？

いい加減な数字？ちゃんと証明しないとなあ、脳内定説はダメだよ。

[639: 匿名さん]

ピークでＣＤＳは62兆ドル、100円で換算すると６２００兆円だが、
現在は54兆ドルと言われ、95円で計算すると６０００兆円までもない。
ただし、取引所があるわけではなく、相対取引されているので、
ＩＳＤＡでも正確には把握できていません。出典などないが、事前の常識。

[640: 住まいに詳しい人]

>>635
>一年経って結果は、下がらなかったでとりあえずいいのかな？

(゜Д゜)ハァ？
ガンガン下がっていますよ

>>636
>いま下がってるのは、郊外のありえない場所に勘違い価格で建てられたマンションくらい。

郊外物件なんてカワイイものですよ、一番酷いのは３Ａの高級物件
投げ売りしよーにも値段がつかないわけで、崩落という表現でもイイくらいですよ

[641: 匿名さん]

3Aの新築で投げ売りされてるのあったら、教えてくれ。
ちなみにいくらからいくらに下がったのかも書いてくれ。

[642: 不動産購入勉強中さん]

最近気に入った中古物件で、（狭小物件です）
高輪近辺　駅４分　築３年　準大手デベ　１F　西向き　でも日当たり悪し　
坪３３５万⇒坪３０５万で交渉ってのがありました。

しかし直後に現れたまだ２０代と思しき女性が（内覧時にちょっと見かけた）
恐らく売主の言い値でしょう、、一気買いしていきました。
売主も３０代女性。

お二人とも多分この掲示板の世界とは全然無縁の方々。

だから不動産は難しい。

ちなみにこの物件、分譲時の坪単価は２６５万でした。

[643: 匿名さん]

昔は、質の良い物件の投売りは、質の良い中古と同様に、先ずは表に出ることはありませんでした。

関係者の中で処分されて行くもので、バブル崩壊後に弊社の質の良いマンションは、社内でそれも口伝に半値で販売されました。値下げの公開は問題が多いからですね。

しかしこれからの1000戸規模の大規模マンションの場合は、その規模から公開せざるを得ない筈ですから、大変ですね！

[644: 不動産購入勉強中さん]

ＰＣ赤坂の板で載せてあった赤坂タワーレジデンスの売り出し物件

>No.799 by 匿名さん　2008/10/25(土) 04:35

>一部リンクが切れているのであらためて、
>こちらのリンク先で右上にある【このマンションの販売中物件を探す】をクリック。

>● http://www.realplan.jp/premium_mansion/m96.jsp?rpmenu=20003

５２１戸中５１物件！（もっとありそうだな）

まさにつわものどもが夢のあと。
家ってものは人が住んでなんぼじゃないすか。

まだ愛人にでも買受すれば場所が赤坂だけに甲斐性もあるんでしょう。

[645: 物件比較中さん]

う〜ん。信じられない様な高値。ひえ〜

[646: だから]

期待するレベルまでさがってないだろ

[647: 不動産購入勉強中さん]

あの値で買うのは浦島太郎くらいのものでしょう。

７つの大罪。

売主はみなファルド（リーマン・ブラザーズＣＥＯ）のような顔してそうだ。

[648: ビギナーさん]

過去スレの４０さんが言ってたデノミですが、デノミは貨幣の呼称単位の変更で価値に変わりは無く
（10000円⇒100円と例えば称する）私は物価が落ち着いてる時にやると理解してましたが。。。
25年以上まえから何度か噂にでたことがあるが、そのいずれもが経済状態が落ち着いている時だった
そのときのマスコミ解説にも、経済が落ち着いている時というのがその要件であると書いてあった。

貴方が言うハイパーインフレ時にやったら、便乗値上げが横行したり、　せっかく決めた呼称単位を
またすぐ見直ししなければならなくなり、世間が大混乱に陥る可能性大と思いますが？
呼称単位の変更だけで価値はそのままというデノミは、ハイパーインフレの時やったら次の日から
価値は同じになりませんからそんな時は実施できないと考えます。　いかがですか？

[649: 匿名さん]

＞６４４

普通に考えれば、損切り合戦になるんだろうな。
しかし、こんな売り値だけ並べられても何の参考にもならん。

あ〜あ、不動産の空売りしてぇ〜。
アホでも儲かるぞ、こんなの。

[650: ビギナーさん]

買い替え検討中さんへ

辛らつな書き方でこちらもゴメンナサイ。
でもあのくらい書かないと買気一杯なので
その後が可愛そうなのがめに見えていましたので。。。

売って損、買って大損、では目も当てられませんよ！
バブル後、半値8掛け二割引になった物件（超都心中古）もあるが
そこまで行かなくとも半値物件はでてきますよ。
そのときは大書店でも、不動産関係本がないときです。
いまは不動産本も稼動産本もあふれてます！

ローン、減税で２割ぶんぐらい安く買えると言ってた人がいるが
半値に下がる可能性は考えてない。微視的人ともいえる。

これからは稼動産指向、で考えた方がいいと思う。
20万で貸せるなら2000万が価値、30万なら3000万が価値。（いずれこのぐらいになる）
どうしても1〜2年で買いたいなら、二割増の2400万、3600万が目標。
いずれこの数字に収れんして行きます。買い替えは不動産安い時がベストです。

8000万６０へ−ベー買った人は今すんでるところ合わせると1億以上もっているんだね〜
ネタでなければそのうち怪我しそうなご性格。
お金がある方にしてはずいぶん危ない商行為をしますなー。
60で8000というと飯田橋の千代田富士見を思い出します。
65万〜80万で貸せるとは到底思えない。
キャピタル狙いでも遅すぎる。
とくにマンションでは１０分以上の徒歩物件は売却に苦労し、売れない可能性もありますよ！

[651: マンション投資家さん]

不動産空売りできても儲かんないでしょうね。
評価益は出るかもしれないけど、
流動性の無いモノショートすると
スクイーズして実現損がオチ。

[652: 住まいに詳しい人]

>>644
しかしパークコート赤坂 ザ ・タワーのスレも笑ってします
書いているのがデベや販社の人間なのか、購入者なのか判らないけど
赤坂タワーレジデンスを叩く叩く
　
ラブホテルだ監禁事件だ韓国人が多いだの持ち出して
一所懸命ご近所のネガティブキャンペーンをしています
不動産としての価値を評価すれば、
普通はタワーレジデンス＞パークコートだと思うのですが
あのスレではその反対が“定説”になってます
まあどっちにしろ、他のエリアとの相対では誤差みたいな差ですけど

　
タワーレジデンスは販売当時としては「大丈夫かな？」と思うくらい
相場に先行しての高値設定でした
これを投資で購入した層は、何にも考えてない人か
プチバブルの進行を理解し積極的にリスクを取った人だったと思います

そーいう人たちが、今諦めかけているわけだから
パークコートっだって竣工前で新築分譲中だから顕在化はしてないけど
売りの圧力は高まっていますよね

あの人たちはタワーレジデンスで中古物件放出の増加している状況を見ても
自分のトコロも同じ市場環境に置かれているって判ってないんだろーなぁ

[653: 匿名さん]

いっそ、不動産価格先物でも作ったらどうだ？
東京23区の平均売買価格（70㎡）で決済するって事にして。
レインズ辺りと組めば可能だろ。

不動産価格の下落をヘッジしたい奴は沢山しるだろうし、
値段が下がったら家買いたいって人も大勢いると思うんだが、、、、、

不動産業界も価格の不透明性をどうやって解消するか考えるべき。

現在の適正価格が見えてくれば、売り手と買い手は自然にマッチする。

[654: 購入検討中さん]

reit指数の先物でいいんじゃないの？
しかし、売り手ばかりで誰も買い手がいないけどねｗ

[655: 匿名さん]

パークコート赤坂ザタワーも赤坂タワーレジデンスもよいマンションに
なっていくのだろうと思いますが、確かにすごい叩き様ですね。

タワーレジデンスのほうが安いにもかかわらず仕様が上なので、
パークコート赤坂ザタワーよりも下げ相場でも幾分かは売れやすいでしょう。

ザタワーは仕様が若干落ちていたり、死亡事故があったり、カラスの＊＊になっていたりと
このところケチがついているので近くの似たようなマンションを叩いているようですね。

パークコートは実際に物ができて転売屋がいなくなると、落ち着いてくると思います。
叩いているのはごく少数の転売屋でしょうから。いまは下げ相場なので、
パークコートを買ってタワーレジデンスのように高値で売ろうとしていた人は、
上げ相場を期待していたアメリカのサブプライム層よろしく頭が痛いと思います。

実需で購入している方には、全くもって迷惑でしょうね。

[656: 匿名さん]

読みました。

建物内の死亡事故なんぞ前代未聞です、見事なまでに、売れないパークコート赤坂の販売軍団の必死さが行間に表れています。

すり鉢状の地形を見ても大雨が降った直後や雪が降った次の日には、目もあてられないでしょう。

現地に行けば大人ならば、分かりますが高台に建つか窪地に建つかで、雲泥の差って事が分からないのでしょうか！販売担当者は楽できません。

それから、地霊の悪さからくる度重なる事故（死亡者２名）には、目を覆覆うばかり、まったく悲惨です。

合掌。

[657: どうでもいいが]

不動産の購入、買い替え経験のないやつらが、好き勝手な妄想書いているだけだな。

株も、不動産も実際に買って失敗してはじめて理屈通りでないとわかるんじゃないのか？
そこで、軌道修正ができるのは、本当の金持ちだけだよ。

金のない庶民は一度失敗したきり含み損抱えて身動き取れない。
あるいは、何もかわずに御託をならべるだけ。
メタボオヤジが若いねーちゃんに色目使う、あるいは童貞クンが熱く語る
恋愛論に似てきたな。

妄想でなく経験語ってくれよ。

[658: 住民さんＡ]

＞657
同感
相場が全てではない
相対取引とはそういうもの

657氏の言う通り、＊＊＊は身動きとれず「実需」とほざいて住み続けるだけ
そんな輩は「黙って住み続けていろ」「相場、価格動向についてほざくな」ということ。

[659: 匿名さん]

>>650

>これからは稼動産指向、で考えた方がいいと思う。
>20万で貸せるなら2000万が価値、30万なら3000万が価値。（いずれこのぐらいになる）
>どうしても1〜2年で買いたいなら、二割増の2400万、3600万が目標。

不動産は今後暫く厳しい状況が続くけど、20万で貸せる物件が2000万しか価値がなく、
30万が3000万しか価値がないとすれば、単純利回りで12％、こんな金融商品他に
ないぞ（怪しい投資セミナーとかに行けば買わせてくれると思うが…）。
だとすれば流石に不動産に金が流入する＝また不動産価格が上がるということに
なる。

ネガティブ思考もいいが、極端過ぎるのもいかがなものかと思うよ。
ビギナーさんにコメントしてあげるなら、もう少し勉強してからにした方が
いいんじゃん？そこまでマンション価格下がるまで待ってたら、ビギナーさんは
一生マンション買えなくなっちゃうよ。というか買う前に価格も反転してるよ。

[660: 匿名さん]

新築マンション暴落率第１位は　「品川」

FLASHの記事で申し訳ないね（笑）

１位　品川駅　０７年平均価格　８７８４万円　→　０８年平均価格　３０５４万円
２位　大森駅　０７年平均価格　６８１３万円　→　０８年平均価格　４６５６万円

これって、定期借地権の物件の影響だよね。きっと・・・
それにしても、昨年あたり高く買った人は、どう思ってるんでしょうね。

[661: 匿名さん]

>>660

品川駅徒歩圏で今年販売された新築マンションのうち戸数ベースでいえば
おそらく９割以上はシティタワー品川だから当然そうなりますね。

[662: 匿名さん]

みんなスター銀行に預けて、金利ゼロ、住宅ローン減税をフルに受けようぜ！

[663: 匿名さん]

昨年からNY株暴落、中国株暴落、商品暴落を的中させた松藤民輔氏によると、
これから、金の上昇相場が本格化するということ。
では、不動産は？

不動産だけは底なしのように下落していくそうです。
天才投資家ジム・ロジャーズも商品に対しては強気ですが、
不動産は駄目だと言っています。
本人は、１年前にマンハッタンの自宅物件を処分しました。

不動産証券が流動化を維持していれば、回復も早いのでしょうが、
誰も不動産の証券を欲しがらないので、流動性が完全にストップした状態です。
これでは、不良債権を積み重ねていくだけです。

今回のサブプライム下落を的中させた人たちの主張に共通すること、それは

「不動産は駄目」

という事です。投資目的で買った人は、賢人たちの意見も参考にしてみては？

[664: 匿名さん]

659はいい線いっていると思うけどなー
賃貸価格だって下がっていくだろうし、
まだ賃貸価格下がるのかと思って絶望した頃が
買い時なんだと思うよ

ちなみに663がいう松藤氏は12％を不動産買い時の１つの目安にしていますね
(ただし、これは諸経費差し引いた後の数字です)
実際には市場は常に行き過ぎるから12％はありえると思うよ

[665: 住まいに詳しい人]

>>664
12％の利回りが存在したとしても、それは単に賃料が高すぎるだけの話
ひとまわり２年過ぎたら周りに空き室が増えてきて
そのうち賃料を下げるとこが増えていくことでしょ

いくらたくさん不動産関係の書籍を読んで勉強しても
利子率という根本的な概念を理解してないのではマズいと思うのですが

もし証券業界で長年仕事をされてきた松藤氏が
ホントに12％なんて数字を上げているとしたら・・・
彼はダークサイドに落ちた詐欺師ということでしょ

＃株屋なんて元々全部ダークサイドだ、なんて言わないよーに

[666: 匿名さん]

>もし証券業界で長年仕事をされてきた松藤氏が
>ホントに12％なんて数字を上げているとしたら・・・

松藤氏の主張は、「REITなどに投資するなら、最低でも１２％は必要」
と言ってるだけですね。
つまりREIT、REITと騒いで皆が投資していた頃、実質利回りが４〜５％しかない実態を
皮肉った主張であって、彼の眼中に不動産投資などはありません。
不動産は下落していく運命にあると言っています。

[667: 購入検討中さん]

>>665

いくら都心と言えども、家賃も3割引が普通になると思う。
10年経てば、さらに1割は下がる。
最初の2-3年の利回りに目がくらんで不動産投資する奴は
小学生からやり直した方がいいね。

最近の破綻寸前reitは20%-30%とか利回りがあるｗ
しかし、逆にそこまでいくと怖くて手が出せない。

[668: あのさ]

読書感想文もいいから。
買って損した、売るのに苦労したって実体験書きなよ。

[669: 匿名さん]

結局手が出せない理屈ばかりで、過去もこれからも、そして一生ずっと暮らす訳ね。

[670: 匿名さん]

松藤なんて信用すると＊＊をみるよ
ワーニングだ何だって言って
この日から下がりだすって書いてたのに
下がらなかったら、全く無視

2,3ヶ月後に下がったら
ほら俺の言ったとおり下がっただろ？
って言うような雑魚

金鉱石掘ってるから、金上がって欲しいのは分かるけどねｗ

[671: 匿名さん]

松藤なんて信用すると＊＊をみるよと言われても
現実を直視すれば下がるのは確実なわけでして・・・・

[672: 一応]

ユーザ板なんだから買った売った貸した空室だ。
という当事者の生の声があつまってこそ意味がある。

[673: 過去スレの４０]

>>648
いかがですかと言われても困るなあ。ハイパーインフレーションが起こったとき、例えば、以前に１円で買える商品が1000円になる。そうなると、高額商品の取引に、中央銀行を新札を絶えず刷らねばならい。商取引も減退する。それゆえ、政府が1000円を1円にすることを強制する。これがデノミ。０が大幅に減るので、売り買いがわかりやすくなり、経済も安定化に向かうと考えられてきた。

ＣＤＳの取引高は、誰にもわからない。各金融機関が数値を公表して、それらを総計すれば初めてわかる。ＣＤＳというのは、ある金融機関が倒れた時、他の金融機関が出す保険料。なんとも言えないが、ＣＤＳデフォルト危機は回避されたと思っている。

ＲＥＩＴというのは、土地資産が上がっているときにアメリカで考案されたシステム。土地資産が上がることを前提としている。だから、土地資産が下降の方向だと、破綻する。1970年代のアメリカで同じことが起こった。Ｊ−ＲＥＩＴも消失すると思うね。

第３者的な国際的金融管理機関の設立は、わたしの信念だね。通貨危機のとき、知人が銀行保有財産のすべてを失った。原因は、ヘッジファンドのマネーゲームだった。たしか国債金利が８％程度で、ヘッジファンドが投資していたが、あるとき全資産を瞬間移動した。これで、国内のほぼ全ての銀行が倒産した。日本では、こういう事態はありえないと思うが、米国債まで及んできたとき、気をつけるべきだと思うね。

エコノミストと呼ばれている人は、自身の言動に対してまったく責任とらない。日本バブル崩壊のとき、恥ずかしかった。やはり、経済史から勉強している人でないと、今回の事態も分析できない。

[674: 匿名さん]

>>663
不動産は実需が中心で、本来投機の対象とはなりえません。
商品相場も同じ。
金はちょい違う。

マンションだと坪単価で２００〜３００万円が高価格帯の実需のコアです。
それを超えると高所得者対象になって、今回の金融資産暴落で５年は売れ難くなります。
今回の騒動が治まれば、実需が動き始めます。ただし、近郊、郊外は対象外、賃貸需要が小さすぎて、購入リスク高すぎ。

[675: 少し前のレスに対してですが]

サブプライム下落を的中させた人は
もうすでに不動産価格の下落にBetしてないですよ。
ABX＿HEのAAAもボトムアウトしてますし。
最近の相場動向につられて安くなってますけど。

[676: 匿名さん]

今後３年、時限減税…消費税上げは２０１０年代半ば
10月26日3時9分配信 読売新聞


　政府・与党が新たな経済対策に盛り込む、税制抜本改革に関する工程表（中期プログラム）の基本方針が２５日、明らかになった。

　今後３年間を景気回復期間と位置づけ、減税を時限的、先行的に実施する。その後、消費税率の引き上げを念頭に、社会保障の安定的な財源確保のための税制改革を２０１０年代半ばまでに段階的に実行するとしている。政府・与党はこの基本方針に従い、年末までに中期プログラムを策定する。

　基本方針は、中期プログラムに盛り込む税制改革の税目として〈１〉個人・法人の所得課税〈２〉資産課税〈３〉消費税−−を挙げ、「各税目の改革の基本的方向性を明らかにした税制改革の全体像を示す」とした。

　減税の実施については、「世界経済の混乱から国民生活を守り、３年以内の景気回復を最優先する」として、景気回復の手段であることを強調した。

　一方、消費税率の引き上げを念頭においた社会保障財源の確保のための税制改革は、「経済好転後、時々の経済状況をにらみつつ」としたうえで、２０１０年代半ばまでに段階的に実行すると期限を示した。

　麻生首相が掲げる「中福祉・中負担」を基本理念として、基礎年金の国庫負担割合の２分の１への引き上げの財源を含む年金、医療、介護、少子化対策などの財源を税制改革により確保するとしている。

　景気回復期間は今年度を起点として１０年度までとする方向だ。首相は、自民党総裁選などで「消費税は２０１５年くらいに１０％台にするのが流れだ」と指摘しており、こうした案を軸に税率などの議論が進むものと見られる。 http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20081025-00000052-yom-bus_all

[677: 匿名さん]

消費税値上げで、手付け分をさらに消費税で支払う必要が出てくるね。
買うなら２００９年度中に決めなきゃやばいな。

[678: ビギナーさん]

>673
困らせる気はなかったのですが。。。。。
貴方がハイパーインフレーションの時デノミをやるといわれたので
そんな時にやったら、呼称変更だけで価値に変わりはないという要件が
崩れるし、ハイパーインフレ、狂乱物価騒乱のとき、ハイ、今日から1000円は1円札になります
などとやったら、民衆はハイパー狂乱頭のなかに1000えん⇒1円がインプットされて
世の中めちゃくちゃになりますよ。

やはり物価が中庸でおちついてるときにデノミをやるのが正解とおもいますよ。
いままでに何度かデノミ論が出ましたがその時、政府、エコノミスト、政府経済懇，などの
コンセンサスがどうであったか調べてみればわかります。

わたしの記憶では物価が落ち着いてる時に発表し、２〜３年の猶予期間をおいて実施すると
いわれてた。（中曽根内閣〜竹下内閣？）

この内閣の時を調べればデノミの文言がでてきます。

[679: 匿名さん]

ハイパーインフレのときにデノミをやらないで何の意味がある？
それこそ世の中混乱させるだけじゃん。

[680: ビギナーさん]

≫≫659

こんな金融商品ほかにないぞって、ほかにどれだけ探しましたか・？
ほんとうに言い切れますか？
みんなが言ってるとか良く使う人と同じく、その皆ってだれだれの事と聞いたら
もう答えられない。

稼動産も研究しましたか？平成１０年〜１５年によくマスコミで言われてた　　
売買事例比較法ではなく収益還元法で判断する。
（目安は月額賃料の１００倍）
聞いた事見たことないですか？日経には良く出てました。

路線価売買は？路線価の７掛け売買は？

ふどうさんが売れない時代のものさしでしたがごぞんじないですか？
つい１０年まえ前後では当たり前のものさしでしたよ。
だってそのころはあまりにも売れなくて売買事例がないところが結構あったんですよ。
新築はプレミアがついてもロケーション次第なのでこの限りにあらず。

わたしは買い替えさんにいってるのですよ！冒頭に書いてるでしょう『買い替えさんへ』と。。

いま自宅があるのに無理して買い換えると後で泣くことになります。
売り換えならわかりますが。。。。。

貴方の言うことが正しいか私があってるか、５〜６年後わかります。
そのときご自分の不明さを恥じることでしょう。

たとえ買い替えじゃなくともなにも今買わせなくてもいいと思いますョ。
賃貸にいるからって死ぬわけじゃないでしょう！
果報は寝て待て、慌てるこじきは。。。。。、人の行くうらにみちあり。。。。
これから３〜５年も待ったらどうして一生家が持てないのですか？
ネガティブではなく、家の購入はまちがうとみうごきがとれず大金も失う。
初心者には余計慎重になって欲しいと思っただけです。
お若い貴方には、能天気な蛙ではなく実体経済全般の学習と、生きるすべに対しての慎重さを
ご提案いたします。

麻生さんもいってます！この不況は３年かかる。実体経済を考えれば完治に５年と！
政府、国のコンセンサスとかんがえられますなぁ。

[681: 匿名さん]

>>576みたいな話題はスルーしちゃうのね。ここに張り付いている人たちってずいぶん偏っているというかわかって当たり前のことを話してるだけというか。一部的確に論じてる人がいるのが救いかな。

[682: 匿名さん]

>>576さんは正しいです。

[683: 匿名さん]

>>576は個人的には歓迎だけど
鉄腕アトムの時代はまだまだ来そうにないでしょ
相当数がリプレイスされるのはずっと先のこと

[684: あーあ]

たのむたら、リアルな話してくれ。

[685: 住まいに詳しい人]

>>681
あなたは何を訝っているの？

この記事は政局がらみのアドバルーンなんだし
目新しい内容はないのだから、みなさんがスルーするのは当然でしょ

それとも記事になってない部分でこのスレに関わる話でもあるのでしょうか？

[686: 住まいに詳しい人]

あちゃ、早とちりだった
恥ずかしい

>>676じゃなくて、>>576なのね
電気自動車とか、こりゃまたコメントし難い話だなぁｗ

[687: 匿名さん]

藤和不動産のＢＥＬＩＳＴＡシリーズのフラッグシップとやらの
ベリスタ御殿山の資料が送られてきました。いきなりの先着順。
販売戸数１４戸（全１６戸）で価格は１億２千万（９０平米）〜５億（１７０平米）
でした。

高級マンションの世界はよくわかりません・・・・。

[688: 匿名さん]

外資は、不動産を収益性で厳格に判断して割安な物件を選別して買ってるとか散々持上げられてたけど、
実際は転売利益や最初の証券化の手数料だけが目当ての乱脈売買してたんだね。

[689: 匿名]

ハイパーのときやらないでいつやる？
それこそ混乱させるだけじゃん！とデノミ実施の時期についていってるかた

その結論をみちびきだすおつむはだいじょうぶですか？
おそらく人生の選択もアウトの方がイエスより何倍も多い方とお見受けします。危ないアブナイ

長年の断続的なインフレにより（コストプッシュ、輸入インフレ等通常インフレ）
貨幣価値がかなり下がり経済行為に不便をきたすようになったらデノミが考えられる。
端数切り上げ等の経済効果？も考えられ、政府の景気対策の一環とも考えられる。
ちなみに
オイルショックの時はハイパーインフレと呼べるが（トイレペーパー砂糖が商店から消え
流言蜚語が飛び交う異常事態）その時デノミをやるんですか？
実際にはやらなかったしやるひつようも無かったのです。

どちらかというと景気がよくもなし悪くもない時（中庸）景気の上離れを狙ってリップサービス
されるものです。
デノミ関連で印刷、インク、券売機、株券株価、端数上げ、その他経済効果がありますが
ハイパーのときやったら大混乱だとわかりませんか？
デノミの本質をご存じない！
どうか人生の択一は誤らないでね＊　　その指向回路がしんぱいです。

[690: 過去スレの４０]

>>689
オイルショック時のハイパーインフレで、どうして日本政府はデノミを行わなかったか？

はっとさせられる質問だね。下のように答えたい。

変動相場制になってから、各国政府は自国通貨の信用の維持が最大の課題だった。ハイパーインフレーションが起こって、デノミを行うことは、政府が自国の通貨流通を管理できないと、世界に通告することに等しい。自国通貨の価値が暴落すると、貿易などに多大の被害が及ぶ。デノミをやったら、急激な信用収縮を招きかねないので、これは最終手段として確保されている。70年代の日本で、たしかにハイパーインフレが起こったが、中央政府で管理できるレベルだった。80年代の中南米の「失われた10年」では、政府で価格急騰を管理できないレベルになったので、デノミが行われた。あれも、ひどい状況だったね。

[691: 匿名さん]

>>80年代の中南米の「失われた10年」
当時アルゼンチンも何千％だか何万%のインフレに晒されて、朝の物価が夕方には変わっていたそう。
で、みんなレンガを買ったらしい。
家にレンガをしまっておいて、１レンガ＝パン１斤で物々交換。
そりゃデノミもするよ。

90年代に南米に住んでたときに家庭教師に聞いた話。
脱線すみせん。

[692: ビギナーさん]

不動産の話に戻りますが、この板でもまだまだ買いたいさんが見られますが
何で今の時期そんなに所有にこだわるのかわかりません。
購入予定さん、買い替え予定さん、購入検討中さん、その他今が買い時さん、いま買えば
消費税アップや不動産取得税、固定資産税等のアップにより二割安く買ったことになるサンなど
まだまだ買気満々さんがおられますね。
買って税金、住んでて税金、売って税金？（ながく住んでて建物減価分より上回った場合）
室内りホーム、修繕費、管理費、修繕積立金、など大変金がかかる。
以前はそれでもキャピタルゲインがあったが、いまは大幅キャピタルロスが当たり前。こんご
値上がりが取れるとしたら、スリーAを底値で買ったときぐらいでしょう！
人生３００００日。　じっくりしててもあわてても殆ど変わりません。
３００００日たてば『　散る桜　残る桜も散る桜　』なんです。
どうだあーおれの財産だーと言っても所詮は国からの処分権ある一時借り物。（固定資産税）
３００００日後の別世界へ持っていけるわけじゃなし。だって千の風になってるんですもの！
まぁ所有欲と見栄は充たされる。
あわてないであと２０００日ぐらい待ってれば人生いい買い物が出来ますよ。
一休さんも言ってる「慌てない、慌てない」が正解。
新築なんかは２割の販管費と利益を抜いた８掛けが原価ですから１０ねんもしたらよくて
８掛けの７掛けですよ。一億で買ったら１０年たったら５６００万ぐらいでしょうね、。
税金や金利分で２割得すると言ってた人は、８０００万と５６００万の違いをご存じない。

昨年と似たような状況が平成６年だったが、　品川区新築マンがその位置になった（成約価格）。
希望価格は高いが成約しなければ意味がない。

[693: 匿名さん]

賢者の皆さんのご意見を伺っていて、よぉくわかりました。ありがたく。
当方、50を過ぎてローン組む時間的余裕が厳しくあいなりました。

ようやく、郊外を抜け出す期となりましたのですが。
病人がいてその関係上、都内がいいんです。

＊＊といわれるかもしれないけど、豊洲でいいと思ってます。
タワマンは未知の世界でちと怖いですが。

新築、中古、観てまわっているうち世界同時株安になり、ＭＳ買うのは諦めました。
しかし、ローンを考えると待っていられない状況なので悩みつつハゲそうです。

どうなんでしょう？どなたかお知恵授けてもらえないでしょうか？

年齢的にギリギリの人間はどうすればいいんですかね？

このまま賃貸では10年弱で定年した時になにも残らないのが不安です。
いまＵＲ賃貸で家賃は13万です。

頭は2000万ほどです。

[694: 匿名さん]

>>693
震災時の帰宅難民化を考えれば、
特に若い人はこれからの勤務年数が長いですから、
早めに都心近くに住む必要があります。

通勤の必要が無い、
既に引退している人は郊外で良いでしょう。

[695: 匿名さん]

頭金2000万だと、ローン5000万くらいでしょうか？
そもそも50過ぎて病人もいて5000万もローン組むってかなり無理があるような。

[696: それなら]

>>693
２０００万円キャッシュがあるなら、今後５年の上昇見込んで日本株に
投資。
５年後には倍とはいわずとも３０００万には増えているでしょう。
7%で運用するよりうまみがありまっせ。

一方、今不動産買っても底値ではありません。今後５年で値下がりがあれば
５年後に買うほうが正解とちゃいまっか？

ローンなんて７０歳まで組めますよ。ただ、所得が高いであろう５９歳まで
がひとつの目安でしょうがね。

[697: 匿名さん]

富裕層は不動産より株に向かいますか、
高額マンション全然売れなくなりそｗ

[698: 匿名さん]

結局買い時っていうのは人それぞれだから、693が都内のマンションが必要なんだったら今が買い時なんじゃないの。
数年後の底を待っていても、その時にはまた状況がどうなっているかわからない。
底になってるかもしれないし、なってないかもしれない。
景気回復してるかもしれないし、下がってるかもしれない。
株で運用しようとしてスッてしまっているかもしれない。

それよりは、693さんのご家庭で家が必要な状況なのであれば買ってしまったほうがいいと思いますよ。今なら在庫あまりで買い叩けますからね。
病人の世話をするのに豊洲がいいというのであれば、そうなんでしょう。
他の人には693さんの詳しい事情まではわかりませんからね。
自分と家族のQOLを大事にしてください。

[699: ビギナーさん]

>>693

おおしえしましょう！　第一戦略
豊洲の新築か中古と決めたようですので、それなら駅近1分〜5分までを狙ってください！
中古でも平成13〜16年物件を狙う。（価格が安い時期の築なので指値が効きやすい）
いい物件あったら思いっきりの指値をすること。
今の状況からどうしても現金が欲しい人がいるので、8掛けで指値を入れる。
5000万なら４０００万で買い付け証明を出す。
１０年たって相場5000万の半値になっても2500万なので、1500万は確かに損だが
家賃13万10年分と変わらずツーペイといえる。
ローン2000万は金利2.7％で10年払いみつければ月に20万ぐらいの返済です。
もし、もう少し金利高ければボーナス払い併用で対応できます。
または、15年払いで8年後位に残金を退職金で支払いなど、パターンはいろいろある。
特に来年3月過ぎれば指値が入る可能性があるので、それまでは　豊洲のどの方面で
どのマンションのどの方角のどの階層とあたりをつけておくべきです。

指値に関しては営業マンに売主の事情を聞き、あたま2000万でローンは同額しか
使わないことを言った方がいい。
いま5000万でも来年4月以降は指値4000万で通るところがでてきます。
あまりあせってなやまないほうがいいですよ。
しかし、自分がもしあなただとしたら、定年までまって買います。
これからどんどん5年、10年と安くなりますから。
第2戦略は次回へ．．．

[700: あのさ]

50過ぎの住宅ローンなんて長期に借りて団信とインフレ効果ねらうのが常道。