23区内の新築マンション価格動向（その30）

[匿名さん]

前スレ　「その29」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44188/

サブプライムローン問題を発端に始まった世界的な金融恐慌が、日本にも直撃。
日経平均が大幅に下がり、不動産業界での倒産が増加する中、23区内の新築マンションは
どのような価格設定になっていくのか、議論をしましょう。

より活発な議論のためにも、情報元を明示するようにしましょう。また自説に対して質問等があった場合は、真摯に受け答えをするようにお願いいたします。

その他のテンプレに関しては>>2を参照。

[401: 匿名さん]

不動産経済研究所が１５日発表した９月の首都圏の新築マンション発売戸数は、前年同月比５３．３％減の２４２７戸だった。１３カ月連続の前年割れで、半数以下に減ったのは９６年１０月（５４．３％減）以来約１２年ぶり。価格の高止まりによる購入意欲の減退が続いているためで、同研究所は「バブル崩壊時をしのぐ市況の落ち込みだ」と分析している。

　売れ行きを示す契約率は６０．１％と、少ない供給にもかかわらず低調。在庫は１万４１１戸と、依然高水準となっている。

　市況回復のカギを握る価格は、１戸当たり平均で４４６７万円と前年同月比０．３％の低下にとどまった。ただ、地価の下落に加え、高騰していた建築資材の価格にも下落傾向が出てきたため、同研究所は今後は安い物件の発売が増えるとみている。（毎日新聞）

[402: 匿名さん]

移民受け入れもいろいろ問題が・・
ナイジェリア人自主映画１９日上映会
映画「エンタングル・イン・東京」は、日本の闇社会で生きるナイジェリア人たちを描いた
「＊＊＊映画」。制作費を自ら拠出し、監督、主演も務めた。主人公は貧困から逃れるため
来日するが、暮らしは苦しく、暴力団に所属。薬物の売買などに手を染める。幼なじみが体内に
隠して運んでいた薬物の袋が破れて死んだのを機に、主人公も転落の一途をたどる。
「アカデミーホール」（豊島区東池袋１）で午後１時から。定員３００人。上映後には、同国の
歴史や同国映画の現状についての講演も。

[403: 匿名さん]

＞発売戸数は、前年同月比５３．３％減の２４２７戸

なんで売り出すのかな?　売れないんだから、売るの止めたらいいのに。
作るのも、土地の購入も止め。
会社も倒産まで待たないで、整理。

そのほうがキズが少ない。破産だと給料も退職金も払えないぞ。
もう日本には不動産買える人はほとんどいなくなってしまったんだから・・・。

建築士法改正もあるし、中小デベは安いマンションを作れなくなった。瑕疵担保法も
販売の足かせ。どっちにしても、中小デベは、今の金融恐慌でほとんど消滅するだろう。

新築マンション価格動向ももう意味ないスレッドかもしれない。新築マンションが
売りにだされなくなるから・・・。今売り出し中のものも買わないほうがいいと思うよ。
ローンが返せない可能性が今後大きくなるし・・・。

[404: 匿名ちゃん]

地権者が再開発に前向きならね

[405: 匿名さん]

新築スレッドなのに申し訳ないが、中古が全くさがらない。

早く半額以下に落ちないかな・・・。まだまだ港区には買えないぞ。80m2でも
1億越えている。

このスレッドも、”中古価格動向"に変更したほうがいいかもね。

[406: 過去スレの４０]

>>403
デベは土地を仕入れて、ＭＳを建てて、売ることにより利益を上げる業種。こういう状況だと、資金力のあるデベは、地価の安いうちに土地を仕入れ、ほとぼりが冷めてるまで土地を寝かせておき、景気上昇の予兆を確認してからＭＳ建設を始める戦略をとると思うが、これは９０年までの景気循環に立脚する「調整」という考え方。今回は、国際金融システムを刷新すべきような歴史的危機で、この論理が当てはまるとは思わないね。
しかし、あなたのように過度に絶望したり、感情に左右される人は投資家に向いていない。
>>405
なぜ、そんなに急ぐのかな？　日本のバブルの場合、総量規制と金利引き上げで1990年に株価崩落が起き、93年に実体経済の落ち込みが激しくなり、それから暗い世相になっていった。そうした中で、都心一等地のＭＳ資産価値も急落していった。世界不況は長期化が深まる中で、わたしは同じ展開を想像しているが、株価急落と不動産下落は直接的に連動していない。日米の住宅バブル崩壊の最大の違いは、今回は状況の変化が急速、波及範囲が世界規模。

上の人がどこかで言っているように、今は持家の購入時期でないということに同意するが、自分が一生住むつもりで、資産価値低下などどうでもよいという人なら、気に入った部屋で割安感をもったなら、買いは正解だと思う。行き詰った米金融機関や日本人のＭＳ投資家が、これから大量に中古物件を放出してくれるのでないかな。

[407: 不動産購入勉強中さん]

ＧＳの言うように確かに足元のＲＥＩＴの下げ方はヒステリック過ぎましたね。
それでも実物資産の方の値崩れはまだまだこれからでしょうね。


◆Ｊ─ＲＥＩＴに03年以来の相場到来、下値リスクは限定的＝ゴールドマン

　［東京　１６日　ロイター］　ゴールドマン・サックス証券（ＧＳ証券）は、１６日付のリポートで、デフォルトリスクを過度に織り込んだＪ─ＲＥＩＴの下値リスクは限定的で、Ｊ─ＲＥＩＴ市場はボトムに近い水準にあるとの見方を示した。

　Ｊ─ＲＥＩＴ市場ではニューシティ・レジデンス8965.Tの破たんをきっかけに、パニック的な売りが拡大し、東証ＲＥＩＴ指数は１０月１４日に７９８．４９まで下落。分配金利回りのスプレッドも過去最高の８％に達している。１６日の東証ＲＥＩＴ指数は７４９．０５で引けた。

　こうした中で、ＧＳ証券がＪ─ＲＥＩＴ市場のボトムは近いと判断した理由は、１）所有不動産の賃料収入は安定しており、下方修正リスクは小さい、２）現在のＪ─ＲＥＩＴ加重平均スプレッド８％は、同じく調整局面にある諸外国のＲＥＩＴと比較してもかなり割安、３）Ｊ─ＲＥＩＴのインプライド・キャップレートは不動産市場の直近ボトムだった０３年よりも高く、株価は想定される悪材料を織り込み済みで下値リスクは限定されていると判断する──の３点。

　ただＧＳ証券では、今後も国内、外資系金融機関ともに貸し出しの縮小が続き、不動産市場は買い手不在の状況が続くとみている。このＪ─ＲＥＩＴ市場と不動産市場の見方の違いについては、実物不動産市場の悪化は今後も予想されるが、Ｊ─ＲＥＩＴ市場は既にデフォルトリスクを過度に織り込んでいるとみられるため、不動産セクターよりも下落幅は小さいと判断しているため。また最近のマンション販売不振やオフィス市場の悪化で、不動産会社の来期ガイダンスは芳しくないと予想している。

　ＧＳ証券では、今回、さらなる不動産市場の悪化を前提に、賃料下落とキャップレート上昇を織り込み、Ｊ─ＲＥＩＴ市場で同社がカバーしている１５銘柄の今後１２カ月の目標株価とレーティングを変更した。その際、レーティングが「中立」から「買い」に変更されたのはジャパン・リアルエステイト8952.Tと日本リテールファンド投資法人8953.Tの２銘柄。

[408: 購入検討中さん]

>>407　前にGSは、「2008年末には原油価格が1バレル=200ドルに達する」とかいう出鱈目なレポートを発表していた。

そんな出鱈目なレポートを信じたいのなら、勝手に信じてください、って感じがする。

しかし、予想が外れて潰れそうな証券会社の言うことを信じる奴がいるのか？

というわけで、reitはまだまだ買っちゃ駄目。

[409: 匿名さん]

GSとか関係なしに、REITは買いだよ。

[410: 匿名さん]

REITはカラクリがばれた以上再起不能でしょう。
所詮ゴミ箱代わりだったんですよ。一般市民が買うようなREITは。

[411: 匿名さん]

これからの価格下落を予想して安くなるまで購入を見合わせてる方、どの程度まで下落したら買っても良いと思っていますか？
2割？それとも3割くらいまで待ちますか？

自分はA,B,Cの3物件（いずれも竣工前物）を候補に入れ、年度末もしくは竣工直前の時期を狙い
2割引きを目処に値引き交渉しようかと思っていたのですが
ここに来て第一希望のA物件が1割弱公示価格を下げたのでどうしようか少し迷っています。

現状でも2割程度の値引きは狙っていけると思いますか？
個人的には9月期待つ直後なので厳しいと思い、交渉には二の足踏んでいる状態です…

[412: 匿名さん]

安くなるっていってもこれから売りに出されるのは高値で仕入れた土地ばかりでしょう。
価格は下がっても、その分質の悪いマンション増えるんじゃないかなぁ。
本格的に分譲価格下がるには5年くらい待たなきゃダメかも？

[413: 匿名さん]

中古も安く放出される可能性大。築10年前後の奴が。

特にゆとり返済ローンが問題。
日本版サププライムローンとも言われている。

ゆとりローン返済者にとって2008年は、1998年秋に年2.0％の貸出金利を適用した年から10年目が経過する。
1998年当時の貸出金利は年2.0％で史上最低だったが、この秋には年4.0％に上昇する。

例えば1998年に金利年2.0％、返済期間35年で2000万円を借りたとする。
毎月の返済額は、
当初の5年間は5万3000円ほど
→2003年からは9万5000円
→そして2008年秋からは10万9000円となる。
返せそうに無い破産予備軍が大量にいる。

ゆとりローンが原因で破産者が増えそうですね。

これから日本も不景気、リストラが始まります
来年からひどいことになりますね
トヨタだってアメリカで３割も売り上げ下がっている
マンションのローン払っている人は覚悟した方がよい
首切り当たり前かもね
まずは派遣社員からか　次が中高年正社員　給料の高い社員

[414: 匿名さん]

>>412
・土地実勢価格高値から25%減少 （全国経済誌掲載）
・マンション価格20%以上下げても売れず （大手サイト掲載多数）
・武蔵小杉でタワー賃貸の空室率が高くて地元民心配 （ネットニュース）→空室率８０％を超えているらしい
・いろいろな経済誌で不動産暴落特集が組まれる
・ついに大手でも値下げ発表（新聞一面から） （値下げ発表は大きな決断で、通常はありえない）

既に土地取引価格が低下しています。マンション用地取得価格も下がっています。
また建築資材価格も下がっています。
不景気になりゼネコンの提示する建設費用も下がると思われます。

要は、今年用地取得され来年くらいから売り出しされるマンションから価格低下がはっきりするでしょう。

[415: 匿名さん]

近頃はマンコミュ自体全くと言っていいほど盛り上がってませんよね。
こんな時期に買ってしまった自分って…

[416: 匿名さん]

安いマンションが売り出されても質は非常に悪くなりますね。これから売り出しのマンションのＭＲをよく見にいきますが、仕様が大分落ちているしスラブ厚は３０ｃｍが普通だったのに今や２０ｃｍと昔に逆もどり。不景気になればデベも赤字覚悟で販売するわけもなく、質を落として利益を出すようになるでしょう。ボロマンションに住みたかったら、１年以上待ちましょう！

[417: 匿名さん]

材料費も激降中だから大丈夫。
長周期地震に対応した新指針もでるし、少し待てば安くて高品質なマンションが供給されますよ。

[418: ビギナーさん]

リートは、所詮紙くずではなかろうか？
数値自体も、どんな変数を基にしているかわから無い。
あってないような値段ではないか？

[419: 匿名さん]

〉413
ゆとりローンなんて、みんな借り換え済みでしょう。
万が一にも金利上がって返済きつくても、今は個人版民事再生があり、信用に傷はつくが、リスケできます。

[420: 匿名さん]

きょうのMJの記事に載ってたけど、イータリーが代官山に出来たんだね！
パスタやチーズ、野菜などたくさん種類があるみたい。
さっそく明日行ってみよっと。
これから普段使いに重宝するといいな〜。