23区内の新築マンション価格動向（その30）

[匿名さん]

前スレ　「その29」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44188/

サブプライムローン問題を発端に始まった世界的な金融恐慌が、日本にも直撃。
日経平均が大幅に下がり、不動産業界での倒産が増加する中、23区内の新築マンションは
どのような価格設定になっていくのか、議論をしましょう。

より活発な議論のためにも、情報元を明示するようにしましょう。また自説に対して質問等があった場合は、真摯に受け答えをするようにお願いいたします。

その他のテンプレに関しては>>2を参照。

[381: 住まいに詳しい人]

>>379
23区平均だとこんな値動き
都心だけなら、もっと激しい値上がりになっている

2004-2005年くらいの水準までは戻るだろーし
少子化まで折込めば、更に下がる可能性もある

[382: 匿名さん]

久しぶりに来てみた。
.
.
去年まではホント異常な高値だったなぁ。
それなのに異常だと気づいてない人が多かったが。

この掲示板にも異常な人が結構居たね。
自分が見た中で、一番異常だったのは、天井カセットエアコンに拘ってた主婦。
天カセがあれば構造計算偽造の心配も無く耐震性もバツグンとか言ってた。
その理由聞かれてたが全く説明できず、「買えない人間の僻み」というズレまくった回答を返し続けてた。

こういうのが出てきたら、また相場が行き過ぎだというサインの一つなんだろうと思っている。

[383: 匿名さん]

>>382
天カセ主婦なんて居た？
このスレはもうちょっとまともな議論をしていたと思うけど・・
新東京タワーあたりから始まって東京駅5km圏内をひたすら強調する輩もいたけどね
今じゃ様子見一色だし、ヤカラは教授になったり別キャラ繰り出すし
もうスレのレベルは落ちまくりだけど

>>381
防大出の空幕も、海幕も、任官拒否も知り合いに沢山いるけど
大分毛色が違いますな、あなたは

>>365→>>366と「匿名はん」がすかさずフォローにワロタ

[384: 大学教授さん]

首都圏の世帯数は少なくとも2020年までは増加し続ける。しかし、その増加数は年々萎んで行く。

今後３年程度は供給数が極端に減って、首都圏の販売在庫数は現在の１万戸強から６千戸程度まで落ちていくだろう。
３年後には潜在需要が大きくなっているわけだが、この時点で購入できるエリアはどこだろうか？
郊外は単純に待ちで良いが、限りある都心部の場合は判断が難しくなる。

[385: 匿名さん]

一番ひどかったのは、長文会話調を必死で書込んでた
リストラ前の電話会社の子会社の部長さん。
宮前平のマンションの値下がりが激しくて、
再婚して野沢に移ったはよいものの、今度は港南に
タワマン買っちゃったもんだから、根拠もなく
上がる上がるの一点張り。途中からは下がらないに
トーンダウンしたけど・・・

[386: 匿名さん]

>>384
>限りある都心部

具体的にどの辺を指しているのでしょうか

[387: 大学教授さん]

参考表第１表　区市町村別世帯数（平成１１年〜平成２０年）
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukiy/2008/jy08000001.htm

世帯数増加分は、持ち家新築もしくは賃貸新築で吸収される。
建築数が減って行けば、在庫は減って行き、いずれは不足し始める。

[388: 大学教授さん]

>>386
住宅着工統計で言う都心１０区：千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、墨田区、江東区、渋谷区、豊島区でよろしいかと。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2008/09/60i94100.htm

[389: 購入検討中さん]

>台東区、墨田区、江東区

朝から冗談がきついですね。んなわけないでしょ。頭悪いの？

[390: 匿名さん]

都心１０区・・・・

[391: 匿名さん]

教授はついこの間まで
台東区、墨田区、江東区はそこそこの値段で潤沢に供給されるので
発展間違えなし、西側を越える、これぞ都市構造の変化と連呼としていたわけだが


今度は>限りある都心部ですか（笑）

[392: 匿名さん]

>>388
スミダ区を都心の枠に入れている資料を初めて拝見しました

よく見つけてこられましたね、ある意味感動いたしましたw

[393: 大学教授さん]

これで勉強しておいてください。
大手デベの必読書ですよ。
「１０年後の東京　〜東京が変わる〜」
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/index.htm

[394: 匿名さん]

世界大恐慌の瀬戸際で、小役人の夢物語を真に受ける馬や鹿はいない

[395: 購入検討中さん]

しょせん東京都の妄想ですからね。勉強してくださいとか言われてもｗ
むしろ、君が夢から覚めろよ、と言いたい。

[396: 匿名さん]

6区でもだいぶ微妙なのに、10区とは・・・
6区以外を無理矢理都心部にしたい人の苦肉の策としか思えない。

[397: 匿名さん]

教授ってたまにどこぞの役人かしらと思うようなレスがあったんだが

「１０年後の東京　〜東京が変わる〜」
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/index.htm

↑がバイブルだったんだね
闇から射す一条の光だったんだろうか

2006年12月かw

[398: 大学教授さん]

>>397
大手デベは既に動き始めていますよ。
「10年後の東京」への実行プログラムＰＲ版
２００７年１２月
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/actionplan/index.html

[399: 匿名さん]

年金と同じくらい明るい未来予想図だね。

[400: 匿名さん]

>大手デベは既に動き始めていますよ。

具体的な動きがあるんでしょうか？

[401: 匿名さん]

不動産経済研究所が１５日発表した９月の首都圏の新築マンション発売戸数は、前年同月比５３．３％減の２４２７戸だった。１３カ月連続の前年割れで、半数以下に減ったのは９６年１０月（５４．３％減）以来約１２年ぶり。価格の高止まりによる購入意欲の減退が続いているためで、同研究所は「バブル崩壊時をしのぐ市況の落ち込みだ」と分析している。

　売れ行きを示す契約率は６０．１％と、少ない供給にもかかわらず低調。在庫は１万４１１戸と、依然高水準となっている。

　市況回復のカギを握る価格は、１戸当たり平均で４４６７万円と前年同月比０．３％の低下にとどまった。ただ、地価の下落に加え、高騰していた建築資材の価格にも下落傾向が出てきたため、同研究所は今後は安い物件の発売が増えるとみている。（毎日新聞）

[402: 匿名さん]

移民受け入れもいろいろ問題が・・
ナイジェリア人自主映画１９日上映会
映画「エンタングル・イン・東京」は、日本の闇社会で生きるナイジェリア人たちを描いた
「＊＊＊映画」。制作費を自ら拠出し、監督、主演も務めた。主人公は貧困から逃れるため
来日するが、暮らしは苦しく、暴力団に所属。薬物の売買などに手を染める。幼なじみが体内に
隠して運んでいた薬物の袋が破れて死んだのを機に、主人公も転落の一途をたどる。
「アカデミーホール」（豊島区東池袋１）で午後１時から。定員３００人。上映後には、同国の
歴史や同国映画の現状についての講演も。

[403: 匿名さん]

＞発売戸数は、前年同月比５３．３％減の２４２７戸

なんで売り出すのかな?　売れないんだから、売るの止めたらいいのに。
作るのも、土地の購入も止め。
会社も倒産まで待たないで、整理。

そのほうがキズが少ない。破産だと給料も退職金も払えないぞ。
もう日本には不動産買える人はほとんどいなくなってしまったんだから・・・。

建築士法改正もあるし、中小デベは安いマンションを作れなくなった。瑕疵担保法も
販売の足かせ。どっちにしても、中小デベは、今の金融恐慌でほとんど消滅するだろう。

新築マンション価格動向ももう意味ないスレッドかもしれない。新築マンションが
売りにだされなくなるから・・・。今売り出し中のものも買わないほうがいいと思うよ。
ローンが返せない可能性が今後大きくなるし・・・。

[404: 匿名ちゃん]

地権者が再開発に前向きならね

[405: 匿名さん]

新築スレッドなのに申し訳ないが、中古が全くさがらない。

早く半額以下に落ちないかな・・・。まだまだ港区には買えないぞ。80m2でも
1億越えている。

このスレッドも、”中古価格動向"に変更したほうがいいかもね。

[406: 過去スレの４０]

>>403
デベは土地を仕入れて、ＭＳを建てて、売ることにより利益を上げる業種。こういう状況だと、資金力のあるデベは、地価の安いうちに土地を仕入れ、ほとぼりが冷めてるまで土地を寝かせておき、景気上昇の予兆を確認してからＭＳ建設を始める戦略をとると思うが、これは９０年までの景気循環に立脚する「調整」という考え方。今回は、国際金融システムを刷新すべきような歴史的危機で、この論理が当てはまるとは思わないね。
しかし、あなたのように過度に絶望したり、感情に左右される人は投資家に向いていない。
>>405
なぜ、そんなに急ぐのかな？　日本のバブルの場合、総量規制と金利引き上げで1990年に株価崩落が起き、93年に実体経済の落ち込みが激しくなり、それから暗い世相になっていった。そうした中で、都心一等地のＭＳ資産価値も急落していった。世界不況は長期化が深まる中で、わたしは同じ展開を想像しているが、株価急落と不動産下落は直接的に連動していない。日米の住宅バブル崩壊の最大の違いは、今回は状況の変化が急速、波及範囲が世界規模。

上の人がどこかで言っているように、今は持家の購入時期でないということに同意するが、自分が一生住むつもりで、資産価値低下などどうでもよいという人なら、気に入った部屋で割安感をもったなら、買いは正解だと思う。行き詰った米金融機関や日本人のＭＳ投資家が、これから大量に中古物件を放出してくれるのでないかな。

[407: 不動産購入勉強中さん]

ＧＳの言うように確かに足元のＲＥＩＴの下げ方はヒステリック過ぎましたね。
それでも実物資産の方の値崩れはまだまだこれからでしょうね。


◆Ｊ─ＲＥＩＴに03年以来の相場到来、下値リスクは限定的＝ゴールドマン

　［東京　１６日　ロイター］　ゴールドマン・サックス証券（ＧＳ証券）は、１６日付のリポートで、デフォルトリスクを過度に織り込んだＪ─ＲＥＩＴの下値リスクは限定的で、Ｊ─ＲＥＩＴ市場はボトムに近い水準にあるとの見方を示した。

　Ｊ─ＲＥＩＴ市場ではニューシティ・レジデンス8965.Tの破たんをきっかけに、パニック的な売りが拡大し、東証ＲＥＩＴ指数は１０月１４日に７９８．４９まで下落。分配金利回りのスプレッドも過去最高の８％に達している。１６日の東証ＲＥＩＴ指数は７４９．０５で引けた。

　こうした中で、ＧＳ証券がＪ─ＲＥＩＴ市場のボトムは近いと判断した理由は、１）所有不動産の賃料収入は安定しており、下方修正リスクは小さい、２）現在のＪ─ＲＥＩＴ加重平均スプレッド８％は、同じく調整局面にある諸外国のＲＥＩＴと比較してもかなり割安、３）Ｊ─ＲＥＩＴのインプライド・キャップレートは不動産市場の直近ボトムだった０３年よりも高く、株価は想定される悪材料を織り込み済みで下値リスクは限定されていると判断する──の３点。

　ただＧＳ証券では、今後も国内、外資系金融機関ともに貸し出しの縮小が続き、不動産市場は買い手不在の状況が続くとみている。このＪ─ＲＥＩＴ市場と不動産市場の見方の違いについては、実物不動産市場の悪化は今後も予想されるが、Ｊ─ＲＥＩＴ市場は既にデフォルトリスクを過度に織り込んでいるとみられるため、不動産セクターよりも下落幅は小さいと判断しているため。また最近のマンション販売不振やオフィス市場の悪化で、不動産会社の来期ガイダンスは芳しくないと予想している。

　ＧＳ証券では、今回、さらなる不動産市場の悪化を前提に、賃料下落とキャップレート上昇を織り込み、Ｊ─ＲＥＩＴ市場で同社がカバーしている１５銘柄の今後１２カ月の目標株価とレーティングを変更した。その際、レーティングが「中立」から「買い」に変更されたのはジャパン・リアルエステイト8952.Tと日本リテールファンド投資法人8953.Tの２銘柄。

[408: 購入検討中さん]

>>407　前にGSは、「2008年末には原油価格が1バレル=200ドルに達する」とかいう出鱈目なレポートを発表していた。

そんな出鱈目なレポートを信じたいのなら、勝手に信じてください、って感じがする。

しかし、予想が外れて潰れそうな証券会社の言うことを信じる奴がいるのか？

というわけで、reitはまだまだ買っちゃ駄目。

[409: 匿名さん]

GSとか関係なしに、REITは買いだよ。

[410: 匿名さん]

REITはカラクリがばれた以上再起不能でしょう。
所詮ゴミ箱代わりだったんですよ。一般市民が買うようなREITは。

[411: 匿名さん]

これからの価格下落を予想して安くなるまで購入を見合わせてる方、どの程度まで下落したら買っても良いと思っていますか？
2割？それとも3割くらいまで待ちますか？

自分はA,B,Cの3物件（いずれも竣工前物）を候補に入れ、年度末もしくは竣工直前の時期を狙い
2割引きを目処に値引き交渉しようかと思っていたのですが
ここに来て第一希望のA物件が1割弱公示価格を下げたのでどうしようか少し迷っています。

現状でも2割程度の値引きは狙っていけると思いますか？
個人的には9月期待つ直後なので厳しいと思い、交渉には二の足踏んでいる状態です…

[412: 匿名さん]

安くなるっていってもこれから売りに出されるのは高値で仕入れた土地ばかりでしょう。
価格は下がっても、その分質の悪いマンション増えるんじゃないかなぁ。
本格的に分譲価格下がるには5年くらい待たなきゃダメかも？

[413: 匿名さん]

中古も安く放出される可能性大。築10年前後の奴が。

特にゆとり返済ローンが問題。
日本版サププライムローンとも言われている。

ゆとりローン返済者にとって2008年は、1998年秋に年2.0％の貸出金利を適用した年から10年目が経過する。
1998年当時の貸出金利は年2.0％で史上最低だったが、この秋には年4.0％に上昇する。

例えば1998年に金利年2.0％、返済期間35年で2000万円を借りたとする。
毎月の返済額は、
当初の5年間は5万3000円ほど
→2003年からは9万5000円
→そして2008年秋からは10万9000円となる。
返せそうに無い破産予備軍が大量にいる。

ゆとりローンが原因で破産者が増えそうですね。

これから日本も不景気、リストラが始まります
来年からひどいことになりますね
トヨタだってアメリカで３割も売り上げ下がっている
マンションのローン払っている人は覚悟した方がよい
首切り当たり前かもね
まずは派遣社員からか　次が中高年正社員　給料の高い社員

[414: 匿名さん]

>>412
・土地実勢価格高値から25%減少 （全国経済誌掲載）
・マンション価格20%以上下げても売れず （大手サイト掲載多数）
・武蔵小杉でタワー賃貸の空室率が高くて地元民心配 （ネットニュース）→空室率８０％を超えているらしい
・いろいろな経済誌で不動産暴落特集が組まれる
・ついに大手でも値下げ発表（新聞一面から） （値下げ発表は大きな決断で、通常はありえない）

既に土地取引価格が低下しています。マンション用地取得価格も下がっています。
また建築資材価格も下がっています。
不景気になりゼネコンの提示する建設費用も下がると思われます。

要は、今年用地取得され来年くらいから売り出しされるマンションから価格低下がはっきりするでしょう。

[415: 匿名さん]

近頃はマンコミュ自体全くと言っていいほど盛り上がってませんよね。
こんな時期に買ってしまった自分って…

[416: 匿名さん]

安いマンションが売り出されても質は非常に悪くなりますね。これから売り出しのマンションのＭＲをよく見にいきますが、仕様が大分落ちているしスラブ厚は３０ｃｍが普通だったのに今や２０ｃｍと昔に逆もどり。不景気になればデベも赤字覚悟で販売するわけもなく、質を落として利益を出すようになるでしょう。ボロマンションに住みたかったら、１年以上待ちましょう！

[417: 匿名さん]

材料費も激降中だから大丈夫。
長周期地震に対応した新指針もでるし、少し待てば安くて高品質なマンションが供給されますよ。

[418: ビギナーさん]

リートは、所詮紙くずではなかろうか？
数値自体も、どんな変数を基にしているかわから無い。
あってないような値段ではないか？

[419: 匿名さん]

〉413
ゆとりローンなんて、みんな借り換え済みでしょう。
万が一にも金利上がって返済きつくても、今は個人版民事再生があり、信用に傷はつくが、リスケできます。

[420: 匿名さん]

きょうのMJの記事に載ってたけど、イータリーが代官山に出来たんだね！
パスタやチーズ、野菜などたくさん種類があるみたい。
さっそく明日行ってみよっと。
これから普段使いに重宝するといいな〜。

[421: 匿名さん]

>>417
>少し待てば安くて高品質なマンションが供給されますよ。

それはどうでしょうか？
基準や指針があったところで、それを満たす最低限のつくりをしていれば問題ないわけで…
スラブ厚も最低限で壁も乾式、今まで標準装備だった利便設備は全てオプション対応…
なんて事になる可能性は高いでしょ？

シアタールームやらプールやら、余計な設備を無くして価格転嫁するのは良いですが
住み心地悪くしてまでの価格競争にならないか心配ですね。

[422: 匿名さん]

>>421 同感！！

[423: 匿名さん]

>>421
なんでそう思うの？
材料費低減と異常な利益率の改善だけでも、相当まともなマンション建てれるよいになると思うけど。
むしろ、今売られてるマンションの方がオール電化やら免震やら、小手先の餌をちらつかせて、重要な基本仕様、設備を落としてるマンション多いです。

[424: 匿名さん]

少なくとも、低仕様のものを高額で売ってる現状は改善されるでしょ

[425: 匿名さん]

>>423
>むしろ、今売られてるマンションの方がオール電化やら免震やら、小手先の餌をちらつかせて、重要な基本仕様、設備を落としてるマンション多いです。

今後はそれがより顕著になるだろうということです。

[426: 匿名はん]

>>421
所詮、吊るしの物しか買わない？買えない？人の考え方だな。

[427: 匿名さん]

>>426
意味が分かりません。
何が言いたいのですか？

[428: 匿名はん]

マンションなんて、躯体と集合部の配管・配線さえしっかりしてれば、後の内装や室内設備は自分の生活様式や趣味で変えりゃ良いって事。

[429: 匿名さん]

じゃあ一戸建（注文住宅）でも買えよ！配管・配線だけの設備でコンクリート丸出し。あとは自分の好みで色々とコーディネートしてチョーだい！なんていうマンションなんてあるかね〜？余計経費がかさむんでないの？

[430: 匿名さん]

＞４２９
コーポラティブハウスですね。
リセールバリューには疑問符がつきますが、永住を考えるなら合理的な選択です。

[431: 匿名はん]

>>429
残念！！
内装や室内設備は、出来合いのものより割安で出来る。
まともな業者と設計者選べればね。

[432: で]

ベンツも当然中古か？

[433: あと]

会社も黒カードも親のお下がり。下手したらヨメハンもか？
吊しとお下がり・・いい勝負

[434: 匿名はん]

>>433
動乱にまぎれて、都心の土地を安く買いまくった、高知の下級武士の家の事言ってるの？
それとも、富山の足軽さんの家かな？
どっちにしても、財産は持っていても、邪魔にならんのよｗ
ヒガムなってｗ

[435: 匿名]

>>429
日本以外の国は集合住宅ならば内装なしの新築引渡しはよくあることですよ。配管以外キッチン、バスルーム、床、天井など買主の好みは千差万別だからです。おかしなことではありません。

[436: 匿名]

ここはＪＡＰＡＮ！

[437: 匿名さん]

>>436
ひょっとして・・・郷さんですか？

[438: 匿名さん]

あのさ、価格動向の話してよ。

[439: 匿名はん]

価格に直結した話だろ？
>>435　の内容じゃないけど、日本もそう言う物件が出るかも知れないからなｗ

[440: 匿名さん]

ショボいマンション、高値で買っちゃった人達が必死ですね
それとも売れ残り物件の営業さん？

[441: 匿名さん]

高値で買っちゃった人は、高値づかみって分かってて買ったんじゃないの？
こんなところで必死になってもしょうがないし。それより営業さんだと思う。

[442: 社長！]

>>434
仕事してください

[443: 匿名さん]

≫≫437　　　よーくわかりましたね。

　♪＃アーーチッチ、アーチー！チーチーパッパの郷どえーす！！
＊＊美容整形で無料整形しました。まんしょんはじゅーーとしゃがりまふ。
ハクション大魔王？？　　これはあがりまふ！

[444: 匿名さん]

中古を分譲価格の数割増のチャレンジ価格で買った人達って今どう思ってんのかなぁ。
本当の高値掴み。

[445: 大学教授さん]

東京駅周辺の土地持ち企業による高度利用は今後も続く。
首都圏オフィス機能の東京駅周辺への集中と集積が今後も続く。

大成建設、旧東京中央郵便局の再開発受注　876億円で38階建て
大成建設は東京駅前にある旧東京中央郵便局（東京・千代田）の再開発工事を受注した。発注者の
日本郵政グループは876億円を投じ、地上38階建ての超高層ビルを整備する。2011年度に完成する
予定。丸の内地区では三菱地所などが大規模なビルの建て替えを計画しており、民営化から1年を
迎えた日本郵政の局舎建て替え計画が始動することで同地区の再開発に弾みがつきそうだ。
日本郵政が実施した競争入札に4社が応じ、大成建設が工事請負契約を獲得した。現在の局舎は
1931年（昭和6年）に完成。昭和初期の代表的なモダニズム建築であることに配慮して、外壁など
を一部保存して、外観を残したまま高層ビルを建設する。低層部には大型の会議施設のほか、
国際ビジネス・観光情報センター、学術・文化総合ミュージアムなどの施設も整備する予定。(日経)

[446: 匿名さん]

みんな危機感ないな〜。

日本の経済が輸出で成り立ってて
食料や資源を輸入に頼ってて
んで最大のお客さんであるアメリカの経済がコケてるんだよ？

これから日本も不景気、リストラが始まります
来年からひどいことになりますね
トヨタだってアメリカで３割も売り上げ下がっている
マンションのローン払っている人は覚悟した方がよい
首切り当たり前かもね
まずは派遣社員からか　次が中高年正社員　給料の高い社員

[447: 匿名さん]

>>428
その『躯体』のしっかりしていないマンションが増えてきてませんか？
オプションなんかで対応できるものは良いですが、直床だったり壁薄くされたり、後々付けが難しい設備だったり…
個人的にはディスポーザー必須設備だと思ってるのですが、最近チェックした物件が全滅だったのでトホホです。


>>446
あなたは大丈夫ですか？

[448: 匿名はん]

>>447
躯体がしっかりしてなかったら、建築基準法違反になるけど？
躯体＝構造体　の事だよ。

[449: 匿名さん]

>>448
じゃあ「匿名はん」は建ちさえすれば何でも良いってことですかね。

[450: 匿名さん]

>449
４４８さんはそんなこと言ってないだろ。
あなたの言葉使いがおかしかったので見かねて注意してくれたんだろね。
人の好意はすなおに受けるもんだ。

[451: 匿名はん]

例えば100㎡のコンクリートの箱の中と、そこまでのインフラだけ用意して欲しいって事だね。
後の内装関係の造作は、自分の好きに作る。
同じ住戸でも2LDKにしたい人も4DKにしたい人もいるだろうし、収納の考え方も千差万別だから、自分で自由にプランを作れた方がいい。内部の設備も同じでしょ！
1億の物件を6000万円で買えるなら、中を2000万で仕上げる人も居るだろうし、6000万円で仕上げる人も居るだろうね。

MRで見たキッチンやユニットバスが、入居時には旧品になるなら、後から自分で半値で買ったほうがいい。
職人の費用も、デベ→ゼネコン→大き目の工務店→小さい工務店→町場の大工　でかかる物が、直接町場の大工に頼んだ方が安上がり。
だから、良い内装の設計者と業者が見つけられるなら、とも書いたんだけどね。
私の場合はそう言うのが居る。

そんな感じかな?!

[452: マンション投資家さん]

REITに投資する全ての投資家がわきまえておくべき基本中の基本についてチョッと書かせて下さい。
アメリカの金融史で三本の指に入る名物バンカー、シティのウォルター・リストンはその昔、REITという仕組みについて次のように吐き棄てました。
「Dumb, dumb, dumb,,,（なんて間抜けな仕組みなんだ！）」
リストンが問題にした点というのは不動産市場が好況なときを利用してREITが内部留保を積み上げることが出来ない点です。
REITというのは特別な税金面での優遇措置をフルに生かすために考案された金融商品です。その特別待遇を享受するためには収益の9割をdistribute（＝株主に分配）しないといけません。これは税制上の義務です（＝但しアメリカの場合。僕はJ-REITについては知りません）。このためREITは利益を留保として内部に蓄積することが出来ないので成長しようと思えば外部金融によってディールをやりつづける必要があるのです。
従って証券会社にとってみるとこれほど美味しい客はありません。ウォール街ではREITの悪口を言うことは固く禁じられているのはそのためです。
あ、それからREITという仕組みは割と新しい商品だという風に思っている人が多いですね。でもそれは間違い。REITは過去に2回、「絶滅」しているんです。僕の昔勤めていた銀行も1929年の大暴落のとき自分の会社で組成したREITが倒産して世間からボロクソに言われました。そのときのきまりの悪さがトラウマとなってつい最近までは古い堅気の上層部の人はREITと誰かが提案しただけで凄い剣幕で怒りまくる、、、そういう状態だったのです。

ま、老婆心まで。

[453: 匿名さん]

>>451

中国のマンションはそうだね。スケルトンで渡されて内装は自分で
別の業者に発注して仕上げる。どうやら近々規制されるみたいだけど。

[454: 匿名はん]

>>453
日本の場合も建築基準法で、採光計算とか換気計算とかがあるから、後から作るのは難しいだろうね。

やれて、100㎡の1ルームでの販売ぐらいかな？
後はそこからの工事を個別でって感じ。
今ある、コーポラティブハウスだと、デベが作るから安くはならないで高くなるだけだね。

[455: 447]

う〜ん、私の日本語が下手なんでしょうか？
だれも建築基準法違反なんて話したいわけじゃないんですけど…
自分の意図したことが伝わらないってのはもどかしいものですね。


・分譲価格の下落競争が始まって質の悪い物件の供給が多くなるのではないか
・二重天井・床やディスポーザーなど、オプションで対応できない設備を持った物件供給が少なくなるのではないか

って言いたいだけなんですけどね。


>>450
？


>>451
実際にそういう物件があるのですか？私は見たことないですけど…
あれば理想ですけど現状で無いなら「吊るし物〜」とか分けのわからないこと言われる筋合いも無いですよね？

[456: 匿名はん]

>>445
吊るしじゃ無いのはあるよ。454で書いたコーポラティブハウスで検索してね。
後は、買ってから入居前に自分でスケルトンにして、作り変える人も居る。
気に入った仕様が無いから、私はそうするつもりだけどね。

[457: 匿名さん]

>>456
なんちゃってデザイナーズマンションですね（笑）

[458: 匿名さん]

人身事故とかあると都心に近いところに住みたくなるよな。
今日一日大変だった。
土曜日でよかったよ。

[459: 匿名さん]

コーポラの大手だった都市デザインも破綻したよなぁ
若い社長が欲かいて、デベのマネやリゾート開発まで始めちゃったから

下らない金食い虫のMRや、無知な営業がいないだけ
分かってる人間にはいいんだがコーポラは
日本でやると妙に濃い人間関係を求める人間が
集まりがちなのがイアだったから止めた

マジでガラで売って欲しいとPCTの時は思ったもんだ
中身が安普請で泣けてきたもの

[460: 匿名さん]

そりゃ山手線内の良い場所が手に入るなら思わなくもないが、
人身事故とかその程度の理由で
わざわざイメージの悪い埋め立て地に住みたいとは思わない。

[461: 匿名さん]

人身事故が増えてるのと株の暴落は関係ありかな？
これからもありそう？

[462: 匿名さん]

>>458
お疲れ様。
最近、朝の地下鉄の遅れが多いですね。
皆、余裕が無くなって来てるのかな・・・。


>>460

>>イメージの悪い埋め立て地

都心としてヒトククリにされると、むっとするかも。
あーーー、私も余裕が無くなって来てるのか？？？

[463: 匿名さん]

国民一人当たりのGDPは世界トップレベル、スイスIMDの『世界競争力年鑑』では、国際競争力が欧州でトップと評価され、人口30万人程度ながら屈指の経済力を誇っていたアイスランドが、現在財政破綻の危機に瀕している。アイスランドは1980年代は漁業が産業の中心だったが、近年ではITと金融部門の伸びが著しく、クレジットカードやインターネットバンキングなどによりキャッシュレス決済が進み、「21世紀型の先進ロールモデル」と呼ばれるなど注目を集めていた。しかし海外進出した国内大手3行の合計借り入れがGDPの5倍強に膨らんだところを米国発の世界金融システム不安に巻き込まれ、信用収縮が発生、たちまち資金繰りが悪化してしまった。ITと金融業の成長が一国に高成長と雇用をもたらすロールモデルは、世界同時不況によってその脆弱性を露呈してしまった。

[464: 匿名さん]

中央線で人身事故　男性、飛び込み自殺か
10月18日23時46分配信 産経新聞
１８日午後８時５３分ごろ、東京都杉並区のＪＲ荻窪駅で男性が同駅を通過中だった東京発高尾行き下り特別快速電車（１０両編成）に接触した。男性は病院に搬送されたが死亡が確認された。荻窪署によると、男性は３０代ぐらいで、ホームから線路に飛び込んだという目撃情報があり、自殺とみて身元を調べている。事故の影響で中央線快速が上下線で約１時間にわたって不通となったほか、中央・総武線各駅停車（三鷹−千葉間）も上下線が約３０分にわたって運転を取りやめるなど、約２万５０００人の足に影響が出た。
東急田園都市線で人身事故、一時運転見合わせ
10月18日9時19分配信 読売新聞
１８日午前８時３５分ごろ、横浜市青葉区の東急電鉄田園都市線・田奈駅で人身事故があり、あざみ野駅−長津田駅間で一時運転を見合わせた。午前９時２５分ごろ、運転を再開した。
東京都杉並区の京王線八幡山駅で１８日あった人身事故の影響で運転を見合わせていた京王線、京王新線、京王相模原線は、午後１時４７分から全線運転を再開した。

[465: 匿名さん]

人身事故があろうがなかろうが埋立地は論外ですね

[466: 過去スレの４０]

現在の状況は、歴史に残る事態だと思うね。

日本の80年代のバブル時代に、千雅夫（せんまさお）という歌手がいた。彼の「星影のワルツ」という曲がはやっていた、。彼は自分の資産を不動産投資に投下した。ホテルを買い、それを担保に別のより高額なホテルを買い、それを担保に別のホテルという財務運用だった。日銀の金利引き上げの金縮化緊縮政策で、彼は「借金王」となった。

市況が活発だと、ＲＥＩＴも活発だが、アメリカの過去例があるでしょう。

ネットの情報は信用しないことだね。

[467: 大学教授さん]

株価暴落により、マンション購入者の中心はストック長者からフロー長者に変わった。
すなわち、投資・相続対策から実需中心に大きく変わって行くとともに、全体のパイが小さくなった。
フロー長者は仕事が忙しい者が多く、また苦労して稼いだお金なので費用対効果にシビアーである。
今後は、利便性がさらに重視されるとともに、価格がよりいっそう重視されるようになる。

坪単価400万円前後を超える物件の売れ行きは極端に落ちていくだろう。
また利便性に劣る戸建に対する需要はいっそう冷え込んでいくだろう。

[468: 住まいに詳しい人]

>株価暴落により、マンション購入者の中心はストック長者からフロー長者に変わった。

今回転けたのは年収1000〜3000万円程度のフロー長者と
金融資産１〜2億円程度のストック長者じゃないの？

金融資産5億円以上のストック長者は資産は目減りしているけど
買い時を探って手薬煉を引いているでしょ
フロー長者だって、開業医なら安定しているだろーし・・・

ストック長者/フロー長者という二分割に無理があります
　
　
問題は誰が　買う/買わない　なんてことじゃない
不動産価格を支えている金融の力が弱まれば
たとえ需要があったとしても、不動産価格は下がるのです

この１ヶ月で世界の金融資産の何パーセントかが消失して、
信用収縮は更に続くことが誰もが推測出来るわけで

日本はこの他に少子化要因もあるし、先は見えないですね

[469: 大学教授さん]

能力があるフロー長者は転職して、すぐに復活できますが、
ストック長者の復活は疑問ですよ。

[470: 住まいに詳しい人]

>能力があるフロー長者は転職して、すぐに復活できますが

(゜Д゜)ハァ？
外資系金融の多くが東京オフィスを縮小しているのに、どこに転職するの？
そりゃトップクラスの人は選べるだろーけど90％以上の人は
以前より悪い条件になるか、就職口すら存在していないでしょ

http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20080718/165746/
http://www.asahi.com/business/topics/TKY200807300445.html

リーマン日本法人の方は概ね従来と同じ条件で野村へ移動するよーですが
それとて仕事の総量とそこから得られる利益が減少する中で
全員が来年以降も現在の年収が維持できるとは思えません
　
　
また、○○長者の全体ではなく10％のことだけに注目してよいのなら
意気消沈しているストック長者は多いと思いますが
能力がある（運がいい？）ストック長者は空売りで莫大な利益を得ていますよ
　
　
フロー長者、ストック長者それぞれの内訳を吟味せずに
思いついたままに“感想”を書いても、それは考察ではありません

だいたい年収2000万円、金融資産2億円クラスなら
ストック長者とフロー長者の両方に重なってきます

繰り返しますが　ストック長者/フロー長者　などという大まかな分け方には
何の意味もありません

[471: 匿名さん]

ストック長者とフロー長者の大きな違いは忙しいかそうでないかでしょ？
不労所得が所得の大部分をしめるなら別に都心のマンションに住む必然性はない。
フロー長者の多くはサラリーマンであれ経営者であれ自分が毎日働くことで
収入の大部分を収入を得ているから、フロー長者でありつづけるには職場に
近く、（忙しいので）短時間にさまざまな欲望を満足できる都心部に住居を
かまえることが必須となる。

もっとも働かなくても食べていけるだけのストックがあるにもかかわらず
朝から晩まで働く会社経営者などもおりますがけどね。

[472: 匿名さん]

商工ファンドは、リーマンに、９月時点で借り入れが７３４億あり、１８０００もの顧客に一括返済を求めている。井上工業破産、社員２７９人即日解雇。年末は、資金繰りつかずバタバタ倒産か？

[473: 匿名さん]

現在、カード社会のアメリカは、クレジットクランチを起こしており、カード限度額の引き下げが相次いでいる。住宅資産の下落が止まらず、担保不足に陥ってる。消費ができない状況。トヨタは、北米３割減。輸出産業、円高とダブルパンチ。

[474: サラリーマンさん]

一生懸命働かないとお金が残らない時代になったのでは？
資産だけじゃだめな時代にね。

株も土地も下がって、
お金、土地があっても二代目で食いつぶして終わりｗ

[475: 匿名さん]

資本主義経済が、崩壊の危機にある。ブッシュが何を言っても市場はダメ。ボールソン財務長官やバーナンキＦＲＢ議長が何をやっても市場は、下がる一方。今までの、アジア通貨危機やロシア危機、アルゼンチンの破綻は、世界の手足の損傷であったが、今回は、世界の心臓部の出来事である。今まで心臓部がやられる事は無かったらしい。１９２９年の世界恐慌の３年後、１９３２年には、アメリカの失業率２４パーセントに達した。今回は、世界恐慌以上の株価下落。これからの失業率が気になる。

[476: 匿名さん]

>>475
日本は少子化で人口が減っていくから大丈夫ですね。
人口は少ないほうがいいですね。

[477: 匿名さん]

ロシア大富豪２５人、株暴落で資産２３兆円喪失
10月13日19時19分配信 産経新聞
ロシアの大富豪たち上位２５人が、今年５月以降のロシア株式市場暴落で資産の６２％にあたる２３００億ドル（約２３兆１５００億円）以上を喪失したことが、１３日までの金融通信社、ブルームバーグの調査で明らかになった。米フォーブス誌のロシア長者番付に基づき、保有資産の価格動向などから推計した。

[478: 匿名さん]

人手不足が緩和されて丁度いいかもｗ

単純作業の移民はしばらくいらないな。
日本人で間に合いそう。

[479: 匿名はん]

>>477
欲をかき過ぎると、痛い目に会うって事だね。
金や地面持ってるなら、利回り3％程度で我慢しておけば、大きなリスクも負わないで遊んで暮らせるのにｗ

[480: 匿名さん]

それでも残り15兆の資産持ち

日本にもお金下ろしてね